萬科的才報(bào)表分析

1、萬科地產(chǎn)財(cái)務(wù)報(bào)表分析報(bào)告房地產(chǎn)2一、行業(yè)分析二、償債能力分析三、盈利能力分析四、現(xiàn)金流量分析五、總結(jié)及建議資訊簡介：本文將從財(cái)務(wù)報(bào)表分析出發(fā)，結(jié)合管理會計(jì)、財(cái)務(wù)管理、管理學(xué)等知識，以房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬科企業(yè)股份有限公司為例，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)周期長、供給調(diào)解滯后及與金融業(yè)和政府密切相關(guān)的行業(yè)特征，對其2014年的財(cái)務(wù)報(bào)表進(jìn)行系統(tǒng)的縱橫向比較，探討萬科公司財(cái)務(wù)報(bào)表中反映出的財(cái)務(wù)問題，并嘗試結(jié)合社會經(jīng)濟(jì)趨勢對這些不足之處提出一些合理化建議。34大事件一、行業(yè)分析從宏觀經(jīng)濟(jì)上看，中國人均GDP超過7000美元，長期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)正處于快速發(fā)展的起步階段。居民的消費(fèi)能力大大提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也會變化，這種消費(fèi)結(jié)

2、構(gòu)的變化主要體現(xiàn)在居民對汽車和住宅這類代表著資產(chǎn)和財(cái)富的商品需求的快速增長上。中國宏觀經(jīng)濟(jì)正處于快速增長階段，房地產(chǎn)投資在其中起著重要的貢獻(xiàn)作用，國外經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷程也證明，國民經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)是必需的而且是穩(wěn)定的。 國家的宏觀調(diào)控政策使房地產(chǎn)行業(yè)外部環(huán)境發(fā)生變化，貨幣的緊縮使得企業(yè)不得不承擔(dān)巨大的資金壓力，開發(fā)企業(yè)將比以往更加注重融資能力。在資金壓力及金融風(fēng)險(xiǎn)下，很有可能會出現(xiàn)新的融資渠道，房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段會呈現(xiàn)出多樣化和專業(yè)化。由此融資能力所帶來的強(qiáng)弱分化將使行業(yè)整合進(jìn)一步展開，各種資源向營運(yùn)效率較高的企業(yè)集中。 目前中國房地產(chǎn)處于行業(yè)快速發(fā)展階段，短期內(nèi)由于新政策影響，市場不可避免出

3、現(xiàn)調(diào)整。在土地、資金、市場觀望的壓力之下，行業(yè)內(nèi)部不斷調(diào)整和變革，市場將會更加規(guī)范，遠(yuǎn)期來看市場擁有穩(wěn)定的需求。資訊51、短期償債能力指標(biāo)分析二、償債能力分析報(bào)告期 2012-12-312013-12-31流動(dòng)比率1.431.33速動(dòng)比率0.390.33現(xiàn)金比率（%)18.79%13.46%表3-1 萬科的短期償債能力指標(biāo)6（1）流動(dòng)比率： 2013年流動(dòng)比率 = 130,742,700 / 91,383,800 =1.43 2014年流動(dòng)比率 = 169,795,500 / 127,242,300 =1.33（2）速動(dòng)比率： 2013年速動(dòng)比率 = (130,742,700 94,293,4

4、00 ) / 91,383,800 = 0.39 2014年速動(dòng)比率 = (169,795,500 127,087,600 ) / 127,242,300 = 0.33（3）現(xiàn)金比率： 2013年現(xiàn)金比率 = 17,166,550 / 91,383,800*100% = 18.79% 2014年現(xiàn)金比率 = 17,129,130 / 127,242,300*100% = 13.46%從表3-1 可以看出，萬科企業(yè)的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率整體較平穩(wěn)，流動(dòng)比率基本保持在1.3-1.5之間起伏波動(dòng)，而速動(dòng)比率則基本保持在0.3-0.4之間起伏，沒有太大波動(dòng)變化，由此可以看出，萬科企業(yè)的短期償債能力在總體

5、上趨于穩(wěn)定。2 . 長期償債能力指標(biāo)分析長期償債能力指標(biāo)分析報(bào)告期 2014-12-312013-12-31 資產(chǎn)負(fù)債率（%）78.6079.15股東權(quán)益比率（%） 21.4020.90產(chǎn)權(quán)比率367.1185380.6686已獲利息倍數(shù)28.5528.24表3-2 萬科企業(yè)的長期償債能力指標(biāo)（1）資產(chǎn)負(fù)債率： 2013年年末資產(chǎn)負(fù)債率 = 107,468,000 / 136,741,400 *100%= 78.6% 2014年年末資產(chǎn)負(fù)債率 = 141,798,100 / 179,047,900 *100%= 79.1%（2） 股東權(quán)益比率： 2013年股東權(quán)益比率 = 1-78.6% =

6、21.4% 2014年股東權(quán)益比率 = 1-79.1% = 20.9%（3） 產(chǎn)權(quán)比率： 2013年年末產(chǎn)權(quán)比率 = 107,468,000 / 29,273,380*100% = 367.1185% 2014年年末產(chǎn)權(quán)比率 = 141,798,100 / 37,249,740 *100%= 380.6686%（4） 已獲利息倍數(shù)： 2013年年末已獲利息倍數(shù) = (2,107,020 + 76,475.70 ) / 76,475.70 = 28.55 2014年年末已獲利息倍數(shù) = (2,429,100 + 89,171.50 ) / 89,171.50 = 28.24據(jù)表3-2顯示 萬科的

7、資產(chǎn)負(fù)債率總體發(fā)展趨勢較平穩(wěn)，沒有要大波動(dòng)，說明企業(yè)運(yùn)營較穩(wěn)定，一般認(rèn)為資產(chǎn)負(fù)債率不應(yīng)高于50%，而萬科的資產(chǎn)負(fù)債率則達(dá)到78%-79%，這跟它自身的經(jīng)營銷售模式，和企業(yè)運(yùn)營管理有關(guān)，盡管這風(fēng)險(xiǎn)較大，但是從萬科多年的專業(yè)化經(jīng)營以及整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)來看，要想真正做好房產(chǎn)，就必須走向?qū)I(yè)化。9三、盈利能力分析1. 資產(chǎn)經(jīng)營盈利能力分析資本經(jīng)營盈利能力，是指企業(yè)的所有者通過投入資本經(jīng)營而取得利潤的能力。反映資本經(jīng)營盈利能力的基本指標(biāo)是凈資產(chǎn)收益率，即企業(yè)本期凈利潤與凈資產(chǎn)的比率。項(xiàng)目 2014年2013年 差異平均總資產(chǎn)479,205,323,490.54378,801,615,075.37平均凈資產(chǎn)1

8、05,439,423,398.6382,138,194,988.10負(fù)債 373,765,900,091.91296,663,420,087.27負(fù)債/凈資產(chǎn) 3.54 3.61 -0.07利息支出 891,715,053.49764,757,191.68負(fù)債利息率（%） 0.24 0.26 - 0.02利潤總額 24,291,011,249.3021,070,185,138.11息稅前利潤 25,182,726,302.7921,834,942,329.79凈利潤 18,297,549,871.2415,662,588,423.06所得稅稅率（%）25 25 0總資產(chǎn)報(bào)酬率（%）5.26 5

9、.76 -0.51凈資產(chǎn)收益率（%）17.27 19.21 -1.94表3-8 資本經(jīng)營盈利能力因素分析表2014年總資產(chǎn)報(bào)酬率：=5.26%2014年凈資產(chǎn)收益率：=17.27%根據(jù)表 的資料對萬科的資本經(jīng)營盈利能力進(jìn)行分析如下：分析對象=17.27%-19.21%=-1.94% 連環(huán)替代分析：2014年：5.76%+(5.76%-0.26%)*3.61*(1-25%)=19.21%第一次替代（總資產(chǎn)報(bào)酬率）：5.26%+(5.26%-0.26%)*3.61*(1-25%)=17.48%第二次替代（負(fù)債利息率）：5.26%+(5.26%-0.24%)*3.61*(1-25%)=17.54%第

10、三次替代（杠桿比率）：5.26%+(5.26%-0.24%)*3.54*(1-25%)=17.27%2014年：5.26%+(5.26%-0.24%)*3.54*(1-25%)=17.27%總資產(chǎn)報(bào)酬率變動(dòng)的影響為： 17.48%-19.21%=-1.73% 負(fù)債利息率變動(dòng)的影響為：17.54%-17.48%=0.06%資本結(jié)構(gòu)變動(dòng)的影響為：17.27%-17.54%=-0.27% 綜上，萬科萬科2014年資本經(jīng)營盈利能力和年資本經(jīng)營盈利能力和2013年相比有所降低。年相比有所降低。2 .資本經(jīng)營能力分析部分?jǐn)?shù)值算法：2014年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率：=0.282013年銷售息稅前利潤率：（）*100%

11、=18.60%2014年總資產(chǎn)報(bào)酬率：0.2825 *18.60% =5.26%根據(jù)表4-9中的資料,可分析確定總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率和銷售息稅前利潤率變動(dòng)對產(chǎn)報(bào)酬率的影響。分析對象：5.26%-5.76%=-0.50%總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率變動(dòng)的影響=（0.2825-0.2722）*21.18%=0.22%銷售息稅前利潤率的影響=(18.60%-21.18%)*0.2825=-0.72%綜上，萬科14年全部資產(chǎn)報(bào)酬率比上年降低了0.50%，變動(dòng)不大，其中總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的提高，使資產(chǎn)報(bào)酬率提高0.22%；銷售息稅前利潤率的降低使資產(chǎn)報(bào)酬率降低了0.72%。表3-9 資產(chǎn)經(jīng)營盈利能力分析表3 .商品經(jīng)營盈利能力分析（

12、1）收入利潤率分析部分?jǐn)?shù)值算法:2014年:營業(yè)收入利潤率=24，261，338，387.14 135,418,791，080.35*100%=17.92%營業(yè)收入毛利率=(135,418,791,080.35-92,797,650,762.81)/ 135,418,791,080.35*100%=17.17%總收入利潤率=*100%=17.79%銷售凈利潤率=*100%=13.51%銷售息稅前利潤率=*100%=18.60%從表3-10可以看出,萬科2014年和2013年相比,營業(yè)收入利潤率,營業(yè)收入毛利率,總收入利潤率,銷售將利潤率,銷售息稅前利潤率均有小幅下降,降幅均在2%左右.表明,2

13、014年萬科盈利能力有所下降.（2）成本利潤率分析4、每股收益分析總結(jié),從以上各方面看出2014年萬科公司總資產(chǎn)報(bào)酬率,凈資產(chǎn)收益率,營業(yè)利潤率等均有所下降,總體盈利能力比上年有所降低總體盈利能力比上年有所降低.四、現(xiàn)金流量分析四、現(xiàn)金流量分析（1）該公司資產(chǎn)負(fù)債表貨幣資金項(xiàng)目年末比年初減少79.26億元，剔除包含于年末及年初貨幣資金項(xiàng)目當(dāng)中的使用受限制資金的影響，本年現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物共增加8,116,074,778.35元。其中，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生凈現(xiàn)金流量1,923,868,889.89元；投資活動(dòng)產(chǎn)生凈現(xiàn)金流量7,954,417,194.85元；籌資活動(dòng)產(chǎn)生凈現(xiàn)金流量2,057,645,577

14、.99元。（2）該公司本年經(jīng)營活動(dòng)凈現(xiàn)金流量產(chǎn)生的主要原因是銷售商品、提供勞務(wù)收到現(xiàn)金153,437,067,361.89元，購買商品、接受勞務(wù)支付現(xiàn)金128,656,952,761.00元。（3）投資果凍現(xiàn)金流量主要是由于投資支付的現(xiàn)金構(gòu)成。萬科集團(tuán)2013年用于投資活動(dòng)的現(xiàn)金流量凈額是7,954,417,194.85元，主要用于支付投資現(xiàn)金。（4）籌資活動(dòng)凈現(xiàn)金流量的增加主要來自于取得借款收到的現(xiàn)金和償還債務(wù)支付的現(xiàn)金。取得借款收到的現(xiàn)金44,467,771,166.47元；償還債務(wù)支付的現(xiàn)金48,430,256,803.17元。（一）財(cái)務(wù)問題：1.通過詳盡分析了萬科地產(chǎn)的整體財(cái)務(wù)狀況整體

15、財(cái)務(wù)狀況以及將其與同行業(yè)的均值進(jìn)行了對同行業(yè)的均值進(jìn)行了對比分析，我們可以看到萬科地產(chǎn)的優(yōu)勢和長處比分析，我們可以看到萬科地產(chǎn)的優(yōu)勢和長處，但同時(shí)也能意識到其存在的問題。2.從盈利能力盈利能力看，該公司的營業(yè)利潤率下降3.46%，總資產(chǎn)報(bào)酬率下降0.51%，凈資產(chǎn)收益率下降1.94%，數(shù)據(jù)說明萬科地產(chǎn)的盈利能力有所降低萬科地產(chǎn)的盈利能力有所降低。3.從營運(yùn)能力營運(yùn)能力看，該公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率減慢應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率減慢、周轉(zhuǎn)天數(shù)加長周轉(zhuǎn)天數(shù)加長，回收速度變回收速度變慢慢，說明債務(wù)人拖欠時(shí)間長，增加了收賬費(fèi)用和發(fā)生壞賬損失的風(fēng)險(xiǎn)增加了收賬費(fèi)用和發(fā)生壞賬損失的風(fēng)險(xiǎn)，也使得自身的資產(chǎn)流動(dòng)從中受損，所以有應(yīng)收款的風(fēng)險(xiǎn)。五、總結(jié)及建議五、總結(jié)及建議4.從償債能力償債能力看，該公司流動(dòng)比例、速動(dòng)比例和現(xiàn)金比例均低于2013年，說明公司短期償債能力下降短期償債能力下降。股東權(quán)益比率有所下降，資產(chǎn)負(fù)債率有所上升已獲利息倍數(shù)下降，說明企業(yè)支付利息的能力下降。企業(yè)支付利息的能力下降。5.從發(fā)展能力發(fā)展能力看，該公司凈資產(chǎn)增長率和總資產(chǎn)增長率都有所提高，主營業(yè)務(wù)收入增長率和凈利潤增長率較2013年卻有所