資產(chǎn)評估基礎(chǔ)

1、1第二章第二章 資產(chǎn)評估基礎(chǔ)資產(chǎn)評估基礎(chǔ)第一節(jié)第一節(jié) 貨幣的時間價值與收益現(xiàn)值法貨幣的時間價值與收益現(xiàn)值法第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)價值構(gòu)成與成本法資產(chǎn)價值構(gòu)成與成本法第三節(jié)第三節(jié) 市場供求關(guān)系與市價法市場供求關(guān)系與市價法第四節(jié)第四節(jié) 企業(yè)終止與清算價格法企業(yè)終止與清算價格法第五節(jié)第五節(jié) 資產(chǎn)評估方法比較及選擇資產(chǎn)評估方法比較及選擇2第一節(jié)第一節(jié) 貨幣的時間價值與收益現(xiàn)值法貨幣的時間價值與收益現(xiàn)值法一、貨幣的時間價值一、貨幣的時間價值 現(xiàn)在借入100元錢，一年期存款利率是4.14%，一年后要還的本利和為104.14元。這就是說，現(xiàn)在的100元與一年后的104.14元等值，即資金的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價值相等。3u

2、貨幣的時間價值貨幣的時間價值是指貨幣經(jīng)歷一定時間的投資和再投資所增加的價值。u用利率利率來考慮資金的時間因素，便產(chǎn)生了等效值（等值）的概念，在考慮資金時間因素的計(jì)算中，等效值等效值是指與某一時間點(diǎn)上一定的金額實(shí)際經(jīng)濟(jì)價是指與某一時間點(diǎn)上一定的金額實(shí)際經(jīng)濟(jì)價值相等的另一時間點(diǎn)上的價值值相等的另一時間點(diǎn)上的價值。4 如果把資金運(yùn)動的起點(diǎn)時的金額稱為現(xiàn)值現(xiàn)值，那么，在資金運(yùn)動結(jié)束時與現(xiàn)值等值的金額稱為終值終值或未來值未來值。5 常用符號：常用符號：P本金（現(xiàn)值）I利息i利率n時間（計(jì)息期）F終值（未來值、本利和）A一定時期內(nèi)每次等額收付的系列款項(xiàng)6 （一）單利計(jì)算 1. 單利終值：P16 2. 單利

3、現(xiàn)值：P16（二）復(fù)利計(jì)算1復(fù)利終值：P172復(fù)利現(xiàn)值：P18 （三）名義利率與實(shí)際利率：當(dāng)利息在1年內(nèi)要復(fù)利幾次時（季、月、日）時，給出的年利率就是名義利率。兩者關(guān)系見P19。 7（四）復(fù)利年金計(jì)算 年金分為普遍年金（期末收付）、先付年金（期初收付）、遞延年金和永續(xù)年金 1普遍年金終值：P20 2普遍年金現(xiàn)值：P21 3先付年金終值普通年金終值（1+i） 4先付年金現(xiàn)值普遍年金現(xiàn)值（1+i）8（1）已知：現(xiàn)值）已知：現(xiàn)值 求：終值求：終值 PFF = P (1+i)n (1+i)n復(fù)利終值系數(shù)、整付復(fù)本利系數(shù)(F/P,i,n) 9（2）已知：終值）已知：終值 求：現(xiàn)值求：現(xiàn)值 FPP=F/(

4、1+i)n=F(1+i)-n1 /(1+i)n復(fù)利現(xiàn)值系數(shù)、整付現(xiàn)值系數(shù)(P/F,i,n)10（3）已知：年金）已知：年金 求：現(xiàn)值求：現(xiàn)值 AP iniAinAiAiAiAP1111.131211iniin111年金現(xiàn)值系數(shù)(P/A,i,n)11（4）已知：現(xiàn)值）已知：現(xiàn)值 求：年金求：年金 PA111ininiPA111inini投資回收系數(shù)(A/P,i,n) 12（5）已知：終值）已知：終值 求：年金求：年金 FA11iniFA11 ini基金年存系數(shù)(A/F,i,n) 13（6）已知：年金）已知：年金 求：終值求：終值 AFiinAF11iin11年金終值系數(shù)（年金復(fù)本利系數(shù)） (F/

5、A,i,n) 14二、收益現(xiàn)值法二、收益現(xiàn)值法 收益現(xiàn)值法收益現(xiàn)值法通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的方法。 收益現(xiàn)值法是 “將被評估資產(chǎn)剩余壽命期間每年(或每月)的預(yù)期收益，用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)，累加得出評估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，以此估算資產(chǎn)價值的評估方法”。國有資產(chǎn)評估管理辦法實(shí)施細(xì)則第30條15 理論依據(jù)理論依據(jù)預(yù)期收益原理預(yù)期收益原理 收益法是從資產(chǎn)未來創(chuàng)造效益來反映其現(xiàn)實(shí)價值，源于經(jīng)濟(jì)學(xué)中的效用價值論效用價值論，是由19世紀(jì)末邊際效用學(xué)派的創(chuàng)始人門格爾、杰文思、瓦爾拉斯等人提出的。效用價值論認(rèn)為，商品的價值取決于商品的效用價值論認(rèn)為，商品的價值取決于商品的效用

6、效用。 16V-資產(chǎn)評估價值Rt-未來第t個收益期的預(yù)期收益額；n-收益年期；i-折現(xiàn)率（資本化率、還原率） 注：預(yù)期收益應(yīng)是資產(chǎn)各期（年）純收益。注：預(yù)期收益應(yīng)是資產(chǎn)各期（年）純收益。nttiRVt1117 資產(chǎn)購買者要求：資產(chǎn)購買者要求： 資產(chǎn)增值：預(yù)期收益資產(chǎn)增值：預(yù)期收益 補(bǔ)償機(jī)會成本：投資失去其他收益補(bǔ)償機(jī)會成本：投資失去其他收益 補(bǔ)償靈活性成本：投資失去自由使用的機(jī)會補(bǔ)償靈活性成本：投資失去自由使用的機(jī)會 補(bǔ)償交易成本：投資過程中發(fā)生的處理成本補(bǔ)償交易成本：投資過程中發(fā)生的處理成本 補(bǔ)償風(fēng)險成本：投資具有風(fēng)險補(bǔ)償風(fēng)險成本：投資具有風(fēng)險因此，因此，通過未來收益的折現(xiàn)率和資本化率等指通

7、過未來收益的折現(xiàn)率和資本化率等指標(biāo)體現(xiàn)標(biāo)體現(xiàn)18 前提條件：前提條件：具有持續(xù)經(jīng)營收益的資產(chǎn)，公益性資產(chǎn)除外；預(yù)期收益可合理預(yù)測+可貨幣化；折現(xiàn)率或本金化率（所承擔(dān)的風(fēng)險）可預(yù)測（行業(yè)、地區(qū)、企業(yè)風(fēng)險）+可計(jì)算；預(yù)期獲利年限（評估對象的壽命）可預(yù)測。（一）收益現(xiàn)值法的前提條件和適用范圍（一）收益現(xiàn)值法的前提條件和適用范圍19適用范圍：適用范圍： 對企業(yè)整體價值評估以及對作為現(xiàn)金產(chǎn)出單元的單項(xiàng)資產(chǎn)評估。 現(xiàn)金產(chǎn)出單元現(xiàn)金產(chǎn)出單元是指從持續(xù)使用中產(chǎn)生的現(xiàn)金流入基本上獨(dú)立于其他資產(chǎn)或資產(chǎn)組合產(chǎn)生的現(xiàn)金流入的最小的資產(chǎn)組合。 例子：礦業(yè)專用鐵路非現(xiàn)金產(chǎn)出單元 注意：一定要有未來預(yù)期收益的資產(chǎn)！注意：一

8、定要有未來預(yù)期收益的資產(chǎn)！20（二）收益現(xiàn)值法的評估步驟（二）收益現(xiàn)值法的評估步驟搜集并驗(yàn)證相關(guān)數(shù)據(jù)分析確定評估值預(yù)測折現(xiàn)率或本金化率選擇合理公式計(jì)算測算預(yù)期收益21（三）收益現(xiàn)值法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定（三）收益現(xiàn)值法中各項(xiàng)指標(biāo)的確定1、預(yù)期收益額（純收益）、預(yù)期收益額（純收益）是未來的收益而非歷史或現(xiàn)在收益；是客觀收益而非實(shí)際收益；實(shí)際收益實(shí)際收益：現(xiàn)今條件下的實(shí)際取得的收益，不可用于評估；客觀收益：客觀收益：排除了實(shí)際收益中偶然的、特殊的原因后所能得到的一般正常收益，方可用于評估。有形收益和無形收益均需考慮。收益額必須由被評估資產(chǎn)直接形成，非直接形成的應(yīng)該剝離222、折現(xiàn)率和資本化率、折現(xiàn)率和

9、資本化率折現(xiàn)率折現(xiàn)率將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，是有限期期望投資報酬率，用于有限期預(yù)期收益還原；資本化率資本化率將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，是無限期期望投資報酬率。 折現(xiàn)率（或資本化率）折現(xiàn)率（或資本化率）=無風(fēng)險利率無風(fēng)險利率+風(fēng)險報酬風(fēng)險報酬率率+通貨膨脹率通貨膨脹率 無風(fēng)險利率無風(fēng)險利率=短期國庫券利率或者國有銀行活期貸款利率短期國庫券利率或者國有銀行活期貸款利率報酬率行業(yè)風(fēng)險報酬率財務(wù)風(fēng)險報酬率經(jīng)營風(fēng)險風(fēng)險報酬率233、收益期限、收益期限 一般由評估人員根據(jù)資產(chǎn)未來獲利情況、損耗情況等確定，或根據(jù)法律、契約和合同規(guī)定來確定。24（四）收益現(xiàn)值法應(yīng)用的計(jì)算公式（四）

10、收益現(xiàn)值法應(yīng)用的計(jì)算公式rrrarrrarrarannV1.11.11111121321321211ai待估資產(chǎn)未來各年純收益r未來各年還原利率(資本化率)V待估資產(chǎn)的收益價格niiira1)1(1、最一般的公式、最一般的公式252、每年收益、每年收益A不變，年期為無限年時不變，年期為無限年時iAV 3、每年收益不變，年期為有限年時、每年收益不變，年期為有限年時 評估價值評估價值=每年收益每年收益 x 年金現(xiàn)值系數(shù)年金現(xiàn)值系數(shù)iiAVn111264、年收益在若干年后保持不變，且無限年時。、年收益在若干年后保持不變，且無限年時。iiAnntttiAV111275、預(yù)知未來若干年后資產(chǎn)價格、預(yù)知未

11、來若干年后資產(chǎn)價格rtVttiriaiV11 1286、年收益按等差級數(shù)遞增（減），逐年遞增、年收益按等差級數(shù)遞增（減），逐年遞增（減）收益額為（減）收益額為B（1）年限為無限年）年限為無限年（2）年限為有限年）年限為有限年i2BiAV iiinnniBBiAV11112297、年收益按等比級數(shù)遞增（減），逐年遞增、年收益按等比級數(shù)遞增（減），逐年遞增（減）比率為（減）比率為s（1）年限為無限年）年限為無限年（2）年限為有限年）年限為有限年siAVisnsiAV11130（五）對收益法的評價（五）對收益法的評價1、該方法最適宜：、該方法最適宜：-資產(chǎn)的購建成本與其獲利能力不對稱的情況；-成本費(fèi)

12、用無法或難以計(jì)算的資產(chǎn)。2、該方法的局限性：、該方法的局限性：-需具備一定的前提條件；-含有較大成分的主觀性。 因此該方法的運(yùn)用比成本法、市場法難度大。31收益法的優(yōu)缺點(diǎn)收益法的優(yōu)缺點(diǎn):A能真實(shí)和較準(zhǔn)確地反映企業(yè)本金化的價值；A與投資決策相結(jié)合，應(yīng)用此法評估的資產(chǎn)價值易為買賣雙方接受；預(yù)期收益額預(yù)測難度較大，易受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；在評估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評估。優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)缺點(diǎn)32333511() 12012% =1() 232.21()10%-2%110%20 (4)250()10%2%1 (5)1() 1 nnAsisiAis

13、Asisi+=-+-=+=-=-+解:(1)參見教材P25 (2)參見教材P2728 (3)評估價值萬元評估價值萬元評估價值352011.5% =1() 170.27()10%+1.5%110%-=+萬元34收益現(xiàn)值法在評估資產(chǎn)價值時面臨的最大挑戰(zhàn)是如何確定折現(xiàn)率，請查閱資料，闡述現(xiàn)實(shí)資產(chǎn)評估過程中折現(xiàn)率選擇的主要依據(jù)和做法。35一、資產(chǎn)的價值一、資產(chǎn)的價值p資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的原始成本越高，資產(chǎn)的原始價值越大，反之越小。p由于物價的變動，在不同時點(diǎn)上取得相同資產(chǎn)的價格卻不相同。在現(xiàn)時取得資產(chǎn)的價格稱為重置成本p重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是相同的，但不同的是反映的物價水平不同。

14、p資產(chǎn)的價值是一個變量。隨著時間的流逝，許多資產(chǎn)的價值與其全新時的價值相比，存在著不同程度的貶值。第二節(jié)第二節(jié) 資產(chǎn)價值構(gòu)成與成本法資產(chǎn)價值構(gòu)成與成本法36 影響資產(chǎn)的價值的因素：影響資產(chǎn)的價值的因素：s重置成本s使用磨損、自然力的作用-實(shí)體性貶值s技術(shù)落后、性能下降-功能性貶值s外部環(huán)境惡化-經(jīng)濟(jì)性貶值s例如國家實(shí)施新的經(jīng)濟(jì)政策或發(fā)布新的法規(guī)限制某些資產(chǎn)的使用，使得資產(chǎn)價值下降：氟利昂的空調(diào)37二、成本法二、成本法 成本法成本法根據(jù)資產(chǎn)價值構(gòu)成，扣除其各項(xiàng)損耗(貶值)以確定其評估價值的方法。 理論依據(jù)理論依據(jù)勞動價值論、生產(chǎn)費(fèi)用價值論勞動價值論、生產(chǎn)費(fèi)用價值論 按資產(chǎn)價值不同時點(diǎn)的價格，可分

15、：歷史成本法歷史成本法重置成本法重置成本法38（一）歷史成本法（一）歷史成本法 任何一項(xiàng)資產(chǎn)的取得，都以購進(jìn)當(dāng)時發(fā)生的實(shí)際成本計(jì)算，資產(chǎn)價值一經(jīng)入帳，以后就按其實(shí)際成本減去以該實(shí)際成本為基礎(chǔ)提取的損耗（減值）后的余額作為資產(chǎn)的價值，這就是“歷史成本原則”。 歷史成本法就是根據(jù)該項(xiàng)原則對資產(chǎn)進(jìn)行評估的方法，是一種最簡單的方法。資產(chǎn)評估價值資產(chǎn)評估價值=資產(chǎn)帳面價值資產(chǎn)帳面價值-減值減值39 優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)：具有可檢驗(yàn)性和可靠性，有會計(jì)記錄為依據(jù)，評估價值不受評估人員判斷的影響。 缺點(diǎn)：缺點(diǎn)：沒有考慮貨幣的時間價值和通貨膨脹等因素的影響，不能反映市場變化的實(shí)際情況。 適用范圍適用范圍：資產(chǎn)的流動性好、

16、價格變動不大的單項(xiàng)資產(chǎn);購進(jìn)期短、購進(jìn)價格接近或等于市場現(xiàn)行價格的資產(chǎn);較特殊且專門用途的非標(biāo)準(zhǔn)化的原材料、半成品和配套件資產(chǎn)（一般由購買方單獨(dú)訂購，無類比的市場，重置成本也難以計(jì)算）。40(二二)重置成本法重置成本法 重置成本法重置成本法在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價值來確定被評估資產(chǎn)價值的方法。資產(chǎn)價值資產(chǎn)價值=重置成本重置成本-減值（貶值）減值（貶值） =重置成本重置成本-(實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值+功能性貶值功能性貶值+經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值)41繼續(xù)使用或假定繼續(xù)使用;應(yīng)當(dāng)具備可利用的被評估資產(chǎn)的歷史資料；形成資產(chǎn)價值的耗費(fèi)是必須的(有效成本)。(三三)重置成本法的

17、前提條件重置成本法的前提條件42(四四) 重置成本法評估的步驟重置成本法評估的步驟估算被評估資產(chǎn)的重置成本估算被評估資產(chǎn)的使用年限估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值計(jì)算確定被評估資產(chǎn)的價值43(五五)重置成本法中各項(xiàng)指標(biāo)的估算重置成本法中各項(xiàng)指標(biāo)的估算1.重置成本的估算重置成本的估算復(fù)原重置成本復(fù)原重置成本運(yùn)用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時價格復(fù)原購建該全新資產(chǎn)復(fù)原購建該全新資產(chǎn)所需的支出。（復(fù)制）（復(fù)制）更新重置成本更新重置成本利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)及格式，以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或建造同等功能的全新資產(chǎn)同等功能的全新資產(chǎn)所需的支出。一般情況下應(yīng)優(yōu)先選擇更新重置成本。一

18、般情況下應(yīng)優(yōu)先選擇更新重置成本。無論是復(fù)原重置成本還是更新重置成本，資產(chǎn)的功能不變。無論是復(fù)原重置成本還是更新重置成本，資產(chǎn)的功能不變。44重置成本估算的方法：重置成本估算的方法：(1)重置核算法重置核算法按現(xiàn)時資產(chǎn)成本的構(gòu)成，把以現(xiàn)行市價計(jì)算的全部購建支出都計(jì)入成本的方法。 總成本總成本=直接成本直接成本+間接成本間接成本購買型重置成本購買型重置成本=買價+運(yùn)雜費(fèi)+安裝費(fèi)+其他必要費(fèi)用自建型重置成本自建型重置成本=料工費(fèi)+必要資金成本+開發(fā)者合理收益45(2)物價指數(shù)法物價指數(shù)法在資產(chǎn)歷史成本基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)時物價指數(shù)確定其重置成本。資產(chǎn)購建時物價指數(shù)資產(chǎn)評估時物價指數(shù)資產(chǎn)歷史成本資產(chǎn)重置成本

19、資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)歷史成本（1+物價變動指數(shù)）46(3)功能價值法功能價值法(生產(chǎn)能力比例法，P37)尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計(jì)算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。運(yùn)用條件和假設(shè)：資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關(guān)系，生產(chǎn)能力越大，成本越高。參照物重置成本參照物年產(chǎn)量被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量被評估資產(chǎn)重置成本47(4)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法X參照物資產(chǎn)的產(chǎn)量被評估資產(chǎn)的產(chǎn)量參照物資產(chǎn)重置成本被評估資產(chǎn)重置成本X-規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)(我國無經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù),美國經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)為0.4-1.0，如加工工業(yè)為0.7，房地產(chǎn)業(yè)為0.9)當(dāng)資

20、產(chǎn)生產(chǎn)能力與成本間關(guān)系非線性時，即存在規(guī)模效益時(資產(chǎn)A的生產(chǎn)能力比資產(chǎn)B生產(chǎn)能力大一倍，但其成本不一定大一倍)：48 (5)統(tǒng)計(jì)分析法統(tǒng)計(jì)分析法資產(chǎn)分類抽樣選擇代表性資產(chǎn)，估算其重置成本計(jì)算分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù)調(diào)整系數(shù)=樣本重置成本/帳面歷史成本總體重置成本=總體歷史成本調(diào)整系數(shù)計(jì)算資產(chǎn)總體重置成本492.實(shí)體性貶值的估算（實(shí)體性貶值的估算（DP）實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。(1)觀察法（成新率法）觀察法（成新率法）由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗(yàn)的工程技術(shù)人員，對被評估資產(chǎn)的設(shè)計(jì)、制造、使用、磨損、維護(hù)、修理、改造進(jìn)行技術(shù)鑒定，判斷被評估資產(chǎn)的成成新率新率，從而估算實(shí)體性

21、貶值。資產(chǎn)實(shí)體性貶值資產(chǎn)實(shí)體性貶值=(重置成本重置成本-預(yù)計(jì)殘值預(yù)計(jì)殘值)(1-成新率成新率)50 成新率成新率反映被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。觀察法觀察法使用年限法使用年限法修復(fù)費(fèi)用法修復(fù)費(fèi)用法%100預(yù)計(jì)尚可使用年限實(shí)際已使用年限預(yù)計(jì)尚可使用年限成新率%1001重置成本修復(fù)費(fèi)用成新率51(2)公式計(jì)算法公式計(jì)算法(常用常用)實(shí)際已使用年限總使用年限預(yù)計(jì)殘值重置成本資產(chǎn)實(shí)體性貶值總使用年限=實(shí)際已使用年限+尚可使用年限實(shí)際已使用年限=名義已使用年限資產(chǎn)利用率，見P39%100定利用時間截止評估日資產(chǎn)累計(jì)法際利用時間截止評估日資產(chǎn)累計(jì)實(shí)資產(chǎn)利用率或者: 實(shí)體性貶值=C(1-

22、R)t/N523.功能性貶值的估算功能性貶值的估算 功能性貶值功能性貶值由于技術(shù)、功能相對落后，造成資產(chǎn)運(yùn)營的成本增加或效益降低（見P40）。步驟：將被評估資產(chǎn)年?duì)I運(yùn)成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年?duì)I運(yùn)成本比較；兩者差即為超額營運(yùn)成本；由于企業(yè)的營運(yùn)成本在稅前扣除，因此超額營運(yùn)成本導(dǎo)致稅前利潤額下降，所得稅額降低，因此： 凈超額營運(yùn)成本=超額營運(yùn)成本-所得稅 被評估資產(chǎn)功能性貶值額被評估資產(chǎn)功能性貶值額=(年凈超額運(yùn)營成本年凈超額運(yùn)營成本折現(xiàn)系數(shù)折現(xiàn)系數(shù))=年超額運(yùn)營成本年超額運(yùn)營成本(1-所得稅率所得稅率)(P/A,r,n)534.經(jīng)濟(jì)性貶值的估算（經(jīng)濟(jì)性貶值的估算（DE） 經(jīng)濟(jì)性貶值經(jīng)

23、濟(jì)性貶值由于外部市場環(huán)境變化，造成產(chǎn)品銷售困難而開工不足或停止生產(chǎn)，形成資產(chǎn)的閑置、價值得不到實(shí)現(xiàn)。 經(jīng)濟(jì)性貶值額經(jīng)濟(jì)性貶值額=年收益損失額(1-所得稅率)(P/A,r,n)= ai/(1+ r)i54(六六)成本法的優(yōu)缺點(diǎn)成本法的優(yōu)缺點(diǎn)比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評估結(jié)果更趨于公平合理；有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評估；在不易計(jì)算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參照物條件下可廣泛應(yīng)用；有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。缺點(diǎn)缺點(diǎn)是工作量較大，且經(jīng)濟(jì)性貶值不易估算優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)5556800086.4()10000=重置成本萬元536.36%8.755=+57第三節(jié)第三節(jié) 市場供求關(guān)系與市價法市場供求關(guān)系與市價法一、市

24、場供求規(guī)律在資產(chǎn)評估中的作用一、市場供求規(guī)律在資產(chǎn)評估中的作用 任何生產(chǎn)要素（公共產(chǎn)品除外）都是通過市場來進(jìn)行配置，市場機(jī)制決定了生產(chǎn)要素的供給方和需求方通過價格機(jī)制來達(dá)到均衡狀態(tài)。 應(yīng)該充分尊重資產(chǎn)交易雙方對資產(chǎn)的評價，即只要雙方能按照一定的市場價格有效地達(dá)成交易，則這樣的交易就應(yīng)該被認(rèn)為是有效率的，即資產(chǎn)的定價是合理的。58二、現(xiàn)行市價法二、現(xiàn)行市價法 現(xiàn)行市價法現(xiàn)行市價法通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。 理論依據(jù)理論依據(jù)替代原理替代原理充分搜集市場，所尋找的參照資產(chǎn)應(yīng)盡量相同，實(shí)在不同相同，則至少相近參

25、照物差異調(diào)整因素參照物差異調(diào)整因素時間因素：不同時點(diǎn)地域因素：房地產(chǎn)功能因素：實(shí)體功能 過剩或不足59（一）現(xiàn)行市價法的前提條件（一）現(xiàn)行市價法的前提條件有充分活躍的公開交易市場。參照物的技術(shù)指標(biāo)、經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)易于觀察和處理。有可比的資產(chǎn)交易：R功能可比用途、性能相似R市場條件可比供求關(guān)系、競爭狀況、交易條件等R成交時間近期、影響可調(diào)整60（二）現(xiàn)行市價法的適用范圍（二）現(xiàn)行市價法的適用范圍 現(xiàn)行市價法主要適用于單項(xiàng)生產(chǎn)要素的評估單項(xiàng)生產(chǎn)要素的評估，如對生產(chǎn)設(shè)備、原材料等的評估以及投資參股、合作經(jīng)營、確定遺產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅的稅基時的評估等，一般不適用于對企業(yè)整體資產(chǎn)的評估一般不適用于對企業(yè)整體資產(chǎn)的評

26、估。61（三）現(xiàn)行市價法的基本程序（三）現(xiàn)行市價法的基本程序選擇參照物選擇比較因素對比指標(biāo)、量化差異調(diào)整差異綜合分析確定評估值62（四）現(xiàn)行市價法的具體評估方法（四）現(xiàn)行市價法的具體評估方法1.市價折扣法市價折扣法 P45 被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價=相同的全新資產(chǎn)的市價 - 應(yīng)計(jì)折舊=相同的全新資產(chǎn)的市價 - (相同全新資產(chǎn)市價 - 殘值)已使用年限/法定使用年限注：參照資產(chǎn)必須與被評估資產(chǎn)完全相同； 如果存在市場分割，根據(jù)政策和實(shí)際計(jì)算市場標(biāo)準(zhǔn)價格； 考慮有無非正常損耗； 已使用年限為實(shí)際年限=名義已使用年限*開工率632.市價比較法市價比較法 P47 在資產(chǎn)市場上找不到與被

27、評估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)，但可以找到類似資產(chǎn)作為參照物，以類似資產(chǎn)成交價格為基礎(chǔ)，再對差異進(jìn)行調(diào)整。 被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價=相似全新資產(chǎn)市價-(相似全新資產(chǎn)市價-殘值)已使用年限/法定使用年限調(diào)整系數(shù)K 影響影響K值的主要因素值的主要因素:時間因素：通貨膨脹影響地域因素：位置資產(chǎn)性能：功能643.物價指數(shù)法物價指數(shù)法 利用物價指數(shù)來調(diào)整被評估資產(chǎn)的賬面價值，主要考利用物價指數(shù)來調(diào)整被評估資產(chǎn)的賬面價值，主要考慮物價上漲因素，適用于通貨膨脹時期的資產(chǎn)評估慮物價上漲因素，適用于通貨膨脹時期的資產(chǎn)評估被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行市價=帳面原價評估定基物價指數(shù)-差異貶值65能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況，其評估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場獲得，評估值更能反映市場現(xiàn)實(shí)價格；評估結(jié)果易于被各方面理解和接受。優(yōu)點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)三、現(xiàn)行市價法的優(yōu)缺點(diǎn)三、現(xiàn)行市價法的優(yōu)缺點(diǎn)66需要有公開活躍的市場作為基礎(chǔ)，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)而難以運(yùn)用；不適用于專用機(jī)器設(shè)備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的資產(chǎn)評估。缺點(diǎn)缺點(diǎn)67第四節(jié)第四節(jié) 企業(yè)終止與清算價格法企業(yè)終止與清算價格法一、采用清算價格法的前提條件一