和聲機構(gòu)宿州城南商住項目價值研判及規(guī)劃建議報告

1、TO：宿州慧根養(yǎng)正商貿(mào)有限公司宿州城南商住項目價值研判及規(guī)劃建議報告和聲機構(gòu)（合肥）2013.06報告綱要第一部分：關(guān)于城市第二部分：區(qū)域分析第三部分：客戶分析第四部分：項目研判第五部分：項目定位第六部分：產(chǎn)品建議關(guān)于城市緯 33.18，東經(jīng) 111.9。宿州市位于安徽東部，1人口規(guī)模：2015年市域總?cè)丝谝?guī)模約612萬人，2030年約711萬人。2030年中心城區(qū)人口約 110 萬人。2用地規(guī)模：2030年主城區(qū)200平方公里，中心城區(qū)110平方公里。3城鎮(zhèn)化水平：市域城鎮(zhèn)化水平2015年達到45%，2030年達到 63.5%。商貿(mào)商貿(mào)宿州市位于安徽最部，于蘇、魯、豫三十一個縣市接壤，史有“

2、皖大門、“徐南形勝之稱，是安徽的大門與皖東重要的加工業(yè)基地和商貿(mào)物中心之一。產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)宿州，為東進西出、南下上的交匯點，具有比較優(yōu)越的區(qū)位條件。與徐州市是近鄰，地上無縫對接，文化上一脈相承，產(chǎn)業(yè)上相輔相連，在徐州的輻射帶動下，新的都市形象正在崛起。3紐帶紐帶宿州市東臨洪澤（湖），西接芒碭（山），南瀕渦淮（河），駕故黃（河）；襟蚌埠帶徐州，望連云（港）接亳（州)商(丘），處在淮海經(jīng)濟區(qū)腹地、長江三角洲經(jīng)濟帶西緣，是隴海經(jīng)濟帶的龍頭，又是歐亞大陸橋的橋頭堡；是承接?xùn)|部沿海發(fā)達地區(qū)向內(nèi)陸輻射的前沿，又是南經(jīng)濟文化交匯的要沖。歷史歷史宿州是一座具有 1200 歷史的古城，5000 前有人進開發(fā)活動。始建

3、于唐憲宗元和四(公元 809 )，具有歷史的意義。城市性質(zhì)：京滬鐵路沿線重要的加工業(yè)基地和商貿(mào)物流中心，蘇魯豫皖四省交界地區(qū)的中心城市，安徽省新興的煤電化產(chǎn)業(yè)基地。發(fā)展目標(biāo)：創(chuàng)新發(fā)展模式，增強城市綜合承載能力，全面提升城市整體競爭力，將宿州建設(shè)成為一個充滿生機與活力，適宜創(chuàng)業(yè)與居住的區(qū)域中心城市。 1中國中部地區(qū)新興的制鞋業(yè)和紡織服裝業(yè)基地； 2京滬鐵路沿線重要的現(xiàn)代加工業(yè)和商貿(mào)物流業(yè)基地； 3面向華東地區(qū)的能源和原材料生產(chǎn)供應(yīng)基地； 4省際區(qū)域性綜合交通樞紐和商貿(mào)流通中心； 5皖北地區(qū)重要的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地。（1 1）宿州市中心城區(qū)，在汴河以北地區(qū)建設(shè)汴北新區(qū)，沱河以東地）宿州市中心城區(qū)，

4、在汴河以北地區(qū)建設(shè)汴北新區(qū)，沱河以東地區(qū)建設(shè)城東新區(qū)，在南部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)城南新區(qū)。強化中心城區(qū)與區(qū)建設(shè)城東新區(qū)，在南部經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)城南新區(qū)。強化中心城區(qū)與周圍符離鎮(zhèn)、蒿溝周圍符離鎮(zhèn)、蒿溝( (宿馬現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園宿馬現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園) )及朱仙莊鎮(zhèn)、桃園鎮(zhèn)的聯(lián)系和分及朱仙莊鎮(zhèn)、桃園鎮(zhèn)的聯(lián)系和分工協(xié)作，加強基礎(chǔ)設(shè)施的共享和銜接，從區(qū)域整體的角度進行產(chǎn)業(yè)和工協(xié)作，加強基礎(chǔ)設(shè)施的共享和銜接，從區(qū)域整體的角度進行產(chǎn)業(yè)和功能布局。功能布局。“一主兩星三園 ”大宿城空間結(jié)構(gòu)?！耙恢鳌保阂粋€主城，包括中心城區(qū)、朱仙莊、桃園，規(guī)劃用地規(guī)模200平方公里；“兩星”：兩個衛(wèi)星城鎮(zhèn)，包括符離、蒿溝(宿馬現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園)；“三園

5、 ”：三個生態(tài)園，包括濉河唐河、蘆嶺湖、桃園湖生態(tài)園。（2 2）蒿溝）蒿溝( (宿馬現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園宿馬現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)園) )，中心城區(qū)東部的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，充分利用，中心城區(qū)東部的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，充分利用交通區(qū)位優(yōu)勢，以發(fā)展機械電子和現(xiàn)代商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)為主的新城，積交通區(qū)位優(yōu)勢，以發(fā)展機械電子和現(xiàn)代商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)為主的新城，積極發(fā)展配套服務(wù)業(yè)。極發(fā)展配套服務(wù)業(yè)。（3 3）符離，中心城區(qū)北部的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，是以特色農(nóng)產(chǎn)品深加工、板）符離，中心城區(qū)北部的衛(wèi)星城鎮(zhèn)，是以特色農(nóng)產(chǎn)品深加工、板材加工、新型建材業(yè)和商貿(mào)物流業(yè)為主的城鎮(zhèn)。材加工、新型建材業(yè)和商貿(mào)物流業(yè)為主的城鎮(zhèn)。（4 4）朱仙莊、桃園，加強與中心城區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展，與城區(qū)的

6、道路網(wǎng)、）朱仙莊、桃園，加強與中心城區(qū)的協(xié)調(diào)發(fā)展，與城區(qū)的道路網(wǎng)、公共服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施等統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)，積極發(fā)展現(xiàn)代公共服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施等統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設(shè)，積極發(fā)展現(xiàn)代加工制造業(yè)和配套服務(wù)業(yè)加工制造業(yè)和配套服務(wù)業(yè)。（5 5）三個生態(tài)園，規(guī)劃以水資）三個生態(tài)園，規(guī)劃以水資 源綜合利用與水體功能開發(fā)相結(jié)合、源綜合利用與水體功能開發(fā)相結(jié)合、植物種植栽培與城市綠地建設(shè)相結(jié)合、村莊搬遷與新農(nóng)村建設(shè)相結(jié)合、植物種植栽培與城市綠地建設(shè)相結(jié)合、村莊搬遷與新農(nóng)村建設(shè)相結(jié)合、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化與旅游開發(fā)相結(jié)合建設(shè)生態(tài)園。農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化與旅游開發(fā)相結(jié)合建設(shè)生態(tài)園。一主三副四組團 ”的空間結(jié)構(gòu)。一主：依托老城區(qū)

7、和市級政務(wù)文化區(qū)，形成城市主中心。三副：汴北、城東、城南三個城市副中心。四組團：老城區(qū)、汴北新區(qū)、城東新區(qū)、城南新區(qū)四個城市綜合組團。城東新區(qū)城東新區(qū)老城區(qū)老城區(qū)汴北新區(qū)汴北新區(qū)城南新區(qū)城南新區(qū)宿州老城區(qū)居住氛圍濃厚，生活配套設(shè)施齊全，主要是以年代久宿州老城區(qū)居住氛圍濃厚，生活配套設(shè)施齊全，主要是以年代久遠(yuǎn)小型的生活社區(qū)為主，居住條件一般，遠(yuǎn)小型的生活社區(qū)為主，居住條件一般，區(qū)域內(nèi)樓盤多為舊城改區(qū)域內(nèi)樓盤多為舊城改造項目，項目品質(zhì)參差不齊，樓盤差異化特征相對明顯。造項目，項目品質(zhì)參差不齊，樓盤差異化特征相對明顯。該區(qū)域該區(qū)域內(nèi)主要以商業(yè)為主，有著濃厚的商業(yè)氛圍和商業(yè)配套設(shè)施，該區(qū)內(nèi)主要以商業(yè)為

8、主，有著濃厚的商業(yè)氛圍和商業(yè)配套設(shè)施，該區(qū)目前沒有形成大型的生活社區(qū)，主要以配合商業(yè)需要為主，當(dāng)前目前沒有形成大型的生活社區(qū)，主要以配合商業(yè)需要為主，當(dāng)前是宿州主要的經(jīng)濟、文化中心。是宿州主要的經(jīng)濟、文化中心。該區(qū)域?qū)儆诔鞘兄攸c發(fā)展方向，目前無集中住宅小區(qū)，按城市規(guī)該區(qū)域?qū)儆诔鞘兄攸c發(fā)展方向，目前無集中住宅小區(qū)，按城市規(guī)劃致力于打造宿州家居產(chǎn)業(yè)基地以及文化產(chǎn)業(yè)園和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)劃致力于打造宿州家居產(chǎn)業(yè)基地以及文化產(chǎn)業(yè)園和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園。但該片區(qū)位于宿州主城區(qū)北部，消費力有限，項目建成后亟園。但該片區(qū)位于宿州主城區(qū)北部，消費力有限，項目建成后亟待消化，商圈的形成和發(fā)展尚需時日。待消化，商圈的形成和

9、發(fā)展尚需時日。城東新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展較為緩慢，多為企業(yè)職工宿舍，如礦建城東新區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展較為緩慢，多為企業(yè)職工宿舍，如礦建住宅小區(qū)、中煤住宅小區(qū)、中煤3333處小區(qū)等。該區(qū)域內(nèi)在售商品房處小區(qū)等。該區(qū)域內(nèi)在售商品房( (住宅住宅) )較少，較少，僅有碧御豪庭等尾盤入市。但該片區(qū)內(nèi)一站式商貿(mào)批發(fā)商業(yè)基地僅有碧御豪庭等尾盤入市。但該片區(qū)內(nèi)一站式商貿(mào)批發(fā)商業(yè)基地宿州義烏國際商貿(mào)城的發(fā)展卻勢頭強勁，備受全城矚目。宿州義烏國際商貿(mào)城的發(fā)展卻勢頭強勁，備受全城矚目。組團區(qū)位與地產(chǎn)分析組團區(qū)位與地產(chǎn)分析城南新區(qū)包括現(xiàn)在正在快速發(fā)展中的西南片區(qū)和東南片區(qū)。目前，城南新區(qū)包括現(xiàn)在正在快速發(fā)展中的西南片區(qū)和東

10、南片區(qū)。目前，西南片區(qū)投資數(shù)十億元的兩個西南片區(qū)投資數(shù)十億元的兩個“千畝居住園千畝居住園”。鴻儒世家、金鑫。鴻儒世家、金鑫名城、光彩美廬奧城、香林麗景灣等成熟社區(qū)分布其中，西南片名城、光彩美廬奧城、香林麗景灣等成熟社區(qū)分布其中，西南片區(qū)已成為宿州的人居新城，周邊學(xué)校、醫(yī)院、市場、酒店等基礎(chǔ)區(qū)已成為宿州的人居新城，周邊學(xué)校、醫(yī)院、市場、酒店等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也在并不斷完善中，受到宿城市民的廣泛關(guān)注。設(shè)施建設(shè)也在并不斷完善中，受到宿城市民的廣泛關(guān)注。城市概況小結(jié)：城市概況小結(jié)：優(yōu)勢：優(yōu)勢：歷史悠久。皖東歷史悠久。皖東地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心；地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化中心；皖東皖東的中心城市。淮海經(jīng)濟區(qū)

11、和京滬鐵的中心城市?；春＝?jīng)濟區(qū)和京滬鐵沿線重要的加工業(yè)基地和商貿(mào)物沿線重要的加工業(yè)基地和商貿(mào)物中心；中心；交通交通。公。公、水運、航空多種方式組成宿州四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)；、水運、航空多種方式組成宿州四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)；資源豐富。境內(nèi)現(xiàn)已探明的礦藏有資源豐富。境內(nèi)現(xiàn)已探明的礦藏有20 20 多種，其中，煤炭資源儲多種，其中，煤炭資源儲 110 110億噸。億噸。機會：機會：淮海經(jīng)濟區(qū)潛力巨大?；春＝?jīng)濟區(qū)由蘇魯豫皖淮海經(jīng)濟區(qū)潛力巨大?；春＝?jīng)濟區(qū)由蘇魯豫皖 4 4省省 20 20 個地、市組成，具有連南融北、個地、市組成，具有連南融北、承東啟西的戰(zhàn)略承東啟西的戰(zhàn)略“棋眼棋眼”地位。；地位。；徐州都市

12、圈區(qū)域合作。徐州市是淮海經(jīng)濟區(qū)中唯一的特大城市與經(jīng)濟實力最強的城市徐州都市圈區(qū)域合作。徐州市是淮海經(jīng)濟區(qū)中唯一的特大城市與經(jīng)濟實力最強的城市之一，具有較強的輻射帶動能力；之一，具有較強的輻射帶動能力；皖東北的皖東北的“橋頭堡橋頭堡”。 響應(yīng)和貫徹國家響應(yīng)和貫徹國家“中部地區(qū)崛起中部地區(qū)崛起”的號召，省政府給予了大力支持。的號召，省政府給予了大力支持。 區(qū)域分析城南新區(qū)：東南片區(qū)概況東南片區(qū)概況東南片區(qū)：東南片區(qū)：鐵路干線將經(jīng)濟開發(fā)區(qū)分成東西兩個工業(yè)園，東南片區(qū)位鐵路干線將經(jīng)濟開發(fā)區(qū)分成東西兩個工業(yè)園，東南片區(qū)位于宿州市東南部，東起沱河，西到宿懷路西于宿州市東南部，東起沱河，西到宿懷路西5005

13、00米，南起米，南起南環(huán)路南環(huán)路( (大外環(huán)大外環(huán)) )，北至紡織路。緊鄰市區(qū)，設(shè)有生物化工，北至紡織路。緊鄰市區(qū)，設(shè)有生物化工園區(qū)、輕紡服裝加工區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品深加工區(qū)、新能源技術(shù)園區(qū)、輕紡服裝加工區(qū)、農(nóng)副產(chǎn)品深加工區(qū)、新能源技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū); ;鐵路西部以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)為主，鐵路西部以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)為主，設(shè)有現(xiàn)代物流園區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群區(qū)、先進制造業(yè)基設(shè)有現(xiàn)代物流園區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群區(qū)、先進制造業(yè)基地、宜居型社區(qū)與綜合服務(wù)區(qū)。是宿州城區(qū)的重要組成部地、宜居型社區(qū)與綜合服務(wù)區(qū)。是宿州城區(qū)的重要組成部分。分。城東新區(qū)城東新區(qū)城南新區(qū)城南新區(qū)汴北新區(qū)汴北新區(qū)老城區(qū)老城區(qū)城

14、南新區(qū)（又稱經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）：總整概況按照“南展”的空間戰(zhàn)略，向南適當(dāng)發(fā)展。城南新區(qū)，主要包括南部的經(jīng)濟開發(fā)區(qū);結(jié)合經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的用地結(jié)構(gòu)調(diào)整，以金海大道、南環(huán)路交匯處的用地為主，新建南部城市副中心。城南新區(qū)：（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）城南新區(qū)：（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)） 宿州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)位于宿州市南部，距市中心宿州經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)位于宿州市南部，距市中心2公里。規(guī)劃范圍是：東起沱河，西到宿懷路西公里。規(guī)劃范圍是：東起沱河，西到宿懷路西500米，米，南起南環(huán)路（大外環(huán)），北至紡織路，面積為南起南環(huán)路（大外環(huán)），北至紡織路，面積為6.8平方平方公里。南環(huán)路南公里。南環(huán)路南500米以內(nèi)為開發(fā)區(qū)預(yù)留地，面積為米以內(nèi)為開發(fā)區(qū)預(yù)留地

15、，面積為1.9平方公里。平方公里。2001年年7月被安徽省人民政府批準(zhǔn)為省月被安徽省人民政府批準(zhǔn)為省級開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)緊鄰市區(qū)，是宿州城區(qū)的組成部分，級開發(fā)區(qū)。開發(fā)區(qū)緊鄰市區(qū)，是宿州城區(qū)的組成部分，供水、供電等公用設(shè)施可滿足開發(fā)區(qū)建設(shè)初期的需要。供水、供電等公用設(shè)施可滿足開發(fā)區(qū)建設(shè)初期的需要。東部工業(yè)園現(xiàn)有多家企業(yè)，正在建設(shè)中的市燃?xì)鈴S、東部工業(yè)園現(xiàn)有多家企業(yè)，正在建設(shè)中的市燃?xì)鈴S、污水處理廠等公用設(shè)施均緊鄰開發(fā)區(qū)，節(jié)約開發(fā)投資。污水處理廠等公用設(shè)施均緊鄰開發(fā)區(qū)，節(jié)約開發(fā)投資。開發(fā)區(qū)地勢平坦，地質(zhì)優(yōu)良，地基承受能力強，適宜開發(fā)區(qū)地勢平坦，地質(zhì)優(yōu)良，地基承受能力強，適宜興辦各種工商項目。興辦各種工

16、商項目。鐵路干線自然將開發(fā)區(qū)分成東西兩個鐵路干線自然將開發(fā)區(qū)分成東西兩個工業(yè)園，城南新區(qū)包括西南片區(qū)和東工業(yè)園，城南新區(qū)包括西南片區(qū)和東南片區(qū)。南片區(qū)。西南西南東南東南西南西南城南新區(qū)：東南片區(qū)概況東南片區(qū)概況東南片區(qū)：內(nèi)部金河路、金海路等道路基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)完畢，使得經(jīng)濟東南片區(qū)：內(nèi)部金河路、金海路等道路基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)完畢，使得經(jīng)濟園區(qū)的交通便利，四通八達。二中新校區(qū)的建成并投入使用，使得開發(fā)園區(qū)的交通便利，四通八達。二中新校區(qū)的建成并投入使用，使得開發(fā)區(qū)西北部住宅區(qū)人氣極具提升，幾年內(nèi)該片區(qū)已由原有的少量生活住宅區(qū)西北部住宅區(qū)人氣極具提升，幾年內(nèi)該片區(qū)已由原有的少量生活住宅小區(qū)，發(fā)展到如今囊

17、括南方國際花園、藍(lán)石春天花園、金源尚郡、眾德小區(qū)，發(fā)展到如今囊括南方國際花園、藍(lán)石春天花園、金源尚郡、眾德祥福園、桑鈮國際等成熟社區(qū)。祥福園、桑鈮國際等成熟社區(qū)。目前該區(qū)內(nèi)周邊生活配套設(shè)施在不斷完善中，但目前缺乏大型超市、公目前該區(qū)內(nèi)周邊生活配套設(shè)施在不斷完善中，但目前缺乏大型超市、公園、醫(yī)院、娛樂休閑場所等。該區(qū)域內(nèi)在售樓盤價格相對低于宿州其他園、醫(yī)院、娛樂休閑場所等。該區(qū)域內(nèi)在售樓盤價格相對低于宿州其他區(qū)域，對于該區(qū)企業(yè)職工和附近居民，無論從小區(qū)環(huán)境、總價承受能力、區(qū)域，對于該區(qū)企業(yè)職工和附近居民，無論從小區(qū)環(huán)境、總價承受能力、上下班方便程度來說均是購房首選，所以住宅總體去化較為順利。但該

18、上下班方便程度來說均是購房首選，所以住宅總體去化較為順利。但該區(qū)域內(nèi)周邊人氣不足，商業(yè)沒有大面積推出。區(qū)域內(nèi)周邊人氣不足，商業(yè)沒有大面積推出。因區(qū)域位置及發(fā)展性質(zhì)，商業(yè)發(fā)展需要一個相對緩慢的過程。因區(qū)域位置及發(fā)展性質(zhì)，商業(yè)發(fā)展需要一個相對緩慢的過程。城南新區(qū)：西南片區(qū)概況 西南片區(qū)北部位于人民路以西，勝利路以南，南部位于西南片區(qū)北部位于人民路以西，勝利路以南，南部位于淮海南路以西，是宿州市政府重點打造現(xiàn)代制鞋產(chǎn)業(yè)城和商淮海南路以西，是宿州市政府重點打造現(xiàn)代制鞋產(chǎn)業(yè)城和商貿(mào)物流園，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)為主，設(shè)有現(xiàn)代貿(mào)物流園，以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)為主，設(shè)有現(xiàn)代物流園區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)

19、集群區(qū)、先進制造業(yè)基地、宜居型物流園區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群區(qū)、先進制造業(yè)基地、宜居型社區(qū)與綜合服務(wù)區(qū)。區(qū)內(nèi)坐擁宿州市最大專業(yè)市場。目前，社區(qū)與綜合服務(wù)區(qū)。區(qū)內(nèi)坐擁宿州市最大專業(yè)市場。目前，西南片區(qū)投資數(shù)十億元的兩個西南片區(qū)投資數(shù)十億元的兩個“千畝居住園千畝居住園”項目正在緊張項目正在緊張建設(shè)中。建設(shè)中。 從西南新區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀及城市規(guī)劃來看，西南片區(qū)未從西南新區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀及城市規(guī)劃來看，西南片區(qū)未來發(fā)展藍(lán)圖美好！來發(fā)展藍(lán)圖美好！城南新區(qū)：西南片區(qū)交通概況 西南片區(qū)北鄰江蘇徐州，與徐州銅山縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)二期規(guī)劃區(qū)相西南片區(qū)北鄰江蘇徐州，與徐州銅山縣經(jīng)濟開發(fā)區(qū)二期規(guī)劃區(qū)相連連 ；206國道、國道、101

20、省道、京滬鐵路縱貫開發(fā)區(qū)，區(qū)內(nèi)桃山集設(shè)有鐵省道、京滬鐵路縱貫開發(fā)區(qū)，區(qū)內(nèi)桃山集設(shè)有鐵路貨運站和貨場；開發(fā)區(qū)距京福（合徐段）、連霍高速公路出入口路貨運站和貨場；開發(fā)區(qū)距京福（合徐段）、連霍高速公路出入口8分鐘車程，距徐州市城區(qū)分鐘車程，距徐州市城區(qū)12分鐘車程，距觀音國際機場分鐘車程，距觀音國際機場25分鐘車程。分鐘車程。宿州市埇橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是連接徐州經(jīng)濟圈的紐帶，也是承接蘇浙地宿州市埇橋經(jīng)濟開發(fā)區(qū)是連接徐州經(jīng)濟圈的紐帶，也是承接蘇浙地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋梁，為了加大融入徐州經(jīng)濟圈力度，發(fā)展家具、建區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋梁，為了加大融入徐州經(jīng)濟圈力度，發(fā)展家具、建材、機械、電子、農(nóng)產(chǎn)品加工、物流等與發(fā)達地區(qū)優(yōu)

21、勢互補的產(chǎn)業(yè)，材、機械、電子、農(nóng)產(chǎn)品加工、物流等與發(fā)達地區(qū)優(yōu)勢互補的產(chǎn)業(yè)，埇橋區(qū)舉全區(qū)之力，積極爭取國家資金，廣泛吸引境外資金，加快埇橋區(qū)舉全區(qū)之力，積極爭取國家資金，廣泛吸引境外資金，加快開發(fā)區(qū)內(nèi)路網(wǎng)建設(shè)，發(fā)揮開發(fā)區(qū)招商載體功能，力爭將開發(fā)區(qū)打造開發(fā)區(qū)內(nèi)路網(wǎng)建設(shè)，發(fā)揮開發(fā)區(qū)招商載體功能，力爭將開發(fā)區(qū)打造為徐州經(jīng)濟圈產(chǎn)業(yè)配套基地和埇橋區(qū)經(jīng)濟快速增長的示范園。為徐州經(jīng)濟圈產(chǎn)業(yè)配套基地和埇橋區(qū)經(jīng)濟快速增長的示范園。 新建主干道新建主干道3條，寬條，寬40米、長米、長10公里；次干道公里；次干道6條，寬條，寬30米、長米、長20公里；支路公里；支路4條，寬條，寬24米、長米、長14公里。其中一期工程

22、道路長公里。其中一期工程道路長10公里。公里。逐步配套完善逐步配套完善“三縱兩橫三縱兩橫”的主干交通網(wǎng)絡(luò)。的主干交通網(wǎng)絡(luò)。城南新區(qū)西南城南新區(qū)西南*商貿(mào)物流百麗富通廣場、卓耕廣場、意邦國際、白馬商城、中豪鋼材市場、合肥百大農(nóng)貿(mào)市場等一批商業(yè)項目正在建設(shè)。部分已開業(yè)*制鞋產(chǎn)業(yè)“百麗、康耐、鴻星爾克鞋服、意爾康鞋業(yè)等城南新區(qū)：區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)概況區(qū)域主要產(chǎn)業(yè)概況制鞋服裝加工產(chǎn)業(yè)、機械電子產(chǎn)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品深加工產(chǎn)業(yè)、化工產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)物流產(chǎn)業(yè)等五大支柱產(chǎn)業(yè)*千畝居住園“兩個千畝居住園”項目的開工建設(shè)，對于加快西南片區(qū)開發(fā)建設(shè)，提升片區(qū)整體功能 。* 該區(qū)域內(nèi)百麗工業(yè)園、康奈工業(yè)園等鞋業(yè)基地集中分布，專業(yè)商貿(mào)物流

23、該區(qū)域內(nèi)百麗工業(yè)園、康奈工業(yè)園等鞋業(yè)基地集中分布，專業(yè)商貿(mào)物流市場發(fā)展勢頭強勁，可以滿足廣大市民的不同消費需求。一個約市場發(fā)展勢頭強勁，可以滿足廣大市民的不同消費需求。一個約20-30萬人萬人口的商業(yè)圈正逐漸形成?？诘纳虡I(yè)圈正逐漸形成。城南新區(qū)：西南片區(qū)人居環(huán)境 西南片區(qū)以工業(yè)和商貿(mào)為主。已建成的小區(qū)以百麗等中高檔西南片區(qū)以工業(yè)和商貿(mào)為主。已建成的小區(qū)以百麗等中高檔企業(yè)單位宿舍。目前回遷房及多個住宅小區(qū)在建設(shè)中。周邊學(xué)企業(yè)單位宿舍。目前回遷房及多個住宅小區(qū)在建設(shè)中。周邊學(xué)校、醫(yī)院、市場、酒店等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有待完善，目前人居環(huán)校、醫(yī)院、市場、酒店等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有待完善，目前人居環(huán)境較差。隨著境較

24、差。隨著“兩個千畝居住園兩個千畝居住園”項目的開工建設(shè)，對于加快項目的開工建設(shè)，對于加快西南片區(qū)開發(fā)建設(shè)，片區(qū)整體功能將有所提升。西南片區(qū)開發(fā)建設(shè)，片區(qū)整體功能將有所提升。城南新區(qū)西南城南新區(qū)西南142商業(yè)發(fā)展判研3 從宿州城市的規(guī)劃和區(qū)域目前發(fā)展分析來看，宿州重點建設(shè)區(qū)域以及商貿(mào)物流高新產(chǎn)業(yè)將發(fā)展重點向城南新區(qū)轉(zhuǎn)移，城市向南。 從區(qū)域商業(yè)的業(yè)態(tài)構(gòu)成來看，雖未來商圈主導(dǎo)業(yè)態(tài)仍將是專業(yè)市場，但百貨、餐飲、休閑娛樂的業(yè)態(tài)比例將有所上升。 從商圈品質(zhì)來看，目前城南新區(qū)商圈雖整體品質(zhì)處于中等水平，但隨著一大批融入新理念項目的建成營業(yè)，以及其它項目的升級改造，商圈商業(yè)品質(zhì)將會有較大提升。 從商圈規(guī)模來看

25、，未來城南新區(qū)商圈規(guī)模大幅度括容是必然趨勢，隨著眾多規(guī)劃項目的陸續(xù)動工建設(shè)，在本輪商業(yè)規(guī)劃期末，商圈商業(yè)營業(yè)面積將有所增加。城南新區(qū)：西南片區(qū)商業(yè)發(fā)展判研商業(yè)發(fā)展方向商業(yè)發(fā)展方向完善配套業(yè)完善配套業(yè)升級批發(fā)業(yè)升級批發(fā)業(yè) 城南新區(qū)作為以商貿(mào)物流為占主導(dǎo)地位的專業(yè)市場集群，已形成服裝鞋業(yè)加工、家具建材、農(nóng)副產(chǎn)品，商貿(mào)物流以及綜合類批發(fā)市場等多個類別，并且在檔次及定位上亦有所側(cè)重。在未來發(fā)展中，各專業(yè)市場在市場競爭中不斷調(diào)整，只有不斷升級，應(yīng)細(xì)分市場，從現(xiàn)在的“大而全、”到“齊而?！比グl(fā)展。 隨著宿州城市及經(jīng)濟的不斷發(fā)展，宿州商業(yè)正迎來發(fā)展黃金時機。城南新區(qū)批發(fā)圈商業(yè)亦在經(jīng)歷升級提升，同時隨著常駐人

26、口的增加，以及商務(wù)需求的擴大，配套服務(wù)將是商圈未來發(fā)展的主要方向，百麗錦華商貿(mào)城、卓耕廣場綜合類城市綜合體的再建的等就是很好的例子。城南新區(qū)：西南片區(qū)商業(yè)發(fā)展方向隨著城市向南，職工宿舍將無法滿足未來的居住需求，區(qū)域的住宅將迎來較快的發(fā)展住宅人居環(huán)境發(fā)展方向區(qū)域的金融、教育、醫(yī)院、交通、公共配套設(shè)施將有所提升。配套設(shè)施隨著商貿(mào)及企業(yè)相續(xù)投產(chǎn)，便民、接待、餐飲、娛樂休閑的人居服務(wù)業(yè)將迎來發(fā)展契機。服務(wù)業(yè)城南新區(qū)：西南片區(qū)人居環(huán)境發(fā)展判研項目開發(fā)時期處于新區(qū)發(fā)展第一階段，市政基礎(chǔ)設(shè)施不完善，區(qū)域認(rèn)知低，常駐人口不足。第一階段第二階段第三階段2013-2014年2015-2016年2016年后低價、升

27、值潛力導(dǎo)向，居住價值較低生活配套、產(chǎn)品品質(zhì)導(dǎo)向，居住價值快速提升區(qū)域價值、商務(wù)價值導(dǎo)向，住宅價值穩(wěn)步提升*區(qū)域目前處于新建階段，基礎(chǔ)設(shè)施不完善，區(qū)域目前以工業(yè)商貿(mào)為主，板塊認(rèn)知低，依靠低價，吸引客戶；*常駐人口不足，無法支撐大的商業(yè)配套項目。*依靠企業(yè)和專業(yè)市場資源引領(lǐng)區(qū)域居住價值升級、城市價值凸現(xiàn)，吸引企業(yè)員工追求高品質(zhì)生活的自住客戶；*隨著常駐人口的增加，迎來配套服務(wù)業(yè)的需求。*伴隨住宅用地的稀缺、商辦功能興起，價格全面提升；*住宅產(chǎn)品打造走向豪宅化，稀缺物業(yè)價值顯現(xiàn)。*隨著人口增加，配套商業(yè)將高速發(fā)展。城南新區(qū)：西南片區(qū)發(fā)展進程判研商戰(zhàn)無序，策劃先行商戰(zhàn)無序，策劃先行20132013房地

28、產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！火爆促銷中震撼升級上市！火爆促銷中此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營銷策劃大全唯一唯一官方網(wǎng)站：，唯一唯一指定淘寶店鋪：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當(dāng)受騙！客戶分析項目區(qū)域客戶研判1、原有客戶結(jié)構(gòu)：城南新區(qū)原有的客戶構(gòu)成主要為四類人群。*所占比例：20%-30%

29、*置業(yè)特征：先期的價格平臺和區(qū)域投資潛力吸引了大量的看好區(qū)域未來價值的省內(nèi)外客戶；*關(guān)鍵詞：價格、區(qū)域價值。市內(nèi)外投資客*所占比例：20%-30%*置業(yè)特征：主要來自縣、周邊價格擠壓型產(chǎn)業(yè)人群、新宿州人、投資兼未來自住客戶；*關(guān)鍵詞：產(chǎn)品性價比。周邊區(qū)域價格擠壓型客戶*所占比例：30%-40%*置業(yè)特征：主要來自新區(qū)內(nèi)已入駐的企業(yè)員工，以及即將入駐的一些單位；*關(guān)鍵詞：價格、交通。地緣性客戶*所占比例：不足5%*置業(yè)特征：受項目和稀缺物業(yè)驅(qū)動，不完全受區(qū)域價值引導(dǎo)，具有一定特殊性；*關(guān)鍵詞：稀缺物業(yè)、產(chǎn)品品質(zhì)。稀缺物業(yè)驅(qū)動富豪階層區(qū)域原有客戶構(gòu)成客戶細(xì)分：受價格及租金回報率驅(qū)動下的市內(nèi)外投資客

30、比重將大幅減小，未來將以自住、首改需求為主。*受投資理念指導(dǎo)，多選擇在啟動區(qū)發(fā)展較成熟的地段購買；*作為投資性質(zhì)需求，更關(guān)注面積段較小、首付較低的產(chǎn)品。關(guān)注產(chǎn)品特征*純投資驅(qū)動：在低價等帶動下，驅(qū)動因素多為租金回報率以及未來的升值潛力；*投資心理驅(qū)動：卓耕項目高回報；千畝園；以衣政府宣傳下看好未來價值。投資理念和驅(qū)動力外地客戶購買權(quán)限苛刻，投資門檻的提高市內(nèi)外投資客數(shù)量減少；居住價值引領(lǐng)下未來將以來自本區(qū)域的自住需求客戶為主。*由于新區(qū)建設(shè)階段，仍然會有少量的宿州市為主追隨新區(qū)開發(fā)的半自住投資客戶；*仍然關(guān)注區(qū)域未來價值，但自住需求下更關(guān)注產(chǎn)品未來的居住價值和產(chǎn)品品質(zhì)，如：周邊的配套、社區(qū)環(huán)境

31、、戶型空間尺度等，不僅僅以低總價為導(dǎo)向。純住宅投資客在未來市場中整體比重減小，投資方向可能轉(zhuǎn)向商業(yè)領(lǐng)域；未來將以來自本區(qū)域的自住需求客戶為主。2、來自區(qū)域內(nèi)已入駐企事業(yè)單位地緣性客戶，現(xiàn)狀下所占比例不高，未來將成為區(qū)域購買主力。*購買力相對不錯，屬中端收入群體，但對總價有要求；*核心關(guān)注項目和單位的距離和交通通達性；*需求多元化：對地段、產(chǎn)品品質(zhì)、戶型舒適度以及周邊環(huán)境和配套都有要求；品價比需求更加多元*主要來自新區(qū)內(nèi)已入駐的企業(yè)員工，專業(yè)市場商家，以及即將入駐的一些銀行單位；*居住在周邊宿州本地人，原著民。受地緣關(guān)系驅(qū)動未來在城南新區(qū)制造業(yè)和商貿(mào)物流業(yè)投產(chǎn)的驅(qū)使下，以地緣為導(dǎo)向的企業(yè)職工階層

32、將成為主力客戶，將對項目產(chǎn)品品質(zhì)打造提出更高的要求。對商業(yè)也將有更高的需求*制超業(yè)將提供3-5萬產(chǎn)業(yè)人口；*如百麗、康耐、鴻星爾克項目已陸續(xù)入駐投產(chǎn)。更多的泛職工階層*以企業(yè)單位高管為主的客戶整體購買能力將提升；*能承受的總價平均水平將有所提升。整體購買能力提升*以自住需求為主，需求更好的產(chǎn)品和更舒適的戶型面積段；*在總價承受范圍內(nèi)還體現(xiàn)出對更高一級物業(yè)形態(tài)的需求。需求更好的產(chǎn)品3、未來客戶演變：城南新區(qū)中高端客戶演變趨勢以區(qū)域內(nèi)地緣型客戶啟動，順應(yīng)區(qū)域發(fā)展逐漸放大?？蛻魳?gòu)成比例的變化項目發(fā)展的后期，產(chǎn)品全系高端化，成為高端客戶的獨有圈層此階段是地緣性泛公務(wù)員階層增長速度最高的時期省內(nèi)外投資客

33、地緣性客戶價格擠壓型第一階段（20012-2013年）第二階段（2014-2015年）第三階段（2016年后）周邊區(qū)域品質(zhì)引導(dǎo)型客戶城市新精英階層 泛職工階層 巢湖客戶4產(chǎn)業(yè)中技術(shù)人員及中高管理層將成為置業(yè)主力。周邊區(qū)域產(chǎn)業(yè)人群*客戶特征：中高級管理層，年齡層次偏大，購買力較高，年收入在10-30萬之間，在企業(yè)中所占比例約5%-10%；*置業(yè)需求：多為改善型需求，關(guān)注子女上學(xué)和周邊的配套，核心關(guān)注120-140平米之間甚至更大面積的三房；*敏感點：學(xué)區(qū)、戶型、居住環(huán)境。企業(yè)中高管理層*客戶特征：企業(yè)中技術(shù)人員，剛畢業(yè)不久的高學(xué)歷人群，年齡在26-30歲，企業(yè)中所占比例20%-30%；*置業(yè)需求

34、：多為剛需置業(yè)，對品質(zhì)和配套有一定追求，關(guān)注性價比，需求80-90兩房或100左右三房；*敏感點：性價比、配套、學(xué)區(qū)。產(chǎn)業(yè)技術(shù)人員*客戶特征：區(qū)域勞動密集型產(chǎn)業(yè)基層普通工人，絕大部分為進城務(wù)工人員，收入在2000-3000元/月，經(jīng)濟實力有限；企業(yè)中所占比例60%以上。*置業(yè)需求：周邊低價普通高層小戶（多為企業(yè)低價團購）；*敏感點：價格、基礎(chǔ)配套、交通。產(chǎn)業(yè)技術(shù)人員5伴隨新區(qū)商務(wù)功能的成熟和居住價值的高端化，將主動吸引一批來自全市的新精英階層。*城市豪宅體系的基礎(chǔ)-以淮河西路沿線南側(cè)南苑小區(qū)、桃園山莊、錦繡家園形成的高檔別墅區(qū);*新進項目面臨著定位升級以淮海南路、西昌南路沿線兩側(cè)光華園、水木華

35、庭、祁東新村形成的中高檔企業(yè)單位宿舍區(qū)域。居住價值高端化*商辦功能的升級金融服務(wù)基地和政務(wù)辦公功能支撐下衍生的更多商務(wù)企業(yè)入駐；*城市商業(yè)升級百麗錦華商貿(mào)城、百麗富通廣場、卓耕廣場綜合類Shopping Mall城市綜合體。商務(wù)功能的營造市場變化引發(fā)客戶結(jié)構(gòu)變化更多的新精英階層進駐城南新區(qū)*跟隨更多的商務(wù)需求同時入駐新區(qū)，區(qū)域價值及辦公居住距離促使其置業(yè)。高端商務(wù)辦公需求*城南新區(qū)濃厚的商業(yè)氛圍下將形成城市新的商業(yè)中心，區(qū)域的中心化和生活的便利性促使其置業(yè)。商業(yè)中心需求*主流居家產(chǎn)品的退出和新進高端項目的增加，產(chǎn)品升級主動帶動客戶升級。高端居住需求基于以上三種需求的城市新精英階層，后期將為城南

36、新區(qū)住宅市場提供更多更廣泛的中高端客戶支撐。項目研判Project orientation一、項目研判1、項目概況*項目位于宿州市城南新區(qū)（經(jīng)濟開發(fā)區(qū)）外環(huán)南路南側(cè)，西臨京臺高速，屬于中國鞋城千畝苑住宅生活區(qū)配套農(nóng)貿(mào)菜市場及商貿(mào)綜合體項目。*土地面積42307.63其中，農(nóng)貿(mào)菜市場項目規(guī)劃占地面積約20畝，商貿(mào)綜合體項目規(guī)劃占地面積約40畝。*商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施、居住用地。一、項目研判2、項目區(qū)位土地東至淮海南路，南至宿州國際雙語學(xué)校，西至千畝苑安置區(qū)，北至外環(huán)一路。東西南北十分鐘老城區(qū)十分鐘老城區(qū)五分鐘高速入口五分鐘高速入口中國鞋城中國鞋城商貿(mào)商圈商貿(mào)商圈省經(jīng)開發(fā)區(qū)省經(jīng)開發(fā)區(qū)一、項目研判1、項目

37、區(qū)位價值、項目區(qū)位價值-省級開發(fā)區(qū)省級開發(fā)區(qū)十分鐘老城區(qū)十分鐘老城區(qū)五分鐘高速入口五分鐘高速入口中國鞋城中國鞋城商貿(mào)商圈商貿(mào)商圈省經(jīng)開發(fā)區(qū)省經(jīng)開發(fā)區(qū)一、項目研判2、項目區(qū)位價值、項目區(qū)位價值-商貿(mào)物流商圈：意邦國際、白馬商城、中豪鋼材市場、合肥百大商貿(mào)物流商圈：意邦國際、白馬商城、中豪鋼材市場、合肥百大農(nóng)貿(mào)市場等一批重大項目工程建設(shè)農(nóng)貿(mào)市場等一批重大項目工程建設(shè)十分鐘老城區(qū)十分鐘老城區(qū)五分鐘高速入口五分鐘高速入口中國鞋城中國鞋城商貿(mào)商圈商貿(mào)商圈省經(jīng)開發(fā)區(qū)省經(jīng)開發(fā)區(qū)一、項目研判3、項目區(qū)位價值、項目區(qū)位價值-五分種高速入口五分種高速入口、商戰(zhàn)無序，策劃先行商戰(zhàn)無序，策劃先行20132013房地產(chǎn)

38、營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！火爆促銷中震撼升級上市！火爆促銷中此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營銷策劃大全唯一唯一官方網(wǎng)站：，唯一唯一指定淘寶店鋪：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當(dāng)受騙！十分鐘老城區(qū)十分鐘老城區(qū)五分鐘高速入口五分鐘高速入口中國鞋城中國鞋城商貿(mào)商圈商貿(mào)商圈省經(jīng)開發(fā)區(qū)省經(jīng)開發(fā)區(qū)一、

39、項目研判4、項目區(qū)位價值、項目區(qū)位價值-宿州鞋業(yè)基地宿州鞋業(yè)基地微觀地塊交通便利，未來配套完善，項目地塊本身無優(yōu)勢資源屬性弱勢著眼片區(qū)片區(qū)規(guī)劃較好，各大市場在建，安置小區(qū)在建，未來區(qū)域熱點未來熱點放眼區(qū)域占位西南區(qū)域中心，享制造業(yè)和商貿(mào)物流業(yè)資源，對接市區(qū)，未來區(qū)域繁華中心未來中心配套完善縱觀全市區(qū)域板塊競爭能級不斷提升。吸引市區(qū)客戶泊位規(guī)劃領(lǐng)先未來核心5、項目地塊價值4、項目SWOT分析優(yōu)勢（S）*宿州城市規(guī)劃方向?qū)⒊悄闲聟^(qū)打造成中心副城區(qū)；*緊鄰京臺高速入口，主干道外環(huán)路，交通優(yōu)勢明顯；*項目周邊規(guī)劃有城市公園、學(xué)校等生活設(shè)施，周邊配套齊全；*省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，提供大量客群；劣勢（W）*周邊

40、開發(fā)度較低，片區(qū)成熟尚需時間；*周邊配套尚在規(guī)劃中，生活配套有待改善；*南側(cè)為安置小區(qū)，生活人群層次不一；*區(qū)域商貿(mào)制造業(yè)都新建，入駐較低；*小區(qū)都在建和待建，常駐人口不足。機會（O）*未來周邊小區(qū)建成，帶動周邊發(fā)展和常駐消費客群的增加；*外來資金對新區(qū)的加大投資；*地塊毗鄰制造業(yè)和商貿(mào)物流商圈，擁有眾多潛在中高端客戶；*全市經(jīng)濟持續(xù)增長給房地產(chǎn)發(fā)展提供動力，房地產(chǎn)發(fā)展前景利好。威脅（T）*新國五條出臺，未來發(fā)展趨勢不明朗；*多家開發(fā)項目落戶新區(qū)，如百麗廣場、卓耕廣場且體量較大，配套較全，在性價比基本同等的情況下，潛在競爭激烈；*項目周邊居民商業(yè)氛圍較弱，影響項目商業(yè)的發(fā)展；*區(qū)域未來市場供應(yīng)

41、量逐步提升，其余競爭壓力較大。城南新區(qū)域綜合優(yōu)勢是目前本案最大的價值點，在外部資源共享的區(qū)域競爭下，本案必須創(chuàng)造獨有的自身價值，才能取得項目操作成功。案例分析上海浦東證大“大拇指廣場” 參考案例l 物業(yè)名稱：證大大拇指廣場 l 位 置：芳甸路285弄 l 所屬區(qū)域：浦東聯(lián)洋大社區(qū)l 建設(shè)投資：上海證大商誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司l 開業(yè)時間：2005年3月l 建筑面積：11萬平方米l 商業(yè)類型：社區(qū)型餐飲、休閑、購物廣場 證大大拇指廣場位于浦東聯(lián)洋國際新社區(qū)內(nèi)的芳甸路，廣場內(nèi)設(shè)大型超市、主題商場、精品購物、休閑娛樂、藝術(shù)中心、四星級酒店等多項業(yè)態(tài)設(shè)施。廣場以塊狀規(guī)劃，共22個建筑體塊，以購物、美食、

42、休閑、娛樂為特色的主題業(yè)態(tài)與多個主題廣場融物一體，真正滿足“一站式購物、一家休閑、一天逛街”的現(xiàn)代消費方式。建筑形式以地上兩層為主，局部一層至三層，地下兩層是停車場和配套設(shè)備用房。由于體量較大，周邊成熟度較高，它的業(yè)態(tài)組合比較豐富，除零售、餐飲、社區(qū)服務(wù)業(yè)態(tài)外，還引入了量販KTV、數(shù)碼影院等娛樂業(yè)態(tài)。 大拇指廣場的規(guī)劃比較注重文化附加值的營造，除引進常規(guī)的零售主力店家樂福外，還引進了廊橋創(chuàng)意服飾、創(chuàng)意家居，證大藝術(shù)館等與創(chuàng)意、藝術(shù)元素關(guān)聯(lián)度較強的業(yè)態(tài)。除廣場的標(biāo)志性雕塑“大拇指”外，多處可見個性化的藝術(shù)品和設(shè)計作品展示。 餐飲店引進的都是知名品牌，業(yè)態(tài)組合方面強調(diào)特色和差異性，滿足不同類型、不

43、同檔次、不同口味的消費需求： 中心廣場中心廣場特賣區(qū)特賣區(qū)社區(qū)購物中心的核心元素：生活賣場、餐飲及配套服務(wù)（根據(jù)不同層次的社區(qū)而設(shè)定） 布局特點： 東西兩側(cè)設(shè)定了家樂福超市及好樂迪KTV作為次主力店，吸引固定人流； 一層其他位置基本以中、西餐飲為主； 外圍沿馬路的區(qū)域，由于人流帶動理由較少，設(shè)置了銀行、診所等社區(qū)服務(wù)類業(yè)態(tài)（銀行及診所也是較為能承受高租金的業(yè)態(tài)）； 項目具有一個2000平米左右的露天內(nèi)廣場，主要功能為兒童娛樂其次為集裝箱攤位式的小型零售及零售特賣區(qū)。中式餐飲區(qū)中式餐飲區(qū)西式餐飲區(qū)西式餐飲區(qū)業(yè)態(tài)布局： 二層左側(cè)的業(yè)態(tài)以零售為主，且都是大店的形式，天津凌志旗下的only、jackj

44、ones、veromoda以少有的集合店形式布置在廣場的二層，零售業(yè)態(tài)的針對人群為16 35歲的年輕消費群體，右側(cè)為美頌巴黎建材店及具有特色的證大現(xiàn)代藝術(shù)館。為了彌補建筑結(jié)構(gòu)的弱勢及滿足業(yè)態(tài)的全面化，項目內(nèi)引入了一家數(shù)碼影院。證大大拇指廣場是一個廣場式樣的證大大拇指廣場是一個廣場式樣的shopping mallshopping mall，由由2222個建筑單體組成，建筑形式以地上兩層為主，個建筑單體組成，建筑形式以地上兩層為主，局部一層至三層，地下兩層是停車場和配套設(shè)備用局部一層至三層，地下兩層是停車場和配套設(shè)備用房，項目出入口分東、西各一個，另設(shè)有房，項目出入口分東、西各一個，另設(shè)有2000

45、2000平米平米的中心廣場，整個項目的結(jié)構(gòu)是圍繞廣場與街區(qū)的的中心廣場，整個項目的結(jié)構(gòu)是圍繞廣場與街區(qū)的概念而形成。概念而形成。景觀布置景觀布置中心廣場中心廣場整個項目以街區(qū)式的購物中心形式為展示面，平面及垂直動線組織簡單明了。有效利用廣場中的水池，變成兒童戲水池，集裝箱式的店鋪也極具特色，鋪位的面積分割也較為合理。景觀規(guī)劃及建筑小品的布置與建筑物的比例較為協(xié)調(diào)，不雜不亂，格調(diào)清爽。案例啟示一：規(guī)劃布局統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一經(jīng)營統(tǒng)一招商統(tǒng)一招商綜合服務(wù)性強綜合服務(wù)性強為不同的區(qū)域量身定做業(yè)態(tài)為不同的區(qū)域量身定做業(yè)態(tài)統(tǒng)一管理統(tǒng)一管理新元素業(yè)態(tài)的合理融合新元素業(yè)態(tài)的合理融合核心要點核心要點案例啟示二：運營管

46、理1、位置是商業(yè)中心經(jīng)濟命脈的要素，選址要充分考慮人口聚集、接近購買力、區(qū)位易達性和符合城市和商業(yè)發(fā)展方向的要求。2、建筑規(guī)模宜空置在消費市場容量內(nèi)，可以因地制宜地規(guī)劃其他輔助物業(yè)。3、在對考慮功能布局的同時，力求變化和創(chuàng)新的建筑形態(tài)來迎合龐大的市場。4、商業(yè)中心具有較強的針對性，定位需符合消費人群的購買力，具有區(qū)域消費力支撐，并在發(fā)展中不斷更新。5、現(xiàn)代商業(yè)中心提供全方位的商品及服務(wù)以滿足人們的需求，在長期的運營中要根據(jù)目標(biāo)消費群體的習(xí)慣與偏好合理配置各類業(yè)態(tài)的組合，達到業(yè)態(tài)互相促進和共生。6、遵循社區(qū)mall的業(yè)態(tài)分布特征，在參照其標(biāo)準(zhǔn)比率的同時，根據(jù)不同的目標(biāo)人群，對項目進行功能定位及招

47、商。案例啟示三：業(yè)態(tài)組合商戰(zhàn)無序，策劃先行商戰(zhàn)無序，策劃先行20132013房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！火爆促銷中震撼升級上市！火爆促銷中此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營銷策劃大全唯一唯一官方網(wǎng)站：，唯一唯一指定淘寶店鋪：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當(dāng)受騙！項目定位Project o

48、rientation二、項目定位定位前提 依托市場背景，周邊常駐人口不足，地塊商業(yè)氛圍較弱，結(jié)合地塊的社區(qū)配套等使用性質(zhì)，以及開發(fā)企業(yè)品牌塑造愿景及低風(fēng)險高利潤的營運需求，本案該如何定位？滿足商業(yè)及住宅多物業(yè)的綜合定位需求高舉高打，一舉奠定項目形象，快速制造區(qū)域影響力滿足購買者和終端使用者對形象檔次、文化品位等自我實現(xiàn)需求以項目品牌美譽度締造開發(fā)企業(yè)品牌考慮企業(yè)品牌戰(zhàn)略發(fā)展結(jié)合目標(biāo)客群從營銷學(xué)出發(fā)考慮地塊優(yōu)勢、自身物業(yè)形態(tài)結(jié)合區(qū)域規(guī)劃、板塊定位項目發(fā)展戰(zhàn)略確定整體定位基于省級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，社區(qū)配套定位前瞻依據(jù)42307.63，農(nóng)貿(mào)菜市場項目規(guī)劃，占地面積約20畝，商貿(mào)綜合體項目規(guī)劃占地面積約40

49、畝。本案定位需基于以下五點綜合考慮。屬性定位：鄰里生活中心，24萬方城市綜合體24萬方城市綜合體：建議商業(yè)8萬方；辦公、公寓3萬方；住宅9萬方；地下車庫等4萬方。依市場追隨者的占位，結(jié)合企業(yè)品牌愿景，定位高舉高打，實際產(chǎn)品規(guī)劃以符合市場主流行情，便于快速銷售為出發(fā)點。住宅寫字樓商業(yè)依據(jù)地塊因素及市場背景分析，本項目開發(fā)檔次定位為滿足首次置業(yè)和首次改善居住適度超前規(guī)劃的中高等品質(zhì)產(chǎn)品城市綜合體形象/中高檔品質(zhì)/中高檔產(chǎn)品立足剛需及改善置業(yè)需求滿足社區(qū)業(yè)主生活需求，滿足寫字樓宇商務(wù)需求的配套型社區(qū)商業(yè)中型商業(yè)街區(qū)形象/中高檔品質(zhì)滿足自身業(yè)態(tài)商業(yè)需求立足項目優(yōu)品商務(wù)綜合體形象面積適中，中高檔辦公平臺

50、5A級寫字樓中檔企業(yè)辦公平臺品牌扎堆，高存量，競爭樓盤共享區(qū)域優(yōu)質(zhì)資源。結(jié)合項目定位，本案該如何構(gòu)建項目核心競爭力？商業(yè)部分40%自持，未來引進主力店；住宅區(qū)域有大量的地緣性剛需，銷售壓力相對較??；項目前期需要依靠住宅快速回籠資金，所以本案項目競爭力以住宅為基礎(chǔ)進行構(gòu)建。商業(yè)配套放在二期。以差異化市場的建筑立面匹配項目精神；以創(chuàng)新的社區(qū)景觀構(gòu)建本案核心景觀優(yōu)勢；戶型配比符合市場主流置業(yè)需求，內(nèi)部戶型優(yōu)化；通過“建筑風(fēng)格差異”，“景觀創(chuàng)新”，“戶型優(yōu)化”三步建立本案核心競爭力。 打造具有時尚、潮流和個性的，時尚消費；多個主題，多種業(yè)態(tài)的一站式鄰里生活中心。 匯集購物、餐飲、娛樂；以農(nóng)貿(mào)市場、超市

51、、影院、KTV、電玩、數(shù)碼、電器、健身、美容SPA等。全業(yè)態(tài)城市綜合體。吃玩購60%60%喝商業(yè)分類商業(yè)分類業(yè)態(tài)類別業(yè)態(tài)類別商戶示例商戶示例社區(qū)零售型社區(qū)零售型商業(yè)商業(yè)超市超市華潤萬家、永輝超市、時代超市、合家福華潤萬家、永輝超市、時代超市、合家福影院影院大地、橫店、金逸大地、橫店、金逸便利店便利店合家福、紅府、華聯(lián)、蘇果便利、物美合家福、紅府、華聯(lián)、蘇果便利、物美食雜店食雜店中國煙草中國煙草鮮花禮品鮮花禮品自營為主，無品牌連鎖自營為主，無品牌連鎖茶葉店茶葉店徽府茶行、黃山毛峰、太平猴魁、六安瓜片、茗茶徽府茶行、黃山毛峰、太平猴魁、六安瓜片、茗茶音像圖書音像圖書好望角、音像好望角、音像眼鏡店眼

52、鏡店寶島、吳良材、光明寶島、吳良材、光明藥店藥店同仁堂、百姓緣、豐樂同仁堂、百姓緣、豐樂服裝服飾專賣服裝服飾專賣國內(nèi)一二線品牌國內(nèi)一二線品牌商業(yè)分類商業(yè)分類業(yè)態(tài)類別業(yè)態(tài)類別商戶示例商戶示例社區(qū)服務(wù)型社區(qū)服務(wù)型商業(yè)商業(yè)健身健身舒美堡、原動力、健仕堡舒美堡、原動力、健仕堡美容美體美容美體澳州伊微、巴黎歐萊雅、麗妍澳州伊微、巴黎歐萊雅、麗妍教育培訓(xùn)教育培訓(xùn)北大青鳥、早教北大青鳥、早教足療保健足療保健良子、千足良子、千足臺球臺球自營無連鎖自營無連鎖網(wǎng)吧網(wǎng)吧本地網(wǎng)吧本地網(wǎng)吧診所（口腔）診所（口腔）口腔診所口腔診所寵物店（用品、醫(yī)療、寵物店（用品、醫(yī)療、美容）美容）博愛、愛康博愛、愛康維修店維修店自營無連

53、鎖自營無連鎖洗染店洗染店普蘭德、伊爾薩、福奈特普蘭德、伊爾薩、福奈特家政服務(wù)家政服務(wù)本地家政本地家政商業(yè)分類商業(yè)分類業(yè)態(tài)類別業(yè)態(tài)類別商戶示例商戶示例社區(qū)餐飲社區(qū)餐飲中式快餐中式快餐真功夫、康師傅牛肉面、馬蘭拉面、蘇式牛肉面、永和大王、有知有味真功夫、康師傅牛肉面、馬蘭拉面、蘇式牛肉面、永和大王、有知有味西式快餐西式快餐麥當(dāng)勞、肯德基、德克士、好倫哥、面愛面、味千拉面麥當(dāng)勞、肯德基、德克士、好倫哥、面愛面、味千拉面休閑餐飲休閑餐飲好利來、蘇菲、味多美、仙蹤林、避風(fēng)塘、莫奈、上島、五福茶藝好利來、蘇菲、味多美、仙蹤林、避風(fēng)塘、莫奈、上島、五福茶藝產(chǎn)品建議Product proposal商戰(zhàn)無序，策

54、劃先行商戰(zhàn)無序，策劃先行20132013房地產(chǎn)營銷策劃大全房地產(chǎn)營銷策劃大全震撼升級上市！火爆促銷中震撼升級上市！火爆促銷中此頁，可刪除借鑒他人智慧，讓您豁然開朗，事半功倍！學(xué)習(xí)前輩經(jīng)驗，讓您少走彎路，再攀高峰！內(nèi)部資料，僅供會員學(xué)習(xí)、參考使用！不得外傳！不得用于商業(yè)用途！打假申明：打假申明：近期發(fā)現(xiàn)很多非法網(wǎng)站倒賣本站資料，現(xiàn)特別申明：【官方正版】2013房地產(chǎn)營銷策劃大全唯一唯一官方網(wǎng)站：，唯一唯一指定淘寶店鋪：http:/，唯一唯一指定客服QQ：1053527879。其它網(wǎng)站、店鋪、聯(lián)系方式均為假冒，請注意甄別，防止上當(dāng)受騙！一、商業(yè)設(shè)計建議類別類別設(shè)設(shè) 計計 要要 求求土 建設(shè)計荷載k

55、g/經(jīng)營樓層B1單層面積株距進深（m）賣場500一層，層高6m（）（m）50倉庫1000一層以上層高1.5-2萬8.48.4辦公區(qū)3505.5（m）水給水系統(tǒng)排水系統(tǒng)（詳見備注2）用水量水壓中水衛(wèi)生間出戶管（L/人*d）Mpa水壓Mpa沖馬桶男100人女50人設(shè)1男女各設(shè)（mm）10-200.2-0.40.2-0.4綠化設(shè)便位1個小便2個洗盆污池DN150電強 電計量方式分戶計量用電量設(shè)計依據(jù)動力（KW）商業(yè)面積按80120w/m2估算用電負(fù)荷照明（KW）詳見備注1預(yù)留電源（KW）預(yù)留霓虹燈、廣告380v/220v電源,大屏幕1Kw/m2計。弱 電安 防監(jiān)控門禁紅外幕簾出入口控制設(shè)備窗磁門磁1

56、.監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)控器需全方位監(jiān)控，監(jiān)控點可選擇動點或定點2.監(jiān)控、門禁、紅外幕簾、出入口控制，都要與中控室聯(lián)動通 訊電視/層電話/層網(wǎng)銀/層網(wǎng)絡(luò)寬帶背景廣播無線覆蓋注：分戶控制箱入戶，電視、電話、網(wǎng)絡(luò)、網(wǎng)銀系統(tǒng)、消防聯(lián)動、 消防報警等。電話不低于2個終端接口。安保監(jiān)控、門禁、背景廣播在滿足整體建筑消防、安全規(guī)范條件下，能夠獨立運行。消 防 煙感溫感探測器總控設(shè)備規(guī)格型號安裝位置注：1.按當(dāng)?shù)叵擂k施工規(guī)范1.設(shè)備與配套設(shè)施相匹配 2.按國家消防局設(shè)計規(guī)范2.與B1層中控室設(shè)備相聯(lián)動 3.三者都要與中控室聯(lián)動1、超市對產(chǎn)品的要求2、影院對產(chǎn)品的要求類別類別設(shè)設(shè) 計計 要要 求求類別類別設(shè)設(shè) 計計

57、要要 求求土 建設(shè)計荷載kg/經(jīng)營樓層售票處株距放映廳需求面燃 氣入戶管徑爐灶就餐人數(shù)入戶管徑計算方式放映機其它負(fù)荷層高要求6m其它面積（m）機房數(shù)量 積（）()mm型號規(guī)格房負(fù)荷放映區(qū)層高11m（）8.48.4（個）3000至400450I-MAX廳20m1568000水給水系統(tǒng)排水系統(tǒng)（詳見備注a:2、3）暖 通空調(diào)新風(fēng)排風(fēng)排煙管徑mm用水量水壓中水男衛(wèi)女衛(wèi)男前廳女前廳溫度（）濕度排煙散熱（詳見備注1）戶內(nèi)（L/人*d）Mpa衛(wèi)生間沖洗小便斗8個蹲便20個洗手盆洗手盆夏季冬季（）考慮新風(fēng)系統(tǒng)、機械排風(fēng)系統(tǒng)20-300.2-0.4或綠化蹲便10個3個3個24-2618-2065預(yù)留排煙設(shè)施。

58、電強 電計量方式分戶計量用電量設(shè)計依據(jù)消 防消火栓的設(shè)置除應(yīng)按防火規(guī)范執(zhí)行外，800座以下的觀眾廳宜設(shè)置室內(nèi)消動力（KW）采用雙回路供電、應(yīng)急電源設(shè)備火栓，水量不應(yīng)小于5L/s，兩股水柱，每股2.5L/s消防系統(tǒng)設(shè)消防泵房照明（KW）面積按80100w/m2估算用電負(fù)荷、消防水池及水泵結(jié)合器、設(shè)備為雙回路供電，自動切換電源；設(shè)自動預(yù)留電源（KW）預(yù)留380V/220V電源報警、消防廣播、自動噴淋、觀光梯或豎梯中按消防要求設(shè)消防電梯。弱 電安 防監(jiān)控門禁紅外幕簾出入口控制設(shè)備交 通電梯停車位窗磁門磁客梯貨梯觀光梯自動扶梯人行道室外室內(nèi)1.監(jiān)控系統(tǒng)的監(jiān)控器需全方位監(jiān)控，監(jiān)控點可選擇動點或定點觀光梯

59、或客梯不少于2部，貨梯一部，如與不同業(yè)100個/萬平米2.監(jiān)控、門禁、紅外幕簾、出入口控制，都要與中控室聯(lián)動態(tài)組合，建議設(shè)單獨出入口和直達電梯。 通 訊電視/層電話/層網(wǎng)銀/層網(wǎng)絡(luò)寬帶 背景廣播 無線覆蓋物 業(yè)計量方式廣告位預(yù)留電源預(yù)留樓內(nèi)交付標(biāo)準(zhǔn)1個接口2個接口1個接口2個接口水.電.氣外立面LOGO動力電土建毛坯交房，水電做好接口預(yù)留注：一般要求有2條線路，具備網(wǎng)絡(luò)寬帶、無線覆蓋接口。安保分戶預(yù)留預(yù)留三相五線二裝和內(nèi)部布線由商家自主完成。 監(jiān)控、門禁、背景廣播在滿足整體建筑消防、安全規(guī)范條備注a：1.選擇區(qū)域：位于城市中心商業(yè)區(qū)域，周邊商業(yè)繁榮，或位于大型商業(yè) 件下，能夠獨立運行。 地產(chǎn)項

60、目內(nèi)，為傳統(tǒng)或新興的城市商圈； 所在地區(qū)人流密集（有商業(yè)商務(wù)區(qū)、消 防 煙感溫感探測器總控設(shè)備大型學(xué)校區(qū)、中高級住宅區(qū)等）； 所在區(qū)域公交線路密集，交通便利；有相對優(yōu)規(guī)格型號安裝位置厚的商業(yè)合作條件；影院與餐飲、購物中心、KTV、網(wǎng)吧、健身中心形成良好的注：1.按當(dāng)?shù)叵擂k施工規(guī)范 1.設(shè)備與配套設(shè)施相匹配商業(yè)配套和強大的“異業(yè)聚集”效應(yīng)。 2.按國家消防局設(shè)計規(guī)范2.與B1層中控室設(shè)備相聯(lián)動 2.男廁每50人設(shè)1個小便斗；400人以內(nèi)，每150人及其尾數(shù)設(shè)1個大便器； 3.三者都要與中控室聯(lián)動400人以上，超出部分每200人及其尾數(shù)設(shè)1個大便器。女廁400人以內(nèi)，每50人及其尾數(shù)設(shè)1個大便器