合富地產(chǎn)大良銀業(yè)項(xiàng)目提案

1、銀業(yè)大良項(xiàng)目前期策劃方案2014年3月一、市場(chǎng)分析2013年順德房地產(chǎn)市場(chǎng)五、推售計(jì)劃二、客戶定位三、項(xiàng)目定位四、產(chǎn)品建議市場(chǎng)訊息雖然中國(guó)出口仍較為艱難，但國(guó)際大環(huán)境的逐步穩(wěn)定使得國(guó)內(nèi)市場(chǎng)也逐步平穩(wěn)；而中央在財(cái)政政策及貨策政策層面上也延續(xù)上一年的方向，只在細(xì)節(jié)方面進(jìn)行微調(diào)；中央繼續(xù)保持調(diào)控政策的主基調(diào)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展成為今后調(diào)控的主題，在主導(dǎo)思想上從抑需求轉(zhuǎn)變成釋放需求，對(duì)房地產(chǎn)政策的調(diào)性有所放輕。政府需要在房地產(chǎn)上尋找平衡點(diǎn)，政策干預(yù)逐步淡化政府需要在房地產(chǎn)上尋找平衡點(diǎn)，政策干預(yù)逐步淡化宏觀政策宏觀政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，管理層現(xiàn)階段更重視房地產(chǎn)對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的支撐與促進(jìn)作用，釋放需求將可能

2、對(duì)首套房政策支持力度加大，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展成為今后調(diào)控的主題。而對(duì)于地方，銀行、地方經(jīng)濟(jì)等因素的影響更為直接?！澳戏街枪取表?xiàng)目共分為三區(qū)一園（A 區(qū)、B 區(qū)、C 區(qū)和創(chuàng)業(yè)孵化園），共約 7873 畝（約 5 平方公里）；近期，順德將重點(diǎn)建設(shè) A 區(qū)和 B 區(qū)的領(lǐng)軍人才創(chuàng)業(yè)園。區(qū)域發(fā)展前景區(qū)域發(fā)展前景BC區(qū)：位于順峰山公園旁約2900畝，打造高端人才集聚、高端研發(fā)和高端現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的發(fā)展片區(qū)。A區(qū)：位于順德職業(yè)技術(shù)學(xué)院所在片區(qū)，約2600畝，依托順德職業(yè)技術(shù)學(xué)院、廣東西安交通大學(xué)研究院、華南家電研究院和中科院研發(fā)基地建設(shè)產(chǎn)學(xué)研結(jié)合的公共技術(shù)創(chuàng)新平臺(tái)，為順德產(chǎn)業(yè)及南方智谷發(fā)展提供技術(shù)支撐。本案

3、南方智谷整體規(guī)劃，本案位于核心區(qū)南方智谷整體規(guī)劃，本案位于核心區(qū)B B區(qū)區(qū)B B區(qū)：生活居住區(qū)位于東樂路與區(qū)：生活居住區(qū)位于東樂路與碧桂路交界處碧桂路交界處，將建設(shè)科技公寓、專家公寓、知識(shí)社區(qū)、領(lǐng)軍型人才社區(qū)。創(chuàng)新孵化區(qū)：位于同江醫(yī)院以北區(qū)創(chuàng)新孵化區(qū)：位于同江醫(yī)院以北區(qū)域域建設(shè)智谷大廈、科技大廈綜合性孵化器等項(xiàng)目。CC區(qū)：科技研發(fā)區(qū)位于東樂路以南、區(qū)：科技研發(fā)區(qū)位于東樂路以南、城際軌道以西區(qū)域城際軌道以西區(qū)域，將建設(shè)一系列新能源、新技術(shù)項(xiàng)目；A A區(qū)：商業(yè)服務(wù)區(qū)位于東樂路創(chuàng)智城區(qū)：商業(yè)服務(wù)區(qū)位于東樂路創(chuàng)智城輕軌以南輕軌以南，將建設(shè)科技創(chuàng)新體驗(yàn)中心、五星級(jí)酒店等；B區(qū)區(qū)域發(fā)展分析區(qū)域發(fā)展分析建設(shè)

4、富有嶺南水鄉(xiāng)特色的宜居生態(tài)新區(qū)。順德順德“創(chuàng)智新城創(chuàng)智新城”，打造順德生態(tài)新區(qū)，打造順德生態(tài)新區(qū)華僑城順峰山公園創(chuàng)智城結(jié)合“一核一軸兩帶四區(qū)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)進(jìn)行用地布局?！耙缓恕蔽挥谝?guī)劃區(qū)中心位置，依托中心公園打造緊湊布局的金融核心區(qū)?！耙惠S”以東樂路形成城市公共服務(wù)軸?！皟蓭А睘槟媳毕蚺R水創(chuàng)意交流活力帶和東部濱水生態(tài)綠帶?！八膮^(qū)”為南、北側(cè)企業(yè)研發(fā)成長(zhǎng)區(qū)、文化創(chuàng)意休閑區(qū)及嶺南濱水居住區(qū)。 順德鎮(zhèn)街目前整體向東北發(fā)展，而大良區(qū)域發(fā)張的東移，與廣州番禺、南沙等區(qū)域鎮(zhèn)街縮短距離，更能受到廣州的經(jīng)濟(jì)輻射所影響帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展提速。 目前順德不僅僅為開發(fā)荒地加快鎮(zhèn)街區(qū)域城市化進(jìn)程，重點(diǎn)的是為加大核心經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)廊的

5、輻射力，提高區(qū)域形象，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力。 近年政府重點(diǎn)發(fā)展智谷創(chuàng)智新城區(qū)域板塊，本案區(qū)位正處區(qū)域發(fā)展的中軸核心帶，為項(xiàng)目打下利好的根基。德勝新城新城北部片區(qū)新城南部片區(qū)創(chuàng)智新城新軸線項(xiàng)目位置規(guī)劃核心區(qū)域規(guī)劃核心區(qū)域東區(qū)發(fā)展為順德經(jīng)濟(jì)接軌廣州提速東區(qū)發(fā)展為順德經(jīng)濟(jì)接軌廣州提速大良大良東區(qū)東區(qū)東區(qū)已逐步成為發(fā)展東區(qū)已逐步成為發(fā)展最完善的新生核心區(qū)域最完善的新生核心區(qū)域華僑城東區(qū)地標(biāo)建筑綠地中心p 政府規(guī)劃，東區(qū)為大良高端住宅區(qū)；政府規(guī)劃，東區(qū)為大良高端住宅區(qū)；p 創(chuàng)智城帶來(lái)大量高端人才，扎堆東區(qū)；創(chuàng)智城帶來(lái)大量高端人才，扎堆東區(qū)；p 創(chuàng)智城、華僑城將帶動(dòng)大良片區(qū)商務(wù)的發(fā)創(chuàng)智城、華僑城將帶動(dòng)大良片區(qū)

6、商務(wù)的發(fā)展；展；華僑城綠地中心區(qū)域發(fā)展分析區(qū)域發(fā)展分析 項(xiàng)項(xiàng)目的區(qū)位意義目的區(qū)位意義智谷核心區(qū)域智谷核心區(qū)域p 我們位于我們位于“智谷智谷”的核心區(qū)域，依旁華僑城；的核心區(qū)域，依旁華僑城；p 項(xiàng)目周邊為大良高端住宅區(qū)，商業(yè)用途為我們彌補(bǔ)了區(qū)域商服的不足；項(xiàng)目周邊為大良高端住宅區(qū)，商業(yè)用途為我們彌補(bǔ)了區(qū)域商服的不足；未來(lái)的大良東區(qū)未來(lái)的大良東區(qū)因創(chuàng)智城、華僑城而聯(lián)結(jié)、前進(jìn)因創(chuàng)智城、華僑城而聯(lián)結(jié)、前進(jìn)價(jià)值u 旅游業(yè)是順德第三產(chǎn)業(yè)的支柱之一；u 2012年順德旅游業(yè)總收入達(dá)92億元；u 華僑城令順德5年內(nèi)沖擊140億元。華僑城集文化、旅游、娛樂、休閑、購(gòu)物、商務(wù)和居住等為一體，造就區(qū)域商飛躍順德形象

7、代言，最強(qiáng)的區(qū)域配套資源，最大規(guī)模的人文地標(biāo)結(jié)合的區(qū)域華僑城價(jià)值華僑城價(jià)值u 順德最強(qiáng)的旅游資源就是美食；u 深圳歡樂谷每年吸引320萬(wàn)人流。政策推動(dòng)政策推動(dòng)板塊占位板塊占位片區(qū)優(yōu)勢(shì)片區(qū)優(yōu)勢(shì)13年政府再次推出智谷規(guī)劃文件，城市中軸的逐步確立，創(chuàng)智新城及南新成為推動(dòng)城市發(fā)展的新起點(diǎn)創(chuàng)智新城以發(fā)展商務(wù)為核心，主導(dǎo)東區(qū)發(fā)展，而南城是以住宅發(fā)展為核心，配套新城區(qū)發(fā)展。功能定位使得創(chuàng)智新城將是未來(lái)中軸發(fā)展的重心目前大良東區(qū)發(fā)展相對(duì)完善，商業(yè)、商務(wù)及居住氛圍已逐步成熟，而新城區(qū)目前各方面尚處于起步階段，城市發(fā)展中心仍偏向于東區(qū)東區(qū)已逐步成為大良發(fā)展的核心，而創(chuàng)智新城正是彌補(bǔ)東區(qū)商務(wù)及東區(qū)已逐步成為大良發(fā)展

8、的核心，而創(chuàng)智新城正是彌補(bǔ)東區(qū)商務(wù)及產(chǎn)業(yè)的不足，其效應(yīng)將是推動(dòng)大良發(fā)展的主要?jiǎng)恿Ξa(chǎn)業(yè)的不足，其效應(yīng)將是推動(dòng)大良發(fā)展的主要?jiǎng)恿?。住宅住宅商業(yè)商業(yè)公寓公寓市場(chǎng)商場(chǎng)商場(chǎng)寫字樓寫字樓大良市場(chǎng)格局大良市場(chǎng)格局產(chǎn)品價(jià)值由西向東逐層輻射產(chǎn)品價(jià)值由西向東逐層輻射新城區(qū)板塊（未來(lái)新城區(qū)板塊（未來(lái)CBDCBD商住區(qū)）商住區(qū)）資源：嘉信城市廣場(chǎng)、綠軸公園、展覽中心、政府部門等；主力樓盤：嘉信城市花園、保利中環(huán)廣場(chǎng)、萬(wàn)科天傲灣在售價(jià)格：8000-25000元/中心板塊（老城區(qū)核心）中心板塊（老城區(qū)核心）資源：新世界商場(chǎng)、清暉園、華蓋路步行街等主力樓盤：新世界名門天下、佳潤(rùn)上品軒在售價(jià)格：6500-12000元/南區(qū)板

9、塊（高尚住宅南區(qū)板塊（高尚住宅+ +工業(yè)區(qū)）工業(yè)區(qū)）資源：順德客運(yùn)站、大潤(rùn)發(fā)等主力樓盤：康格斯花園、公館原著、樂然水畔、匯成華庭在售價(jià)格：4800-8000元/東區(qū)板塊（豪宅區(qū)東區(qū)板塊（豪宅區(qū)+ +商務(wù)區(qū)）商務(wù)區(qū)）資源：新一城廣場(chǎng)、吉之島、現(xiàn)代街市、新領(lǐng)域運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等；主力樓盤：美的廣場(chǎng)、金地天璽、敏捷畔海御峰、天悅、西山上筑在售價(jià)格：8000-23000元/大良情況：13年大良各區(qū)主要以在售項(xiàng)目為主東區(qū)：受金地、美的、敏捷品牌的進(jìn)駐，令總體區(qū)域成交均價(jià)上升。南區(qū)：主要消化樓盤各自產(chǎn)品，區(qū)域全年有9個(gè)樓盤新推，其中1個(gè)全新項(xiàng)目。新城區(qū)：集聚保利、萬(wàn)科、嘉信的區(qū)域，13年區(qū)域均價(jià)過(guò)萬(wàn)中心區(qū)：沒新項(xiàng)目

10、推出，以銷售余貨為主。中心區(qū)中心區(qū)東區(qū)東區(qū)工業(yè)區(qū)工業(yè)區(qū)南區(qū)南區(qū)新城區(qū)新城區(qū)大良東區(qū)住宅格局大良東區(qū)住宅格局航母級(jí)項(xiàng)目瓜分東航母級(jí)項(xiàng)目瓜分東區(qū)住宅區(qū)住宅市場(chǎng)市場(chǎng)大良東區(qū)： 未來(lái)東區(qū)被規(guī)劃為高尚住宅區(qū)域，目前本區(qū)域有金地天璽、君怡天悅、敏捷畔海御峰花園、美的廣場(chǎng)、綠地地塊。未來(lái)東區(qū)可以說(shuō)是百花齊放，而樓盤間的競(jìng)爭(zhēng)也日漸劇烈。宏鼎君怡上東綠地敏捷置業(yè)敏捷畔海御峰主力面積：170-270在售均價(jià)：15000元/項(xiàng)目在售1-3座170、217、275的大平層，1梯1戶，樓高34層美的廣場(chǎng)主力面積：210-370在售均價(jià)：18000元/項(xiàng)目在售210、270、375五房，其中210均價(jià)為18000元/，2

11、70均價(jià)17000元/，375單位1千萬(wàn)一套。大良東區(qū)將打造成高尚住宅區(qū)君怡.天悅主力面積：125-180在售均價(jià)：17000元/項(xiàng)目在售125至180濱水臨景樓王；近期將推出210-370尊貴豪宅樓王單位。消化壓力消化壓力住宅住宅產(chǎn)品產(chǎn)品項(xiàng)目項(xiàng)目地塊地塊限制限制商業(yè)商業(yè)住宅住宅 商業(yè)住宅商業(yè)住宅：中、高端洋房供應(yīng)充足，且：中、高端洋房供應(yīng)充足，且產(chǎn)品有多樣選擇性，結(jié)合貸款等因素影響下，產(chǎn)品有多樣選擇性，結(jié)合貸款等因素影響下，商業(yè)住宅成為客戶次要選擇產(chǎn)品。商業(yè)住宅成為客戶次要選擇產(chǎn)品。 住宅產(chǎn)品：住宅產(chǎn)品：未來(lái)區(qū)域住宅產(chǎn)品供應(yīng)量約 7000套，產(chǎn)品面積段豐富，項(xiàng)目間競(jìng)爭(zhēng)加劇 項(xiàng)目因素：項(xiàng)目因素

12、：由于項(xiàng)目自身面積較小，打 造商業(yè)住宅項(xiàng)目成本較高，使用空間受浪 費(fèi)未來(lái)東區(qū)住宅項(xiàng)目供應(yīng)量逐步增未來(lái)東區(qū)住宅項(xiàng)目供應(yīng)量逐步增加，在目前政策環(huán)境下加，在目前政策環(huán)境下，住宅市場(chǎng)消化，住宅市場(chǎng)消化消化壓力增消化壓力增大大。因因此本項(xiàng)目地塊不建議打造商業(yè)住宅產(chǎn)品此本項(xiàng)目地塊不建議打造商業(yè)住宅產(chǎn)品。限購(gòu)限購(gòu)限貸限貸市場(chǎng)住宅住宅商業(yè)商業(yè)寫字樓寫字樓公寓公寓商場(chǎng)商場(chǎng)大良商場(chǎng)分析大良商場(chǎng)分析大良目前商場(chǎng)趨于飽和，各大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境一般大良目前商場(chǎng)趨于飽和，各大商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境一般目前大良商場(chǎng)，主要依靠綜合型主題式購(gòu)物中心為核心，帶動(dòng)人流，集合購(gòu)物、餐飲、休閑、聚會(huì)、娛樂等多元化機(jī)能。由于本地的外向型消費(fèi)習(xí)慣，造成

13、目前所有商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)處于不上不下的尷尬處境。市場(chǎng)住宅住宅商業(yè)商業(yè)寫字樓寫字樓公寓公寓商場(chǎng)商場(chǎng)東區(qū)片區(qū)新城片區(qū)鳳翔路段云良-華蓋路一帶聯(lián)豐商務(wù)大廈、建設(shè)大廈、順利德商業(yè)大廈、弘越大廈、明日廣場(chǎng)l大良寫字樓主要分為新舊兩大片區(qū)。舊片區(qū)集中在西面鳳翔路以及清暉園一帶，生活配套齊備，均以物業(yè)為出租性質(zhì)為主；l新片區(qū)主要集中在東區(qū)新桂路一帶，現(xiàn)時(shí)以明日廣場(chǎng)、萬(wàn)邦商業(yè)廣場(chǎng)、美的廣場(chǎng)等新寫字樓為主。體量約7萬(wàn)方。l新城區(qū)將推出多棟寫字樓，其中包括保利中環(huán)、置業(yè)廣場(chǎng)等項(xiàng)目?？傮w量預(yù)計(jì)超過(guò)20萬(wàn)方。萬(wàn)邦商業(yè)廣場(chǎng)尚林華府置業(yè)廣場(chǎng)美的廣場(chǎng)保利中環(huán)萬(wàn)科F06大良寫字樓分布大良寫字樓分布大良目前可售的寫字樓產(chǎn)品主要集中在新

14、城區(qū)大良目前可售的寫字樓產(chǎn)品主要集中在新城區(qū)23000-26000美的廣場(chǎng)19000-22000萬(wàn)邦商業(yè)廣場(chǎng)16000-18000保利國(guó)際金融中心12000-15000明日廣場(chǎng)10001-120009001-100008001-90007001-8000序號(hào)序號(hào)寫字樓名稱寫字樓名稱是否銷售是否銷售當(dāng)前租金當(dāng)前租金1 1聯(lián)豐商務(wù)大廈否否91-1002 2建設(shè)大廈否否81-903 3順利德商業(yè)大廈否否71-804 4弘越大廈否否61-705 5投資大廈否否51-606 6中泓大廈否否41-507 7明日廣場(chǎng)是是60-908 8美的廣場(chǎng)是是9 9萬(wàn)邦商業(yè)廣場(chǎng)是是1010英煌新座是是當(dāng)前銷售價(jià)格當(dāng)前銷

15、售價(jià)格目前區(qū)域新推寫字樓主要以銷售形式為主，而舊的項(xiàng)目多以租憑為主目前區(qū)域新推寫字樓主要以銷售形式為主，而舊的項(xiàng)目多以租憑為主單位:元/大良寫字樓租售情況大良寫字樓租售情況未來(lái)超甲級(jí)及未來(lái)超甲級(jí)及5A5A級(jí)寫字樓將集中爆發(fā)，但新城區(qū)商務(wù)氣氛尚缺，級(jí)寫字樓將集中爆發(fā)，但新城區(qū)商務(wù)氣氛尚缺，而東區(qū)商務(wù)氣氛已逐漸成型而東區(qū)商務(wù)氣氛已逐漸成型，寫字寫字樓樓產(chǎn)品產(chǎn)品應(yīng)與區(qū)域項(xiàng)應(yīng)與區(qū)域項(xiàng)目造成錯(cuò)位目造成錯(cuò)位發(fā)展，避免直接競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展，避免直接競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品 大良區(qū)域?qū)懽謽钱a(chǎn)品邁向多元化，主力商務(wù)區(qū)集中于新城區(qū)及東區(qū)，中心區(qū)及南區(qū)以精品寫字樓小量供應(yīng)為主區(qū)域 目前東區(qū)寫字樓逐步上市營(yíng)運(yùn)，區(qū)域商務(wù)氣氛已初步形成，創(chuàng)智新

16、城的推動(dòng)將加速東區(qū)商務(wù)的成熟供應(yīng) 大良未來(lái)寫字樓供應(yīng)體量較為巨大，但主要集中在新城區(qū)，而東區(qū)寫字樓體量相對(duì)較少市場(chǎng)住宅住宅商業(yè)商業(yè)寫字樓寫字樓公寓公寓商場(chǎng)商場(chǎng)n 東區(qū)： 13年區(qū)域主要以萬(wàn)邦商業(yè)廣場(chǎng)為區(qū)域主力，其次為目前銷售余貨的明日國(guó)際公寓。n 新城區(qū)： 目前新城區(qū)暫時(shí)沒有公寓產(chǎn)品于市場(chǎng)上銷售。英煌新座英煌新座萬(wàn)邦廣場(chǎng)萬(wàn)邦廣場(chǎng)明日國(guó)際公寓明日國(guó)際公寓新世界新世界大良公寓產(chǎn)品格局大良公寓產(chǎn)品格局本案位置區(qū)域內(nèi)暫時(shí)沒有在售項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)暫時(shí)沒有在售項(xiàng)目區(qū)域區(qū)域項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱主力面積（）主力面積（）產(chǎn)品類型產(chǎn)品類型銷售單價(jià)（元銷售單價(jià)（元/ /）租金（元租金（元/ /月）月）東區(qū)萬(wàn)邦商業(yè)廣場(chǎng)36-9

17、8，75-131住宅公寓、LOFT公寓13500東區(qū)明日國(guó)際公寓30-50,100-130住宅公寓、LOFT公寓130001900東區(qū)蘋果公寓75-120LOFT公寓2000南區(qū)英煌新座25-40住宅公寓7200中心區(qū)新世界名門天下36-60住宅公寓105452160大良公寓租售情況大良公寓租售情況大良公寓情況項(xiàng)目名稱所在區(qū)域預(yù)估供應(yīng)量供應(yīng)時(shí)間中怡盛合地產(chǎn)置業(yè)地塊南區(qū)1.2萬(wàn)2014年萬(wàn)科F06新城區(qū)7萬(wàn)2015年嘉信城市花園新城區(qū)10萬(wàn)2014年預(yù)計(jì)大良未來(lái)公寓產(chǎn)品供應(yīng)主要集中在新城區(qū)和南區(qū)，而新城區(qū)主要以loft或酒店公寓為主；南區(qū)以住宅公寓為主。東區(qū)公寓產(chǎn)品供應(yīng)空白期未來(lái)供貨情況機(jī)遇隨著

18、華僑城旅游業(yè)對(duì)客流的引入，區(qū)域?qū)懽謽羌爸猩酱髮W(xué)的投入使用，產(chǎn)品需求預(yù)計(jì)有一定的增長(zhǎng)。東區(qū)未來(lái)公寓產(chǎn)品供應(yīng)量小，產(chǎn)品出現(xiàn)空白點(diǎn)住宅住宅公寓公寓寫字樓寫字樓 未來(lái)商業(yè)住宅項(xiàng)目供應(yīng)量較大。東區(qū)未來(lái)住宅項(xiàng)目增加，商業(yè)住宅未來(lái)商業(yè)住宅項(xiàng)目供應(yīng)量較大。東區(qū)未來(lái)住宅項(xiàng)目增加，商業(yè)住宅 相比純住宅產(chǎn)品難以聚焦區(qū)域客戶。因此，本項(xiàng)目地塊不建議打造相比純住宅產(chǎn)品難以聚焦區(qū)域客戶。因此，本項(xiàng)目地塊不建議打造商業(yè)住宅產(chǎn)品。商業(yè)住宅產(chǎn)品。住宅 未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)較多，雖然東區(qū)商務(wù)氣氛具備優(yōu)勢(shì)，但受到市場(chǎng)限未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)較多，雖然東區(qū)商務(wù)氣氛具備優(yōu)勢(shì)，但受到市場(chǎng)限 貸，項(xiàng)目自身配套小等因數(shù)影響。若項(xiàng)目打造純寫字樓產(chǎn)品，建貸，項(xiàng)目

19、自身配套小等因數(shù)影響。若項(xiàng)目打造純寫字樓產(chǎn)品，建議與區(qū)域項(xiàng)目造成錯(cuò)位發(fā)展，避免直接競(jìng)爭(zhēng)議與區(qū)域項(xiàng)目造成錯(cuò)位發(fā)展，避免直接競(jìng)爭(zhēng)寫字樓 隨著區(qū)域開發(fā)，流動(dòng)人口的增加，預(yù)計(jì)區(qū)域公寓需求量有所上升隨著區(qū)域開發(fā)，流動(dòng)人口的增加，預(yù)計(jì)區(qū)域公寓需求量有所上升。 而東區(qū)公寓產(chǎn)品未來(lái)供應(yīng)量較小，可彌補(bǔ)區(qū)域產(chǎn)品空白點(diǎn)，建議而東區(qū)公寓產(chǎn)品未來(lái)供應(yīng)量較小，可彌補(bǔ)區(qū)域產(chǎn)品空白點(diǎn)，建議適當(dāng)打造公寓產(chǎn)品截取產(chǎn)品段機(jī)遇適當(dāng)打造公寓產(chǎn)品截取產(chǎn)品段機(jī)遇公寓一、市場(chǎng)分析2013年順德房地產(chǎn)市場(chǎng)五、推售計(jì)劃二、客戶定位三、項(xiàng)目定位四、產(chǎn)品建議區(qū)域內(nèi)人流組成u 項(xiàng)目周邊學(xué)校的應(yīng)試人群；u 旅游度假人群： 珠三角2小時(shí)內(nèi)休閑娛樂圈；u

20、未來(lái)華僑城服務(wù)鏈行業(yè)的工作人員；u 前來(lái)順德商務(wù)工作的人群我們面對(duì)的客戶群u 便捷的商務(wù)型酒店；u 主題式休閑度假酒店；u 特色型的品牌餐飲服務(wù)；u 酒店配套式的購(gòu)物商店把握市場(chǎng)的動(dòng)向，找準(zhǔn)目標(biāo)客戶，得以設(shè)計(jì)適應(yīng)市場(chǎng)、適合客戶的產(chǎn)品我們的目標(biāo)客戶群誰(shuí)是我們的客戶？這些客戶都是哪類人群？我們從哪里尋找這些客戶？p 他們擁有一定的現(xiàn)金流，期望令資產(chǎn)保值或增值；p 處于中高階層的他們，追求更高的收入；p 注重投資回報(bào)，追求高增值和高回報(bào)類型物業(yè)；p 對(duì)區(qū)域發(fā)展前景認(rèn)同，相信地域的升值空間和潛力；客戶群特征描述我們面對(duì)的是怎樣一群人？p 對(duì)于物業(yè)投資蠢蠢欲動(dòng)，但又受限購(gòu)影響；p 有一定的投資意識(shí)，追求

21、投資安全性高企業(yè)中高層管理職員高收入的事業(yè)型單位職員政府部門公務(wù)員有投資意識(shí)的家庭婦女我們的客戶是哪類人群？中小型企業(yè)經(jīng)營(yíng)者有一定閑置資金的自由職業(yè)者客戶群組成我們可以把這些目標(biāo)客戶稱之為客戶群定位我們從哪里可以找到這群人？拓展客戶重要客戶核心客戶核心客戶： 大良本地客戶重要客戶：倫教、容桂、勒流和番禺靠近大良部分區(qū)域的客戶拓展客戶：順德版圖范圍、番禺、中山的客戶我們的目標(biāo)客戶群客戶分析世界在變客戶同步在變客戶變化歷程2006-2007年房地產(chǎn)爆發(fā)期客戶只擔(dān)心搶不到貨2008年金融風(fēng)暴客戶全線觀望2009年剛性擠壓瞬間爆發(fā)在觀望的時(shí)間里客戶學(xué)會(huì)了對(duì)比2011年限購(gòu)令出臺(tái)高端客戶被抑制 市場(chǎng)慘淡

22、2011-2012年剛性占領(lǐng)市場(chǎng) 客戶非常精明挑肥選瘦到極致2013-2014年.順德商業(yè)產(chǎn)品爆發(fā) 客戶不可能被忽悠總價(jià)、質(zhì)量、環(huán)境等 他們要的是全部買方市場(chǎng)決定未來(lái)發(fā)展，親客戶所需開發(fā)成唯一突破。一、市場(chǎng)分析2013年順德房地產(chǎn)市場(chǎng)五、推售計(jì)劃二、客戶定位三、項(xiàng)目定位四、產(chǎn)品建議優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)威脅機(jī)會(huì)地塊SWOT分析 未來(lái)市場(chǎng)的不可預(yù)見性； 限購(gòu)令延續(xù)與否； 投資市場(chǎng)不景氣； 商業(yè)產(chǎn)品銷售壓力較大。 旅游項(xiàng)目進(jìn)駐，鏈條效應(yīng)突顯 東區(qū)商業(yè)土地可利用資源少，極具升值潛力 項(xiàng)目位于大良未來(lái)發(fā)展核心 地塊小，停車位供應(yīng)不足 難以形成大規(guī)模項(xiàng)目效應(yīng)； 周邊生活配套尚未成熟。 發(fā)展所向：區(qū)域名片價(jià)值華僑城旅游

23、區(qū)旁輻射區(qū)域，旅游娛樂人流鼎盛； 升值強(qiáng)勁：南方智谷、華僑城、研究院為區(qū)域升值提速； 交通便捷：三橫三縱高速路網(wǎng)，輕軌、地鐵快速鏈接廣州乃至珠三角地區(qū)；總結(jié)優(yōu)勢(shì)并突破核心價(jià)值提示 借力國(guó)內(nèi)首屈一指的旅游產(chǎn)業(yè)鋸鏈，吸引巨大住宿和飲食需求 通往廣州的主要高速均于此進(jìn)出帶來(lái)無(wú)限人氣。 把握公寓產(chǎn)品市場(chǎng)空白，迅速在華僑城前搶占先機(jī)。酒店公寓寫字樓商業(yè)住宅扎堆東區(qū)壓力巨大扎堆新城區(qū) 供過(guò)于求新城區(qū)未來(lái)供應(yīng)增多 東區(qū)供應(yīng)相對(duì)空缺區(qū)域之內(nèi)已成飽和以創(chuàng)智城、華僑城需求作篩選酒店公寓業(yè)態(tài)論證項(xiàng)目特質(zhì)天時(shí)地利人和區(qū)域發(fā)展區(qū)域空白旅游配套價(jià)值體現(xiàn)提煉酒店公寓順德第一門戶 智谷首席全能國(guó)際公寓項(xiàng)目定位找到了突破口我們

24、需要符合本案的定位站在高處看順德n曼哈頓n曼哈頓是紐約的市中心，紐約最重要的商業(yè)、金融、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)、高級(jí)學(xué)府均分布在這里。世界金融中心華爾街分布在曼哈頓下城，而紐約的大企業(yè)、商業(yè)中心分布于曼哈頓中城。整個(gè)曼哈頓聳立著超過(guò)5500棟高樓，其中35棟超過(guò)了200米，是世界上最大的摩天大樓集中區(qū)。擁有紐約標(biāo)志性的帝國(guó)大廈、洛克菲勒中心、克萊斯勒大廈、大都會(huì)人壽保險(xiǎn)大廈等建筑。每到夜晚，曼哈頓中城數(shù)千棟摩天大樓通夜而亮。體現(xiàn)了紐約在世界上絕對(duì)強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，因此曼哈頓中城也被喻為“世界上最好的地方”。曼哈頓游覽項(xiàng)目非常多。游客和當(dāng)?shù)鼐用褚粯雍苋菀资艿街車で榕c活力的感染從肉類加工區(qū)（Meatpackin

25、g District）頂級(jí)餐館用餐到在百老匯大街內(nèi)外參觀充滿活力的影劇院再到在唐人街、NoLIta 或東村（East Village）購(gòu)物。從炮臺(tái)公園商業(yè)區(qū)到修道院藝術(shù)博物館，到處都有許多值得體驗(yàn)的娛樂項(xiàng)目。在世界上我們找到與本案契合的代表形象定位通過(guò)以上介紹歸納曼哈頓具有這些關(guān)鍵配套商貿(mào)購(gòu)物旅游公園酒店名校本案同樣具備這些得天獨(dú)厚的條件銀業(yè) 曼哈頓 項(xiàng)目?jī)r(jià)值收攏 旅游輻射衍生產(chǎn)品集餐飲、酒店、旅游辦公一體形象定位形象定位 發(fā)揮項(xiàng)目的先天優(yōu)勢(shì)，并把優(yōu)勢(shì)突顯； 把項(xiàng)目定位為屬于順德的曼哈頓形象展示形象展示形象展示形象展示形象展示一、市場(chǎng)分析2013年順德房地產(chǎn)市場(chǎng)五、推售計(jì)劃二、客戶定位三、項(xiàng)目

26、定位四、產(chǎn)品建議這樣的區(qū)域環(huán)境，適合怎樣的產(chǎn)品？p 創(chuàng)智新城之內(nèi)、華僑城之鄰、卡內(nèi)基梅隆之旁根據(jù)什么元素能形成互補(bǔ)相輝？朝向景觀外立面業(yè)態(tài)面積決定因素決定因素項(xiàng)目的整體布局建議類別朝向景觀備注商鋪南國(guó)路與錦榮路作為街鋪價(jià)值最大化酒店式公寓項(xiàng)目南側(cè)，商鋪后（華僑城樂園景觀）基本非自住對(duì)朝向及路面要求較低Loft公寓項(xiàng)目北側(cè)（項(xiàng)目園景）有一定自住的比例，對(duì)朝向及景觀有要求Loft公寓酒店式公寓 商 鋪商業(yè)部分建造臨街鋪是把商業(yè)價(jià)值最大化的；而酒店式公寓在商業(yè)后面利于以后的商業(yè)運(yùn)營(yíng)；loft公寓對(duì)朝向及景觀有一定的要求，建議在項(xiàng)目的北側(cè)。園林綠化商鋪產(chǎn)品建議位置基底面積街鋪面積層數(shù)層高備注錦榮路約3

27、200（長(zhǎng)：170米；寬：18米）80-1001層首層：6米作為街鋪價(jià)值最大化南國(guó)路2400（長(zhǎng)：120米；寬：20米）80-1004層首層：6米二層：5米三層：4.5米四層：4.5米一、二層做街鋪價(jià)值最大化；三、四層建議做快捷酒店合計(jì)8000Loft公寓酒店式公寓商 鋪商業(yè)部分建造街鋪的價(jià)值是最大化的，而在大良超二層的商鋪在市場(chǎng)中并不受客戶追捧。但只要免除了客戶的擔(dān)憂，建議把三、四層的定位為loft特色快捷酒店，同樣可以令其價(jià)值最大化。園林綠化由于項(xiàng)目的商業(yè)規(guī)模不大，必然要走差異化才能在商圈中突圍。我司建議打造成時(shí)尚、富有特色風(fēng)情的商業(yè)街；餐飲、休閑、娛樂是酒店公寓的完美商業(yè)配套。商鋪產(chǎn)品建

28、議復(fù)式公寓產(chǎn)品建議建議LOFT公寓層數(shù)20層左右，每層層高：4.5米。Loft公寓酒店式公寓 商 鋪戶型面積段占比套數(shù)套房3070%3602房5030%100合計(jì)460園林綠化Loft公寓采用一房至兩房設(shè)計(jì)，我司建議采用現(xiàn)代、時(shí)尚風(fēng)格裝修，體現(xiàn)買一層用兩層的空間感，配合良好的景觀資源，營(yíng)造居住與投資兩相宜的產(chǎn)品。復(fù)式公寓產(chǎn)品建議酒店式公寓產(chǎn)品建議戶型面積段占比套數(shù)套房354075%4661房5525%105合計(jì)571建議酒店式公寓層數(shù)23層左右，每層層高：3米。Loft公寓酒店式公寓 商 鋪園林綠化酒店式公寓產(chǎn)品建議舒適的套房或一房設(shè)計(jì)，配合先天的地理優(yōu)勢(shì)和良好的景觀資源，打造出優(yōu)質(zhì)投資佳品。

29、產(chǎn)品理念外立面時(shí)尚立體的造型魅力時(shí)尚動(dòng)感簡(jiǎn)簡(jiǎn)而不失風(fēng)范而不失風(fēng)范居高覽勝居高覽勝胸懷廣闊胸懷廣闊商業(yè)街，時(shí)尚、動(dòng)感、造型富有活力商鋪立面建議簡(jiǎn)簡(jiǎn)而不失風(fēng)范而不失風(fēng)范居高覽勝居高覽勝胸懷廣闊胸懷廣闊公寓，現(xiàn)代，時(shí)尚、挺拔。公寓立面建議水景及外立面：是客戶到達(dá)后認(rèn)識(shí)項(xiàng)目的第一感受，是項(xiàng)目的一個(gè)形象標(biāo)志。利用外墻LED廣告畫播放項(xiàng)目短片，不斷宣傳。廣場(chǎng)風(fēng)格建議我們要讓客戶看得到、摸得著、感受得到本項(xiàng)目未來(lái)的高端配套餐廳餐廳健身室健身室紅酒吧紅酒吧配套建議標(biāo)準(zhǔn)泳池標(biāo)準(zhǔn)泳池為體現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)氛圍成熟度，商鋪外立面在銷售中心開放時(shí)完成，并把櫥窗布置完成。商鋪包裝建議公寓公共位置裝修公共位置以交付標(biāo)準(zhǔn)裝修，以酒店式通道包裝。公寓包裝建議公寓創(chuàng)意板房酒店式公寓創(chuàng)意板房，體現(xiàn)loft產(chǎn)品多變性公寓包裝建議公寓交樓標(biāo)準(zhǔn)鋪貼墻紙、擺設(shè)簡(jiǎn)單裝飾，滿足提包入住需求。公寓包裝建議一、市場(chǎng)分析2013年順德房地產(chǎn)市場(chǎng)五、推售計(jì)劃二、客戶定位三、項(xiàng)目定位四、產(chǎn)品建議推售順序思考利用產(chǎn)品類型錯(cuò)位推售實(shí)現(xiàn)利益最大化； LOFT公寓屬市場(chǎng)空白，