物業(yè)管理招投標基本知識

1、目 錄l一、物業(yè)管理招投標基礎(chǔ)知識 。2-6l二、物業(yè)管理招投標原則 。 7l三、物業(yè)管理招標的條件 。 8-9l四、物業(yè)管理招標的方式 。 10l五、物業(yè)管理招標的內(nèi)容 。 11-15l六、物業(yè)管理招標程序 。 16-34l七、物業(yè)管理投標概念 。 35-42一、物業(yè)管理招投標基礎(chǔ)知識l 物業(yè)管理招投標的概念： 物業(yè)管理招標投標是物業(yè)開發(fā)商（業(yè)主委員會）與物業(yè)管理公司圍繞即將建造完成或已經(jīng)建造完成的物業(yè)，就以后的委托管理和經(jīng)營開展的選擇與參與活動，是開發(fā)商（業(yè)主委員會）通過公開競爭的方式確定物業(yè)管理企業(yè)的活動。 物業(yè)管理進行招標投標，是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，它不僅能打破物業(yè)管理的

2、壟斷經(jīng)營，實現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的優(yōu)勝劣汰，提高物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平，而且是培育和完善物業(yè)管理市場的重要手段。一、物業(yè)管理招投標基礎(chǔ)知識l 招標人 依法提出招標項目，進行招標的物業(yè)開發(fā)建設(shè)單位、業(yè)主或者業(yè)主大會。l 投標人 響應物業(yè)管理招標，參加招標競爭的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)管理投標人應當具有相應的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和招標文件要求的其他條件。一、物業(yè)管理招投標基礎(chǔ)知識l 招標人可以委托招標人代理機構(gòu)辦理招標事宜。招標代理機構(gòu)是依法設(shè)立、從事招標代理業(yè)務(wù)并提供相關(guān)服務(wù)的中介組織。物業(yè)管理招標代理機構(gòu)應當在招標人委托的范圍內(nèi)辦理招標事宜；但招標人有能力組織和實施招標活動的，也可以自行組織招標活動。一、物業(yè)

3、管理招投標基礎(chǔ)知識l 招標時限 新建現(xiàn)售商品房項目應當在現(xiàn)售前30日完成 預售商品房項目應當在取得商品房預售許可證之前完成 非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成二、物業(yè)管理招投標原則n 公開原則 n 公平原則 n 公正原則 n 誠實信用原則三、物業(yè)管理招標的條件l1、招標人應具備的條件招標人必須是物業(yè)建設(shè)單位或相關(guān)物業(yè)產(chǎn)權(quán)人的法人代表（負責人），或其委托的代理人。與招標物業(yè)相相應的經(jīng)濟、技術(shù)或管理類專業(yè)人員。具備自行編制招標文件，對投標人進行資格評審和組織評標的能力。2、招標項目應具備的條件 符合城市規(guī)劃要求符合政府頒布的規(guī)模要求能夠為物業(yè)管理企業(yè)開展工作提供一定數(shù)量的辦公用房各類維

4、修基金已經(jīng)落實招標所需的其他條件已經(jīng)具備四、物業(yè)管理招標的方式1、公開招標 無限競爭性公開招標2、邀請招標 有限競爭選擇招標3、協(xié)商招標 議標五、物業(yè)管理招標的內(nèi)容l內(nèi)容包括：前期顧問服務(wù)和實質(zhì)管理服務(wù)l非經(jīng)營性物業(yè)和經(jīng)營性物業(yè)內(nèi)容略不同1、非經(jīng)營性物業(yè)管理招標的內(nèi)容1）前期顧問服務(wù)內(nèi)容（1）開發(fā)設(shè)計期間提供的管理顧問服務(wù)對投標物業(yè)的設(shè)計圖提供專業(yè)意見。對投標物業(yè)的設(shè)施設(shè)備及建筑材料選用提供專業(yè)意見（2）物業(yè)竣工驗收前的管理顧問服務(wù)制定員工培訓計劃。列出財務(wù)預算方案。（3）住戶入住及裝修期間的管理顧問服務(wù)住戶入住辦理移交手續(xù)的管理服務(wù)住戶裝修及材料運送的管理服務(wù)遷入與安全管理服務(wù)2）實質(zhì)管理服

5、務(wù)內(nèi)容物業(yè)管理的人力安排保安服務(wù)清潔服務(wù)房屋及設(shè)施的維修保養(yǎng)服務(wù)財務(wù)管理服務(wù)綠化園藝管理服務(wù)其他管理服務(wù)，如車輛管理及特約上門服務(wù)等2、經(jīng)營性物業(yè)招標的內(nèi)容l 指以經(jīng)營性房屋為主體的物業(yè)，如酒店、寫字樓等l 物業(yè)管理超越了原有的交換式勞動范疇，成為創(chuàng)造性的附加勞動。u 前期顧問服務(wù)內(nèi)容增加一項重要服務(wù)內(nèi)容便是代開發(fā)商制定物業(yè)出租方案和租賃策略，以及進行廣告招租宣傳，最大限度地提高出租率，增加租金收入。u實質(zhì)性物業(yè)管理服務(wù)是一種創(chuàng)造性的附加勞動，目的不是維持物業(yè)的基本使用功能，而是不斷保持物業(yè)使用功能上的先進性，因此不僅要經(jīng)常對物業(yè)進行高標準的維護，還要經(jīng)常更新物業(yè)的設(shè)施和使用功能，以保持物業(yè)設(shè)

6、施的先進性。另外，還應增加租賃管理服務(wù)的內(nèi)容。六、物業(yè)管理招標程序準備階段調(diào)查階段招標階段投標階段開標階段評標階段簽訂合同階段成立招標組織申請批準招標準備招標文件發(fā)布招標公告或邀請書投標單位資格預審發(fā)售招標文件組織現(xiàn)場察看、召開標前會議接受投標單位送交的標書開標1：標書評分階段1信譽調(diào)查、采樣開標2：現(xiàn)場答辯階段評標、定標簽訂合同1、招標準備階段 主要工作： 成立招標機構(gòu)、文書工作。1）成立物業(yè)管理招標的組織機構(gòu) 分招標人自行組織成立的招標機構(gòu)和招標人委托招標代理機構(gòu)招標。l自行招標的分兩種情況：（1）開發(fā)商自行招標開發(fā)商通過在其所在單位的董事會下設(shè)專門招標委員會或小組進行招標。招標委員會秘書

7、部專業(yè)技術(shù)部（2）業(yè)主大會招標業(yè)主大會行駛以下職權(quán)：制訂、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；制訂、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關(guān)物業(yè)管理的職責。（3）委托招標代理機構(gòu)招標專門從事招標代理業(yè)務(wù)的社會中介組織，是按照公司法設(shè)立，并按照公司法規(guī)定進行運營的經(jīng)營性法人組織。l代理機構(gòu)應具備下列條件：有從事招標代理業(yè)務(wù)的營業(yè)場所和相應資金有能夠編制招標文件和組織評標的相應專業(yè)力量有能夠參加評標

8、的技術(shù)、經(jīng)濟方面的專業(yè)人才l業(yè)主辦理委托手續(xù)時需提供的資料：招標項目的批準文件委托招標書資金落實證明其他相關(guān)證明2）提出招標申請并進行招標登記建設(shè)單位向招標辦提交的申請的主要內(nèi)容：a.招標項目具備的條件b.建設(shè)單位具備的資質(zhì)c.擬采用的招標方式d.對投標企業(yè)的資質(zhì)要求或擬選擇的投標企業(yè)3）制定招標文件主要內(nèi)容：l招標公告或邀標書l投標企業(yè)資質(zhì)審查表l投標須知l招標章程l招標項目說明書l合同主要條款l技術(shù)規(guī)范l其他相關(guān)內(nèi)容4）編制標底（1）標底的編制原則根據(jù)國家或地方政府制定的規(guī)范文件、法規(guī)條例、招標物業(yè)的服務(wù)定位情況、該物業(yè)的基本條件與區(qū)域環(huán)境以及招標文件的要求等編制標底。標底的計價內(nèi)容、計價

9、依據(jù)應與招標文件的規(guī)定完全一致。標底價格作為招標人的期望計劃價，應力求與市場的實際變化吻合，要有利于競爭和保值服務(wù)質(zhì)量。標底價格一般應由成本、利潤、稅金等組成。一個項目只能編制一個標底（2）標底的組成內(nèi)容標底的綜合編制說明物業(yè)現(xiàn)場狀況、影響因素、物業(yè)維修工程量清單與價格、管理服務(wù)要求或預算方案。標底附件：物業(yè)的地質(zhì)、水文、地面情況的有關(guān)資料，編制標底所依據(jù)的有關(guān)文件或方案。5）確定招標的指導原則及方式2、招標實施階段1）招標單位向社會發(fā)出招標公告或邀請通知（1）公開招標一般招標公告的內(nèi)容：招標人的名稱和地址招標項目的性質(zhì)、數(shù)量招標項目的地點和時間要求獲取招標文件的辦法、地點和時間購買招標文件的

10、費用需要公告的其他事項l物業(yè)管理的招標公告，主要內(nèi)容包括：標的。擬招標的物業(yè)名稱，主要介紹物業(yè)管理招標的項目招標的對象。規(guī)定什么樣的企業(yè)可以參加投標組織機構(gòu)。招標領(lǐng)導小組或工作小組有關(guān)招標的說明。例如：a.參加招標應提交的文件種類b.由招標領(lǐng)導小組對報名企業(yè)進行資格審查c.購買標書的條件d.現(xiàn)場答疑會召開的時間、地點e.開標的時間，評標的方式f.報名投標的截止日期，報送投標書截止日期及其他有關(guān)事項（2）邀請招標或者議標2）審查與確認投標單位資格招標投標法規(guī)定，招標人對投標人的資格審查的權(quán)利包括兩個方面的內(nèi)容。一是有權(quán)要求投標人提供與其資質(zhì)能力相關(guān)的資料和情況，二是有權(quán)對投標人是否具有相應資質(zhì)能

11、力進行評審。 資格評審資格預審資格后審l資格預審通告應當說明下列事項：a.招標人的名稱和地址b.招標項目的性質(zhì)、數(shù)量c.招標項目的地點和時間要求d.獲取資格預審文件的辦法、地點和時間e.領(lǐng)取資格預審文件的辦法、地點和時間f.領(lǐng)取資格預審文件時須交納的費用；g.資格預審的日程安排h.需要通告的其他事項 物業(yè)企業(yè)申請被批準參加投標經(jīng)招投標辦事機構(gòu)審查合格按時送到招標單位填寫資格預審表l資格審查的主要內(nèi)容有：物業(yè)管理企業(yè)的基本情況物業(yè)管理企業(yè)擁有的資金數(shù)量物業(yè)管理經(jīng)驗與過去的表現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)的管理人員及技術(shù)力量。主要負責人經(jīng)歷及企業(yè)背景等情況3 3）發(fā)售招標文件，召開標前會議3、接受投標階段（1）投

12、標文件組成投標函投標人資格、資信證明文件投標項目方案及說明投標價格投標保證金或者其他形式的擔保招標文件要求具備的其他內(nèi)容（2）提交投標文件七、物業(yè)管理投標概念l 投標是與招標相對應的過程，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇物業(yè)項目并在接到招標通知后，根據(jù)招標通知的要求編制投標文件，并將其遞交給招標人的行為。投標資格審查階段投標準備階段評標定標階段投標流程圖投標流程圖獲取招標信息獲取招標信息投標可行性分析投標可行性分析遞送投標申請書遞送投標申請書申請資格審查申請資格審查現(xiàn)場勘察物業(yè)現(xiàn)場勘察物業(yè)列出管理服務(wù)方法和工作列出管理服務(wù)方法和工作確定單價進行投標決策確定單價進行投標決策編制和投送標書編制和投送標書參加開

13、標會議及招標答辯參加開標會議及招標答辯中標后簽訂合同中標后簽訂合同資料整理與歸檔資料整理與歸檔資質(zhì)具備資質(zhì)具備編制標書編制標書招標答辯招標答辯投標資格審查階段投標準備階段評標定標階段投標流程圖投標流程圖獲取招標信息獲取招標信息投標可行性分析投標可行性分析遞送投標申請書遞送投標申請書申請資格審查申請資格審查現(xiàn)場勘察物業(yè)現(xiàn)場勘察物業(yè)列出管理服務(wù)方法和工作列出管理服務(wù)方法和工作確定單價進行投標決策確定單價進行投標決策編制和投送標書編制和投送標書參加開標會議及招標答辯參加開標會議及招標答辯中標后簽訂合同中標后簽訂合同資料整理與歸檔資料整理與歸檔資質(zhì)具備資質(zhì)具備編制標書編制標書招標答辯招標答辯招標物業(yè)項

14、目條件分析：物業(yè)項目的性質(zhì)、面積、建筑結(jié)招標物業(yè)項目條件分析：物業(yè)項目的性質(zhì)、面積、建筑結(jié)構(gòu)、住戶概況、開發(fā)商信譽、物業(yè)服務(wù)等。構(gòu)、住戶概況、開發(fā)商信譽、物業(yè)服務(wù)等。物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標條件分析：根據(jù)自己的技術(shù)、財務(wù)、人物業(yè)服務(wù)企業(yè)投標條件分析：根據(jù)自己的技術(shù)、財務(wù)、人力等條件結(jié)合可能競標的物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況，分析自己的力等條件結(jié)合可能競標的物業(yè)服務(wù)企業(yè)情況，分析自己的優(yōu)勢和劣勢。優(yōu)勢和劣勢。風險分析：結(jié)合前兩項對物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身在競標及假設(shè)風險分析：結(jié)合前兩項對物業(yè)服務(wù)企業(yè)自身在競標及假設(shè)中標管理過程中，可能面臨的種種風險進行分析，制定方中標管理過程中，可能面臨的種種風險進行分析，制定方案，積極應

15、對。案，積極應對。投標資格審查階段投標準備階段評標定標階段投標流程圖投標流程圖獲取招標信息獲取招標信息投標可行性分析投標可行性分析遞送投標申請書遞送投標申請書申請資格審查申請資格審查現(xiàn)場勘察物業(yè)現(xiàn)場勘察物業(yè)列出管理服務(wù)方法和工作列出管理服務(wù)方法和工作確定單價進行投標決策確定單價進行投標決策編制和投送標書編制和投送標書參加開標會議及招標答辯參加開標會議及招標答辯中標后簽訂合同中標后簽訂合同資料整理與歸檔資料整理與歸檔資質(zhì)具備資質(zhì)具備編制標書編制標書招標答辯招標答辯提交相關(guān)申請文件，提請資格預審。提交相關(guān)申請文件，提請資格預審。投標資格審查階段投標準備階段評標定標階段投標流程圖投標流程圖獲取招標信

16、息獲取招標信息投標可行性分析投標可行性分析遞送投標申請書遞送投標申請書申請資格審查申請資格審查現(xiàn)場勘察物業(yè)現(xiàn)場勘察物業(yè)列出管理服務(wù)方法和工作列出管理服務(wù)方法和工作確定單價進行投標決策確定單價進行投標決策編制和投送標書編制和投送標書參加開標會議及招標答辯參加開標會議及招標答辯中標后簽訂合同中標后簽訂合同資料整理與歸檔資料整理與歸檔資質(zhì)具備資質(zhì)具備編制標書編制標書招標答辯招標答辯詳細閱讀，弄清規(guī)定，詳細閱讀，弄清規(guī)定，研究圖紙，設(shè)計說明，研究圖紙，設(shè)計說明，管理標準，責任報價，管理標準，責任報價，注意時間，遵守程序，注意時間，遵守程序，現(xiàn)場考查，參觀提問?，F(xiàn)場考查，參觀提問。投標資格審查階段投標準備階段評標定標階段投標流程圖投標流程圖獲取招標信息獲取招標信息投標可行性分析投標可行性分析遞送投標申請書遞送投標申請書申請資格審查申請資格審查現(xiàn)場勘察物業(yè)現(xiàn)場勘察物業(yè)列出管理服務(wù)方法和工作列出管理服務(wù)方法和工作確定單價進行投標決策確定單價進行投標決策編制和投送標書編制和投送標書參加開標會議及招標答辯參加開標會議及招標答辯中標后簽訂合同中標后簽訂合同資料整理與歸檔資料整理與歸檔資質(zhì)具備資質(zhì)具備編制標書編制標書招標答辯招標答辯投標資格審查階段投標準備階段