房地產(chǎn)評(píng)價(jià)體系指標(biāo)庫的研究和確定張曉坤

1、評(píng)價(jià)體系指標(biāo)和體系的選擇報(bào)告人：張曉坤報(bào)告時(shí)間：2015年6月18日問題 房地產(chǎn)投資具有投資周期長、投資預(yù)期收益高、投資風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)，為了應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)，需要一系列的決策，需要明確各決策對(duì)于投資收益的影響，從而需要一套從整體上反映房產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流情況、盈利情況、資源運(yùn)營效率和使用情況、工程項(xiàng)目進(jìn)度情況的運(yùn)營評(píng)估體系，從而對(duì)企業(yè)進(jìn)行全面和重點(diǎn)健康檢查，為企業(yè)決策提供數(shù)據(jù)依據(jù)，為企業(yè)管理層從總體上把握管理變革的進(jìn)度和方向提供參考。 管理者需要定期拿到成型的、想要的管理報(bào)表，聚焦管理與決策，更多的關(guān)注未來。然而實(shí)際工作中常存在這樣的問題或困惑： 企業(yè)內(nèi)部報(bào)表眾多、反映企業(yè)情況的指標(biāo)眾多，哪些指標(biāo)可以綜合

2、反映企業(yè)的運(yùn)營狀況？哪些指標(biāo)是合理和科學(xué)的？ 反映企業(yè)運(yùn)營狀況的指標(biāo)間的邏輯關(guān)系是怎樣的？如何應(yīng)用這些指標(biāo)？ 如何整合這些指標(biāo)，使用一套報(bào)表監(jiān)控企業(yè)運(yùn)營中的指標(biāo)信息？幾個(gè)思考1、評(píng)價(jià)體系建立的目的？2、衡量的標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)如何確定？3、指標(biāo)如何選擇？4、誰去評(píng)價(jià)？5、如何評(píng)價(jià)？6、評(píng)價(jià)完以后干什么？評(píng)價(jià)體系的目的1、評(píng)判一個(gè)項(xiàng)目好壞，對(duì)以后項(xiàng)目的借鑒。評(píng)價(jià)就是對(duì)一定的想法、方法和材料等做出的價(jià)值判斷過程。它是一個(gè)運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)對(duì)事物的準(zhǔn)確性、實(shí)效性、經(jīng)濟(jì)性以及滿意度等方面進(jìn)行評(píng)估的過程。2、過程評(píng)價(jià)進(jìn)行糾偏。3、對(duì)項(xiàng)目全周期的監(jiān)控。4、對(duì)不同期間的指導(dǎo)。財(cái)務(wù)指標(biāo)需要具備的特點(diǎn) 1、全周期性：可以在項(xiàng)目各種

3、進(jìn)度情況下進(jìn)行評(píng)價(jià)。 2、可操作性：可以操作和實(shí)現(xiàn)。 3、實(shí)用性：能夠真實(shí)的反應(yīng)問題。 4、通用性：針對(duì)哪個(gè)項(xiàng)目都可以使用，并且客觀，公平。房地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值鏈 運(yùn)營評(píng)估指標(biāo)體系以價(jià)值鏈為載體，通過對(duì)財(cái)務(wù)指標(biāo)的加工與解讀，一是評(píng)估企業(yè)資源使用的效率和效果、衡量組織決策與控制的質(zhì)量，像對(duì)待歷史一樣對(duì)待未來。二是著眼于關(guān)鍵的價(jià)值驅(qū)動(dòng)因素，實(shí)現(xiàn)公司的決策與控制，決策以實(shí)現(xiàn)未來預(yù)期為目標(biāo)。 價(jià)值鏈展示了企業(yè)選擇價(jià)值，實(shí)現(xiàn)價(jià)值，以及宣傳價(jià)值的完整過程。運(yùn)營評(píng)估指標(biāo)體系用于數(shù)字化地衡量企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造能力，是企業(yè)資源分配決策的依據(jù)，由“信息加工能力”和“信息解讀能力”構(gòu)成。衡量基準(zhǔn)1、基于投資收益測(cè)算執(zhí)行版為衡量

4、指標(biāo)2、過程中產(chǎn)品結(jié)構(gòu)發(fā)生重大調(diào)整，論證后修改后投資收益測(cè)試為評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。3、BSC法的參考成功財(cái)務(wù)指標(biāo):股東的評(píng)價(jià)客戶客戶的評(píng)價(jià)運(yùn)營組織的評(píng)價(jià)學(xué)習(xí)成長員工的評(píng)價(jià)一、財(cái)務(wù)指標(biāo)財(cái)務(wù)指標(biāo)盈利能力指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱計(jì)算方式計(jì)算方式說明說明盈利能力銷售利潤率銷售利潤率=利潤總額/ 營業(yè)收入100%影響銷售利潤率的因素是銷售額和銷售成本。銷售額高而銷售成本低，則銷售利潤率高；銷售額低而銷售成本高，則銷售利潤率低。銷售凈利潤率銷售凈利率=(凈利潤/銷售收入)100%1、表明企業(yè)每百元銷售收入凈額可實(shí)現(xiàn)的凈利潤，比率越高，說明企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)。2、如果凈利潤中存在大量非經(jīng)常性損益、非主營收入，以及所得稅變動(dòng)，

5、這樣的凈利潤率質(zhì)量會(huì)下降，不能完全反映公司業(yè)務(wù)的盈利狀況，這時(shí)營業(yè)利潤率會(huì)是更好的指標(biāo)。盈利能力指標(biāo)主要包括銷售利潤率、成本費(fèi)用利潤率、盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)、總資產(chǎn)報(bào)酬率、凈資產(chǎn)收益率和資本收益率六項(xiàng)。實(shí)務(wù)中，上市公司經(jīng)常采用每股收益、每股股利、市盈率、每股凈資產(chǎn)等指標(biāo)評(píng)價(jià)其獲利能力。財(cái)務(wù)指標(biāo)盈利能力指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱計(jì)算方式計(jì)算方式說明說明盈利能力成本費(fèi)用利潤率成本費(fèi)用利潤率=利潤總額/成本費(fèi)用總額100%成本費(fèi)用利潤率越高，表明企業(yè)為取得利潤而付出的代價(jià)越小，成本費(fèi)用控制得越好，盈利能力越強(qiáng)。盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)=經(jīng)營現(xiàn)金凈流量/凈利潤*100%反映了企業(yè)當(dāng)期凈利潤中現(xiàn)金收益的保障程

6、度，真實(shí)地反映了企業(yè)的盈余的質(zhì)量。一般而言，當(dāng)企業(yè)當(dāng)期凈利潤大于0時(shí)，該指標(biāo)應(yīng)當(dāng)大于1。該指標(biāo)越大，表明企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的凈利潤對(duì)現(xiàn)金的貢獻(xiàn)越大，利潤的可靠性較高，具有一定的派現(xiàn)能力。但是，由于指標(biāo)分母變動(dòng)較大，致使該指標(biāo)的數(shù)值變動(dòng)也比較大，所以，對(duì)該指標(biāo)應(yīng)根據(jù)企業(yè)實(shí)際效益狀況有針對(duì)性地進(jìn)行分析。財(cái)務(wù)指標(biāo)盈利能力指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱計(jì)算方式計(jì)算方式說明說明盈利能力凈資產(chǎn)收益率(ROE)凈資產(chǎn)收益率=稅后利潤/所有者權(quán)益凈資產(chǎn)收益率=凈利潤*2/（本年期初凈資產(chǎn)+本年期末凈資產(chǎn)）1、企業(yè)適當(dāng)?shù)倪\(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿可以提高資金的使用效率，借入的資金過多會(huì)增大企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但一般可以提高盈利，借入的資金過少會(huì)

7、降低資金的使用效率。凈資產(chǎn)收益率是衡量股東資金使用效率的重要財(cái)務(wù)指標(biāo)。2、反映股東權(quán)益的收益水平，用以衡量公司運(yùn)用自有資本的效率。指標(biāo)值越高，說明投資帶來的收益越高。該指標(biāo)體現(xiàn)了自有資本獲得凈收益的能力。凈資產(chǎn)收益率對(duì)股東來說是最重要的參考指標(biāo)。資本收益率（ROIC） 資本收益率=凈利潤/平均資本100%平均資本=（實(shí)收資本年初數(shù)+資本公積+實(shí)收資本年末數(shù)+資本公積年末數(shù)）/2反映企業(yè)實(shí)際獲得投資額的回報(bào)水平。資本收益率就是指投到企業(yè)里的所有錢的收益，“所有錢”就是不管是自有資金，還是貸款，還是優(yōu)先股，還是資本溢價(jià)，什么都包括了。凈資產(chǎn)收益率僅僅指的是股東自己投到企業(yè)里的錢的盈利情況。資本收益

8、率對(duì)銀行這些借錢給別人用的單位來說是最重要的參考指標(biāo)。財(cái)務(wù)指標(biāo)盈利能力指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱計(jì)算方式計(jì)算方式說明說明盈利能力內(nèi)部投資回報(bào)收益率（IRR）（P/A，IRR，n）=1/NCF 1、是指項(xiàng)目投資實(shí)際可望達(dá)到的收益率。實(shí)質(zhì)上，它是能使項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。2、.內(nèi)部收益率的優(yōu)點(diǎn)是可以從動(dòng)態(tài)的角度直接反映投資項(xiàng)目的實(shí)際收益水平，又不受行業(yè)基準(zhǔn)收益率高低的影響，比較客觀。其缺點(diǎn)是計(jì)算過程復(fù)雜，尤其當(dāng)經(jīng)營期大量追加投資時(shí)，又有可能導(dǎo)致多個(gè)IRR出現(xiàn)，或偏高或偏低，缺乏實(shí)際意義。凈現(xiàn)值（NPV）（NPV=（CI-CO）（1+i）(-t)NPV0表示項(xiàng)目實(shí)施后，除保證可實(shí)現(xiàn)預(yù)定的收益率外，尚可

9、獲得更高的收益。NPV0表示項(xiàng)目實(shí)施后，未能達(dá)到預(yù)定的收益率水平，而不能確定項(xiàng)目已虧損。NPV=0表示項(xiàng)目實(shí)施后的投資收益率正好達(dá)到預(yù)期，而不是投資項(xiàng)目盈虧平衡。財(cái)務(wù)指標(biāo)盈利能力指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱計(jì)算方式計(jì)算方式說明說明其它指標(biāo)毛利率=（主營業(yè)收入-主營業(yè)成本）/主營業(yè)收入 （代表創(chuàng)造的增值部分的大小和議價(jià)能力）三項(xiàng)費(fèi)用率=（管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+財(cái)務(wù)費(fèi)用）/主營業(yè)收入投資回報(bào)率（ROI）=月租金12(個(gè)月)/售價(jià)=(售出價(jià)購入價(jià))/購入價(jià)=累計(jì)總收益/累計(jì)總投入=月租金投資期內(nèi)的累計(jì)出租月數(shù)/（按揭首期房款+保險(xiǎn)費(fèi)+契稅+大修基金+家具等其他投入+累計(jì)按揭款+累計(jì)物業(yè)管理費(fèi)）=（經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入

10、-經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出）/經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入。盈利指標(biāo)選擇指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱可操作性可操作性通用性通用性實(shí)用性實(shí)用性全周期性全周期性總分總分銷售利潤率銷售凈利潤率成本費(fèi)用利潤率盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)凈資產(chǎn)收益(ROE)資本收益率（ROIC）內(nèi)部投資回報(bào)收益率（IRR）毛利ROE財(cái)務(wù)指標(biāo)營運(yùn)能力指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱計(jì)算方式計(jì)算方式說明說明營運(yùn)能力（資源效率）存貨周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率=銷貨成本/平均存貨*100%平均存貨=（期初存貨+期末存貨）2存貨周轉(zhuǎn)率 衡量企業(yè)銷售能力和存貨是否過量。存貨周轉(zhuǎn)速度反映存貨管理水平，存貨周轉(zhuǎn)率越高，存貨的占用水平越低，流動(dòng)性越強(qiáng)，存貨轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金或應(yīng)收賬款的速度越快。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率應(yīng)收

11、賬款周轉(zhuǎn)率=銷售收入*2/（期初應(yīng)收賬款+期末應(yīng)收賬款）指定的分析期間內(nèi)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的平均次數(shù)。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率越高，說明其收回越快。反之，說明營運(yùn)資金過多呆滯在應(yīng)收賬款上，影響正常資金周轉(zhuǎn)及償債能力。靜態(tài)投資回收期建設(shè)期的投資回收期（PP）=最后一項(xiàng)為負(fù)值的累計(jì)凈現(xiàn)金流量對(duì)應(yīng)的年數(shù)+最后一項(xiàng)為負(fù)值的累計(jì)凈現(xiàn)金流量絕對(duì)值下年凈現(xiàn)金流量靜態(tài)投資回收期可以在一定程度上反映出項(xiàng)目方案的資金回收能力，但它不能考慮資金的時(shí)間價(jià)值，也沒有對(duì)投資回收期以后的收益進(jìn)行分析，從中無法確定項(xiàng)目在整個(gè)壽命期的總收益和獲利能力。財(cái)務(wù)指標(biāo)營運(yùn)能力指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱計(jì)算方式計(jì)算方式說明說明營運(yùn)能力（資源效率）資源占用回報(bào)

12、率資源占用回報(bào)率=考核凈利潤/平均占用總資源資源占用回報(bào)率可以作為集團(tuán)評(píng)估公司層面的資源運(yùn)用效率，平均占用資源包括公司層面占用集團(tuán)權(quán)益和往來資金、外部借款和集團(tuán)借款等。這一指標(biāo)可以層層分解，分解到影響該指標(biāo)值的關(guān)鍵要素?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=銷售收入/（期初資產(chǎn)總額+期末資產(chǎn)總額）/2該項(xiàng)指標(biāo)反映總資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，周轉(zhuǎn)越快，說明銷售能力越強(qiáng)。企業(yè)可以采用薄利多銷的方法，加速資產(chǎn)周轉(zhuǎn)，帶來利潤絕對(duì)額的增加?？傎Y產(chǎn)周轉(zhuǎn)指標(biāo)用于衡量企業(yè)運(yùn)用資產(chǎn)賺取利潤的能力。經(jīng)常和反映盈利能力的指標(biāo)一起使用，全面評(píng)價(jià)企業(yè)的盈利能力。財(cái)務(wù)指標(biāo)償債能力指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱計(jì)算方式計(jì)算方式說明說明營運(yùn)能力（償債能力）流動(dòng)

13、比率（1-2之間）流動(dòng)比率=流動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債一般情況下，流動(dòng)比率越高，反映企業(yè)短期償債能力越強(qiáng)，因?yàn)樵摫嚷试礁?，不僅反映企業(yè)擁有較多的營運(yùn)資金抵償短期債務(wù)，而且表明企業(yè)可以變現(xiàn)的資產(chǎn)數(shù)額較大，債權(quán)人的風(fēng)險(xiǎn)越小。但是，過高的流動(dòng)比率并不均是好現(xiàn)象。速動(dòng)比率（0.6-1.2之間）速動(dòng)比率=速動(dòng)資產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債速動(dòng)資產(chǎn)=流動(dòng)資產(chǎn)-存貨-預(yù)付賬款-待攤費(fèi)用速動(dòng)比率過低，企業(yè)的短期償債風(fēng)險(xiǎn)較大，速動(dòng)比率過高，企業(yè)在速動(dòng)資產(chǎn)上占用資金過多，會(huì)增加企業(yè)投資的機(jī)會(huì)成本。傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為，速動(dòng)比率維持在1：1較為正常，它表明企業(yè)的每1元流動(dòng)負(fù)債就有1元易于變現(xiàn)的流動(dòng)資產(chǎn)來抵償，短期償債能力有可靠的保證。財(cái)務(wù)指標(biāo)償債能力

14、指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱計(jì)算方式計(jì)算方式說明說明營運(yùn)能力（償債能力）資產(chǎn)負(fù)債率（合理區(qū)域35%-65%）資產(chǎn)負(fù)債率=(負(fù)債總額資產(chǎn)總額)100%它表示企業(yè)資產(chǎn)總額中，債權(quán)人提供資金所占的比重，以及企業(yè)資產(chǎn)對(duì)債權(quán)人權(quán)益的保障程度。債權(quán)人希望負(fù)債比率越低越好，此時(shí)，其債權(quán)的保障程度就越高。對(duì)所有者而言，最關(guān)心的是投入資本的收益率。只要企業(yè)的總資產(chǎn)收益率高于借款的利息率，舉債越多，即負(fù)債比率越大，所有者的投資收益越大。杠桿率杠桿率=總資產(chǎn)/凈資產(chǎn)杠桿率是一個(gè)衡量公司負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)的指標(biāo)，從側(cè)面反應(yīng)出公司的還款能力。財(cái)務(wù)杠桿率越高反映利息費(fèi)用越高，導(dǎo)致ROE指標(biāo)越低。營運(yùn)指標(biāo)選擇指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱可操作性可操作性通用

15、性通用性實(shí)用性實(shí)用性全周期性全周期性總分總分存貨周轉(zhuǎn)率應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率資源占用回報(bào)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率流動(dòng)比率速動(dòng)比率資產(chǎn)負(fù)債率杠桿率資源占有回報(bào)率財(cái)務(wù)指標(biāo)現(xiàn)金流指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱計(jì)算方式計(jì)算方式說明說明現(xiàn)金流現(xiàn)金債務(wù)比現(xiàn)金流量與當(dāng)期債務(wù)比=經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量/流動(dòng)負(fù)債100%這項(xiàng)比率與反映企業(yè)短期償債能力的流動(dòng)比率有關(guān)。該指標(biāo)數(shù)值越高，現(xiàn)金流入對(duì)當(dāng)期債務(wù)清償?shù)谋Ｕ显綇?qiáng)，表明企業(yè)的流動(dòng)性越好；反之，則表明企業(yè)的流動(dòng)性較差?，F(xiàn)金比率現(xiàn)金比率=期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額/流動(dòng)負(fù)債100%這一指標(biāo)可以充分評(píng)價(jià)企業(yè)短期償債能力。這一指標(biāo)值越大，說明還債能力越強(qiáng)；如該值過小，說明短期還債能力較差，負(fù)債經(jīng)營較嚴(yán)重。

16、一般認(rèn)為這一比率應(yīng)在左右，即可供支付一個(gè)季度的資金需求。財(cái)務(wù)指標(biāo)現(xiàn)金流指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱計(jì)算方式計(jì)算方式說明說明現(xiàn)金流債務(wù)保障率債務(wù)保障率=經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量/(流動(dòng)負(fù)債+長期負(fù)債)100%現(xiàn)金流量與債務(wù)總額之比的數(shù)值也是越高越好，它同樣也是債權(quán)人所關(guān)心的一種現(xiàn)金流量分析指標(biāo)。表明企業(yè)現(xiàn)金流量對(duì)其全部債務(wù)償還的滿足程度。每元銷售現(xiàn)金凈流入每元銷售現(xiàn)金凈流入=經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量/主營業(yè)務(wù)收入每元銷售凈現(xiàn)金流入，是指應(yīng)用凈現(xiàn)金流入與主營業(yè)務(wù)銷售流入的比值，它反映企業(yè)通過銷售獲取現(xiàn)金的能力。全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率=經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金凈流量/全部資產(chǎn)全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率，是指營業(yè)凈現(xiàn)金流入與全部資

17、產(chǎn)的比值，反映企業(yè)運(yùn)用全部資產(chǎn)獲取現(xiàn)金的能力。財(cái)務(wù)指標(biāo)現(xiàn)金流指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱計(jì)算方式計(jì)算方式說明說明現(xiàn)金流現(xiàn)金流利潤比率經(jīng)營性現(xiàn)金流/凈利潤衡量企業(yè)的利潤是否主要來自于本身的主營業(yè)務(wù),而非暫時(shí)性的獲益如對(duì)外投資收益、政府補(bǔ)貼、處置資產(chǎn)收入等。利潤現(xiàn)金流比率經(jīng)營性現(xiàn)金流/銷售收入衡量企業(yè)的房產(chǎn)市場(chǎng)前景是否良好、公司的銷售政策和回款政策是否及時(shí)、有效。投資回收周期開放周期周期越短，流動(dòng)性越大。財(cái)務(wù)指標(biāo)發(fā)展能力指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱計(jì)算方式計(jì)算方式說明說明發(fā)展能力主營收入增長率銷售增長率=本年銷售增長額上年銷售總額=（本年銷售額-上年銷售額）上年銷售總額該指標(biāo)是衡量企業(yè)經(jīng)營狀況和市場(chǎng)占有能力、預(yù)測(cè)企業(yè)經(jīng)營

18、業(yè)務(wù)拓展趨勢(shì)的重要標(biāo)志, 也是企業(yè)擴(kuò)張?jiān)隽亢痛媪抠Y本的重要前提。主營利潤增長率主營利潤增長率=（本期主營業(yè)務(wù)利潤-上期主營業(yè)務(wù)利潤）/上期主營業(yè)務(wù)利潤100%主營利潤穩(wěn)定增長且占利潤總額的比例呈增長趨勢(shì)的公司正處在成長期。凈利潤增長率凈利潤增長率=(當(dāng)期凈利潤-上期凈利潤)/上期凈利潤*100%它是一個(gè)企業(yè)經(jīng)營的最終成果，凈利潤多，企業(yè)的經(jīng)營效益就好；凈利潤少，企業(yè)的經(jīng)營效益就差，它是衡量一個(gè)企業(yè)經(jīng)營效益的重要指標(biāo)。凈資產(chǎn)增長率凈資產(chǎn)增長率=（期末凈資產(chǎn)期初凈資產(chǎn)）/期初凈資產(chǎn)）100%在企業(yè)經(jīng)營中，凈資產(chǎn)收益率較高代表了較強(qiáng)的生命力。如果在較高凈資產(chǎn)收益率的情況下，又保持較高的凈資產(chǎn)增長率，

19、則表示企業(yè)未來發(fā)展更加強(qiáng)勁?？傎Y產(chǎn)增長率總資產(chǎn)增長率=本年總資產(chǎn)增長額/年初資產(chǎn)總額100%該指標(biāo)是衡量企業(yè)經(jīng)營狀況和市場(chǎng)占有能力、預(yù)測(cè)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)拓展趨勢(shì)的重要標(biāo)志, 也是企業(yè)擴(kuò)張?jiān)隽亢痛媪抠Y本的重要前提?，F(xiàn)金流指標(biāo)選擇指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱可操作性可操作性通用性通用性實(shí)用性實(shí)用性全周期性全周期性總分總分現(xiàn)金債務(wù)比現(xiàn)金比率債務(wù)保障率每元銷售現(xiàn)金凈流入全部資產(chǎn)現(xiàn)金回收率現(xiàn)金流利潤比率利潤現(xiàn)金流比率 此類指標(biāo)（包含發(fā)展能力的指標(biāo)）適合針對(duì)集團(tuán)的還債能力評(píng)估，對(duì)于項(xiàng)目公司不適用，不能運(yùn)用于每個(gè)階段。F財(cái)務(wù)財(cái)務(wù)F1銷售回款額/率F2銷售利潤率F3銷售面積F4銷售收入F5銷售利潤F6資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率F7投資匯報(bào)率

20、F8內(nèi)部收益率F9費(fèi)用控制率F10區(qū)域市場(chǎng)占有率F11土地儲(chǔ)備模板達(dá)成率F12融資計(jì)劃達(dá)成率F13預(yù)算資金計(jì)劃偏差率F14月度資金計(jì)劃偏差率類型類型指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱財(cái)務(wù)(35%)1.合同銷售額2.凈利潤3.營銷凈利潤率收益類：凈利潤效益類：凈利潤率、IRR資產(chǎn)類：NPV資金類：經(jīng)營性現(xiàn)金流、資金平衡時(shí)間標(biāo)桿企業(yè)標(biāo)桿企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)確定毛利凈資產(chǎn)收益(ROE)內(nèi)部投資回報(bào)收益率（IRR）資源占用回報(bào)率存貨周轉(zhuǎn)率二、內(nèi)部運(yùn)營指標(biāo)內(nèi)部運(yùn)營指標(biāo)管理能力指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱計(jì)算方式計(jì)算方式說明說明管理能力工程質(zhì)量考評(píng)以工程管理中心質(zhì)量反饋評(píng)分管理費(fèi)用控制率項(xiàng)目管理費(fèi)用率管理體系建設(shè)對(duì)集團(tuán)組織管控體系的落實(shí)程度人

21、均效能凈利潤/人力總成本8.5會(huì)議決議完成率周/月例會(huì)決議事項(xiàng)完成率危機(jī)事件處理能力依處理情況，領(lǐng)導(dǎo)評(píng)價(jià)好、中、差戰(zhàn)略規(guī)劃及執(zhí)行情況依處理情況，領(lǐng)導(dǎo)評(píng)價(jià)好、中、差是否發(fā)生重大安全事故是或否一票否決公共關(guān)系維護(hù)第三方數(shù)據(jù)/負(fù)面報(bào)道數(shù)量“覆蓋率”、“有效率”、“公關(guān)指數(shù)”內(nèi)部運(yùn)營指標(biāo)運(yùn)營效率指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱計(jì)算方式計(jì)算方式說明說明運(yùn)營效率項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成率一級(jí)節(jié)點(diǎn)完成率開發(fā)效率從拿地到開盤時(shí)間或從開工到四證周期低/多層：9月；高層：12月開工到融資貸款周期開工到第一筆融資貸款的時(shí)間7 8 個(gè)月建安目標(biāo)成本變動(dòng)率建安目標(biāo)成本與投資收益對(duì)比3 5%以內(nèi)現(xiàn)金流回正時(shí)間從支付第一筆土地款到利潤總額為0（含

22、融資費(fèi)用）一次性交房成功率開始交房日起7天交房數(shù)量/總應(yīng)交房數(shù)量指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱計(jì)算方式計(jì)算方式說明說明產(chǎn)品能力產(chǎn)品設(shè)計(jì)的創(chuàng)新性能夠得到客戶滿意或者好評(píng)的創(chuàng)新設(shè)計(jì)暫不適合集團(tuán)產(chǎn)品研發(fā)計(jì)劃達(dá)成率計(jì)劃完成率暫不適合集團(tuán)工程與設(shè)計(jì)規(guī)范符合度符合率，技術(shù)研發(fā)中心基礎(chǔ)管理體系建立與維護(hù)（供方庫、數(shù)據(jù)庫等）項(xiàng)目為供方庫、數(shù)據(jù)庫等更新貢獻(xiàn)度。（由各中心提供）暫不適合集團(tuán)設(shè)計(jì)變更數(shù)量設(shè)計(jì)變更次數(shù)產(chǎn)品綜合缺陷率客戶服務(wù)中心提供數(shù)據(jù)分戶驗(yàn)收一次合格率由客戶服務(wù)中心和項(xiàng)目公司提供設(shè)計(jì)差錯(cuò)造成成本增加由成本管理中心提供內(nèi)部運(yùn)營指標(biāo)產(chǎn)品能力指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱計(jì)算方式計(jì)算方式說明說明控制能力采購產(chǎn)品合格率合格產(chǎn)品類/總采購

23、產(chǎn)品類采購成本的下降率（采購成本基準(zhǔn)值-當(dāng)期采購成本）/采購成本基準(zhǔn)值采購成本基準(zhǔn)值為一定時(shí)間內(nèi)的采購成本平均值；反應(yīng)對(duì)供應(yīng)商管理水平和成本管控能力。集中采購金額占總采購金額比率集中采購金額/總采購金額反映計(jì)劃管理程度和采購管理效率招標(biāo)、采購及時(shí)率項(xiàng)目招標(biāo)采購類節(jié)點(diǎn)完成率現(xiàn)場(chǎng)簽證數(shù)量由項(xiàng)目公司和工程管理中心提供審計(jì)、稽查有效性審計(jì)/稽查中心提供審計(jì)稽查問題整改及時(shí)性依據(jù)歷史審查情況打分評(píng)價(jià)稽查、審計(jì)中心提供平均建設(shè)周期平均建設(shè)周期=本年施工項(xiàng)目計(jì)劃總投資額/本年實(shí)際完成投資額從開工到竣工交付使用所占用的時(shí)間長度內(nèi)部運(yùn)營指標(biāo)管控能力內(nèi)部運(yùn)營指標(biāo)選擇指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱可操作性可操作性通用性通用性實(shí)用

24、性實(shí)用性全周期性全周期性總分總分工程質(zhì)量考評(píng)管理費(fèi)用控制率管理體系建設(shè)人均效能會(huì)議決議完成率危機(jī)事件處理能力戰(zhàn)略規(guī)劃及執(zhí)行情況是否發(fā)生重大安全事故公共關(guān)系維護(hù)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成率開發(fā)效率內(nèi)部運(yùn)營指標(biāo)選擇指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱可操作性可操作性通用性通用性實(shí)用性實(shí)用性全周期性全周期性總分總分開工到融資貸款周期建安目標(biāo)成本變動(dòng)率現(xiàn)金流回正時(shí)間一次性交房成功率產(chǎn)品設(shè)計(jì)的創(chuàng)新性產(chǎn)品研發(fā)計(jì)劃達(dá)成率工程與設(shè)計(jì)規(guī)范符合度基礎(chǔ)管理體系建立與維護(hù)（供方庫、數(shù)據(jù)庫等）設(shè)計(jì)變更數(shù)量產(chǎn)品綜合缺陷率內(nèi)部運(yùn)營指標(biāo)選擇指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱可操作性可操作性通用性通用性實(shí)用性實(shí)用性全周期性全周期性總分總分分戶驗(yàn)收一次合格率設(shè)計(jì)差錯(cuò)造成成本增

25、加采購產(chǎn)品合格率采購成本的下降率集中采購金額占總采購金額比率招標(biāo)、采購及時(shí)率現(xiàn)場(chǎng)簽證數(shù)量審計(jì)、稽查有效性審計(jì)稽查問題整改及時(shí)性平均建設(shè)周期標(biāo)桿企業(yè)標(biāo)桿企業(yè)進(jìn)度：關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的達(dá)成；質(zhì)量：設(shè)計(jì)圖紙、工程質(zhì)量等；安全：是否發(fā)生重大安全事故；專業(yè)管理：銷售目標(biāo)達(dá)成，成本目標(biāo)達(dá)成；I內(nèi)部運(yùn)營內(nèi)部運(yùn)營I1產(chǎn)品設(shè)計(jì)的創(chuàng)新性I2產(chǎn)品研發(fā)計(jì)劃達(dá)成率I3工程與設(shè)計(jì)規(guī)范符合度I4基礎(chǔ)管理體系建立與維護(hù)（供方庫、數(shù)據(jù)庫等）I5設(shè)計(jì)變更數(shù)量I6集團(tuán)管控體系建立與維護(hù)I7項(xiàng)目宏觀計(jì)劃達(dá)成率I8產(chǎn)品綜合缺陷率I9分戶驗(yàn)收一次合格率I10公共關(guān)系維護(hù)I11設(shè)計(jì)差錯(cuò)造成成本增加I12招標(biāo)、采購及時(shí)率I13采購產(chǎn)品合格率I14現(xiàn)場(chǎng)

26、簽證數(shù)量I15危機(jī)事件處理能力I16戰(zhàn)略規(guī)劃及執(zhí)行情況I17審計(jì)有效性I18審計(jì)問題整改及時(shí)性內(nèi)部運(yùn)營內(nèi)部運(yùn)營項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成率率四大節(jié)點(diǎn)完成率（開工、開盤、收樓、四大節(jié)點(diǎn)完成率（開工、開盤、收樓、交樓）交樓）工程質(zhì)量考評(píng)（以工程管理部質(zhì)量反饋評(píng)分）管理費(fèi)用控制率區(qū)域管理費(fèi)用增減比例管理體系建設(shè)對(duì)集團(tuán)組織管控體系的落實(shí)程度內(nèi)部運(yùn)營指標(biāo)確定建設(shè)周期項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)完成率建安目標(biāo)成本變動(dòng)率現(xiàn)金流回正時(shí)間一次性交房成功率三、客戶滿意度指標(biāo)客戶滿意度指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱計(jì)算方式計(jì)算方式說明說明滿意度客戶忠誠度重復(fù)購買或推薦購買64%消費(fèi)者滿意度問卷調(diào)查反映企業(yè)在消費(fèi)者心中地位和消費(fèi)偏好投資者滿

27、意度問卷調(diào)查95%員工滿意度問卷調(diào)查反映員工對(duì)企業(yè)的認(rèn)同度業(yè)主入住率物業(yè)管理公司提供有效投訴關(guān)閉率客戶投訴關(guān)閉數(shù)量/總投訴數(shù)量客戶服務(wù)體系建設(shè)與維護(hù)客戶服務(wù)中心評(píng)估供應(yīng)商滿意度問卷調(diào)查反映企業(yè)在商業(yè)活動(dòng)中的信譽(yù)商戶滿意度問卷調(diào)查反映企業(yè)服務(wù)水平、續(xù)租率、揭示企業(yè)長期發(fā)展能力住房痛苦指數(shù)住房痛苦指數(shù)=商品房的平均售價(jià)/人均月收入當(dāng)指數(shù)1時(shí)，住房痛苦指數(shù)自動(dòng)升級(jí)為住房幸福指數(shù)?？蛻魸M意度指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱計(jì)算方式計(jì)算方式說明說明項(xiàng)目品牌知名度/認(rèn)知度/美譽(yù)度問卷調(diào)查反映企業(yè)在消費(fèi)者心中的地位，表現(xiàn)企業(yè)長期的信譽(yù)價(jià)值好，品牌價(jià)值。品牌當(dāng)?shù)赜绊懥Φ谌秸{(diào)查與內(nèi)部指標(biāo)中公共關(guān)系維護(hù)指標(biāo)有重疊媒體負(fù)面曝光/

28、群訴事件第三方數(shù)據(jù)/負(fù)面報(bào)道數(shù)量與公共關(guān)系維護(hù)相同工程質(zhì)量投訴率業(yè)主投訴關(guān)于工程方面的數(shù)量/總投訴數(shù)客戶服務(wù)中心和物業(yè)公司提供二次返修率會(huì)員卡卡均消費(fèi)增長率（當(dāng)期卡均消費(fèi)-上期卡均消費(fèi)）/上期卡均消費(fèi)反映顧客忠誠度，企業(yè)的認(rèn)知度及對(duì)經(jīng)營模式的認(rèn)可內(nèi)部管理指標(biāo)中“公共關(guān)系維護(hù)”、客戶滿意度中“知名度/認(rèn)知度/美譽(yù)度”、“品牌當(dāng)?shù)赜绊懥Α?、“媒體負(fù)面曝光/群訴事件”有內(nèi)容發(fā)生重疊。客戶滿意度指標(biāo)選擇指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱可操作性可操作性通用性通用性實(shí)用性實(shí)用性全周期性全周期性總分總分客戶忠誠度消費(fèi)者滿意度投資者滿意度業(yè)主入住率有效投訴關(guān)閉率客戶服務(wù)體系建設(shè)與維護(hù)供應(yīng)商滿意度商戶滿意度客戶滿意度指標(biāo)選擇指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱可操作性可操作性通用性通用性實(shí)用性實(shí)用性全周期性全周期性總分總分知名度/認(rèn)知度/美譽(yù)度品牌當(dāng)?shù)赜绊懥γ襟w負(fù)面曝光/群訴事件工程質(zhì)量投訴率二次返修率會(huì)員卡卡均消費(fèi)增長率標(biāo)桿企業(yè)標(biāo)桿企業(yè)項(xiàng)目品牌：知名度、認(rèn)知度、美譽(yù)度；客戶滿意度：規(guī)劃設(shè)計(jì)、銷售服務(wù)、工程質(zhì)量、物業(yè)服務(wù)、工程維修等客戶滿意度。C客戶客戶C1客戶滿意度C2客戶忠誠度C3客戶推進(jìn)購買率C4