工程審計與投資監(jiān)理

1、工程審計投資監(jiān)理一、房地產開發(fā)項目和基本建設項目是主要的審計對象一、房地產開發(fā)項目和基本建設項目是主要的審計對象 房地產開發(fā)項目的主要特點在于經濟效益的取得主要是通過銷售所建樓盤實現，多數情況下，形成固定資產較少 基本建設項目常常又被稱作固定資產投資項目，主要特點在于項目有一個較長的生命周期，項目竣工投產后，形成新增生產能力，經濟效益的取得主要是通過日常經營獲取 房地產開發(fā)項目與基本建設項目都屬于工程建設項目，在項目管理方面有很多共同之處，使得實施審計的主要內容大體相同 基本建設項目與房地產開發(fā)項目的不同特點也使得實施審計的內容也有一定的差異，比如，房地產項目審計需要關注到項目的銷售，對已清盤

2、的項目應關注其最終取得的效益狀況；而基建項目審計需要更多的關注項目竣工后交付使用資產的情況，審計關注的最終節(jié)點多為竣工投產之時，由于后續(xù)的經營期較長，很難對項目最終取得的效益狀況展開評價 二、審計實施二、審計實施1、內部審計實務指南第1號建設項目內部審計 2、具體審計內容 共分11部分，包括：投資立項審計、勘察設計管理審計、招投標審計、合同管理審計、工程管理審計、工程造價審計、竣工驗收審計、財務管理審計、后評價審計、房地產項目銷售審計以及上述項目管理各個環(huán)節(jié)的制度建設及執(zhí)行情況審計 3、投資立項審計 對項目的決策程序、立項審批情況、可行性研究報告的真實性、完整性和科學性進行的審查與評價 審查決

3、策程序； 審查項目建議書及可行性研究報告是否得到政府審批； 審查可行性研究報告財務評價的科學性。 了解政府核準的投資項目目錄及各地方實施細則 案例 惡意拆項，降低決策層次，違背決策原則； 廠區(qū)內擴建項目回避政府審批，建設投資存在損失的風險； 實際建設內容與立項內容不一致，該調整事項未經相應決策。4、勘察設計管理審計 對項目建設過程中勘察、設計環(huán)節(jié)各項管理工作質量及績效進行的審查和評價 審查建設用地規(guī)劃許可證，及建設工程規(guī)劃許可證是否齊 全； 審查初步設計及概算是否經過審批； 審查概算是否超投資估算，設計內容是否符合可行性研究報 告相應的建設內容。 案例 設計方案大幅調整造成投資規(guī)模大幅增長，對

4、項目建設資金造成巨大壓力，形成項目開發(fā)的巨大風險 5、招投標審計 對建設項目的勘察、設計、施工、施工監(jiān)理等各方面的招標和工程承發(fā)包的質量及績效進行的審查和評價 審查項目的勘察、設計、監(jiān)理、施工、材料設備采購招投標及內部議標的真實性、合法性、公正性 中華人民共和國招標投標法、工程建設項目施工招標投標辦法、工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定、各地方相關規(guī)定、勘察設計收費標準、監(jiān)理收費標準 案例 不經招標或內部議標，直接簽訂合同，違反相關規(guī)定； 投標資格審查不嚴，投標人掛靠他人資質，獲取中標； 先開工，后招標，招標投標不具真實性； 與不具備施工資質的供貨商簽訂包工包料的施工合同； 內部議標管理薄弱，

5、缺乏相應制度約束。6、合同管理審計 對項目建設過程中各專項合同內容及各項管理工作質量及績效進行的審查和評價 審查合同的簽訂及履行情況； 審查項目合同臺帳，檢查其是否完整、是否動態(tài)反映了合同履行情況，與財務部門的支付臺帳相互檢驗，分析是否存在不合理的支付情況。 案例 合同管理缺失，項目管理不到位； 不按照招投標結果簽訂合同，違反相關規(guī)定； 同一項目簽訂陰陽兩份合同，引發(fā)法律風險； 合同管理不嚴，中標單位轉包合同； 投資監(jiān)理不按照合同約定全面履行合同，咨詢服務存在“偷工減料”的現象。 7、工程管理 對建設項目實施過程中的工作進度、施工質量、工程監(jiān)理 和投資監(jiān)理所進行的審查和評價 審查施工許可證的辦

6、理情況； 審查進度計劃，開竣時間，判斷現場進度情況； 審查建設單位專業(yè)配備情況； 審查施工監(jiān)理和投資監(jiān)理現場工作人員是否到位。 案例 在未取得施工許可證的情況下，開始施工； 施工方與委托代建方為同一家單位，超出常規(guī)，造價偏高； 項目公司工程部專業(yè)配備不完整，現場管理存缺陷； 對咨詢單位管理不嚴，投資監(jiān)理現場工作人員與合同約定不相符合，整體素質下降；8、工程造價審計 對建設項目全部成本的真實性、合法性以及造價控制的有效性進行的審查和評價 審查投資估算、設計概算、施工圖預算是否齊全； 審查項目全部投資成本控制目標是否建立； 審查竣工結算是否經過造價咨詢機構審核； 審查項目的實際投資總額是否控制在目

7、標成本之內，是否存在超立項投資、超概算投資的情況。 案例 設計概算、施工圖預算未編制，成本控制目標不明確，導 致項目超立項投資，造價失控； 竣工結算審核質量不高，部分結算內容與現場情況不符合，存在高估冒算的現象； 投資監(jiān)理提交的竣工結算審核報告存在計算錯誤，項目公司疏于復核，導致多支出結算款。9、竣工驗收審計 對已完工建設項目的驗收情況、試運行情況進行的檢查和 評價活動 審查項目竣工備案情況（竣工備案證、竣工驗收報告、施工監(jiān)理所做的竣工項目評估報告)； 檢查實際施工質量是否達到合同的相關規(guī)定； 生產項目的試運行情況，對暴露的問題是否進行了整改； 審查竣工項目產權登記情況。 案例 某項目指定分包

8、工程未驗收，項目存在事故隱患； 某生產項目聯(lián)動試運行不暢，產品質量問題多，整改不力，項目未組織竣工驗收。 10、財務管理審計 對建設項目資金籌措、資金使用及其賬務處理的真實性、合規(guī)性進行的監(jiān)督和評價 審查工程進度款的支付手續(xù)是否完備（現場形象進度，施工監(jiān)理支付證書，投資監(jiān)理審核報告，內部流轉程序）； 審查工程進度款是否存在超付的現象； 審查竣工決算的編制情況，是否含有不屬于本項目的其他支出。 案例 進度款支付未按照合同約定執(zhí)行，手續(xù)不完備； 將未經立項審批的其他建設內容計入竣工決算； 將其他日常的維護修理支出列入竣工決算。 11、后評價審計 對項目交付使用經過試運行后，或房地產銷售清盤后有關經

9、濟指標和技術指標是否達到預期目標的審查和評價 基于的基礎，項目通過竣工驗收，竣工決算工作完成 目前，后評價審計做得比較少，關鍵是竣工決算工作較薄弱，有的基建項目甚至不進行竣工驗收，有的房地產開發(fā)項目在項目還未銷售完畢，工程結算審價工作還未結束，就進行了后評估工作，造成審計很難對項目展開后評價工作，這需要我們企業(yè)在規(guī)范相關制度的前提下予以實施 主要方法：與可研相一致，只不過將預測的數據替換為實際數據，做分析比較，得出結論 12、房地產銷售管理審計 對房地產項目的銷售業(yè)績以及銷售控制的合理性、有效性進行審計和評價 審查銷售定價及內部審批； 審查銷售折扣政策的制定及實施； 核實銷售業(yè)績； 審查營銷費

10、用支出的真實性、合理性 案例 超越折扣政策實施銷售； 超越銷售底價實施銷售； 13、項目管理內控審計 對項目管理各個環(huán)節(jié)制度建設的健全性及執(zhí)行的有效性進行審查及評價 審查項目管理制度建設是否涵蓋了所有的業(yè)務流程； 審查項目管理制度與上級單位的相關制度是否相違背； 審查項目管理制度的執(zhí)行情況。 案例 支付進度款之前，未對現場實際進度進行有效計量，不符合內控制度相關規(guī)定； 簽證審批流程，不符合制度規(guī)定。14、除項目管理之外，其他需要關注的事項 如發(fā)生項目的收購或轉讓的情況，審查該等事項的決策是否完備、程序是否合規(guī)、交易價格是否合理 審查大額資金運作情況，包括是否存在為施工企業(yè)墊資，或者虛擬工程支出

11、，將資金挪作他用的情況 對于合資項目，關注其他股東出資是否到位，建設資金是否按配比投入，對于銀行貸款是否按照同比例提供擔保15、一些個人體會 全面審計，跟蹤審計，專項審計相結合 重視方案制定，明確審計目標和審計重點 審計過程中應與被審計單位多交流 重視審計底稿編制質量，做到事實清楚，觀點明確，結論可靠 不懼怕與經營管理者的觀點碰撞，保持審計的獨立性和客觀性，體現審計的價值 在揭示問題的同時，多提建議，降低審計風險三、投資監(jiān)理三、投資監(jiān)理1、投資監(jiān)理簡介投資監(jiān)理的主要工作內容： 造價咨詢+招標代理（含內部招標）造價咨詢企業(yè)資質信息及注冊造價師注冊信息可以在中國造價管理協(xié)會網站查詢：http:/

12、工程造價咨詢企業(yè)管理辦法 造價咨詢單位資質分甲級、乙級（包括暫定乙級），資質有效期三年，甲（乙）級標準：專職從事工程造價專業(yè)工作的人員不少于20人（12），其中，具有工程或者工程經濟類中級以上專業(yè)技術職稱的人員不少于16人（8）；取得造價工程師注冊證書的人員不少于10人（6），其他人員具有從事工程造價專業(yè)工作的經歷，企業(yè)注冊資本不少于人民幣100萬元（50）企業(yè)；近3年工程造價咨詢營業(yè)收入累計不低于人民幣500（50）萬元； 工程造價咨詢企業(yè)從事工程造價咨詢活動不受行政區(qū)域限制，甲級工程造價咨詢企業(yè)可以從事各類建設項目的工程造價咨詢業(yè)務，乙級工程造價咨詢企業(yè)可以從事工程造價5000萬元人民幣以

13、下的各類建設項目的工程造價咨詢業(yè)務； 第二十二條工程造價咨詢企業(yè)從事工程造價咨詢業(yè)務，應當按照有關規(guī)定的要求出具工程造價成果文件，工程造價成果文件應當由工程造價咨詢企業(yè)加蓋有企業(yè)名稱、資質等級及證書編號的執(zhí)業(yè)印章，并由執(zhí)行咨詢業(yè)務的注冊造價工程師簽字、加蓋執(zhí)業(yè)印章。 工程建設項目招標代理機構資格認定辦法 工程建設項目招標代理是指對工程的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備（進口機電設備除外）、材料采購招標的代理。注：進口設備國際招標代理（商務部）注：進口設備國際招標代理（商務部） 工程招標代理機構資格分為甲、乙（含暫定資格）兩級，資質有效期三年，甲（乙）級標準：具有工程建設類執(zhí)業(yè)

14、注冊資格或者中級以上專業(yè)技術職稱的專職人員不少于20（10）人，其中具有造價工程師執(zhí)業(yè)資格人員不少于2人，企業(yè)注冊資本不少于人民幣100萬元（50）企業(yè)；近3年內代理中標金額3000（1000）萬元以上的工程不少于10個，或者代理招標的工程累計中標金額在8（3）億元以上； 招標代理企業(yè)從事招標代理活動不受行政區(qū)域限制，乙級工程招標代理機構只能承擔工程投資額（不含征地費、大市政配套費與拆遷補償費）3000萬元以下的工程招標代理業(yè)務 ； 2、投資監(jiān)理的收費標準及服務內容 投資監(jiān)理的收費標準 各地都有相關的標準，如選擇上海本地的投資監(jiān)理單位，可參照上海標準，即上海市建設工程造價服務和工程招標代理服務

15、收費標準實施； 收費計算按照累進制分檔計算 如：某編制工程量清單的建安工程造價為3000萬元，計算編制工程量清單收費額如下： 100萬元0.37%=0.37萬元 （500-100）萬元0.35%=1.40萬元 （1000-500）萬元0.33%=1.65萬元 （3000-1000）萬元0.29%=5.80萬元 合計收費=0.37+1.40+1.65+5.80=9.22萬元 服務內容服務內容 編制項目投資估算、編制設計概算、編制工程建安造價、勘察招標代理、設計招標代理、施工招標代理、施工監(jiān)理招標代理、施工全過程造價控制、工程造價審核、鋼筋及預埋件計算； 應根據項目的實際需要選擇相關服務內容，并在

16、招標文件中明確相關技術要求，技術要求可參照上海市建交委批準的建設工程造價咨詢規(guī)范的相關內容。 3、投資監(jiān)理內部招標 資格預審 主要審核內容：資質條件+類似項目經驗， 具體操作：可要求對方提供服務建議書，內部招標小組評議； 招標文件必須明確招投標日程、對投標文件的要求、具體咨詢服務技術要求、報價原則、評標原則及合同條件； 評標辦法 一般采用綜合評分法，即技術標評分+商務報價得分，取 最高分為中標單位； 商務報價得分可按照比重法或者平均報價法計算： 比重法：某投標人商務報價得分=權重分（最低報價/投標報價） 平均報價法： 全體平均報價合格投標人報價全體合格投標人家數； 高于平均報價的某投標人商務報價得分權重分（該投標人報價平均報價）平均報價100%每百分點扣減分值 ； 低于平均報價的某投標人商務報價得分權重分（平均報價該投標人報價）平均報價100%每百分點扣減分值2 。4、 投資監(jiān)理現場工作評價 核實現場投資監(jiān)理班子是否與合同約定相一致 按照合同約定及建設工程造價咨詢規(guī)范，檢查投資監(jiān)理的咨詢成果文件，判斷其工作質量，對其存在的問題應提請相關企業(yè)或部門督促其整改，視具體情況建議按照合同條款扣減對方咨詢服務費用5、投資監(jiān)理服務存在的典型問題 及相應對策 投資監(jiān)理掛靠他人資質或者中標人轉包咨詢合同 對策