個(gè)人一手住房制度講解

1、個(gè)人一手住房貸款業(yè)務(wù)管理辦法個(gè)人一手住房貸款業(yè)務(wù)管理辦法與操作規(guī)程講解與操作規(guī)程講解總行信貸部總行信貸部2011年年6月月一手住房貸款合作項(xiàng)目準(zhǔn)入 合作項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn) 合作項(xiàng)目準(zhǔn)入流程一手住房貸款的零售授信 個(gè)人一手住房貸款放款模式 個(gè)人一手住房貸款擔(dān)保 一手住房與二手住房貸款差異總結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)l合作項(xiàng)目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)具備如下基本條件：l經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)核準(zhǔn)登記的企業(yè)法人。l在當(dāng)?shù)赜泄潭ń?jīng)營(yíng)場(chǎng)所，經(jīng)營(yíng)管理規(guī)范。l資金實(shí)力較強(qiáng)。對(duì)于期房，開(kāi)發(fā)商貨幣形式的注冊(cè)資本金應(yīng)不低于人民幣2000萬(wàn)元（外幣按申請(qǐng)當(dāng)天人民銀行公布的匯率中間價(jià)折算，下同）；對(duì)于現(xiàn)房，開(kāi)發(fā)商注冊(cè)資本不作最低要求。l開(kāi)

2、發(fā)商具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)。對(duì)于期房，開(kāi)發(fā)商應(yīng)具備二級(jí)（含）以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)；對(duì)于現(xiàn)房，開(kāi)發(fā)商資質(zhì)等級(jí)不作最低要求。l信譽(yù)良好，無(wú)拖欠銀行貸款，無(wú)爛尾工程記錄。l法定代表人、控股個(gè)人股東和總經(jīng)理無(wú)不良社會(huì)記錄。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)解釋l期房是指未竣工驗(yàn)收，或已竣工驗(yàn)收、但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)（預(yù)）售前未取得所有權(quán)證書(shū)的一手住房。l現(xiàn)房是指已竣工驗(yàn)收、并且房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)（預(yù)）售前已取得所有權(quán)證書(shū)的一手住房。l 開(kāi)發(fā)商控股股東或關(guān)聯(lián)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)具備相應(yīng)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的，視同其具有同等資質(zhì)l開(kāi)發(fā)商實(shí)際控制人為境外企業(yè)的，可以不受第（四）項(xiàng)資質(zhì)等級(jí)限制，但應(yīng)滿足以下條件：開(kāi)發(fā)商實(shí)收資本不低于1億元人民幣，且注冊(cè)

3、資本應(yīng)不低于投資總額的50；開(kāi)發(fā)商或其實(shí)際控制人，在中國(guó)大陸從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)不少于2年；開(kāi)發(fā)商或其實(shí)際控制人，至少成功開(kāi)發(fā)1個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，且項(xiàng)目工程已完工。合作項(xiàng)目應(yīng)具備如下基本條件：l地理位置較好，變現(xiàn)性較強(qiáng)；l項(xiàng)目開(kāi)發(fā)手續(xù)完備；l銷(xiāo)售定價(jià)合理，具備良好的市場(chǎng)銷(xiāo)售前景；l施工進(jìn)度合理，無(wú)影響竣工與交付使用的重大隱患；l保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%,其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%;外商投資建設(shè)的項(xiàng)目，最低資本金比例為35%；合作項(xiàng)目準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)l貸款行開(kāi)展合作營(yíng)銷(xiāo)，取得樓盤(pán)準(zhǔn)入申請(qǐng)相關(guān)資料，在初步確定合作方案后提交上級(jí)分行。l二級(jí)分行（直轄市、計(jì)劃單列市為一級(jí)

4、支行）信貸業(yè)務(wù)部調(diào)查開(kāi)發(fā)商資信狀況、合作項(xiàng)目工程進(jìn)度、銷(xiāo)售狀況等情況，并編制調(diào)查報(bào)告。l一級(jí)分行信貸業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)申請(qǐng)資料的合規(guī)性、合作方案的可行性和風(fēng)險(xiǎn)可控制性進(jìn)行審核。審核通過(guò)之后，根據(jù)總行業(yè)務(wù)授權(quán)情況，直接審批或上報(bào)總行審批。l解釋?zhuān)耗壳昂献黜?xiàng)目準(zhǔn)入終審權(quán)在總行信貸部，總行將視各一級(jí)分行評(píng)審能力及人員配備情況逐步下放。合作項(xiàng)目準(zhǔn)入的基本流程l對(duì)于符合我行準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)的意向合作項(xiàng)目，申報(bào)單位應(yīng)派出兩名信貸人員，分別作為主、副調(diào)查人，以雙人見(jiàn)證方式取得準(zhǔn)入申請(qǐng)資料，并在合作項(xiàng)目準(zhǔn)入申請(qǐng)資料清單內(nèi)列明。l除特別說(shuō)明需要提供原件之外，調(diào)查人員均應(yīng)審核原件，留存兩份復(fù)印件（一份留存?zhèn)洳?，另一份提交審批?/p>

5、，復(fù)印件應(yīng)加蓋開(kāi)發(fā)商公章。調(diào)查人員應(yīng)在已審核資料原件后，在復(fù)印件上加蓋“與原件相符”章戳、注明審核日期并簽字，對(duì)資料的真實(shí)性承擔(dān)主要責(zé)任。l對(duì)于無(wú)法取得原件進(jìn)行審核或復(fù)印的資料，調(diào)查人員可以通過(guò)工商部門(mén)、房管部門(mén)、證券交易所公開(kāi)信息或其他權(quán)威行業(yè)信息網(wǎng)站等渠道查詢(xún)，查詢(xún)結(jié)果打印件注明查詢(xún)渠道、查詢(xún)?nèi)掌诓⒑炞趾?，納入申請(qǐng)資料。合作項(xiàng)目準(zhǔn)入調(diào)查合作項(xiàng)目準(zhǔn)入調(diào)查l樓盤(pán)經(jīng)有權(quán)審批部門(mén)有條件批復(fù)同意準(zhǔn)入之后，申報(bào)單位在受理首筆貸款業(yè)務(wù)前，應(yīng)取得以下資料，并提交至有權(quán)審批機(jī)構(gòu)備案：法定代表人的有效身份證件。開(kāi)發(fā)商提供階段性擔(dān)保的，應(yīng)提供有權(quán)決策機(jī)構(gòu)出具的同意提供連帶責(zé)任保證的決議原件，決議應(yīng)注明向我行申請(qǐng)

6、承擔(dān)階段性擔(dān)保的最高額度。建筑工程施工許可證。商品房項(xiàng)目應(yīng)提供商品房銷(xiāo)（預(yù)）售許可證；別墅項(xiàng)目需補(bǔ)充提供門(mén)牌號(hào)碼表。現(xiàn)房還應(yīng)提供房屋所有權(quán)證書(shū)。政策性住房應(yīng)提供政府相關(guān)批文、銷(xiāo)售安排政策文件、銷(xiāo)售對(duì)象名單。開(kāi)發(fā)商簽署的合作協(xié)議或擔(dān)保函。合作協(xié)議原則上采用總行印發(fā)的開(kāi)發(fā)商住房貸款擔(dān)保合作協(xié)議示范文本，如開(kāi)發(fā)商對(duì)協(xié)議范本進(jìn)行修訂，需經(jīng)一級(jí)分行信貸業(yè)務(wù)部和風(fēng)險(xiǎn)合規(guī)部書(shū)面審核同意，進(jìn)行實(shí)質(zhì)性修改的，應(yīng)報(bào)總行批準(zhǔn)，未進(jìn)行實(shí)質(zhì)性修改的，應(yīng)報(bào)總行信貸業(yè)務(wù)部備案。除開(kāi)發(fā)商明確要求通過(guò)擔(dān)保函外，原則上應(yīng)通過(guò)簽署合作協(xié)議的方式，對(duì)擔(dān)保事宜予以明確。l分析開(kāi)發(fā)商的主體及財(cái)務(wù)資料，判斷開(kāi)發(fā)商是否符合我行規(guī)定的條件要求

7、，是否具備完成該項(xiàng)目投資與銷(xiāo)售的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)與經(jīng)濟(jì)實(shí)力，是否具備承擔(dān)階段性擔(dān)保的主體資格與代償能力。當(dāng)?shù)鼐邆錀l件的，應(yīng)通過(guò)房管部門(mén)核實(shí)（實(shí)地或網(wǎng)站查詢(xún)）開(kāi)發(fā)商主體資料和項(xiàng)目證件的真實(shí)性。l分析開(kāi)發(fā)商提供證件材料的真實(shí)有效性l根據(jù)項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)、售價(jià)范圍和物業(yè)檔次，確定其市場(chǎng)定位是否明確，判斷樓盤(pán)銷(xiāo)售對(duì)象的最低首付款要求與收入水平。l通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，了解項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度、周邊配套設(shè)施，以及周邊同類(lèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售比例等情況，結(jié)合開(kāi)發(fā)商擬定的銷(xiāo)售計(jì)劃、歷史銷(xiāo)售情況和當(dāng)前銷(xiāo)售進(jìn)度，判斷樓盤(pán)定價(jià)合理性和市場(chǎng)前景。l通過(guò)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商，初步確定業(yè)務(wù)合作方案。包括：預(yù)售資金監(jiān)管措施，合作房產(chǎn)類(lèi)型和目標(biāo)客戶，放款模式，

8、開(kāi)發(fā)商能否承擔(dān)階段性擔(dān)保，開(kāi)發(fā)商擔(dān)保額度、期限和應(yīng)提供的保證金額度。l根據(jù)初步確定的業(yè)務(wù)合作方案，分析我行預(yù)期直接效益和間接效益，合作風(fēng)險(xiǎn)及擬采取的風(fēng)險(xiǎn)控制措施。調(diào)查分析要點(diǎn)l調(diào)查人員根據(jù)上述調(diào)查分析情況，參照合作項(xiàng)目調(diào)查報(bào)告模板編寫(xiě)調(diào)查報(bào)告，并出具調(diào)查意見(jiàn)。準(zhǔn)入申請(qǐng)資料和調(diào)查報(bào)告一并提交同級(jí)信貸業(yè)務(wù)主管復(fù)核。復(fù)核通過(guò)之后，再報(bào)主管行領(lǐng)導(dǎo)審閱。l合作項(xiàng)目準(zhǔn)入申請(qǐng)經(jīng)審閱同意上報(bào)的，應(yīng)在三個(gè)工作日之內(nèi)提交審批。上報(bào)審批的資料應(yīng)至少包括準(zhǔn)入申請(qǐng)資料和調(diào)查報(bào)告（調(diào)查意見(jiàn)處加蓋公章，多頁(yè)報(bào)告加蓋騎縫章）復(fù)印件，原件留存本單位備查。合作項(xiàng)目準(zhǔn)入調(diào)查流程合作項(xiàng)目準(zhǔn)入審批l合作項(xiàng)目準(zhǔn)入審查審批工作由有權(quán)審批機(jī)

9、構(gòu)信貸業(yè)務(wù)部經(jīng)辦。信貸業(yè)務(wù)部應(yīng)安排雙人，通過(guò)審閱申請(qǐng)資料、查詢(xún)公開(kāi)信息、土地房管部門(mén)電話核實(shí)等方式，審查申請(qǐng)資料的完整性和合規(guī)性，審查合作方案的合規(guī)性、可行性和風(fēng)險(xiǎn)可控性。l審查人根據(jù)上述審查結(jié)果，參照合作項(xiàng)目準(zhǔn)入審查審批表模板列明審查過(guò)程，并出具審查意見(jiàn)。審查意見(jiàn)經(jīng)信貸業(yè)務(wù)主管復(fù)核后，提交主管行領(lǐng)導(dǎo)審批。l需要上報(bào)總行復(fù)審的，一級(jí)分行應(yīng)出具初審意見(jiàn)后三個(gè)工作日內(nèi)上報(bào)。上報(bào)復(fù)審的資料應(yīng)至少包括準(zhǔn)入申請(qǐng)資料、調(diào)查報(bào)告和審查審批表（審批意見(jiàn)處加蓋一級(jí)分行公章，多頁(yè)報(bào)告加蓋騎縫章）復(fù)印件，審查審批表原件留存本單位備查。合作項(xiàng)目準(zhǔn)入審批要點(diǎn)申請(qǐng)資料是否完整、一致、有效。合作項(xiàng)目是否符合國(guó)家政策規(guī)定，開(kāi)

10、發(fā)商、合作項(xiàng)目是否符合我行規(guī)定的各項(xiàng)條件。合作方案是否全面，是否符合我行當(dāng)前信貸政策。調(diào)查人員是否適當(dāng)揭示合作主要風(fēng)險(xiǎn)，相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)控制措施是否合理、具備可操作性。申報(bào)單位調(diào)查意見(jiàn)是否明確、是否客觀。項(xiàng)目合作期間監(jiān)控和檢查l合作開(kāi)發(fā)商的關(guān)系維護(hù)由二級(jí)分行信貸業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)。二級(jí)分行要定期分析當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和競(jìng)爭(zhēng)狀況，加強(qiáng)與合作開(kāi)發(fā)商的溝通協(xié)調(diào)，督促其按協(xié)議約定履行相應(yīng)義務(wù)。l每季度初10日以?xún)?nèi)，統(tǒng)計(jì)轄內(nèi)各個(gè)合作項(xiàng)目上一季度末的結(jié)余貸款戶數(shù)、金額和資產(chǎn)質(zhì)量情況。l每年3月、9月初20日以?xún)?nèi)，對(duì)轄內(nèi)未取得他項(xiàng)權(quán)利證明的合作項(xiàng)目，通過(guò)雙人現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，了解合作開(kāi)發(fā)商及項(xiàng)目情況。 l根據(jù)監(jiān)測(cè)和檢查結(jié)果，撰

11、寫(xiě)合作項(xiàng)目監(jiān)測(cè)和檢查報(bào)告，經(jīng)信貸業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人復(fù)核，并加蓋二級(jí)分行信貸業(yè)務(wù)部公章后，上報(bào)一級(jí)分行信貸業(yè)務(wù)部審查。l一級(jí)分行信貸業(yè)務(wù)部應(yīng)填寫(xiě)審查意見(jiàn)，并經(jīng)信貸業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人復(fù)核后，加蓋一級(jí)分行信貸業(yè)務(wù)部公章，并反饋給二級(jí)分行信貸業(yè)務(wù)部。合作項(xiàng)目預(yù)警與退出預(yù)警 近一季度內(nèi)，退房套數(shù)超過(guò)對(duì)外銷(xiāo)售總套數(shù)的10%； 開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)重大經(jīng)濟(jì)糾紛案件； 一級(jí)分行認(rèn)為有必要進(jìn)行預(yù)警的其他情況。退出 出現(xiàn)群發(fā)性逾期的； 開(kāi)發(fā)商挪用項(xiàng)目建設(shè)資金； 工程出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題； 開(kāi)發(fā)商未通過(guò)年度審核； 預(yù)警半年（含）以上仍未撤銷(xiāo)； 近一季度內(nèi)，退房套數(shù)超過(guò)對(duì)外銷(xiāo)售總套數(shù)的20%； 開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)資質(zhì)被撤銷(xiāo)； 開(kāi)發(fā)商被主管機(jī)關(guān)及其他金融機(jī)

12、構(gòu)記入不良信用檔案； 一級(jí)分行認(rèn)為有必要予以退出的其他情況。返回返回幻燈幻燈片片 2一手住房貸款的零售授信一手住房貸款的零售授信l以集中營(yíng)銷(xiāo)、短期集中受理為主l貸款對(duì)象、金額、期限、利率、還款方式等產(chǎn)品要素與二住手房貸款相同l主要采取受托支付方式，貸款發(fā)放之后劃轉(zhuǎn)至開(kāi)發(fā)商賬戶（或預(yù)售資金監(jiān)管賬戶）l一手住房貸款放款模式一手住房貸款放款模式l見(jiàn)抵押（預(yù)告）登記證明放款：我行在取得房屋他項(xiàng)權(quán)證等抵押（預(yù)告）登記證明之后，發(fā)放貸款。l見(jiàn)抵押（預(yù)告）登記回執(zhí)放款：已遞交抵押（預(yù)告）登記申請(qǐng)，房管部門(mén)出具受理回執(zhí)，我行憑該回執(zhí)發(fā)放貸款。l購(gòu)房合同備案后放款：借款人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，并在房管部門(mén)

13、登記備案，我行憑已備案合同發(fā)放貸款。l見(jiàn)購(gòu)房合同備案回執(zhí)放款：已遞交購(gòu)房合同登記備案申請(qǐng)，房管部門(mén)出具受理回執(zhí)，我行憑該回執(zhí)發(fā)放貸款。當(dāng)?shù)刭?gòu)房合同登記備案與抵押（預(yù)告）登記同時(shí)辦理，我行見(jiàn)相應(yīng)回執(zhí)放款的，視同見(jiàn)購(gòu)房合同備案回執(zhí)放款。l見(jiàn)購(gòu)房合同放款：借款人與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同之后，我行憑該合同發(fā)放貸款。一手住房貸款放款模式l各種放款模式的適用情形和審批權(quán)限。見(jiàn)抵押（預(yù)告）登記證明放款、見(jiàn)抵押（預(yù)告）登記回執(zhí)放款兩種模式適用于符合我行準(zhǔn)入條件的樓盤(pán)。購(gòu)房合同備案后放款模式適用于現(xiàn)房樓盤(pán)或者二級(jí)以上（含二級(jí)）資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商，見(jiàn)購(gòu)房合同備案回執(zhí)放款和見(jiàn)購(gòu)房合同放款兩種模式適用于一級(jí)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)商。

14、采取上述三種放款模式的，必須經(jīng)有權(quán)審批機(jī)構(gòu)同意，審批權(quán)限與相應(yīng)樓盤(pán)準(zhǔn)入審批權(quán)限相同。個(gè)人一手住房貸款擔(dān)保l一手住房貸款原則上采取抵押加保證組合擔(dān)保方式抵押物價(jià)值原則上以購(gòu)房合同價(jià)格為準(zhǔn)，不委托第三方進(jìn)行評(píng)估。信貸人員在貸款辦理過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)借款人所購(gòu)住房的戶型、樓層等因素，判斷合同價(jià)格的合理性。對(duì)于涉嫌抬高合同價(jià)格取得貸款的，應(yīng)視情形降低貸款成數(shù)，直至拒絕貸款在我行取得抵押登記證明之前發(fā)放貸款的，原則上應(yīng)由合作項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商提供階段性擔(dān)保，保證期間應(yīng)至少覆蓋自貸款發(fā)放之日至我行取得抵押登記證明之日止。l經(jīng)樓盤(pán)準(zhǔn)入有權(quán)審批機(jī)構(gòu)同意，開(kāi)發(fā)商保證期間至少覆蓋自貸款發(fā)放之日至我行取得抵押預(yù)告登記證明之日

15、，或者免于開(kāi)發(fā)商擔(dān)保：開(kāi)發(fā)商具備一級(jí)資質(zhì)。外資開(kāi)發(fā)商注冊(cè)資本不低于2億元，且最新經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)告中貨幣資金不低于1億元。當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)強(qiáng)制實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管。由符合本辦法規(guī)定條件的其他法人或自然人提供全程或階段性擔(dān)保。同一筆貸款僅限一個(gè)法人和（或）一名自然人提供擔(dān)保。個(gè)人一手住房貸款擔(dān)保l除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供階段性擔(dān)保外，還可以采取以下?lián)７绞剑悍康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司、專(zhuān)業(yè)擔(dān)保公司等其他法人提供階段性擔(dān)保的，其擔(dān)保額度由總行核定，準(zhǔn)入條件不低于個(gè)人二手住房貸款的合作標(biāo)準(zhǔn)要求；嚴(yán)禁未經(jīng)總行準(zhǔn)入，直接與原有個(gè)人二手住房貸款業(yè)務(wù)合作方開(kāi)展個(gè)人一手住房貸款業(yè)務(wù)擔(dān)保合作。貸款由自然人提供階段性保證的，應(yīng)滿足下列

16、條件：l保證人應(yīng)符合二手房貸款業(yè)務(wù)制度規(guī)定的優(yōu)質(zhì)單位職工條件。對(duì)于期房，借款人還應(yīng)符合二手房貸款業(yè)務(wù)制度規(guī)定的優(yōu)質(zhì)單位職工條件。l未經(jīng)總行授權(quán)，借款人之間不得相互提供保證。l保證人不是借款人的父母、配偶或子女。l保證人具備擔(dān)保代償能力?？傮w收入還貸比應(yīng)控制在50以下（含），對(duì)外擔(dān)保倍數(shù)應(yīng)控制在10以下（含）。個(gè)人一手住房貸款擔(dān)保一、二手住房貸款對(duì)比一、二手住房貸款對(duì)比 產(chǎn)品 主要區(qū)別點(diǎn)一手住房貸款 二手住房貸款 主要合作方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)中介購(gòu)房過(guò)戶周期通常超過(guò)3個(gè)月通常在3個(gè)月以?xún)?nèi)放款前擔(dān)保落實(shí)基本不能落實(shí)抵押登記，優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商不擔(dān)保能落實(shí)抵押登記，或第三方擔(dān)保業(yè)務(wù)主要風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)樓盤(pán)爛尾、房本無(wú)法辦理、一房