土地估價理論與方法

1、 中國土地估價師執(zhí)業(yè)資格考試之二一、關于估價師考試介紹二、本科目考試大綱簡介三、授課依據(jù)與原則四、本課程教授主要內容l（一）類型：（一）類型：l 土地估價師、房地產(chǎn)估價師、資產(chǎn)評估師土地估價師、房地產(chǎn)估價師、資產(chǎn)評估師l（二）考試性質：（二）考試性質：l國家設定的執(zhí)業(yè)資格考試，國家設定的執(zhí)業(yè)資格考試， 全國統(tǒng)一考試，成績合格頒發(fā)全國統(tǒng)一考試，成績合格頒發(fā)“中華中華人民共和國土地估價師或房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書人民共和國土地估價師或房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書”，注冊后，注冊后頒發(fā)頒發(fā)“中華人民共和國土地估價師或房地產(chǎn)估價師注冊證書中華人民共和國土地估價師或房地產(chǎn)估價師注冊證書”，可以以估價師的名義

2、從事土地或房地產(chǎn)估價活動，執(zhí)業(yè)資格全國可以以估價師的名義從事土地或房地產(chǎn)估價活動，執(zhí)業(yè)資格全國范圍內有效，單位可根據(jù)需要按國家有關規(guī)定聘任經(jīng)濟師職務。范圍內有效，單位可根據(jù)需要按國家有關規(guī)定聘任經(jīng)濟師職務。l（三）考試內容：（三）考試內容：l1、土地估價師考試、土地估價師考試l（1）土地管理基礎與法規(guī)）土地管理基礎與法規(guī) （2）土地估價理論與方法）土地估價理論與方法l（3）土地估價實務基礎）土地估價實務基礎 （06年后）年后）l（4）土地估價案例與報告（）土地估價案例與報告（06年后）年后） 土地估價實務（土地估價實務（06年前）年前） l（5）土地估價相關知識（）土地估價相關知識（06年后）

3、年后）l 土地估價相關經(jīng)濟理論與方法（土地估價相關經(jīng)濟理論與方法（06年前）年前）l土地管理基礎與法規(guī)：土地管理基礎與法規(guī)：l（1）土地基礎知識：土地概念、土地的分類、土地權利制度。）土地基礎知識：土地概念、土地的分類、土地權利制度。l（2）土地管理：土地管理概念、地籍管理、土地規(guī)劃管理、耕）土地管理：土地管理概念、地籍管理、土地規(guī)劃管理、耕地保護與土地整理管理、農用地轉用與征地管理、建設用地供應地保護與土地整理管理、農用地轉用與征地管理、建設用地供應管理、土地市場交易與監(jiān)管、地價管理、土地執(zhí)法監(jiān)察等。管理、土地市場交易與監(jiān)管、地價管理、土地執(zhí)法監(jiān)察等。l（3）相關法律法規(guī)）相關法律法規(guī)l土地

4、估價理論與方法土地估價理論與方法：地價理論、土地估價方法、地上附著物及：地價理論、土地估價方法、地上附著物及其他資產(chǎn)評估等其他資產(chǎn)評估等l土地估價相關知識土地估價相關知識：土地與相關稅收、金融、會計與統(tǒng)計、土地：土地與相關稅收、金融、會計與統(tǒng)計、土地與房屋測量、城市經(jīng)濟與城市規(guī)劃、地產(chǎn)開發(fā)與工程造價、地上與房屋測量、城市經(jīng)濟與城市規(guī)劃、地產(chǎn)開發(fā)與工程造價、地上附著物及其他資產(chǎn)評估、土地估價行業(yè)管理等。附著物及其他資產(chǎn)評估、土地估價行業(yè)管理等。l土地估價實務基礎和案例與報告土地估價實務基礎和案例與報告：土地估價步驟、常見目的土地：土地估價步驟、常見目的土地估價、常見用途土地估價、土地分等與定級、

5、基準地價評估、征估價、常見用途土地估價、土地分等與定級、基準地價評估、征地區(qū)片綜合地價評估、地上附著物及其它財產(chǎn)評估等。地區(qū)片綜合地價評估、地上附著物及其它財產(chǎn)評估等。l房地產(chǎn)估價師：五個科目，四門試卷l1、房地產(chǎn)基本制度與政策l2、房地產(chǎn)估價相關知識l3、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理l4、房地產(chǎn)估價案例分析l形式：全國統(tǒng)考，每年考試，房地產(chǎn)估價師兩年滾動有效、土地估價師三年滾動有效l時間：房地產(chǎn)估價師-每年10月中旬的周末；l 土地估價師-時間變動大 l合格標準：所有科目合格l土地估價師考試從06年發(fā)生較大變化：l由以前的兩年考一次改為每年考試l合格標準由總分改為所有科目及格l由一次通過改為三年成績

6、滾動有效l考試科目由原來的四門改為五門l各科目考試時間、分數(shù)變動較大 l土地管理基礎與法規(guī)：原來的150分鐘、150分改為l 60分鐘、100分l土地估價理論方法 由180分鐘、200分改為 90分鐘，120分l土地估價實務基礎 為150分鐘、160分l土地估價案例與報告 為150分鐘、160分l 原為土地估價實務一門180分鐘、200分改為兩門科目 300分鐘，320分）l土地估價相關知識 由原來的150分鐘、150分改為 150分鐘、160分l土地估價師：土地估價師：l1、土地管理基礎與法規(guī)、土地管理基礎與法規(guī) 判斷、單選、多選、情景判斷、單選、多選、情景l(fā)2、土地估價理論與方法、土地估價

7、理論與方法 判斷、單選、多選、情景判斷、單選、多選、情景l(fā)3、土地估價實務基礎、土地估價實務基礎 單選、多選、情景、計算單選、多選、情景、計算l4、土地估價案例與報告、土地估價案例與報告 案例分析、報告判讀（問答、改錯）案例分析、報告判讀（問答、改錯）l5、土地估價相關知識、土地估價相關知識 判斷、單選、多選、情景判斷、單選、多選、情景l(fā)房地產(chǎn)估價師：房地產(chǎn)估價師：l1、房地產(chǎn)基本制度與政策、房地產(chǎn)基本制度與政策 判斷、單選、多選、綜合分析判斷、單選、多選、綜合分析l2、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理 判斷、單選、多選、計算判斷、單選、多選、計算l3、房地產(chǎn)估價理論與方法、房地產(chǎn)估

8、價理論與方法 判斷、單選、多選、計算判斷、單選、多選、計算l4、房地產(chǎn)估價案例與分析、房地產(chǎn)估價案例與分析 單選、問答、指錯、改錯單選、問答、指錯、改錯 l第三部分第三部分 地價理論地價理論 5方面內容l（一）土地價格概念（一）土地價格概念 ：測試對土地價格理論的基本內涵、基測試對土地價格理論的基本內涵、基 本特征及類型的理解與掌握程度本特征及類型的理解與掌握程度 l（二）地租理論：（二）地租理論：測試對地租理論的理解與掌握程度測試對地租理論的理解與掌握程度 l（三）區(qū)位理論：（三）區(qū)位理論：測試對區(qū)位理論的理解與掌握程度測試對區(qū)位理論的理解與掌握程度l（四）土地報酬遞減規(guī)律（四）土地報酬遞減

9、規(guī)律l（五）土地市場理論（五）土地市場理論 l第四部分 土地估價方法 10方面l（一）土地估價概念：（一）土地估價概念：測試對土地估價的定義、作用測試對土地估價的定義、作用 及現(xiàn)及現(xiàn) 實意義的理解與掌握程度。實意義的理解與掌握程度。 l（二）土地估價的原則：（二）土地估價的原則：測試對土地估價原則內涵的理解與測試對土地估價原則內涵的理解與 掌握程度。掌握程度。 l（三）土地估價的基本步驟：（三）土地估價的基本步驟： 測試對土地估價整體把握能測試對土地估價整體把握能 力及對各步驟的技術要點的理解與掌握程度力及對各步驟的技術要點的理解與掌握程度。 l（四）收益還原法（四）收益還原法 ：測試對收益還

10、原法的基本原則及其應用測試對收益還原法的基本原則及其應用 的理解與掌握程度的理解與掌握程度l（五）市場比較法：（五）市場比較法：測試對市場比較法的原理和特點的理解測試對市場比較法的原理和特點的理解 與掌握程度與掌握程度 l（六）成本逼近法：（六）成本逼近法：測試對成本逼近法的基本原理及其應用測試對成本逼近法的基本原理及其應用 的理解與掌握程度的理解與掌握程度l（七）剩余法（七）剩余法 ：測試對剩余法的基本原理及其應用的理解與測試對剩余法的基本原理及其應用的理解與 掌握程度掌握程度 l（八）路線價法：（八）路線價法：測試對路線價估價法的基本原理及其應用測試對路線價估價法的基本原理及其應用 的理解

11、與掌握程度的理解與掌握程度l（九）基準地價系數(shù)修正法：（九）基準地價系數(shù)修正法：測試對基準地價系數(shù)修正法測試對基準地價系數(shù)修正法 的理解與掌握程度。的理解與掌握程度。 l（十）確定土地價格方法：（十）確定土地價格方法：測試對在試算價格的基礎上確定測試對在試算價格的基礎上確定 土地評估價格方法的理解與掌握程度土地評估價格方法的理解與掌握程度 l依據(jù)教材但不局限于教材l與國家標準城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程統(tǒng)一l全國土地估價師考試要求l內容力求最新l兼顧房地產(chǎn)估價師考試內容l理論與實踐結合l講授與討論結合l講授與測驗結合l各章內容均分為掌握、熟悉、了解三個層次第一章 土地估價概述第二章 土地估價基本理論基本估

12、價方法第三章 收益還原法第四章 市場比較法第五章 剩余法第六章 成本逼近法建筑物估價 應用估價方法第七章 路線價法第八章 基準地價修正法主要內容：l1、 土地價格概念l2、 土地估價概念l3、 土地估價原則與方法難點及重點：l1、 土地價格的內涵與外延l2、 土地價格的特征及類型l3、 土地估價的概念l4、 相關土地估價原則的理論依據(jù)l5、 不同估價原則適用范圍及注意點 基本要求： 掌握：土地價格的定義，土地價格主要特征和我掌握：土地價格的定義，土地價格主要特征和我 國土地價格的內涵。國土地價格的內涵。 熟悉：不同分類方式下的土地價格類別，我國土熟悉：不同分類方式下的土地價格類別，我國土 地價

13、格的主要類型及土地價格的影響因素。地價格的主要類型及土地價格的影響因素。 了解：我國土地價格理論的發(fā)展歷史。了解：我國土地價格理論的發(fā)展歷史。難點及重點： 1、 土地價格的內涵與外延土地價格的內涵與外延 2、 土地價格的特征及類型土地價格的特征及類型l土地價格實際上是土地經(jīng)濟價值的反映，是為購買獲取土地預期收益的權利而支付的代價，即地租的資本化。l換言之，土地價格高低取決于可以獲取的預期土地收益(地租)高低。l我國土地價格的含義不同于一般土地私有制國家：它是取得多年土地使用權時支付的一種代價，是以土地使用權出讓、轉讓為前提、一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和現(xiàn)值總和，是土地所有權所有權在經(jīng)濟上的一

14、種實現(xiàn)形式，而不是土地所有權的價格。l與土地所有權價格相比，不僅量不同，而且有質的差別。在估價程序與方法上與土地私有制國家又是相似的。 l土地價格的內涵土地價格的內涵：土地價格實際上是土地經(jīng)經(jīng)濟價值濟價值的反映，是為購買獲取土地預期收益預期收益的權利權利而支付的代價，即地租的資本化。土地價格的高低取決于可以獲得的預期土地收益高低。l 土地價格的外延土地價格的外延：購買土地實際上是購買土地的權利，不同的土地權利為購買者帶來的收益不同，因此其價格也不同。對于土地來講，實際中可以表現(xiàn)為所有權價格、使用權價格、抵押權價格等價格形式。 l1、土地價格是權益權益價格；l2、土地價格不由不由生產(chǎn)成本決定；l

15、3、土地價格主要由土地需求地需求決定； 4、土地價格呈上升趨勢上升趨勢； 5、土地價格具有明顯的地域性地域性。 表示方式不同、 價格基礎不同 形成時間不同、市場結構不同、折舊現(xiàn)象不同 l按土地權利權利劃分l按土地價格形成方式劃形成方式劃分l按政府管理手段劃分 l按土地價格表示方法表示方法劃分 l按土地的存在形態(tài)劃分 l按土地的交易方式劃分l按土地價格使用目的劃分 l所有權價格l使用權價格l租賃權價格l抵押權價格l他項權利價格l土地所有權價格是一種土地所有權轉移價格，或說為賣斷價格。l土地使用權價格是在一定期限中擁有土地的使用權、收益權所形成的一種價格。l同樣，租賃和抵押權會形成租賃權價格和抵押

16、權價格。 l交易價格是通過市場交易形成的土地成交價格。l理論價格理論價格指經(jīng)濟學假設的“經(jīng)濟人”的行為和預期是理想的，或是真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格，l評估價格是由專門的機構和人員，按照一定的程序和方法評定的土地價格，包括交易底價、基準地價、課稅地價等l交易底價；在土地交易之前參與土地交易的各方，政府、購買者、租賃者、抵押者等都要對土地進行評估，形成各自底價。l基準地價；是政府為管理土地市場，由專業(yè)部門、專業(yè)人員評定的土地等級和區(qū)域的平均價格。l課稅價格；是政府為征收有關土地稅收而評定的土地價格。 l土地總價格：是指一宗土地的整體價格，一般不能反映土地價格水平的高低。l單位面積地

17、價：又稱土地單價，是指單位土地面積的價格，一般可以反映土地價格水平的高低。 單位面積地價=土地總價格土地總面積l樓面地價：又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格，樓面地價更能反映更能反映土地價格水平的高低。l認清單位價格，必須認清價格單位，否則無經(jīng)濟意義。 價格單位由貨幣和面積兩方面構成： 1貨幣：包括幣種和貨幣單位。 2面積：包括面積內涵和面積單位。 三者之間關系： 樓面地價 = 土地總價格總建筑面積 樓面地價 = 土地單價容積率l如:有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價為70O元m 2,容積率為5；乙土地的單價為500元m2，容積率為3。應購買甲土地還是購買乙土地？l房地產(chǎn)開發(fā)

18、商在各土地上每平方米建筑面積可獲得利潤？ l甲土地= 1200-900-140=160（元）l乙土地= 1200-900-170=130（元） l申報地價：由土地所有人或使用人向有關機關申報的地價。l公告(示)地價：是政府定期公布的地價。它一般是征收土地增值稅和征用土地補償?shù)囊罁?jù)。 生地價格：指已完成土地使用批準手續(xù)而未進行或部分進行基礎設施配套開發(fā)和土地平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。熟地價格：指完成了土地開發(fā)等基礎設施建設，具備建設條件的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。毛地價格：指已完成基礎設施配套開發(fā)而未進行宗地內拆遷平整的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。凈

19、地價格：指已完成基礎設施配套、場地內達到開工條件且沒有設定他項權利的正常市場條件下一定年期的土地使用權價格。按土地的交易方式可分為：拍賣價格、招標價格、協(xié)議價格、掛牌價格。按土地價格使用目的可分為：買賣價格、租賃價格、抵押價格、課稅價格、征地價格等。 l實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。l名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。l在實際交易中的付款方式可能有下列幾種： 1要求在成交日期時一次付清。 2如果在成交日期時一次付清，則給予折扣。 3從成交日期時起分期付清。 4約定在未來某個日期一次付清。 5以抵押

20、貸款方式支付。 l例題例題1 1：某人購房在成交日期首付款：某人購房在成交日期首付款1010萬元，又以抵押貸款方式支付萬元，又以抵押貸款方式支付2020萬元，萬元，此時的總價此時的總價3030萬元為名義價格。（判斷）萬元為名義價格。（判斷） 答案：錯答案：錯 l例題例題2 2：某套建筑面積：某套建筑面積100100平方米、每平方米建筑面積平方米、每平方米建筑面積30003000元的住房，總價元的住房，總價3030萬元。如果實際單價為萬元。如果實際單價為29282928元元/ /平方米，年折現(xiàn)率為平方米，年折現(xiàn)率為5%5%，則實際交易中的付款，則實際交易中的付款方式為（方式為（ ） A A在成交

21、日期時一次付清，給予在成交日期時一次付清，給予5%5%的優(yōu)惠；的優(yōu)惠； B B從成交日期起分期付清從成交日期起分期付清, ,首付首付1010萬元，余款每隔半年支付萬元，余款每隔半年支付1010萬元萬元, ,一年付清；一年付清； C C一年后付清；一年后付清； D D以抵押方式支付，首付以抵押方式支付，首付5 5萬元，余款在萬元，余款在1010年內以抵押方式支付。年內以抵押方式支付。 答案：答案：B B 主要地價影響因素主要地價影響因素：影響土地價格的因素，按因素與土地的關系影響土地價格的因素，按因素與土地的關系及影響范圍可分為及影響范圍可分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素。一般因素、區(qū)域因素和個

22、別因素。l一般因素一般因素：影響土地價格的一般、普遍、共同的因素。包括：影響土地價格的一般、普遍、共同的因素。包括：行政因素行政因素：土地與住房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、：土地與住房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、 交通管制、行政隸屬變更等。交通管制、行政隸屬變更等。人口因素人口因素：人口密度、人口素質、家庭人口構成。：人口密度、人口素質、家庭人口構成。 社會因素社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、城市化進程、房地：政治安定狀況、社會治安狀況、城市化進程、房地 產(chǎn)投機等。產(chǎn)投機等。國際因素國際因素：國際經(jīng)濟、政治因素。：國際經(jīng)濟、政治因素。經(jīng)濟因素經(jīng)濟因素：經(jīng)濟發(fā)展狀況、儲蓄和

23、投資水平、財政收支與金融狀：經(jīng)濟發(fā)展狀況、儲蓄和投資水平、財政收支與金融狀 況、居民收入與消費水平、物價變動、利率水平等。況、居民收入與消費水平、物價變動、利率水平等。 l（一）、行政因素（一）、行政因素l行政因素主要是指國家政策對土地價格的干預。國家從全社會利行政因素主要是指國家政策對土地價格的干預。國家從全社會利益和宏觀經(jīng)濟發(fā)展角度出發(fā)，制訂有關政策，或推動土地的轉移，益和宏觀經(jīng)濟發(fā)展角度出發(fā)，制訂有關政策，或推動土地的轉移，或限制某類土地的利用等，從而達到提高土地總體利用效益的目或限制某類土地的利用等，從而達到提高土地總體利用效益的目的。這種干預，對土地價格影響至關重大。的。這種干預，對

24、土地價格影響至關重大。l影響地價的行政因素有：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價影響地價的行政因素有：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、地價政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。l土地制度土地制度：包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制約：包括土地所有制和土地使用制等。土地制度直接制約著土地價格的存在、上漲或下跌。著土地價格的存在、上漲或下跌。l住房制度住房制度：住房制度改革以取消補貼、實行住房商品化為目標，：住房制度改革以取消補貼、實行住房商品化為目標，從而促進了房地產(chǎn)投資的良性循環(huán)，推動了地價的合理實現(xiàn)。從而促進了房地產(chǎn)投資的良性循環(huán)，推動了

25、地價的合理實現(xiàn)。l城市規(guī)劃城市規(guī)劃：在城市規(guī)劃中，對用途、容積率和建筑密度的規(guī)定，：在城市規(guī)劃中，對用途、容積率和建筑密度的規(guī)定，對地價有重要的影響。對地價有重要的影響。l地價政策地價政策：高地價政策和低地價政策：高地價政策和低地價政策l稅收政策稅收政策：稅賦增加：稅賦增加-居民和企業(yè)的儲蓄減少居民和企業(yè)的儲蓄減少-社會投資減少社會投資減少-經(jīng)濟增長幅度降低經(jīng)濟增長幅度降低-企業(yè)企業(yè)無力或不想擴大投資無力或不想擴大投資-土地需求降低土地需求降低-土地土地價格降低。價格降低。l行政隸屬變更行政隸屬變更：行政隸屬變更一般都會引起當?shù)兀盒姓`屬變更一般都會引起當?shù)赝恋貎r格的變動。通常分為以下兩類，一

26、是級別土地價格的變動。通常分為以下兩類，一是級別升格，如某一城市由縣級市上升為地級市，或某升格，如某一城市由縣級市上升為地級市，或某非建制鎮(zhèn)上升為建制鎮(zhèn)等等；另一類是級別不變，非建制鎮(zhèn)上升為建制鎮(zhèn)等等；另一類是級別不變，其管轄權由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。其管轄權由原地區(qū)劃歸另一地區(qū)。 l（二）、人口因素（二）、人口因素l人口狀態(tài)是最主要的社會經(jīng)濟因素。人口因素人口狀態(tài)是最主要的社會經(jīng)濟因素。人口因素對地價的影響與人口密度、人口素質和家庭人對地價的影響與人口密度、人口素質和家庭人口構成密切相關。口構成密切相關。l人口密度人口密度：人口密度提高，對土地的需求上升，：人口密度提高，對土地的需求上升，導致

27、地價上漲。導致地價上漲。l人口素質人口素質：人口素質通常與受教育程度和文化：人口素質通常與受教育程度和文化素質相關。這一因素一般對住宅用地價格的影素質相關。這一因素一般對住宅用地價格的影響較大。響較大。l家庭人口構成家庭人口構成：由于傳統(tǒng)生活方式改變及城市：由于傳統(tǒng)生活方式改變及城市化的影響，家庭結構會越來越小。住宅用地的化的影響，家庭結構會越來越小。住宅用地的價格上漲，而且這種上漲的趨勢越來越明顯。價格上漲，而且這種上漲的趨勢越來越明顯。l（三）、社會因素（三）、社會因素l影響地價的社會因素有政治安定狀況、社會治安狀況、影響地價的社會因素有政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機和城市化進程等

28、四個主要方面。房地產(chǎn)投機和城市化進程等四個主要方面。l政治安定狀況政治安定狀況：政局穩(wěn)定，則房地產(chǎn)投資的運轉渠道正：政局穩(wěn)定，則房地產(chǎn)投資的運轉渠道正常，風險小，資金可以按預期的目標在預期期限內得到常，風險小，資金可以按預期的目標在預期期限內得到回收并取得利潤，從而投資者的投資信心增強，帶動地回收并取得利潤，從而投資者的投資信心增強，帶動地價上升。價上升。l社會治安狀況社會治安狀況：社會秩序良好，人們會感到安全，從而：社會秩序良好，人們會感到安全，從而愿意投資、購物、居住，因此帶動地價上升。愿意投資、購物、居住，因此帶動地價上升。l房地產(chǎn)投機房地產(chǎn)投機：是指投機者期望并利用房地產(chǎn)價格的變動：是

29、指投機者期望并利用房地產(chǎn)價格的變動獲得超常利潤的行為。建立在對未來房地產(chǎn)價格預期的獲得超常利潤的行為。建立在對未來房地產(chǎn)價格預期的基礎上，這個因素對市場地價水平有突出的影響。三種基礎上，這個因素對市場地價水平有突出的影響。三種情況：上漲；下跌；穩(wěn)定價格。情況：上漲；下跌；穩(wěn)定價格。l城市化進程城市化進程：城市化進程對地價的影響表現(xiàn)在以下兩個：城市化進程對地價的影響表現(xiàn)在以下兩個方面：一是城市地區(qū)人口分布密集的地點，地價漲幅較方面：一是城市地區(qū)人口分布密集的地點，地價漲幅較高；二是人口遷入比例高，即城市化進程速度快的地區(qū)，高；二是人口遷入比例高，即城市化進程速度快的地區(qū)，地價漲幅和上漲速度都要高

30、于一般地區(qū)。地價漲幅和上漲速度都要高于一般地區(qū)。l（四）、國際因素：（四）、國際因素：l國際政治、經(jīng)濟狀況對地價的影響是通過對國內的國際政治、經(jīng)濟狀況對地價的影響是通過對國內的政治、經(jīng)濟狀況的影響而間接反映出來的。政治、經(jīng)濟狀況的影響而間接反映出來的。l國際經(jīng)濟狀況國際經(jīng)濟狀況：一個國家的經(jīng)濟發(fā)展不可能完全孤：一個國家的經(jīng)濟發(fā)展不可能完全孤立于世界經(jīng)濟發(fā)展之外，總是或多或少地與其他國立于世界經(jīng)濟發(fā)展之外，總是或多或少地與其他國家發(fā)生經(jīng)濟上的聯(lián)系。隨著世界市場的進一步開放，家發(fā)生經(jīng)濟上的聯(lián)系。隨著世界市場的進一步開放，這種聯(lián)系只會越來越密切。因此，一個國家的經(jīng)濟這種聯(lián)系只會越來越密切。因此，一個

31、國家的經(jīng)濟興衰通常與世界經(jīng)濟發(fā)展休戚相關，地產(chǎn)市場狀況興衰通常與世界經(jīng)濟發(fā)展休戚相關，地產(chǎn)市場狀況也不例外。也不例外。l國際政治因素國際政治因素：國家之間關系良好，外交環(huán)境寬松、：國家之間關系良好，外交環(huán)境寬松、和諧，有利于投資者的越洋投資，致使土地需求和和諧，有利于投資者的越洋投資，致使土地需求和地價上漲；反之，對立國家彼此經(jīng)濟封鎖，限制人地價上漲；反之，對立國家彼此經(jīng)濟封鎖，限制人員往來和資金的流向，其結果就是對土地的需求下員往來和資金的流向，其結果就是對土地的需求下降，地價下跌。降，地價下跌。 l（五）、經(jīng)濟因素（五）、經(jīng)濟因素l經(jīng)濟發(fā)展狀況經(jīng)濟發(fā)展狀況：衡量經(jīng)濟發(fā)展狀況的重要指標之一是

32、國民收：衡量經(jīng)濟發(fā)展狀況的重要指標之一是國民收入。國民收入增加，意味著社會總投資增加，對土地的總需入。國民收入增加，意味著社會總投資增加，對土地的總需求不斷擴大，帶動土地價格上漲。從各國、各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展求不斷擴大，帶動土地價格上漲。從各國、各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展與土地需求變動來看，土地需求變動趨勢大體與經(jīng)濟循環(huán)趨與土地需求變動來看，土地需求變動趨勢大體與經(jīng)濟循環(huán)趨勢一致。勢一致。l儲蓄和投資水平儲蓄和投資水平：儲蓄水平和投資水平是正相關的，即儲蓄：儲蓄水平和投資水平是正相關的，即儲蓄增長則投資也相應增長。增長則投資也相應增長。儲蓄率水平的高低與家庭儲蓄行為儲蓄率水平的高低與家庭儲蓄行為的循環(huán)過程與房地

33、產(chǎn)市場的波動有密切的關系。一般地講，的循環(huán)過程與房地產(chǎn)市場的波動有密切的關系。一般地講，一系列儲蓄率高的時期往往是超額儲蓄累積期；儲蓄率在連一系列儲蓄率高的時期往往是超額儲蓄累積期；儲蓄率在連續(xù)較高的情況下突然轉為較低時，則是房地產(chǎn)熱潮期，此時續(xù)較高的情況下突然轉為較低時，則是房地產(chǎn)熱潮期，此時地價會飛漲。地價會飛漲。l財政收支與金融狀況財政收支與金融狀況：財政、金融狀況的外在表現(xiàn)是貨幣供：財政、金融狀況的外在表現(xiàn)是貨幣供給量，其增加則表示市面上的流通資金增加，即社會閑散資給量，其增加則表示市面上的流通資金增加，即社會閑散資金增加。游資過剩會導致過多的貨幣，爭相購買少數(shù)的貨品，金增加。游資過剩

34、會導致過多的貨幣，爭相購買少數(shù)的貨品，特別是購置可以保值的房地產(chǎn)，造成對房地產(chǎn)的需求增加，特別是購置可以保值的房地產(chǎn)，造成對房地產(chǎn)的需求增加，促使地價上漲。促使地價上漲。l居民收入和消費水平居民收入和消費水平：從收入水平和消費水平變化：從收入水平和消費水平變化中看不動產(chǎn)市場，一是高收入的家庭將住宅專供居中看不動產(chǎn)市場，一是高收入的家庭將住宅專供居住用的比率較高；二是高收入的家庭使用新建房屋住用的比率較高；二是高收入的家庭使用新建房屋的比率較高；三是高收入者有較高的自有住宅比率，的比率較高；三是高收入者有較高的自有住宅比率，與之相應的是租房者中收入水平略低；四是家庭人與之相應的是租房者中收入水平

35、略低；四是家庭人均住宅建筑面積與其人均收入水平成正比。均住宅建筑面積與其人均收入水平成正比。l物價變動物價變動：房地產(chǎn)越是在物價變動時期越能體現(xiàn)其：房地產(chǎn)越是在物價變動時期越能體現(xiàn)其保值性，因此物價變動對房地產(chǎn)市場的影響成正比，保值性，因此物價變動對房地產(chǎn)市場的影響成正比，需要說明的是，房地產(chǎn)價格巨漲，只會發(fā)生在城市需要說明的是，房地產(chǎn)價格巨漲，只會發(fā)生在城市地區(qū)，鄉(xiāng)村地區(qū)較少受影響，甚至在某些人口外流地區(qū)，鄉(xiāng)村地區(qū)較少受影響，甚至在某些人口外流嚴重的地區(qū)地價還有下跌現(xiàn)象。嚴重的地區(qū)地價還有下跌現(xiàn)象。l利率水平利率水平：一般投資者的收入不可能一次性支付巨：一般投資者的收入不可能一次性支付巨額款

36、項，所以必須直接向銀行貸款或是以房地產(chǎn)作額款項，所以必須直接向銀行貸款或是以房地產(chǎn)作抵押取得抵押貸款。為此，投資者或地產(chǎn)評估人員抵押取得抵押貸款。為此，投資者或地產(chǎn)評估人員就要時刻了解金融機構現(xiàn)行的融資、房屋貸款政策，就要時刻了解金融機構現(xiàn)行的融資、房屋貸款政策，特別是了解利率水平的變化。特別是了解利率水平的變化。區(qū)域因素區(qū)域因素：指土地所在地區(qū)的自然、社會、經(jīng)濟條件，：指土地所在地區(qū)的自然、社會、經(jīng)濟條件，這些條件相互結合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對地區(qū)內的地這些條件相互結合所產(chǎn)生的地區(qū)特性，對地區(qū)內的地產(chǎn)價格水平有決定性的影響。主要包括地區(qū)的繁華程產(chǎn)價格水平有決定性的影響。主要包括地區(qū)的繁華程度、

37、交通條件、基礎和公用設施條件、環(huán)境質量、城度、交通條件、基礎和公用設施條件、環(huán)境質量、城市規(guī)劃限制等。市規(guī)劃限制等。l繁華程度繁華程度：主要指商業(yè)服務業(yè)的規(guī)模等級及其對土：主要指商業(yè)服務業(yè)的規(guī)模等級及其對土地利用的影響程度。商業(yè)服務業(yè)的規(guī)模等級越高，土地利用的影響程度。商業(yè)服務業(yè)的規(guī)模等級越高，土地利用的集聚效益越高；且土地效用隨著距離商服中地利用的集聚效益越高；且土地效用隨著距離商服中心距離的增加，呈現(xiàn)遞減的變化趨勢。心距離的增加，呈現(xiàn)遞減的變化趨勢。l交通條件：交通條件：影響地價的交通條件主要有區(qū)域的交通影響地價的交通條件主要有區(qū)域的交通類型、對外聯(lián)系方式及方便程度、整體性交通結構、類型、

38、對外聯(lián)系方式及方便程度、整體性交通結構、道路狀況及等級、公共交通狀況及路網(wǎng)密度等。道路狀況及等級、公共交通狀況及路網(wǎng)密度等。l基礎和公用設施條件基礎和公用設施條件l影響地價的基礎設施條件，主要包括基礎設施和公影響地價的基礎設施條件，主要包括基礎設施和公用設施兩大類。指上下水道、電力、電訊、煤氣、用設施兩大類。指上下水道、電力、電訊、煤氣、暖氣以及幼兒園、學校、公園、醫(yī)院等設施的等級、暖氣以及幼兒園、學校、公園、醫(yī)院等設施的等級、結構、保證率、齊備程度及距離等。結構、保證率、齊備程度及距離等。l環(huán)境質量環(huán)境質量l影響地價的環(huán)境質量主要包括人文環(huán)境和自然環(huán)境，影響地價的環(huán)境質量主要包括人文環(huán)境和自

39、然環(huán)境，包括地質、地勢、坡度、風向、空氣和噪音污染程包括地質、地勢、坡度、風向、空氣和噪音污染程度等各種自然環(huán)境條件以及居民職業(yè)類別、教育程度等各種自然環(huán)境條件以及居民職業(yè)類別、教育程度和收人水平等人文環(huán)境條件。度和收人水平等人文環(huán)境條件。l城市規(guī)劃限制城市規(guī)劃限制l影響地價的城市規(guī)劃因素，主要有區(qū)域土地利用性影響地價的城市規(guī)劃因素，主要有區(qū)域土地利用性質、用地結構、用地限制條件、區(qū)域交通管制等。質、用地結構、用地限制條件、區(qū)域交通管制等。個別因素個別因素：指宗地本身的條件和特征，因而又稱宗地因素。個別因素是決定同一均質地域內地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內地價差異的重要原因。主要有面積、寬

40、度、深度、形狀、坡度、宗地基礎設施條件、宗地臨街狀況、城市規(guī)劃限制、土地使用年限等。l面積：宗地面積必須適宜，過大、過小都不適宜土地利用面積：宗地面積必須適宜，過大、過小都不適宜土地利用l寬度：臨街寬度過窄，影響土地使用，也影響展示效果和收益寬度：臨街寬度過窄，影響土地使用，也影響展示效果和收益l深度：宗地臨街進深過淺、過深，都不適合利用，影響地價深度：宗地臨街進深過淺、過深，都不適合利用，影響地價l形狀：宗地形狀以矩形為佳，其他如三角形、梯形、不規(guī)則形形狀：宗地形狀以矩形為佳，其他如三角形、梯形、不規(guī)則形等都不便于利用等都不便于利用l坡度：坡度過大，不容易開發(fā)或使開發(fā)成本過高坡度：坡度過大，

41、不容易開發(fā)或使開發(fā)成本過高l宗地基礎設施條件：指與宗地直接相關的上下水、供電、供氣、宗地基礎設施條件：指與宗地直接相關的上下水、供電、供氣、供暖、電訊設施等供暖、電訊設施等l宗地臨街狀況：宗地是否臨街，前后均臨街或街角地等，對宗宗地臨街狀況：宗地是否臨街，前后均臨街或街角地等，對宗地地價都有很大影響地地價都有很大影響l城市規(guī)劃限制：作為個別因素考慮的城市規(guī)劃因素，主要有宗城市規(guī)劃限制：作為個別因素考慮的城市規(guī)劃因素，主要有宗地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等地容積率、建筑物高度、建筑密度、宗地用途等l土地使用年限：決定了可以使用該土地并獲取收益的時間，從土地使用年限：決定了可以使用該土

42、地并獲取收益的時間，從而直接影響地價而直接影響地價一般因素從宏觀上對地區(qū)的整體地價水平產(chǎn)生全局性影響。區(qū)域因素對地區(qū)內的地產(chǎn)價格水平有決定性的影響。個別因素是決定同一均質地域內地塊差異性的重要因素，是同一區(qū)域內地價差異的重要原因。l反映城鎮(zhèn)整體地價水平，作為政府對地價進行宏觀管理反映城鎮(zhèn)整體地價水平，作為政府對地價進行宏觀管理和控制標準的和控制標準的基準地價基準地價；l反映宗地在一般市場條件下正常地價水平，作為政府對反映宗地在一般市場條件下正常地價水平，作為政府對地價和地產(chǎn)市場進行具體管理的依據(jù)的地價和地產(chǎn)市場進行具體管理的依據(jù)的標定地價標定地價；l反映宗地在不同市場條件和不同交換形式下地價水

43、平，反映宗地在不同市場條件和不同交換形式下地價水平，供土地交換或交換各方作為交易最低價或期望價參考的供土地交換或交換各方作為交易最低價或期望價參考的交易評估價交易評估價；l反映具體宗地在地產(chǎn)交易或交換等活動中現(xiàn)實價格，由反映具體宗地在地產(chǎn)交易或交換等活動中現(xiàn)實價格，由土地交易雙方認可并據(jù)此支付地價款的土地交易雙方認可并據(jù)此支付地價款的成交地價成交地價；l以上四種類型衍生的土地出讓、土地稅收、資產(chǎn)核算等以上四種類型衍生的土地出讓、土地稅收、資產(chǎn)核算等方面使用的地價。方面使用的地價。 基本要求：基本要求：l掌握：土地估價的定義、作用。掌握：土地估價的定義、作用。l熟悉：土地估價的現(xiàn)實意義，土地估價

44、的使用方向。熟悉：土地估價的現(xiàn)實意義，土地估價的使用方向。l了解：我國土地估價產(chǎn)生的背景和發(fā)展過程了解：我國土地估價產(chǎn)生的背景和發(fā)展過程 難點及重點：難點及重點：l1 1、對土地估價概念的理解；、對土地估價概念的理解；l2 2、土地估價的作用及現(xiàn)實意義。、土地估價的作用及現(xiàn)實意義。 l土地估價土地估價就是估價人員依據(jù)土地估價的就是估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論和原則、理論和方法方法，在充分掌握土地，在充分掌握土地市場交易資料市場交易資料的基礎上，根據(jù)的基礎上，根據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質量、等級及其在土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮

45、社會經(jīng)濟現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式，土地發(fā)展、土地利用方式，土地預期收益預期收益和土地和土地利用政策利用政策等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多等因素對土地收益的影響。綜合評定出某塊土地或多塊土地在塊土地在某一權利某一權利狀態(tài)下狀態(tài)下某一時點某一時點的價格的過程。的價格的過程。l土地估價必須依據(jù)土地估價的土地估價必須依據(jù)土地估價的理論和方法理論和方法 l土地估價必須依據(jù)充足的土地土地估價必須依據(jù)充足的土地市場交易資料市場交易資料 l土地估價必須考慮土地估價必須考慮土地政策土地政策的影響的影響 l土地估價要充分了解評估對象地塊的土地估價要充分了解評

46、估對象地塊的各種權利各種權利狀況狀況 l土地估價所評估出的地價是該地塊土地估價所評估出的地價是該地塊某一時點某一時點的價格的價格 房地產(chǎn)估價的概念 房地產(chǎn)估價的完整定義：估價師根據(jù)估價目的，遵守估價原則，運用估價方法，按照估價程序，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提出專業(yè)意見的活動。 分析主要指對估價對象價值的各種影響因素進行的分析，對房地產(chǎn)市場狀況及總體趨勢的分析； 測算主要指利用有關數(shù)學公式或數(shù)學模型和數(shù)據(jù)，對估價對象價值進行計算； 判斷主要指房地產(chǎn)估價師根據(jù)測算出的結果以及市場行情和自己的專業(yè)經(jīng)驗，對估價對象價值進行最終的判定。 分析、測算和判斷三種活動是相互聯(lián)系的，

47、分析是測算的基礎，測算是判斷的基礎。l一、估價當事人l二、估價對象l三、估價目的l四、價值依據(jù)l五、估價時點l六、估價依據(jù)l七、估價假設l八、估價原則l九、估價程序l十、估價方法l十一、估價結果l1 1、能靈敏地反映市場的供需狀況、土地的利用狀況和、能靈敏地反映市場的供需狀況、土地的利用狀況和市場動態(tài)變化，同時通過與其他社會經(jīng)濟發(fā)展指標綜合市場動態(tài)變化，同時通過與其他社會經(jīng)濟發(fā)展指標綜合反映社會經(jīng)濟發(fā)展狀況；反映社會經(jīng)濟發(fā)展狀況； l2 2、調控土地市場供需的有力杠桿；、調控土地市場供需的有力杠桿；l3 3、調整土地市場經(jīng)濟主體之間經(jīng)濟利益關系的保障；、調整土地市場經(jīng)濟主體之間經(jīng)濟利益關系的保

48、障； l4 4、推進我國土地使用制度改革的重要前提、推進我國土地使用制度改革的重要前提 ；l5 5、量化國有土地資產(chǎn)的尺度。、量化國有土地資產(chǎn)的尺度。 l1 1、為國有土地使用權出讓、轉讓、租賃、收、為國有土地使用權出讓、轉讓、租賃、收 回、收購儲備、作價人股、清產(chǎn)核資等提供地回、收購儲備、作價人股、清產(chǎn)核資等提供地價參考；價參考；l2 2、為集體土地所有權征收補償、集體土地使、為集體土地所有權征收補償、集體土地使用權作價人股和轉讓等提供地價參考；用權作價人股和轉讓等提供地價參考；l3 3為土地使用權抵押提供地價參考；為土地使用權抵押提供地價參考；l4 4為企業(yè)設立、重組、改制、上市、增資擴為

49、企業(yè)設立、重組、改制、上市、增資擴股、產(chǎn)權交易、資產(chǎn)置換、合并，分立、破產(chǎn)、股、產(chǎn)權交易、資產(chǎn)置換、合并，分立、破產(chǎn)、關閉、清算等經(jīng)濟活動提供地價參考；關閉、清算等經(jīng)濟活動提供地價參考；l5 5確定和更新城鎮(zhèn)基準地價、標定地價；確定和更新城鎮(zhèn)基準地價、標定地價；l6實現(xiàn)城市地價動態(tài)監(jiān)測；實現(xiàn)城市地價動態(tài)監(jiān)測；l7對農用地進行分等定級；對農用地進行分等定級；l8確定農用地綜合區(qū)片價；確定農用地綜合區(qū)片價；l9為土地增值稅等有關不動產(chǎn)稅費征收提供地為土地增值稅等有關不動產(chǎn)稅費征收提供地價參考；價參考；l10為司法鑒定提供地價參考。為司法鑒定提供地價參考。l建立了與我國市場經(jīng)濟體系相適應的土地估價制

50、度和建立了與我國市場經(jīng)濟體系相適應的土地估價制度和土地估價師資格制度；土地估價師資格制度；l形成了一整套具有中國特色的土地估價理論方法體系形成了一整套具有中國特色的土地估價理論方法體系與土地估價的技術標準體系；與土地估價的技術標準體系； l形成了一只具有規(guī)模、專門提供土地估價中介服務的形成了一只具有規(guī)模、專門提供土地估價中介服務的專業(yè)隊伍專業(yè)隊伍 ；l有利地配合土地使用制度改革和土地市場建設；有利地配合土地使用制度改革和土地市場建設；l有力地配合國有企業(yè)改革；有力地配合國有企業(yè)改革；l土地估價行業(yè)已初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、獨立土地估價行業(yè)已初步走上政府監(jiān)管、行業(yè)自律、獨立公正、自主發(fā)展的道

51、路。公正、自主發(fā)展的道路。 基本要求：基本要求：l掌握：掌握：土地估價原則內涵土地估價原則內涵 l熟悉：熟悉：土地估價各原則的適用范圍及注意點土地估價各原則的適用范圍及注意點l了解：土地估價各原則的理論依據(jù)了解：土地估價各原則的理論依據(jù) 難點及重點：難點及重點： 1相關土地估價原則的理論依據(jù)；相關土地估價原則的理論依據(jù)； 2不同估價原則適用范圍及注意點不同估價原則適用范圍及注意點。 l概念概念：人們在土地估價的反復實踐和理論探索中逐漸：人們在土地估價的反復實踐和理論探索中逐漸認識了土地價格形成和運動的客觀規(guī)律，在此基礎上總認識了土地價格形成和運動的客觀規(guī)律，在此基礎上總結出了一些簡明扼要的、在

52、估價活動中應當遵循的結出了一些簡明扼要的、在估價活動中應當遵循的法則法則或標準或標準。這些法則或標椎就是土地估價原則。這些法則或標椎就是土地估價原則。l應當遵循的應當遵循的主要原則主要原則有有：合法原則；最有效使用原則合法原則；最有效使用原則（最高最佳使用原則）；替代原則；變動原則（估價時（最高最佳使用原則）；替代原則；變動原則（估價時點原則）；報酬遞增遞減原則點原則）；報酬遞增遞減原則；預期收益原則；供需原預期收益原則；供需原則；貢獻原則則；貢獻原則；公平原則公平原則等等。l作用及重要性作用及重要性：土地估價原則是使不同的估價人員對估土地估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有認識上的

53、一致性，對同一估價對象在價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的估計結果具有近似性。同一估價目的、同一估價時點下的估計結果具有近似性。l合法原則合法原則l替代原則替代原則l最有效使用原則最有效使用原則l估價時點原則估價時點原則l預期收益原則預期收益原則l供需原則供需原則l報酬遞增遞減原則報酬遞增遞減原則l貢獻原則貢獻原則l合法原則要求土地估價應以合法原則要求土地估價應以估價對象估價對象的合法權的合法權益為前提進行。益為前提進行。合法權益包括合法產(chǎn)權、合法合法權益包括合法產(chǎn)權、合法使用、合法處分等方面。使用、合法處分等方面。 l土地估價為什么要遵循合法原則？

54、兩宗實物狀土地估價為什么要遵循合法原則？兩宗實物狀況相同的土地，如果權益不同，價值可能有很況相同的土地，如果權益不同，價值可能有很大的不同。但是在估價時，估價對象的權益不大的不同。但是在估價時，估價對象的權益不是委托人或估價人員可以隨意假定的，必須有是委托人或估價人員可以隨意假定的，必須有合法的依據(jù)。合法的依據(jù)。合法產(chǎn)權合法產(chǎn)權l(xiāng)應以房地產(chǎn)應以房地產(chǎn)權屬證書和有關證件權屬證書和有關證件為依據(jù)。為依據(jù)。l現(xiàn)行的土地權屬證書有現(xiàn)行的土地權屬證書有國有土地使用征國有土地使用征、集體土地所有證集體土地所有證、集體土地使用證集體土地使用證和和土地他項權利證明書土地他項權利證明書四種，四種，l房屋權屬證書

55、有房屋權屬證書有房屋所有權證房屋所有權證、房屋共房屋共有權證有權證和和房屋他項權證房屋他項權證三種。三種。l統(tǒng)一的房地產(chǎn)權證書有統(tǒng)一的房地產(chǎn)權證書有房地產(chǎn)權證房地產(chǎn)權證、房房地產(chǎn)共有權證地產(chǎn)共有權證和和房地產(chǎn)他項權證房地產(chǎn)他項權證三種。三種。l任何產(chǎn)權性質的房地產(chǎn)都可以成為估價對象。任何產(chǎn)權性質的房地產(chǎn)都可以成為估價對象。l應以使用管制（如城市規(guī)劃、土地用途管制等）為依據(jù)。應以使用管制（如城市規(guī)劃、土地用途管制等）為依據(jù)。l例如，如果城市規(guī)劃現(xiàn)定了某宗土地的用途、建筑高度、例如，如果城市規(guī)劃現(xiàn)定了某宗土地的用途、建筑高度、容積率、建筑密度等，那么對該宗土地進行估價就必須容積率、建筑密度等，那么

56、對該宗土地進行估價就必須以其使用符合這些規(guī)定為前提。以其使用符合這些規(guī)定為前提。l西方所謂的城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價值，在一定程度上反映西方所謂的城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價值，在一定程度上反映了這一要求。了這一要求。 l應以法律、法規(guī)或合同（如土地使月權出讓合同）等允應以法律、法規(guī)或合同（如土地使月權出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。許的處分方式為依據(jù)。l處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當、抵債、贈與等。處分方式包括買賣、租賃、抵押、典當、抵債、贈與等。l以抵押為例說明以抵押為例說明 （1 1）法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應作為以抵）法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應作為以抵押為估價目的的估價對象，

57、沒有抵押價值?；蛘哒f這類押為估價目的的估價對象，沒有抵押價值。或者說這類房地產(chǎn)抵押價值為零。房地產(chǎn)抵押價值為零。 （2 2）法律、法規(guī)規(guī)定應當符合一定條件才能轉讓的房地）法律、法規(guī)規(guī)定應當符合一定條件才能轉讓的房地產(chǎn)，評估其價值時應符合轉讓條件，否則不應作為以抵產(chǎn)，評估其價值時應符合轉讓條件，否則不應作為以抵押為估價目的的估價對象，沒有抵押價值；或者說其房押為估價目的的估價對象，沒有抵押價值；或者說其房地產(chǎn)抵押價值應當評估為零。地產(chǎn)抵押價值應當評估為零。l（3 3）評估土地使用權是以劃撥方式取得的房）評估土地使用權是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價值時，不應包含土地使用權出地產(chǎn)的抵押價值時，不應

58、包含土地使用權出讓金讓金l（4 4）評估拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價值時，）評估拖欠工程款的房地產(chǎn)抵押價值時，該房地產(chǎn)的價值扣除拖欠工程款后的余額部該房地產(chǎn)的價值扣除拖欠工程款后的余額部分才是其抵押價值。分才是其抵押價值。l（5 5）評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值時，）評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價值時，該房地產(chǎn)的價值扣除已擔保債權后的余額部該房地產(chǎn)的價值扣除已擔保債權后的余額部分才是其抵押價值。分才是其抵押價值。l如評估出的價格必須如評估出的價格必須符合國家的價格政策符合國家的價格政策。例如，。例如，評估政府定價或政府指導價的房地產(chǎn)，應遵循政評估政府定價或政府指導價的房地產(chǎn)，應遵循政府定價或政府指

59、導價。府定價或政府指導價。l如房改售房的價格要符合政府有關該價格測算的如房改售房的價格要符合政府有關該價格測算的要求；新建的經(jīng)濟適用住房的價格，要符合國家要求；新建的經(jīng)濟適用住房的價格，要符合國家規(guī)定的價格構成和對利潤率的限定；農地征用和規(guī)定的價格構成和對利潤率的限定；農地征用和城市房屋拆遷補償估價，要符合政府有關農地征城市房屋拆遷補償估價，要符合政府有關農地征用和城市房屋拆遷補償?shù)姆伞⒎ㄒ?guī)。用和城市房屋拆遷補償?shù)姆伞⒎ㄒ?guī)。l替代原則要求估價結果不得不合理偏離類似土地在同替代原則要求估價結果不得不合理偏離類似土地在同等條件下的正常價格。等條件下的正常價格。l類似土地是指土地所在區(qū)域的區(qū)域特

60、征，以及影響地類似土地是指土地所在區(qū)域的區(qū)域特征，以及影響地價的因素和條件均與待估土地類似的土地。價的因素和條件均與待估土地類似的土地。l在同一市場上，相同的商品，具有相同的價值。在同一市場上，相同的商品，具有相同的價值。l土地價格也符合這一規(guī)律，只是由于土地的獨一無二性，使得土地價格也符合這一規(guī)律，只是由于土地的獨一無二性，使得完全相同的土地幾乎沒有，但在同一市場上具有相近效用的土完全相同的土地幾乎沒有，但在同一市場上具有相近效用的土地，其價格是相近的。地，其價格是相近的。l根據(jù)市場運行規(guī)律，某塊土地的價格，受其他具有相根據(jù)市場運行規(guī)律，某塊土地的價格，受其他具有相同使用價值的地塊，即同類型