體育公園項目總論

1、體育公園項目總論1.1項目概況某區(qū)石子山體育公園某市某國有資產(chǎn)經(jīng)營管理有限責(zé)任公司石子山體育公園位于某區(qū)石馬河街道石子山村原磨盤山、孫家灣、吳家灣和堰塘灣社處，地理位置優(yōu)越，交通便捷，總占地325畝，總建筑面積87624.67平方米，停車位690個，總投資4.8億。其中公建建筑面積20205.04m2，配套設(shè)施建筑面積51495.24m2,車庫面積22397.11m2。容積率0.30，綠地率38.62%。公園由殘疾人活動中心和殘疾人體育館、室內(nèi)網(wǎng)球館、中心廣場地下商業(yè)用房、標(biāo)準(zhǔn)田徑場、全民健身活動中心、室外游泳池輔助用房、室外運動場、公共廁所組成。招商內(nèi)容由三部分組成： 純商業(yè)用房部分，總建筑

2、面積20718.43平方米。 體育運動設(shè)施經(jīng)營場地，包括：全民健身活動中心、室外游泳池、室外田徑場、室內(nèi)外網(wǎng)球場I有蓋籃球場、室外籃球場、攀巖場、滑板運動場、門球場。 配套停車庫，室外停車位223個，室內(nèi)停車位467個，1本報告所稱的“室內(nèi)網(wǎng)球場”指“有蓋，有維護構(gòu)筑物的網(wǎng)球場”。共計690個停車位。1.2結(jié)論經(jīng)測算，本項目第1、2、3、4年分別虧損76.12萬、96.71萬元、102.96萬元、124.87萬元，第五年由于發(fā)生場地翻修費用，虧損255.38萬元（其中：場地翻修費用108.6萬元），第6年虧損168.70萬元，第7年開始虧損減少，第8年由于發(fā)生田徑場翻修，虧損322.53萬元（

3、其中：田徑場翻修費用250萬元），第9年虧損72.53萬元，第10年虧損181.13萬元（其中：場地翻修費用108.6萬元），第11、12、13、14年虧損72.53萬元，第15年虧損181.13萬元（其中：場地翻修費用108.6萬元）。1.3建議建議為保證本項目商業(yè)與體育場館協(xié)調(diào)統(tǒng)一的統(tǒng)籌運營，體育場館的“企業(yè)化經(jīng)營、市場化運作的模式”是較優(yōu)的選擇。要進行企業(yè)化經(jīng)營，必須擁有獨立法人資格的企業(yè)負責(zé)本項目的經(jīng)營，針對本項目可以選擇項目業(yè)主投資成立一個國有控股的管理公司，負責(zé)本項目的經(jīng)營管理；也可以選擇將項目委托、承包或租賃予專業(yè)公司進行經(jīng)營管理。鑒于后者對國有資產(chǎn)在過程維護和維修方面的管理難度

4、，且容易影響體育公園的整體定位，我們建議項目業(yè)主投資成立一個國有控股的管理公司對該項目進行整體運營管理要進行市場化運作，必須適當(dāng)?shù)囊M管理與外包。針對本項目我們建議采取以下運作模式：首先，清潔、安保屬于勞動密集型工作，設(shè)備維護屬于技術(shù)密集型工作，我們建議以上兩種工作引進外包，可以請專業(yè)公司負責(zé)。其次，本項目綠化面積較大，也體現(xiàn)了本項目的定位全民健身，綠化主要發(fā)揮公益性，但維護成本較大，對經(jīng)營企業(yè)形成負擔(dān)，而不能帶來直接效益，就從目前國內(nèi)體育場館經(jīng)營狀況來看，經(jīng)營企業(yè)還很難有能力承擔(dān)大面積的綠化維護費用，我們建議維護綠化成本由政府承擔(dān)。最后，本項目商業(yè)設(shè)計大部分屬于地下商業(yè)，且項目周圍（本項目商業(yè)輻射范圍內(nèi)）人氣不足，2萬方的商業(yè)沒有專業(yè)公司包裝運營，很難運營好，所以我們建議商業(yè)部分請專業(yè)公司包裝運營，或外包予專業(yè)公司