河北省廊坊市中建廊坊項目市場定位報告課件

1、偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.中建廊坊項目第一階段報告2011-5偉 業(yè) 顧 問 2011 B.A.Consulting.第 2 頁報告框架 廊坊投資發(fā)展環(huán)境研究 廊坊房地產(chǎn)市場研究 中建各地塊開發(fā)方向研判偉 業(yè) 顧 問 2011 B.A.Consulting.第 3 頁廊坊投資發(fā)展環(huán)境研究偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 4 頁城市概況廊坊市位于河北省中部偏東，北臨京都，東與津門交界， 南接滄州，西和古城保定毗連，地處京津兩大城市之間，環(huán)渤海腹地，素有“京津走廊上的明珠”之稱。現(xiàn)轄廣陽、安次兩個區(qū)，三河、霸州兩個縣級市，大廠、香河、永清、固

2、安、文安、大城六個縣?？偯娣e6429平方千米。2010年末總?cè)丝?10萬人，其中城區(qū)人口75萬人。地理位置偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.廊坊市1989經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)為省轄地級市；進入90年代，特別是“九五”以來，城鎮(zhèn)住宅建設(shè)迅猛發(fā)展，住宅投資額和開竣工量連年增長；2006年開始，廊坊房地產(chǎn)投資明顯加快，尤其是近三年總規(guī)?？焖僭鲩L，市場發(fā)展進入穩(wěn)定增長期。2010年1-11月份固定資產(chǎn)投資完成812.8億元，其中房地產(chǎn)投資完成226.3億元，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展奠定良好的發(fā)展基礎(chǔ)，發(fā)展?jié)摿^大。城市概況市場發(fā)展偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 6

3、頁排名城市GDP（億元）常住人口（萬）人均GDP（元） 京津冀33502.27801.7642941.851北京市11865.9175567611.96 2天津市7500.80 122861081.4333781.4074550757.0543114.90 98031784.6951900.0052236391.5061737.60110115772.5671160.4039329526.728877.0028530771.939800.5042318924.3510763.7036920696.482009年京津冀都市圈各市GDP排名環(huán)渤海區(qū)域經(jīng)濟的崛起、京津冀都市圈的振興，使處于環(huán)渤海環(huán)京

4、津戰(zhàn)略發(fā)展核心地帶的廊坊更加充滿活力。n 廊坊市經(jīng)濟發(fā)展迅速，GDP保持穩(wěn)定增幅。數(shù)據(jù)來源：中國廊坊政府門戶網(wǎng)城市概況經(jīng)濟實力偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 7 頁數(shù)據(jù)來源：中國廊坊政府門戶網(wǎng)n 廊坊市人均可支配收入持續(xù)增長，2009年城市居民收入達到18333元，但增長幅度較往年有所下滑。n 隨著人均可支配收入的增長，全民消費支出逐年提高。近年來廊坊市人均可支配收入逐年增加，人民生活水平和質(zhì)量逐年提高。城市概況居民收入偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 8 頁2002-2007年廊坊固定資產(chǎn)投資增速迅猛。2008年增速有所放緩，但仍高于河北

5、省28.8%的平均水平。2009年受國家四萬億投資及河北省“三年大變樣”工程影響，投資額大幅增加；2010年固定投資投資額增速降低，但仍高于2008年。城市概況固定資產(chǎn)投資數(shù)據(jù)來源：廊坊統(tǒng)計公報偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 9 頁中中心心城城區(qū)區(qū)北京外部交通設(shè)施全面提升,高效快捷的國道、市道系統(tǒng)和軌道交通使北京城市化進程加快，促進北京邊緣組團發(fā)展。北京北京中心城區(qū)中心城區(qū)固安固安燕郊燕郊廊坊廊坊懷來懷來涿州涿州香河香河n隨著北京城市的壯大，城市化進程的發(fā)展，人口的不斷增加，距離北京最近的燕郊、香河、廊坊、固安、涿州及懷來等城市將率先發(fā)展，逐漸融入北京，北京的城市功

6、能和范圍進一步擴大。區(qū)域發(fā)展機遇北京外擴偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 10 頁北京城區(qū)面積不斷增大，經(jīng)濟發(fā)展、人口快速增長外部交通設(shè)施全面提升，為城市化發(fā)展提供可能 環(huán)首都經(jīng)濟圈政策支撐，北京進入新城時代環(huán)北京區(qū)域已迎來重大發(fā)展機遇伴隨城市化的運動過程，資源、市場高效配置，人們的居住、生活、工作不再以城市的行政邊界為界限，周邊組團逐漸納入城市整體當(dāng)中，形成新的城市發(fā)展模式。區(qū)域發(fā)展機遇北京外擴偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 11 頁 京津冀都市圈將以北京、天津、唐山為三角核心，構(gòu)建-京津唐三角極軸，在外圍形成環(huán)狀合作帶。n通過核心的輻射

7、效應(yīng)和擴散，逐步形成合理的城市等級體系，構(gòu)建一體化空間格局；n圖示的京津唐金三角是京津冀都市圈的核心地區(qū)，其發(fā)展關(guān)系到整個大范圍地區(qū)的合作格局。資料來源：中國人民大學(xué)區(qū)域經(jīng)濟與城市管理研究所 廊坊在京津冀都市圈的規(guī)劃下，“黃金三角”占據(jù)最佳的位置和先機，廊坊恰恰位于三角核心區(qū)域內(nèi)，享有極佳的發(fā)展前景。區(qū)域發(fā)展機遇京津冀城市圈偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.2011年，廊坊市將以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，建成以“京津冀電子信息走廊、環(huán)渤海休閑商務(wù)中心”為標(biāo)志性定位的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系框架和城鄉(xiāng)發(fā)展格局。目前各區(qū)域政府部門力爭做到區(qū)域規(guī)劃“一張圖”，以求“大北京”區(qū)域的總體共同

8、發(fā)展，構(gòu)建合理的城市體系。京津發(fā)展帶動廊坊區(qū)域發(fā)展機遇偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 13 頁謀劃建設(shè)北京新機場廊坊臨空經(jīng)濟區(qū)，對承接國家重大項目、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級和拉動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展具有重大意義。 1、提高廊坊城市知名度； 2、促進交通、物流及航空產(chǎn)業(yè)的發(fā)展； 3、經(jīng)濟環(huán)境的改變、服務(wù)水平的提升。機場效果圖機場效果圖區(qū)域發(fā)展機遇第二機場偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 14 頁n 廊坊站是出京第一站，坐火車從北京到廊坊只需20分鐘；n 預(yù)計2011年國慶節(jié)前全面通車；n 上海段已于2011年2月開通測試。區(qū)域發(fā)展機遇京滬高鐵偉 業(yè) 顧 問 20

9、10 B.A.Consulting.第 15 頁城市定位 ：京津冀城鎮(zhèn)群重要區(qū)域中心城市，承接京津城市部分職能。n 全市“大三點“：市區(qū)、永清、固安組團構(gòu)成的城市群空間布局結(jié)構(gòu)；n 市區(qū)“小三點”：主城區(qū)、開發(fā)區(qū)、萬莊新城區(qū)組團構(gòu)成的城市空間布局。廊坊是以發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的生態(tài)宜居名城。本案廊坊城市規(guī)劃空間布局偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 16 頁n 一軸：即南北綠色步行軸；n 一廊：即京滬高鐵景觀生態(tài)廊 ；n 兩環(huán)：即環(huán)城水系景觀帶、環(huán)城奧林匹克公園 ；n 八中心：市民廣場、商業(yè)中心、休閑中心、 體育中心、交通樞紐中心、商務(wù)中心、 會展中心、龍河

10、次中心。一軸、一廊、兩環(huán)、八大中心會展中心會展中心文化休閑中心文化休閑中心體育中心體育中心市民廣場市民廣場城市商業(yè)中心城市商業(yè)中心交通樞紐中心交通樞紐中心周各莊商務(wù)區(qū)周各莊商務(wù)區(qū)光明片區(qū)商務(wù)區(qū)光明片區(qū)商務(wù)區(qū)龍河次中心龍河次中心隨著城市空間結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，廊坊城市品質(zhì)將全面提升，城市綜合承載力和核心競爭力逐漸增強，吸引更多北京及廊坊客戶在這里買房置業(yè)。 本案主要功能區(qū)廊坊城市規(guī)劃偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 17 頁交通樞紐中心項目占地75公頃。以火車站南北站為依托，以站前商務(wù)區(qū)為核心，以實現(xiàn)零換乘為目標(biāo)，形成高速鐵路、城市軌道交通、城市公共交通等多種交通方式相銜接的城

11、市綜合交通樞紐中心。光明商務(wù)區(qū)項目占地約48.6公頃，利用城中村整體改造契機，強化城市公共設(shè)施功能，創(chuàng)造以地上、地下空間綜合利用為特色，集商務(wù)、辦公、商業(yè)購物、休閑旅游、高檔居住、游玩觀賞為一體，交通便利，具有現(xiàn)代都市風(fēng)情的綜合功能特色街區(qū)。瑞豐公園景觀綠化70000平方米，園路及鋪裝17000平方米，園林建筑1000平方米，河湖水系40000平方米。龍河次中心項目占地約100公頃，以建設(shè)現(xiàn)代化、高質(zhì)量的公共服務(wù)設(shè)施，建成環(huán)境優(yōu)美、富于特色的生態(tài)型現(xiàn)代化城區(qū)，配套建設(shè)高檔住宅區(qū)位目標(biāo)，承擔(dān)為安次區(qū)和龍河工業(yè)園服務(wù)的綜合性商貿(mào)服務(wù)、文化娛樂、生活配套等職能。主要功能區(qū)廊坊城市規(guī)劃偉 業(yè) 顧 問

12、2010 B.A.Consulting.第 18 頁東北部承接北京人口轉(zhuǎn)移：新市政中心移向東北部，萬莊新區(qū)有一定發(fā)展基礎(chǔ)，高端樓盤集中，是未來城市綜合新區(qū)，最適宜居住、生活。東南部承接京津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移：東部、南部的兩大產(chǎn)業(yè)園區(qū)在原有產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上更新發(fā)展，承接新產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移主要功能區(qū)廊坊城市規(guī)劃偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 19 頁涿密高速大廣高速廊滄高速未來廊坊與周邊城市的聯(lián)系將更加緊密，特別是與京津之間的通達性越來越高?？v向： 京津塘高速 京津塘高速二線 京哈高速 京沈高速 京開高速 廊滄高速（廊坊滄州，2010年已全線通車） 大廣高速（大慶廣州，預(yù)計2011年底建成通

13、車）橫向： 津保高速（天津保定，2000年7月19日建成通車） 密涿高速（密云涿州，預(yù)計2011年底建成通車）高鐵建設(shè)廊坊城市規(guī)劃偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 20 頁京滬高速鐵路與京津城際鐵路進行連接 n2010年8月京津城際鐵路開通運營。京滬高鐵已開工建設(shè)。京滬高速鐵路與京津城際鐵路功能互補，充分整合、高效利用兩條線路的運輸資源，也進一步推動廊坊經(jīng)濟發(fā)展。北京和廊坊之間將由輕軌一站連接，從北京亦莊到廊坊城區(qū)只需要15分鐘。軌道交通廊坊城市規(guī)劃偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 21 頁n 兩帶：環(huán)北京產(chǎn)業(yè)帶、環(huán)天津產(chǎn)業(yè)帶；n 一軸：中部

14、特色產(chǎn)業(yè)軸；n 一中心：（城市功能中心）多園支撐、集群發(fā)展的空間格局；n 六大產(chǎn)業(yè)：電子信息、汽車零部件制造、金屬制品、木材加工及家具制造、食品加工、會展旅游；n 六個重點產(chǎn)業(yè)功能區(qū)：廊坊開發(fā)區(qū)、燕郊開發(fā)區(qū)、香河開發(fā)區(qū)、大廠工業(yè)園區(qū)、龍河工業(yè)園、固安工業(yè)園區(qū)。兩帶一軸一中心產(chǎn)業(yè)規(guī)劃廊坊城市規(guī)劃偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 22 頁廊坊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)n 重點園區(qū)：出口加工區(qū)、創(chuàng)業(yè)中心、電子產(chǎn)業(yè)園、朗森汽車零部件產(chǎn)業(yè)園、華日工業(yè)園 、國際履約環(huán)保產(chǎn)業(yè)園 、新奧燃機工業(yè)園 、石油管道工業(yè)園 。n 進區(qū)企業(yè)：目前已匯聚了來自全球30多個國家和地區(qū)的1500多家企業(yè)的4.7

15、萬余名職工，進區(qū)企業(yè)包括東方大學(xué)城有限公司 、華生富士達電梯有限公司、好麗友食品有限公司 、中航?？穗姎猓ɡ确唬┯邢?、新興重工有限公司 、特瑞膠黏有限公司、新奧集團 、日清中糧食品宥限公司 、立邦涂料有限公司 、貝斯特電子有限公司 、榮盛建筑（集團）公司 、中國石油理材總公司 、法國紅城堡酒業(yè)有限公司等。重點發(fā)展：新型建材、機械電子、食品、輕工紡織、生物制藥 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃廊坊城市規(guī)劃偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 23 頁龍河高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)重點發(fā)展：以高新科技、現(xiàn)代制造、產(chǎn)業(yè)集聚、配套服務(wù)為發(fā)展方向，以電子信息、環(huán)保節(jié)能、汽車零部件、建筑新材料為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，以現(xiàn)代服務(wù)、

16、物流配送為輔助產(chǎn)業(yè)。 n 進區(qū)企業(yè)：世界500強臺灣富士康科技集團投資的富士康（廊坊）電子信息產(chǎn)業(yè)制造基地、高迪數(shù)碼北方基地、新加坡凱發(fā)新生水、小型風(fēng)電、氣動脫硫、精密機械等20多個項目入?yún)^(qū)建設(shè)。企業(yè)職工約4萬人。龍河高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)總體規(guī)劃圖產(chǎn)業(yè)規(guī)劃廊坊城市規(guī)劃偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 24 頁n 廊坊的第三產(chǎn)業(yè)比重僅僅是低收入國家平均水平的下限。電子信息和休閑商務(wù)先進制造業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、新型農(nóng)業(yè)傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重*低收入國家平均為3035%*中等收入國家為50%*高收入國家為70%以上發(fā)展定位 ：京津冀電子信息走廊，環(huán)渤海休閑商務(wù)中心，

17、成為“中國移動谷、首都RBD”。 產(chǎn)業(yè)規(guī)劃廊坊城市規(guī)劃數(shù)據(jù)來源：廊坊統(tǒng)計年鑒偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 25 頁廊坊的知名企業(yè)廊坊城市規(guī)劃偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 26 頁年份年份200520062007200820092010成交面積（畝）成交面積（畝）7001186.21221.71602.71368.62033.5成交總價（萬元）成交總價（萬元）40523.78102263241887303303.9248520582801均價（萬元均價（萬元/畝）畝）51.5118.3197.99189181.6286.6近6年廊坊市土

18、地交易情況表廊坊市土地成交面積，總價及均價自2005年開始逐年遞增，并且增幅較大。廊坊土地市場情況數(shù)據(jù)來源：廊坊統(tǒng)計年鑒偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 27 頁土地成交面積自廊坊房地產(chǎn)市場2005年起步以來，呈逐年上升趨勢，除2009年受經(jīng)濟危機滯后影響成交面積較小外，土地市場平穩(wěn)發(fā)展。據(jù)政府相關(guān)人員介紹，廊坊未來幾年的土地出讓面積將控制在1200-1500畝左右。廊坊市區(qū)2005-2010年的住宅土地成交情況廊坊土地市場情況數(shù)據(jù)來源：廊坊統(tǒng)計年鑒偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 28 頁廊坊市區(qū)2005-2010年的住宅土地成交價格情況2

19、010年各季度廊坊住宅土地市場價格走向圖廊坊住宅土地價格在市場起步后逐年上漲，08年受金融危機影響土地價格呈下降趨勢，09年土地市場供應(yīng)不足，當(dāng)?shù)赝恋貎r格在現(xiàn)階段基本可以通過運作敲定，并無強烈競爭意向，土地招拍掛程序中常見一家舉牌一家拍賣的現(xiàn)象。廊坊土地市場情況數(shù)據(jù)來源：廊坊統(tǒng)計年鑒偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 29 頁區(qū)域面積（畝）單價（萬元/畝）廣陽1177.464297.35安次695.599230.42其他248.553148.98廣陽區(qū)土地成交均價為297.35萬元/畝，高于安次區(qū)29.1%，高于整體市區(qū)均價3.8%。廊坊土地市場情況數(shù)據(jù)來源：廊坊統(tǒng)計年

20、鑒偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 30 頁n2010年，廊坊市區(qū)全年公開拍賣住宅用地成交31宗，總面積約203萬平方米；其中廣陽區(qū)成交約157萬平方米，安次區(qū)成交約46萬平方米； n從分布看，廣陽區(qū)土地交易較為活躍，共成交土地24宗，且集中在廣陽道以北、銀河路以西片區(qū)；n土地成交均價為4318元/平米，其中廣陽區(qū)土地成交均價4385元/平米，安次區(qū)土地成交均價4087元/平米，土地價格低于廣陽區(qū)；n京御幸福房地產(chǎn)開發(fā)公司共競得9塊用地，面積約64萬平方米，與廊坊本地房地產(chǎn)名企榮盛地產(chǎn)形成分庭抗禮之勢；n目前為止大連萬達開發(fā)的萬達廣場和廊坊元辰房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的呈祥

21、紫園已入市銷售，開發(fā)動作較快。廊坊土地市場交易頻繁，后期市場供應(yīng)較為充足，且項目集中在廣陽區(qū)西北部，安次區(qū)南部區(qū)域項目較少廊坊土地市場情況最新土地成交偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 31 頁多條高速連接 、軌道交通規(guī)劃北京廊坊一體化發(fā)展京津冀都市圈 、 環(huán)北京產(chǎn)業(yè)帶廊坊承接京津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 、完善的城市規(guī)劃城市經(jīng)濟與建設(shè)迎來新機遇廊坊未來將承接大量北京、天津的產(chǎn)業(yè)及人口的轉(zhuǎn)移，成為輔助京津冀核心城市發(fā)展的次級城市，迎來廊坊快速發(fā)展的機遇。東南部兩大產(chǎn)業(yè)園承接京津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，東北部承接北京人口轉(zhuǎn)移，萬莊新區(qū)將形成未來城市綜合新區(qū)。區(qū)域價值梳理偉 業(yè) 顧 問 20

22、11 B.A.Consulting.第 32 頁廊坊房地產(chǎn)市場研究偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.房地產(chǎn)總體市場近幾年房地產(chǎn)投資及增長率l近幾年來，廊坊市商品房開發(fā)規(guī)?？焖僭鲩L，商品房銷售市場極為活躍，2006至2007年商品房價格上漲最快，2008年商品房銷售趨于停滯狀態(tài)，009年，由于政策原因等，市場開始回暖，項目投資增長達13.7%。l2010年城鎮(zhèn)人均住房面積30平米，外來人口大量涌入拉動了廊坊房地產(chǎn)市場，因此人均住房面積明顯偏高。數(shù)據(jù)來源：廊坊統(tǒng)計年鑒/廊坊市市五屆人大四次會議政府工作報告)偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 34 頁2

23、006-2010年廊坊市房屋施工面積呈逐年上升趨勢，從環(huán)比來看，2010年呈現(xiàn)峰值態(tài)勢；同時在08年拐點之后，隨著大趨勢的發(fā)展，市場信心不斷增加，竣工面積也一路攀升。但從環(huán)比來看，18.76%的比例反應(yīng)市場出現(xiàn)疲態(tài)，急需“強心針”式項目的注入。房地產(chǎn)總體市場數(shù)據(jù)來源：廊坊統(tǒng)計年鑒偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 35 頁2010年各月成交分析2010年112月市場成交量略有波動，但保持整體上升態(tài)勢，成交價格穩(wěn)步上升，12月份較1月份成交均價漲幅達到了72.9%；2010年全年廊坊房地產(chǎn)市場共銷售131.05萬.房地產(chǎn)總體市場數(shù)據(jù)來源：廊坊統(tǒng)計年鑒偉 業(yè) 顧 問 201

24、0 B.A.Consulting.第 36 頁2006-2010年廊坊市商品住宅成交均價走勢圖 整體來看，市場均價在經(jīng)歷了2007-2008年的平穩(wěn)之后，開始高歌猛進，至2010年達到7200元/m的均價水平。但是值得注意的是市場均價的增速放緩。 房地產(chǎn)總體市場數(shù)據(jù)來源：廊坊統(tǒng)計年鑒偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.q北外環(huán)區(qū)：北外環(huán)區(qū)：距離北京城區(qū)和機場較近，地處外環(huán)，交通便利，售價較高，并被規(guī)劃為廊坊市未來的政治、文化、居住中心。q市中心區(qū)市中心區(qū)：商業(yè)繁華地帶和行政辦公中心。樓盤密集，是廊坊地區(qū)發(fā)展最成熟的地區(qū)。q南外環(huán)南外環(huán)區(qū)區(qū)：距離北京市中心和機場較遠，是廊坊市

25、發(fā)展較晚的地區(qū)，近年來在新興產(chǎn)業(yè)入住本區(qū)等因素的帶動下，本區(qū)域?qū)⒀杆侔l(fā)展。北外環(huán)區(qū)北外環(huán)區(qū)市中心區(qū)市中心區(qū)南外環(huán)南外環(huán)區(qū)區(qū)板塊分布板塊分布在售住宅項目偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 38 頁區(qū)區(qū)域域項目名稱項目名稱建筑面積（平米）建筑面積（平米）產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式北北外外環(huán)環(huán)區(qū)區(qū)第九園蘭亭第九園蘭亭183386花園洋房 、高層板樓書芳苑書芳苑98410小高層華夏鉑宮華夏鉑宮80308 高層壹公館壹公館3000021層板塔結(jié)合東日瑞景東日瑞景260000層、小高層板樓、塔樓多市市中中心心區(qū)區(qū)尚華城尚華城400000高層板樓呈祥紫園呈祥紫園180000高層板樓，高層塔樓豪

26、邸坊豪邸坊156087小高層，高層板樓盛德花園盛德花園500000層板樓曉廊坊小區(qū)曉廊坊小區(qū)230000高層萬達廣場萬達廣場641000高層僑治花園僑治花園128000多層，小高層，高層天域?qū)W府天域?qū)W府122800多層，小高層南南外外環(huán)環(huán)區(qū)區(qū)陽光逸墅陽光逸墅173389多層，高層龍河盛都龍河盛都330000高層宏泰宏泰富仕康城富仕康城400000板樓 多層 小高層 高層項目情況項目情況在售住宅項目數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 39 頁q北外環(huán)區(qū)因為交通區(qū)及位優(yōu)勢吸引了大量的北京客源，住宅品質(zhì)較高，因此售價最高；q市中心區(qū)生活配套齊全，沃爾瑪，明珠等

27、購物場所集中，發(fā)展最為成熟，但高峰時間的堵車現(xiàn)象也正在加??；q南外環(huán)區(qū)發(fā)展較晚，是廊坊市的新興板塊，隨著富士康等10多個高科技項目入?yún)^(qū)建設(shè)，該區(qū)域?qū)⒂嵥侔l(fā)展。 區(qū)位因素和生活配套設(shè)施的完備程度是影響三個區(qū)域住宅產(chǎn)品不同售價的主要因素。區(qū)位因素和生活配套設(shè)施的完備程度是影響三個區(qū)域住宅產(chǎn)品不同售價的主要因素。單價：元/平方米820076006600400050006000700080009000北外環(huán)區(qū)市中心區(qū)南外環(huán)區(qū)均價水平均價價格水平價格水平在售住宅項目偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 40 頁目前北外環(huán)區(qū)主力均價在目前北外環(huán)區(qū)主力均價在8200元元/，市中心區(qū)均價

28、，市中心區(qū)均價7600元元/，南外環(huán)區(qū)均價，南外環(huán)區(qū)均價6600元元/，區(qū)域差距逐漸縮小。，區(qū)域差距逐漸縮小。價格水平價格水平在售住宅項目數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 41 頁廊坊市區(qū)住宅的高總價住宅集中在北外環(huán)區(qū)，低總價住宅集中在南外環(huán)區(qū)，整區(qū)域總價區(qū)間主要在80-110萬之間。在售住宅項目數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 42 頁區(qū)區(qū)域域項目名稱項目名稱一居一居兩居兩居三居三居四居四居40506070809010090100110120130140以以上上100200300以上北北外外環(huán)環(huán)區(qū)區(qū)第九園蘭

29、亭第九園蘭亭書芳苑書芳苑華夏鉑宮華夏鉑宮壹公館壹公館東日瑞景東日瑞景市市中中心心區(qū)區(qū)尚華城尚華城呈祥紫園呈祥紫園豪邸坊豪邸坊盛德花園盛德花園曉廊坊小區(qū)曉廊坊小區(qū)萬達廣場萬達廣場僑治花園僑治花園天域?qū)W府天域?qū)W府南南外外環(huán)環(huán)區(qū)區(qū)陽光逸墅陽光逸墅龍河盛都龍河盛都宏泰宏泰富仕康富仕康城城一居一居兩居兩居三居三居四居及以上四居及以上n目前市場主流戶型面積區(qū)間一居目前市場主流戶型面積區(qū)間一居50-60，兩居，兩居80-100，三居，三居100-130，四居，四居120以上；以上；n區(qū)域間戶型差距不明顯區(qū)域間戶型差距不明顯,市場主要以市場主要以80-130 的兩居，三居為主。的兩居，三居為主。戶型配比戶型配

30、比在售住宅項目數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 43 頁各區(qū)存量各區(qū)存量存量北外環(huán)區(qū)65.1市中心區(qū)235.4南外環(huán)區(qū)90.3合計290.8在售住宅項目數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.2006-2010年廊坊市房地產(chǎn)施工、竣工面積總體呈上升趨勢，2010年房屋竣工面積為126.2萬平米，環(huán)比增長18.76%，預(yù)計廊坊市未來的市場容量會以每年環(huán)比超過20%的速度增長.近年市場供應(yīng)在售住宅項目偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 45 頁年份總量經(jīng)適房商品房廉租房90平米1%配建1.5%配建

31、2011254244964204601713253079420122804554762256818898584876總計5346910440430283603011141670年份總量經(jīng)適房商品房廉租房90平米1%配建1.5配建2011264771539715722505581456243264773971620122920621438093248252816063422920643809總計55683368352504733086306258555683835252011-2012年廊坊市市住房建設(shè)年度計劃（單位：套 ）2009-2012年廊坊市市住房建設(shè)年度計劃（單位：）未來兩年，廊坊市計

32、劃建設(shè)商品房43028套，合計473萬平米，其中小于90平米的商品房36030套，合計306萬平米。未來住宅供應(yīng)量在售住宅項目偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.區(qū)域項目名稱銷售速度（套/月）北外環(huán)區(qū)第九園蘭亭（2010年12月開盤，600套房源開盤售罄）華夏鉑宮月均100套左右壹公館30東日瑞景50-60套市中心區(qū)尚華城（前兩個組團月均銷售100套以上）豪邸坊90曉廊坊小區(qū)100套萬達廣場（首推兩棟樓團購）僑治花園80天域?qū)W府（開盤初期銷售70%）南外環(huán)區(qū)陽光逸墅75龍河盛都120目前廊坊市場在售房源不多，各項目銷售良好，新推樓盤去化速度較快，基本上開盤即售罄。銷售速度在

33、60-80套/月各期在售項目新推房源以高層產(chǎn)品為主，產(chǎn)品類型無太大變化，在售項目2011年供應(yīng)總套數(shù)較少，整體供應(yīng)不足。去化速度在售住宅項目偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 47 頁市場總體去化量預(yù)測廊坊房地產(chǎn)市場今年銷售面積，增長率及未來三年預(yù)測 2007-2009年廊坊全市房地產(chǎn)成交面積逐年上升，2009年全市成交面積達607.7萬平方米； 由2007-2010年的廊坊市場增長率平均得出預(yù)計出未來三年的市場增長率為24.76%，并推算出未來三年的住宅銷售面積，總體呈出平穩(wěn)上漲趨勢。在售住宅項目偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.建筑風(fēng)格建筑風(fēng)格

34、在售住宅項目偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 49 頁目前廊坊在售項目基本都采用地暖，門窗采用斷橋鋁合金，可視對講系統(tǒng)，少數(shù)目前廊坊在售項目基本都采用地暖，門窗采用斷橋鋁合金，可視對講系統(tǒng)，少數(shù)項目引入低碳理念，使用低碳環(huán)保技術(shù)，如項目引入低碳理念，使用低碳環(huán)保技術(shù)，如LED照明及太陽能熱水系統(tǒng)。照明及太陽能熱水系統(tǒng)。設(shè)備設(shè)施設(shè)備設(shè)施在售住宅項目偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.園林打造以水系景觀為主，項目整體注重綠地面積的打造，綠化率基本在園林打造以水系景觀為主，項目整體注重綠地面積的打造，綠化率基本在35%以上，以上，個別項目達到個別項目達到

35、50%以上。以上。園林景觀園林景觀在售住宅項目偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.l各項目配套條件比較完善，多數(shù)項目有自建幼兒園，華夏鉑宮，盛德花園等個別項各項目配套條件比較完善，多數(shù)項目有自建幼兒園，華夏鉑宮，盛德花園等個別項目引入主題會所提升項目檔次；目引入主題會所提升項目檔次；l車位配比均在車位配比均在1 1：1 1以內(nèi)，出于成本方面考慮，多數(shù)項目采用地上、地下停車。以內(nèi)，出于成本方面考慮，多數(shù)項目采用地上、地下停車。配套及車位配套及車位在售住宅項目偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.多數(shù)項目為開發(fā)商自己的物業(yè)公司進行管理，物業(yè)費基本在多數(shù)項目為開

36、發(fā)商自己的物業(yè)公司進行管理，物業(yè)費基本在1.5元元/.月以下，月以下，物業(yè)服務(wù)水平一般，個別公寓項目注重物業(yè)服務(wù)，聘請第一太平戴維斯進行管理。物業(yè)服務(wù)水平一般，個別公寓項目注重物業(yè)服務(wù)，聘請第一太平戴維斯進行管理。物業(yè)管理物業(yè)管理在售住宅項目偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.第 53 頁客戶來源及構(gòu)成置業(yè)類型及目的北外環(huán)區(qū)大多北京客戶選擇在此置業(yè)，整區(qū)域以本地客戶為主，還有少量東北客戶北京客戶以投資為主，本地客戶多以自住和改善住宅為主市中心區(qū)本地客戶為主，有少量的東北客戶可北京客戶市中心區(qū)客戶主要是自住及改善居住條件，兼有部分投資客南外環(huán)區(qū)主要以區(qū)域地源性客戶及廊坊下縣客

37、戶為主客戶以自住和改善居住條件為主客戶特征客戶特征廊坊區(qū)域項目以廊坊本地客戶為主，有少數(shù)北京客戶和東北客戶，大概占廊坊區(qū)域項目以廊坊本地客戶為主，有少數(shù)北京客戶和東北客戶，大概占15-25%；廊坊本地客戶和東北客戶以自住和改善為主，北京客戶主要關(guān)注中小戶型，以投資廊坊本地客戶和東北客戶以自住和改善為主，北京客戶主要關(guān)注中小戶型，以投資為主。客戶年齡以為主?？蛻裟挲g以25-40歲客戶為主，主選總價歲客戶為主，主選總價60-90萬的兩居三居。萬的兩居三居。在售住宅項目數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.偏低收入人群偏低收入人群中等收入人群中等收入人群高收入高收

38、入管道局、管道公司中高層；外企、私企及其他國企高管；私營業(yè)主等； 年收入年收入20萬以上萬以上各公司管理人員；管道局職員；私營小業(yè)主；金融從業(yè)人員；醫(yī)生；教師；政府職能部門公務(wù)員；部分公司職員；物流等服務(wù)性行業(yè)員工等月收入月收入300010000元元公司職員；普通工人；商販等； 月收入月收入3000元以下元以下市場市場主力客群主力客群客戶結(jié)構(gòu)客戶結(jié)構(gòu)在售住宅項目數(shù)據(jù)來源：市場調(diào)查偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.案例選取原則n區(qū)位類似：項目處于北京一小時生活范圍內(nèi)，交通便捷；n地塊條件類似：選取的參考項目容積率與本項目地塊條件相近；n項目品質(zhì)&銷售狀況：孔雀大衛(wèi)城

39、、豪邸坊是目前房地產(chǎn)市場中銷售較好的住宅項目，且品質(zhì)在當(dāng)?shù)叵鄬^高。典型案例分析偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.孔雀大衛(wèi)城開 發(fā) 商： 京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目位置：北京經(jīng)濟管理職業(yè)學(xué)院南側(cè)(玉 泉營上京開高速直達永定河橋南)建筑設(shè)計：翰時國際產(chǎn)品類型： 小高層、高層物業(yè)公司：廊坊市幸?；鶚I(yè)物業(yè)服務(wù)有限公司物 業(yè) 費：1.99元/平方米/月占地面積：46萬平方米 建筑面積：115萬平方米 綠 化 率：30%容 積 率：2.32現(xiàn) 均 價：6500元/平方米基本信息典型案例分析偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.n孔雀大衛(wèi)城前期規(guī)劃分5期建設(shè)，占地約

40、46萬平米，總建筑面積約115萬平米，其中一期規(guī)劃總建筑面積約25.6萬平米，約2530戶，二期規(guī)劃總建筑面積約21.8萬平米，約2000戶整體規(guī)劃孔雀大衛(wèi)城典型案例分析偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.n產(chǎn)品外立面風(fēng)格南加州風(fēng)格，此類風(fēng)格在目前市場中較常見，普遍被客戶所認(rèn)可；n外立面裝修材料為涂料、貼磚，成本較低，顏色以暗黃為主色調(diào)。建筑特點孔雀大衛(wèi)城典型案例分析偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.n南北通透，戶型方正，大面寬起居室。明廚明衛(wèi)，衛(wèi)生間干濕分離；廚房配有功能陽臺；南向臥室配景觀陽臺。n大面寬起居室，配有大景觀陽臺；明廚明衛(wèi)，衛(wèi)生間干濕分

41、離；臥室方正。n南北通透，戶型方正；主臥配有大飄窗，采光充足；三面采光。戶型面積為60-130平米一至三居戶型特點孔雀大衛(wèi)城典型案例分析偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.置業(yè)目的：安家46%，改善10%，投資兼自住23%，投資21% 部分人是幾種置業(yè)目綜合考慮，一些情況下可以相互兼容甚至轉(zhuǎn)換；客戶來源：客群主要來自北京，改善型中固安當(dāng)?shù)厝松远?；收入水平：家庭年收入集中?-10萬之間，投資型客戶經(jīng)濟條件較好；客戶年齡：年輕客戶較多，20-39歲為主要年齡段，自住改善型客戶年齡主要集中在30-49歲；居住向往：有個家，踏實、自豪、歸屬感、溫馨、舒適、安逸、寬松、安靜、減壓、

42、慢節(jié)奏、 方便、環(huán)境好、升值?？蛻籼攸c孔雀大衛(wèi)城典型案例分析偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.u 延續(xù)孔雀城品牌形象，打造剛性需求產(chǎn)品；u 建筑突出南加州風(fēng)格，受市場接受度較高；u 價格是吸引北京客戶的重要因素，其次是交通，開發(fā)商，環(huán)境，區(qū) 域發(fā)展等；u 90平米以下二居最受歡迎，需求率達53%；90平米以上二居需求率 為13%；一居需求率23%；三居需求率為10%。案例借鑒孔雀大衛(wèi)城典型案例分析偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting. 開 發(fā) 商： 榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司 項目位置：廊坊市銀河南路與光明西道交口東南角 產(chǎn)品類型： 高層 物業(yè)公司：榮盛

43、物業(yè) 物 業(yè) 費：1.3元/平方米/月 占地面積：60007平方米 建筑面積：15萬平方米 綠 化 率：30% 容 積 率：2.32 現(xiàn) 均 價：8000-9000元/平方米 總 套 數(shù)：規(guī)劃13棟11-18層板樓和2棟酒店式公 寓，合計1181戶 主力戶型：70平米兩居和90-113平米三居 車位情況：全地下停車，人車分流，1:0.5,只售 租，10-12萬/個典型案例分析基本信息豪邸坊偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.項目規(guī)劃（分兩期開發(fā)）：n 一期為靠項目東側(cè)的6棟樓：2、3、5、7、9、13號樓。2號樓為16層全LOFT，其他為18層板樓，2010年5月首次推盤；

44、n 二期是7棟板樓，2棟酒店式公寓；n 項目中有2000平米底層沿街商業(yè)。產(chǎn)品情況：n 一期2、3、5、7、9、13號6棟樓，2號樓為16層2個單元全LOFT，其他為23個單元的18層板樓，戶型面積以70平米兩居以及90-113平米三居為主，另有部分130平米左右大戶型產(chǎn)品；n 二期是7棟板樓產(chǎn)品設(shè)計與一期一致，14、15號2棟精裝酒店式公寓，共9棟樓。典型案例分析整體規(guī)劃豪邸坊123456798101112131415一期偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.n產(chǎn)品外立面為簡歐風(fēng)格，此類風(fēng)格在目前廊坊市場中較常見，容易被客戶接受；n外立面材質(zhì)為仿磚涂料，控制成本的同時也能體

45、現(xiàn)出貼磚的質(zhì)感，顏色以深黃、米黃相間。典型案例分析建筑特點豪邸坊偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.創(chuàng)新戶型設(shè)計，贈送層高為2.19米的躍層，在不影響容積率的前提下增加產(chǎn)品附加值n70-73平米兩居，戶型方正典雅，功能分區(qū)明確，布局合理，南北通 透。有贈送面積n100-114平米三居，主臥室大轉(zhuǎn)角觀景窗，戶型方正，空間利用合理。典型案例分析戶型特點豪邸坊n90平米兩居，戶型方正，功能分區(qū)明確，南北通透，明廚明衛(wèi)，另贈送48層高為2.19米的躍層，提高產(chǎn)品附加值117-130平米三居，戶型方正典雅，南北通透，主臥室大轉(zhuǎn)角觀景窗，功能分區(qū)明細(xì)。贈送面積偉 業(yè) 顧 問 2010

46、B.A.Consulting.n江南園林風(fēng)格的景觀，以水系為主題，配以觀景亭臺，體現(xiàn)江南風(fēng)情典型案例分析園林景觀豪邸坊偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.n客戶來源：廊坊本地人購買的居多：其中下縣的私營老板以及老城區(qū)政府、機關(guān)單位人員購買占據(jù)很大比例，另有少部分北京客戶來此置業(yè)；n置業(yè)目的：改善型居?。籲客戶關(guān)注點：榮盛開發(fā)公司的品牌和物業(yè)服務(wù)水平；小區(qū)品質(zhì)以及在此購房人的整體素質(zhì)；實用的戶型設(shè)計、贈送的面積和價格的優(yōu)惠政策；規(guī)劃利好帶來的物業(yè)升值空間 。典型案例分析客戶特點豪邸坊偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.n2010年5月底首次開盤，推出項目東

47、南角的13號樓11層4個單元，共計88套，6272.86平方米，開盤前三天即售罄；n2010年6月13日推出一期2、3、5號樓，分別為18層3個單元、16層2個單元LOFT、18層2個單元，共計244套。開盤至今9天時間內(nèi)，已銷售160套左右，占本次推出量的65%。成交均價為7100元/平米；n目前為項目二期，第一次推8、10、11三棟樓，約210套房源，戶型以54平米一居和90平米兩居的loft產(chǎn)品，70平米的兩居、100平米的三居為主，目前處于客戶積累階段，預(yù)計2011年4月份開盤；n目前對外報價為8000-9000元/平米，較去年6月份上漲約1000元/平米。項目銷售情況理想，開發(fā)商在廊

48、坊市場口碑良好，注重品牌營銷典型案例分析銷售情況豪邸坊123456798101112131415偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.u 打造適應(yīng)剛性需求的產(chǎn)品；u 創(chuàng)新戶型設(shè)計，贈送灰色空間，提高產(chǎn)品附加值；u 注重品牌營銷，突出開發(fā)商責(zé)任；u 均好性項目，為本案產(chǎn)品提供了參照標(biāo)準(zhǔn)。案例借鑒典型案例分析豪邸坊偉 業(yè) 顧 問 2010 B.A.Consulting.陽光逸墅開 發(fā) 商：榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司廊坊 分公司項目位置：建設(shè)南路與瑞豐道交口（安次一幼 對面）建筑設(shè)計：翰時國際產(chǎn)品類型：多層、高層物業(yè)公司：榮盛物業(yè)服務(wù)有限公司 物 業(yè) 費：1.3元/平方米/月占地面積：74993.63平方米建筑面積：17