北京土地儲備和一級開發(fā)

1、、北京市土地儲備和一級開發(fā)（一）北京市儲備開發(fā)制度建立2001年，國務院下發(fā)了關于加強國有土地資產管理的通知（國發(fā)200115號文，要求在全國范圍內建立土地有形市場，建立土地收購儲備制度。在此形勢下，2001年，北京市土地整理儲備中心成立。2002年北京市人民政府出臺了關于加強國有土地資產管理建立土地儲備制度的意見（京政發(fā)20024號文，2002.1.31發(fā)），明確了建立土地有形市場，大力推行國有土地使用權招標、拍賣及建立土地收購儲備制度。2002年7月1日實施的招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定（國土資源部令第11號），對招拍掛的范圍、程序等做了詳細約束。2005年，北京市建設用地供應辦法（

2、京政發(fā)20056號）、北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法（京國土市2005540號）等一系列政策的出臺，為土地儲備和一級開發(fā)的具體實施提供了依據。一、北京市土地儲備和一級開發(fā)（二）土地儲備基本概念什么是土地儲備？北京市土地儲備和一級開發(fā)暫行辦法（京國土市2005540號）中所稱土地儲備和一級開發(fā)，是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設用地，并組織實施拆遷和市政基礎設施建設，達到土地供應條件的行為。一、北京市土地一級開發(fā)項目（二）土地儲備開發(fā)范圍1 .新征集體土地用于經營性開發(fā)的；2 .因單位搬遷、解散、撤銷、兼并、破產或其他原因調整出來的原劃撥國有土地，包括原有城市基礎設施改造中調整

3、出來的劃撥用地；3 .依法收回的閑置土地；4 .土地使用權期限已滿，政府依法收回的土地；5 .以出讓方式取得土地使用權后無力繼續(xù)履行出讓合同，又不具備轉讓條件的土地；6 .土地使用者要求政府收回的土地；7 .全區(qū)范圍內無合法使用權的國有土地；8 .其它依法可以收回的國有土地。一、北京市土地一級開發(fā)項目（三）土地儲備開發(fā)組織和原則1 .組織：土地儲備和一級開發(fā)由北京市國土資源局*區(qū)分局負責轄區(qū)范圍內的土地儲備開發(fā)管理工作，并由北京市土地整理儲備中心*區(qū)分中心具體組織實施。2 .原則（1）必須服從城市國民經濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、城市土地利用規(guī)劃的要求；（2）必須符合城市土地儲備和供應計劃

4、的要求；（3）必須堅持政府主導、統(tǒng)一規(guī)劃和市場化運作的原則；（4）必須對項目全過程進行把握和控制，加強批后管理；（5）必須保證形成土地市場的有效供地來源，保證二級開發(fā)的順利實施；（6）必須達到社會、環(huán)境、經濟效益的高度統(tǒng)一。（五）土地一級開發(fā)主要工作內容政府通過下屬的土地儲備機構或者委托具備開發(fā)資質的房地產企業(yè)按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地儲備開發(fā)計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農轉用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設。對存量國有建設用地，土地一級開發(fā)的主要內容是組織拆遷和市政基礎設施建設等；對征用農村集體土地，土地一級開發(fā)的主要內容

5、是征地、拆遷和市政基礎設施建設等。（五）土地一級開發(fā)模式1 .土地儲備機構為主體項目1、市土地儲備中心為主體項目2、區(qū)、縣及重點功能區(qū)分中心為主體項目3、市、區(qū)兩級土地儲備機構聯合實施的項目目前，儲備機構實施的一級開發(fā)在北京市為主流。2 .開發(fā)企業(yè)為主體項目1、458歷史遺留項目（極少，2007年市局發(fā)布關于停止執(zhí)行458號文件加快遺留項目處理有關問題的通知）2、直接授權企業(yè)項目3、招標項目：從近幾年的審核標準把握來看，市國土嚴格控制招標項目，主要授權分中心實施，分中心可再委托或招標實施單位帶資或不帶資具體操作。（六）土地一級開發(fā)的盈利模式1 .儲備中心為主體，企業(yè)不帶資時，僅計取不高于土地儲

6、備開發(fā)成本2%勺管理費。2 .根據關于進一步規(guī)范企業(yè)投資土地一級開發(fā)項目利潤管理的意見（京國土儲201537號，2015.1.23發(fā)文，有效期5年）“已經市政府批準未供應、市政府新批準的企業(yè)投資土地一級開發(fā)項目初始取得立項核準后4年全部達到供應條件（現場和成本均通過驗收）的，利潤率最高為12%;4年內全部達到供應條件的項目每提前1年（不足1年不計）利潤率最多增加1個百分點；4年內未全部達到供應條件的項目，每延期1年（不足1年按1年計算）利潤率至少降低2個百分點，最低不低于8%0”本意見下發(fā)之日起一年內實現供地（招拍掛項目發(fā)布交易公告、劃撥項目取得劃撥決定書、協議出讓項目簽訂土地出讓合同）的，且

7、經政府儲備土地和入市交易土地聯席會議審議通過的企業(yè)為主體土地一級開發(fā)項目（含458歷史遺留項目），全部用于公開配租配售保障性住房和共有產權性質自住型商品房建設的利潤率最高可按15%計取?！狈治觯浩髽I(yè)投資土地一級開發(fā)項目，以4年期限完成，計取12咐1潤為基準，利潤率在8%-15%L間浮動。（以土地儲備開發(fā)成本為基數）3 .優(yōu)化項目審批程序（2）項目納入本市棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治計劃后，區(qū)縣政府通過授權委托、公開招標等多種方式確定項目實施主體，出具項目實確定施主體確認文件；確定項目征收拆遷補償政策、征收拆遷方案、管理費（利潤率）標準；確認項目改造范圍，審核項目改造方案（包括安置房地塊及規(guī)模，資金平衡

8、方案等）；會同金融局加大與金融機構對接的協調服務力度；（3）項目實施主體按照市政府綠色審批通道工作機制，同步辦理規(guī)劃、國土、環(huán)保、交通等部門相關審批手續(xù)。在規(guī)劃意見（對于涉及原址回遷的項3 .優(yōu)化項目審批程序目，需明確安置住房地塊及建設規(guī)模）、建設項目用地預審意見（對于涉及原址回遷的項目，需明確安置房供地方式）等前置條件齊備后，辦理項目立項核準。立項核準后，按程序辦理其他相關審批手續(xù)，并抓緊組織實施。4 .項目完成后，經營性用地入市交易前，需由項目所在地區(qū)縣政府按有關規(guī)定對項目成本進行審核，市國土局、市發(fā)展改革委、市財政局等部門加強業(yè)務指導。5 .對于異地安置的棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目，安置房和

9、棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項目可分別辦理規(guī)劃、國土、環(huán)評、立項等相關手續(xù)。4 .項目管理費（利潤率）計取對于政府組織實施的、改造完成后作為綠地或公益性設施的項目，可參照基本建設財務管理規(guī)定（財建【2002】394號文）確定建設單位管理費計提標準；對于資金平衡難度大，由政府組織實施的項目一級棚戶區(qū)改造異地安置房項目,管理費計提比例按不超過項目總投資的3%ft行控制；對于可以形成一定收益的項目，利潤率可由各區(qū)縣參照37號文自行確定。（二）集體土地棚戶區(qū)改造項目（2015.4.7,京發(fā)改【2015】693號）5 .安置房建設涉及集體土地棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目應盡量采取原址回遷方式進行安置，要嚴格控制安置房

10、供應對象，確保用于棚戶區(qū)改造和環(huán)境整治項目涉及的農（居）民安置。安置房建設用地可通過劃撥、協議出讓（按照“三定三限三結合”程序確定）等方式供應。A.三定a定性：此類定向安置房為普通商品房性質，土地供應采取定向供應原則；b.定向：專為上述各類工程、項目需要征收集體土地特別是征地范圍內涉及農村居民點搬遷的農（居）民安置使用；c.定量：嚴格限定需定向安置的農（居）民的人數、標準和建設規(guī)模，即定向安置房人均建筑面積按不超過50平方米掌握.（B）三限a.限戶型：原則上按照國辦發(fā)200637號文的有關規(guī)定，執(zhí)行90/70”的相關標準；b.限價：此類定向安置房的銷售價格可按：一級開發(fā)成本+建安成本+相關稅費+出讓金（毛地價）+類似經濟適用房建議的合理利潤率（3%）進行核定.防止畸高畸低，體現既照顧和保護被征地拆遷農（居）民的利益，又不會形成對全市商品房市場過大沖擊的原則；c.限交易：（1）此類安置房不予辦理預售許可，嚴格掌握定向、定量的原則；（2）此類定向安置房的產權人今后對所購安置房進行出售、轉讓等市場交易行為比照“兩限普通商品房退出機制”的有關規(guī)定辦理.（C）三結合地拆遷方式相結合；征地、拆遷補償標準及農村產權制地區(qū)拆遷安置用房政策相