物業(yè)設(shè)備維護(hù)與管理

1、1物業(yè)設(shè)備維護(hù)與管理物業(yè)公司維修部培訓(xùn)資料2目錄 一 學(xué)習(xí)目標(biāo) 二 設(shè)施設(shè)備維護(hù)與管理的意義及目標(biāo) 三 物業(yè)設(shè)備維護(hù)與管理的內(nèi)容及要求 四 物業(yè)管理設(shè)備分類(lèi)3學(xué)習(xí)目標(biāo) 1）了解物業(yè)設(shè)備維護(hù)與管理的特點(diǎn)； 2） 熟悉物業(yè)設(shè)備維護(hù)與管理的組織機(jī)構(gòu)及相關(guān)制度及崗位職責(zé)； 3） 深刻理解物業(yè)設(shè)備維護(hù)與管理的基本理念； 4） 掌握物業(yè)設(shè)備維護(hù)與管理的內(nèi)容；4設(shè)施設(shè)備維護(hù)與管理的意義及目標(biāo) 物業(yè)設(shè)備維修 1、零星維修工程； 2、中修工程； 3、大修工程； 4、設(shè)備更新和技術(shù)改造 物業(yè)設(shè)備維護(hù)管理意義及目標(biāo)： A提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量B提高物業(yè)銷(xiāo)售的價(jià)格及租金C有利于保證業(yè)主及使用人的生活安全D有利于提高物業(yè)

2、管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)E提高物業(yè)管理企業(yè)的聲譽(yù)及社會(huì)形象 物業(yè)設(shè)備保養(yǎng) 1、日常養(yǎng)護(hù)保養(yǎng)； 2、一級(jí)保養(yǎng)； 3、二級(jí)保養(yǎng)；5物業(yè)設(shè)備維護(hù)與管理的內(nèi)容及要求 1、前期管理 2、使用管理 3、維修養(yǎng)護(hù)管理 4、經(jīng)濟(jì)管理 5、安全管理 6、增減、更新和改造管理 7、技術(shù)檔案資料管理6物業(yè)設(shè)備分類(lèi)建 筑 設(shè) 備 給水設(shè)備、排水設(shè)備、熱水供應(yīng)設(shè)備、消防設(shè)備、衛(wèi)生與廚房設(shè)備、室內(nèi)供暖、制冷、通風(fēng)設(shè)備電器設(shè)備 供電及照明設(shè)備 弱電設(shè)備 電梯設(shè)備 防雷設(shè)備7第一章 室內(nèi)給水系統(tǒng) 給水設(shè)備概述： 指通過(guò)室外給水系統(tǒng)將水引入建筑物內(nèi)，并在保證滿足用戶對(duì)水質(zhì)、水量、水壓等要求的情況下，把水送到各個(gè)配水點(diǎn)（如住戶室內(nèi)衛(wèi)生

3、間、廚房、水池、消防設(shè)備等） 給水設(shè)備的組成： 引入管、水表、閥門(mén)、水平干管、立管、支管、水龍頭、 衛(wèi)生器具或用水設(shè)備 室內(nèi)給水系統(tǒng)方式： 1、直接給水方式；2、設(shè)有水箱的給水方式；3、設(shè)有蓄水池、水箱和水泵的聯(lián)合給水方式；4、設(shè)有氣壓給水設(shè)備的給水方式；5、分區(qū)分壓給水方式；8設(shè)備的日常維護(hù)消防設(shè)備的日常維護(hù)室內(nèi)給水管道及附件的日常維護(hù)水泵機(jī)組的日常維護(hù)水池、水箱的日常維護(hù)9給水設(shè)備的安全操作程序日常管理及常見(jiàn)故障處理 1、安全操作程序 2、給水系統(tǒng)的日常管理 3、水泵房使用管理 4、二次供水設(shè)施的使用管理10常見(jiàn)故障處理 1、水質(zhì)污染 2、給水龍頭出水量過(guò)小或過(guò)大 3、管道和器具漏水 4、

4、管道凍裂 5、振動(dòng)和噪聲 6、水表記錄不準(zhǔn)確11 排水系統(tǒng)概述： 排水系統(tǒng)是將建筑物的污（廢）水收集，通過(guò)室內(nèi)排水管道排到室外排水管網(wǎng)中，然后排入城市排水管網(wǎng)中。 排水系統(tǒng)的分類(lèi)：A 生活污水排水系統(tǒng) B 雨水排水系統(tǒng) 污水排入市政管道的規(guī)定 室內(nèi)排水系統(tǒng)的組成： 污（廢）水收集器、排水支管、排水橫管、排水立管、排出管、通氣管、清掃口、檢查口及檢查井第二章 室內(nèi)排水系統(tǒng)12室內(nèi)排水系統(tǒng)的運(yùn)行維護(hù)與管理 排水管道及其設(shè)備的日常維護(hù)時(shí)延長(zhǎng)排水管道使用壽命必不可少的工作。排水管道，特別是生活排水管道，由于糞便污水、廚房油垢等極易使管道內(nèi)壁結(jié)上污垢，久不清除，管道內(nèi)徑縮小，流水不暢，易把污物掛住，導(dǎo)致

5、排水系統(tǒng)堵塞。13室內(nèi)排水系統(tǒng)常見(jiàn)故障的處理 1）排水管道和器具漏水 2）排水管道堵塞14第三章 室外給排水系統(tǒng) 室外給水系統(tǒng)取水：保證取得足夠水量和良好質(zhì)量的原水凈水：使水質(zhì)滿足飲用水的水質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)輸配水：將滿足水質(zhì)的水輸送到各用水點(diǎn)，并保證有足夠的水量和水壓。 室外排水系統(tǒng)1）排水體制：分流制排水 合流制排水2）排水系統(tǒng)組成：室內(nèi)污水管道及衛(wèi)生設(shè)備、室外污水管道、污水泵站與壓力管道、污水處理設(shè)備、污水出口設(shè)施15污水處理 1）污水抽升設(shè)備 2）污水局部處理設(shè)施A化糞池 B隔油池 C沉淀池 D降溫池中水處理的流程 雜排水 篩柵 調(diào)節(jié)池 初沉池 二沉池 壓力過(guò)濾 活性炭和臭氧 中水儲(chǔ)水池 中水16

6、室外給排水系統(tǒng)的維護(hù)與管理 對(duì)室外給水和消防給水管道的養(yǎng)護(hù)，要注意埋設(shè)給水管道的地面上部不允許超重對(duì)方物品，不允許放置對(duì)水質(zhì)有嚴(yán)重污染的化學(xué)品等放置對(duì)管道的水管腐蝕和污染。室外給水和消防給水系統(tǒng)的閥門(mén)井、水表井、消火栓井、水泵結(jié)合井等閥體和井室，要定期檢查并做好記錄。閥門(mén)要定期試水，轉(zhuǎn)動(dòng)桿件處要定期加潤(rùn)滑油，并保持開(kāi)關(guān)靈活。 室外排水管道每半年全部檢查一次，水管閥門(mén)完好、無(wú)滲漏，水管通暢無(wú)阻塞，若有阻塞，應(yīng)清除，若管道坡度不正確，應(yīng)重新鋪設(shè)。明暗溝每半年全面檢查一次，溝體應(yīng)完好，蓋板齊全。排水井、雨水井、化糞池每季度全面檢查一次半年對(duì)易銹蝕的污水井井蓋、化糞池井蓋刷一次黑漆防銹，保持污水井井蓋

7、標(biāo)識(shí)清楚，路面井蓋要做防震墊圈17常見(jiàn)故障的處理 1）屋頂水箱溢水或漏水 屋頂水箱溢水識(shí)由于進(jìn)水控制裝置或水泵失靈所致，發(fā)現(xiàn)溢水現(xiàn)象后應(yīng)檢查進(jìn)水浮球閥或液位控制裝置及水泵，看是否處于正常狀態(tài)。引起水箱漏水的原因一是水箱上管道接口發(fā)生問(wèn)題，二是箱體出現(xiàn)裂縫。水箱漏水可以從箱體或地面浸濕的現(xiàn)象中發(fā)現(xiàn)。 2）污水井水位過(guò)高 發(fā)現(xiàn)或接報(bào)污水井水位過(guò)高，應(yīng)立即手動(dòng)開(kāi)啟污水泵抽水，若污水泵故障應(yīng)立刻用備用污水泵抽水，并立刻報(bào)告主管安排維修水泵或控制電路。18第四章 供暖系統(tǒng) 供暖系統(tǒng)的組成：熱源、輸熱管道、散熱設(shè)備 集中供熱系統(tǒng)的換熱站主要設(shè)備：換熱器、循環(huán)泵、分集水器、除污器、補(bǔ)水泵、水箱等19供熱系統(tǒng)

8、的運(yùn)行與維護(hù)管理 熱水供熱系統(tǒng)的試運(yùn)行1）供熱系統(tǒng)的充水2）供熱系統(tǒng)的通熱3）供熱管網(wǎng)的初調(diào)節(jié)4）用戶系統(tǒng)的初調(diào)節(jié)20供熱系統(tǒng)的日常維護(hù)與管理1）勤檢查、勤修理，盡量減少漏水，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理；2）檢查了解各用戶、各房間的用熱情況，進(jìn)行必要的調(diào)節(jié)，保證安全、經(jīng)濟(jì)、合理地供暖；3）注意檢查電機(jī)、水泵等動(dòng)力設(shè)備運(yùn)行是否正常，發(fā)生故障及時(shí)排除、修理；4）對(duì)各種熱工儀表（如壓力表、溫度計(jì)、水位表、流量計(jì)等）要經(jīng)常核對(duì)、檢查、沖洗；5）系統(tǒng)中的分（集）水器、減壓閥、排水放氣裝置、各種閥門(mén)、除污器及安全裝置等要及時(shí)檢修，保證正常工作；6）防止超高壓、超高溫運(yùn)行，以免破壞設(shè)備，造成事故；7）當(dāng)運(yùn)行中發(fā)生突然

9、停電、停泵事故，要密切觀察管路情況，避免回流等異常情況；8）在運(yùn)行中如有需要局部停止供暖進(jìn)行檢修時(shí)，應(yīng)將水放盡，防止發(fā)生凍結(jié)事故；9）供暖結(jié)束、系統(tǒng)停止運(yùn)行后，一般應(yīng)進(jìn)行一次全面的檢修。檢修后熱水供暖系統(tǒng)要注水進(jìn)行濕保養(yǎng)，防止管道和設(shè)備氧化腐蝕。室外地溝內(nèi)不允許存水，非供暖期間，晴天時(shí)將檢查井蓋板打開(kāi)讓空氣流通，以降低溝內(nèi)空氣濕度，防止管道支架及保溫層的銹蝕和損壞；10）供暖系統(tǒng)每年運(yùn)行前，需檢查所有供暖管道和散熱設(shè)備，清洗內(nèi)部污垢及外表積塵；21供熱系統(tǒng)產(chǎn)生不熱的原因 1）外部管網(wǎng)的缺陷引起用戶系統(tǒng)的不熱 2）用戶系統(tǒng)空氣滯留引起的不熱 3）管道或散熱器堵塞引起的不熱 4）安裝不當(dāng)引起的不熱

10、(管道連接不當(dāng)、閥門(mén)安裝不當(dāng)） 5）操作不當(dāng)引起的不熱（在系統(tǒng)開(kāi)始運(yùn)行時(shí)，充水過(guò)快或充水不足都會(huì)造成系統(tǒng)的不熱，因此在操作時(shí)要慢慢的充水，使空氣來(lái)得及排出）22第五章 空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng) 空調(diào)的基本功能（加熱或降溫，能夠調(diào)節(jié)空氣溫度；加濕或減濕，能夠調(diào)節(jié)空氣是濕度；能夠使空調(diào)具有一定的流動(dòng)速度） 空調(diào)的原理（空氣調(diào)節(jié)的原理就是采取適當(dāng)?shù)姆椒ǖ窒捎谑覂?nèi)外干擾造成的影響，從而使空氣環(huán)境得到有效控制，保持人們需要的溫度、濕度和其他狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)） 家用中央空調(diào)組成（1、壓縮機(jī) 2、冷凝器 3、蒸發(fā)器 4、冷熱源） （壓縮機(jī)、水泵、板換器、四通閥、水流開(kāi)關(guān)、風(fēng)機(jī)盤(pán)管、主控制器、風(fēng)口控制器、過(guò)濾裝置)23家用中央

11、空調(diào)維護(hù)與管理 機(jī)組自身的維護(hù)（壓縮機(jī)、除霜功能、四通閥、壓力開(kāi)關(guān)等） 室內(nèi)風(fēng)機(jī)的維護(hù)（清洗過(guò)濾器、清洗回風(fēng)口、滴水盤(pán)、管道和閥門(mén)）24家用中央空調(diào)常見(jiàn)故障的排除 約克常見(jiàn)故障：E1 低壓E2 房間濕度感溫頭報(bào)警E3 高壓相序系統(tǒng)不制冷(制熱)報(bào)警E4 室外盤(pán)管感溫頭報(bào)警E5 室內(nèi)盤(pán)管感溫頭報(bào)警E6 通訊錯(cuò)誤 麥克維爾常見(jiàn)故障：E1 ：壓縮機(jī)電流過(guò)大 壓縮機(jī)過(guò)熱、排氣溫度高、模塊保護(hù)，應(yīng)檢查過(guò)載保護(hù)器有無(wú)斷開(kāi)及壓縮機(jī)感溫包是否短路。 E2 ：室內(nèi)蒸發(fā)器防凍保護(hù)。 E3 ：室內(nèi)溫度感溫頭短路或開(kāi)路。 E4 ：室內(nèi)蒸發(fā)器管溫感溫頭短路或開(kāi)路。 E5 ：室內(nèi)外通信故障。 25第六章 供配電系統(tǒng) 發(fā)電

12、廠發(fā)出的電能先進(jìn)入升壓變電站，把電壓升高后再輸往各用電地區(qū)。在用電地區(qū)經(jīng)降壓變壓站將電壓降低為10KV的配電電壓，分配到居民生活區(qū)，在由配電變壓器將電壓降為380/220V給用戶的低電壓設(shè)備供電 從升壓變電站到降壓變電站的所有電力線路和電力設(shè)備的組合成為電力網(wǎng)，因此，電力網(wǎng)是聯(lián)系發(fā)電廠和電能用戶的中間環(huán)節(jié) 由發(fā)電廠、電力網(wǎng)及電能用戶所組成的發(fā)電、輸電、變電、配電和用電的整體叫做電力系統(tǒng)26電力負(fù)荷的分級(jí)及對(duì)供電電源的要求 電力負(fù)荷的分級(jí)1、一級(jí)負(fù)荷2、二級(jí)負(fù)荷3、三級(jí)負(fù)荷 各級(jí)負(fù)荷對(duì)供電電源的要求1、一級(jí)負(fù)荷對(duì)供電電源的要求2、二級(jí)負(fù)荷對(duì)供電電源的要求3、三級(jí)負(fù)荷對(duì)供電電源的要求27電氣照明

13、常用電光源：白熾燈、碘鎢燈、熒光燈、高壓汞燈、高壓鈉燈 常用燈具：吸頂燈、嵌入頂棚燈、懸掛燈、壁燈、臺(tái)燈和立燈 電氣照明的種類(lèi)1、一般照明2、局部照明3、混合照明28過(guò)電壓與防雷 內(nèi)部過(guò)電壓內(nèi)部過(guò)電壓是由電力系統(tǒng)內(nèi)部電磁能量的轉(zhuǎn)化或傳遞所引起的電壓升高一般內(nèi)部電壓不會(huì)超過(guò)系統(tǒng)正常運(yùn)行時(shí)額定電壓的3倍至3.5倍一般可以依靠絕緣配合而得到解決 雷電過(guò)電壓1、直擊雷過(guò)電壓2、感應(yīng)過(guò)電壓3、雷電波侵入 防雷裝置1、接閃器：避雷針、避雷線、避雷帶和避雷網(wǎng)2、避雷器29供電系統(tǒng)的運(yùn)行與維護(hù) 1、配電室運(yùn)行與維護(hù)的主要內(nèi)容 2、配電室送電、停電操作及操作票制度 3、配電室運(yùn)行與維護(hù)的基本制度 4、架空線路的

14、維護(hù) 5、電纜線路的維護(hù)30第七章 弱電系統(tǒng) 1、電話系統(tǒng) 2、有線電視系統(tǒng) 3、寬帶 4、公共廣播31第八章 物業(yè)提升設(shè)備 電梯的分類(lèi)（客梯、貨梯;高速、低速） 電梯的基本機(jī)構(gòu)（1、曳引系統(tǒng)2、導(dǎo)向系統(tǒng)3、轎廂4、門(mén)系統(tǒng)5、重量平衡系統(tǒng)6、安全保護(hù)系統(tǒng)7、附屬設(shè)備） 電梯的驅(qū)動(dòng)（變頻變壓驅(qū)動(dòng)電梯的電力系統(tǒng)主要有交流變級(jí)調(diào)速系統(tǒng)（雙速）、交流變壓調(diào)速系統(tǒng)、變頻變壓調(diào)速系統(tǒng)、直流驅(qū)動(dòng)系統(tǒng)以及最新推出的直接力矩控制變頻變壓調(diào)速系統(tǒng)等 ）32電梯的運(yùn)行管理 電梯的管理和維修保養(yǎng)1、電梯的日常管理制度2、電梯的管理內(nèi)容3、電梯機(jī)房的管理33電梯出現(xiàn)異常情況的處置 1、發(fā)生火災(zāi)的處置 2、電梯濕水的處置

15、 3、電梯困人的處置34第九章 電視監(jiān)控系統(tǒng) 基本結(jié)構(gòu) 控制部分?jǐn)z像部分 傳輸部分 顯示與記錄部分 主要設(shè)備攝像機(jī)、云臺(tái)、防護(hù)罩、顯示設(shè)備、記錄設(shè)備、控制臺(tái)35信號(hào)傳輸方式 1、電視信號(hào)，從系統(tǒng)前端的攝像機(jī)向電視監(jiān)控系統(tǒng)的控制臺(tái)傳輸信號(hào) 2、控制信號(hào)，從控制中心的控制臺(tái)傳向前端的受控對(duì)象。 電話線路傳輸時(shí)最普遍的方式 1、雙絞線傳輸方式 2、同軸電纜傳輸方式 3、光纖傳輸方式 4、無(wú)線傳輸方式 5、 數(shù)字傳輸方式36可視對(duì)講系統(tǒng) 直接按鍵式的樓宇可視對(duì)講系統(tǒng) 數(shù)字編碼式樓宇可視對(duì)講系統(tǒng) 管理中心控制器 基本組成（中心控制器、梯口機(jī)、隔離器、用戶分機(jī)、電源、電動(dòng)鎖等）37監(jiān)控系統(tǒng)常見(jiàn)的故障及解決

16、方法 由設(shè)備和部件引起的故障及解決方法1、電源不正確引發(fā)的設(shè)備故障2、電路故障3、設(shè)備或部件本身的質(zhì)量問(wèn)題4、設(shè)備（或部件）與設(shè)備（或部件）之間的連接不正確產(chǎn)生的問(wèn)題 傳輸系統(tǒng)出現(xiàn)故障的分析與解決方法1、由于地環(huán)路或電源性能不良引起的干擾2、監(jiān)視器上出現(xiàn)木紋的干擾3、由于視頻線的芯線與屏蔽網(wǎng)短路、斷路造成的故障4、由于傳輸線特性阻抗不匹配引起的故障5、由于傳輸線引入的空間輻射干擾 其他故障1、云臺(tái)的故障2、距離遠(yuǎn)時(shí)，操作鍵盤(pán)無(wú)法通過(guò)解碼器對(duì)攝像機(jī)和云臺(tái)進(jìn)行遙控3、監(jiān)視器圖像對(duì)比度小，圖像淡4、圖像清晰度不高，細(xì)節(jié)部分丟失，嚴(yán)重時(shí)會(huì)出現(xiàn)彩色信號(hào)丟失或色飽和度過(guò)小5、色調(diào)失真6、操作鍵盤(pán)失靈7、主

17、機(jī)對(duì)圖像的切換不干凈38 組成： 1、觸發(fā)器件（火災(zāi)探測(cè)器、手動(dòng)火災(zāi)報(bào)警按鈕） 2、火災(zāi)報(bào)警裝置（用來(lái)接收、顯示和傳遞火災(zāi)報(bào)警信號(hào)，并能對(duì)消防設(shè)備發(fā)出控制信號(hào)） 3、火災(zāi)應(yīng)急廣播 4、消防控制設(shè)備（防煙、排煙、防火卷簾、電梯迫降、噴淋、消火栓、緊急疏散等） 5、消防專(zhuān)用電源（主電源為消防電源，備用電源可采用蓄電池）第十章 消防系統(tǒng)39火災(zāi)探測(cè)器 1、感煙火災(zāi)探測(cè)器 2、感溫火災(zāi)探測(cè)器 3、感光火災(zāi)探測(cè)器 4、氣體火災(zāi)探測(cè)器 5、復(fù)合火災(zāi)探測(cè)器40火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警控制器 主機(jī)部分1、火災(zāi)聲光報(bào)警功能2、聲光報(bào)警消聲功能3、故障自動(dòng)報(bào)警功能4、火警優(yōu)先功能5、自動(dòng)消防設(shè)備聯(lián)動(dòng)控制 執(zhí)行機(jī)構(gòu)狀態(tài)監(jiān)視功能6、自檢功能7、計(jì)時(shí)、記錄等輔助功能 電源部分1、主電源、備用電源的自動(dòng)切換功能2、為探測(cè)器回路供電功能3、電源故障檢測(cè)和工作狀態(tài)指示功能41火災(zāi)報(bào)警控制器的分類(lèi) 按用途：區(qū)域火災(zāi)報(bào)警控制器、集中火災(zāi)報(bào)警控制器、通用火災(zāi)報(bào)警控制器； 按結(jié)構(gòu)形式：壁掛式火災(zāi)報(bào)警控制器、臺(tái)式火災(zāi)報(bào)警控制器、柜式火災(zāi)報(bào)警控制器； 按系統(tǒng)