2020年房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》題

1、XX房地產(chǎn)估價(jià)師房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析精選題光有奮斗精神是不夠的，還需要腳踏實(shí)地一步一步地去做。要先分析自己的現(xiàn)狀， 分析自己現(xiàn)在處于什么位置， 到底具備什么樣的能力，這也是一種科學(xué)精神。你給自己定了目標(biāo)，你還要知道怎么樣去一步一步地實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。 從某種意義上說， 樹立具體目標(biāo)和腳踏實(shí)地地去做同等重要。那么，下面了 xx 房地產(chǎn)估價(jià)師考試房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析精選模擬題。黃某于 xx 年購置了一套底層三室一廳的商品住宅， xx 年改作餐館，并補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了產(chǎn)權(quán)證變更手續(xù)。 xx 年黃某為轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)， 要求評(píng)估其現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值。 因當(dāng)?shù)責(zé)o類似餐館的可比實(shí)例， 故估價(jià)人員首先采用了收

2、益法估價(jià)（ 估價(jià)依據(jù)正確 ） ， 估值 40 萬元。本文考試大網(wǎng)。然后，再將該估價(jià)對(duì)象視為住宅采用了市場(chǎng)法估價(jià)，估值50萬元。由此確定最終估價(jià)結(jié)論為（40+50） +2=45（萬元） 。請(qǐng)問：這樣確定估價(jià)結(jié)論是否正確?為什么?標(biāo)準(zhǔn)答案：這樣確定估價(jià)結(jié)論不正確。因?yàn)椋?. 將估價(jià)對(duì)象視為住宅進(jìn)行估價(jià)違背了“合法原則”。因?yàn)樵诠纼r(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)對(duì)象的合法用途不再是住宅而是商業(yè)用途。 若僅按最高最佳使用原則考慮， 對(duì)估價(jià)對(duì)象似應(yīng)按住宅用途估價(jià)（ 因?yàn)?50 萬元大于 40 萬元 ） ， 但最高最佳使用原則應(yīng)用的前提條件是一定要遵循合法原則， 估價(jià)對(duì)象的合法用途是商業(yè)， 因此應(yīng)以收益法計(jì)算的價(jià)格為其合法價(jià)格

3、。2. 將估價(jià)對(duì)象按兩種不同用途進(jìn)行估價(jià)，并對(duì)結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均的做法是錯(cuò)誤的， 因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象在特定估價(jià)目的下只能有一種法定用途。甲公司 xx 年通過有償出讓方式（ 拍賣 ） 取得某地塊的土地使用權(quán)，土地用途為高檔住宅，樓面地價(jià)為3500元/ itf,甲公司擬分兩期建設(shè) 50 棟別墅。當(dāng)?shù)谝黄?20 棟于 xx 年竣工時(shí)，因債務(wù)糾紛，被法院裁定強(qiáng)制拍賣還債。 拍賣行委托乙房地產(chǎn)估價(jià)公司評(píng)估出拍賣底價(jià)為3900元/ M。拍賣行據(jù)此進(jìn)行了拍賣，成功賣出了8棟，平均成交價(jià)格為4000元/ nf,其余12棟流拍。當(dāng)xx年第二期30棟竣工后， 建成的別墅以6100元/ itf一售而空。甲公司因此指責(zé)乙房地

4、產(chǎn)估價(jià)公 司于 xx 年評(píng)出的拍賣評(píng)估底價(jià)太低，而且當(dāng)時(shí)別墅的拍賣底價(jià)竟然只比xx年的樓面地價(jià)高400元/itf,遠(yuǎn)低于其當(dāng)時(shí)投入的建設(shè)成本， 很不合理。而乙評(píng)估公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論是合理準(zhǔn)確的。請(qǐng)問： 乙評(píng)估公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有哪些標(biāo)準(zhǔn)答案：乙評(píng)估公司堅(jiān)持當(dāng)時(shí)的估價(jià)結(jié)論合理準(zhǔn)確的理由有1. 拍賣時(shí)的時(shí)點(diǎn)與第二期工程竣工時(shí)點(diǎn)相距兩年左右，房地產(chǎn) 市場(chǎng)情況已發(fā)生了變化。2. 為還債而強(qiáng)制拍賣的成交價(jià)格一般都會(huì)低于正常市場(chǎng)交易價(jià) 格。 3. 拍賣時(shí)只賣出了 20 棟中的 8 棟，說明在當(dāng)時(shí)的拍賣成交價(jià)格水平上，市場(chǎng)的需求并不旺盛，需求不足也會(huì)導(dǎo)致成交價(jià)格較低。4 . 整個(gè)別墅區(qū)

5、在一期工程竣工與二期竣工時(shí)的整體小區(qū)環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、配套設(shè)施建設(shè)方面不可同日而語。5 .xx 年取得土地時(shí)的土地市場(chǎng)狀況與xx 年拍賣別墅時(shí)不同，xx 年的拍賣地價(jià)與xx 年拍賣別墅的地價(jià)不具可比性，更不能與xx年拍賣別墅的拍賣底價(jià)相提并論。甲公司欲抵押貸款，委托某估價(jià)公司對(duì)其擁有的某酒店進(jìn)行估價(jià)。該酒店共8層，每層建筑面積2000 m2,其中1層有600 m2為酒店大堂，900 itf出租用于餐廳和咖啡廳，1層其他面積為酒店配套設(shè)施 ; 其余各層為酒店客房、 會(huì)議室和自用辦公室。 該酒店共有客房 280間，每間建筑面積40 itf;會(huì)議室5間，建筑面積共500 itf;自用辦公室3間

6、，建筑面積共300 nf。該估價(jià)公司了解到該地段同檔次酒店1層餐飲用途房地產(chǎn)的正常市場(chǎng)價(jià)格為建筑面積20000元/itf,同檔次辦公樓的正常市場(chǎng)價(jià)格為建筑面積10000元/ m2;當(dāng)?shù)赝瑱n次酒店每間客房每天的平均房?jī)r(jià)為 250 元， 年平均入住率為60%;本文考試大。該酒店正常經(jīng)營平均每月總費(fèi)用占客房每月總收入的40%;會(huì)議室的租金平均每間每日 1000元，平均每間每月出租20天; 當(dāng)?shù)鼐频觐惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為10%，該酒店剩余使用年限30 年。下面為該估價(jià)公司估價(jià)技術(shù)報(bào)告的部分內(nèi)容，請(qǐng)指出錯(cuò)誤并改正：1 層餐廳和咖啡廳價(jià)格=20000X 900=18000000（元）=1800萬元 酒店客房年總收益=250X 280X 365X （1-6%）=10220000（元）=1022 萬 元酒店會(huì)議室年總收益=1000X 20X 12=240000（元）=24（萬元）酒店年總費(fèi)用=1022X 40%=409仔元）酒店客房及會(huì)議室年凈收益=1022+24-409=637（萬元 ）酒店客房及會(huì)議室價(jià)格二637/10%X 1-1/（1 + 10%）30=6007（萬 元）酒店辦公室價(jià)格二300X 10000=3000000（元尸300（萬元）該酒店總價(jià)格=1800+6007+300=8107（萬元 ）標(biāo)準(zhǔn)答案：1. 酒店客房年總收益=250X 280X365X60%=1533仔元）。2.