實(shí)施方案設(shè)計(jì)管理作業(yè)指引

1、管理體系文件實(shí)施方案設(shè)計(jì)管理作業(yè)指引密級(jí)：發(fā)放編號(hào):編制：審核：批準(zhǔn)：版本修訂記錄序號(hào)修訂日期修訂內(nèi)容修訂人版本備注1. 范圍公司項(xiàng)目設(shè)計(jì)流程中實(shí)施方案階段的設(shè)計(jì)管理。2. 控制目標(biāo)為規(guī)范公司項(xiàng)目設(shè)計(jì)實(shí)施方案階段的操作流程，加強(qiáng)對(duì)此階段各環(huán)節(jié)的監(jiān)控，達(dá)到確保設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度和控制成本的目的。3. 術(shù)語和定義實(shí)施方案階段：指規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、單體建筑方案設(shè)計(jì)、初步（擴(kuò)初）設(shè)計(jì)階段。4. 職責(zé)4.1 研創(chuàng)中心/設(shè)計(jì)部1）根據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)工作的總體計(jì)劃和實(shí)施方案階段的設(shè)計(jì)流程控制設(shè)計(jì)質(zhì)量和進(jìn)度；2）編寫各階段【XX設(shè)計(jì)任務(wù)書】和【規(guī)劃方案招標(biāo)書】；3）組織重要節(jié)點(diǎn)的內(nèi)部評(píng)審和外部評(píng)審；4）提交政府部門對(duì)項(xiàng)目報(bào)

2、建圖的審批意見書，協(xié)助辦理【建設(shè)用地規(guī)劃許可證】等工作4.2 營(yíng)銷管理中心/銷售部1）提交經(jīng)確認(rèn)的【產(chǎn)品建議書】；2）參加方案討論，及時(shí)反饋信息；配合完成實(shí)施階段的方案設(shè)計(jì)評(píng)審確認(rèn)工作。4.3 工程部/項(xiàng)目分公司1）參與實(shí)施各階段的方案討論及成果評(píng)審；配合設(shè)計(jì)部提交相關(guān)資料。2）提交【地質(zhì)勘測(cè)報(bào)告】及水文資料；提交有效的設(shè)計(jì)方案；3）提出雨水、污水、供水、供電、煤氣、電信、有線、人防等配套資料（在區(qū)域公司未成立前由投資發(fā)展中心項(xiàng)目拓展部提供）4.4 成本合約中心1）提出設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的建議，完成實(shí)施各階段的成本測(cè)算。4.5 商業(yè)顧問/前期顧問1）參與方案設(shè)計(jì)和初步設(shè)計(jì)階段的評(píng)審，提出相關(guān)專業(yè)

3、意見。4.6 區(qū)域總裁1）審核實(shí)施階段的方案設(shè)計(jì)成果。4.7 研創(chuàng)中心副總裁1）審核實(shí)施各階段的方案設(shè)計(jì)成果4.8 專業(yè)方案審批小組1/81）審批實(shí)施各階段的方案設(shè)計(jì)成果5. 管理作業(yè)指引5.1 規(guī)劃招投標(biāo)階段5.1.1. 資料準(zhǔn)備1）設(shè)計(jì)部技術(shù)負(fù)責(zé)人提出相關(guān)規(guī)劃條件資料要求，各業(yè)務(wù)部門配合收集提供（報(bào)批報(bào)建專員提交【建設(shè)用地規(guī)劃許可證】，銷售部提交【項(xiàng)目產(chǎn)品建議書】和設(shè)計(jì)需求，等等）。2）設(shè)計(jì)部技術(shù)負(fù)責(zé)人準(zhǔn)備設(shè)計(jì)前期階段成果【項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書】。3）銷售部配合物業(yè)公司根據(jù)概念設(shè)計(jì)方案進(jìn)一步確定物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式，并確定物業(yè)管理用房性質(zhì)、面積及其所需的片區(qū)位置，完成【物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理建議書】。5.1.

4、2. 技術(shù)負(fù)責(zé)人根據(jù)資料編制【設(shè)計(jì)任務(wù)書一規(guī)劃方案】，交設(shè)計(jì)副總審核和區(qū)域總裁審批。5.1.3. 技術(shù)負(fù)責(zé)人編制【設(shè)計(jì)招標(biāo)書】，根據(jù)【設(shè)計(jì)供方管理作業(yè)指引】選擇確定設(shè)計(jì)單位。5.1.4. 技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)組織規(guī)劃方案設(shè)計(jì)中期交流討論，形成會(huì)議紀(jì)要。5.1.5. 方案回標(biāo)：設(shè)計(jì)單位按【設(shè)計(jì)任務(wù)書一規(guī)劃方案】要求的時(shí)間、成果標(biāo)準(zhǔn)提交設(shè)計(jì)資料，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的設(shè)計(jì)圖紙目錄。規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙目錄表分類序號(hào)圖紙名稱比例低、多層項(xiàng)目高層項(xiàng)目備注總圖1總平囿圖1:5001:10002分析圖日照分析圖1:5001:10003公共服務(wù)設(shè)施布置分析圖1:5001:10004交通分析圖1:5001:10005景觀結(jié)構(gòu)分析圖

5、1:5001:10006物業(yè)管理模式分析圖1:5001:10007詳圖各道路斷面圖1:200O8其他工作模型1:10009土方平衡圖1:5001:1000OO10道路及豎向設(shè)計(jì)圖1:5001:1000OO11彩色總平囿圖1:50012總體剖面圖1:5001:1000OO13若小典型建筑的人視點(diǎn)透視圖14總體鳥瞰圖組團(tuán)15分析圖典型組團(tuán)管理示意圖1:2001:400O2/8與管理16典型組團(tuán)交通分析圖O17其他效果圖低、多層住宅單兀/Wj層住宅單體18高層住宅單體地卜及裙房各層平面圖1:2001:40019標(biāo)準(zhǔn)層平囿圖20立囿圖21剖囿圖26效果圖主要公共建筑27各層平囿圖1:2001:400包

6、括獨(dú)立商業(yè)建筑、會(huì)所、幼兒園或字校28立囿圖29剖囿圖30效果圖備注1）表中表示必須完成的圖紙，表示可選擇完成的圖紙。2）除上表所列的圖紙項(xiàng)目外，可根據(jù)項(xiàng)目情況要求設(shè)計(jì)單位完成其他圖紙。5.1.6. 公司內(nèi)審1）研創(chuàng)中心/設(shè)計(jì)部技術(shù)負(fù)責(zé)人及時(shí)核對(duì)設(shè)計(jì)方案的綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、并組織公司內(nèi)部人員按【設(shè)計(jì)評(píng)審管理作業(yè)指引】對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評(píng)審，形成初步意見，并填寫【設(shè)計(jì)評(píng)審表】2）各專業(yè)或部門在參加評(píng)審時(shí)，可以遵循以下規(guī)則：評(píng)審角色評(píng)審角度和側(cè)重點(diǎn)（其他內(nèi)容詳見【設(shè)計(jì)評(píng)審管理作業(yè)指引】）銷售部銷售方式經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)銷售部/物業(yè)公司檔次和客戶對(duì)象需求安防分級(jí)管理要求成本合約中心主要從成本角度評(píng)審設(shè)計(jì)方案商

7、業(yè)顧問/銷售部商業(yè)物業(yè)特點(diǎn)及主力店商戶要求合理性、可行性、經(jīng)濟(jì)性工程部項(xiàng)目開發(fā)周期及分期開發(fā)公司領(lǐng)導(dǎo)管理目標(biāo)/財(cái)務(wù)/投資效益等全面角度投資發(fā)展中心財(cái)務(wù)/投資效益等全面角度3）資料準(zhǔn)備：方案文本、規(guī)劃模型、電腦演示稿。5.1.7. 外部專家評(píng)審（有必要時(shí)）1） 研創(chuàng)中心副總裁確定參加評(píng)審的專家名單；2） 研創(chuàng)中心技術(shù)負(fù)責(zé)人組織外部專家評(píng)審會(huì)，形成對(duì)各方案的意見;3/83） 規(guī)劃方案評(píng)審會(huì)的內(nèi)容由技術(shù)負(fù)責(zé)人匯總成【評(píng)審會(huì)議紀(jì)要】。5.1.8. 研創(chuàng)中心技術(shù)負(fù)責(zé)人根據(jù)公司內(nèi)審及外部專家評(píng)審結(jié)果初步確定中標(biāo)方案，填寫【中標(biāo)通知書】提交研創(chuàng)中心副總裁審核，報(bào)招采審批小組批準(zhǔn)后選定中標(biāo)單位。5.1.9.

8、研創(chuàng)中心根據(jù)【合同管理制度】完成與中標(biāo)單位的合同簽署工作，擬寫【設(shè)計(jì)合同補(bǔ)充協(xié)議】?jī)?nèi)容應(yīng)包括：1） 正文2） 附件一【本項(xiàng)目主要設(shè)計(jì)人員名單】3） 附件二【本項(xiàng)目設(shè)計(jì)進(jìn)度及階段成果要求】4） 附件三【本項(xiàng)目設(shè)計(jì)指導(dǎo)書】5.2 方案調(diào)整優(yōu)化和確認(rèn)階段5.2.1. 規(guī)劃方案的調(diào)整和確認(rèn)1） 根據(jù)【評(píng)審會(huì)議紀(jì)要】，技術(shù)負(fù)責(zé)人整理出下一步設(shè)計(jì)修改建議，編寫【設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)聯(lián)系單】交設(shè)計(jì)單位對(duì)中標(biāo)方案進(jìn)行調(diào)整。2） 規(guī)劃調(diào)整方案公司內(nèi)部評(píng)審a）資料準(zhǔn)備：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析表、方案文本、規(guī)劃模型、電腦演示稿（PPT稿）。b）成本合約中心提交本階段【綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】。c）技術(shù)負(fù)責(zé)人組織【設(shè)計(jì)評(píng)審管理作業(yè)指引】所述

9、相關(guān)部門等進(jìn)行內(nèi)審，形成初步意見,并填寫【設(shè)計(jì)評(píng)審表】。5.2.2. 研創(chuàng)中心技術(shù)負(fù)責(zé)人將調(diào)整后的規(guī)劃設(shè)計(jì)成果及相應(yīng)的評(píng)審結(jié)果上報(bào)，經(jīng)研創(chuàng)中心副總裁、區(qū)域總裁審核確認(rèn)后，報(bào)專業(yè)方案審批小組批準(zhǔn)。5.2.3. 信息輸出1）規(guī)劃設(shè)計(jì)成果由設(shè)計(jì)部技術(shù)負(fù)責(zé)人提交并配合報(bào)批報(bào)建專員向政府部門進(jìn)行規(guī)劃方案申報(bào)，并取得批復(fù)文件，具體參見【報(bào)批報(bào)建流程】。2）如是商業(yè)項(xiàng)目，規(guī)劃方案設(shè)計(jì)成果一般需要銷售部及時(shí)組織設(shè)計(jì)部與主力店商戶進(jìn)行溝通確認(rèn)，獲得其書面認(rèn)可，如需要調(diào)整參照商業(yè)運(yùn)營(yíng)的有關(guān)文件執(zhí)行。5.3 建筑單體方案設(shè)計(jì)階段5.3.1. 資料準(zhǔn)備1）銷售部提交經(jīng)確認(rèn)的【項(xiàng)目產(chǎn)品建議書（深化）】；2）工程部提交設(shè)

10、計(jì)需求和深化產(chǎn)品建議書，商業(yè)項(xiàng)目由銷售部提交主力店設(shè)計(jì)需求和深化產(chǎn)品建議書【項(xiàng)目產(chǎn)品建議書（深化）】；3）成本合約中心提交建筑單體方案階段的成本控制建議；4）經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)調(diào)整成果方案。4/85）初步勘察報(bào)告。5.3.2. 技術(shù)負(fù)責(zé)人收集相關(guān)資料，編制【設(shè)計(jì)任務(wù)書一建筑方案設(shè)計(jì)】，報(bào)研創(chuàng)中心副總裁審核和專業(yè)方案審批小組批準(zhǔn)。5.3.3. 研創(chuàng)中心技術(shù)負(fù)責(zé)人向設(shè)計(jì)單位提供設(shè)計(jì)相關(guān)資料，設(shè)計(jì)單位按【設(shè)計(jì)任務(wù)書一建筑方案設(shè)計(jì)】要求的時(shí)間、成果標(biāo)準(zhǔn)提交設(shè)計(jì)資料，此階段的設(shè)計(jì)成果圖紙包含以下要求；單體建筑方案圖紙目錄表（請(qǐng)根據(jù)實(shí)際情況修正）分類序號(hào)圖紙名稱比例低、多層項(xiàng)目高層項(xiàng)目備注總圖1總平面布置圖

11、1:5001:1000若為首期開發(fā)，則還應(yīng)完成項(xiàng)目總體的總平面圖及分期技術(shù)指標(biāo)。2總平面定位圖1:5001:10003總圖1:3001:5004戶型分布圖1:5001:10005分析圖日照分析圖1:5001:10006公共建筑布置分析圖1:5001:10007道路及交通分析圖1:5001:10008景觀結(jié)構(gòu)分析圖1:5001:10009物業(yè)管理模式分析圖1:5001:100010詳圖各道路斷面圖1:1001:200O11其他道路及豎向總圖1:500OO項(xiàng)目路網(wǎng)復(fù)雜時(shí)，應(yīng)單獨(dú)繪制道路及豎向總圖。12工作模型1:100013彩色總平面布置圖1:50014總體鳥瞰圖典型組團(tuán)或典型住宅單元組合15底層

12、平面圖1:2001:300右無標(biāo)準(zhǔn)層則必須完成各層平面圖。16標(biāo)準(zhǔn)層平面圖17屋頂平面圖18立面圖（四個(gè)）19剖面圖20分析圖典型組團(tuán)管理示意圖1:300O5/821典型組團(tuán)交通分析圖1:300O22其他工作模型1:1001:30023效果圖（二個(gè)立面方向）'J低、多層住宅單元/高層住宅單體24多層住宅單元底層平面圖1:50低、多層若無標(biāo)準(zhǔn)層則必須完成各層平面圖。高層若無裙房則必須完成一層平面圖及有差異的各層平面圖。25高層住宅單體地下及裙房各層平面圖1:1001:20026標(biāo)準(zhǔn)層平面圖低、多層1:50高層1:1001:20027屋頂平面圖28立面圖（四個(gè)）29剖面圖3031其他單體入

13、口放大平面圖戶型放大平面圖1:301:50OO立面特殊效果或大量出現(xiàn)的部分可作1:20模型或1:1現(xiàn)場(chǎng)模型32立面細(xì)部節(jié)點(diǎn)放大圖（平立剖面）1:5033模型1:50或1:10034效果圖主要公共建筑（獨(dú)立商業(yè)建筑、會(huì)所、幼兒園或?qū)W校）35總平面圖1:500布置在低、多層住宅底層的、商業(yè)服務(wù)部分直接在典型組團(tuán)圖中表達(dá)；布置在高層單體中的、商業(yè)服務(wù)部分無須另外表達(dá)。36各層平面圖1:20037立面圖（四個(gè)）38剖面圖39其他幼兒園標(biāo)準(zhǔn)單元平面布置圖1:10040學(xué)校教室平面布置圖1:10041工作模型1:10042效果圖備注1）上表中表示必須完成的圖紙，表示可選擇完成的圖紙。2）除上表所列的圖紙項(xiàng)

14、目外，可根據(jù)項(xiàng)目情況要求設(shè)計(jì)單位完成其他圖紙。5.3.4. 方案成果評(píng)審1）資料準(zhǔn)備：經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析表、方案文本、規(guī)劃模型、電腦演示稿（ppt稿）。2）成本合約中心提交本階段【綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)】。3）技術(shù)負(fù)責(zé)人按【設(shè)計(jì)評(píng)審管理作業(yè)指引】要求組織相關(guān)部門進(jìn)行內(nèi)審，形成初步意見并填寫【設(shè)計(jì)評(píng)審表】。6/84）如果需要外部專家審核，參照5.1.7執(zhí)行。5.3.5. 研創(chuàng)中心技術(shù)負(fù)責(zé)人將經(jīng)相關(guān)部門評(píng)審的結(jié)果及方案成果提交研創(chuàng)中心副總裁審核和區(qū)域總裁審核，經(jīng)專業(yè)方案審批小組確認(rèn)后報(bào)總裁批準(zhǔn)。5.3.6. 信息輸出1）建筑方案成果由設(shè)計(jì)部技術(shù)負(fù)責(zé)人提交并配合報(bào)批報(bào)建專員進(jìn)行報(bào)批報(bào)建，具體職責(zé)分工參見【報(bào)

15、批報(bào)建流程】及相關(guān)文件。2）如是商業(yè)項(xiàng)目，建筑方案設(shè)計(jì)成果一般需要銷售部及時(shí)組織設(shè)計(jì)部與主力店商戶進(jìn)行溝通確認(rèn)，獲得其書面認(rèn)可，如需要調(diào)整參照【主力店對(duì)接管理作業(yè)指引】有關(guān)條款執(zhí)行。5.4 初步（擴(kuò)初）設(shè)計(jì)階段5.4.1. 資料準(zhǔn)備1）前期部報(bào)批報(bào)建專員提交規(guī)劃局、消防局、人防辦關(guān)于規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)方案的審批意見書及雨水、污水、供水、供電、煤氣、電信、有線、人防等配套審批意見；2）前期部報(bào)批報(bào)建專員提交【地質(zhì)勘察報(bào)告】及水文資料；3）成本合約中心提交初步設(shè)計(jì)階段的成本控制建議。5.4.2. 技術(shù)負(fù)責(zé)人根據(jù)5.4.1提供的信息整理編寫【設(shè)計(jì)任務(wù)書一初步（擴(kuò)初）設(shè)計(jì)】，交設(shè)計(jì)副總審批。5.4.3. 技

16、術(shù)負(fù)責(zé)人將【設(shè)計(jì)任務(wù)書一初步（擴(kuò)初）設(shè)計(jì)】交給設(shè)計(jì)單位進(jìn)行初步設(shè)計(jì)。5.4.4. 設(shè)計(jì)單位提交設(shè)計(jì)成果資料。此階段設(shè)計(jì)成果圖紙包括以下：擴(kuò)初階段各專業(yè)圖紙目錄表（請(qǐng)根據(jù)實(shí)際情況修正）表3.1.2分類序號(hào)圖紙名稱比例低、多層項(xiàng)目高層項(xiàng)目備注室外總體1管線綜合圖1:5001:1000項(xiàng)目地形復(fù)雜時(shí)應(yīng)兀成土方圖2土方圖1:5001:1000OO結(jié)構(gòu)3結(jié)構(gòu)梁板圖1:2001:300設(shè)備4給排水管道總平面圖1:5001:10005供電總平囿圖1:5001:10006弱電總平囿圖1:5001:10007各專業(yè)主要設(shè)備材料表8各專業(yè)系統(tǒng)圖9各專業(yè)戶型平囿布置草圖1:501:1007/8備注1）本表中表示必須

17、完成的圖紙，表示可選擇完成的圖紙。2）除上表所列的圖紙項(xiàng)目外，可根據(jù)項(xiàng)目情況要求設(shè)計(jì)單位完成其他圖紙。5.4.5,初步設(shè)計(jì)圖的確認(rèn)1） 結(jié)構(gòu)和設(shè)備系統(tǒng)方案完成后，設(shè)計(jì)部技術(shù)負(fù)責(zé)人組織工程部、銷售部、成本合約中心以及外部專家等對(duì)其方案進(jìn)行評(píng)審，具體操作辦法按【設(shè)計(jì)評(píng)審管理作業(yè)指引】執(zhí)行。2） 技術(shù)負(fù)責(zé)人將評(píng)審過程的修改意見以【設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)聯(lián)系單】的形式發(fā)給設(shè)計(jì)單位以便修改。3） 初步設(shè)計(jì)修改完成后，工程部、銷售部、成本合約中心以及外部專家在【初步設(shè)計(jì)評(píng)審表】上簽字確認(rèn)。4）初步設(shè)計(jì)方案最終由設(shè)計(jì)副總審核和區(qū)域總裁審核確認(rèn)后報(bào)董事長(zhǎng)批準(zhǔn)。5.4.6. 設(shè)計(jì)單位完成初步設(shè)計(jì)報(bào)建圖，經(jīng)批準(zhǔn)后由工程部（或項(xiàng)目分公司）組織完成地質(zhì)詳勘探測(cè)點(diǎn)分布圖。5.4.7. 關(guān)鍵信息輸出1） 成本合約中心提交本階段圖紙及【綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)】。2） 設(shè)計(jì)部技術(shù)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)擴(kuò)初設(shè)計(jì)成果提交并配合報(bào)批報(bào)建專員進(jìn)行職責(zé)范圍內(nèi)的報(bào)批報(bào)建，并取得批復(fù)文件，具體參見【報(bào)批報(bào)建流程】及相關(guān)