土地估價報告的撰寫標(biāo)準(zhǔn)

1、土地估價報告的撰寫標(biāo)準(zhǔn)及業(yè)務(wù)操作流程1.提綱報告撰寫及評審的標(biāo)準(zhǔn)業(yè)務(wù)操作流程與報告規(guī)范格式報告撰寫撰寫估價方法應(yīng)注意的事項2.報告撰寫、評審的標(biāo)準(zhǔn)報告的完成者：估價師應(yīng)該嚴(yán)格按照規(guī)程要求撰寫報告的評審者：評審專家主要依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程土地估價報告評審規(guī)則土地估價報告評審要點土地估價報告評審表 評審:報告形式、技術(shù)問題兩方面2.1形式不合格未按照土地估價報告規(guī)范格式撰寫的；缺少土地估價報告,或缺少土地估價技術(shù)報告,或缺少附件的；缺少土地估價師簽字或僅一名土地估價師簽字，或非執(zhí)業(yè)土地估價師簽字，或缺少機構(gòu)蓋章的。報告形式案例封面存在的格式問題 字體、字號 規(guī)程要求：封面“土地估價報告”、“土地估

2、價技術(shù)報告”字體應(yīng)為二號標(biāo)宋。其他內(nèi)容應(yīng)為三號楷體。內(nèi)容 擅自增加了委托單位、估價人員 “提交估價報告日期” 改為“估價日期”報告形式案例存在的格式問題 估價師撰寫報告時，漏掉了機構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字。 自然機構(gòu)負(fù)責(zé)人也沒有簽字 報告形式案例存在的格式問題 將估價報告第二部分第二項“估價對象”擅自改為“受托估價方” 自然沒有描述估價對象的內(nèi)容 報告形式案例存在的格式問題 技術(shù)報告第一部分第四項，應(yīng)該是“估價目的” 報告形式案例存在的格式問題 估價中沒有宗地位置示意圖和照片 案例低級技術(shù)錯誤 1、成本法將新增費計入成本 2、基礎(chǔ)設(shè)施配套費和土地開發(fā)費同時出現(xiàn) 新增建設(shè)用地有償使用費“新增建設(shè)用地土地有償

3、使用費是指國務(wù)院或省級人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地時，向取得出讓等有償使用方式的新增建設(shè)用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益。”（財綜字1999117號第二條） “嚴(yán)禁市、縣人民政府和有關(guān)部門將新增建設(shè)用地土地有償使用費轉(zhuǎn)嫁由用地單位繳納?！保ㄘ斁C200648號第四條）。 從文件規(guī)定看，這項費用明顯不應(yīng)作為一項獨立的成本，計入成本費用中。案例低級技術(shù)錯誤 年期修正=剩余年期/最高出讓年期 2.2技術(shù)問題不合格估價方法運用存在嚴(yán)重技術(shù)性錯誤的（如現(xiàn)有房地產(chǎn)項目，剩余法按待開發(fā)土地評估）；地價定義、土地權(quán)利界定存在嚴(yán)重技術(shù)錯誤的；估價結(jié)果內(nèi)涵與地價定義不一致的（如用途不一致，或權(quán)利狀況不

4、一致，或開發(fā)程度不一致等）；采用3年前的基準(zhǔn)地價（以估價期日為準(zhǔn)）且缺少適用性分析及合理的期日修正的；市場比較法（收益還原法、假設(shè)開發(fā)法）采用虛假案例或非市場交易案例（如評估案例）的；未披露估價對象的權(quán)利限制（如已設(shè)定抵押）及其對價格影響的；會審會認(rèn)定的其他問題。 評審專家初審主審專家復(fù)審行政主管領(lǐng)導(dǎo)、協(xié)會專家、主審專家會審2.3土地估價報告的撰寫基本要求：符合規(guī)程、內(nèi)容全面、注重邏輯性 避免：報告使用者、閱讀者“猜”報告 宗地評估的業(yè)務(wù)操作流程2.4規(guī)程要求的宗地估價程序確定估價基本事項；擬訂估價作業(yè)計劃；收集資料實地踏勘；分析整理相關(guān)資料；運用估價方法試算價格；確定宗地估價結(jié)果；撰寫估價報

5、告書；整理存檔宗地評估的業(yè)務(wù)操作流程程序的前六個環(huán)節(jié)的工作內(nèi)容，是為報告撰寫積累素材，也分別對應(yīng)這報告的不同部分結(jié)合技術(shù)報告格式梳理操作流程 第一部分 總 述一、估價項目名稱二、委托估價方三、受托估價方四、估價目的五、估價依據(jù)六、估價基準(zhǔn)日七、估價日期第一部分 總 述八、地價定義九、估價結(jié)果十、需要特殊注意的事項十一、土地估價師簽字十二、土地估價機構(gòu)第二部分 一、估價對象描述 二、地價影響因素分析 第三部分 土地估價一、估價原則 二、估價方法與估價過程 三、地價的確定 （第一部分已提及，但是存在區(qū)別） 估價項目名稱確定估價基本事項委托方 估價目的價格類型 *公司（委托方或者資產(chǎn)占有方）*用地（

6、估價對象）國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押價格（目的、價格類型）評估委托估價方確定估價基本事項 委托方 （營業(yè)執(zhí)照）估價目的確定估價基本事項 估價目的 收集資料實地踏勘 收集經(jīng)濟行為依據(jù)估價依據(jù)收集資料實地踏勘 相關(guān)法律法規(guī)土地房地產(chǎn)市場資料估價對象資料 *尤其是地價管理的有關(guān)資料估價基準(zhǔn)日確定估價基本事項 估價基準(zhǔn)日 估價日期確定估價基本事項 估價日期 擬訂估價作業(yè)計劃 安排人員、時間估價結(jié)果確定宗地估價結(jié)果 估價人員應(yīng)從估價資料、估價方法、估價參數(shù)指標(biāo)等的代表性、適宜性、準(zhǔn)確性方面，對各試算價格進(jìn)行客觀分析，并結(jié)合估價經(jīng)驗對各試算價格進(jìn)行判斷調(diào)整，確定估價結(jié)果。確定估價結(jié)果可視待估宗地情況選用以下方

7、法：簡單算術(shù)平均法；加權(quán)算術(shù)平均法；中位數(shù)法；綜合分析法。 估價對象描述收集資料實地踏勘 宗地自身條件、權(quán)利狀況和利用狀況 1、土地登記狀況2、土地權(quán)利狀況3、土地利用狀況 地價影響因素分析收集資料實地踏勘 收集1、一般因素 2、區(qū)域因素3、個別因素 需要調(diào)查的圖件資料主要有地籍圖或地形圖、基準(zhǔn)地價圖、宗地圖、宗地建筑平面圖等。 估價人員必須實地踏勘待估宗地，親自了解掌握待估宗地坐落位置、形狀、土地利用狀況、基礎(chǔ)設(shè)施條件、道路交通狀況以及周圍環(huán)境等情況估價方法與估價過程相關(guān)資料分析整理對所收集的相關(guān)資料進(jìn)行分析整理，判斷地價的走勢和因素對地價的影響程度，確定相關(guān)估價參數(shù)。相關(guān)資料的整理方法，與

8、6.3 的規(guī)定相同。選定方法試算價格估價人員應(yīng)熟知、理解并正確運用宗地估價方法。對同一估價對象應(yīng)選用兩種以上的估價方法進(jìn)行估價，得出試算價格。3.1報告撰寫之一 項目名稱注意名稱中要包含估價目的及價格類型等字樣*公司改制上市（目的）作價出資國有建設(shè)用地使用權(quán)價格（價格類型）評估*公司*用地（估價對象）國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押價格（目的、價格類型）評估*人民政府/國土資源局?jǐn)M公開出讓（目的）*地塊（估價對象）國有建設(shè)用地使用權(quán)價格（價格類型）評估 *出讓底價評估的出讓方:儲備中心 ? 3.2報告撰寫之二 估價目的規(guī)程要求：滿足委托方的何種需要估價依據(jù)（估價依據(jù)則應(yīng)注明文號、批準(zhǔn)單位及批準(zhǔn)日期）估價

9、結(jié)果的應(yīng)用方向評審要點：誰委托估價，為什么估價估價結(jié)果應(yīng)用方向*案例估價目的案例為確定土地使用權(quán)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估土地使用權(quán)抵押價值。（參照房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見格式） ×××公司因企業(yè)經(jīng)營需要融資，擬以其使用的位于×××的一宗國有出讓工業(yè)土地使用權(quán)向銀行申請貸款，現(xiàn)委托×××評估有限公司對該宗土地進(jìn)行評估，為貸款雙方協(xié)商確定貸款額度提供土地使用權(quán)價價值參考。 抵押價值與貸款額度 估價目的案例根據(jù)國務(wù)院對財政部關(guān)于*改革有關(guān)問題的請示(*建2010*號)的批示（經(jīng)濟行為的依據(jù)），*獲準(zhǔn)發(fā)起成立

10、股份公司，需要對其所屬的劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行處置。國土資源部關(guān)于核準(zhǔn)*土地資產(chǎn)處置總體方案的函(*函20*號)（估價依據(jù)）批準(zhǔn)改制涉及的劃撥土地使用權(quán)采取授權(quán)經(jīng)營方式處置。本次估價對*公司下屬*位*的*用地的國有建設(shè)用地使用權(quán)（估價對象）進(jìn)行價格評估，目的是為其發(fā)起成立股份公司進(jìn)行土地資產(chǎn)處置及確定國有建設(shè)用地使用權(quán)價格提供參考依據(jù)（估價結(jié)果的應(yīng)用方向）。 3.3報告撰寫之三 估價基準(zhǔn)日通?；鶞?zhǔn)日根據(jù)委托書確定國有資產(chǎn)評估涉及土地時，應(yīng)依國有資產(chǎn)管理有關(guān)規(guī)定確定原則上以經(jīng)濟行為批準(zhǔn)日的上月末為評估基準(zhǔn)日，對采取招投標(biāo)方式選擇中介機構(gòu)的評估項目，以中標(biāo)日的上月末為評估基準(zhǔn)日。 以破產(chǎn)清算

11、為目的的資產(chǎn)評估，可以人民法院裁定宣告破產(chǎn)日為評估基準(zhǔn)日；以確定涉訟資產(chǎn)（股權(quán)）價值為目的的評估，可以人民法院案件受理日為評估基準(zhǔn)日3.4報告撰寫之四 地價定義地價定義是估價結(jié)果的前提，并且對估價結(jié)果影響大，是估價行為的關(guān)鍵，因此估價師在執(zhí)業(yè)中應(yīng)重視這一環(huán)節(jié)同一目的、同一評估對象下，不同的估價師對地價定義應(yīng)是一致的地價定義要做到“設(shè)定有理有據(jù)、表述清晰全面”規(guī)程要求：實際用途（以證載用途為依據(jù)）、規(guī)劃用途、設(shè)定用途宗地內(nèi)外實際開發(fā)程度、依據(jù)估價目的設(shè)定的開發(fā)程度土地利用狀況或者規(guī)劃條件土地使用（剩余）年期基準(zhǔn)日及價格類型評審要點：土地使用權(quán)性質(zhì)、年期，估價期日，實際與設(shè)定開發(fā)程度、用途、容積率

12、等；其他需要定義事項地價定義中各項地價因素界定應(yīng)注意的事項用途：實際用途、登記用途、設(shè)定用途、規(guī)劃用途、評估參照用途實際用途規(guī)程里已經(jīng)明確要依據(jù)登記用途。設(shè)定用途通常也是登記用途，但有時需要按照國標(biāo)進(jìn)行規(guī)范。評估參照用途不是設(shè)定用途國有建設(shè)用地出讓時，關(guān)注城市規(guī)劃用地分類和土地利用現(xiàn)狀分類之間的銜接土地開發(fā)程度：根據(jù)宗地自身的實際情況，同時考慮估價目的合理界定土地利用狀況：已開發(fā)、未開發(fā)；工業(yè)用地也應(yīng)該關(guān)注容積率年期：登記終止年期是主要的依據(jù)，同時關(guān)注記事欄信息價格類型：承租土地使用權(quán)、劃撥土地使用權(quán)、授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)等地價定義案例估價對象是商住混合用地 使用權(quán)類型是劃撥 年期設(shè)定： 商業(yè)4

13、0年 住宅50年 理由？ 地價定義案例估價對象是商住混合用地 容積率指標(biāo)僅依據(jù)了委托方（開發(fā)公司）的說明。無有權(quán)部門的文件。報告中也沒有說明是否核實 “規(guī)劃容積率” ？ 地價定義案例商服用地未對基準(zhǔn)日、容積率做出說明 地價定義案例劃撥土地有公開的市場？ 地價定義案例逐條說明 分段說明 3.5報告撰寫之五 估價結(jié)果按照規(guī)程要求全面、規(guī)范的反映估價結(jié)論 估價人員本著公平、公正、公開的原則，在對估價對象進(jìn)行現(xiàn)場查勘，并對區(qū)域土地市場價格進(jìn)行調(diào)查的基礎(chǔ)上，采用基準(zhǔn)地價法和假設(shè)開發(fā)法對待估宗地進(jìn)行了評估。測算估價對象在地價定義條件下：單位面積價格：4356元/平方米樓面地價：1224元/平方米土地總面積

14、：51459平方米總地價：元 大寫：貳億貳仟肆佰壹拾伍萬伍仟肆佰零肆元整貨幣種類：人民幣元 詳見土地估價結(jié)果一覽表 關(guān)注報告中多處“估價結(jié)果”側(cè)重點的不同 估價報告第一部分第七項（表述結(jié)論） 估價報告第三部分第二項第三條 技術(shù)報告第一部分第九項（表述結(jié)論） 技術(shù)報告第三部分第一、二項。 另外兩處說明每種估價方法的估價結(jié)果、最終估價結(jié)果的確定方法及對不同估價方法結(jié)果進(jìn)行可信度分析 體現(xiàn)：估價報告重表述；技術(shù)報告重分析。技術(shù)報告 “地價確定的方法” 撰寫每種方法測算結(jié)果的可信度分析 方法的合理性（方法選擇已說明） 運用市場數(shù)據(jù)、參數(shù)取值的分析 市場狀況的分析估價結(jié)果確定案例“兩種方法結(jié)果相同”故選

15、用算術(shù)平均！ 標(biāo)題不規(guī)范 估價結(jié)果確定案例 前后表述矛盾，分析過于簡單 估價結(jié)果確定案例 對方法的基本情況進(jìn)行了分析說明，這是一種方式，但從表述上看，應(yīng)該采用加權(quán)平均，最終采用算術(shù)平均，沒能注意邏輯性 估價結(jié)果確定案例兩種方法差距達(dá)5倍多，不論怎么處理都不合理 問題出在技術(shù)路線估價結(jié)果確定案例邏輯沒有錯誤，表述基本清晰估價結(jié)果確定案例3.6報告撰寫之六 委托估價方關(guān)注一下：委托單位及其隸屬關(guān)系、主營業(yè)務(wù)范圍委托單位與土地使用者之間的關(guān)系 3.7報告撰寫之七 估價對象概況這一部分所有依據(jù)文件都要在報告附件中提交（土地證、出讓合同、規(guī)劃文件、房產(chǎn)證、宗地照片等），同時注意表述與附件一致。 土地登記

16、狀況 規(guī)程要求：說明估價對象的來源及歷史沿革，估價對象的地理位置、土地用途、四至、面積、土地級別、土地權(quán)屬性質(zhì)及權(quán)屬變更、土地登記證書號、國有土地使用證編號、登記時間、地籍圖號、宗地號等 土地登記狀況：不要遺漏記事欄和宗地圖中的重要信息 記事欄：對登記內(nèi)容的補充，諸如：分?jǐn)偂⑥D(zhuǎn)讓信息、抵押登記以及由于登記不規(guī)范造成的混合用途補充說明等等重要信息 宗地圖：分?jǐn)偂⒎指畹目臻g位置標(biāo)注；四至 宗地來源及歷史沿革 土地權(quán)利狀況 規(guī)程要求：說明估價對象的土地所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)利狀況，以出讓方式取得的土地使用權(quán)要說明取得時間、出讓金數(shù)額、批準(zhǔn)使用年限、已使用年限和剩余使用年限及宗地使用的特殊規(guī)定，對估價

17、對象存在的抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)、地上地下權(quán)等他項權(quán)利、相鄰關(guān)系權(quán)利等要詳加說明 注意：不要遺漏他項權(quán)利、相鄰關(guān)系權(quán)利，并分析其對地價的影響；同時關(guān)注出讓合同中對閑置用地、投資強度等有關(guān)約定權(quán)利狀況案例估價對象的土地所有權(quán)狀況：在估價基準(zhǔn)日，估價對象土地所有權(quán)屬國家所有。估價對象的土地使用權(quán)狀況：根據(jù)編號為*國用（2011）第*號國有土地使用證，登記待估宗地的土地使用者為*市郵政局，使用權(quán)類型為國有劃撥土地使用權(quán)。土地他項權(quán)利狀況：在估價基準(zhǔn)日，估價對象不存在抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、地役權(quán)、租賃權(quán)等他項權(quán)利。相臨關(guān)系權(quán)利：目前相互毗鄰的不動產(chǎn)使用人均遵守提供便利，并確保雙方正常生產(chǎn)經(jīng)營及利用。

18、3.8報告撰寫之七 估價對象概況土地利用狀況 規(guī)程要求 ：說明估價對象的利用現(xiàn)狀及土地利用的變遷。利用現(xiàn)狀包括估價對象上的建構(gòu)筑物及其用途、建筑容積率、綠化率等，重要建構(gòu)筑物應(yīng)說明建構(gòu)筑物的耐用年限、已使用年限、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、建筑細(xì)部說明、設(shè)備和安裝狀況、建筑成新、建筑密度、建筑高度、層數(shù)、建筑容積率以及其它地上附著物狀況等；土地利用變遷包括估價對象的不同利用歷史、規(guī)劃利用、最佳利用等情況，對以規(guī)劃條件進(jìn)行評估的，應(yīng)說明規(guī)劃條件的批準(zhǔn)機關(guān)及批準(zhǔn)日期、具體規(guī)劃條件等 關(guān)注：規(guī)劃條件的依據(jù)和時效性土地利用狀況的撰寫（分?jǐn)偅?待估宗地所在*市郵政局院內(nèi)有8棟建筑物，主要建筑物為：幢號為1的4層

19、混合結(jié)構(gòu)辦公樓、幢號為2的3層混合結(jié)構(gòu)商業(yè)樓。樓面外墻貼瓷磚，鋁合金門窗，地面貼瓷磚，建筑物維護保養(yǎng)情況一般；其他平房為傳達(dá)室、車庫、倉儲等輔助設(shè)施用房。*市郵政局院內(nèi)總建筑面積為5708.26平方米，總用地面積10032.07 平方米，平均容積率0.57。幢號1建筑物位于整體用地東南角，東臨長山街，南臨新城路，西臨山東移動通訊有限責(zé)任公司*分公司，北臨*市郵政局傳達(dá)室。估價對象所處1號樓1層南部沿新城路部分及1號樓4層?xùn)|側(cè)沿長山街部分。根據(jù)整體利用情況分?jǐn)偼恋孛娣e741.32 平方米，分?jǐn)偤笕莘e率為1。幢號1建筑物建成于1982年2月，混合結(jié)構(gòu)耐用年限50年，至估價基準(zhǔn)日已使用年限28.9年

20、，剩余使用年限21.1年。房屋具體情況見表2-1 3.9報告撰寫之八 影響地價的因素說明重視這一看似“八股文”的部分 在報告評分中占比較大，扣分率高 區(qū)分估價報告和技術(shù)報告對這一部分要求 規(guī)程要求：上述因素分析與“土地估價報告”中的因素說明有所區(qū)別，“土地估價報告”的影響地價的因素說明側(cè)重于對有關(guān)影響因素的陳述，這里（技術(shù)報告）則側(cè)重于對地價影響因素進(jìn)行分析，其中對地價影響大的重要因素必須分析，與本次估價相關(guān)性小或無關(guān)的因素僅為參照。因土地的特殊用途或其它原因而影響地價的特殊因素，要在這里說明并進(jìn)一步分析在對地價影響因素進(jìn)行分析時，通過定性和定量分析，著重分析這些因素對地價可能產(chǎn)生的影響程度及

21、影響趨勢，并與土地估價過程中有關(guān)方法選擇、參數(shù)確定、因素分析和比較內(nèi)容等相對應(yīng)，要求對地價影響因素的分析要與估價結(jié)果的確定聯(lián)系起來，做到分析合理、參數(shù)有據(jù)、估價得當(dāng)，不能前后矛盾 地價影響因素的分析，必須做到客觀描述，用語規(guī)范，內(nèi)涵準(zhǔn)確，能夠定量反映的必須用定量數(shù)據(jù)表述 避免“多而無用”，注重“針對性”，實現(xiàn)“現(xiàn)場感” 一般因素：宏觀的，說明影響土地價格一般、普遍、共同因素。區(qū)域因素：所在城鎮(zhèn)內(nèi)部區(qū)域條件對地價的影響，這個區(qū)域范圍在規(guī)程 p68 有明確的說明，“區(qū)域大小可參照城鎮(zhèn)內(nèi)基準(zhǔn)地價級別、行政分區(qū)、功能分區(qū)等確定”個別因素：就是宗地自身的些微觀，具體的因素。 3.10報告撰寫之八 影響地

22、價的因素說明關(guān)于“現(xiàn)場感” 在報告中，可以使用圖文并茂的形式，采用宏觀地圖和宗地周邊及自身的照片附注?？梢栽趫蟾嬷邢鄳?yīng)的位置，也可以作為附件。實現(xiàn)“現(xiàn)場感”，使估價過程中選取的有關(guān)參數(shù)有說服力，提高報告結(jié)論的可信度。一定程度上也避免了“猜”報告的現(xiàn)象。3.11報告撰寫之九 估價依據(jù)及原則估價依據(jù)：規(guī)程要求：說明該項估價所依據(jù)的國家有關(guān)法律、法規(guī)、行政規(guī)章以及估價對象所在省市的有關(guān)法律規(guī)定；采用的技術(shù)規(guī)程；委托方提供的有關(guān)資料；受托估價方掌握的有關(guān)資料和估價人員實地勘察、調(diào)查所獲取的資料等規(guī)程要求：上述估價依據(jù)應(yīng)與估價過程相一致，對估價過程中方法選擇、有關(guān)參數(shù)確定（如選用基準(zhǔn)地價、征地費用、有關(guān)

23、稅費等）所依據(jù)的主要文件應(yīng)列出（也可以在方法過程中明確這些文件）審查要點：（1）估價依據(jù)是否全面；（2）估價依據(jù)是否考慮了最新政策調(diào)整；（3）估價依據(jù)是否具有針對性。 針對性能體現(xiàn)估價師的業(yè)務(wù)素養(yǎng) 依據(jù)的層級法律：人大制定，包括人大常委法規(guī)：國務(wù)院制定行政規(guī)章：國務(wù)院各部委地方性法規(guī)：地方人大地方性規(guī)章：地方政府行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范委托方提供的估價對象權(quán)屬、利用、宗地基本情況和經(jīng)濟批文等文件估價調(diào)查收集的市場資料報告撰寫之九 估價依據(jù)及原則估價原則：根據(jù)估價目的、技術(shù)路線有針對性地選擇估價原則1替代原則（所有方法適宜）2變動原則（所有方法適宜）3需求與供給原則（所有方法適宜）4預(yù)期收益原則（收益法）

24、5最有效利用原則（剩余法、收益法）6貢獻(xiàn)原則（剩余法、成本法、收益法）7報酬遞增遞減原則（剩余法、比較法、收益法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法）3.12報告撰寫之十 特殊說明估價報告、技術(shù)報告在這一部分要求不同 估價的前提條件和假設(shè)條件：（估價報告）前提條件：估價依據(jù)的可靠性、市場的客觀性、地價內(nèi)涵、土地的持續(xù)利用等假設(shè)條件：估價對象的用途設(shè)定、年期設(shè)定、估價基準(zhǔn)日設(shè)定。估價的前提條件和假設(shè)條件 規(guī)程要求的地價內(nèi)涵和有關(guān)設(shè)定，不要怕重復(fù) 本次評估的地價內(nèi)涵詳見報告中的“地價定義”，本報告評估結(jié)果對應(yīng)于此地價內(nèi)涵（一筆帶過） 有關(guān)假設(shè) 估價結(jié)果和估價報告的使用： （估價報告）(1)估價報告和估價結(jié)果發(fā)生效

25、力的法律依據(jù)。說明進(jìn)行本次估價所依據(jù)的主要法律、法規(guī)，注明估價報告和估價結(jié)果的作用依照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力；(2)本報告和估價結(jié)果使用的方向與限制條件。說明估價報告和估價結(jié)果在一定評估目的下使用，注明土地估價報告僅供委托方和送交土地管理部門審查用，土地估價技術(shù)報告不提供給委托方；（報告要完整使用）(3)土地估價結(jié)果的有效期(4)申明估價報告和估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，估價機構(gòu)對估價結(jié)果有解釋權(quán)；(5)違規(guī)使用土地估價報告和估價結(jié)果的法律責(zé)任。技術(shù)報告中沒有了前兩項“估價的前提條件和假設(shè)條件”、“估價結(jié)果和估價報告的使用” 估價報告是提交委托方使用，所以必須說明估價的條件和報告的

26、使用，避免委托方誤解和錯誤使用報告 技術(shù)報告主要是向土地行政主管部門申請對地價進(jìn)行審核、備案，重點關(guān)注的技術(shù)過程，無需前兩項內(nèi)容特殊說明重點是估價對象的特殊性，估價過程的特殊處理 他項權(quán)利對地價的影響 他項權(quán)利實現(xiàn)時有關(guān)限制 運用評估方法采取的特殊處理。 還原利率、期日修正系數(shù)、增值收益等參數(shù)的確定思路 評估參照基準(zhǔn)地價末級地、其他用途 假設(shè)開發(fā)法最有效利用分析等 *起到提醒的作用，無需展開說明，可詳見估價過程 各地地價管理的地方規(guī)定 基準(zhǔn)地價手冊、特殊的成本構(gòu)成等關(guān)于資料的合法性 土地使用證、房屋所有權(quán)證、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照等資料由委托方提供，委托方負(fù)責(zé)其真實性。估價對象區(qū)域位置圖、估價對象照片、

27、市場比較案例、土地征用補償標(biāo)準(zhǔn)文件、基準(zhǔn)地價等由現(xiàn)場估價人員現(xiàn)場踏勘取得。特殊說明案例 強制執(zhí)行特殊說明案例 依地方文件和慣例處理特殊說明是估價師和估價機構(gòu)有效規(guī)避風(fēng)險的最后保障 有關(guān)資料來源 未經(jīng)實地確認(rèn)或無法實地確認(rèn)的資料和估價事項 應(yīng)避免不當(dāng)?shù)拿庳?zé)條款 美國估價學(xué)會對估價報告格式中，關(guān)于“假設(shè)和限制條件”的主張：假設(shè)和限制條件的陳述在于保護估價師，并告知及保護委托人和其他使用該報告的人適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)條件是報告中很重要的一部分，應(yīng)當(dāng)清楚地陳述3.13報告撰寫之十一 附件影像資料：宗地位置圖（空間位置 宏觀）、宗地照片（利用狀況 微觀）、案例位置圖及照片反映估價基礎(chǔ)的資料（委托函，土地、地上物產(chǎn)

28、權(quán)資料、規(guī)劃文件、估價的主要依據(jù)文件）委托方、估價師、估價機構(gòu)資料3.14報告撰寫之十二 估價方法規(guī)程要求 應(yīng)根據(jù)估價對象特點及項目的實際情況，依據(jù)規(guī)程選取適宜的估價方法（市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等）。要求在一項估價中所選方法不少于兩種，并說明估價方法選擇的依據(jù)。同時，各種估價方法的應(yīng)用過程還應(yīng)分別滿足規(guī)程的相應(yīng)要求在選擇估價方法時，如估價對象位于城鎮(zhèn)范圍內(nèi)、基準(zhǔn)地價覆蓋范圍之外，可以選擇采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法，參照基準(zhǔn)地價的末級地進(jìn)行評估3.15報告撰寫之十二 估價方法撰寫要對估價對象進(jìn)行一般方法適應(yīng)性分析對所能獲得的資料進(jìn)行分析對適用但又不能夠選擇的方

29、法進(jìn)行排除說明確定估價思路及選擇方法對所選擇的方法進(jìn)行基本的介紹 方法撰寫過程中，采用的公式，應(yīng)完整列示估價方法撰寫案例估價方法撰寫案例根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，現(xiàn)行評估方法有市場比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價修正法等。評估方法的選擇應(yīng)按照地價評估技術(shù)規(guī)程，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育狀況，并結(jié)合該項目的具體特點及估價目的等，選擇適當(dāng)?shù)墓纼r方法。待估宗地為待開發(fā)房地產(chǎn)項目用地，其價格形成取決于市場供求及開發(fā)完成后房地產(chǎn)總價值，與土地取得成本關(guān)系不大，因此，不適合采用成本逼近法。我國住宅用地供給，目前除少數(shù)公租房項目建成后由運營單位對外出租獲得收益外，最終多被用來開發(fā)成商品住宅，并用于對外銷售，因此不屬于持續(xù)穩(wěn)定地收益的物業(yè)類型，因此不適合采用收益還原法。估價方法撰寫案例待估宗地周邊區(qū)域，即統(tǒng)一供需圈內(nèi)，目前已供地數(shù)量較少，且交易案例多為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地和公共設(shè)施用地，較難獲得與待估宗地性質(zhì)相似的比較案例，因此不適合采用市場比較法。待估宗地位于*市城區(qū)基準(zhǔn)地價覆蓋范圍內(nèi)，*市土地定級與基準(zhǔn)地價更新工作于2011年完成，現(xiàn)勢性較好，其成果經(jīng)*市人民政府批準(zhǔn)，已向社會公布執(zhí)行；*市開展了城市地價動態(tài)監(jiān)測工作，定期發(fā)布地價指數(shù)；基準(zhǔn)地價成果同時制訂了詳細(xì)的宗地地價修正體系，因此可根據(jù)區(qū)域基準(zhǔn)地價水平，結(jié)