房地產(chǎn)法自考題-25

1、房地產(chǎn)法自考題-25（總分：100.00,做題時(shí)間：90分鐘）一、B單項(xiàng)選擇題/B（總題數(shù)：10,分?jǐn)?shù)：10.00）1 .下列關(guān)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)的說法錯(cuò)誤的是 A.出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利 B.出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持 C.出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的情形，承租人請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院應(yīng)予支持 D.出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋

2、償還債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持（分?jǐn)?shù)：1.00）A.B.C. VD.解析：解析出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)的情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持，但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持；出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、變賣租賃房屋償還債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人，承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的，人民法院應(yīng)予支持。2.出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣前通知承租人，承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。 A.3日

3、B.5日 C.7日 D.10日（分?jǐn)?shù)：1.00）A.B. VC.D.解析：解析出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。3.下列關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租的說法正確的是 A.承租人不得將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人 B.承租人轉(zhuǎn)租時(shí)，承租人與出租人之間的租賃合同失去效力 C.第三人對租賃物造成損失的，第三人承擔(dān)賠償責(zé)任 D.承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同（分?jǐn)?shù)：1.00）A.B.C.D. V解析：解析承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租時(shí)，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租

4、人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。4.出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。 A.1個(gè)月 B.3個(gè)月 C.5個(gè)月 D.6個(gè)月（分?jǐn)?shù)：1.00）A.B.C.D. V解析：解析出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在6個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。5.下列說法錯(cuò)誤的是 A.因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時(shí)，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違

5、約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院當(dāng)予以支持 B.轉(zhuǎn)租合同無效時(shí)，因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持 C.次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償 D.房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持（分?jǐn)?shù)：1.00）A.B. VC.D.解析：解析因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時(shí)，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán)的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。次

6、承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的，人民法院應(yīng)予支持。6.房屋租賃合同訂立后內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)主管部門辦理房屋租賃登記備案。 A.10日 B.15日 C.30日 D.60日（分?jǐn)?shù)：1.00）A.B.C. VD.解析：解析房屋租賃合同訂立后30日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門辦理房屋租賃登記備案。7.辦理房屋租賃登記備案的，房屋租賃當(dāng)事人所提交的材料不包括 A

7、.房屋租賃合同 B.房屋出租歷史記錄 C.房屋租賃當(dāng)事人身份證明 D.房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明（分?jǐn)?shù)：1.00）A.B. VC.D.解析：解析辦理房屋租賃登記備案，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提交下列材料：（1）房屋租賃合同；（2）房屋租賃當(dāng)事人身份證明；（3）房屋所有權(quán)證書或者其他合法權(quán)屬證明；（4）直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門規(guī)定的其他材料。8.對符合要求的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)主管部門應(yīng)當(dāng)在內(nèi)辦理房屋租賃登記備案，向租賃當(dāng)事人開具房屋租賃登記備案證明。 A.3個(gè)工作日 B.5個(gè)工作日 C.10個(gè)工作日 D.12個(gè)工作日（分?jǐn)?shù)：1.00）A. VB.C.D.解析：解析

8、對符合要求的，直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門應(yīng)當(dāng)在3個(gè)工作日內(nèi)辦理房屋租賃登記備案，向租賃當(dāng)事人開具房屋租賃登記備案證明。9.房屋租賃登記備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃終止的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)。A.10日內(nèi) B.15日內(nèi) C.30日內(nèi) D.60日內(nèi)（分?jǐn)?shù)：1.00）A.B.C. VD.解析：解析房屋租賃登記備案內(nèi)容發(fā)生變化、續(xù)租或者租賃終止的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在30日內(nèi)，到原租賃登記備案的部門辦理房屋租賃登記備案的變更、延續(xù)或者注銷手續(xù)。10.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，對房屋所有權(quán)與土地使用權(quán) A.只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán) B.只轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)

9、 C.同時(shí)轉(zhuǎn)讓 D.可由轉(zhuǎn)讓合同約定（分?jǐn)?shù)：1.00）A.B.C. VD.解析：解析房屋所有權(quán)和土地的使用權(quán)必須一同處分。二、B多項(xiàng)選擇題/B（總題數(shù)：10,分?jǐn)?shù)：10.00）11.按交易形式的不同，房地產(chǎn)交易可以分為 A.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 B.房地產(chǎn)抵押 C.房屋租賃 D.房地產(chǎn)預(yù)售 E.房地產(chǎn)現(xiàn)售（分?jǐn)?shù)：1.00）A. VB. VC. VD.E.解析：解析房地產(chǎn)交易按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同種類：按交易形式的不同，可分為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。12.按交易客體存在狀況不同，房地產(chǎn)交易可以分為 A.受限交易 B.非受限交易 C.商品房預(yù)售 D.現(xiàn)房銷售 E.單純的土地使用權(quán)交易（分?jǐn)?shù)：

10、1.00）A.B.C. VD. VE. V解析：解析房地產(chǎn)交易按照不同的標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為不同種類：按交易客體存在狀況的不同，可分為單純的土地使用權(quán)交易、商品房預(yù)售和現(xiàn)房銷售等。13.下列屬于商品房買賣合同主要內(nèi)容的有 A.商品房的基本狀況 B.商品房的銷售方式 C.交付使用條件及日期 D.公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬 E.面積差異的處理方式（分?jǐn)?shù)：1.00）A. VB. VC. VD. VE. V解析：解析商品房買賣合同的主要內(nèi)容包括：（1）當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；（2）商品房基本狀況；（3）商品房的銷售方式；（4）商品房價(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；（5）交付使用條件及日期；（6）裝

11、飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；（7）供水、供電、供熱、燃?xì)?、通訊、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；（8）公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；（9）面積差異的處理方式；（10）辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；（11）解決爭議的方法；（12）違約責(zé)任；（13）雙方約定的其他事項(xiàng)。14.商品房預(yù)售需要“五證”齊全，“五證”包括 A.國有土地使用權(quán)證 B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C.建設(shè)工程規(guī)劃許可證 D.建設(shè)工程開工許可證 E.預(yù)售許可證（分?jǐn)?shù)：1.00）A. VB. V解析：解析在實(shí)踐中，一般根據(jù)“五證”來判斷商品房預(yù)售是否合法合規(guī)?！拔遄C”即：（1）國有土地使用權(quán)證；（2）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（3）建設(shè)

12、工程規(guī)劃許可證；（4）建設(shè)工程開工許可證；（5）預(yù)售許可證。15.按照商品房銷售廣告的內(nèi)容和特點(diǎn)，商品房銷售廣告可以分為 A.商品房品質(zhì)廣告 B.商品房環(huán)境廣告 C.商品房功能廣告 D.商品房優(yōu)惠廣告 E.商品房現(xiàn)場廣告（分?jǐn)?shù)：1.00）A. VB. VC. VD. VE.解析：解析按照商品房銷售廣告的內(nèi)容和特點(diǎn)，可以將商品房銷售廣告分為商品房品質(zhì)廣告、商品房環(huán)境廣告、商品房功能廣告、商品房優(yōu)惠廣告等。16 .下列屬于要約邀請的是 A.寄送的價(jià)目表 B.拍賣公告 C.招標(biāo)公告 D.招股說明書 E.商業(yè)廣告（分?jǐn)?shù)：1.00）A. VB. VC. VD. VE. V解析：解析根據(jù)合同法第15條第1

13、款，要約邀請是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示。寄送的價(jià)目表、拍賣公告、招標(biāo)公告、招股說明書、商業(yè)廣告等為要約邀請。商業(yè)廣告原則上應(yīng)該認(rèn)定為一種要約邀請，不能將未寫入合同中的宣傳廣告內(nèi)容作為合同內(nèi)容。17 .下列關(guān)于商品房銷售廣告的說法正確的有 A.對價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限 B.涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明 C.涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或者使用面積 D.涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確 E.廣告中不得含有能夠?yàn)槿俗≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾（分?jǐn)?shù)：1.00）A.VB.VC.VD

14、.VE.V解析：解析商品房銷售廣告應(yīng)符合以下規(guī)定：（1）不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對項(xiàng)目情況進(jìn)行的說明、渲染，不得有悖社會良好風(fēng)尚；（2）涉及所有權(quán)或者使用權(quán)的，所有或者使用的基本單位應(yīng)當(dāng)是有實(shí)際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間；（3）對價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷售價(jià)格，明示價(jià)格的有效期限；（4）項(xiàng)目位置示意圖，應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確、清楚、比例恰當(dāng)，表現(xiàn)項(xiàng)目位置應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來表示距離；（5）涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其他市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明；（6）涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或者使用面積；涉及內(nèi)部

15、結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、準(zhǔn)確；（7）不得利用其他項(xiàng)目的形象、環(huán)境作為本項(xiàng)目的效果；（8）不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾；（9）廣告中不得含有能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾；（10）法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。18 .下列屬于房屋不得出租的情形的有 A.屬于違法建筑的 B.尚未裝修的 C.沒有取得房屋所有權(quán)的 D.違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的 E.不符合安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的（分?jǐn)?shù)：1.00）A. VB.C.D. VE.V解析：解析房屋租賃應(yīng)當(dāng)遵循平等、自愿、合法和誠實(shí)信用原則。有下列情形之一的房屋不得出租：（1）屬于違法建筑的；（2）不符合

16、安全、防災(zāi)等工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的；（3）違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的；（4）法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。19 .房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)包括的內(nèi)容有 A.租金和押金數(shù)額、支付方式 B.租賃用途和房屋使用要求 C.房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能 D.租賃期限 E.房屋維修責(zé)任（分?jǐn)?shù)：1.00）A.VB.VC.VD.VE.V解析：解析房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立租賃合同。房屋租賃合同的內(nèi)容由當(dāng)事人雙方約定，一般應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（1）房屋租賃當(dāng)事人的姓名（名稱）和住所；（2）房屋的坐落、面積、結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，家具和家電等室內(nèi)設(shè)施狀況；（3）租金和押金數(shù)額、支付方式；（4）租賃用途和房屋使用要求；（5）房屋和室

17、內(nèi)設(shè)施的安全性能；（6）租賃期限；（7）房屋維修責(zé)任；（8）物業(yè)服務(wù)、水、電、燃?xì)獾认嚓P(guān)費(fèi)用的繳納；（9）爭議解決辦法和違約責(zé)任；（10）其他約定，如房屋被征收或者拆遷時(shí)的處理辦法等。建設(shè)（房地產(chǎn)）管理部門可以會同工商行政管理部門制定房屋租賃合同示范文本，供當(dāng)事人選用。20 .承租人主張行使優(yōu)先購買權(quán)，人民法院不予支持的情形包括 A.房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的 B.出租人將房屋出賣給近親屬的 C.第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的 D.出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十日內(nèi)未明確表示購買的 E.出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的（分?jǐn)?shù)：1.00）A. VB. VC.

18、VD.E. V解析：解析優(yōu)先購買權(quán)具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：（1）房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；（2）出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；（3）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；（4）第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。三、B名詞解釋題/B（總題數(shù)：9,分?jǐn)?shù)：27.00）21 .房地產(chǎn)交易（分?jǐn)?shù)：3.00）正確答案：（房地產(chǎn)交易是房地產(chǎn)交易主體之間以房地產(chǎn)這種特殊商品作為交易對象所從事的市場交易活動。）解析：22 .商品房（分?jǐn)?shù)：3.00）正確答案：（商品房是指房地產(chǎn)開發(fā)

19、企業(yè)以出售或出租為目的而進(jìn)行綜合開發(fā)建設(shè)的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物，商品住宅只是商品房的一種。）解析：23 .商品房預(yù)售（分?jǐn)?shù)：3.00）正確答案：（商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價(jià)款的行為。）解析：24 .商品房現(xiàn)售（分?jǐn)?shù)：3.00）正確答案：（商品房現(xiàn)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價(jià)款的行為。）解析：25 .商品房銷售廣告（分?jǐn)?shù)：3.00）正確答案：（商品房銷售廣告是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人或房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)利用各種有形物質(zhì)或者無形媒介為載體，發(fā)布的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售、預(yù)租、出售、出

20、租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項(xiàng)目介紹的廣告。）解析：26 .存量房（分?jǐn)?shù)：3.00）正確答案：（存量房是相對于房地產(chǎn)開發(fā)商投資新建造的商品房一一增量房而言的，它是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋，即通常所說的二手房。）解析：27 .房屋租賃（分?jǐn)?shù)：3.00）正確答案：（房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的彳f為。）解析：28 .買賣不破租賃（分?jǐn)?shù)：3.00）正確答案：（買賣不破租賃是指租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。）解析：29 .房屋轉(zhuǎn)租（分?jǐn)?shù)：3.00）正確答案：（房屋轉(zhuǎn)租，是指在房屋租賃合同生效以后，承租人將

21、承租的房屋再出租給他人的行為。）解析：四、B簡答題/B（總題數(shù)：8,分?jǐn)?shù)：40.00）30 .簡述房地產(chǎn)交易的特征。（分?jǐn)?shù)：5.00）正確答案：（房地產(chǎn)交易具有下面的特征：（1）房地產(chǎn)交易是平等主體間的法律關(guān)系。（2）房地產(chǎn)交易中的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和抵押交易的完成，既要求當(dāng)事人簽訂合同，還要求當(dāng)事人辦理權(quán)屬登記手續(xù)。（3）房地產(chǎn)交易行為受到政府的管制和調(diào)控。）解析：31 .簡述商品房銷售的計(jì)價(jià)方式。（分?jǐn)?shù)：5.00）正確答案：（商品房銷售可以采用三種計(jì)價(jià)方式，即按套（單元）計(jì)價(jià)、按建筑面積計(jì)價(jià)或者套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)。其中，建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e組成，套內(nèi)建筑面積部分為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)，分?jǐn)?/p>

22、的共有建筑面積部分為共有產(chǎn)權(quán)。買受人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。按套（單元）計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。國家發(fā)展和改革委員會2011年3月發(fā)布的商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，要求中華人民共和國境內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在銷售新建商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。）解析：32 .簡述預(yù)售合同登記備案和預(yù)告登記的區(qū)別。（分?jǐn)?shù)：5.00）正確答案：（兩者的性質(zhì)、功能、強(qiáng)制性、適用范圍都明顯不同：（1）性質(zhì)不同。預(yù)售合同登記備案屬于行政管理制度。預(yù)告登記作為一種不動產(chǎn)登記制度，屬于民事制度。（2）功能不同。預(yù)售合同登記備案不僅具有保護(hù)

23、預(yù)購人的功能，還有助于建設(shè)行政管理部門加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序。預(yù)告登記制度的主要目的是為了保障購房人的利益。（3）強(qiáng)制性不同。預(yù)售合同登記備案具有強(qiáng)制性，開發(fā)商必須辦理預(yù)售合同登記備案。預(yù)告登記是當(dāng)事人自愿的行為。（4）適用范圍不同。預(yù)售合同登記備案只適用于商品房預(yù)售。預(yù)告登記則適用于不動產(chǎn)的買賣和抵押。）解析：33 .簡述商品房現(xiàn)售的條件。（分?jǐn)?shù)：5.00）正確答案：（商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：（1）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（2）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件；（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

24、（4）已通過竣工驗(yàn)收；（5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)；（6）供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期；（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。止匕外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。）解析：34 .與普通商業(yè)廣告相比，商品房廣告具有哪些特征？（分?jǐn)?shù)：5.00）正確答案：（與普通商業(yè)廣告相比，商品房銷售廣告具有以下三點(diǎn)特征：（1）主體限定更為嚴(yán)格。商品房銷售廣告的主體范圍嚴(yán)格限定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人或房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，并且廣告發(fā)布者應(yīng)

25、該具有或提供營業(yè)執(zhí)照、土地使用權(quán)證明、預(yù)售許可證、銷售許可證等真實(shí)、合法、有效的證明材料。（2）目標(biāo)特定。商品房銷售廣告的內(nèi)容為介紹商品房預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項(xiàng)目。（3）涉及的法律關(guān)系較為復(fù)雜。商品房銷售廣告會在開發(fā)商和消費(fèi)者之間產(chǎn)生民事法律關(guān)系，也會在政府和開發(fā)商之間產(chǎn)生監(jiān)督和管理的法律關(guān)系，商品房銷售廣告既受到公法管制，又具有私法效力。）解析：35 .哪些情況下的房地產(chǎn)不得發(fā)布廣告？（分?jǐn)?shù)：5.00）正確答案：（凡下列情況的房地產(chǎn)，不得發(fā)布廣告：（1）在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的；（2）在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設(shè)的；（3）司法機(jī)關(guān)和行政

26、機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（4）預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項(xiàng)目預(yù)售許可證的；（5）權(quán)屬有爭議的；（6）違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；（7）不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)驗(yàn)收不合格的；（8）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。）解析：36 .簡述存量房交易的特征。（分?jǐn)?shù)：5.00）正確答案：（存量房交易有以下特點(diǎn)：（1）與商品房的銷售相比，存量房買賣的供應(yīng)和需求相對分散，買賣雙方自行成交較為困難。（2）由于交易雙方大部分都是個(gè)人，相比商品房買賣中的購房人和開發(fā)商而言，存量房買賣雙方的信任度較弱。（3）在交易主體分散的存量房交易中無法通過對任何一方的監(jiān)管來保證交易安全。（4）交易標(biāo)的上可能

27、存在抵押等負(fù)擔(dān)，因而交易內(nèi)容更復(fù)雜，涉及的手續(xù)、程序繁多。（5）由于不動產(chǎn)登記制度，無法采用“一手交錢，一手交房”的即時(shí)完成的交易方式。）解析：37 .簡述存量房網(wǎng)上交易進(jìn)行公示的信息內(nèi)容。（分?jǐn)?shù)：5.00）正確答案：（存量房網(wǎng)上交易信息需要進(jìn)行公示，公示信息內(nèi)容包括：（1）經(jīng)用戶備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其分支機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員信息；（2）房源信息（包括擬轉(zhuǎn)讓房屋的發(fā)布編號、房屋坐落的典型區(qū)域、房屋所在層/總層數(shù)、戶型、建筑面積、建成年代、擬售價(jià)格、受托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、聯(lián)系方式）；（3）每日存量房網(wǎng)上簽約的套數(shù)、面積；（4）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)網(wǎng)上簽約后的退房信息；（5）每月各區(qū)縣存量房成交面積；（

28、6）按季度公布各典型區(qū)域存量房成交價(jià)格。）解析：五、B論述題/B（總題數(shù)：2,分?jǐn)?shù)：8.00）38 .試述房屋租賃合同中當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)。（分?jǐn)?shù)：4.00）正確答案：（1）出租人的權(quán)利義務(wù)。出租人的權(quán)利包括：租金收取權(quán)；用房監(jiān)督權(quán)；合同解除權(quán)；房屋收回權(quán)。出租人的義務(wù)包括：交付房屋并使之適于使用的義務(wù)；修繕房屋的義務(wù)；瑕疵擔(dān)保義務(wù)；負(fù)擔(dān)出租房屋上合法稅費(fèi)的義務(wù)。（2）承租人的權(quán)利義務(wù)。承租人的權(quán)利包括：房屋使用權(quán)；優(yōu)先購買權(quán)和優(yōu)先承租權(quán)；合同解除權(quán)。承租人的義務(wù)包括：支付租金的義務(wù)；依約使用房屋的義務(wù)；妥善保管房屋的義務(wù)；合同終止時(shí)返還原房的義務(wù)。（3）其他特定人的權(quán)利義務(wù)。承租人的同住人對以

29、承租人名義租賃的房屋有共同居住權(quán)，承租人在租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。出租人的繼承人因出租人在租賃期限內(nèi)死亡而繼承其出租的房屋的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應(yīng)予支持。）解析：39 .論述房地產(chǎn)交易中的“房地一體”原則。（分?jǐn)?shù)：4.00）正確答案：（房屋和土地是房地產(chǎn)的兩大基本構(gòu)成要素，我國在房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)之間的關(guān)系上，一方面對于兩種權(quán)利的設(shè)立采取分別主義，另一方面在房地產(chǎn)的交易流通上

30、把二者捆綁在一起，即采取“房地一體”原則，其具體含義如下：（1）主體一致原則。主體一致原則是指房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人是一致的。物權(quán)法第142條明確規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人建造的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)屬于建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外。這是從靜態(tài)的角度對房地一體原則進(jìn)行規(guī)定。在我國，房屋所有權(quán)人無法成為占用土地的所有權(quán)人，但法律要求房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人主體一致。除了通過租賃取得土地使用權(quán)、在土地上建筑房屋等外，一般情況下，房屋所有權(quán)人應(yīng)當(dāng)成為土地使用權(quán)人或者當(dāng)然地享有占用土地的使用權(quán)。（2）一同處分原則。房屋所有權(quán)和土地的使用權(quán)必須一同處分。物權(quán)法第146條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。物權(quán)法第147條規(guī)定，建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與