房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)概論

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)概論【最新資料，WORD文檔，可編輯修改】第一章，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概述第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的含義與分類紀(jì)紀(jì)的定義：經(jīng)紀(jì)是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一種中介服務(wù)活動(dòng)，具體是指自然人、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織通過居間、代理、行紀(jì)等服務(wù)方式，促成委托人與他人的交易，并向委托人收取傭金的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。行紀(jì)的定義：行紀(jì)是指經(jīng)紀(jì)人受委托人的委托，以自己的名義與第三方進(jìn)行交易，并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的經(jīng)濟(jì)行為。行紀(jì)的兩個(gè)特征：一是經(jīng)委托人同意，或雙方事先約定，經(jīng)紀(jì)人可以以低于（或高于）委托人指定的價(jià)格買進(jìn)（或賣出），并因此增加報(bào)酬；二是除非委托人不同意，對(duì)具有市場(chǎng)定價(jià)的商品，經(jīng)紀(jì)人自己可以作為買受人或出賣人。按經(jīng)紀(jì)活動(dòng)服務(wù)市

2、場(chǎng)不同，要將經(jīng)紀(jì)分為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)、證券經(jīng)紀(jì)、期貨經(jīng)紀(jì)、演藝經(jīng)紀(jì)、體育經(jīng)紀(jì)人、農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)紀(jì)等。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的主要方式是居間和代理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的定義：指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員根據(jù)委托人的委托，為促成委托人與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易，提供的居間或代理等專業(yè)服務(wù)，并收取傭金等服務(wù)費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。中介機(jī)構(gòu)是依法通過專業(yè)知識(shí)和技術(shù)服務(wù)，向委托人提供公證性、代理性、信息技術(shù)服務(wù)性等中介服務(wù)的機(jī)構(gòu)。傭金是經(jīng)紀(jì)收入的基本來源。其性質(zhì)是勞動(dòng)收入、經(jīng)營(yíng)收入和風(fēng)險(xiǎn)收入的綜合體，是對(duì)經(jīng)紀(jì)人開展經(jīng)紀(jì)活動(dòng)所付出的勞動(dòng)時(shí)間、花費(fèi)的資金和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)的總回報(bào)。傭金可以分為法定傭金和自由傭金兩種。信息費(fèi)是賣出信息商品的銷

3、售收入，無論信息以何種介質(zhì)為載體，也無論信息有何種用途，只要所售出的信息在質(zhì)量上符合信息買賣雙方事先達(dá)成的協(xié)議所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，即可收取信息費(fèi)。經(jīng)紀(jì)、行紀(jì)、經(jīng)銷的區(qū)別：概念同交易標(biāo)的之間的關(guān)系報(bào)酬的形式同交易主體之間的關(guān)系經(jīng)紀(jì)不占有交易標(biāo)的傭金以交易標(biāo)的所有者的名義進(jìn)行活動(dòng)經(jīng)銷占有父易標(biāo)的差價(jià)以自己的名義進(jìn)行活動(dòng)行紀(jì)不占有交易標(biāo)的差價(jià)以自己的名義進(jìn)行活動(dòng)，但行為受到f的限制行紀(jì)的特殊形式（包銷）不占有交易標(biāo)的傭金+差價(jià)以交易標(biāo)的所有者的名義進(jìn)行活動(dòng)，行為受到一定的限制房地產(chǎn)居間的定義：房地產(chǎn)居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托

4、人收取傭金等服務(wù)費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)居間的特點(diǎn)：類型眾多，手續(xù)繁雜，涉及面廣房地產(chǎn)居間包括房地產(chǎn)買賣居間、房地產(chǎn)租憑居間、房地產(chǎn)抵押居間、房地產(chǎn)投資居間等房地產(chǎn)代理的定義：房地產(chǎn)代理是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員以委托人的名義，在委托協(xié)議約定的范圍內(nèi),代表委托人與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易，并向委托人收取傭金等服務(wù)費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)行為。其中，新建商品銷售代理是目前房地產(chǎn)代理活動(dòng)的主要類型。房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理的區(qū)別：在房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)可以同時(shí)接受一方或相對(duì)兩房委托人的委托，向一方或相對(duì)兩主委托人提供居間服務(wù)，而房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只能接受方委托人的委托代理事務(wù)。新建商品房市場(chǎng)經(jīng)紀(jì)的定義

5、：即房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為促成房地產(chǎn)開發(fā)商與購(gòu)房者的交易而提供的專業(yè)服務(wù)，這類經(jīng)紀(jì)活動(dòng)通常采取代理的經(jīng)紀(jì)方式，由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理房地產(chǎn)開發(fā)商出售或出租開發(fā)的商品房,并向房地產(chǎn)開發(fā)商收取傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的核心功能是促成房地產(chǎn)交易。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征是發(fā)生權(quán)屬變化。第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特性經(jīng)紀(jì)的特性主要表現(xiàn)為三個(gè)方面：（一）活動(dòng)主體的專業(yè)性（二）活動(dòng)地位的中介性（三）活動(dòng)內(nèi)容的服務(wù)性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的特性（一）活動(dòng)范圍的地域性（二）活動(dòng)后果的社會(huì)性第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的作用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的必要性：（一）房地產(chǎn)特殊性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)必可少（二）房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性決定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)必不可少（三）房地產(chǎn)信息不對(duì)稱性決定房地產(chǎn)

6、經(jīng)紀(jì)必不可少房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的作用（一）降低交易成本，提高市場(chǎng)效率（二）規(guī)范交易行為，保障交易安全（三）促進(jìn)交易公司，維護(hù)合法權(quán)益第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的產(chǎn)生與發(fā)展我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)興起可以追溯到唐宋時(shí)期，專業(yè)田宅交易的經(jīng)紀(jì)人被稱為“莊宅牙人”2001年12月，原人事部、原建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定2002年7月，原人事部、原建設(shè)部聯(lián)合舉辦了首次全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格認(rèn)定考試2004年7月，中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)更名為中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)按照國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類房地產(chǎn)業(yè)排列第72類，即第K類現(xiàn)代服務(wù)業(yè)：具體來說“現(xiàn)代服務(wù)業(yè)”主要指依托電子信息等高技術(shù)或現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)方式和組織形

7、式而發(fā)展起來的服務(wù)業(yè)。既包括新興服務(wù)業(yè)，如以互聯(lián)網(wǎng)為基礎(chǔ)的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、移動(dòng)通信、信息服務(wù)、現(xiàn)代物流等；也包括對(duì)傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)的技術(shù)改造和升級(jí)，如電信、金融、中介服務(wù)、房地產(chǎn)等。其本質(zhì)是實(shí)現(xiàn)服務(wù)業(yè)的現(xiàn)代化。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)已經(jīng)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型，主要會(huì)在三方面表現(xiàn)出來：（1） 以先進(jìn)的信息技術(shù)為主要依托，信息整合、開發(fā)與利用能級(jí)大大提高。（2） 行業(yè)知識(shí)和技術(shù)密集程度提高，專業(yè)化分工向縱深發(fā)展。（3） 企業(yè)規(guī)模擴(kuò)大，現(xiàn)代企業(yè)制度成為龍頭企業(yè)的發(fā)展根本。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)正呈現(xiàn)出由傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)向現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，具體而言，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1 ,資本和信息化成為推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)發(fā)展的兩大支柱2,

8、主要生產(chǎn)要素由勞動(dòng)密集型轉(zhuǎn)向知識(shí)集型轉(zhuǎn)變。3,主要業(yè)務(wù)逐漸由傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)向現(xiàn)代經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變。4,以互聯(lián)網(wǎng)為依托的新型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)態(tài)將迅速發(fā)展。5,由傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)向現(xiàn)代服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)變的產(chǎn)業(yè)升級(jí)將全面呈現(xiàn)。第二章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格和權(quán)利、義務(wù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的定義：是指具有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格并經(jīng)注冊(cè)，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的專業(yè)人員。對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)資格，國(guó)際上通行的做法是根據(jù)可從事的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)范圍的不同，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格的兩級(jí)認(rèn)證制度。取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格是擔(dān)任房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)關(guān)鍵崗位和發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的必備條件。房地

9、產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)資格的一個(gè)注冊(cè)有效期為三年。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的權(quán)利：1,依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)2,加入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，承擔(dān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)并非關(guān)鍵崗位。3,指導(dǎo)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理進(jìn)行各種經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。4,經(jīng)所在機(jī)構(gòu)授權(quán)訂立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同等重要文件。5,要求委托人提供與交易有關(guān)的資料。6,有權(quán)拒絕執(zhí)行委托人發(fā)出的違法指令。7,執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)并獲得合理報(bào)酬。第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)修養(yǎng)和職業(yè)技能房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的心理素質(zhì)（一）自知，自信（二）樂觀，開朗（三）積極，主動(dòng)（四）堅(jiān)韌，奮進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)：這一知識(shí)結(jié)構(gòu)的核心是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)知識(shí)，最外層是對(duì)能對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的文化修養(yǎng)和心理素質(zhì)產(chǎn)生潛移默

10、化影響的人文和心理方面的知識(shí)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)技能（一）收集信息的技能（二）市場(chǎng)分析的技能（三）人際溝通的技能（四）供需搭配的技能其實(shí)質(zhì)也就是要使雙方在某一宗（或數(shù)宗）房源上達(dá)成一致（五）議價(jià)談判的技能最為重要的兩點(diǎn)：一是要將堅(jiān)持在所不惜與適當(dāng)讓步有機(jī)結(jié)合，二是要將把控主動(dòng)權(quán)與營(yíng)造良好的談判氛圍有機(jī)結(jié)合。（六）促成交易的技能交易達(dá)成，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人勞動(dòng)價(jià)格得以實(shí)現(xiàn)的基本前提。第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)道德和職業(yè)責(zé)任房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的內(nèi)涵、形成及作用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的道德規(guī)范，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員就這一職業(yè)活動(dòng)所共同認(rèn)可并擁有的思想觀念、情感和行為習(xí)慣的總和。思想觀念

11、主要涉及三個(gè)方面，職業(yè)良心、職業(yè)責(zé)任感和執(zhí)業(yè)理念。職業(yè)良心涉及對(duì)執(zhí)業(yè)活動(dòng)的“守法”、“誠(chéng)實(shí)”、“守信”等執(zhí)業(yè)原則、經(jīng)紀(jì)人員收入來源、經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等一些重大問題的認(rèn)識(shí)。職業(yè)責(zé)任感涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員對(duì)自責(zé)任及應(yīng)盡義務(wù)的認(rèn)識(shí)。執(zhí)業(yè)理念主要是指對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、同行合作等問題的認(rèn)識(shí)和看法。情感層面涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)榮譽(yù)感、成就感及執(zhí)業(yè)活動(dòng)中的心理習(xí)慣等行為習(xí)慣包括儀表、言談、舉止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的作用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德是指內(nèi)化于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員思想意識(shí)和心理、行為習(xí)慣的一種修養(yǎng)，它主要通過良心和輿論來約束房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)道德的主要內(nèi)容（一）遵紀(jì)守法（二）規(guī)范執(zhí)業(yè)（三

12、）誠(chéng)實(shí)守信“誠(chéng)”的第一要義是真誠(chéng)，即真心以客戶的利益為已任，“誠(chéng)”的第二要義是坦誠(chéng)，即誠(chéng)實(shí)地向客戶告知自己的所知。（四）盡職盡責(zé)（五）公平競(jìng)爭(zhēng)第三章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)運(yùn)行的基本載體，是開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的基本法律主體。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是指依法設(shè)立并到工商登記所在地縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門備案，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的特點(diǎn)：1,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是企業(yè)性質(zhì)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)2,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是輕資產(chǎn)類型企業(yè)3,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的企業(yè)規(guī)模具有巨大的可選擇范圍房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)立的條件公司法、中華人民共和國(guó)合伙企業(yè)法（中華人民共和國(guó)

13、主席令第82號(hào)，以下簡(jiǎn)稱合伙企業(yè)法）、中華人民共和國(guó)個(gè)人獨(dú)資企業(yè)法房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在領(lǐng)取工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照后的30日內(nèi)，領(lǐng)取備案證明。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的權(quán)利：1,享有工商行政管理部門核準(zhǔn)的業(yè)務(wù)范圍內(nèi)的經(jīng)營(yíng)權(quán)利，依法開展各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)收取傭金及其他服務(wù)費(fèi)2,按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定制訂各項(xiàng)規(guī)章制度，并以此約束在本機(jī)構(gòu)中注冊(cè)經(jīng)紀(jì)人中的執(zhí)業(yè)行為3,有權(quán)在委托人隱瞞與委托業(yè)務(wù)有關(guān)的重要事項(xiàng)，提供不實(shí)信息或者要求提供違法服務(wù)時(shí)，中止經(jīng)紀(jì)服務(wù)4,由于委托人的原因，造成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的經(jīng)濟(jì)損失的，有權(quán)向委托人提出賠償要求。5,有權(quán)向房地產(chǎn)管理部門提出實(shí)施專業(yè)培訓(xùn)的要求和建議6,法律、法規(guī)和規(guī)章規(guī)定

14、的其他權(quán)利第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的基本類型有限責(zé)任公司是指股東以其出資額為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。股份有限公司是指其全部資本分為等額股份，股東以期所持股份為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任。合伙人可以貨幣、實(shí)物、土地使用權(quán)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)或者其他財(cái)產(chǎn)權(quán)利出資，合伙人也可以用勞務(wù)出資。分支機(jī)構(gòu)能獨(dú)立開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，但不具有法人資格。股份有限公司和有限責(zé)任公司以其全部財(cái)產(chǎn)承擔(dān)有限責(zé)任，合伙機(jī)構(gòu)和個(gè)人獨(dú)資機(jī)構(gòu)承擔(dān)無限連帶責(zé)任。不同業(yè)務(wù)類型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)：（一）存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（二）新建商品房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（三）策劃、

15、顧問業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（四）綜合性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)（五）其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)模式的類型：1,無店鋪經(jīng)營(yíng)模式：首行，客戶類型是一個(gè)重要的影響因素，其次，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征也是一個(gè)關(guān)鍵的影響因素。2,單店經(jīng)營(yíng)模式3,邊鎖經(jīng)營(yíng)模式：在連鎖經(jīng)營(yíng)模式中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與直接從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的組織之間的關(guān)系有兩種，一種是隸屬關(guān)系，另一種是契約合作關(guān)系。4,混合經(jīng)營(yíng)模式5,網(wǎng)上聯(lián)盟直營(yíng)連鎖與特許經(jīng)營(yíng)連鎖的差異：項(xiàng)目直營(yíng)連鎖特許經(jīng)營(yíng)連鎖經(jīng)營(yíng)組織與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)機(jī)構(gòu)的關(guān)系資產(chǎn)隸屬關(guān)系契約合作關(guān)系連鎖經(jīng)營(yíng)組織的資金投資加盟者投資連鎖經(jīng)營(yíng)組織的經(jīng)營(yíng)權(quán)非完全獨(dú)立完全獨(dú)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)

16、連鎖經(jīng)營(yíng)組織的管理行政管理合同約束與溝通督導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與連鎖經(jīng)營(yíng)組織的經(jīng)濟(jì)關(guān)系收入、支出統(tǒng)一核算各自獨(dú)立核算，連鎖經(jīng)營(yíng)組織按特許經(jīng)營(yíng)合同向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)支付加盟費(fèi)特許加盟連鎖經(jīng)營(yíng)模式對(duì)特許人的管理水平、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的制度環(huán)境和社會(huì)誠(chéng)信氛圍有很高的要求。第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的組織系統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的組織結(jié)構(gòu)是指內(nèi)部部門設(shè)置及其相互關(guān)系的基本模式1,直線一參謀組織結(jié)構(gòu)形式：按管理業(yè)務(wù)的性質(zhì)，分別從事專業(yè)化管理2,分部制組織結(jié)構(gòu)形式3,矩陣制組織結(jié)構(gòu)形式：兩種形式（事業(yè)部、項(xiàng)目部）4,網(wǎng)絡(luò)制組織結(jié)構(gòu)形式：網(wǎng)絡(luò)制是一種最新的組織形式房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的部門設(shè)置支持部門：1,交易管理部2,評(píng)估部3,網(wǎng)絡(luò)信息

17、部4,研究拓展部5,辦證部房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的崗位設(shè)置崗位設(shè)置原則：因事設(shè)崗，因崗設(shè)人第五節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的開設(shè)門店的選址：門店選址原則：1,保證充足的客源和房源2,保證良好的展示性3,保證順暢的交通和可達(dá)性4,確?？沙掷m(xù)性經(jīng)營(yíng)區(qū)域調(diào)查1,房源狀況2,客源狀況對(duì)客流量的分析包括多方面的因素：(1) 客流類型：自身的客流、分享客流、派生客流(2) 客流的目的、速度和滯留時(shí)間(3) 競(jìng)爭(zhēng)因素(4) 周邊環(huán)境3,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手第六節(jié)售樓處的設(shè)置又被稱為“案場(chǎng)”售樓處的選址：1,保證售樓處的可視性2,保證售樓處的通達(dá)性3,保證售樓處的空間容納性4,保證售樓處與項(xiàng)目之間的便捷性5,保證進(jìn)出售樓人員的安全性6,盡可

18、能減少售樓處的浪費(fèi)第四章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的企業(yè)管理第一節(jié)房產(chǎn)地經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)戰(zhàn)略管理的含義房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略管理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)確定其使命，根據(jù)機(jī)構(gòu)外部環(huán)境和內(nèi)部條件設(shè)定企業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo)，為保證目標(biāo)的正確落實(shí)和實(shí)現(xiàn)進(jìn)行謀劃，并依靠企業(yè)內(nèi)部力量將這種謀劃和決策付諸實(shí)施，以及在實(shí)施過程中進(jìn)行控制的動(dòng)態(tài)管理過程。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)戰(zhàn)略管理的內(nèi)容1,明確使命2,經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析3,目標(biāo)設(shè)立4,業(yè)務(wù)領(lǐng)域選擇5,經(jīng)營(yíng)模式選擇6,戰(zhàn)略控制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略選擇：1,低成本戰(zhàn)略2,聚焦戰(zhàn)略3, 一體化成長(zhǎng)戰(zhàn)略4,多樣化戰(zhàn)略：(1) 橫向多樣化(2) 多向多樣化：一是技術(shù)關(guān)系多樣化，二是市場(chǎng)營(yíng)銷關(guān)系

19、的多樣化，三是資源多樣化，四是復(fù)合多樣化房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)擴(kuò)張戰(zhàn)略的選擇：1,跨地域市場(chǎng)擴(kuò)張戰(zhàn)略2,跨專業(yè)市場(chǎng)擴(kuò)張戰(zhàn)略3,跨行業(yè)擴(kuò)張戰(zhàn)略4,綜合性擴(kuò)張戰(zhàn)略第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的品牌管理企業(yè)的品牌管理一般包含三層含義，即品質(zhì)管理、品牌建設(shè)以及品牌維護(hù)品牌管理的實(shí)質(zhì)就是以消費(fèi)者為中心的“業(yè)務(wù)管理”房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的品牌管理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以企業(yè)自身的特點(diǎn)及服務(wù)特色為核心，為樹立企業(yè)形象和提升顧客感知價(jià)值所進(jìn)行的企業(yè)品牌建設(shè)、品牌維護(hù)等一系列活動(dòng)和過程。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)品牌管理的主要內(nèi)容是品牌建立和品牌維護(hù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)品牌管理的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是品牌管理的目標(biāo)是提升客戶價(jià)值，造就忠誠(chéng)客戶

20、和終身客戶，二是品牌建立以客戶對(duì)企業(yè)服務(wù)的感知價(jià)值為核心，三是品牌維護(hù)主要通過影響客戶價(jià)值感知的途徑，利用交互過程中的良好態(tài)度、快捷靈活的服務(wù)、合理的價(jià)格以及建立良好的客戶關(guān)系來實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)品牌的建立：1,制定企業(yè)的品牌戰(zhàn)略：品牌的戰(zhàn)略目標(biāo)包括：品牌愿景、品牌定位和品牌結(jié)構(gòu)品牌定位還有三個(gè)原則：可信，穩(wěn)定，量力而行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)品牌的維護(hù)：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的品牌維護(hù)，是指企業(yè)針對(duì)外部環(huán)境的變化和品牌造成的影響所進(jìn)行的維護(hù)品牌形象、保持品牌的市場(chǎng)地位和品牌價(jià)值的一系列活動(dòng)的統(tǒng)稱。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的品牌管理主要應(yīng)側(cè)重以下兩個(gè)方面：1,通過服務(wù)質(zhì)量的全面提高，提升客戶感知價(jià)值，保持和擴(kuò)大企業(yè)品牌

21、的影響力。2,通過建立良好的持續(xù)的客戶關(guān)系，強(qiáng)化客戶的歸屬感和品牌忠誠(chéng)。第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的客戶關(guān)系管理客戶關(guān)系管理的含義：客戶關(guān)系管理是一種以客戶為中心的經(jīng)營(yíng)策略，它以信息技術(shù)為手段，通過對(duì)相關(guān)業(yè)務(wù)流程的重新設(shè)計(jì)及相關(guān)工作流程的重新組合，以完善的客戶服務(wù)和深入的客戶分析來滿足客戶個(gè)性化的需要，提高客戶滿意度和忠誠(chéng)度，從非典保證客戶終生價(jià)值和企業(yè)利潤(rùn)“雙贏”和策略的實(shí)現(xiàn)?？蛻絷P(guān)系管理的功能：客戶關(guān)系管理功能主要表現(xiàn)在營(yíng)銷方式，銷售管理，客戶服務(wù)支持管理，以及客戶分析等四方面。第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理的首要任務(wù)就是選擇恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)模式。企業(yè)流程，簡(jiǎn)單說就是為了完成某一

22、目標(biāo)（任務(wù)）而進(jìn)行的一系列邏輯相關(guān)活動(dòng)的有序集合。業(yè)務(wù)流程改造：業(yè)務(wù)流程改造的基本原則是：執(zhí)行流程時(shí)，插手的人越少越好，在流程服務(wù)對(duì)象（顧客）看來，越簡(jiǎn)單越好。第五節(jié)無第六節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的人力資源管理人力資源管理的含義：是指企業(yè)的一系列人力資源政策以及相應(yīng)的管理活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)人力資源管理的特征：1,人本性2,合法性3,雙贏性4,互惠性5,戰(zhàn)略性6,全面性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的關(guān)系：1,執(zhí)業(yè)關(guān)系2,法律責(zé)任關(guān)系3,經(jīng)濟(jì)關(guān)系房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的薪酬制度：薪酬的支付方式：1,固定薪金制2,傭金制3,混合制房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的激勵(lì)機(jī)制：1,目標(biāo)激勵(lì)2，情感激勵(lì)3,尊重激勵(lì)4,參與激勵(lì)第七節(jié)房地

23、產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的含義：風(fēng)險(xiǎn)是批復(fù)導(dǎo)致?lián)p失產(chǎn)生的不確定性。企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)可大致分為三種類型：即總體風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)和意外風(fēng)險(xiǎn)。所謂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)管理，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別、衡量、分析，并在此基礎(chǔ)上有效地處置風(fēng)險(xiǎn)，以最低成本實(shí)現(xiàn)最大安全保障的科學(xué)管理方法。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)主要包括以下兩種：1,信息欠缺引起的風(fēng)險(xiǎn)2,操作不規(guī)范引起的風(fēng)險(xiǎn)3,承諾不當(dāng)引起的風(fēng)險(xiǎn)4,資金監(jiān)管不當(dāng)引起的風(fēng)險(xiǎn)5,產(chǎn)權(quán)糾紛引起的風(fēng)險(xiǎn)6,經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)對(duì)外合作的風(fēng)險(xiǎn)7,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的道德風(fēng)險(xiǎn)8,客戶道德風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避主要以預(yù)防為主：1,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人教育和培養(yǎng)。2,完善企業(yè)自身

24、的制度建設(shè)和日常管理3,建立有效的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和警示系統(tǒng)第五章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本業(yè)務(wù)第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本業(yè)務(wù)的分類房地產(chǎn)居間，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取傭金的行為。它可分為房地產(chǎn)指示居間和房地產(chǎn)媒介居間。房地產(chǎn)代理，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及人員以委托人名義，在委托協(xié)議約定的范圍內(nèi)，為促成委托人與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易而提供專業(yè)服務(wù)，并向委托人收取傭金等服務(wù)費(fèi)用的行為。目前在我國(guó)賣方代理是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)最主要的代理業(yè)務(wù)，有以下三種主要類型：1,新建商品房銷售代理2,房屋出租代理3,存量房出量代理新建商品房的特點(diǎn)：客戶相對(duì)強(qiáng)勢(shì)，房

25、源批量化，業(yè)務(wù)運(yùn)作成本較高第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)基本業(yè)務(wù)的流程存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)基本流程：1,客戶開拓(1) 商圈經(jīng)營(yíng)：是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)通過經(jīng)紀(jì)門店，將一個(gè)業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)固定于在一個(gè)特定的客戶開發(fā)范圍內(nèi)，使之針對(duì)特定的客戶或潛在客戶提供服務(wù)，從而使公司的業(yè)務(wù)組織扎根于各個(gè)區(qū)域內(nèi)，使公司的服務(wù)品質(zhì)落實(shí)于各個(gè)區(qū)域。(2) 客戶開發(fā)的方法1,發(fā)放廣告宣傳單2,駐守3,網(wǎng)絡(luò)開發(fā)4,電話及短信開發(fā)5,陌生拜訪和物業(yè)拜訪6,媒體開發(fā)7,同行開發(fā)8,信函開發(fā)9,老客戶開發(fā)10, 物業(yè)公司及開發(fā)商開發(fā)11, 換名片12, 檔案資料的再發(fā)客戶接待與業(yè)務(wù)洽談（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的客戶意識(shí)主要有三個(gè)方面：1,平等化意識(shí)2,珍惜常

26、客3,體察客戶的希望（二）把握賣主與房主1,資格甄別2,真實(shí)意愿3,需求內(nèi)涵4,判斷決策人5,尊重和利用顧問（四）把握買主和租客1 ,需求引導(dǎo)2,能力判斷3, 了解出資人4, 了解受益人5,與律師友好溝通業(yè)務(wù)洽談要求：業(yè)務(wù)洽談的首要環(huán)節(jié)是傾聽客戶的陳述。產(chǎn)權(quán)調(diào)查：房屋產(chǎn)權(quán)清晰是成交的前提條件。從中介服務(wù)的角度來說，產(chǎn)權(quán)調(diào)查是保證產(chǎn)權(quán)真實(shí)性、準(zhǔn)確性的主要手段，是房屋交易前必不可少的環(huán)節(jié)。在核驗(yàn)產(chǎn)權(quán)時(shí)需要注意下列問題：1,物業(yè)權(quán)屬的類別與范圍。2,產(chǎn)權(quán)的完整3,產(chǎn)權(quán)的登記4,房地產(chǎn)其他權(quán)利設(shè)定情況5,產(chǎn)權(quán)的糾紛信息收集與傳播：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人受理委托業(yè)務(wù)后，主要應(yīng)收集三方面信息：標(biāo)的物業(yè)信息，與標(biāo)的物

27、業(yè)相關(guān)的市場(chǎng)信息和委托信息。物業(yè)交接：物業(yè)交接是房地產(chǎn)交易過程中最容易暴露問題的和產(chǎn)生矛盾的一環(huán)。經(jīng)紀(jì)人應(yīng)準(zhǔn)備好三份空白的“交房確認(rèn)書”，內(nèi)容包括房屋維修基金。交房確認(rèn)書，并請(qǐng)買賣雙方確認(rèn)，簽字。售后服務(wù)：售后服務(wù)的內(nèi)容可包括：第一是延伸服務(wù)，第二是改進(jìn)服務(wù)，第三是跟蹤服務(wù)第六章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)延伸服務(wù)第一節(jié)房地產(chǎn)交易相關(guān)手續(xù)代辦服務(wù)房地產(chǎn)登記信息包括房地產(chǎn)原始登記憑證和房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)對(duì)房屋權(quán)利的房載信息。個(gè)人住房抵押貨款所涉及的房地產(chǎn)登記：1,以房地產(chǎn)設(shè)定抵押的登記2,房地產(chǎn)抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記3,房地產(chǎn)抵押權(quán)的變更登記4,以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押的預(yù)告登記5,預(yù)購(gòu)商品房抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記2007年1

28、0月1日開始實(shí)施的中華人民共和國(guó)物權(quán)法房地產(chǎn)抵押貸款的種類：房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款購(gòu)房抵押貸款的貸款金額上限一般為所購(gòu)房?jī)r(jià)的70%,貸款期限一般為5-30年制定合理的貸款方案：貸款方案主要由以下要素組成：1,貸款成數(shù)2,貸款金額3,貸款期限4,償還比率5,貸款償還方式：等額本息還款法和等額本金還款法貸款審批：從以下幾個(gè)方面進(jìn)行貸款審查：1 .個(gè)人的信用2 .抵押物的價(jià)值3 .貸款的條件貸款合同包括貸款種類、幣種、用途、數(shù)額、利率、期限和還款方式等條款。第二節(jié)房地產(chǎn)咨詢服務(wù)房地產(chǎn)投資是指國(guó)家、企業(yè)或個(gè)人為了達(dá)到獲利的目的，將貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)的行為。房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有：土地

29、開發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、置業(yè)等房地產(chǎn)商品的特殊性：1,成本高2,風(fēng)險(xiǎn)大3,回收期長(zhǎng)4,所需專業(yè)知識(shí)廣從事房地產(chǎn)投資咨詢業(yè)務(wù)主要有兩種：4 .房地產(chǎn)開發(fā)投資咨詢5 .房地產(chǎn)置業(yè)投資咨詢通過出租經(jīng)營(yíng)，持續(xù)地獲取周期性投資收益影響物業(yè)未來產(chǎn)租能力的因素主要有：1,房產(chǎn)功效2,區(qū)位優(yōu)勢(shì)房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)供求分析：最基礎(chǔ)的內(nèi)容是進(jìn)行房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)的供求分析房地產(chǎn)價(jià)格咨詢：房地產(chǎn)交易中最敏感、關(guān)鍵的因素就是價(jià)格。可行性租金分析：在一定市場(chǎng)條件下，租賃經(jīng)營(yíng)的費(fèi)用支出常常是相對(duì)剛性的，因此是否能獲得合理利潤(rùn)主要取決于實(shí)際能獲得的租金收入。房地產(chǎn)法律咨詢：房地產(chǎn)法律咨詢的類型和服務(wù)方式：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)

30、可開展的房地產(chǎn)法律咨詢服務(wù)是有關(guān)房地產(chǎn)交易的法律知識(shí)咨詢、合同咨詢等法律咨詢活動(dòng)。房地產(chǎn)法律咨詢服務(wù)的方式主要有三種：1,個(gè)案解答2,商業(yè)文書審查3,房地產(chǎn)全程法律服務(wù)房地產(chǎn)權(quán)利：房屋所有權(quán)：房屋產(chǎn)權(quán)是一種絕對(duì)權(quán)，對(duì)世權(quán)，排他權(quán)。房屋共有權(quán)是兩個(gè)或兩個(gè)以上主體對(duì)同一房屋享有所有權(quán)，分為按份共有和共同共有兩種擁有方式。房屋區(qū)分所有權(quán)是指在整體的房屋建筑中有不同的所有者，該房屋建筑可由所有人專有部分和共有部分兩部分組成。專有權(quán)、持份權(quán)、成員權(quán)。房屋所有權(quán)的取得分為原始取得和繼受取得兩種。相鄰權(quán)：不動(dòng)產(chǎn)相互毗鄰的所有人或使用人相互間應(yīng)當(dāng)給予一定的方便而且在各自行使自己的合法權(quán)利時(shí)，要受到一定的限制，

31、法律將這種相鄰人之間的關(guān)系用權(quán)利義務(wù)的形式確定下來，就是相鄰關(guān)系。房地產(chǎn)交易：1,房地產(chǎn)買賣：經(jīng)過登記，房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)才發(fā)生轉(zhuǎn)移。法律規(guī)定房屋所有權(quán)人在出賣租賃房屋時(shí)，一般應(yīng)提前3個(gè)月通知承租人。具有以下情況的房地產(chǎn)，不得投入市場(chǎng)進(jìn)行買賣：(1) 產(chǎn)權(quán)未經(jīng)確認(rèn)或存在產(chǎn)權(quán)糾紛的(2) 未經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)擅自違章自建、擴(kuò)建的(3) 司法機(jī)關(guān)的行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的(4) 國(guó)家依法收回土地使用權(quán)的(5) 共有房地產(chǎn)未經(jīng)其他共有人書面同意的(6) 未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書的優(yōu)先權(quán)是指在相同的價(jià)款、支付方式、期限等同等條件下優(yōu)于他人購(gòu)買的權(quán)利。享有房地產(chǎn)優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的人

32、有：房地產(chǎn)共有人、房屋承租人可撤銷的房地產(chǎn)買賣合同包括因重大誤解和因顯失公平兩種。無效的房屋買賣合同包括：(1) 違反法律法規(guī)政策的房屋買賣，包括：雙方惡意串通損害國(guó)家、集體和第三人利益；違反國(guó)家和社會(huì)存在公共利益的；以合法形式掩蓋非法目的；出賣人剝奪了共有人和承租人的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的；享受政府或單位優(yōu)惠補(bǔ)貼建設(shè)的房屋，違反法律規(guī)定沒有賣給原單位或侵犯原單位優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的等(2) 雙方當(dāng)事人主體資格不合格(3) 規(guī)避法律的買賣行為，如為了逃避債務(wù)而進(jìn)行虛假的房地產(chǎn)買賣(4) 雙方當(dāng)事人意思表示不真實(shí)，包括欺詐、脅迫和乘人之危(5) 違反法定形式，如房屋買賣合同未采用書面形式(6) 一方代理人與他方惡

33、意串通房屋租賃：是指房屋所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃是一種要式行為，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。租賃期限在6個(gè)月以上的房屋租憑合同應(yīng)該采用書面形式。合同法規(guī)定，房屋租賃期限不得超過20年。房屋轉(zhuǎn)租必須符合下列條件：1,承租人在租賃期限內(nèi)，必須征得出租人同意，出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃房屋造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。2,應(yīng)當(dāng)訂立轉(zhuǎn)租合同，可以是三方當(dāng)事人共同簽訂，也可以在出租人的同意下由承租人與轉(zhuǎn)承租人雙方簽訂3,轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同規(guī)定的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租人雙方有約定的除外

34、4,轉(zhuǎn)租合同生效后，轉(zhuǎn)租人享有并承擔(dān)原租賃合同規(guī)定的承租人的權(quán)利與義務(wù)，并應(yīng)履行原租賃合同規(guī)定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉(zhuǎn)租人雙方另有約定的除外5,轉(zhuǎn)租期間原租賃合同變更、解除或終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除、終止。第三節(jié)房地產(chǎn)交易保障服務(wù)房屋質(zhì)量保證、履約保證第八節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合的概念、特征和作用房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的主要特征：1 ,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同屬于勞務(wù)合同2,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同屬于雙務(wù)合同3,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同屬于有償合同4,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同一般為書面形式的合同5,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同是從合同第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的內(nèi)容根據(jù)合同條款的作用和表現(xiàn)形式，合同條款有以下兩種：1,根據(jù)合同條款所起的作

35、用，合同條款可以分為主要條款和普通條款2,根據(jù)合同條款的內(nèi)容，合同條款可以分為實(shí)體條款和程序條款3,根據(jù)合同條款的表現(xiàn)形式，合同條款可以分為明示條款和默示條款第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同的主要類型房地產(chǎn)代理合與房地產(chǎn)居間合同房地產(chǎn)代理合同的特征：1,房地產(chǎn)代理合同屬于委托代理合同2,房地產(chǎn)代理合同屬于商事代理合同房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在代理合同中的義務(wù)：1,按照指示處理事務(wù)的義務(wù)2,親自處理事務(wù)的義務(wù)3,向被代理人報(bào)告處理事務(wù)情況的義務(wù)4,處理事務(wù)的收益和所得交付被代理人的義務(wù)房地產(chǎn)買賣經(jīng)紀(jì)合同與房地產(chǎn)租賃經(jīng)紀(jì)合同買賣是權(quán)利轉(zhuǎn)讓行為，租賃是債權(quán)經(jīng)營(yíng)行為，買賣與租賃是房地產(chǎn)交易的主要行為。第四節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)凳糾紛糾

36、紛有以下兩大類別：（一）締約過失造成的糾紛這類糾紛的產(chǎn)生，有兩方面的原因：1,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的失信、失職2,經(jīng)紀(jì)合同當(dāng)事人的觀念和法律意識(shí)不足（二）合同不規(guī)范造成的糾紛1,房地產(chǎn)交易行為與經(jīng)紀(jì)行為混淆2 .居間行為與代理行為混淆3 .經(jīng)紀(jì)合同的權(quán)利義務(wù)不等4 .經(jīng)紀(jì)合同的主要條款欠缺5 .服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與收取傭金標(biāo)準(zhǔn)存在差異第八章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息概述房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的含義與構(gòu)成通常包括四個(gè)方面的信息：房源信息、客戶信息、房地產(chǎn)市場(chǎng)信息和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)信息構(gòu)成房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的基本要素主要有語言要素、內(nèi)容要素和載體要素房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的特征：1 .共享性2 .多維性3 .積累性4 .時(shí)效性5 .增值性6.復(fù)雜性第二節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息管理的原則：1,重視房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的系統(tǒng)性2,加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的目的性3,提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的時(shí)效性4,實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息的共享性第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息管理系統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息管理系統(tǒng)設(shè)計(jì)的原則1,網(wǎng)絡(luò)化原則2,共享原則3,協(xié)同原則房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信息計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)的主要類型：1,數(shù)據(jù)管理系統(tǒng)2,流程控制系統(tǒng)3,輔助決策系統(tǒng)第四節(jié)多重上市服務(wù)（MLS）系統(tǒng)MLS系統(tǒng)的主要功能包括三個(gè)方面：一是系統(tǒng)成員間建立有序聯(lián)系以及傳播上市房源信息的工具，使其能夠更好地為客戶、顧客和公眾服務(wù)；二是受托經(jīng)紀(jì)人補(bǔ)償協(xié)作銷售經(jīng)紀(jì)人，與其共同分享傭金的手