山場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分析及定位策略

1、經(jīng)營(yíng)分析方案編制單位：珠海華浩商貿(mào)有限公司2009年7月3日 此商業(yè)物業(yè)為三層框架建筑。每層室內(nèi)面積1900，層高5 米，有供電消防系統(tǒng)，無(wú)空調(diào)系統(tǒng)，電梯設(shè)備，設(shè)計(jì)使用功能為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，室外可停車(chē)泊位16個(gè)，位于興業(yè)路與山場(chǎng)路交匯處。毗鄰家樂(lè)福超市，香山學(xué)校。周邊住宅：五洲花城有效住戶約1000戶，辦公單位：香洲區(qū)檢察院、香洲區(qū)地稅局、國(guó)貿(mào)委、市水務(wù)局、電視臺(tái)等。插入市場(chǎng)效果圖靠近公共汽車(chē)站：有7、9、18、55、68路公共汽車(chē)依靠，可帶來(lái)充分人氣。周邊的五洲花城臨街商鋪已在經(jīng)營(yíng)，對(duì)周邊的人群有消費(fèi)認(rèn)知。此物業(yè)運(yùn)營(yíng)后，原農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)將拆除對(duì)經(jīng)營(yíng)的招商工作有幫助。物業(yè)的單層面積偏小，對(duì)開(kāi)發(fā)出有商業(yè)價(jià)值

2、的臨街商鋪有限制。物業(yè)可提供的停車(chē)位嚴(yán)重不足，對(duì)高消費(fèi)人群的注入有局限性。因此市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)檔次取中下，租金水平也只能按中下水平測(cè)算。物業(yè)毗近學(xué)校：不能經(jīng)營(yíng)網(wǎng)吧、娛樂(lè)等項(xiàng)目，對(duì)三樓的經(jīng)營(yíng)對(duì)像有影響，對(duì)我們后續(xù)經(jīng)營(yíng)時(shí)場(chǎng)地外延有影響。原農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)依托的舊村民居將全部清拆，使光顧原市場(chǎng)消費(fèi)的5萬(wàn)人左右的租房務(wù)工人員發(fā)生遷移，使新市場(chǎng)可依托的人群銳減，估計(jì)在1萬(wàn)人左右（以原村居為主）直接影 響物業(yè)的經(jīng)營(yíng)價(jià)值。周邊人群的消費(fèi)半徑內(nèi)的家樂(lè)福生、鮮超市和 南坑市場(chǎng)，對(duì)該物業(yè)的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生巨大客源 分流，家樂(lè)福適合中產(chǎn)階層及周邊企事業(yè)單位 的白領(lǐng)消費(fèi)人群，南坑市場(chǎng)因可提供更多產(chǎn)品， 新鮮且價(jià)格有優(yōu)勢(shì)，對(duì)周邊人群中有閑

3、的消費(fèi) 者（已退休的長(zhǎng)輩或無(wú)業(yè)的家庭人員的日常購(gòu) 買(mǎi)主體）有足夠吸引力，分流新市場(chǎng)人群，使 得只有租住戶，外來(lái)務(wù)工戶或雙職工家庭這三 類人群是新市場(chǎng)的相對(duì)固定消費(fèi)人群，初步估 計(jì)在1600戶左右。源于以上分析，對(duì)該物業(yè)的擬經(jīng)營(yíng)方案為：源于以上分析，對(duì)該物業(yè)的擬經(jīng)營(yíng)方案為：一樓分隔臨街鋪位245經(jīng)營(yíng)日雜、藥品、西餅、水果等 一樓內(nèi)部可制造提供農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品攤位298米，經(jīng)營(yíng)海鮮、河鮮、蔬菜等。（如下圖）：二樓制造提供農(nóng)貿(mào)攤位258米，經(jīng)營(yíng)肉類；鋪位530 ，經(jīng)營(yíng)肉制品、干貨、副食品、 調(diào)味料等（如下圖）。三樓1900m2 對(duì)外招商、引入家具、婦兒用品超市等（如下圖）。 就上述的經(jīng)營(yíng)思路，結(jié)合原山場(chǎng)農(nóng)貿(mào)

4、市場(chǎng)的租金情況及南坑市場(chǎng)的租金價(jià)格比情況和家樂(lè)福內(nèi)三樓的租賃原狀作出如下經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)： 1、一樓臨街鋪位：245117元=28665元 （山場(chǎng)原市場(chǎng)平均80元/ 南坑市場(chǎng)平均180元/ 按兩市場(chǎng)平均值的 90%計(jì)算） 2、一樓農(nóng)貿(mào)攤位：298M120元/M=35760元 （山場(chǎng)原市場(chǎng)平均80元/M 南坑市場(chǎng)平均160元/M 按兩市場(chǎng)平均值的90%計(jì)算） 3、二樓農(nóng)攤位：258M 60元/M=15480元 （山場(chǎng)：空置 南坑市場(chǎng)100元/M 按南坑市場(chǎng)的60%計(jì)算） 4、二樓鋪位：53035元=18550元 （山場(chǎng)原市場(chǎng)空置 南坑市場(chǎng)60元/ 按南坑市場(chǎng)的60%計(jì)算） 5、三樓租金價(jià)值：1900 1

5、8元 /=34200元 （山場(chǎng)空置、家樂(lè)福3樓23.00元/，4樓13.00元/，按家樂(lè)福的三四樓取平均值） 上述五項(xiàng)合計(jì)收入：上述五項(xiàng)合計(jì)收入：132655132655元。元。 按市場(chǎng)行業(yè)的通則計(jì)算，攤位會(huì)產(chǎn)出10%的空置期，因此月收入修正為119389元，且家貿(mào)市場(chǎng)關(guān)系市民的日常生活和經(jīng)營(yíng)者大多數(shù)為底層社會(huì)保同和雙失人員，因此租金價(jià)值不能高估，帶有公益補(bǔ)貼性質(zhì)，若有上調(diào)租價(jià)將會(huì)引發(fā)經(jīng)營(yíng)戶罷市，社會(huì)言論討伐及政府部門(mén)壓制。 建議租金經(jīng)營(yíng)成本須適中， 經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)當(dāng)中要與有關(guān)部門(mén)及租戶須充分溝通，拿捏收入支出比例充分平衡才能達(dá)到多贏格局，順利持續(xù)地經(jīng)營(yíng)、產(chǎn)生營(yíng)利。 一、要達(dá)到上述租金價(jià)值，我公司

6、還需對(duì)物業(yè)進(jìn)行如下投入設(shè)備設(shè)施：n扶電梯設(shè)備安裝-2臺(tái)206000/臺(tái)=412000元 （此項(xiàng)費(fèi)用如可在頭幾個(gè)月的租金中抵頂，之后該設(shè)備權(quán)屬可歸出租方所有） 1、農(nóng)貿(mào)產(chǎn)品售賣(mài)臺(tái)- 406M 1200/M=48720元 2、分區(qū)域的磚墻間隔及瓷片地磚鋪貼- 720m2 120/m2 = 86400元 3、水、電氣電路安裝- 5863m2 30/m2 =175890元 4、商品吊牌及指引牌的設(shè)計(jì)制作、安裝- 120套 60/套 =7200元 5、外墻廣告牌的設(shè)置安裝及繳費(fèi)報(bào)批- 192m2 300/m2 =57600元 6、外圍空間的燈光設(shè)置的閘口設(shè)施-1項(xiàng)25000=25000元 7、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)規(guī)

7、定的熟食處理間及生鮮分理間的裝修及器具購(gòu)置1項(xiàng)15000=15000元 8、市場(chǎng)地面的排水、排污設(shè)施的更換改造-1項(xiàng)18000=18000元 9、辦證及相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào)費(fèi)- 1項(xiàng)7000=7000元 10、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)- 1項(xiàng)25000=25000元 1-10 1-10 項(xiàng)擬計(jì)前期投入：項(xiàng)擬計(jì)前期投入：465810465810元元二、經(jīng)營(yíng)期間費(fèi)內(nèi)的人員配備及相關(guān)費(fèi)用 1、管理人員-2人2500=5000元 保安維市人員-5人1500=7500元 清潔、保潔人員- 7人1300=9100元 維修人員 -1人1600=1600元 2、辦公費(fèi)用-1項(xiàng)1200=1200元 3、維護(hù)費(fèi)用- 1項(xiàng)1000=10

8、00元 4、每月水電費(fèi)用- 1項(xiàng)4080=4080元 5、電梯使用用電費(fèi)-2臺(tái) 3900=7800元 6、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)-1項(xiàng)1500=1500元 經(jīng)營(yíng)期經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：經(jīng)營(yíng)期經(jīng)營(yíng)費(fèi)用：3878038780元元三、將前期投入按五年期（60個(gè)月）分?jǐn)?經(jīng)營(yíng)期每月費(fèi)用=每月應(yīng)支出費(fèi)用 即：（7763）（38780）46543元/月且上述費(fèi)用未含招商、裝修費(fèi)內(nèi)的人員推廣等費(fèi)用及租金支出。四、經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)收入 每月應(yīng)支出費(fèi)用 = 租金價(jià)值 即： 132655 46543 = 86112元/月1、若租金價(jià)值在59581萬(wàn)元/月的基礎(chǔ)上我們的租賃經(jīng)營(yíng)需達(dá)到80%才至保本平衡。2、若租金價(jià)值在 39683萬(wàn)元/月的基礎(chǔ)上，我們的租賃經(jīng)營(yíng)需達(dá)65%才達(dá)至保本平衡。3、按現(xiàn)行市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)中，有可能出現(xiàn)室外場(chǎng)地靈活租用會(huì)產(chǎn)生7000-10000元的租金附加 值。4、因農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的攤位租金有一定公益補(bǔ)貼性質(zhì)，我們的測(cè)算單元租金按