物業(yè)管理部工作實施方案

1、.XX 公司物業(yè)管理部工作方案虎門XX 投資有限公司下設(shè)職能部門物業(yè)管理部，是負責(zé)統(tǒng)籌XX 公司屬下全資企業(yè)物業(yè)的全面管理工作 ，并對其參股企業(yè)物業(yè)的協(xié)助管理工作 。為加強各企業(yè)的規(guī)范化管理 ，完善目前物業(yè)管理各項工作 ，促進企業(yè)發(fā)展壯大 ，提高經(jīng)濟效益 ，物業(yè)管理部擬制定如下工作方案 ，并根據(jù)各企業(yè)的經(jīng)營實際情況 ，進一步完善工作方案。一、建立檔案1、對 XX 公司管轄的企業(yè) 、物業(yè)進行建檔 ，全面掌握企業(yè) 、物業(yè)的情況 ，并進行分類管理 。2、制定各類走訪 、巡查、檢查記錄表格 、建檔造柵 。3、對上級部門下發(fā)的文件 、屬下公司的往來文件 、會議記錄 、總結(jié)、計劃等建檔保存 。二、日常工作

2、事項1、做好與屬下企業(yè)的溝通協(xié)調(diào)工作 ，摸清現(xiàn)時屬下企業(yè)的資源情況，包括人員情況 、設(shè)備、設(shè)施等資源情況 ，根據(jù)實際需要進行合理調(diào)配使用 ，實現(xiàn)資源共享 。2、對由物業(yè)管理部直接管理的出租物業(yè) ，實行每月兩次巡查 ；空置物業(yè)每月進行一次巡查 ，對發(fā)現(xiàn)的問題及時整改記錄 。3、對下屬全資企業(yè)的物業(yè)實行每月一次全面巡查，對部分經(jīng)營.下載可編輯 .性質(zhì)復(fù)雜 、安全隱患較大的物業(yè)實行每月兩次全面巡查工作；對參股類企業(yè)的物業(yè)原則上每兩個月進行走訪巡查一次，有需要時可每月巡查一次 。 對發(fā)現(xiàn)的問題督促其及時整改 ，并跟蹤整改情況 ，需要大整改的及時上報公司商討解決 。4、參與和配合安全部門 、集團公司的安

3、全綜合檢查工作。5、做好每次走訪巡查工作的登記備案。6、做好物業(yè)修繕工作 ，對細小的物業(yè) 、設(shè)施維修工作原則上由各企業(yè)具備相關(guān)能力的人員進行維修 ，大宗維修必須聘請相關(guān)資質(zhì)單位進行維修施工 ，并合理控制好維修費用 。7、做好物業(yè)出租的各項工作，對由物業(yè)管理部直接管理的物業(yè)做好到期續(xù)租工作 ；空置的 、到期不續(xù)租的 、違約遷走的物業(yè)做好衛(wèi)生、修復(fù)必要設(shè)施及招租等工作 ；對屬下企業(yè)的物業(yè)出租做好監(jiān)督管理工作 ；掌握好目前市場上的租金水平 ，合理調(diào)整租金 ，提高經(jīng)濟效益 。8、完成公司交給的其他工作。三、日常檢查內(nèi)容1、治安情況 ：相關(guān)企業(yè) 、物業(yè)位置及周邊的治安情況 ，企業(yè)、物業(yè)的防盜工作情況 ，

4、安全保衛(wèi)工作等 。2、建筑物結(jié)構(gòu)安全情況 ：檢查建筑物的內(nèi) 、外墻面是否存在剝落、露根、移位等安全隱患 ；樓頂、墻面是否存在滲漏 ，是否存在違章加建等情況 。3、經(jīng)營情況 ：了解物業(yè)的出租情況 ，租戶繳納租金情況 、用工.下載可編輯 .情況，發(fā)放工人工資情況 ，是否合法經(jīng)營等情況 。4、消防安全情況 ：消防各種設(shè)施的正常使用情況 ，維護保養(yǎng)情況，消防通道是否暢通 ，消防演練情況 、從業(yè)人員的相關(guān)消防知識，應(yīng)急預(yù)案制定情況等 。5、其他設(shè)備 、設(shè)施使用情況 ：對排水 、排污等各種設(shè)施是否正常使用 ，其他設(shè)備是否正常使用及維護 ，對特種設(shè)備是否有專人持證操作。6、用火、用電情況 ：各企業(yè)、物業(yè)的用

5、火 、用電是否按規(guī)定使用。7、衛(wèi)生情況 ：企業(yè)、物業(yè)內(nèi)外及周邊的環(huán)境衛(wèi)生情況。8、其他重點部位 、重大危險源的安全隱患情況。.下載可編輯 .XX 公司屬下物業(yè)管理處管理方案根據(jù) XX 公司屬下企業(yè)現(xiàn)時普遍以出租物業(yè)為主的實際情況，為更好地完善現(xiàn)有的管理模式，下屬企業(yè)將根據(jù)實地情況進行合并辦公，實行資源共享 ，將各個相鄰企業(yè)原有的辦公場地整合建6 個物業(yè)管理處 ，由 XX 投資公司實行統(tǒng)籌管理 ，各物業(yè)管理處作為統(tǒng)一辦公場所 （個別物業(yè)管理處可根據(jù)實際管理情況增加辦公場地）， 6個物業(yè)管理處的安排如下：1、虎門房地產(chǎn)公司 、百家商場 、虎門大酒店三家企業(yè)成立一個物業(yè)管理處 ，地點設(shè)在百家商場現(xiàn)有

6、的辦公場地 （如有需要另增加辦公場地 ）。2 、電子工業(yè)公司 、東泰工業(yè)公司兩家企業(yè)成立一個物業(yè)管理處，辦公地點設(shè)在東泰工業(yè)公司現(xiàn)在的辦公場地 。3、虎門外經(jīng)公司 、新灣外經(jīng)公司 、新灣房地產(chǎn)公司三家企業(yè)成立一個物業(yè)管理處 ，辦公地點設(shè)在虎門外經(jīng)公司現(xiàn)在的辦公場地 。4 、太平水泥制品廠 、福利化工廠兩家企業(yè)成立一個物業(yè)管理處，辦公地點設(shè)在太平水泥制品廠現(xiàn)在的辦公場地 。5 、先河企業(yè)公司成立一個物業(yè)管理處，辦公地點為現(xiàn)在的場地。6、永聯(lián)工業(yè)公司 、友利達織造廠成立一個物業(yè)管理處 ，辦公地點為友利達織造廠現(xiàn)在的辦公場地 。各物業(yè)管理處管理方案如下：一、崗位架構(gòu).下載可編輯 .1、物業(yè)管理處負責(zé)

7、人 （1-2 人），2、安全生產(chǎn)負責(zé)人 （1-2 人），3、消隊安全管理員 （1-2 人）4、物業(yè)管理員 （1-2 人），5、物業(yè)維修人員 （含建筑維修 、設(shè)備維修 、水電維修等 ，根據(jù)物業(yè)管理處人員情況確定 ，可由其他物業(yè)管理處維修人員兼任 ），6、辦公室人員 （1-2 人），7、保安人員 （根據(jù)物業(yè)管理處人員情況確定 ，個別物管處可不設(shè)立此崗位 ），8、后勤人員 （含清潔、廚房等內(nèi)務(wù)工作 ，根據(jù)物業(yè)管理處人員情況確定 ，個別物業(yè)管理處可不設(shè)立此崗位 ）。以上崗位可根據(jù)各物業(yè)管理處的實際情況由1 人兼故多個崗位 。二、崗位職責(zé)1、負責(zé)人：對所屬企業(yè) 、物業(yè)全面管理 。2、安全生產(chǎn)負責(zé)人 ：主

8、管安全生產(chǎn)工作 ，負責(zé)所屬企業(yè) 、物業(yè)的安全生產(chǎn)全面管理 ，包括維穩(wěn) 、治安 、消防 、經(jīng)營 、用火、用電、結(jié)構(gòu)等安全方面的工作 ，并建全好安全生產(chǎn)檔案 。3、消隊安全管理員 ：主管消防安全 ，保障企業(yè)各項消防安全工作的正常開展 ，參加安全部門的消防安全培訓(xùn) ，持證上崗。4、物業(yè)管理員 ：負責(zé)企業(yè) 、物業(yè)的巡查 、衛(wèi)生、出租工作 。5、物業(yè)維修人員 ：對所屬企業(yè) 、物業(yè)的修繕工作 ，包括建筑 、設(shè)備、水電、及其他設(shè)施的維修 、維護工作 。.下載可編輯 .6、辦公室人員 ：負責(zé)物業(yè)管理處日常辦公的正常開展工作。7、保安人員 ：負責(zé)所屬企業(yè) 、物業(yè)的安全保衛(wèi) 、防盜等工作 。8、后勤人員 ：包括清

9、潔 、廚房及日常其他工作 。以上崗位除負責(zé)所屬企業(yè) 、物業(yè)的管理工作外 ，由 XX 公司進行資源統(tǒng)籌 ，根據(jù)實際情況合理分配 、合理使用 ，實現(xiàn)資源共享 。三、物業(yè)管理處規(guī)章制度1 、上班時間 ：每周實行五天工作制，每天上班時間即上午8:30-12:00, 下午 14:00-17:30 到所屬物業(yè)管理處上班 （各物業(yè)管理處可根據(jù)經(jīng)營類別和實際情況 ，合理安排工作時間 ），上班時間為工作人員因當(dāng)天工作原因不能完全以固定工作時間在崗的 ，工作時間根據(jù)實際工作靈活安排 。2、假期規(guī)定 ：按各企業(yè)與員工相關(guān)約定執(zhí)行 ，但必須得到所屬企業(yè)負責(zé)人同意并交接好工作事項 。3、安全生產(chǎn)制度 ：根據(jù)企業(yè)的自身情

10、況 ，做好安全生產(chǎn)各項工作，建立好安全生產(chǎn)檔案 ，按規(guī)定執(zhí)行日常各項巡查制度 ，做好巡查記錄，并配合 XX 公司、集團公司 、安全部門的聯(lián)合檢查 ，發(fā)現(xiàn)各種安全問題及時做好整改工作 。4、辦公室工作制度 ：對存放于各企業(yè)的檔案資料需做好文件管理，對上級下發(fā)文件 、公司各類制度文件 、政策指導(dǎo)類文件等 。辦公用品管理 ，須規(guī)范辦公用品管理各項程序 ，節(jié)約辦公經(jīng)費 ，提高.下載可編輯 .利用效率辦公用品的采購 、保管、發(fā)放和辦公設(shè)備的入庫的登記事項。對企業(yè)的業(yè)務(wù)用車做好使用登記 ，車輛維護等工作 。5、物業(yè)管理制度 ：對自身物業(yè) 、設(shè)備進行建檔 ，分類管理 ，經(jīng)常開展對承租戶經(jīng)營情況的了解 ，掌握

11、租戶的經(jīng)營狀況 ，用工情況，發(fā)放工資情況 ，租金的繳納情況 ；每月檢查租賃合同的到期情況，按規(guī)定及時辦理到期出租事項 ；空置物業(yè) 、到期不續(xù)租物業(yè) 、違約遷走物業(yè)需做好簡單清潔 ，必要的設(shè)施進行修復(fù) ，理順遺留問題，并做好招租宣傳工作 ，出租必須按鎮(zhèn)有關(guān)規(guī)定 ，到虎門鎮(zhèn)集體資產(chǎn)交易中心進行公開競投 ；對新租戶 ，做好交接各項工作 ，跟進租戶的裝修事務(wù) ，確保裝修期間安全 ，以及裝修符合消防安全的相關(guān)規(guī)范；物業(yè)各項設(shè)施 、設(shè)備的細小維修工作原則上由各企業(yè)自行安排進行修復(fù) ，對自身不能解決的可報 XX 公司物業(yè)管理部進行評估，提出維修建議 ，大宗維修工作 ，必須按 XX 公司有關(guān)規(guī)定上報審批。6

12、、印章使用制度 ：各企業(yè)的印章已由 XX 公司行政部歸檔保管，文件需用印時 ，需報 XX 公司負責(zé)人核準后 ，連同經(jīng)審核的文件文稿等交 XX 公司行政部方可用印 。7、費用支出制度 ：日常辦公 、維護等常規(guī)性支出金額不超過500 元的，由各企業(yè)負責(zé)人審批 。超過 500 元的費用支出需由企業(yè)經(jīng)辦人填寫 資金使用申請表 報 XX公司審批后 ，方能支出 。應(yīng)急超支費用必須先報 XX 公司經(jīng)營負責(zé)人 ，再報經(jīng)理同意后方能支出 ，并需在 5 個工作日內(nèi)保辦手續(xù) 。.下載可編輯 .下載可編輯 .附錄安全生產(chǎn)管理細則一、下屬物業(yè)管理處工作人員嚴格遵照上、下班時間，早上 8:3012:00, 下午 2:00

13、5:30 分，各物業(yè)管理處的企業(yè)負責(zé)人 ，安全生產(chǎn)管理人 24 小時開機 。二、 各物業(yè)管理處應(yīng)確定安全生產(chǎn)管理人一名 ，物業(yè)管理負責(zé)人一名，各企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立健全安全生產(chǎn)檔案 。安全生產(chǎn)檔案應(yīng)當(dāng)包括安全生產(chǎn)安全基本情況和安全生產(chǎn)安全管理情況 。安全生產(chǎn)檔案應(yīng)當(dāng)詳實 ，全面反映企業(yè)安全生產(chǎn)工作的基本情況 ，并附有必要的圖表 ，根據(jù)情況變化及時更新 。三、 企業(yè)應(yīng)當(dāng)對安全生產(chǎn)檔案統(tǒng)一保管 、備查，并交副件由 XX 公司存檔，安全生產(chǎn)安全管理人應(yīng)明確安全生產(chǎn)檔案管理的責(zé)任部門和責(zé)任人 。四、 安全生產(chǎn)檔案管理應(yīng)符合下列要求：按照有關(guān)規(guī)定建立紙質(zhì)安全生產(chǎn)檔案和電子檔案 。安全生產(chǎn)檔案應(yīng)包括安全生產(chǎn)安全基

14、本情況 、安全生產(chǎn)安全管理情況 、滅火和應(yīng)急疏散預(yù)案 ?？山Y(jié)合本企業(yè)實際增加檔案種類 。安全生產(chǎn)檔案內(nèi)容應(yīng)詳實 ，全面反映安全生產(chǎn)工作的基本情況 ，并附有必要的圖紙 、圖表。.下載可編輯 .安全生產(chǎn)檔案應(yīng)由專人管理 ，按檔案管理要求裝訂成冊，建立統(tǒng)一的檔案盒 。并存放在本企業(yè)安全生產(chǎn)管理部門。五、 安全生產(chǎn)檔案內(nèi)容應(yīng)包括企業(yè)基本情況 、企業(yè)安全生產(chǎn)管理、消防 “四個能力建設(shè)與管理三個類別歸檔 。1、企業(yè)基本情況基本情況介紹 。企業(yè)的簡介 、企業(yè)建筑結(jié)構(gòu)情況 、地理位置情況 、經(jīng)營情況等 。企業(yè)證照情況 。包括企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照 、稅務(wù)登記證 、特殊行業(yè)相關(guān)資格證以及消防相關(guān)文件 。相關(guān)圖紙 。包括

15、企業(yè)宗地圖 、四置平面圖 、各類設(shè)施配備圖等 。負責(zé)人情況 。 包括企業(yè)法人 、安全負責(zé)人的基本資料和聯(lián)系電話 。企業(yè)內(nèi)大型設(shè)備情況 。 設(shè)備規(guī)模 、配備時間 、保養(yǎng)情況等企業(yè)內(nèi)消防設(shè)備情況 。 統(tǒng)計、列明企業(yè)內(nèi)的消防設(shè)備數(shù)量、分布、使用、保養(yǎng)情況 。企業(yè)內(nèi)崗位分布情況 。 包括辦公 、保安、保潔人員的崗位分配值班情況 。2、企業(yè)安全生產(chǎn)管理企業(yè)安全生產(chǎn)管理機構(gòu)圖。包括企業(yè)組織架構(gòu)圖、部.下載可編輯 .門人員分布圖 、安全生產(chǎn)管理機構(gòu)架構(gòu)圖、安全生產(chǎn)巡查網(wǎng)絡(luò)圖 、事故應(yīng)急救援網(wǎng)絡(luò)圖 。企業(yè)人事檔案 。包括企業(yè)員工相關(guān)資料、企業(yè)安全生產(chǎn)人員檔案 。資格與資質(zhì)證明。企業(yè)安全生產(chǎn)主任證書、特種操作證

16、書（例如電工 、焊工證等 ）責(zé)任書 。 上級部門與企業(yè)簽訂的安全生產(chǎn)責(zé)任書，以及企業(yè)內(nèi)各級落實到位的責(zé)任書。各項管理制度 。各級責(zé)任人職責(zé) 、考勤制度 、各部門管理制度 、財務(wù)制度 、管轄租賃管理制度 、巡查檢查制度、特種設(shè)備管理制度 、特種工作人員持證上崗制度、電工安全操作規(guī)程 、電梯安全操作規(guī)程 、員工培訓(xùn)制度、設(shè)施保養(yǎng)維修規(guī)程等 。日常工作規(guī)定與日程。包括日常工作 （包括衛(wèi)生 、冶安、安全）、巡查、管理維修的編制與記錄資料。3、消防安全 “四個能力 ”建設(shè)與管理 。1）消防安全 “四個能力 ”建設(shè) ：檢查消除火災(zāi)隱患能力防火檢查 、巡查制度安全隱患整改制度安全檢查 、巡查安全隱患整改記錄

17、2）消防安全 “四個能力 ”建設(shè) ：撲救初起火災(zāi)能力消防設(shè)施明細消防裝備與義務(wù)消防員情況記錄.下載可編輯 .消防安全管理人 、消防設(shè)施操作人員持證上崗情況消防設(shè)施保養(yǎng)維修制度與記錄 ，消防保養(yǎng)合同與檢測保養(yǎng)記錄各類應(yīng)急救援預(yù)案 、演練實施方案3）消防安全 “四個能力 ”建設(shè) ：組織人員疏散逃生能力滅火疏散預(yù)案演練記錄電梯疏散預(yù)案演練記錄4）消防安全 “四個能力 ”建設(shè) ：消防宣傳教育培訓(xùn)能力消防上墻制度 、標(biāo)識化 。在公共位置設(shè)置消防宣傳制度以及圖示 ，消防設(shè)施設(shè)置明確標(biāo)識與使用說明 。消防安全培訓(xùn)制度與記錄 。消防設(shè)備 、設(shè)施使用操作技能演練制度與相關(guān)記錄年度消防培訓(xùn)計劃.下載可編輯 .安全

18、巡查制度一、企業(yè)安全巡查工作由安全管理負責(zé)人統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)進行 ，并由企業(yè)負責(zé)人督查實行情況 ，消防設(shè)施維護保養(yǎng)管理人及其維護人員具體落實日常巡查 、維護保養(yǎng)等工作；二、 企業(yè)必須填寫 企業(yè)基本信息 表，記錄企業(yè)的基本信息、結(jié)構(gòu)情況 、消防設(shè)施 、重點部位的信息 ，便于檢查。三、 建筑安全巡查應(yīng)按規(guī)定落實進行，巡查人員在巡查過程中應(yīng)填寫相關(guān)記錄表。巡查發(fā)現(xiàn)故障的應(yīng)立即逐級上報，并及時上報整改維修 。四、 巡查內(nèi)容包括 ：1、治安情況 ；了解企業(yè)及周邊的治安情況，及時聯(lián)系相關(guān)部門作出反饋2、衛(wèi)生情況 ；包括企業(yè)內(nèi)外衛(wèi)生情況，生活用、排污用管道的暢通情況 。3、經(jīng)營情況 ；了解企業(yè)經(jīng)營 、用工等情況 。

19、作出租住宅用途的了解入住情況 。4、結(jié)構(gòu)情況 ；檢查建筑外墻 、內(nèi)部的安全情況 ，是否存在剝落、漏水等，租用單位是否存在改建或內(nèi)部改造。5、消防安全情況 ；.下載可編輯 .用電情況 。 主要為供電電源 （建筑電源 、消防電源 、配電房、備用電源的工作狀態(tài) ）設(shè)備以及企業(yè)內(nèi)用各種電器的安全情況，電線線路是否存在亂拉亂接 ，明線是否有裝線槽或線管。消防設(shè)備 、消防聯(lián)動控制器 、消防栓、滅火器的配置和使用情況，消防水源的保障以及消防系統(tǒng)壓力測試 。消防水源及供水設(shè)施 ，包括消防水池及相關(guān)標(biāo)示情況 。特別是消防用水泵 ，需定期開啟調(diào)試 。消防通道暢通情況 ，應(yīng)急照明和疏散指示標(biāo)志情況。大型設(shè)備和特種設(shè)

20、備的使用情況。存在特重操作的 ，核查特種操作人員持證上崗情況。企業(yè)消防培訓(xùn)和宣傳情況。四、巡查日程 。1、大檢查 。于重大節(jié)日前配合集團公司 、XX 公司、安全部門進行全面的安全生產(chǎn)檢查 。2、屬下企業(yè)自查 。所有企業(yè) 、物業(yè)每周由安全管理員督導(dǎo)和帶領(lǐng)進行一次檢查，并填寫 XX 公司下屬企業(yè)安全生產(chǎn)自查表作記錄入檔。商場和人口相對密集企業(yè)必須落實每日巡查，并填寫 安全生產(chǎn)每日巡查記錄本 記錄入檔 。便如百家商場 、虎門大酒店等。3、XX 公司巡查制度 。.下載可編輯 .根據(jù) XX 公司屬下企業(yè)的經(jīng)營類別 、規(guī)模，將進行分類巡查 ，并填寫XX 公司安全生產(chǎn)綜合檢查情況記錄表 備案存檔 。對于規(guī)模大 、安全患隱患較嚴重 、人數(shù)多的企業(yè)每月進行巡查 2 次；如百家商場 、虎門大酒店等 。對于規(guī)模小 ，出租為主的物業(yè) 、消防設(shè)備較完善的企業(yè) ，每月進行巡查 1 次 。如友利達 、先河、水泥制品廠 、外經(jīng)公司、東泰等。對于參股企業(yè) ，每月進行一次安全檢查 。對 XX 公司自行出租管理的物業(yè)進行 2 次，空置物業(yè)每月進行1次巡查。對于有屬下企業(yè)進行管理的區(qū)域 ，每月也進行巡查 1 次 。如外經(jīng)公司 、房產(chǎn)公司等管轄物業(yè) 。