房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程2010626

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)批、報(bào)建、報(bào)驗(yàn)作業(yè)流程報(bào)批、報(bào)建、報(bào)驗(yàn)作業(yè)流程課課 程程 提提 綱綱一、第一部分：報(bào)批流程及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一、第一部分：報(bào)批流程及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1、第一節(jié)：土地證及規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)2、第二節(jié)、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)3、第三節(jié) 總平面審查4、第四節(jié)、建筑單體審查5、第五節(jié) 消防審查6、第六節(jié)、人防審查7、第七節(jié)：節(jié)能審查8、第八節(jié)、文物勘察9、第九節(jié)：開發(fā)規(guī)模及面積比例10、第十節(jié)：建設(shè)工程規(guī)劃許可證的審批二、第二部分：報(bào)建流程及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)二、第二部分：報(bào)建流程及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1、第一節(jié)：工程招投標(biāo)2、第二節(jié)：施工許可證的辦理三、第三部分：報(bào)驗(yàn)流程及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)三、第三部分：報(bào)驗(yàn)流程及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1、

2、第一節(jié)：產(chǎn)權(quán)證辦理2、第二節(jié)：預(yù)售許可證辦理3、第三節(jié)：竣工驗(yàn)收備案 報(bào)批總流程示意圖報(bào)批總流程示意圖第一部分：規(guī)劃許可報(bào)批第一部分：規(guī)劃許可報(bào)批第一部分：規(guī)劃許可報(bào)批第一部分：規(guī)劃許可報(bào)批 第一節(jié)、土地證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段第一節(jié)、土地證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)階段 土地證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證及用地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件書，是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的前提。 簡(jiǎn)單的說一下，土地證由國(guó)土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限；建設(shè)用地規(guī)劃許可證由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)；規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率、建筑密度、停車位配置要求、退地界距離等指標(biāo)都在這

3、個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的90M2小戶型比例限制要求，也體現(xiàn)在這個(gè)文件里。 第二節(jié)、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)第二節(jié)、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 這四項(xiàng)是每一個(gè)項(xiàng)目要開始的時(shí)候必須要做的。比如設(shè)立項(xiàng)目公司。母公司拍到的土地，轉(zhuǎn)到其全資設(shè)立的項(xiàng)目公司名下，按我國(guó)法律，不屬于交易。因此，房地產(chǎn)公司可以任意設(shè)置項(xiàng)目子公司。 立項(xiàng)主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性?，F(xiàn)在各地由于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的深度不同，有些地方基本上不太管，有些地方就管得非常嚴(yán)。而且立項(xiàng)到底需要什么材料也沒有準(zhǔn)確的范本。第一部分：規(guī)劃許可報(bào)批第一部分：規(guī)劃許可報(bào)批 第三節(jié)、總平面審查階段第三節(jié)、總平面審查

4、階段 當(dāng)公司對(duì)一個(gè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位完成后，擬定專門的設(shè)計(jì)任務(wù)書，并委托具備相應(yīng)設(shè)計(jì)資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)。在方案設(shè)計(jì)的過程中由設(shè)計(jì)部進(jìn)行對(duì)口管理，并組織對(duì)階段性設(shè)計(jì)成果進(jìn)行評(píng)審。 當(dāng)方案設(shè)計(jì)的初步成果確定后，公司會(huì)安排開發(fā)部將初步方案（2個(gè)以上方案）有關(guān)圖紙、模型、效果圖、鳥瞰圖送規(guī)劃局建管處進(jìn)行方案審查。建管處根據(jù)該項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，審查小區(qū)的總平面規(guī)劃圖紙，也就是審一個(gè)小區(qū)的建筑物都是怎么排的，每棟單體建筑長(zhǎng)寬高，各棟單體建筑之間怎么間隔，間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范、規(guī)劃紅線的邊界限制及與四周已有建設(shè)工程的關(guān)

5、系等。 第一部分：規(guī)劃許可報(bào)批第一部分：規(guī)劃許可報(bào)批 第四節(jié)、管線綜合審查、排水許可證第四節(jié)、管線綜合審查、排水許可證 管線綜合審查是規(guī)劃部門的專業(yè)審查內(nèi)容之一。主要包括三大項(xiàng)：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項(xiàng)綜合起來考慮，根據(jù)各項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排，放到同一張圖紙上。給排水就是怎么引自來水進(jìn)小區(qū)，怎么把生活污水和雨水排出小區(qū)；強(qiáng)電就是生活用電，線路從哪里進(jìn)，怎么上樓，怎么進(jìn)門；弱電的內(nèi)容很多，如有線電視線、各類通訊線路、網(wǎng)線、內(nèi)部監(jiān)控線路等等。 排水許可證是市政部門發(fā)的，專門針對(duì)小區(qū)的排水?，F(xiàn)在都是要求雨污分流了。就是雨水和生活污水要分兩條管排。這個(gè)東西管的是管徑和流量，以及連接

6、市政管線的位置。第五節(jié)、建筑單體方案審查第五節(jié)、建筑單體方案審查 規(guī)劃部門對(duì)單體設(shè)計(jì)的審查也是非常嚴(yán)格的，但是總體來說，相對(duì)于總平面規(guī)劃，就比較容易通過一點(diǎn)。 設(shè)計(jì)部將建管處同意的總平面設(shè)計(jì)方案（包括各棟單體樓平立剖相關(guān)圖紙、模型、文件、效果圖、鳥瞰圖），委托城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院對(duì)該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案中各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行核查，并出具最終設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)核定書，然后并轉(zhuǎn)規(guī)劃處，符合要求則由規(guī)劃處安排總平面網(wǎng)上和工程現(xiàn)場(chǎng)公示7個(gè)工作日。 目前，我國(guó)各大城市在車位問題上管得都是非常嚴(yán)格的，要求一般是每戶住宅配一個(gè)車位，商業(yè)一般是100平方米配一個(gè)車位。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。按經(jīng)驗(yàn)值，每個(gè)停車位所須分擔(dān)的面積

7、，基本上都是35到45平方米。第六節(jié)：消防專項(xiàng)審查（目前免費(fèi)）第六節(jié)：消防專項(xiàng)審查（目前免費(fèi)） 一、辦理消防審查所需資料（1）消防設(shè)計(jì)防火審核申報(bào)表 1份/幢樓。（2）總平面圖每幢樓1份：設(shè)計(jì)部提供。（3）航測(cè)圖每幢樓1份：設(shè)計(jì)部提供。（4）建筑圖紙一套：設(shè)計(jì)部提供。（5）消防設(shè)計(jì)專篇說明（適用設(shè)置自動(dòng)消防系統(tǒng)）：設(shè)計(jì)部提供。二、審查程序受理、審查、反饋意見、設(shè)計(jì)變更、達(dá)成共識(shí)，下發(fā)消防審查意見書。消防網(wǎng)網(wǎng)上備案（消防行政許可受理登記表）網(wǎng)上打印消防備案號(hào)及驗(yàn)證碼。消防網(wǎng)上查看是否合格。第七節(jié)：人防審查第七節(jié)：人防審查人防工程要求同步設(shè)計(jì)同步施工，防空地下室設(shè)計(jì)要點(diǎn)是為下步委托施工圖設(shè)計(jì)提供依

8、據(jù)，同時(shí)持人防施工圖審查意見書辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。一、防空地下建設(shè)設(shè)計(jì)要求核定書的辦理：提交如下資料1、防空地下室建設(shè)申報(bào)表1份（如圖）：第八節(jié)：文物勘探第八節(jié)：文物勘探 提供資料及流程： 1、設(shè)計(jì)院提供總平面圖帶相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 2、文物所人到 3、拿表去文物局簽定勘探合同后進(jìn)行文物勘探 4、按總平面上用地面積收費(fèi) 5、文物收費(fèi)是4元/。（階段性免費(fèi)）第九節(jié)、第九節(jié)、建筑節(jié)能專項(xiàng)審查建筑節(jié)能專項(xiàng)審查第十節(jié)、建筑施工圖審查第十節(jié)、建筑施工圖審查 一、提供資料1、房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查項(xiàng)目申請(qǐng)表3份2、符合國(guó)家規(guī)定深度和內(nèi)容要求的4套施工圖設(shè)計(jì)文件3、審查通過的勘察成果報(bào)告

9、（地質(zhì)勘查報(bào)告）1份并存檔4、每個(gè)樓的結(jié)構(gòu)計(jì)算書及設(shè)計(jì)軟件名稱。1份并存檔5、規(guī)劃部門批準(zhǔn)的建設(shè)工程（規(guī)劃許可證）復(fù)印件6、鄭州市節(jié)能設(shè)計(jì)審查備案表（每個(gè)樓4份）7、民用建筑節(jié)能計(jì)劃書（暖通計(jì)算書、給排水計(jì)算書）二、報(bào)審流程1、填寫房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程施工圖設(shè)計(jì)文件審查項(xiàng)目申請(qǐng)表費(fèi)用根據(jù)工程等級(jí)來計(jì)算費(fèi)用。（），2、審圖所用專業(yè)審圖費(fèi)軟件計(jì)算費(fèi)用找所長(zhǎng)可適當(dāng)優(yōu)惠（最多打7折）。3、審圖時(shí)間一般為15日。4、根據(jù)各專業(yè)審圖意見，設(shè)計(jì)院出變更，由審圖所各專業(yè)專家簽字認(rèn)可，圖紙蓋審圖所章并留一份，出具藍(lán)圖審查合格證書。第十一節(jié)、第十一節(jié)、一）、填寫開發(fā)規(guī)模申報(bào)表和套型結(jié)構(gòu)面積配比表 主要事項(xiàng):

10、 1、加強(qiáng)對(duì)方案設(shè)計(jì)公司在面積核算方面的管理 2、國(guó)六條規(guī)定90以下占總住宅面積的70% 3、總平面圖帶相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 4、企業(yè)開發(fā)資質(zhì)（驗(yàn)原件收復(fù)印件） 5、出具當(dāng)年度的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模批復(fù)文件 6、開發(fā)規(guī)模和套型結(jié)構(gòu)面積配比表如下第十二節(jié)、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證第十二節(jié)、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證一、按要求完成施工圖設(shè)計(jì)后，開發(fā)部將注明勘察設(shè)計(jì)的初步設(shè)計(jì)文件（總平面圖、單體建筑圖的平立剖、基礎(chǔ)圖、地下室平面圖等施工圖及相關(guān)設(shè)計(jì)說明）報(bào)規(guī)劃主管部門審查，經(jīng)審查批準(zhǔn)后，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。二、規(guī)劃局辦事大廳進(jìn)行窗口卷宗歸檔，窗口打印交款通知單。三、核繳規(guī)費(fèi)：開發(fā)部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)聯(lián)合收費(fèi)大廳，根據(jù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

11、核算費(fèi)用（建設(shè)配套費(fèi)、綠化費(fèi)、墻改基金、人防質(zhì)監(jiān)費(fèi)）；財(cái)務(wù)部根據(jù)繳款通知單付款。同時(shí)開發(fā)部負(fù)責(zé)辦理檔案委托管理手續(xù)（綜合驗(yàn)收合格后，工程部和公司檔案室提供綜合驗(yàn)收資料，開發(fā)部報(bào)市檔案館存檔）。開發(fā)部領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證、紅線圖、放驗(yàn)線通知書。五、與規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計(jì)院簽訂合同及資料五、與規(guī)劃局規(guī)劃設(shè)計(jì)院簽訂合同及資料 與規(guī)劃設(shè)計(jì)院確認(rèn)審核日照和面積，如要復(fù)核雙方簽訂 技術(shù)服務(wù)合同。 內(nèi)容：依據(jù)民用建筑通則（GB503522005）、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范（GB5018093）、住宅設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500961999）等相關(guān)規(guī)范。日照計(jì)算軟件清華建筑日照網(wǎng)絡(luò)版(正版軟件)。要求滿足大寒日2個(gè)小時(shí)日照

12、時(shí)間。 規(guī)劃設(shè)計(jì)院復(fù)核給我方提供 日照分析計(jì)算。 建筑總平面圖中的容積率、建筑密度、綠地率、戶數(shù)、人口、停車位技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算。 提交成果提交成果建筑總平面技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)計(jì)算表。日照分析圖。 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：1萬平方米以下是1元/；1萬平方米以上是0.5元/。（按項(xiàng)目總建筑面積算）第二部分：工程報(bào)建第二部分：工程報(bào)建（重點(diǎn)講施工許可證或開工報(bào)告辦理的過程）（重點(diǎn)講施工許可證或開工報(bào)告辦理的過程）一、防雷審批二、企業(yè)投資項(xiàng)目備案三、報(bào)建四、質(zhì)檢五、安檢第一節(jié)：工程施工及監(jiān)理招投標(biāo)第一節(jié)：工程施工及監(jiān)理招投標(biāo) 工程招投標(biāo)要經(jīng)歷市建委質(zhì)檢站或大項(xiàng)目辦（鄭州市重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)管理辦公室）的發(fā)標(biāo)公告、發(fā)標(biāo)、開標(biāo)、定

13、標(biāo)等過程。它是我們辦理施工許可證前提條件之一。 首先，我必須說明，按照我國(guó)現(xiàn)行招投標(biāo)法，私營(yíng)房地產(chǎn)公司（無國(guó)有經(jīng)濟(jì)成分），其房地產(chǎn)項(xiàng)目不需要做建筑施工招投標(biāo)，他們可以直接發(fā)包。但在一些大城市，譬如鄭州，無論什么企業(yè)施工，都必須做招投標(biāo)。這是鄭州在管理上違反行政許可法的地方。我個(gè)人對(duì)此一直持非常反感的態(tài)度。在許多城市，私營(yíng)企業(yè)只要能提供私營(yíng)企業(yè)證明，既可免除施工招投標(biāo)手續(xù)。 第二節(jié)：施工許可證（開工許可證）的辦理第二節(jié)：施工許可證（開工許可證）的辦理（一（一 ）辦理開工許可證應(yīng)具備的條件）辦理開工許可證應(yīng)具備的條件1、施工許可證和開工許可證的區(qū)別：重點(diǎn)工程是經(jīng)鄭州市人民政府大型項(xiàng)目建設(shè)管理辦公室

14、辦理辦理，核發(fā)的是重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目及大中型建設(shè)項(xiàng)目開工許可證如圣菲城、普羅旺斯等項(xiàng)目。其它工程由建委辦理，核發(fā)的是施工許可證。2、辦理開工許可證的前提條件是：有建設(shè)用地規(guī)劃許可證、國(guó)有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證，確定施工企業(yè)；有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料；有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施；建設(shè)資金已經(jīng)落實(shí)。（二）辦理（二）辦理開工許可證開工許可證的審批程序及所需提供的資料的審批程序及所需提供的資料核發(fā)開工許可證的依據(jù)是建設(shè)單位提供的鄭州市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目開工報(bào)告書該表的建筑面積就是大項(xiàng)辦核發(fā)開工許可證的依據(jù)。1、工程報(bào)建：工程報(bào)建申請(qǐng)表，由開發(fā)部完成并向鄭州市建委（大項(xiàng)辦）申報(bào)，經(jīng)辦事大廳或前

15、期協(xié)調(diào)處經(jīng)辦人初審后報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)審核簽屬意見，下發(fā)公司。該表的建筑面積填寫依據(jù)是建設(shè)工程規(guī)劃計(jì)可證的建筑面積即施工圖建筑面積。2、招投標(biāo)過程：發(fā)標(biāo)公告、發(fā)標(biāo)、開標(biāo)、定標(biāo)。暫略。3、施工圖審查。提供資料：設(shè)計(jì)文件審查申報(bào)告：每幢樓1份 。 全套施工圖設(shè)計(jì)文件（4套）：審查通過的勘察成果報(bào)告 ：消防部門批準(zhǔn)文件建筑工程消防設(shè)計(jì)審核意見書勘察、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)證副本及合同第三部分：工程報(bào)驗(yàn)第三部分：工程報(bào)驗(yàn) 第一節(jié)、預(yù)售許可證的辦理第一節(jié)、預(yù)售許可證的辦理 大家都知道，只有取得預(yù)售許可證，才能簽商品房買賣合同。那么預(yù)售許可證是如何辦理的？一、申報(bào)預(yù)售資料的準(zhǔn)備一、申報(bào)預(yù)售資料的準(zhǔn)備目前預(yù)售許可證辦理前期資

16、料準(zhǔn)備及相關(guān)信息的輸入都是在房管局計(jì)算機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)機(jī)備案輸入。為了完成網(wǎng)上申報(bào)，需要各部門提供的資料有以下幾方面：（一）預(yù)售方案：包括該棟樓的總套數(shù)、總層數(shù)、建筑面積、投資額、工程資金投入情況、現(xiàn)工程進(jìn)度、主體封頂時(shí)間、交付使用時(shí)間等。（二）預(yù)售面積動(dòng)態(tài)表：包括各棟樓各單元每層每戶面積。（設(shè)計(jì)部在開始認(rèn)籌制做戶型單頁(yè)前已進(jìn)行預(yù)測(cè)，此階段若有設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致面積發(fā)生變化，則進(jìn)行面積調(diào)整。若沒有就是預(yù)測(cè)時(shí)面積）。動(dòng)態(tài)表需經(jīng)公司各部門聯(lián)合審定，簽字確認(rèn)，表內(nèi)面積、戶型、方位必須保證準(zhǔn)確無誤。并且必須和工程規(guī)劃相符。（三）交房標(biāo)準(zhǔn)：包括交房時(shí)間、工程概況、裝修標(biāo)準(zhǔn)、主樓配置、水電氣及智能化等情況。（四）層

17、高、陽(yáng)臺(tái)封閉情況。要求提供每類戶型和標(biāo)準(zhǔn)層的說明，說明上加蓋公章；（五）銷售價(jià)格：九、領(lǐng)證九、領(lǐng)證權(quán)證人員領(lǐng)證，同時(shí)購(gòu)買權(quán)證人員領(lǐng)證，同時(shí)購(gòu)買商品房使用說明書商品房使用說明書和和住宅質(zhì)量保證書住宅質(zhì)量保證書第三部分：工程報(bào)驗(yàn)第三部分：工程報(bào)驗(yàn)一、如何辦理業(yè)主產(chǎn)權(quán)證？一、如何辦理業(yè)主產(chǎn)權(quán)證？公司與客戶簽訂的商品房買賣合同約定：自交房之日起180日內(nèi)為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證。根據(jù)這一合同約定，公司要為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證。業(yè)主產(chǎn)權(quán)證的辦理是在房屋竣工驗(yàn)收后，取得工程竣工驗(yàn)收證明文件，就圣菲城項(xiàng)目而言，即是重點(diǎn)工程竣工驗(yàn)收備案表取得后方能進(jìn)行。否則按常規(guī)途徑是無法辦理產(chǎn)權(quán)證的。如，公館世家商鋪的產(chǎn)權(quán)證。第二節(jié)：權(quán)

18、證辦理第二節(jié)：權(quán)證辦理一、申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)測(cè)繪一、申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)測(cè)繪 一）當(dāng)銷售部從檔案室取得重點(diǎn)工程竣工驗(yàn)收備案表后，就開始向房管局測(cè)繪部門申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)測(cè)繪，并提供以下資料（要件）1、公司委托書：銷售部準(zhǔn)備。2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證及紅線圖（驗(yàn)原件，收復(fù)印件）3、施工圖：以竣工圖紙為準(zhǔn)；設(shè)計(jì)變更（圖紙上的）必須有設(shè)計(jì)變更通知及相關(guān)資料（測(cè)繪當(dāng)天使用）；4、工程竣工驗(yàn)收備案表： （驗(yàn)原件，收復(fù)印件）竣工驗(yàn)收合格后銷售部權(quán)證人員到檔案室領(lǐng)取。未經(jīng)竣工驗(yàn)收備案的項(xiàng)目無法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)測(cè)繪。5、公共部位與公用面積分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明：要求提供每類戶型和標(biāo)準(zhǔn)層的說明，說明上加蓋公章。6、陽(yáng)臺(tái)封閉情況（決定是否計(jì)入建筑面積）要求

19、提供每類戶型和標(biāo)準(zhǔn)層的說明，說明上加蓋公章。（三）實(shí)際測(cè)量（三）實(shí)際測(cè)量1、實(shí)地測(cè)量過程中，所有戶型及公共的電梯機(jī)房、水壓水箱房都是必需測(cè)量的對(duì)象。2、在測(cè)量時(shí)，我們要做的工作是協(xié)調(diào)測(cè)繪隊(duì)測(cè)量的面積與規(guī)劃面積盡可能吻合（正常情況下，實(shí)際測(cè)量面積與規(guī)劃面積有一定范圍的誤差）。施工圖出來后，銷售認(rèn)籌出戶型單頁(yè)前，成本部請(qǐng)房管局測(cè)繪隊(duì)預(yù)測(cè)組提前預(yù)測(cè)面積；工程竣工驗(yàn)收后，為開發(fā)商辦理產(chǎn)權(quán)證，測(cè)繪隊(duì)來現(xiàn)場(chǎng)測(cè)繪時(shí)，權(quán)證人員協(xié)調(diào)成本部與測(cè)繪隊(duì)預(yù)測(cè)人員溝通，要求預(yù)測(cè)人員盡可能參加實(shí)測(cè)，這樣為后期出分丘圖時(shí)計(jì)算面積打下良好基礎(chǔ)。 二、產(chǎn)權(quán)備案申請(qǐng)二、產(chǎn)權(quán)備案申請(qǐng)產(chǎn)權(quán)測(cè)繪完成后，測(cè)繪隊(duì)出測(cè)繪報(bào)告。此時(shí)公司權(quán)證人員

20、向產(chǎn)權(quán)部門提交產(chǎn)權(quán)備案申請(qǐng)表，并附以下資料：（一）國(guó)有土地使用證：須有無抵押狀態(tài)說明（二）預(yù)售許可證：無預(yù)售的不辦理產(chǎn)權(quán)。（預(yù)售證上各項(xiàng)目都一次性辦理產(chǎn)權(quán)登記備案的驗(yàn)收原件，若仍有暫不辦理產(chǎn)權(quán)登記備案的項(xiàng)目，就暫不收原證。）（三）建設(shè)工程規(guī)劃許可及紅線圖：同上（四）工程竣工驗(yàn)收備案證：工程竣工驗(yàn)收備案是辦理產(chǎn)權(quán)登記備案的前提，未經(jīng)竣工驗(yàn)收備案的項(xiàng)目是無法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記備案的。即使屬于一棟樓內(nèi)的，驗(yàn)收不全面也不行。公館世家商鋪遇到過這個(gè)問題。（五）派出所門牌編號(hào)及物業(yè)坐落證明。（六）物業(yè)維修基金的繳費(fèi)證明：按產(chǎn)權(quán)測(cè)繪面積的100%繳納，65元/，收取后30日內(nèi)交至維修基金管理中心。所出物業(yè)維修基金

21、的繳費(fèi)證明原件交房管局。由銷售部權(quán)證人員協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)部交納。（七）產(chǎn)權(quán)備案登記申請(qǐng)表：權(quán)證人員辦理。各棟樓產(chǎn)權(quán)測(cè)繪時(shí)測(cè)繪報(bào)告中的座落、面積、套數(shù)、間數(shù)是辦理產(chǎn)權(quán)登記備案的根本依據(jù)，必須嚴(yán)格依據(jù)測(cè)繪報(bào)告填寫。三、出每戶分丘圖三、出每戶分丘圖測(cè)量完畢七個(gè)工作日內(nèi)，測(cè)繪隊(duì)實(shí)測(cè)人員將實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)及資料錄入電腦并微機(jī)制作分丘圖，在分丘圖出來之前權(quán)證人員要隨時(shí)跟進(jìn)，當(dāng)出現(xiàn)超出規(guī)范的面積差異時(shí)，屬于專業(yè)方面的問題，協(xié)調(diào)成本部專業(yè)人員共同和測(cè)繪隊(duì)進(jìn)行溝通、協(xié)調(diào)解決。測(cè)繪隊(duì)分丘圖出來后，公司按1.36元/平方米繳納測(cè)繪費(fèi)后買回分丘圖，在辦業(yè)主產(chǎn)權(quán)證時(shí)與產(chǎn)權(quán)證附貼，同時(shí)使用。四、出證四、出證如世家如世家7#7#樓業(yè)主產(chǎn)權(quán)

22、登記備案證樓業(yè)主產(chǎn)權(quán)登記備案證第三節(jié)：工程竣工驗(yàn)收備案第三節(jié)：工程竣工驗(yàn)收備案案例分析：XX項(xiàng)目在竣工驗(yàn)收備案方面遇到的問題項(xiàng)目在竣工驗(yàn)收備案方面遇到的問題（一）驗(yàn)收備案時(shí)收集不到備案所需資料。（二）7月31日交房時(shí)，小區(qū)房屋主體驗(yàn)收和配套工程均達(dá)不到交付使用條件，如：水、電不通、無質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告、無竣工驗(yàn)收備案資料等，嚴(yán)重影響了交房。（三）小項(xiàng)工程（如臨街商鋪）圖紙?jiān)O(shè)計(jì)不能及時(shí)與主樓圖紙?jiān)O(shè)計(jì)工作同步進(jìn)行，造成單項(xiàng)工程滯后審報(bào)或不報(bào)建也不招標(biāo)，為后期竣工驗(yàn)收及產(chǎn)權(quán)證辦理工作留下后患。原因；配套工程工作沒有系統(tǒng)安排；工程部當(dāng)時(shí)沒有專人收集相關(guān)工程資料（主要依賴施工方提供資料），更沒人系統(tǒng)知道這些工

23、程資料應(yīng)該在何時(shí)收集、在什么時(shí)間收集、如何收集、收集的標(biāo)準(zhǔn)是什么？ 一、如何辦理工程竣工驗(yàn)收備案？一、如何辦理工程竣工驗(yàn)收備案？驗(yàn)收備案合格的重要標(biāo)志是取得重點(diǎn)工程竣工驗(yàn)收備案證，如何取得重點(diǎn)工程竣工驗(yàn)收備案證？主要工作：1、向鄭州市重點(diǎn)工程項(xiàng)目管理辦公室-質(zhì)監(jiān)站報(bào)驗(yàn)并遞交重點(diǎn)工程驗(yàn)收條件自查表（在希望驗(yàn)收的前7個(gè)工作日?qǐng)?bào)）。由工程部報(bào)驗(yàn)，報(bào)驗(yàn)時(shí)1棟樓1套資料，資料目錄如下：（1）重點(diǎn)工程驗(yàn)收條件自查表。（2）施工單位的工程竣工報(bào)驗(yàn)單、監(jiān)理公司的評(píng)估報(bào)告、驗(yàn)收方案及驗(yàn)收人員名單 。（3）完善以下所有工程質(zhì)量綜合驗(yàn)收文件，包含以下內(nèi)容：A、土地證、建筑工程規(guī)劃規(guī)劃許可證、施工許可證、文物勘探報(bào)告

24、B、施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見及回復(fù)C、勘察單位簽署的質(zhì)量合格文件D、設(shè)計(jì)單位簽署的質(zhì)量合格文件E、施工單位提交的竣工報(bào)告填寫竣工報(bào)告表應(yīng)該注意的事項(xiàng)：填寫竣工報(bào)告表應(yīng)該注意的事項(xiàng)：1、此表由施工單位在完成工程設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)內(nèi)容，達(dá)到竣工標(biāo)準(zhǔn)，并對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行全面檢查，確認(rèn)工程符合法律、法規(guī)和工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，符合設(shè)計(jì)文件及合同要求，提出工程竣工報(bào)告，在工程竣工驗(yàn)收前報(bào)建設(shè)單位。2、此表的建筑面積按道理講應(yīng)該是竣工面積并且由施工單位填寫，在實(shí)際操作過程中為了保證該表的建筑面積和重點(diǎn)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的建設(shè)規(guī)模一致，建筑面積由工程部資料管理員依照重點(diǎn)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的建設(shè)規(guī)模填寫。3、監(jiān)理

25、單位簽署的質(zhì)量合格文件（工程部資料員要求監(jiān)理單位準(zhǔn)備）4、工程參建方工作情況報(bào)告（五大主體）（工程部資料員要求五大主體準(zhǔn)備）5、驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件7、單位工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄8、城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門對(duì)工程是否符合規(guī)劃設(shè)計(jì)要求進(jìn)行檢查并出具認(rèn)可文件（驗(yàn)線報(bào)告）9、公安消防部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件（工程部在準(zhǔn)備竣工驗(yàn)收時(shí)，協(xié)調(diào)開發(fā)部向消防部門進(jìn)行消防驗(yàn)收，并取得建設(shè)工程消防驗(yàn)收意見書-符合審核意見要求、工程合格）10、施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書（工程部準(zhǔn)備）11、商品住宅的住宅質(zhì)量保修書和住宅使用說明書（向銷售部要）12、工程款支付證明13、法律、法規(guī)所要求的其他文件以上資

26、料在預(yù)驗(yàn)收時(shí)完善，簽章齊全；所填寫日期應(yīng)是竣工驗(yàn)收之后。14、質(zhì)檢站主管該項(xiàng)目的監(jiān)督員審查資料后，工程部和質(zhì)監(jiān)站溝通，確定驗(yàn)收時(shí)間 2、竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收（1）由建設(shè)單位組織監(jiān)理、設(shè)計(jì)、勘察、施工等五大主體單位進(jìn)行驗(yàn)收，質(zhì)監(jiān)站進(jìn)行監(jiān)督。（2）驗(yàn)收分為觀感、實(shí)測(cè)實(shí)量、資料三項(xiàng)。資料為工程技術(shù)資料，由總承包施工單位在竣工驗(yàn)收前整理并裝訂成冊(cè)，所有甲方分包單位必須向總承包單位提供完整、規(guī)范的資料，以便于統(tǒng)一裝訂。（3）竣工驗(yàn)收后，完成重點(diǎn)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告：一般情況下在工程驗(yàn)收合格后（驗(yàn)收當(dāng)天各方形成統(tǒng)一驗(yàn)收意見并填寫），由工程部組織完成 。填寫此表應(yīng)該注意的事項(xiàng)：此表的建設(shè)規(guī)模由工程部資料員依據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑面積以及竣工面積填寫并經(jīng)審核。重點(diǎn)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告是下發(fā)重點(diǎn)工程竣工驗(yàn)收備案表的依據(jù)，此表的建設(shè)規(guī)模就決定了重點(diǎn)工程竣工驗(yàn)收備案表的工程規(guī)模。重點(diǎn)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和重點(diǎn)工程竣工驗(yàn)收備案表都是一棟樓一張表。3 3、向鄭州市重點(diǎn)工程備案室備案、向鄭州市重點(diǎn)工程備案室備案竣工驗(yàn)收完成后，所有資料裝訂成冊(cè)，15日內(nèi)報(bào)送質(zhì)檢站，質(zhì)檢站在5個(gè)工作日內(nèi)出具監(jiān)督報(bào)告提交到10樓備