設計成本控制及溢價分析xy20160107

1、奧園集團重慶區(qū)域公司奧園集團重慶區(qū)域公司設計成本控制及溢價分析設計成本控制及溢價分析重慶區(qū)域公司重慶區(qū)域公司2016.1.82016.1.8目錄一、標準化設計一、標準化設計戶型標準化立面標準化入戶大堂標準化二、二、產(chǎn)品溢價設計產(chǎn)品溢價設計住宅產(chǎn)品商業(yè)產(chǎn)品三、設計成本控制三、設計成本控制一、標準化設計-戶型標準化半贈送全贈送高贈送：套內(nèi)約52m2實得約60，贈送率13.33%一變二：陽臺和空中院館，經(jīng)改造后可得標準兩室一廳一衛(wèi)；關注點：陽臺、儲藏室、空調(diào)機位關注點：陽臺、儲藏室、空調(diào)機位功能齊全，戶型緊湊，贈送多。功能齊全，戶型緊湊，贈送多。一、標準化設計-戶型標準化半贈送全贈送高贈送：套內(nèi)約7

2、5m2實得約90，贈送率20%二變?nèi)宏柵_和空中院館，經(jīng)改造后可得標準三室兩廳兩衛(wèi)；關注點：陽臺、大飄窗、儲藏室、空調(diào)機位、入關注點：陽臺、大飄窗、儲藏室、空調(diào)機位、入戶門外開；戶門外開；功能齊全，戶型緊湊，贈送多。功能齊全，戶型緊湊，贈送多。一、標準化設計-戶型標準化高贈送：套內(nèi)約70m2實得約81，贈送率15.7%二變?nèi)宏柵_和空中院館，經(jīng)改造后可得標準三室兩廳一衛(wèi)；關注點：陽臺、儲藏室、空調(diào)機位、入戶門外開；關注點：陽臺、儲藏室、空調(diào)機位、入戶門外開；功能齊全，戶型緊湊，贈送多。功能齊全，戶型緊湊，贈送多。半贈送全贈送一、標準化設計-立面標準化盤龍壹號、越時代采用哥特式風格，提取風格主要

3、元素：1、三段式構圖頂部頂部中段中段基座基座3、重點部分歐式線條2、大角度坡屋頂、做出類似于老虎窗的效果重點部位材料手冊，進行封樣對比一、標準化設計-立面標準化一、標準化設計-立面標準化立面細節(jié)設計一、標準化設計-立面標準化立面細節(jié)設計一、標準化設計-入戶大堂洋房入戶大堂設計要點：1、做平坡入口，取消踏步2、單元門禁在負一樓，室內(nèi)室外自然融合3、兩層挑高6米一、標準化設計-入戶大堂洋房入戶大堂設計要點：4、裝修以及家具擺放標準化5、建筑、裝修、景觀統(tǒng)一設計一、標準化設計-入戶大堂高層入戶大堂設計要點：1、首層3600凈高、門禁以外可不計容2、電梯廳標高與大堂標高相差三步以內(nèi)3、無障礙坡道設在次

4、要通道上入口入口門禁門禁36003600無障礙坡道無障礙坡道踏步踏步一、標準化設計-入戶大堂高層入戶大堂效果圖電梯前室電梯前室入戶大堂入戶大堂二、產(chǎn)品溢價設計-住宅1、陽臺根據(jù)重慶規(guī)劃管理技術規(guī)定附錄：（二）套型建筑面積大于60平方米的住宅，其陽臺進深大于陽臺進深大于2.42.4米米的，或者每戶陽臺結構底板投影面積之和占該戶套內(nèi)面積的比例大于比例大于17%17%的，超出部分按照全面積計入計容建筑面積，未超出部分按照一半計入計容建筑面積；右圖戶型套內(nèi)面積右圖戶型套內(nèi)面積73.06m73.06m2 2，陽臺面積，陽臺面積12.212.2m m2 2，占比約，占比約16.7%16.7%，陽臺，陽臺1

5、 1作為景觀作為景觀陽臺、陽臺陽臺、陽臺3 3作為生活陽臺必不可少，作為生活陽臺必不可少，陽臺陽臺2 2和儲藏室一起改造成一個標準臥和儲藏室一起改造成一個標準臥室。室。二、產(chǎn)品溢價設計-住宅1、陽臺構造設計： 陽臺邊梁降至板平，砌100寬混凝土反坎，可局部拓展陽臺使用面積，以上圖戶型為例，陽臺總邊長約7米，該戶型可拓展使用地面積約拓展使用地面積約0.7m0.7m2 2。 非異形線條均采用土建結構一次成形，一次成形，減少二次費用減少二次費用，節(jié)約成本。100寬二、產(chǎn)品溢價設計-住宅2、空調(diào)機位根據(jù)重慶規(guī)劃管理技術規(guī)定附錄：（五）空調(diào)室外機擱板沿陽臺長陽臺長邊外側邊外側設置的，該擱板按照陽臺計入計

6、容建筑面積；沿陽臺短邊外側設置的，其寬度大于寬度大于0.80.8米米的部分按照陽臺計入計容建筑面積。右圖中：陽臺1、陽臺3空調(diào)位均為800寬，陽臺2因陽臺長短邊關系最大只能做到600，均不計面積，可得使用面積約使用面積約3.6m3.6m2 2。 實施時內(nèi)側安裝簡易欄桿內(nèi)側安裝簡易欄桿，便于業(yè)主拓展，外側安裝永久性的陽臺欄桿。二、產(chǎn)品溢價設計-住宅3、飄窗根據(jù)重慶規(guī)劃管理技術規(guī)定附錄：符合下列條件的飄窗，不計入計容建筑面積：（一）突出外墻面；（二）窗臺板與室內(nèi)地坪高差大于大于0.450.45米米；（三）窗臺板外邊線至建筑外墻面距離小于或者等于小于或者等于0.80.8米米。贈送飄窗贈送飄窗二、產(chǎn)品

7、溢價設計-住宅3、飄窗具體做法：（一）采用大飄窗，擴大空間感；（二）空調(diào)位集中放置，外立面平整，體形系數(shù)減小空調(diào)位集中放置，外立面平整，體形系數(shù)減小，利于節(jié)能，管道集中布置，方便業(yè)主后期拓展；下板適當考慮回填荷載，下板適當考慮回填荷載，上板及內(nèi)側板考慮易拆上板及內(nèi)側板考慮易拆除設計除設計二、產(chǎn)品溢價設計-住宅4、躍層上空率根據(jù)重慶規(guī)劃管理技術規(guī)定附錄：根據(jù)重慶規(guī)劃管理技術規(guī)定附錄：躍層式居住建筑，其門廳、起居室、餐廳的通高部分不超過該層套內(nèi)建筑面積的該層套內(nèi)建筑面積的35%35%且小于或者等于7.2米的，該通高部分的計容建筑面積按照該層水平投影面積的1倍計算。實際做法：實際做法：充分利用客廳、

8、餐廳及相連陽臺上空，做足上空率，給業(yè)主更多可改造空間。二、產(chǎn)品溢價設計-住宅5、洋房私家花園贈送利用綠籬將首層適當區(qū)分，作為洋房一、二層的私家花園，做到花園入戶及前后花園入戶及前后入戶，使洋房獲得別墅品質(zhì)入戶，使洋房獲得別墅品質(zhì)；該范圍內(nèi)僅鋪草皮交付，極大地降低了景觀成本降低了景觀成本。獨立入戶，別墅體驗獨立入戶，別墅體驗花園全貌花園全貌二、產(chǎn)品溢價設計-住宅6、地下儲藏室贈送利用車庫頂板覆土和塔樓部分室內(nèi)外高差，塔樓負一層層高為3.9+1.5=5.4m，可分別贈送給一、二層的業(yè)主，并按夾層裝修設計，按夾層裝修設計，在首層地面設采光井，引陽光入地下室，在首層地面設采光井，引陽光入地下室，使洋房

9、獲得別墅品質(zhì)使洋房獲得別墅品質(zhì)。二、產(chǎn)品溢價設計-住宅6、地下儲藏室贈送預留樓梯位置，借助采光井，贈送率可達贈送率可達100%100%。二、產(chǎn)品溢價設計-住宅7、屋頂花園贈送實際做法：實際做法：在不影響外立面效果的情況下，減小坡屋面的面積減小坡屋面的面積，一方面節(jié)約成本，一方面增加屋頂平面空間增加屋頂平面空間，作為頂層洋房的屋頂花園，增加溢價空間二、產(chǎn)品溢價設計-住宅8、公攤最小化設計實際做法：實際做法：優(yōu)化目的：優(yōu)化目的：重慶按套內(nèi)面積銷售，嚴格控制公共部分面積，控制公攤率，1818層層小高層公攤率控制在18%左右，1、按滿足功能需要電梯最小尺寸設計2、明確公共走道、樓梯間、設備管井的最小尺

10、寸3、戶門盡量外開，將部分公共區(qū)域做成戶內(nèi)玄關二、產(chǎn)品溢價設計-住宅8、公攤最小化設計實際做法：實際做法：3333層高層公攤率控制在層高層公攤率控制在2323%左右。左右。4、消火栓不正對電梯門布置二、產(chǎn)品溢價設計-商業(yè)1、商業(yè)露臺贈送實際做法：實際做法：對于二樓、三樓的商鋪，通過建筑層數(shù)的變化形成大量的露臺大量的露臺贈送增加使用面積贈送增加使用面積，在，使頂樓商業(yè)業(yè)主能夠通過業(yè)主自理的樓梯上到屋頂，增加實際使用面積。優(yōu)化目的：優(yōu)化目的：增加大量的實際不計容使用面積，提供面積使用率，提升商業(yè)價值。實際案例：實際案例：越時代、盤龍壹號二樓露臺二樓露臺三樓露臺三樓露臺二、產(chǎn)品溢價設計-商業(yè)2、利用

11、人行道增加商業(yè)價值實際做法：實際做法：利用建筑退距后的人行道區(qū)域增加人行道區(qū)域增加外擺位置外擺位置，營造商業(yè)氛圍，提升商業(yè)價值。二、產(chǎn)品溢價設計-商業(yè)3、走廊露臺設計實際做法：實際做法：二樓商鋪后退形成3米寬的室外露天走廊室外露天走廊，公共樓梯盡量設計成露天的。優(yōu)化目的：優(yōu)化目的：a、不僅能形成更好的昭示性，還能引導人流向二樓流動，增加二樓的商業(yè)氣氛。b、這兩種措施均能減少建筑公攤面積，提高商鋪得房率，提升二樓的商業(yè)價值。實際案例：實際案例：區(qū)域公司各項目二、產(chǎn)品溢價設計-商業(yè)4、雙首層設計實際做法：實際做法：利用地形高差，形成建筑前后兩面均為首層的效果，提升商業(yè)價值。二、產(chǎn)品溢價設計-商業(yè)5

12、、商業(yè)贈送空間設計實際做法：實際做法：利用沿街商業(yè)和車庫之間的灰空間作為商業(yè)贈送優(yōu)化目的：優(yōu)化目的：1 1、節(jié)約擋土墻成本；、節(jié)約擋土墻成本；2 2、商業(yè)溢價、商業(yè)溢價實際案例：實際案例：區(qū)域公司各項目三、設計成本控制1、場地設計實際做法：實際做法：1、規(guī)劃要求車庫頂板不得超過沿街商業(yè)頂板1 1米米，設計上將邊跨局部降低并做結構局部降低并做結構反梁反梁以滿足要求。三、設計成本控制1、場地設計實際做法：實際做法：2、規(guī)劃要求車庫周長范圍比道路標高高出1米的范圍不得超過40%，局部改變地塊內(nèi)市政道路的坡度設計3、車庫結構找坡4、局部沿街商業(yè)層數(shù)由2層改為3層優(yōu)化目的：優(yōu)化目的：合理利用規(guī)劃條件，通

13、過多種措施組合設計，可以明顯減明顯減少土石方工程量少土石方工程量實際案例：實際案例：越時代C、D地塊，經(jīng)優(yōu)化后，土石方工程量較原方案減少約21.4萬方，以單方50元的成本計，節(jié)約平場費用約節(jié)約平場費用約10701070萬萬。三、設計成本控制2、人防設計實際做法：實際做法：1、人防車庫配建指標計算：10層及以上的建筑為首層建筑面積；10層以下的為總建筑面積的4%。因此，在方案階段，就對塔樓和裙房合理斷縫，以獲得最小的人防配建指標合理斷縫，以獲得最小的人防配建指標2、一個項目的人防盡可能集中建設，減少人防臨空面，以節(jié)約成本。優(yōu)化目的：優(yōu)化目的：人防車庫成本平均比普通車庫增加約800元/m2，且導致

14、停車效率降低，人防車位銷售困難，因此要盡量減少人防配建指標。實際案例：實際案例：越時代、國際城、城市天地、盤龍壹號三、設計成本控制2、人防設計-結構方案比較以越時代D地塊人防車庫為例原方案：因車庫大部分標高均比周邊道路標高高，車庫無結構嵌固條件，需要將車庫與塔樓全部斷縫脫開，且采用雙斷縫脫開，且采用雙墻設計墻設計，人防車庫大部分臨空面擋墻厚臨空面擋墻厚度較厚度較厚，如下圖：優(yōu)化方案：1、將車庫由地下1層變?yōu)榈叵?層，經(jīng)計算，總體土石方工程量不變土石方工程量不變2、負二層全掩埋，人防不再需要劃分防不再需要劃分防護分區(qū)護分區(qū)，進一步優(yōu)化成本3、部分塔樓通過長度不超過不超過2020米的通道米的通道與

15、車庫相連，增加實體綠化面積，利于景觀打造。三、設計成本控制2、人防設計-平面布局設計a a、合理劃分防護分區(qū)：、合理劃分防護分區(qū)：車庫的一個防火分區(qū)4000m2，理論上正好可以分為2個人防的防護單元。b b、優(yōu)化疏散寬度：、優(yōu)化疏散寬度：一個防護單元的疏散寬度計算為人防面積x0.7x0.3/100，此時的人防面積應為人防的凈面積，務必扣除塔樓的核心筒、車庫坡道等，要求設計院提供疏散寬度計算書，以減少樓梯設計；c c、共用樓梯出口：、共用樓梯出口：人防的獨立口部盡可能兩個甚至三個防護單元共用一個樓梯間，集中設置，減少獨立樓梯出屋面的數(shù)量，減少對地面景觀的不良影響。三、設計成本控制2、人防設計-樓梯間出屋面做法實際做法：實際做法：利用中間平臺做梯步，采用斜玻璃頂棚、不做實體墻斜玻璃頂棚、不做實體墻優(yōu)化目的：優(yōu)化目的：車庫人防樓梯出地面對地面景觀、視線影響較大，盡量弱化其體量實際案例：實際案例：城市天地、盤龍壹號三、設計成本控制3、節(jié)能設計通過前期的經(jīng)驗積累，形成節(jié)能設計標準：a a、玻璃選用優(yōu)先原則：、玻璃選用優(yōu)先原則：普通中空玻璃、灰色吸熱中空玻璃、LOW-E中空玻璃b b、住宅門窗型材選用原則：、住宅門窗型材選用原則：雙色共擠多腔塑鋼型材