2020南京寫字樓考察pppt課件

1、南京寫字樓考察總結南京寫字樓考察總結 前前 言言 在南京考察之前，我們已經(jīng)對在南京考察之前，我們已經(jīng)對上海、廣州、深圳、成都、重慶等上海、廣州、深圳、成都、重慶等城市的寫字樓進行過初步考察。城市的寫字樓進行過初步考察。 帶著寫字樓前期定位工作開展帶著寫字樓前期定位工作開展的困惑，我們開始了對南京寫字樓的困惑，我們開始了對南京寫字樓的學習考察。的學習考察。 盡管寫字樓是個標準盡管寫字樓是個標準化程度較高的物業(yè)類型，但我們發(fā)化程度較高的物業(yè)類型，但我們發(fā)現(xiàn)，一些精品寫字樓仍然有很多細現(xiàn)，一些精品寫字樓仍然有很多細節(jié)值得我們?nèi)W習、借鑒。節(jié)值得我們?nèi)W習、借鑒。 在南京，有兩個項目受到了我在南京，有

2、兩個項目受到了我們考察組成員的一致推崇，一個是們考察組成員的一致推崇，一個是德基大廈，另一個是新地中心。德德基大廈，另一個是新地中心。德基大廈是市中心區(qū)的寫字樓物業(yè)，基大廈是市中心區(qū)的寫字樓物業(yè)，比鄰長江路主干道，其獨特的大堂比鄰長江路主干道，其獨特的大堂設置令人眼前一亮；而新地中心是設置令人眼前一亮；而新地中心是南京城市副中心南京城市副中心河西板塊的第河西板塊的第一高樓，其產(chǎn)品是南京寫字樓品質(zhì)一高樓，其產(chǎn)品是南京寫字樓品質(zhì)的一次全面提升和超越。的一次全面提升和超越。 而號稱江蘇第一高樓的綠地紫而號稱江蘇第一高樓的綠地紫峰大廈，實行預約看房，我們建筑峰大廈，實行預約看房，我們建筑外立面、廣場景

3、觀和大堂，我們沒外立面、廣場景觀和大堂，我們沒能看到更多產(chǎn)品內(nèi)部細節(jié)。能看到更多產(chǎn)品內(nèi)部細節(jié)?？疾祉椖磕夸浛疾祉椖磕夸?、德基大廈、德基大廈2、新地中心、新地中心3、新百南京中心、新百南京中心4、斯亞置地廣場、斯亞置地廣場5、南京國際廣場、南京國際廣場6、珠江、珠江1號號7、綠地紫峰大廈、綠地紫峰大廈8、南京國際金融中心、南京國際金融中心9、世紀商貿(mào)大廈、世紀商貿(mào)大廈一、德基大廈一、德基大廈 德基大廈共計35層，占地面積3780平方米，總建筑面積49268平方米，總高度150米。1-5層為裙樓，6-35層為甲級寫字樓。 德基大廈位于玄武區(qū)長江路188號。長江路是南京市區(qū)的重要交通干道，有望成為

4、“南京第一街”。德基大廈面向長江路的入口為金融營業(yè)大廳，而北側(cè)為地下車庫、自行車入口。大廈共有200個車位。 德基大廈2019年6月開盤，2019年12月31日交付使用。 建筑設計的靈魂，就是讓建筑物與周邊的城市環(huán)境和諧共存，德基大廈整體框筒結構，將光線、景觀、科學、人性、自在、民主賦予建筑物的設計之中，把建筑塑造成可以呼吸、可以綠化的空間，讓辦公室內(nèi)外充滿健康活力。 24小時服務的商務中心：文印、翻譯、秘書、留言、接待、速遞、票務等，24小時可單獨動作的分層空調(diào)、全進口豪華高速電梯，讓您的商務生活更精彩方正風格外立面，頂部有變化。外墻采用玻璃幕墻+石材干掛，評價：穩(wěn)重有余，但現(xiàn)代感不足。1、

5、外立面風格及材質(zhì)2、大堂德基大廈最能體現(xiàn)品質(zhì)的地方就是大堂。其大堂有三個亮點：1、大堂內(nèi)部設置臺階，2、設置水晶墻。3、首層電梯廳裝修現(xiàn)代感、商務感較強。分析其大堂內(nèi)部臺階的考慮，可能是因為地下車庫結構導致大堂內(nèi)部局部抬高，同時與入戶臺階相統(tǒng)一、協(xié)調(diào)。因為臺階的出現(xiàn)，所以在前面搭配一個靈動的水景，給寫字樓住戶和訪客帶來更強的視覺效果。3、首層電梯廳首層電梯廳凈寬約3.5米，頂部燈帶吊頂(白天僅開啟少量光源)，地面石材+波打效果，墻面不銹鋼線條+玻璃，色調(diào)以黑色、白色冷色調(diào)為主，簡潔、現(xiàn)代。電梯門開口為八字形。4、入口德基大廈寫字樓入口為8級臺階，雙入戶門一個常開，一個常閉），門口懸掛著大廈的獲

6、獎獎牌，有大象雕塑。5、地下車庫德基大廈的地下車庫比較少見，不算嚴格意義上的地下車庫，車庫地面基本上與室外地面齊平，汽車出入車庫不用上下坡。該大樓汽車車位200個，車位配比較低。二、新地中心二、新地中心 南京新地中心總規(guī)模約28萬，由一幢超高層232米高寫字樓主樓）、一幢100米高輔樓及多層商業(yè)廣場裙樓共同組成。項目分兩期開發(fā)建設，一期是55層甲級寫字樓，二期輔樓是奢華酒店、國際服務式公寓，裙樓布置多功能商業(yè)廣場，二期地下設置1400多個停車位。該項目外形由不同高度和傾斜度的玻璃幕墻從基部向上節(jié)節(jié)層進成“竹形，隱喻進駐企業(yè)興旺發(fā)達、蒸蒸日上；建筑平面外圓內(nèi)方，蘊涵秉直內(nèi)斂的中國傳統(tǒng)文化精髓。

7、新地中心作為5A超甲級寫字樓，具備整套完善5A智能系統(tǒng)，匯聚全球頂尖智能科技，全面打造現(xiàn)代化整體辦公體系。 新地中心選擇的水源熱泵中央空調(diào)，具有高效節(jié)能、節(jié)水省電、無污染、少噪音等優(yōu)點，使用耗能比普通同類產(chǎn)品降低6成。 新地中心地上一層大堂直面中央公園，半開放式的大堂挑高12米，明快的精致裝修盡顯金融旗艦風采；同時在地下一層增設裝修考究的迎賓大堂，并直達地鐵通道，形成雙大堂迎賓格局，讓業(yè)主在等候時也一樣可以享受最高級別的禮遇。 日本原裝三菱電梯。14部進口三菱高速電梯，助力企業(yè)的高效辦公；低區(qū)梯速4米/秒，高區(qū)梯速5米/秒。 步行10分鐘可達南京會展中心，輕松賞遍全球時尚之巔；步行5分鐘可達南

8、京銀行、交通銀行，匯豐銀行就在您的樓下，盡享世界級金融配套；步行2分鐘可達家樂福，滿足購物休閑娛樂等多方位需求；步行1分鐘可達河西中央公園及濱江風光帶。1、外立面新地中心外立面竹字節(jié)造型，流暢優(yōu)美，寓意較好。外墻材質(zhì)為LOW-E中空純玻璃幕墻，現(xiàn)代感十足。2、大堂 新地中心雙入戶大堂，其中局部為匯豐銀行營業(yè)部，大堂挑高12米，空間開闊，現(xiàn)代明快的裝修風格更加提升了大堂的品質(zhì)。 主入口大堂兩側(cè)設置休息等待區(qū)，一側(cè)配置皮沙發(fā)，另一側(cè)配置布藝沙發(fā)及布椅。 大堂內(nèi)結構柱用綠色不銹鋼材質(zhì)包成與大廈外形一樣的形狀，質(zhì)感較強，觀賞效果不錯。大堂墻地面裝修細節(jié)3、首層電梯廳首層電梯廳裝修豪華，頂部藝術吊頂，地

9、面為石材+波打線，墻面為石材+玻璃隔段。墻地面石材為暖色系，燈光為暖色調(diào)，營造一種奢華又不失溫馨的商務氛圍。4、標準層電梯廳及公共走道標準層電梯廳裝修檔次降低，頂部吊頂，地面為石材+波打線，墻面為石材或者仿石材高級地磚。墻地面石材為冷色系，頂部光源減少，營造一種簡潔明快的商務氛圍。但可能因為入住率低的原因，墻地面衛(wèi)生保潔較差，地面灰蒙蒙的。新地中心公共走道為“十字型構造，到達辦公室更方便。公共部位門為實木門，更穩(wěn)重大氣。5、衛(wèi)生間 高區(qū)樓層設置單獨的衛(wèi)生間和淋浴房。 公共衛(wèi)生間劃分為四個功能區(qū)：殘疾人衛(wèi)生間、工作人員衛(wèi)生間及拖把池、洗手區(qū)、如廁空間。 公共衛(wèi)生間墻地面石材精裝修，品質(zhì)較高。6、

10、樣板層 樣板層地面鋪設地毯，頂部未做吊頂，能清楚看到建筑結構及空調(diào)等細部。 墻面為乳膠漆，墻體四周為產(chǎn)品宣傳和品牌宣傳。7、售樓部新地中心售樓部內(nèi)部裝修新地中心售樓部內(nèi)部裝修三、新百中心三、新百中心本項目位于“中華第一商圈南京新街口,主樓高249.8米，共60層其中地下4層），總建筑面積17.8萬m2。16部三菱高速電梯，頂部設有直升機停機坪；同時坐擁地鐵1、2號線新街口站六大出口，停車場從原來的100多個車位，擴容升級至300多個 。該寫字樓只租不售，招租中心設在36層，遠處的玄武湖、莫愁湖、紫金山盡收眼底。1、外立面高檔的低反射玻璃幕墻構成玲瓏剔透的幾何水晶外立面，新百南京中心仿佛一個巨大

11、的“香水瓶”。 2、大堂新百中心寫字樓珠江路黃金位置讓位于商場，寫字樓入口位于較不醒目的一側(cè)。六層挑高大堂，空間沖擊力較強。大堂面積約200平方米，設有門禁系統(tǒng)，大堂內(nèi)設有轉(zhuǎn)換梯，乘地鐵上樓的業(yè)主刷卡可進入大廈。四、斯亞置地廣場四、斯亞置地廣場斯亞置地廣場位于全國唯一4C合一地段：CBD新街口中央商貿(mào)圈、CID中山東路中央信息區(qū)、CCD長江路中央文化區(qū)、CFD洪武路中央金融圈的核心位置，獨辟鬧中取靜的辦公環(huán)境，具有其他商務樓盤所沒有的獨特的位置環(huán)境。 大樓總建筑面積 58700平米其中地下三層約12000平米、地上27層約46700平米），高逾100米。13層裙樓部分(銀行)約4700平米13

12、層的高度分別為6米、4.6米、4.6米），427層寫字樓部分約42000平米標準層高3.6米，凈高2.7米）， 2019年6月精裝落成，2019年9月全裝修竣工交付。1、外立面方正風格外立面，頂部細節(jié)有變化。外立面材質(zhì)為LOW-E純玻璃幕墻。入駐知名企事業(yè)單位標牌材質(zhì)獨特，與大廈現(xiàn)代化風格相互呼應。2、大堂大堂設有接待臺，石材墻地面精裝修。內(nèi)部有LED電視顯示屏。3、首層及標準層電梯廳電梯廳走道寬約3米。電梯轎廂門采用“八字開法，不銹鋼門套。電梯廳墻、地面石材精裝修，頂部吊頂。首層吊燈彰顯華貴品質(zhì)。4、電梯轎廂電梯為OTIS電梯，可容納18人。轎廂地面為石材，墻面為不銹鋼+玻璃飾面。轎箱內(nèi)有寫

13、字樓LOGO。五、南京國際廣場五、南京國際廣場 南京國際廣場，項目位于南京中央路，總建筑面積約48萬平方米。一期建筑面積22.7萬平方米，二期建筑面積25萬平方米。 南京國際廣場協(xié)同兩家世界級酒店超五星級威斯汀酒店、六星級瑞吉酒店。集國際高端購物中心、甲級寫字樓、頂級豪宅和景觀公寓為一體。寫字樓位于南塔11至22層，總建筑面積2.3萬平米，由美國心現(xiàn)代主義建筑大師詹姆斯蓋茨先生按照北美甲級寫字樓標準設計。 NIC購物中心，總建筑面積8.8萬平方米，位于南京國際廣場裙樓1-8層，以多元化國際體驗之都為定位，吸引眾多國際、國內(nèi)一線品牌紛紛進駐。 南京國際廣場還將引入南京首個城市航空值機站。乘客可以

14、在城市航空值機站直接辦理登機牌。 在南京考察時，南京世聯(lián)地產(chǎn)同行對南京國際廣場特別推崇，建議我們一定去看看。當我們到達南京國際廣場后，確實被它剛毅現(xiàn)代的外立面所吸引。然而，當我們進入到其寫字樓內(nèi)部時，發(fā)現(xiàn)大堂、電梯廳裝修比較簡單，僅有3部迅達客梯和1部消防梯，與我們心中的甲級寫字樓相距甚遠。當時很不解，這樣一棟樓何以受到業(yè)界如此的推崇呢？后來，查閱資料才發(fā)現(xiàn)，原來此項目還有一個精彩的二期A樓。二期高度為380米，比綠地的紫峰大廈實體高度為350米），高出30米，將是玄武湖邊上一個醒目的地標建筑。 1、外立面異形外立面。外立面材質(zhì)為石材幕墻、LOW-E玻璃幕墻。本綜合體一共由三棟建筑組成，南塔樓

15、為寫字樓及酒店，北塔樓為商務公寓，A樓二期尚未開工建設。外立面線條感較強，很好地展現(xiàn)了建筑之美。2、電梯廳3、公共走廊公共走廊墻面為墻紙，地面鋪設地毯，頂部吊頂。4、交房標準標準層建筑面積：1937平米單元面積：168-1937平米墻面：乳膠漆頂部：吊頂天花照明系統(tǒng)地面：50毫米架高網(wǎng)絡地板凈高2.7米?？照{(diào)系統(tǒng)：水環(huán)熱泵空調(diào)系統(tǒng)新風量：30立方/小時/人架空地板5、電梯3部迅達電梯，可同時容納18人。電梯內(nèi)設門禁刷卡系統(tǒng)。1部消防貨梯。6、樣板層六、珠江一號六、珠江一號項目地址 玄武區(qū)珠江路1號 物業(yè)類別 寫字樓、商業(yè)總 戶 數(shù) 515 容 積 率 9.47建筑面積 99549.07 M2車

16、 位 數(shù)：地下4層設有425個機動車位開 發(fā) 商 金鷹國際房產(chǎn)集團物 業(yè) 費 15元/平方米月 珠江1號定位為集成型商務服務甲級寫字樓。它將技術性、多元性、便利性和人性化融為一體，是商務辦公、酒店、會務、社交的整體解決方案?？偢?8層，其中1-5層為購物休閑廣場金鷹天地，5層部分及6層為大型餐廳作為餐飲配套，7-8層為酒店配套將配有游泳池、健身房、西餐廳、會議中心），9-26層為酒店套房，27層以上定位為甲級寫字樓，且全部用來出租，不對外銷售。租金4.5平米天起租，最小面積200平米。 1、外立面裙樓部分以石材為主寫字樓部分為有框玻璃幕墻，四周鑲有石材沿主干道一邊為雙層玻璃2、大廳大廳可直接到

17、商場面積不是很大也很空曠未設等候區(qū)及休息區(qū)3、電梯廳4、樣板層七、綠地紫峰大廈七、綠地紫峰大廈 建筑用地面積為18721平方米。A1地塊總建筑面積約26萬平方米，基地內(nèi)設一高一低2棟塔樓(主樓和副樓)，用商業(yè)裙房將2棟塔樓聯(lián)成一個整體建筑群；主樓地上89層，總高度450米，屋頂高度389米，主要功能設有五星級酒店(約65000平方米)、甲級辦公樓(約55000平方米，副樓地上24層，地上建筑有效高度99.7米，主要功能甲級辦公樓(約21000平方米)；裙房地上6層局部7層，地上有效高度37米局部44米，主要功能為商場(約45000平方米)與酒店附屬用房。地下4層，主要功能為商場、停車庫及設備機

18、房(約61000平方米)。主樓辦公層高4.2米，酒店層高3.8米，副樓層高4米，商業(yè)層高6米。整個建筑有50多部垂直電梯與30多部自動扶梯來保證整個建筑的人流運輸。樓層：總樓層89層，使用樓層共81層，81層及以上為設備層、維修梯支架和夾層。 一、外立面高區(qū)以玻璃幕墻為主，底部石材。樓層：總樓層89層，使用樓層共81層，81層及以上為設備層、維修梯支架和夾層。 樓層使用情況： B4-B2 停車、酒店后勤 B1 非機動車停車、酒店后勤、設備用房 B1夾層 餐飲、食品店、酒店后勤、設備用房、觀光大堂 1F 頂級商務大堂、酒店大堂、宴會廳、奢侈品商業(yè)中心、商業(yè)中庭 2F-5F 奢侈品商業(yè)中心 6F

19、商業(yè)中心、宴會廳、電影院 7F 會議廳、宴會廳 8F-9F 健身中心、游泳池、室外花園、SPA 10F 辦公 11F-12F 避難層、設備層 15F-41F 超5A甲級寫字樓 42F-43F 設備用房 45F-46F 空中大堂/餐廳 47F 咖啡吧 48F 酒店后勤 49F-71F 六星級洲酒店客房 72F 觀光層 73F, 75F 設備層 76F-77F 中餐廳 78F-79F 特色西餐廳 80F-81F 總統(tǒng)套房 82F 綠地 83F 水箱層 85F-86F 機房 87-89F 燈塔二、售樓部：較為簡陋的接待中心設在52層，通過一層大堂的客服人員指引到達。有四名銷售人員。均價已經(jīng)賣到330

20、00元/平米三、公共部位：由于設有門禁系統(tǒng)，不能到達其他樓層下圖為首層廳。四、廣場景觀：八、南京國際金融中心八、南京國際金融中心建筑面積 186000平方米 占地面積 110000平方米 價格商鋪10元/平米/天，寫字樓3.5元/平米/天 開發(fā)商 ARA集團南京富城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 戶型面積 30-1900平米容積率 1.7 綠化率 64% 物業(yè)公司 南京賽恩卓物業(yè)管理有限公司 物業(yè)費 15元/月/平方米 高區(qū)入住30%左右低區(qū)入住80%左右 1、外立面：石材加玻璃幕墻，其中一邊為半圓形。該寫字樓位置優(yōu)越，周邊高檔寫字樓較多，在板塊內(nèi)無論是從內(nèi)部配套還是外立面來看都沒有很強的沖擊力2、大堂：

21、全石材裝飾，較為空曠，未設有等候區(qū)，該寫字樓為爛尾樓改造。09年底已經(jīng)開始入住，但參觀時大堂仍在繼續(xù)改造中，其中一邊正在安裝電梯門禁系統(tǒng)。電梯：采用日本原裝三菱電梯，公共部位雖然裝修很好，但由于樓主體無法改變，空間有限，所以整個檔次感覺很一般。九、商茂世紀廣場九、商茂世紀廣場商茂世紀廣場商茂大廈共56層，總高218米，建筑面積10.8萬平方米，地下四層為新街口地鐵站出入口、通風道；商茂世紀廣場面對一側(cè)圓形，一側(cè)為方形的新百、中央兩個建筑，在形體上注意由方到圓的過渡，以圓方結合，內(nèi)方外圓的造型與周圍的建筑和諧變化、錯落有致，形成以第一樓為視覺焦點的城市建筑美。大堂大堂大堂大堂考察總結考察總結 1、因為南京地鐵較為發(fā)達的緣故，南京、因為南京地鐵較為發(fā)達的緣故，南京寫字樓多為地鐵上蓋物業(yè)，公共交通極為發(fā)達。寫字樓多為地鐵上蓋物業(yè)，公共交通極為發(fā)達。地鐵出入口可直達寫字樓大堂。新百中心、南地鐵出入口可直達寫字樓大堂。新百中心、南京國際金融中心、紫峰大廈、珠江京國際金融中心、紫峰大廈、珠江1號、新地號、新地中心、德基廣場等著名寫字樓都是典型的地鐵中心、德基廣場等著名寫字樓都是典型的地鐵上蓋物業(yè)。上蓋物業(yè)。 2、南京新建寫字樓外立面多為異形外立、南京新建寫字樓外立面多為異形外立面，建筑細節(jié)更豐富，外墻材質(zhì)多為純玻璃幕面，建筑細節(jié)更豐富，外墻材質(zhì)多為純玻璃幕墻或者玻璃幕墻