寧波物業(yè)專項維修資金管理辦法

1、寧波市物業(yè)專項維修資金管理辦法操作細(xì)則（試行）為進(jìn)一步規(guī)范我市物業(yè)專項維修資金交存、使用和管理，根據(jù)寧波市物業(yè)專項維修資金管理辦法（市政府令182號，以下簡稱辦法）、寧波市物業(yè)專項維修資金管理辦法實施意見（甬政辦發(fā)2011222號，以下簡稱意見），制定本操作細(xì)則。海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)及寧波國家高新區(qū)按本操作細(xì)則執(zhí)行；其他各縣（市）、區(qū)參照執(zhí)行。一、專項維修資金的交存（一）交存范圍自2011年4月1日起，下列房屋應(yīng)交存維修資金：1、領(lǐng)取預(yù)售許可證（現(xiàn)售備案證）的新建商品房屋（含經(jīng)濟(jì)適用房、限價商品房）；建設(shè)單位為代交人。2、辦理產(chǎn)權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的單一業(yè)主房屋或房屋權(quán)屬登記時以套（間）為單位登記的單

2、一業(yè)主房屋；業(yè)主為交存人。3、辦理房屋建筑工程竣工驗收備案的拆遷安置住房、廉租住房及公共租賃住房；建設(shè)（代建）單位為代交人。4、對未建立或未按規(guī)定交存首期專項維修資金的物業(yè)，按辦法第十二條的規(guī)定，最小以幢為單位，由業(yè)主自主選擇建立物業(yè)專項維修資金賬戶；業(yè)主代表為辦理人。5、公有住房生售時按現(xiàn)行的房改政策交存物業(yè)專項維修資金。納入拆遷范圍的公有住房由售時可不交存物業(yè)專項維修資金。（二）交存標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)甬建函（2011）32號文件，經(jīng)核算后的交存標(biāo)準(zhǔn)為：1、總層數(shù)在6層（含）以下的房屋，無電梯的每平方米交存50元，有電梯的每平方米交存80元；2、總層數(shù)在711層的房屋每平方米交存104元，若總層數(shù)為7

3、9層的房屋且無電梯的，每平方米交存65元；3、總層數(shù)在1221層的房屋每平方米交存120元；4、總層數(shù)在22層（含）以上的房屋每平方米交存144元。房屋的面積及總層數(shù)以房屋所有權(quán)證或房屋測繪成果報告內(nèi)登記為準(zhǔn)。（三）交存程序1、維修資金管理機(jī)構(gòu)在受理資料后的3個工作日內(nèi)向交存人核發(fā)寧波市物業(yè)專項維修資金交存通知單（附件一）；2、交存人憑寧波市物業(yè)專項維修資金交存通知單到專項維修資金專戶開戶銀行交存維修資金，領(lǐng)取銀行回執(zhí)；3、交存人將銀行回執(zhí)和寧波市物業(yè)專項維修資金交存通知單上報至維修資金管理機(jī)構(gòu)，維修資金管理機(jī)構(gòu)在2個工作日內(nèi)向交存人核發(fā)寧波市物業(yè)專項維修資金交存證明書（附件二），專項維修資金

4、專用發(fā)票以每套房屋為單位進(jìn)行打印。（四）交存所需提供資料1、寧波市物業(yè)專項維修資金交存申報表（附件三）；2、建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖；3、經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記管理部門認(rèn)可的房屋建筑面積測繪成果報告；4、地名編號圖。當(dāng)業(yè)主代表為辦理人時，只需提供上述第1項資料。（五）已交存住房公積金的業(yè)主，經(jīng)本人或其配偶申請，并經(jīng)住房公積金管理單位核準(zhǔn)，可以將業(yè)主及其配偶的住房公積金用于交存房屋首期專項維修資金，按照標(biāo)準(zhǔn)直接劃至業(yè)主專項維修資金賬戶。具體見寧波市住房公積金轉(zhuǎn)存物業(yè)維修資金申報表（附件四）二、中修及中修以上項目專項維修資金的使用（不申請財政補(bǔ)貼）（一）中修及中修以上維修項目的界定，按辦法第四十四條執(zhí)行。（二）

5、申請人1、成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主向業(yè)主委員會或受其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)告知維修需求，并由業(yè)主委員會或受其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（維修單位）向維修資金管理機(jī)構(gòu)提由維修資金使用申請。2、未成立業(yè)主委員會的，由業(yè)主向社區(qū)居委會或受其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（維修單位）告知維修需求，并由社區(qū)居委會或受其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)（維修單位）向維修資金管理機(jī)構(gòu)提由維修資金使用率請。（三）申請使用條件1、物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期屆滿，且維修項目符合維修資金使用范圍。2、維修資金使用方案表決方式業(yè)主大會議事規(guī)則有約定的從其約定。業(yè)主大會議事規(guī)則沒有約定的按以下程序表決：經(jīng)使用范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的

6、業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。若在規(guī)定時間內(nèi)，已對維修資金使用方案進(jìn)行表決的業(yè)主人數(shù)不到業(yè)主總?cè)藬?shù)二分之一的，并對表決結(jié)果公示3天仍組織不到規(guī)定人數(shù)業(yè)主的，申請人可采用“倒1/3”方式征求業(yè)主意見，公示期限不得少于7天，即公示期內(nèi)提由書面反對意見的業(yè)主專有部分面積占相關(guān)總建筑面積的比例和人數(shù)占相關(guān)總?cè)藬?shù)比例均少于1/3的，并對此結(jié)果公示3天仍無異議的，可申請使用物業(yè)專項維修資金。3、維修資金足額交存或有部分業(yè)主已交存，部分業(yè)主未交存但已就本次維修資金使用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)達(dá)成一致，并且由申請人將維修資金應(yīng)分?jǐn)傤~籌集到位。（四）申請使用程序1、申請人報轄區(qū)房產(chǎn)管理部門備案轄區(qū)房產(chǎn)管理部門應(yīng)在3個工

7、作日內(nèi)對維修項目予以備案2、申請人報維修資金管理機(jī)構(gòu)撥付預(yù)付款維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在3個工作日內(nèi)對維修項目予以審核，并按照維修合同撥付預(yù)付款。預(yù)付款金額不應(yīng)高于預(yù)算總額的70%o3、維修項目的維修和驗收申請人組織維修項目的維修和驗收。4、項目審計維修費(fèi)用總額超過15萬元、單項工程費(fèi)用超過3萬元以及業(yè)主委員會（社區(qū)居委會）認(rèn)為應(yīng)當(dāng)審計的維修項目，由業(yè)主委員會（社區(qū)居委會）聘請有資質(zhì)的審計機(jī)構(gòu)進(jìn)行審計。審計費(fèi)用包含在維修成本內(nèi)。5、申請人報維修資金管理機(jī)構(gòu)撥付尾款維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在3個工作日內(nèi)對維修項目予以審核，并按照維修合同撥付尾款。維修資金實際發(fā)生額低于預(yù)撥款的，申請人應(yīng)在維修項目由具審計報告

8、（決算書）后的15個工作日內(nèi)將結(jié)余部分交入專項維修資金專戶；維修資金工程決算超由預(yù)算金額10%或超生部分在1萬元以上的，超出部分需按維修資金使用程序重新申報。維修項目質(zhì)量保修期應(yīng)在維修合同中約定，具體期限可參照建設(shè)工程質(zhì)量管理條例（國務(wù)院第279號令）第四十條規(guī)定。維修項目的質(zhì)量保證金不應(yīng)高于合同總價的5%。（五）申請所需提供資料1、寧波市專項維修資金使用申請表（附件五）；2、項目維修、更新、改造方案（附件六）；3、維修工程施工合同（附件七）以及工程預(yù)算書；4、業(yè)主分戶分?jǐn)偩S修資金的簽字清單（附件八）；5、申請人已將未建立（或賬戶余額不足）專項維修資金業(yè)主就本次維修應(yīng)分?jǐn)傎Y金歸集到位證明（附件

9、九）；6、維修項目驗收報告（附件十）；7、工程決算書或?qū)徲媹蟾?。?dāng)申請人提供上述1-5項資料時，維修資金管理機(jī)構(gòu)劃撥預(yù)付款；當(dāng)申請人提供上述資料6-7項時，維修資金管理機(jī)構(gòu)劃撥尾款。三、中修以下項目，專項維修資金的使用（一）申請人與中修及中修以上維修項目的申請人相同。（二）中修以下項目維修資金的劃撥標(biāo)準(zhǔn)和適用范圍根據(jù)甬價房2001312號文件精神規(guī)定：多層（6層及以下）以及無電梯的中層（7至9層）住宅每平方米每年1.50元；有電梯的中高層和高層住宅以及經(jīng)營用房等非住宅每平方米每年2.00元。已建立維修資金賬戶的可從賬戶中列支，未建立賬戶的仍向業(yè)主收取。中修以下維修資金應(yīng)以小區(qū)為單位專戶存儲，統(tǒng)

10、籌用于本小區(qū)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的中修以下維修項目。（三）申請使用條件1、物業(yè)服務(wù)合同有約定的從其約定，無約定的需已建賬到戶業(yè)主三分之二人數(shù)同意；2、開設(shè)中修以下項目維修資金賬戶；3、上一年度專項維修資金使用賬目清楚，已向業(yè)主公示。（四）申請所需提供資料1、寧波市中修以下項目維修資金支取申報表（附件十一）；2、物業(yè)服務(wù)合同。四、財政補(bǔ)貼資金的使用（一）財政補(bǔ)貼比例海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)、寧波國家高新區(qū)的業(yè)主使用專項維修資金進(jìn)行住宅物業(yè)維修的，業(yè)主承擔(dān)一半的維修經(jīng)費(fèi)，另一半由市和區(qū)人民政府財政補(bǔ)貼。其中海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)（不含慈城鎮(zhèn)、洪塘街道、莊橋街道）的住宅物業(yè)專項維修財政補(bǔ)貼資金由

11、市財政承擔(dān)三分之二，區(qū)財政承擔(dān)三分之一；寧波國家高新區(qū)及江北區(qū)的慈城鎮(zhèn)、洪塘街道、莊橋街道的住宅物業(yè)專項維修財政補(bǔ)貼資金由區(qū)財政承擔(dān)。其他縣（市）、區(qū)補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)及方式由各縣（市）、區(qū)人民政府另行制定。（二）申請財政補(bǔ)貼資金的計劃上報1、海曙區(qū)、江東區(qū)、江北區(qū)（不含慈城鎮(zhèn)、洪塘街道、莊橋街道）街道辦事處應(yīng)將下一年度維修計劃在每年9月底前報區(qū)房產(chǎn)管理部門和區(qū)財政部門；2、區(qū)房產(chǎn)管理部門會同區(qū)財政部門核實匯總后，在每年10月底前將市級財政補(bǔ)貼資金上報市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會及市財政局；3、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會會同市財政局審核后將市級補(bǔ)貼資金下達(dá)到各區(qū)；各區(qū)財政部門根據(jù)維修項目實施進(jìn)度支付補(bǔ)貼資金。（三

12、）申請人與中修及中修以上維修項目的申請人相同。（四）申請使用財政補(bǔ)貼資金的條件1、中修及中修以上的住宅維修項目；2、補(bǔ)貼對象系維修項目范圍內(nèi)已建立物業(yè)專項維修資金賬戶且賬戶余額充足的業(yè)主；3、轄區(qū)房產(chǎn)管理部門初審意見；4、轄區(qū)街道辦事處審核意見；（五）申請使用程序1、申請人報轄區(qū)房產(chǎn)管理部門和街道辦事處初審轄區(qū)房產(chǎn)管理部門在5個工作日內(nèi)對維修項目可行性、施工方案、工程預(yù)算等項目情況予以初審，初審?fù)ㄟ^后由申請人向街道辦事處提由申請財政補(bǔ)貼資金的要求。2、申請人報維修資金管理機(jī)構(gòu)審核維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在5個工作日內(nèi)對維修項目予以審核。根據(jù)建立賬戶業(yè)主應(yīng)分?jǐn)偟木S修費(fèi)用和維修合同將預(yù)付款劃撥至街道辦事

13、處維修資金專戶。3、維修項目的維修和驗收業(yè)主委員會（社區(qū)居委會）應(yīng)做好維修項目日常監(jiān)管工作，轄區(qū)房產(chǎn)管理部門、維修資金管理機(jī)構(gòu)配合做好技術(shù)支持工作。業(yè)主委員會（社區(qū)居委會）完成維修項目初驗后，向街道辦事處提由驗收要求，由街道辦事處牽頭組織驗收，轄區(qū)房產(chǎn)管理部門提由驗收意見；驗收工作應(yīng)當(dāng)接受維修資金管理機(jī)構(gòu)監(jiān)督。4、項目審計街道辦事處應(yīng)當(dāng)聘請有資質(zhì)的審計機(jī)構(gòu)對項目進(jìn)行審計，審計費(fèi)用包含在維修成本內(nèi)。5、申請人報維修資金管理機(jī)構(gòu)撥付尾款維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)在5個工作日內(nèi)對維修項目予以核準(zhǔn)，并將尾款撥付至街道辦事處專戶。（六）申請所需提供資料1、寧波市專項維修資金使用申請表（申請財政補(bǔ)貼資金的）（附件

14、十二）；2、項目維修、更新、改造方案（附件六）；3、維修工程施工合同（附件七）以及工程預(yù)算書；4、業(yè)主分戶分?jǐn)偩S修資金的簽字清單（附件八）；5、申請人已將未建立（或賬戶余額不足）專項維修資金業(yè)主就本次維修應(yīng)分?jǐn)傎Y金歸集到位證明（附件九）；6、維修項目驗收報告（申請財政補(bǔ)貼資金的）（附件十三）；7、審計報告。當(dāng)申請人提供上述1-5項資料時，維修資金管理機(jī)構(gòu)劃撥預(yù)付款；當(dāng)申請人提供上述資料6-7項時，維修資金管理機(jī)構(gòu)劃撥尾款。（七）市級財政補(bǔ)貼資金結(jié)算1、市物業(yè)和住房維修資金管理中心應(yīng)對每年實施的住宅物業(yè)專項維修市級補(bǔ)貼資金進(jìn)行結(jié)算，并上報市住建委。2、申請市級財政補(bǔ)貼資金的維修項目，在未完成專項

15、維修資金使用審計之前，該項目不計入當(dāng)年度市級補(bǔ)貼資金結(jié)算。五、業(yè)主自主管理專項維修資金（一）開設(shè)帳戶的程序1、業(yè)主委員會上報相關(guān)材料到維修資金管理機(jī)構(gòu)；2、維修資金管理機(jī)構(gòu)在受理后5個工作日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域的醒目位置公示該區(qū)域的專項維修資金余額，并告知由業(yè)主委員會管理專項維修資金的起始日期，公示期為7天；3、公示期結(jié)束后，無重大異議的，由維修資金管理機(jī)構(gòu)在5個工作日內(nèi)通知業(yè)主委員會到承辦專項維修資金業(yè)務(wù)的銀行辦理開戶等有關(guān)手續(xù)。（二）開設(shè)帳戶所需提供資料1、寧波市業(yè)主委員會開設(shè)物業(yè)專項維修資金帳戶申請表（附件十四）；2、業(yè)主委員會成立登記備案表；3、物業(yè)管理服務(wù)合同；4、業(yè)主委員會主任的身份

16、證復(fù)印件（校驗原件）；委托辦理的，需提供授權(quán)委托書原件，委托人身份證及受托人身份證復(fù)印件（校驗原件）；5、專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二的業(yè)主同意業(yè)主委員會管理、使用專項維修資金的業(yè)主簽字清單；6、業(yè)主委員會全體成員對業(yè)主簽字清單的書面確認(rèn)證明；7、社區(qū)居委會對業(yè)主大會表決情況的書面介紹；8、轄區(qū)街道辦事處核準(zhǔn)意見和轄區(qū)物業(yè)主管部門的備案證明；9、專項維修資金使用管理方案及應(yīng)急維修支取預(yù)案；10、不委托維修資金管理機(jī)構(gòu)代管專項維修資金的決議；11、委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或會計事務(wù)所作為專項維修資金賬目管理單位的協(xié)議；12、專項維修資金賬目管理辦法；13、確定業(yè)主委員會主任

17、（或業(yè)主委員會其他成員）為專項維修資金賬目責(zé)任人的業(yè)主大會決議。六、其他（一）結(jié)構(gòu)獨(dú)立的幼兒園、學(xué)校、菜場等配建用房和水、電、氣、通訊等專有設(shè)施設(shè)備用房以及地下機(jī)動車停車位可不交存物業(yè)專項維修資金。（二）轄區(qū)房產(chǎn)管理部門應(yīng)組建房屋應(yīng)急維修隊伍，并建立維修項目施工、監(jiān)理單位推薦名單，供業(yè)主委員會（社區(qū)居委會）、物業(yè)服務(wù)企業(yè)自主選擇。業(yè)主委員會（社區(qū)居委會）可委托維修單位代辦維修資金申報事宜。（三）對符合交存范圍的項目，在辦理產(chǎn)權(quán)初始登記等相應(yīng)權(quán)屬登記時，應(yīng)向產(chǎn)權(quán)登記管理部門提供由維修資金管理機(jī)構(gòu)由具的專項維修資金交存證明書；不能提供的，產(chǎn)權(quán)登記管理部門暫緩辦理相應(yīng)的權(quán)屬登記。（四）業(yè)主委員會（社

18、區(qū)居委會）或受其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對專項維修資金的交存和使用情況按辦法規(guī)定進(jìn)行公示，做到賬目清楚、規(guī)范使用。若上一年度專項維修資金賬目不及時公示、違規(guī)使用的，維修資金管理機(jī)構(gòu)將暫停劃撥專項維修資金，直至改正。（五）建設(shè)單位應(yīng)在售房時向購房人說明物業(yè)專項維修資金相關(guān)政策，在購房合同上明確約定物業(yè)專項維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)和金額（購房合同中應(yīng)有相應(yīng)條款），并在物業(yè)交付時向購房人收取。新建物業(yè)作為拆遷安置房屋、廉租住房及公共租賃住房的，建設(shè)（代建）單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付業(yè)主單位時向其收取專項維修資金。（六）對利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備所得收益轉(zhuǎn)存為物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會應(yīng)將所得收益移交至至維修資金管理機(jī)構(gòu)，并填寫寧波市物業(yè)公共收益轉(zhuǎn)存專項維修資金申報表（附件十五）。（七）維修資金管理機(jī)構(gòu)根據(jù)物業(yè)管理專項資金歸集渠道建立以小區(qū)