宿遷區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則

1、宿遷市市區(qū)業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則第一章總則第一條為了規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動，維護業(yè)主的合法權(quán)益，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法、國務(wù)院物業(yè)管理條例、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則和江蘇省物業(yè)管理條例等規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)則。第二條業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，在物業(yè)管理活動中，業(yè)主基于建筑物區(qū)分所有權(quán)，依據(jù)法律、法規(guī)和規(guī)章以及管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則行使共同管理權(quán)利、承擔(dān)共同管理責(zé)任。第三條業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。第四條業(yè)主大會或業(yè)主委員會的

2、決定，對業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會和業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。第五條業(yè)主大會和業(yè)主委員會，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)損害他人合法權(quán)益和業(yè)主共同利益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)及管理規(guī)約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。第六條物業(yè)所在地的區(qū)（含開發(fā)區(qū)、園區(qū)、新區(qū)，下同）物業(yè)管理行政主管部門負責(zé)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和備案。各街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）負責(zé)牽頭組織轄區(qū)內(nèi)小區(qū)業(yè)主大會召開、業(yè)主委員會成立，指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常運作。第二章業(yè)主大會第七條本規(guī)則所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人，即房屋登記簿記載的權(quán)利人

3、?；诜课葙I賣等民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，可以認定為業(yè)主。業(yè)主應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)和管理規(guī)約行使權(quán)利，自覺履行法定和約定的義務(wù)。第八條一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責(zé)。第九條業(yè)主戶數(shù)超過二百戶的，可以按幢、單元為單位，推選業(yè)主代表成立業(yè)主代表大會，履行業(yè)主大會的職責(zé)。第十條符合下列條件之一的，應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）：（一）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上的;（二）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)

4、主已入住戶數(shù)的比例達到百分之五十以上的。第十一條具備成立首次業(yè)主大會條件的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）報送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料：（一）物業(yè)管理區(qū)域證明；（二）房屋及建筑物面積清冊；（三）業(yè)主名冊；（四）建筑規(guī)劃總平面圖；（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；（六）物業(yè)服務(wù)用房配置證明；（七）已籌集的專項維修資金清冊；（八）其他有關(guān)的文件資料。第十二條符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者十人以上的業(yè)主公開聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會書面申請后六十日內(nèi)，組織成立首次業(yè)主大會籌備組?；I備召開首次業(yè)主大會會議所需費用由建設(shè)單位承擔(dān)。建

5、設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前，按照規(guī)劃總建筑面積0.5元/平方米（最高不超過20萬元）的標準將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費交給街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并專戶存儲，由業(yè)主大會籌備組專項用于籌備工作，使用情況在首屆業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生時向全體業(yè)主進行公示。剩余經(jīng)費屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主委員會可以根據(jù)業(yè)主大會的決定申請使用，任何單位、個人不得挪用。第十三條首次業(yè)主大會籌備組由業(yè)主、建設(shè)單位、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會等派員組成?；I備組中的業(yè)主成員由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）或者社區(qū)居（村）民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生?；I備組人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五至十一人的單數(shù)，其中業(yè)主成員應(yīng)當(dāng)不少于籌備組人數(shù)的

6、百分之六十?；I備組組長由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）派工作人員擔(dān)任?；I備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)，將成員名單在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示，公示時間不少于七日。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決。社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)區(qū)域做好相關(guān)法律法規(guī)的宣傳工作，引導(dǎo)廣大業(yè)主依法參與業(yè)主大會的成立活動。第十四條首次業(yè)主大會籌備組履行下列職責(zé)：（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；（二）擬訂管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則草案；（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；（四）提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件、名單和選舉辦法；（五）依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)

7、則；（六）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。對前款規(guī)定的內(nèi)容，籌備組應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告，并書面告知全體業(yè)主。業(yè)主對業(yè)主身份和投票權(quán)數(shù)等提出異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)予以復(fù)核并告知異議人復(fù)核結(jié)果。第十五條業(yè)主代表候選人和業(yè)主委員會委員候選人由業(yè)主推薦或者自薦?；I備組應(yīng)當(dāng)核查參選人的資格，根據(jù)物業(yè)規(guī)模、物權(quán)份額、代表和委員的代表性和廣泛性等因素，確定業(yè)主代表候選人和業(yè)主委員會委員候選人名單。業(yè)主大會籌備組中的業(yè)主代表應(yīng)具備下列條件：具有完全民事行為能力；遵守管理規(guī)約，履行業(yè)主義務(wù)；遵紀守法，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強，公正廉潔；具有一定的組織能力；具備必要的工作

8、時間。業(yè)主有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、無故欠交物業(yè)服務(wù)費和電梯使用費或者專項維修資金、違法出租房屋等違反法律、法規(guī)和管理規(guī)約的情形且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員；擔(dān)任業(yè)主大會籌備組成員、業(yè)主代表和業(yè)主委員會委員后出現(xiàn)上述情形的，應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會確定的規(guī)則予以罷免。第十六條籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起九十日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會之日起成立業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約自業(yè)主大會會議審議通過之日起生效。第十七條劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域的分

9、期開發(fā)的建設(shè)項目，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補業(yè)主委員會委員的辦法。第十八條業(yè)主大會決定以下事項：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會工作；（四）制定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準以及物業(yè)服務(wù)收費方案、審議和批準業(yè)主委員會擬簽訂的物業(yè)服務(wù)合同；（五）決定續(xù)聘、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；（六）籌集和使用專項維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）改變共有部分的用途；（九）利用共有部分進行經(jīng)營以及所得收

10、益的分配與使用；（十）法律法規(guī)或者管理規(guī)約確定應(yīng)由業(yè)主共同決定的事項。業(yè)主大會的決定應(yīng)當(dāng)以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時公告，并告知社區(qū)居（村）民委員會。第十九條業(yè)主大會會議決定籌集和使用專項維修資金以及改造、重建建筑物及其附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意（危及房屋使用安全需動用維修資金的緊急情況，按江蘇省物業(yè)管理條例相關(guān)規(guī)定執(zhí)行）；決定本規(guī)則第十八條規(guī)定的其他共有和共同管理權(quán)利事項的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。推選業(yè)主代表參加業(yè)主大會會議的，業(yè)主大會會議決定事項應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主代表總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主代表同意

11、，但決定第十八條第（六）、第（七）款規(guī)定事項除外。通過業(yè)主代表決定相關(guān)事項，應(yīng)當(dāng)將決議通過的事項在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示，公示期內(nèi)百分之二十以上有投票權(quán)的業(yè)主持反對意見的，應(yīng)當(dāng)將決定事項征求全體業(yè)主意見后，根據(jù)全體業(yè)主的表決意見執(zhí)行。第二十條業(yè)主大會會議分為定期會議和臨時會議。業(yè)主大會定期會議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會組織召開。有下列情況之一的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)及時組織召開業(yè)主大會臨時會議：（一）經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積20姒上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)20姒上業(yè)主提議的；（二）經(jīng)有30%U上業(yè)主代表提議的；（三）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時處理的；（四）業(yè)主大會議事規(guī)則或者管理

12、規(guī)約規(guī)定的其他情況。屬于前款第一項情形的，業(yè)主委員會在接到提議后二十日內(nèi)應(yīng)當(dāng)就所提的議題組織召開業(yè)主大會會議；書面提議應(yīng)附上提議業(yè)主本人的簽名、聯(lián)系電話、房號，業(yè)主委員會有權(quán)核實提議人的業(yè)主身份及其專有部分面積，無法核實業(yè)主身份的提議人其提議無效。第二十一條業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織發(fā)放、回收書面表決票，并做好簽收和登記工作;無法送達的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人

13、簽名。第二十二條業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認定專有部分面積和建筑物總面積：（一）專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計算；尚未進行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算；（二）建筑物總面積，按照前項的統(tǒng)計總和計算。第二十三條業(yè)主大會確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)，可以按照下列方法認定業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù):（一）業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計算，一個專有部分按一人計算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按一人計算；（二）總?cè)藬?shù)，按照前項的統(tǒng)計總和計算。第二十四條業(yè)主大會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中約定車位、

14、攤位等特定空間是否計入用于確定業(yè)主投票權(quán)數(shù)的專有部分面積。一個專有部分有兩個以上所有權(quán)人的，應(yīng)當(dāng)推選一人行使表決權(quán)，但共有人所代表的業(yè)主人數(shù)為一人。業(yè)主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的，由其法定監(jiān)護人行使投票權(quán)。第二十五條業(yè)主可以委托他人參加業(yè)主大會會議。業(yè)主委托家庭成員以外的人參加業(yè)主大會會議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項、委托權(quán)限及期限。未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計入已表決的多數(shù)票，由管理規(guī)約或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。第二十六條同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩幢以上房屋的，可以以幢、單元為單位成立業(yè)主小組，業(yè)主小組由該幢、單元全體業(yè)主組成。業(yè)主小組應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）推

15、選業(yè)主代表出席業(yè)主大會會議；（二）決定本幢、單元范圍內(nèi)住宅共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、更新和改造；（三）決定本小組范圍內(nèi)的其他事項。業(yè)主小組議事由該業(yè)主小組產(chǎn)生的業(yè)主代表主持。業(yè)主小組履行職責(zé)時不得違反業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會作出的決定。業(yè)主小組履行職責(zé)的程序，參照本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。第二十七條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會會議召開十五日前將會議通知、會議需要表決事項及有關(guān)材料在物業(yè)區(qū)域顯著位置進行公告，公告時間不少于七日。召開住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應(yīng)當(dāng)同時告知社區(qū)居（村）民委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會會議記錄，并妥善保存。第三章業(yè)主委員會第二十八條業(yè)主委

16、員會委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主委員會由五至十一人的單數(shù)委員組成，原則每屆任期三年，最長不超過五年，委員可以連選連任，具體人數(shù)、任期由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，業(yè)主代表任期與業(yè)委會委員任期相同。業(yè)主委員會是否實行差額選舉以及實行差額選舉的差額比例由業(yè)主大會議事規(guī)則確定。業(yè)主委員會實行差額選舉的，未當(dāng)選業(yè)主委員會委員且得票數(shù)達到法定票數(shù)的候選人，可以按照得票順序當(dāng)選為業(yè)主委員會候補委員，并在業(yè)主委員會委員出缺時依次遞補。候補委員人數(shù)由業(yè)主大會議事規(guī)則確定，但最多不得超過業(yè)主委員會委員總數(shù)的百分之五十。設(shè)立候補委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會一并備案。候補委員可以列席業(yè)主

17、委員會會議，但不具有表決權(quán)。第二十九條籌備組負責(zé)人應(yīng)當(dāng)自業(yè)主委員會委員選舉產(chǎn)生之日起三日內(nèi)組織召開首次業(yè)主委員會會議，并由委員根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則推選產(chǎn)生業(yè)主委員會主任一名，副主任一至二名。第三十條依法成立的業(yè)主委員會，以其選舉產(chǎn)生之日為成立日期。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自成立之日起三十日內(nèi)，持下列材料向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)物業(yè)管理行政主管部門備案：（一）業(yè)主委員會備案申請書；（二）業(yè)主委員會委員、業(yè)主代表名單和基本情況；（三）業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約；（四）業(yè)主大會會議記錄和會議決定；（五）其他應(yīng)當(dāng)提供的材料。街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在接受備案材料后七日內(nèi)，向業(yè)主委員會出具備

18、案證明。第三十一條業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機關(guān)申請刻制業(yè)主委員會印章，或者由備案機關(guān)統(tǒng)一刻制業(yè)主委員會印章。第三十二條業(yè)主委員會執(zhí)行業(yè)主大會的決定，接受業(yè)主的監(jiān)督，依法履行以下職責(zé):（一）按時召集和主持業(yè)主大會會議，報告執(zhí)行業(yè)主大會決議、物業(yè)管理狀況以及業(yè)主委員會的工作情況；（二）草擬業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約修改方案，提交業(yè)主大會表決；（三）草擬關(guān)于本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度，提交業(yè)主大會表決；（四）配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會組織業(yè)主委員會的換屆、委員補選工作；（五）執(zhí)行業(yè)主大會續(xù)聘、選

19、聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，負責(zé)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立、變更物業(yè)服務(wù)合同；（六）草擬本物業(yè)區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備收益分配方案，提交業(yè)主大會表決；（七）督促業(yè)主按時足額交納物業(yè)服務(wù)費用及其它相關(guān)費用；（八）草擬專項維修資金使用、續(xù)籌方案，提交業(yè)主大會表決；（九）草擬改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施方案，提交業(yè)主大會表決；（十）督促業(yè)主、物業(yè)使用人遵守管理規(guī)約和本物業(yè)區(qū)域的其他有關(guān)規(guī)章制度；（十一）及時將業(yè)主大會的有關(guān)決定告知全體業(yè)主，并負責(zé)執(zhí)行和組織實施;（十二）聽取業(yè)主、物業(yè)使用人對物業(yè)管理的意見和建議，監(jiān)督并協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)（前期物業(yè)服務(wù)）合同；（十三）接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民

20、政府）、社區(qū)居（村）民委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督，并積極配合做好本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的社區(qū)管理工作，協(xié)調(diào)業(yè)主之間及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾和糾紛；（十四）配合公安機關(guān)，共同做好維護物業(yè)區(qū)域內(nèi)的治安和安全防范等相關(guān)工作；（十五）法律、法規(guī)規(guī)定以及業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。第三十三條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布下列情況和資料：（一）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定；（三）物業(yè)服務(wù)合同；（四）專項維修資金的籌集、使用情況；（五）物業(yè)共有部分的使用和收益情況；（六）占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況；（七）業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費的收支情況；（八）其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開

21、的情況和資料。第三十四條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作制度，在每年初制定本物業(yè)管理區(qū)域年度工作計劃，并于年底向業(yè)主大會會議報告本年度工作情況；在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告辦公室電話號碼、接待時間等，方便業(yè)主的咨詢、投訴和監(jiān)督；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,協(xié)調(diào)業(yè)主之間及業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的關(guān)系。第三十五條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定及業(yè)主大會的決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。第三十六條業(yè)主委員會會議由主任召集和主持，主任因故不能履行職責(zé)，可以委托副主任召集。業(yè)主委員會會議應(yīng)有過半數(shù)的委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員半數(shù)以上同意。業(yè)主委

22、員會委員不能委托代理人參加會議。第三十七條業(yè)主委員會定期會議應(yīng)當(dāng)于會議召開七日前，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會會議的內(nèi)容和議程，聽取業(yè)主的意見和建議。業(yè)主委員會會議應(yīng)當(dāng)制作書面記錄并存檔，業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當(dāng)有參會委員的簽字確認，并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，公告時間不少于七日，并告知社區(qū)居（村）民委員會。第三十八條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立工作檔案，工作檔案包括以下主要內(nèi)容：（一）業(yè)主委員會備案證明；（二）業(yè)主清冊；（三）業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議記錄；（四）業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定；（五）業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、本物業(yè)區(qū)域的其他有關(guān)規(guī)章制度等；（六）有

23、關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)往來文件；（七）業(yè)主委員會委員選舉及更換的有關(guān)材料；（八）公告及其證明材料；（九）業(yè)主意見及建議；（十）其他相關(guān)材料。第三十九條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)建立印章管理規(guī)定及印章使用審批制度，并指定專人保管印章。使用業(yè)主委員會印章，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主委員會會議的決定，同時做好印章使用記錄。第四十條業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常工作經(jīng)費由全體業(yè)主承擔(dān)，可以從物業(yè)共有部分、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中列支，也可以由全體業(yè)主分攤。經(jīng)費的籌集、管理和使用以及業(yè)主委員會委員的工作補貼由業(yè)主大會議事規(guī)則具體規(guī)定。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每半年在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告本物業(yè)區(qū)域所有收入、支出經(jīng)費情況，接受業(yè)主的監(jiān)督,并抄送社區(qū)

24、居（村）民委員會。第四十一條有下列情況之一的，業(yè)主委員會委員、籌備組成員、業(yè)主代表資格自行終止：（一）以書面方式提出辭職請求的;（二）因物業(yè)轉(zhuǎn)讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；（三）喪失民事行為能力的；（四）依法被限制人身自由的；（五）法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。第四十二條業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員、籌備組成員、業(yè)主代表有下列情況之一的，可以依照法律、法規(guī)、和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時會議審議是否終止其委員職務(wù)：（一）不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴重的；（二）收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報酬，謀取私利的；（三）向物業(yè)服務(wù)

25、企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的；（四）牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的；（五）其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。第四十三條業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起三日內(nèi)將其保管的檔案資料、印章及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會。第四十四條業(yè)主委員會任期內(nèi)，委員出現(xiàn)空缺時，應(yīng)當(dāng)及時補足。業(yè)主委員會委員候補辦法由業(yè)主大會決定或者在業(yè)主大會議事規(guī)則中規(guī)定。業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議，重新選舉業(yè)主委員會。第四十五條業(yè)主委員會任期屆滿前三個月，應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會會議，進行換屆選

26、舉，并報告物業(yè)所在地的區(qū)（管委會）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）。換屆選舉的程序參照本規(guī)則中首次業(yè)主大會籌備產(chǎn)生業(yè)主委員會的程序，或者按照業(yè)主大會通過的換屆選舉程序執(zhí)行。第四十六條業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自任期屆滿之日起十日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居（村）民委員會的監(jiān)督下移交給新一屆業(yè)主委員會。第四十七條業(yè)主委員會備案事項發(fā)生變更的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和區(qū)物業(yè)管理行政主管部門辦理備案變更手續(xù)。第四十八條因物業(yè)區(qū)域發(fā)生變更等原因?qū)е聵I(yè)主大會、業(yè)主委員會解散的，在解散前

27、業(yè)主委員會應(yīng)將檔案等資料移交給物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在其指導(dǎo)監(jiān)督下，按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。第四章物業(yè)管理委員會第四十九條物業(yè)管理委員會成立條件:（一）不具備成立業(yè)主大會條件，或者具備成立條件但未成立業(yè)主大會的住宅小區(qū)，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)物業(yè)管理行政主管部門或者街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)，籌備兩次后仍不能成立的。（二）業(yè)主委員會長期不履行職責(zé)、無法正常開展工作，嚴重影響小區(qū)物業(yè)管理和安全穩(wěn)定的，需要調(diào)整或重新選舉業(yè)主委員會，經(jīng)街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會且經(jīng)超過半數(shù)以上業(yè)主同意的。第五十條物業(yè)管理委員會人員組成：物

28、業(yè)管理委員會由五至十一人的單數(shù)委員組成，其人員由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）1人、派出所民警1人、社區(qū)居（村）民委員會1人、建設(shè)單位1人、業(yè)主代表等組成，主任由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表或者委托的社區(qū)居（村）民委員會代表擔(dān)任。業(yè)主代表由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。成員名單應(yīng)當(dāng)在所在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示不低于15天。第五十一條物業(yè)管理委員會的職責(zé)：代行業(yè)主大會和業(yè)主委員會的職責(zé)。第五十二條物業(yè)管理委員會任期原則上不得超過三年，任期結(jié)束前三個月，對于符合成立業(yè)主大會條件的，應(yīng)指導(dǎo)籌備工作，成立業(yè)主大會。第五十三條物業(yè)管理委員會代業(yè)主大會或業(yè)主委員會做出的決定，應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)

29、域內(nèi)顯著位置公示不少于十五天，在超過專有部分占已交付建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占已交付物業(yè)總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后生效。物業(yè)管理委員會其他相關(guān)運行規(guī)則可參照業(yè)主委員會有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第五章指導(dǎo)和監(jiān)督第五十四條街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）是轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理事務(wù)的指導(dǎo)和監(jiān)督主體，全權(quán)負責(zé)業(yè)主、業(yè)主委員會在物業(yè)管理活動中的投訴。第五十五條具備成立首次業(yè)主大會條件的，建設(shè)單位未按要求報送籌備首次業(yè)主大會會議相關(guān)文件資料的，街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）有權(quán)責(zé)令建設(shè)單位限期改正。第五十六條業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）責(zé)令業(yè)主委員會限期召開；逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的社區(qū)居（村）民委員會在街道辦事處（