物業(yè)弱電系統(tǒng)管理規(guī)程資料

1、路勁物業(yè)弱電系統(tǒng)管理規(guī)程1.0 目的 規(guī)范弱電系統(tǒng)維修程序，確保高效率、高質(zhì)量地完成弱電系 統(tǒng)的維修工作。2.0 適用范圍適用于物業(yè)管理公司轄區(qū)內(nèi)的弱電系統(tǒng)維修。3.0 職責3.1 項目經(jīng)理負責抽查維保實施情況。3.2 工程維修部主管負責弱電系統(tǒng)維修工作的組織實施。3.3 維修工負責弱電系統(tǒng)的維修工作。4.0 程序要點4.1 維修工注意事項4.1.1 應熟悉維修設施的電路原理及功能方框圖。4.1.2 應注意安全操作：a) 確保人身安全：維修如需帶電作業(yè)（電壓高于36V時），應做好相應的絕緣措施；b) 確保維修設備的安全：測量某焊點電壓時切忌與相鄰焊點相碰；維修設施印刷線路板底面切忌與金屬物件相

2、碰，最好用絕緣板托起；注意合理放置維修工具以免引起意外。4.1.3 必須正確判斷故障部位、故障元器件，切忌亂換亂拆、胡亂調(diào)整。4.2 基本維修方法4.2.1 觀察法：a) 有無虛焊、松脫、燒焦的元器件；b) 有無異常的聲音；c) 觀察圖象效果。4.2.2 靜態(tài)測量法：a) 短路電阻測量法；b) 電流測量判斷法；c) 電壓測量判斷法。4.3 有線閉路系統(tǒng)維修4.3.1 放大器維修a) 檢查輸入、輸出插頭是否松弛、氧化、生銹，如是則應整修或更換插頭；b) 檢查輸入信號，一般應為90db，如相差（15db以上）應通知廣播站解決；c) 如果輸入信號滿足（90db），調(diào)整低頻增益、高頻增益至最大，而輸出

3、仍不能達到（104db）則應通知廣播站拆修放大器。4.3.2 分配器：a) 檢查輸入、輸出插頭是否松弛、氧化、生銹，如是則應整修或更換插頭；b) 檢查分配器輸入、輸出信號強弱，如果輸出信號比輸入信號減少5 db以上，則應更換分配器。4.3.3 分接盒：a) 檢查分接盒輸入、輸出插頭是否松弛、氧化、生銹，如是則應整修或更換插頭；b) 檢查分接盒輸入、輸出信號強弱，如果輸出信號比輸入信 號減少2 db以上，則應更換分接盒。 4.3.4 插座：a） 檢查插座接線是否牢固，插孔是否太松弛，如是則應整改 插座，整改達不到要求則應更換；b） 檢查插座輸入與輸出信號，如果輸出信號比輸入信號減少 2 db以上

4、，則應更換插座。4.3.5 饋線：a) 檢查饋線對地絕緣電阻應大于2M，線間絕緣電阻應大于10M；b) 檢查饋線100米內(nèi)的信號衰減應不超過10 db，否則應更換饋線。電話線維修4.4 電話維修4.4.1 檢查電話線接頭有無氧化、生銹或發(fā)霉斷火，如是則應重接接頭（燙錫處理）。4.4.2 檢查電話線有無斷線，如有則應更換一根電話線（有兩根備用線）。4.4.3 檢查電話線有無短路或漏電，如有則應更換電話線。4.5 門禁系統(tǒng)4.5.1 運行操作4.5.1.1 通訊聯(lián)網(wǎng)：管理中心機可帶多個門口主機，便于小區(qū)多 個出入口的管理，門口機可以呼叫管理機，管理中心機也可 自由呼叫各樓棟的用戶機，用戶機（可視分

5、機用戶），也通過 分機上的報警按鈕呼叫管理中心機，并可實現(xiàn)雙向?qū)χv，在 一個小區(qū)內(nèi)就建立了通訊聯(lián)網(wǎng)。4.5.1.2 監(jiān)視監(jiān)控：來訪者要找管理人員時，只按下“保安”型按鈕，即可與管理人員通話。住戶按室內(nèi)可視機的監(jiān)視鍵可監(jiān)視本棟樓的門口情況。4.5.1.3 選呼：來訪者按動門口主機面板上對應的房間號碼鍵,相對應的住戶家分機發(fā)出振鈴聲。通過該門口機與住戶通話 ，由住戶確認后開啟單元電控門。4.5.1.4 雙方對講：住戶在聽到分機振鈴聲，可按通話按鈕與來訪者進行對講，若為可視對講，分機顯示屏還可顯示來訪者圖像。4.5.1.5 電控開鎖：住戶在確認了來訪者的身份后，可根據(jù)需要按壓分機上的開門按鈕打開大門

6、的電控鎖。4.5.1.6 密碼開鎖：本系統(tǒng)的門口機可以編設一個公共密碼，輸入該密碼可以開啟電控門。4.5.1.7 感應卡開鎖：住戶將IC卡靠在近門口主機感應區(qū)，當聽到“嘀”聲即可，電控鎖自動打開。4.5.1.8 應急報警：如住戶家需要幫助時，可摘下話筒按壓分機上的報警按鈕向管理中心求助。當報警傳感器被觸發(fā)時，管理中心電腦顯示相關信息。維護保養(yǎng)4.5.1.9 接線端子及音頻、視頻線路：端子無松動，接觸良好，各導線完好無破損。4.5.1.10 主機面板按鍵：按鍵無阻滯，通斷良好。4.5.1.11 主機選呼：音質(zhì)清楚、無雜音，畫面清晰。 道閘系統(tǒng)4.5.2 閘桿：若閘桿不水平或不垂直，需調(diào)整道閘桿限

7、位位置；若閘桿有彎曲變形應予糾正，反光膜有破損的地方進行修復。4.5.3 平衡調(diào)節(jié)：在斷電確保安全的情況下，手工轉(zhuǎn)動減速機輸入軸皮帶輪，判斷升桿與降桿的力度，若有明顯差別，可通過調(diào)節(jié)平衡臂上的鏈、條掛接的位置來增加或減小彈簧的拉力， 從而達到平衡。平衡彈簧的拉力與閘桿的長度有關。4.5.4 皮帶調(diào)節(jié)：如果傳動皮帶太松而打滑，可松開電機座與箱體之間的固定螺絲，將電機向下移動。皮帶要保持松馳狀態(tài)，不可繃緊。4.5.5 控制電路：PCB控制板在確保供電的情況下，PCB板上RUN(運行)，指示燈應點亮，操作PCB板上的“升”、“降” “停”接鈕，“UP (升) ”、“DOWN(降)”“STOP（停）”

8、燈應點亮，電閘應作相應動作。若不動作，則需檢修。4.5.6 運轉(zhuǎn)電容：在PCB控制板正常的情況下，路閘動作時，電機接線端子上有220V交流輸出，電機發(fā)出嗡嗡電流聲但不轉(zhuǎn)動或轉(zhuǎn)動無力，即使在無皮帶空載的情況下亦如此，此可能為運轉(zhuǎn)電容失效需更換。4.5.7 保險絲：PCB上保險絲為220V2A，熔斷后應更換同規(guī)格的保險絲。4.5.8 加油：拆開控制箱頂蓋打開箱門，補充齒輪箱內(nèi)機油，對各傳動部件加油潤滑。4.5.9 其他：打開齒輪箱蓋，檢查齒輪磨損情況及限位開關動作的可靠性；全面堅固各電線接頭，全面清潔控制箱和擋車桿的灰塵；檢查控制箱箱門，箱蓋密封是否良好4.6 防盜監(jiān)視系統(tǒng)的保養(yǎng)4.6.1 維修內(nèi)

9、容：4.6.1.1 監(jiān)視器圖像不清晰，首先調(diào)節(jié)監(jiān)視器上的各旋鈕；如果還不清晰，則檢查視頻線有無松動，校正鏡頭焦距，清理鏡片和防塵罩上灰塵；如果仍不清晰，則檢查攝像頭或鏡頭是否損壞。4.6.1.2 監(jiān)視器沒有圖像，首先檢查攝像頭是否通電；如果通電還不正常，則檢查視頻連線有無斷裂；如果還不正常，檢查攝像頭是否損壞。4.6.1.3 控制器不能控制云臺，首先檢查控制器有無控制電壓輸出，若無控制電壓輸出則確定是控制器損壞，應更換或修理控制器；如有電壓輸出，則檢查云臺輸入有無控制電壓，如云臺輸入端有控制電壓輸入，則檢查云臺輸入插件，如插件損壞，則更換插件；如插件正常，則云臺損壞，需更換或修理云臺。4.6.

10、2 日常巡查：每月一次實施日常巡查并作記錄，確保系統(tǒng)正常工作。4.6.2.1 室外攝像系統(tǒng)a) 每月檢查室外防雨、防風、防塵罩的密封是否完好，擦洗鏡頭及冷卻風扇；校調(diào)鏡頭焦距，確保圖像清晰。b) 檢查支撐桿的腳螺絲是否松動（螺絲加黃油保護）；檢查避雷針接地是否良好檢查轉(zhuǎn)動部分的電線是否有破裂、拉斷現(xiàn)象；檢查轉(zhuǎn)動的部分的潤滑情況。c) 由于室外攝像系統(tǒng)長期風吹、雨淋、日曬，預防生銹尤為重要，凡是鐵件部分要定期刷防銹漆。4.6.2.2 室內(nèi)攝像系統(tǒng)a) 每月檢查防塵罩，并清理干凈；清潔鏡頭及冷卻風扇；校調(diào)鏡頭焦距。b) 檢查支撐桿的固定與防腐。c) 監(jiān)視與控制系統(tǒng)：檢查各控制系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)連線接觸是否良好。4.7 維修工作結束后，維修工應及時清潔工作場地，把小的垃圾裝入塑料袋內(nèi)，用干凈干抹布擦拭弄臟了的部位。4.8 向住戶試驗維修后的效果，試驗應不少于3次，并向住戶說明使用中的注意事項，如住戶有不滿意的地方（合理要求），維修工應及時進行整改直至住戶滿意為止。4.9 一切正常后請住戶在派工單上簽名確認。如住戶對此次維修收費有異議，維修工應向住戶出示公司“特約服務項目收費標準”，并向住戶作出解釋，盡量打消住戶的疑慮。4.10 維修工回到工程維修部后，應及時填寫好值班記錄（內(nèi)容包括：維