物業(yè)行業(yè)標桿運營指標及成本控制

1、 物業(yè)行業(yè)標桿運營指標及成本控制 運營服務中心,對全國以主營物業(yè)為主的7家上市公司進行了數(shù)據(jù)統(tǒng)計,對其中4家數(shù)據(jù)較全的上市公司年報進行了近三年的數(shù)據(jù)分析。一 、物業(yè)上市公司名單及業(yè)務經(jīng)營范圍 序號公司名稱上市時間上市板塊業(yè)務范圍1華仁物業(yè)2015年新三版母公司華仁世紀集團有限公司 69.60%控股，青島華仁物業(yè)股份有限公司；高端寫字樓、高端住宅項目、市政項目及校園項目等服務領域；公司下設市場開發(fā)部、運營管理部、品質(zhì)管理部、綜合管理部、人力資源部、財務部、黨委、工會等職能部門。2東光股份2015年新三版為高檔寫字樓、大型商業(yè)廣場、公寓、別墅、高檔住宅小區(qū)、酒店、公共場館、政府機關(guān)/企事業(yè)單位辦公

2、樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等各種類型物業(yè)項目提供物業(yè)后勤保障服務。3丹田股份2015年新三版向各大高校提供校園物業(yè)管理服務。目前為60 多所高校提供清潔、宿管、安防、綠化、維修等校園管家服。4開元物業(yè)2015年新三版母公司杭州開元房地產(chǎn)集團有限公司80%控股，以房地產(chǎn)開發(fā)為依托發(fā)展的物業(yè)，為住宅、商業(yè)物業(yè)及其他機構(gòu)，如銀行、醫(yī)院、政府等提供專業(yè)物業(yè)管理服務。備注：表上四家物業(yè)上市公司，業(yè)務范圍較廣，服務對象覆蓋面較全。 二、行業(yè)運營指標分析 一、 2013-2015標桿企業(yè)運營指標均值（表1）序號年度凈資產(chǎn)收益率營業(yè)凈利率營業(yè)毛利率成本費用率期間費用率銷售費用率管理費用率財務費用率資產(chǎn)負債率流動比率營收增長

3、率1201513.08 5.64 22.65 77.36 10.39 0.27 10.31 (0.18)47.27 2.78 35.12 2201419.11 2.50 22.29 77.71 12.32 1.93 12.26 (0.22)50.54 1.95 27.26 3201327.08 5.54 23.78 76.22 11.24 0.45 10.58 0.22 49.55 2.47 32.96 合計59.27 13.68 68.72 231.29 33.95 2.65 33.14 (0.19)147.35 7.20 95.34 均值19.76 4.56 22.91 77.10 11.

4、32 0.88 11.05 -0.06 49.12 2.40 31.78 表1是標桿企業(yè)運營指標均值，數(shù)據(jù)是從近三年年報數(shù)據(jù)較全的4家物業(yè)上市公司年報中獲取的，以上指標分別代表盈利能力、營運能力、償債能力，是反映企業(yè)運營管理的核心指標，三、上述運營指標計算公式及含義（表2）指標類型指標名稱計算公式指標強弱單位指標解釋及含義盈利能力凈資產(chǎn)收益率凈利潤/（期初所有者權(quán)益+期末所有者權(quán)益）/2大則強%1、該指標反映股東權(quán)益的收益水平，用以衡量公司運用自有資本的效率。2、指標值越高，說明投資帶來的收益越高。3、該指標體現(xiàn)了自有資本獲得凈收益的能力。營業(yè)凈利率凈利潤/營業(yè)收入大則強%1、該指標是指企業(yè)實

5、現(xiàn)凈利潤與銷售收入的對比關(guān)系，用以衡量企業(yè)在一定時期的營業(yè)收入獲取的能力。2、該指標反映每一元營業(yè)收入帶來的凈利潤的多少，每增加1元銷售收入的同時，凈利潤的增減程度，由此來考察銷售收入增長的效益。營業(yè)毛利率（營業(yè)收入-營業(yè)成本）/營業(yè)收入大則強%1、營業(yè)毛利率有助于選擇投資方向。2、毛利率指標有助于預測企業(yè)的發(fā)展、衡量企業(yè)的成長性。3、營業(yè)毛利率有助于評價經(jīng)理人員經(jīng)營業(yè)績。4、有助于發(fā)現(xiàn)公司潛在的問題。期間費用率（銷售費用+管理費用+財務費用）/營業(yè)收入數(shù)值小則強%該指標指企業(yè)本期發(fā)生的、不能直接或間接歸入營業(yè)成本，而是直接計入當期損益的各項費用，包括銷售費用、管理費用和財務費用等。銷售費用率

6、銷售費用/營業(yè)收入數(shù)值小則強%該指標是指期間費用與銷售收入凈額之間的比率。該指標越低越好，當銷售期間費用率大于銷售毛利率時，則說明企業(yè)盈利相當困難。管理費用率管理費用/營業(yè)收入數(shù)值小則強%該指標是指管理費用是指企業(yè)行政管理部門為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動 而發(fā)生的各項費用。管理費用屬于期間費用，在發(fā)生的當期就計入當期的損失或是利益。成本費用率（營業(yè)成本÷營業(yè)收入額）×100%數(shù)值小則強%是指企業(yè)在當期營業(yè)成本占營業(yè)收入的百分比.數(shù)值越小反映企業(yè)對成本的控制越好.財務費用率財務費用/營業(yè)收入數(shù)值小則強%1、財務費用率是指財務費用與主營業(yè)務收入的百分比。2、可通過這個指標的計算，分

7、析企業(yè)的財務負擔，調(diào)整籌資渠道，改善資金結(jié)構(gòu)，提高盈利水平。償債能力資產(chǎn)負債率(期初負債總額+期末負債總額)/2/(期初資產(chǎn)總額+期末資產(chǎn)總額)/2數(shù)值小則強%該指標是評價公司負債水平的綜合指標,也是一項衡量公司利用債權(quán)人資金進行經(jīng)營活動能力的指標，反映債權(quán)人發(fā)放貸款的安全程度。流動比率流動資產(chǎn)/流動負債大則強 %1、用來衡量企業(yè)流動資產(chǎn)在短期債務到期以前，可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還負債的能力。2、比率越高，說明企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力越強，短期償債能力亦越強；反之則弱，流動比率應在2：1以上為優(yōu)。營收增長率（本年度主營業(yè)務收入-上年度主營業(yè)務收入）/上年度主營業(yè)務收入×100%大則強 %營業(yè)增

8、長率是衡量企業(yè)經(jīng)營狀況和市場占有能力，預測企業(yè)經(jīng)營業(yè)務拓展趨勢的重要指標。 該指標反映了企業(yè)營業(yè)收入的成長狀況及發(fā)展能力。四、人員配比參考管理人員配置參考表（表一）資質(zhì)工種配比一級資質(zhì)管理人員16.7二級資質(zhì)管理人員16.4三級資質(zhì)管理人員14.6工作人員配置參考表（表二）服務等級工種 人數(shù)面積/戶數(shù)備注一級 客服人員1400戶500戶（低于500戶的不得少于2人）總建筑面積超過50萬以上的住宅小區(qū)各崗位人員配置可乘以0.9系數(shù)。 保潔人員10.8萬1萬（建筑面積）秩序維護人員 10.6萬0.8萬（建筑面積） 綠化人員 11萬1.5萬（綠化面積） 維修人員12萬2.5萬（建筑面積） 二級客服人

9、員 1500戶600戶（低于600戶的不得少于2人） 保潔人員 11萬1.2萬（建筑面積）秩序維護人員10.8萬1萬（建筑面積） 綠化人員 11.5萬2萬（綠化面積） 維修人員 12.5萬3萬（建筑面積） 三級客服人員 1600戶700戶（低于600戶的不得少于1人） 保潔人員11.2萬1.4萬（建筑面積） 秩序維護人員 11萬1.2萬（建筑面積） 綠化人員 12萬2.5萬（綠化面積） 維修人員 13萬3.5萬（建筑面積） 四級 客服人員1 700戶800戶（低于700戶的不得少于1人） 保潔人員 11.4萬1.6萬（建筑面積） 秩序維護人員 11.2萬1.5萬（建筑面積） 綠化人員 12.5

10、萬3萬（綠化面積） 維修人員 13.5萬4萬（建筑面積） 備注:以上此表僅作為參考,根據(jù)項目服務等級及測算不同,可在保證質(zhì)量的情況下自行調(diào)整人員配置.四、物業(yè)管理企業(yè)人力成本控制物業(yè)管理是勞動密集型行業(yè)，人力成本由于近年來在物價及人員工資的增長，人力成本支出已占到物業(yè)公司管理費50%-70%的比重，而物業(yè)公司加上剩余成本支出費用總計大約占到物業(yè)管理費總額的9095%,其余即為盈利。物業(yè)公司一般收費率達到85%左右為保本，全國示范小區(qū)要求收費率在95%以上。數(shù)據(jù)顯示，傳統(tǒng)住宅物業(yè)管理的利潤率在0%5%，如果一個物業(yè)企業(yè)管理得好，利潤可以達到8%。目前全國物業(yè)管理公司TOP20中，有12家均依附于

11、開發(fā)商的自有物業(yè)，并不完全以盈利為目的，物管公司中有95%都處于虧損狀態(tài)，而物業(yè)百強企業(yè)的平均凈利潤率約為5%左右,由此對于物業(yè)管理企業(yè)來講，通過合理的崗位配置，以及充分利用公司的資源，在保證工作質(zhì)量的前提下，控制人力成本的支出對于企業(yè)盈利水平具有重大的意義。物業(yè)管理企業(yè)人力成本控制可以從以下兩點入手:1、管理人員工資的成本控制： 物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)決定了,物業(yè)管理企業(yè)成本費用主要是人力資源成本費用支出。在工資組成中，管理人員的工資占了相當大的比重，一個部門經(jīng)理的工資，是一線服務層員工的幾倍；減少一個管理人員的崗位，就可以增加幾個服務層員工的費用支出。因地制宜、合理有效地設置公司職能部門，是降

12、低物業(yè)管理企業(yè)固定成本切實有效的方法和手段。物業(yè)管理企業(yè)職能部門的職能就是控制、決策、協(xié)調(diào)、服務四大功能。從勞動生產(chǎn)率的角度來衡量，物業(yè)服務管理的全過程，90的工作量是在管理處完成的。因此，物業(yè)管理企業(yè)職能部門的設置，應以精干、高效為宜，部門越少、人員越精越好。機構(gòu)龐大、人員冗雜是極大的資源浪費，不但增加了成本，還增加了內(nèi)耗，降低了管理效益。2、完善基層服務人員人力成本的控制首先科學、合理地制定基層單位的用人編制。根據(jù)公司管理的小區(qū)(大廈)的實際情況和本公司的管理水平定崗定編。例如:管理面積比較大的封閉式多層小區(qū),可按人均管理面積35004500平方米來核定小區(qū)管理處人員編制。技防措施好又是封

13、閉式高層小區(qū),可按人均管理面積35005000平方米來核定管理處人員編制。技防措施差又不是封閉式的高層小區(qū),可按人均管理面積3000平方米來核定管理處人員編制。面積較小的封閉式多層小區(qū),可按人均管理面積2500平方米來核定管理處人員編制。開放式的小區(qū)管理難度比較大,可根據(jù)實際、具體的情況在定編人數(shù)的基礎上乘以1020%的系數(shù)。定編只是一個參考比較值,我們可把定編值看作是小區(qū)成本核算的邊際值,大于邊際值就會減少利潤甚至虧損;少于邊際值就能保本或者多盈利。 可以科學、合理、有效地設置公司職能部門和人員崗位，以管理“幅度”來確立機構(gòu)和和員編制比較科學、合理、有效。管理面積在600萬平方米以內(nèi)的物業(yè)管