西南財經(jīng)大學會計學院本科課程潘學模資產(chǎn)評估習題

1、西南財經(jīng)大學會計學院本科課程資產(chǎn)評估習題習題一1、練習目的掌握資產(chǎn)評估方法中收益法的運用2、資料：被評估資產(chǎn)在未來5年內的預期收益分別為20萬元、22萬元、24萬元、25萬元和26萬元。該資產(chǎn)從第610年每年的收益均保持在27萬元，第10年末資產(chǎn)擬轉讓，變現(xiàn)價約120萬元。假定折現(xiàn)率為10%。3、要求運用收益法估測被評估資產(chǎn)的價值（保留兩位小數(shù)，其余四舍五入）。答案：前5年逐年折現(xiàn)加和，后5年另算：評估值=20×0.9091+22×0.8264+24×0.7513+25×0.6830+26×0.6209+（27×3.7908×

2、;0.6209）+120×0.3855=197.42萬元習題二1、練習目的掌握資產(chǎn)評估方法中收益法的運用2、資料被評估企業(yè)預計未來5年的預期收益分別為100萬元、120萬元、150萬元、160萬元和200萬元。假定被評估企業(yè)從未來第6年開始，企業(yè)的年收益維持在200萬元水平。 折現(xiàn)率和本金化率均為10%。3、要求試采用分段法估測企業(yè)整體價值（保留兩位小數(shù)，其余四舍五入）。答案：企業(yè)整體價值=100×0.9091+120×0.8264+150×0.7513+160×0.6830+200×0.6209+200÷10%×

3、0.6209=536.323+2000×0.6209=536.323+1241.8=1778.04萬元習題三1、練習目的掌握資產(chǎn)評估方法中收益法的運用2、資料某企業(yè)預計未來5年的預期收益額為10萬元、11萬元、12萬元、12萬元和13萬元。假定資本化率為10%。3、要求試用年金法估測該企業(yè)持續(xù)經(jīng)營條件下的企業(yè)價值（保留兩位小數(shù)，其余四舍五入）。答案：P=（10×0.9091+11×0.8264+12×0.7513+12×0.6830+13×0.6209）/3.7908/10%=43.47/3.7908/10%=114.67萬元。習題四

4、1、練習目的掌握資產(chǎn)評估方法中收益法的運用2、資料某企業(yè)預計未來5年的預期收益額為10萬元、11萬元、12萬元、12萬元和13萬元，并從第6年開始，企業(yè)的年收益額將維持在15萬元水平上，假定資本化率為10%。3、要求試估測該企業(yè)持續(xù)經(jīng)營條件下的企業(yè)價值（保留兩位小數(shù)，其余四舍五入）。答案：P=（10×0.9091+11×0.8264+12×0.7513+12×0.6830+13×0.6209）+15÷10%×0.6209=43.47+150×0.6209=136.61萬元習題五1、練習目的掌握資產(chǎn)評估方法中收益法的

5、運用2、資料某企業(yè)預計未來5年的預期收益額為10萬元、11萬元、12萬元、12萬元和13萬元，并從第6年開始，企業(yè)的年收益額在第5年的水平上以1%的增長率增長，假定資本化率為10%。3、要求試估測該企業(yè)持續(xù)經(jīng)營條件下的企業(yè)價值（保留兩位小數(shù)，其余四舍五入）。答案：P120122）：P=（10×0.9091+11×0.8264+12×0.7513+12×0.6830+13×0.6209）+13（1+1%）÷（10%1%）×0.6209=43.47+13.13/9%×0.6209=43.47+90.58=134.05萬

6、元習題六1、練習目的掌握資產(chǎn)評估方法中收益法的運用2、資料某企業(yè)距其企業(yè)章程規(guī)定的經(jīng)營期限只剩下5年，到期后不再繼續(xù)經(jīng)營。預計未來5年的預期收益額為10萬元、11萬元、12萬元、12萬元和13萬元。該企業(yè)變現(xiàn)預計可收回100萬元。假定折現(xiàn)率為10%。3、要求試估測該企業(yè)價值（保留兩位小數(shù)，其余四舍五入）。答案：P=（10×0.9091+11×0.8264+12×0.7513+12×0.6830+13×0.6209）+100×0.6209=43.47+62.09=105.56萬元習題七1、練習目的掌握機器設備評估中評估方法的運用2、資料

7、被評估機組為5年前購置，賬面價值為20萬元人民幣，評估時該機組已不再生產(chǎn)了，已經(jīng)被新型機組取代。經(jīng)調查和咨詢了解到，在評估基準日時，其他企業(yè)購置新型機組的取得價格為30萬元人民幣，專家認定被評估機組與新型機組的功能比為0.8，被評估機組尚可使用8年。假定其他費用可以忽略不計。3、要求試根據(jù)所給條件計算（保留兩位小數(shù)，其余四舍五入）：（1）估測該機組的現(xiàn)時全新價格；（2）確定該機組的成新率；（3）確定設備的評估值。答案：（1）被評估機組的現(xiàn)時全新價格最有可能為24萬元人民幣：30萬元×80%=24萬元（2）該機組的成新率=8/（58）×100%=61.54%（3）設備的評估值

8、=24萬元×61.54%=14.77萬元習題八1、練習目的掌握房地產(chǎn)評估中收益法的運用2、資料：某房地產(chǎn)公司于2002年3月以前以有償出讓方式取得一塊土地，50年使用權，并于2004年3月在此地塊上建成一座磚混結構的寫字樓，當時造價為每平方米2000元，經(jīng)濟耐用年限為55年，殘值率為2%，目前該類建筑重置價格為每平方米2500元。該建筑物占地面積500平方米，建筑面積為900平方米，現(xiàn)用于出租。每月平均實收租金為30 000元。另據(jù)了解，當?shù)赝悓懽謽浅鲎庾饨鹨话銥槊吭旅拷ㄖ椒矫?0元，空置率為10%，年需支付的管理費用為年租金的3.5%，維修費為重置價值的1.5%，土地使用稅及房

9、產(chǎn)稅為每建筑平方米20元，保險費為重置價的0.2%，土地資本化率7%，建筑物資本化率8%。3、要求：試根據(jù)以上資料采用收益法評估該宗地2008年3月的土地使用權價格（保留兩位小數(shù)，其余四舍五入）。提示：試分別計算以下指標：年客觀總收益、年總費用、年房地產(chǎn)純收益（包括年折舊費、房屋現(xiàn)值、房屋年純收益）、土地年純收益、土地使用權價格（總價與單價）。答案：1、計算總收益總收益應該為客觀收益而不是實際收益年客觀總收益=50元×12個月×900平方米×（110%）=486 000元2、計算總支出（1）年管理費=486 000×3.5%=17 010元（2）年維修費

10、=2 500×900×1.5%=33 750元（3）年稅金=20×900=1 800元（4）年保險費=2 500×900×0.2%=4500元年總支出=（1）+（2）+（3）+（4）=17 01033 75018 0004 500=73 260元3、計算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益=年總收益年總支出=486 00073 260=412 740元4、計算房屋純收益（1）計算年折舊費年折舊費用本來是應該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法第21條規(guī)定，土地使用權出讓年限屆滿，土地使用權由國家無償

11、收回。這樣，房屋的重置價必須在可使用期限內全部收回。本例中，房地產(chǎn)使用者可使用的年期為502=48年。并且不計殘值（如要計算也可以），視為土地使用權年期屆滿，地上建筑物一并由政府無償收回。年折舊費=建筑物重置價/使用年限=（2 500×900）/48=46 875元（2）計算房屋現(xiàn)值房屋現(xiàn)值=2 500元×900平方米46875元×4年=2 062 500元（3）計算房屋收益房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×房屋資本化率=2 062 500×8%=165 000元5、計算土地純收益土地年純收益=年房地產(chǎn)純收益房屋年純收益=412 740165 000=2

12、47 740元6、計算土地使用權價格土地使用權在2008年3月的剩余使用年期為506=44年土地使用權價格=247 740/7%（11/（1+7%）=3 362 185元土地單價=3 362 185元/500平方米=6724.37元習題九1、練習目的掌握無形資產(chǎn)評估中評估方法的運用2、資料某企業(yè)擬轉讓其擁有的某產(chǎn)品的商標使用權，該商標產(chǎn)品單位市場售價為1000元/臺，比普通商標同類產(chǎn)品單位售價高100元/臺，擬購買商標企業(yè)年生產(chǎn)能力100 000臺，雙方商定商標使用許可期為3年，被許可方按使用該商標的產(chǎn)品年銷售利潤的30%作為商標特許權使用費，每年支付一次，3年支付完價款。被許可方的正常銷售利

13、潤率為10%。收益率按10%計算。3、要求根據(jù)上述條件計算商標使用權的價格（保留兩位小數(shù)，其余四舍五入）（提示：試分別計算年銷售利潤、年使用費、商標使用權價格等指標）。答案：年銷售利潤=1000×100000×10%=10000000元年使用費=10000000×30%=3000000元商標使用權價格=3000000×2.4869（A，10%，3）=7460700元習題十1、練習目的掌握企業(yè)價值評估中收益法的運用2、資料假定社會平均資金收益率為7%，無風險報酬率為4%，被評估企業(yè)所在行業(yè)的平均風險與社會平均風險的比率為1.2。3、要求求被評估企業(yè)適用的折

14、現(xiàn)率（提示：先計算風險報酬率）。答案：折現(xiàn)率=無風險報酬率+風險報酬率無風險報酬率=4%風險報酬率=（7%4%）×1.2=3.6%折現(xiàn)率=4%+3.6%=7.6%習題十一1、練習目的掌握企業(yè)價值評估中收益法的運用2、資料假定社會平均資金收益率為8%，無風險報酬率為4%，被評估企業(yè)所在行業(yè)的平均風險與社會平均風險的比率為1.5，被評估企業(yè)長期負債占全部投資資本的40%，平均利息為6%，所有者權益占投資資本的60%。所得稅率為25%。3、要求試求用于評估該企業(yè)投資資本價值的資本化率（保留兩位小數(shù)，其余四舍五入）。（提示：先計算自有資本要求的報酬率）。答案：根據(jù)題意，企業(yè)評估的折現(xiàn)率=長期

15、負債占投資資本的比重×長期負債利率+所有者權益占投資資本的比重×凈資產(chǎn)投資要求的回報率（1）確定被評估企業(yè)自有資本要求的回報率社會風險報酬率：8%4%=4%行業(yè)風險報酬率：4%×1.5=6%自有資本要求的報酬率=4%+6%=10%（2）用于企業(yè)評估的資本化率是：40%×6%×（125%）+60%×10%=1.8%+6%=7.8%習題十二1、練習目的掌握企業(yè)價值評估中收益法的運用2、資料某被評估企業(yè)基本情況如下：（1）該企業(yè)未來5年預期利潤總額分別為100萬元、110萬元、120萬元、120萬元和130萬元。從第6年開始，利潤總額將在第

16、5年的基礎上，每年比前一年度增長2%。（2）該企業(yè)適用的所得稅率為25%；（3）據(jù)查，評估基準日社會平均收益率為9%，無風險報酬率為4%，被評估企業(yè)所在行業(yè)的基準收益率為9%，企業(yè)所在行業(yè)的平均風險與社會平均風險的比率（）為1.2。（4）被評估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營比較平穩(wěn)，將長期經(jīng)營下去。3、要求試評估該企業(yè)的凈資產(chǎn)價值（保留兩位小數(shù)，其余四舍五入）。答案：根據(jù)題意，企業(yè)所在行業(yè)風險報酬率：（9%-4%）×1.2=6%企業(yè)資本化率：6%+4%=10%企業(yè)凈資產(chǎn)價值=100×（125%）×0.9091+110×（125%）×0.8264+120×

17、;（125%）×0.7513+120×（125%）×0.6830+130×（125%）×0.6209+130×（1+2%）×（125%）÷(10%-2%)×0.6209=1097.84萬元習題十三1、練習目的掌握企業(yè)價值評估中收益法的運用2、資料某被評估企業(yè)，基本情況如下：（1）該企業(yè)未來5年預期凈利潤分別為100萬元、110萬元、120萬元、120萬元和130萬元。（2）該企業(yè)適用的所得稅稅率為25%（3）據(jù)查，評估基準日社會平均收益率為9%，無風險報酬率為4%，被評估企業(yè)所在行業(yè)的基準收益率為9%，企業(yè)所在行業(yè)的平均風險與社會平均風險的比率（）為1.2。（4）該企業(yè)長期負債占投資資本的50%，平均長期負債利息為8%，未來5年中年平均長期負債利息為20萬元。年流動負債利息額為10萬元。（5）被評估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營比較平穩(wěn)，將長期經(jīng)營下去。3、要求試用年金法評估該企業(yè)的投資資本價值（保留兩位小數(shù)，其余四舍五入）（提示：分別計算自有資本收益率、加權平均資本成本率、企業(yè)投資價值）。答案：企業(yè)自有資本