法規(guī)一書兩證

1、“一書三證”的規(guī)劃管理 法律依據法律依據中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 第三十六條按照國家規(guī)定需要有關部門批準或者第三十六條按照國家規(guī)定需要有關部門批準或者核準的建設項目，核準的建設項目，以劃撥方式提供國有土地使用權的，以劃撥方式提供國有土地使用權的，建設單位在報送有關部門批準或者核準前，應當向城鄉(xiāng)建設單位在報送有關部門批準或者核準前，應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書。 前款規(guī)定以外的建設項目不需要申請選址意見書。前款規(guī)定以外的建設項目不需要申請選址意見書。1 1、建設項目選址意見書、建設項目選址意見書 建設項目的選址管理是規(guī)劃建設項目的

2、選址管理是規(guī)劃行政管理部門根據城市規(guī)劃及有行政管理部門根據城市規(guī)劃及有關法律、法規(guī)對建設項目地址進關法律、法規(guī)對建設項目地址進行確認或選擇的行政許可工作。行確認或選擇的行政許可工作。 建設單位據此辦理項目正式建設單位據此辦理項目正式立項手續(xù)和向國土管理部門申請立項手續(xù)和向國土管理部門申請建設用地預審。建設用地預審。q 辦理范圍 劃撥類項目，指列入國土資源部劃撥類項目，指列入國土資源部劃撥用地目錄劃撥用地目錄或江或江蘇省國土資源廳蘇省國土資源廳江蘇省劃撥用地目錄江蘇省劃撥用地目錄，以劃撥方式提供，以劃撥方式提供國有土地使用權的項目。國有土地使用權的項目。 需征收農民集體土地的；需編制可行性研究報

3、告的；需需征收農民集體土地的；需編制可行性研究報告的；需改變土地使用性質的；位于城市紫線范圍的；其他需要申領改變土地使用性質的；位于城市紫線范圍的；其他需要申領選址意見書的。選址意見書的。 由省級以上建設行政主管部門核發(fā)選址意見書的項目。由省級以上建設行政主管部門核發(fā)選址意見書的項目。q 辦理階段 劃撥類項目劃撥類項目原則上應先行辦理選址意見書，在提供相關原則上應先行辦理選址意見書，在提供相關依據文件的前提下，可同時辦理選址意見書和建設用地規(guī)劃依據文件的前提下，可同時辦理選址意見書和建設用地規(guī)劃許可證。許可證。 批準或核準類項目批準或核準類項目在項目批準、核準前應辦理選址意見在項目批準、核準前

4、應辦理選址意見書（選址、環(huán)評、批準或核準、用地、土地）；書（選址、環(huán)評、批準或核準、用地、土地）； 備案類項目備案類項目在項目備案后辦理選址意見書（選址和用地在項目備案后辦理選址意見書（選址和用地可同時辦，后可進行土地預審）?？赏瑫r辦，后可進行土地預審）。q 辦理條件 批準類項目應提供項目建議書批復；批準類項目應提供項目建議書批復； 核準類項目應提供項目開展前期工作聯系函；（發(fā)改委）核準類項目應提供項目開展前期工作聯系函；（發(fā)改委） 備案類項目應提供項目備案通知書。備案類項目應提供項目備案通知書。 建設項目選址意見書的有效期一般為十二個月。如需延期建設項目選址意見書的有效期一般為十二個月。如需

5、延期應提前應提前2020天申請。延期不得超過天申請。延期不得超過6 6個月。個月。q 有權立項部門 1-1-計劃部門：計劃部門： 國家、省、市發(fā)改委；國家、省、市發(fā)改委； 省、市經貿委（限技改項目）；省、市經貿委（限技改項目）； 市建委（限政府投資的城建項目）；市建委（限政府投資的城建項目）； 區(qū)、縣發(fā)改局（其中江南八區(qū)發(fā)改局限外資項目）。區(qū)、縣發(fā)改局（其中江南八區(qū)發(fā)改局限外資項目）。 2-2-國務院有關行業(yè)主管部門：國務院有關行業(yè)主管部門：如交通部、鐵道部、教育部等。如交通部、鐵道部、教育部等。 原則上省、部屬單位須由省級以上發(fā)改委立項，投資超過一定規(guī)模原則上省、部屬單位須由省級以上發(fā)改委立

6、項，投資超過一定規(guī)模須由省級以上發(fā)改委立項，投資須由商務部批立項。須由省級以上發(fā)改委立項，投資須由商務部批立項。3-3-部隊有關部門：部隊有關部門： 中國人民解放軍總后勤部，中國人民解放軍南京軍區(qū)聯勤部，含：中國人民解放軍總后勤部，中國人民解放軍南京軍區(qū)聯勤部，含： - -南京軍區(qū)聯勤部基建營房部；南京軍區(qū)聯勤部基建營房部； - -南京軍區(qū)住房制度改革領導小組辦公室（限經濟適用房項目）；南京軍區(qū)住房制度改革領導小組辦公室（限經濟適用房項目）； - -南京軍區(qū)老干部住房建設辦公室（限離退休干部住房項目）；南京軍區(qū)老干部住房建設辦公室（限離退休干部住房項目）； - -江蘇省軍區(qū)后勤部、聯勤第十六分

7、部及軍區(qū)其他單位立項審批機構江蘇省軍區(qū)后勤部、聯勤第十六分部及軍區(qū)其他單位立項審批機構（限（限5050萬以下自籌資金項目）。萬以下自籌資金項目）。 中國人民解放軍南京軍區(qū)空軍后勤部中國人民解放軍南京軍區(qū)空軍后勤部 武警總部后勤部、武警江蘇省總隊后勤部武警總部后勤部、武警江蘇省總隊后勤部 其中，部隊建設的居住類項目（包括經濟實用房、老干部住房、干休其中，部隊建設的居住類項目（包括經濟實用房、老干部住房、干休所等，不含營房），須提供市發(fā)改委的項目備案登記表方可申辦建設工程所等，不含營房），須提供市發(fā)改委的項目備案登記表方可申辦建設工程規(guī)劃許可證。規(guī)劃許可證。q 批文類型及對應的辦理事項 1-1-前

8、期準備批文前期準備批文 - -聯系函（劃撥供地的核準類項目、工業(yè)用地等）；聯系函（劃撥供地的核準類項目、工業(yè)用地等）； - -項目建議書的批復（劃撥供地的批準類項目）；項目建議書的批復（劃撥供地的批準類項目）； - -年度土地儲備計劃（土地儲備項目）；年度土地儲備計劃（土地儲備項目）； - -其它出現其它出現“開展前期準備開展前期準備”內容的批復文件。內容的批復文件。 持上述批文，可申請辦理：（持上述批文，可申請辦理：（1 1）選址意見（含選址意見函、選址初）選址意見（含選址意見函、選址初審意見、規(guī)劃初審意見等）、建設項目選址意見書；（審意見、規(guī)劃初審意見等）、建設項目選址意見書；（2 2）規(guī)

9、劃設計要點）規(guī)劃設計要點及規(guī)劃設計方案審查。及規(guī)劃設計方案審查。 持前期準備批文不得申請辦理建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許持前期準備批文不得申請辦理建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證。可證。 2- 2-正式批文正式批文 - -核準通知書；核準通知書； - -備案通知書；備案通知書； - -可行性研究報告的批復；可行性研究報告的批復； - -初步設計批復；初步設計批復； - -* * * *事、事、* * * *通知、通知、* * * *建設計劃等（部隊項目）；建設計劃等（部隊項目）； - -其它正式項目批復。其它正式項目批復。 持上述正式批文，可辦理全部規(guī)劃事項。持上述正式批文，可辦理

10、全部規(guī)劃事項。q 審批制 指政府資金投資建設的項目。指政府資金投資建設的項目。 企業(yè)不使用政府投資建設的項目，一律不再實行審批制，區(qū)別不同情一律不再實行審批制，區(qū)別不同情況實行核準制和備案制。其中政府只對重大項目和限制類項目從維護社會況實行核準制和備案制。其中政府只對重大項目和限制類項目從維護社會公共利益角度進行核準，其它項目無論規(guī)模大小，均為備案制。項目的市公共利益角度進行核準，其它項目無論規(guī)模大小，均為備案制。項目的市場前景、經濟效益、資金來源和產品技術方案等均由企業(yè)自主決策、自擔場前景、經濟效益、資金來源和產品技術方案等均由企業(yè)自主決策、自擔風險，并依法辦理環(huán)境保護、土地使用、資源利用、

11、安全生產、城市規(guī)劃風險，并依法辦理環(huán)境保護、土地使用、資源利用、安全生產、城市規(guī)劃等許可手續(xù)和減免稅確認手續(xù)。等許可手續(xù)和減免稅確認手續(xù)。 對于企業(yè)使用政府補助、轉貸、貼息投資建設的項目，政府只審批資政府只審批資金申請報告。金申請報告。國務院關于投資體制改革的決定（國發(fā)國務院關于投資體制改革的決定（國發(fā)200420200420號）號） 國家發(fā)展改革委核報國務院核準或審批的固定資產投國家發(fā)展改革委核報國務院核準或審批的固定資產投資項目目錄（試行）資項目目錄（試行）。 國家發(fā)改委于國家發(fā)改委于20052005年年1212月報國務院批準發(fā)布了月報國務院批準發(fā)布了產業(yè)結產業(yè)結構調整指導目錄（構調整指導

12、目錄（20052005年本）年本）將投資建設的項目分為：將投資建設的項目分為： 第一類鼓勵類鼓勵類 第二類限制類限制類 第三類淘汰類淘汰類q 核準制 國家發(fā)改委于國家發(fā)改委于20042004年年9 9月發(fā)布了月發(fā)布了企業(yè)投資項目核準暫行辦法企業(yè)投資項目核準暫行辦法及及政府政府核準的項目目錄核準的項目目錄，共分為：，共分為： 農村水利（農業(yè)、水庫，其他水利工程）農村水利（農業(yè)、水庫，其他水利工程） 能源（電力、煤炭、石油、天然氣）能源（電力、煤炭、石油、天然氣） 交通運輸（鐵道、公路、水運、民航）交通運輸（鐵道、公路、水運、民航） 信息產業(yè)（電信、郵政：電子信息產品制造）信息產業(yè)（電信、郵政：電

13、子信息產品制造） 原材料（鋼鐵、有色金屬、石化、化工原料、化肥、水泥、稀土、黃金）原材料（鋼鐵、有色金屬、石化、化工原料、化肥、水泥、稀土、黃金） 機械制造（汽車、船舶、城市軌道）機械制造（汽車、船舶、城市軌道） 輕工煙草（紙漿、變性燃料乙醇、聚酯、制鹽、糖、煙草）輕工煙草（紙漿、變性燃料乙醇、聚酯、制鹽、糖、煙草） 高新技術（民用航空航天）高新技術（民用航空航天） 城建（城市快速軌道交通、城市供水、城市道路橋梁）城建（城市快速軌道交通、城市供水、城市道路橋梁） 社會事業(yè)（教育、衛(wèi)生、文化、廣播電影電視、旅游、體育、娛樂，其他社會事業(yè)）社會事業(yè)（教育、衛(wèi)生、文化、廣播電影電視、旅游、體育、娛樂

14、，其他社會事業(yè)） 金融（印鈔、造幣、鈔票紙）金融（印鈔、造幣、鈔票紙） 外商投資外商投資 境外投資（甲方投資境外投資（甲方投資30003000萬美元）萬美元）q 備案制 國家發(fā)改委于國家發(fā)改委于20042004年年1111月發(fā)布了月發(fā)布了國家發(fā)展改革委關國家發(fā)展改革委關于實行企業(yè)投資項目備案制指導意見的通知于實行企業(yè)投資項目備案制指導意見的通知（發(fā)改投資（發(fā)改投資2004265620042656號）。同時對外商投資的項目也從核準、備案、號）。同時對外商投資的項目也從核準、備案、產業(yè)指導目錄等，產業(yè)、投資方向均與內資有所不同。各產業(yè)指導目錄等，產業(yè)、投資方向均與內資有所不同。各部、省、市也制定了

15、的項目投資管理辦法和產業(yè)指導目錄。部、省、市也制定了的項目投資管理辦法和產業(yè)指導目錄。 q 批文有效期 1-1-地方立項項目地方立項項目，批文上注明有效期的，批文在有效期，批文上注明有效期的，批文在有效期滿后自動失效；批文未標注有效期的，原則上以批文核發(fā)之滿后自動失效；批文未標注有效期的，原則上以批文核發(fā)之日起日起2 2年內有效。年內有效。 對于分期實施的項目，在首次申報時，應對批文有效期對于分期實施的項目，在首次申報時，應對批文有效期進行審查；后續(xù)申報時，無需再次審查有效期。進行審查；后續(xù)申報時，無需再次審查有效期。 2-2-部隊批準立項項目部隊批準立項項目，一般無有效期標識，在項目沒有，一

16、般無有效期標識，在項目沒有建設完成前，原則上其批文一直有效。建設完成前，原則上其批文一直有效。q 批文主要內容 1-1-建設單位名稱建設單位名稱 建設單位和批文項目單位應一致。建設單位和批文項目單位應一致。 對于機構代碼未改變、建設單位名稱變更的，只需提供工商對于機構代碼未改變、建設單位名稱變更的，只需提供工商管理部門的更名證明文件，無需重新立項；對于企業(yè)改制或成立管理部門的更名證明文件，無需重新立項；對于企業(yè)改制或成立新項目公司的，建設單位必須取得新的立項批文；批文下達給主新項目公司的，建設單位必須取得新的立項批文；批文下達給主管部門、具體項目由下屬單位承擔的，除批文中已明確項目承擔管部門、

17、具體項目由下屬單位承擔的，除批文中已明確項目承擔單位的情況外，應由主管部門另行發(fā)文明確項目承擔單位。單位的情況外，應由主管部門另行發(fā)文明確項目承擔單位。 2-2-建設規(guī)模建設規(guī)模 批準類、核準類項目及部隊立項項目建設規(guī)模變化幅度超過批準類、核準類項目及部隊立項項目建設規(guī)模變化幅度超過10%10%及備案類項目建設規(guī)模超過及備案類項目建設規(guī)模超過20%20%的（含分期實施項目），不得辦的（含分期實施項目），不得辦理規(guī)劃手續(xù)，建設單位應重新辦理立項手續(xù)；未超出以上變化幅度理規(guī)劃手續(xù)，建設單位應重新辦理立項手續(xù)；未超出以上變化幅度的，可先行辦理規(guī)劃手續(xù)，由建設單位自行向原項目批準機關辦理的，可先行辦理

18、規(guī)劃手續(xù)，由建設單位自行向原項目批準機關辦理書面確認手續(xù)。書面確認手續(xù)。 項目建設規(guī)模一般指新建地上總建筑面積，不包括地下及保項目建設規(guī)模一般指新建地上總建筑面積，不包括地下及保留建筑（批文中另有規(guī)定的除外）。未規(guī)定建設規(guī)模，僅規(guī)定了用留建筑（批文中另有規(guī)定的除外）。未規(guī)定建設規(guī)模，僅規(guī)定了用地規(guī)模的，一般指建設用地規(guī)模，其浮動范圍要求同上。地規(guī)模的，一般指建設用地規(guī)模，其浮動范圍要求同上。 3-3-主要建設內容、建設地址主要建設內容、建設地址 凡批文主要建設內容、建設地址發(fā)生變化的，不得辦凡批文主要建設內容、建設地址發(fā)生變化的，不得辦理規(guī)劃手續(xù)，建設單位應重新辦理立項手續(xù)。理規(guī)劃手續(xù)，建設單

19、位應重新辦理立項手續(xù)。 p 主要內容即定點、定性、定邊界、定規(guī)模定 點在哪里？確定建設項目位置,較大型的項目需做 多方案的比較定 性干什么？確定建設項目的用地性質定邊界什么范圍？確定建設項目用地的大致范圍定規(guī)模有多大？確定建設項目可用地的大致面積q 辦理程序 建設單位提交申請報告和必要的圖件，并填寫建設項目選址申請表；屬審批制的建設項目，還應提供項目建議書。q 辦理權限 以下項目由地方規(guī)劃主管部門初審后報省建設廳核發(fā)選址意見書 1-位于省級及國家級風景名勝區(qū)內的建設項目； 2-省級以上立項權限的項目； 3-區(qū)域重大基礎設施和區(qū)域性重大項目（機場、港口等）； 4-其他需上報的項目。 重大項目的選

20、址應當組織專家咨詢、論證。 以下項目報市政府或市規(guī)劃項目審批小組審查： 1-省、市級的大型公共建筑； 2-重大市政工程； 3-對城市環(huán)境可能構成較大影響的大型工業(yè)項目和鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)園。 法律依據中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 第三十七條在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內第三十七條在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以劃撥方式提供國有土地使用權以劃撥方式提供國有土地使用權的建設項目，經有關部門批準、核準、備案后，建設單位應當向城市、的建設項目，經有關部門批準、核準、備案后，建設單位應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設用地規(guī)劃許可申請縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出建設用地規(guī)劃許可申請，由城市、縣，由城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門

21、依據控制性詳細規(guī)劃核定建設用地的位置、人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據控制性詳細規(guī)劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。面積、允許建設的范圍，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證。 建設單位在取得建設用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民建設單位在取得建設用地規(guī)劃許可證后，方可向縣級以上地方人民政府土地主管部門申請用地，經縣級以上人民政府審批后，由土地主管政府土地主管部門申請用地，經縣級以上人民政府審批后，由土地主管部門劃撥土地。部門劃撥土地。 第三十八條在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內第三十八條在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內以出讓方式提供國有土地使用權的，以出讓方式提供國有土地使用權的，在國有土地使用權

22、出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據在國有土地使用權出讓前，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當依據控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發(fā)強度等規(guī)劃條件控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得作為國有土地使用權出讓合同的組成部分。未確定規(guī)劃條件的地塊，不得出讓國有土地使用權。出讓國有土地使用權。 以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土出讓

23、合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門領取建設用地規(guī)劃許可證。規(guī)劃許可證。 城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設用地規(guī)劃許可證中，城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門不得在建設用地規(guī)劃許可證中，擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。擅自改變作為國有土地使用權出讓合同組成部分的規(guī)劃條件。 第三十九條第三十九條規(guī)劃條件未納入國有土地使用權出讓合規(guī)劃條件未納入國有土地使用權出讓合同的，該國有土地使用權出讓合同無效；對未取得建設用同的，該國有土地使

24、用權出讓合同無效；對未取得建設用地規(guī)劃許可證的建設單位批準用地的，由縣級以上人民政地規(guī)劃許可證的建設單位批準用地的，由縣級以上人民政府撤銷有關批準文件；府撤銷有關批準文件；占用土地的，應當及時退回；給當占用土地的，應當及時退回；給當事人造成損失的，應當依法給予賠償。事人造成損失的，應當依法給予賠償。 建設用地的規(guī)劃管理是規(guī)劃行政管理部門根據法律規(guī)范及城市規(guī)劃，確定建設用地位置和范圍，提供土地使用規(guī)劃設計條件的行政許可工作。 建設單位據此辦理土地及征地拆遷手續(xù)。q 辦理范圍 需征收農民集體土地的；以劃撥方式取得國有土地使用權的（無論劃撥或出讓供地）；以出租出讓等方式取得國有土地使用權的；改變原土

25、地使用性質的；工程施工中需臨時施工用地的。 q 辦理階段 劃撥供地：項目經批準、核準、備案后，在辦理供地手續(xù)前， 辦理建設用地規(guī)劃許可證。 江蘇省劃撥用地目錄江蘇省劃撥用地目錄國家機關用地和軍事用地國家機關用地和軍事用地 -各級國家機關辦公用地 -各級國家機關安全、保密、通訊設施用地 -軍事用地城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地 -城市基礎設施（水、電、氣、交通、環(huán)衛(wèi)、道路廣場、綠地） -非營利性郵政設施用地 -非營利性教育設施用地 -公益性科研機構用地 -公共體育設施用地（高爾夫球場除外） -公共文化設施用地 -公共衛(wèi)生醫(yī)療保障設施用地 -非營利性社會福利設施用地國

26、家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地 q 辦理階段 出讓供地：根據最新國家、省、市相關文件規(guī)定，有償提供土地使用權，均將采用招標、拍賣、掛牌的出讓方式，包括工業(yè)用地。 項目在辦理國有土地使用權出讓手續(xù)前，首先辦理規(guī)劃設計要點，在土地出讓后、憑立項批文和土地出讓合同辦理建設用地規(guī)劃許可證。 以招標、拍賣、掛牌等方式公開出讓以及以協議方以招標、拍賣、掛牌等方式公開出讓以及以協議方式出讓土地的式出讓土地的其出讓合同應當包括規(guī)劃管理部門提出的其出讓合同應當包括規(guī)劃管理部門提出的規(guī)劃設計要點及附圖，

27、土地出讓合同中的用地性質和范規(guī)劃設計要點及附圖，土地出讓合同中的用地性質和范圍必須符合建設用地規(guī)劃許可證的要求。土地出讓合同圍必須符合建設用地規(guī)劃許可證的要求。土地出讓合同簽訂后，任何單位和個人不得擅自改變規(guī)劃設計要點；簽訂后，任何單位和個人不得擅自改變規(guī)劃設計要點；需改變的應當征求規(guī)劃部門的意見，經原審批部門批準需改變的應當征求規(guī)劃部門的意見，經原審批部門批準后方可變更。后方可變更。q 辦理條件辦理條件 批準類項目應提供項目可行性研究報告批復及用地預審報告； 核準類項目應提供項目核準通知書及用地預審報告； 備案類項目應提供項目備案通知書及用地預審報告。 建設用地規(guī)劃許可證有效期為12個月，（

28、在此期間建設單位可憑建設用地規(guī)劃許可證向國土管理部門申請建設用地批準書），可申請延期，但不得超過6個月。 q 辦理程序辦理程序 1-建設單位提出申請，提交項目批準文件、地形圖、相關部門意見等必要圖件； 2-規(guī)劃管理部門根據建設項目的性質、規(guī)模和城市規(guī)劃要求提出意見，核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證； 3-建設單位取得建設用地規(guī)劃許可證后，向國土管理部門申請辦理有關土地手續(xù)。 當以土地租賃的形式進行建設時，當以土地租賃的形式進行建設時，須與土地使用權所有者簽須與土地使用權所有者簽訂合法的土地租賃合同，同時以雙方的名義申請臨時建筑規(guī)劃設訂合法的土地租賃合同，同時以雙方的名義申請臨時建筑規(guī)劃設計要點，辦理臨時

29、建設工程規(guī)劃許可。計要點，辦理臨時建設工程規(guī)劃許可。 當土地權屬由多家單位共有時，當土地權屬由多家單位共有時，須由多家單位同時申請規(guī)劃須由多家單位同時申請規(guī)劃設計要點或簽訂委托合同，同意由一家申請。設計要點或簽訂委托合同，同意由一家申請。 對跨區(qū)域的重大能源、交通、水利等基礎設施的管線，對跨區(qū)域的重大能源、交通、水利等基礎設施的管線，如輸如輸油、輸氣、地鐵線路段，一般可不辦建設用地規(guī)劃許可，只選線、油、輸氣、地鐵線路段，一般可不辦建設用地規(guī)劃許可，只選線、提規(guī)劃設計要點，然后直接辦理建設工程規(guī)劃許可證。提規(guī)劃設計要點，然后直接辦理建設工程規(guī)劃許可證。 通常辦理建設用地規(guī)劃許可時，同時附有用地紅

30、線通常辦理建設用地規(guī)劃許可時，同時附有用地紅線圖和規(guī)劃設計要點等附件。圖和規(guī)劃設計要點等附件。 對無需辦理建設用地規(guī)劃許可（既有土地）的單位，對無需辦理建設用地規(guī)劃許可（既有土地）的單位，可憑立項批復、土地權屬證明等有效文件直接申領規(guī)劃可憑立項批復、土地權屬證明等有效文件直接申領規(guī)劃設計要點，但申請單位必須是合法的土地使用權所有者。設計要點，但申請單位必須是合法的土地使用權所有者。3 3、規(guī)劃設計要點、規(guī)劃設計要點q 主要內容主要內容即即確定用地范圍、確定性質、確定強度、確定要求確定用地范圍、確定性質、確定強度、確定要求 確定范圍確定范圍根據市政外部規(guī)劃條件（即道路紅線、綠化根據市政外部規(guī)劃條

31、件（即道路紅線、綠化綠線、電力黑線、河道藍線、文物紫線、軌道交通橙線），確綠線、電力黑線、河道藍線、文物紫線、軌道交通橙線），確定建設用地的范圍和面積。定建設用地的范圍和面積。 確定強度和其他規(guī)劃要求的過程就是提出規(guī)劃設計要點。確定強度和其他規(guī)劃要求的過程就是提出規(guī)劃設計要點。規(guī)劃設計要點是設計單位進行項目方案設計的規(guī)劃依據。一般規(guī)劃設計要點是設計單位進行項目方案設計的規(guī)劃依據。一般包括建設用地基本情況、控制性要求、配套性要求、引導性要包括建設用地基本情況、控制性要求、配套性要求、引導性要求和關聯性要求等。求和關聯性要求等。 規(guī)劃設計要點的有效期一般為規(guī)劃設計要點的有效期一般為1212個月，但

32、以招標、個月，但以招標、拍賣、掛牌等公開出讓的土地，其規(guī)劃設計要點原則上拍賣、掛牌等公開出讓的土地，其規(guī)劃設計要點原則上一直有效，但除法律法規(guī)出現重大變化時例外。一直有效，但除法律法規(guī)出現重大變化時例外。q 規(guī)劃設計方案審查規(guī)劃設計方案審查 即規(guī)劃管理部門對建設單位提交的規(guī)劃設計方案是即規(guī)劃管理部門對建設單位提交的規(guī)劃設計方案是否符合規(guī)劃設計要點進行審核、認定，其審定意見是核否符合規(guī)劃設計要點進行審核、認定，其審定意見是核發(fā)發(fā)建設工程規(guī)劃許可證建設工程規(guī)劃許可證的重要依據。一般包括總平的重要依據。一般包括總平面設計方案和單體建筑設計方案，用地規(guī)模較大的項目面設計方案和單體建筑設計方案，用地規(guī)模

33、較大的項目可以先行報批總平面方案?？梢韵刃袌笈偲矫娣桨浮Ｆ渌鼘徟h(huán)節(jié)： 內部包括局審批會、專家咨詢會、交通影響分析、日照影響分析等； 外部包括聯審會辦、用地批準、市長辦公會、基礎設施配套費收取等規(guī)劃前置條件。 法律依據中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法 第四十條在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內進行建筑物、構筑物、道路、管線和其他工程建設的，建設單位或者個人應當向城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府申請辦理建設工程規(guī)劃許可證。 城市、縣人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門或者省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的鎮(zhèn)人民政府應當依法將經審定的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖予以公布。

34、建設工程的規(guī)劃管理是規(guī)劃行建設工程的規(guī)劃管理是規(guī)劃行政管理部門依據批準的城市規(guī)劃及政管理部門依據批準的城市規(guī)劃及法律規(guī)范和技術規(guī)范，對各類建筑法律規(guī)范和技術規(guī)范，對各類建筑和市政工程進行規(guī)劃審批的行政許和市政工程進行規(guī)劃審批的行政許可工作?？晒ぷ鳌?建設單位據此辦理施工許可證建設單位據此辦理施工許可證及開工手續(xù)。及開工手續(xù)。 建設工程規(guī)劃管理建筑工程管理交通工程管理管線工程管理工業(yè)建筑民用建筑農村建筑高速公路城市道路地 鐵橋梁涵洞對外公路鐵 路港口碼頭機場機坪城市廣場過街天橋地下隧道停 車 場步 行 街管線綜合供水排水電力電訊熱力煤氣道路交叉口專業(yè)管線q 辦理條件辦理條件 正式立項批準文件；正

35、式立項批準文件； 國有土地使用權證國有土地使用權證或其他使用土地的有關證明文或其他使用土地的有關證明文件；房屋翻建的需房屋產權證。件；房屋翻建的需房屋產權證。 符合設計要點、方案審定意見以及國家設計規(guī)范的施符合設計要點、方案審定意見以及國家設計規(guī)范的施工圖，包括總平面及平、立、剖面圖；工圖，包括總平面及平、立、剖面圖； 相關部門的前置審查意見（人防、園林、市政、文物、相關部門的前置審查意見（人防、園林、市政、文物、施工圖審查意見等）施工圖審查意見等） 。q 辦理階段辦理階段 已取得使用土地的有關證明文件、正式立項批文，并已取得使用土地的有關證明文件、正式立項批文，并完成符合規(guī)劃要點、方案審定意

36、見的建設工程規(guī)劃設計方完成符合規(guī)劃要點、方案審定意見的建設工程規(guī)劃設計方案，在辦理建設項目施工手續(xù)前，應辦理建設工程規(guī)劃許案，在辦理建設項目施工手續(xù)前，應辦理建設工程規(guī)劃許可證?？勺C。 建設工程規(guī)劃許可證的有效期為建設工程規(guī)劃許可證的有效期為1212個月，如需延期不個月，如需延期不得超過得超過6 6個月。個月。p 主要內容 對道路工程而言，歸納為定線、定座標、定斷面。 對市政管線工程而言，主要是處理各類工程管線的空間關系；協調地下管線與地面建構筑物的關系。 對建筑工程而言，即根據審定批準的規(guī)劃設計方案定位、定標、定形、定貌 定位確定建筑工程項目的位置 定標確定建筑工程項目的方案及建設標準 定形

37、確定建筑工程項目的外部尺寸、形狀 定貌確定建筑工程項目的表現形式和形象 建筑密度建筑密度各類建筑基底占各類建筑基底占地面積與地塊面積之比地面積與地塊面積之比建筑基底A占地范圍建筑基底B占地范圍地塊C界線建筑密度 X100建筑基底A+B占地面積地塊C面積 建筑高度建筑物主體最高點的高度 確定建筑高度時，應綜合考慮環(huán)境景觀、歷史建筑、機場、通訊等外部條件要求建筑高度控制示意建筑間距建筑物之間的距離,應綜合考慮日照、消防、衛(wèi)生、施工等方面因素確定東西向間距示例：南北向間距退用地邊界退道路紅線退綠地綠線規(guī)劃綠地用地邊界規(guī)劃道路示例：建筑退讓退讓用地邊界、五線（道路紅線、綠地綠線、文物紫線、河道藍線、電

38、力黑線）等 在歷史文化街區(qū)、歷史文化地段等特殊地區(qū)建筑物退讓道路、用地邊界等可經政府批準不簡單執(zhí)行一般法規(guī)規(guī)定。綠地率各類綠地面積總和占地塊面積的比率其 他基地出入口、停車和交通組織、基地標高、建筑環(huán)境、公建配套、套型面積比例、節(jié)能要求、相關部門意見等 下列建設項目的規(guī)劃方案，還應進行公示： 1、建筑面積在5萬平方米以上的居住片區(qū)； 2、重大的市政工程； 3、分期實施或者正在實施的建設項目，需對已批準的建設工程規(guī)劃設計方案進行調整的； 4、在已建成的居住片區(qū)內增建、擴建、改建的； 5、其它需要公示的建設項目。 如建設項目可能對相關利益主體造成較大影響的，還需進行聽證。 -申領建設工程規(guī)劃許可證

39、； -憑建設工程規(guī)劃許可證向建設管理部門申領施工許可證。 申領規(guī)劃“一書兩證”時，以下情況的建設項目，需征求相關部門意見： 1-省委省政府周邊的建設需征求省政府辦公廳意見； 2-文物紫線范圍內（包括地下文物重點保護區(qū)）、用地規(guī)模超過5萬平方米的建設需征求文物部門意見； 3-外秦淮河沿線的建設需征求秦淮河工程建設指揮部意見； 4-鐘山、雨花臺風景區(qū)內的建設需征求相應管理局意見； 5-長江生產岸線的利用需征求南京口岸委意見； 6-機場高度限制區(qū)內的超高建設需征求航空管理部門意見； 7-有污染的大型基礎設施項目和工業(yè)項目須有環(huán)境影響評估報告成果和環(huán)保部門意見； 8-配建人防工程的建設項目需征求人防管

40、理部門意見； 9-可能對城市交通產生較大影響的建設項目須有交通影響分析和交通部門意見； 10-建設項目需征求消防部門意見 11-其他如涉及教育、水利、園林、安全、地鐵、市政等方面要求的建設項目需征求相應管理部門的意見。 所謂變更是指在“一書兩證”規(guī)劃許可證發(fā)出后，因一些特殊原因，確需對證件和附圖進行修改，但又不改變原規(guī)劃條件或規(guī)劃設計要點的行為。p 選址意見書的變更 一般不作變更，若項目的內容、選址或立項的主體發(fā)生變化，則重新進行選址。 p 建設用地規(guī)劃許可證的變更1、變更建設單位名稱（土地使用權所有者） 當土地通過二級市場轉讓需要2、建設用地條件發(fā)生變化（如外部條件的改變，用地范圍的調整等）

41、 下列情況原則上不得進行建設用地規(guī)劃許可的變更：1、有效期屆滿，未辦理下一階段審批手續(xù)，且逾期未申請延期或者申請延期未獲批準而自行失效的；2、已生效且完成下一階段審批手續(xù)的。 p 規(guī)劃設計要點的變更 劃撥用地上的要點變更，在符合控制性詳細規(guī)劃的前提下，可作相關的控制指標的調整，否則應先調整控詳、專家論證、社會公示后方可調整。 招、拍、掛用地上的要點變更（指改變拍賣條件）：1、因城市規(guī)劃調整造成地塊發(fā)展條件發(fā)生變化的；2、因城市基礎設施、公益性公共設施建設需要導致已出讓用地的大小及相關建設條件發(fā)生變化的；3、國家、省、市有關政策發(fā)生變化的；4、不能以政府會議紀要的形式變更出讓條件（建規(guī)20082

42、27號文和蘇建規(guī)2007150號文，關于容積率調整的相關規(guī)定）。p 建設工程規(guī)劃許可的變更 原因：局部功能的調整、外部條件的變化、市場變化、使用要求、立面調整，要注意該項目是否已取得預售許可證、發(fā)生了預售，若已預售，原則上不予變更。任何變更都必須進行社會公示。 驗（放） 線： 即規(guī)劃許可位置的實地落放 施工單位據此施工 復 驗： 建筑工程施工至0時 地下管線工程施工至覆土前 規(guī) 劃 驗 收： 檢查建設工程按規(guī)劃實施的情況 房管部門據此核發(fā)產權證明 規(guī) 劃 監(jiān) 察： 即查處違法建設行為（用地管理） 規(guī)劃審批總體流程劃劃撥撥供供地地項項目目審批類向計劃部門申審批類向計劃部門申領項目建議書批文領項目

43、建議書批文與土地部門簽署國有與土地部門簽署國有土地使用權出讓合同土地使用權出讓合同核發(fā)建設項目選址核發(fā)建設項目選址意見書（行政許可）意見書（行政許可）核發(fā)規(guī)劃設計要點核發(fā)規(guī)劃設計要點（行政確認）（行政確認）核發(fā)建設用地規(guī)劃許核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證（行政許可可證（行政許可）與土地部門辦理建設與土地部門辦理建設項目用地預審手續(xù)項目用地預審手續(xù)核發(fā)規(guī)劃設計要點核發(fā)規(guī)劃設計要點（行政確認）（行政確認）向計劃部門辦理項目審批向計劃部門辦理項目審批、核準、備案等手續(xù)、核準、備案等手續(xù)核發(fā)建設用地規(guī)劃許核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證（行政許可）可證（行政許可）核發(fā)規(guī)劃設計要核發(fā)規(guī)劃設計要點點（行政確認）（行政確認）

44、向計劃部門辦理向計劃部門辦理項目審批、核準、項目審批、核準、備案等手續(xù)備案等手續(xù)向土地部門申領國有土地向土地部門申領國有土地使用權證或用地批準書使用權證或用地批準書向計劃部門申領核準、備向計劃部門申領核準、備案文件或審批類可研批文案文件或審批類可研批文出出讓讓供供地地項項目目不不需需申申請請用用地地項項目目審查審定設計方案審查審定設計方案（行政確認）（行政確認）核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證（行政許可）（行政許可）建設工程驗線建設工程驗線（行政確認）（行政確認）建設工程規(guī)劃驗收建設工程規(guī)劃驗收（行政確認）（行政確認）專家咨詢專家咨詢社會公示社會公示報上級批準報上級批準征求相關部門意見征求相關部門意見“一書兩證”的一般程序需批準、核