置換基礎知識

1、置換置換基礎知識及簽約流程個人簡介個人簡介v產權屬性產權屬性v交易稅費交易稅費v交易流程交易流程產權屬性v使用年限v方式:無償劃撥 有償出讓v商業(yè)、旅游、娛樂用地40年;v工業(yè)用地、科教、文體、衛(wèi)生、 體育用地、綜合或其他用地50年;v居住用房用地70年v已購公房和央產房: 從該樓的第一套房屋首次進入二手房市場，繳納土地出讓金之日起核定其土地出讓年限。其他房屋上市時，依上述辦法分別計算使用年限，最終保證同一宗土地、同一棟樓的土地出讓年限終止日相同。 v商品房類商品房類 二手商品房和經濟適用房和商品房的土地使二手商品房和經濟適用房和商品房的土地使用年限都是以開發(fā)商取得國有土地許可證的時用年限都是

2、以開發(fā)商取得國有土地許可證的時間來核定其土地使用年限的。間來核定其土地使用年限的。 例如：某磚混結構的房屋例如：某磚混結構的房屋2000年竣工，如年竣工，如果該房屋果該房屋2006年出售，那么，購房者所購買年出售，那么，購房者所購買這套房屋的土地使用年限這套房屋的土地使用年限70年（年（2006年年2000年）年）64年。該套房屋的新購買時間年。該套房屋的新購買時間2006年年+交易后核定的土地年限年交易后核定的土地年限年64年年2070年，即這套房屋的最終土地使用年限到年，即這套房屋的最終土地使用年限到2070年為止。年為止。 已購公房已購公房(無償劃撥）無償劃撥）v普通公房:指按照國家房改

3、有關售房政策,單位職工按成本價、標準價或優(yōu)惠價購買的原產權屬于單位的公有住房.職工根據(jù)國家政策,按成本價或標準價購買的由單位建設的安居工程和集資合作建設的住房;含私產平房v央產房:指按照國家房改有關售房政策,單位職工按成本價、標準價或優(yōu)惠價購買的原產權屬于中央在京單位,國有大中型企業(yè)及國務院各部委機關的公有住房.職工根據(jù)國家政策,按成本價或標準價購買的由中央在京單位建設的安居工程住房和集資合作建設的住房;v簡單來說就是以中國、中央、國家等央字、國字開頭的房子;比如:國家圖書館、中國航空航天局等;v鏈家是北京目前兩家央產房代理機構之一;央產查檔v1:產權人及配偶姓名v2:產權人及配偶身份證號碼v

4、3;房屋詳細物業(yè)地址v4;原產權單位(見原購房合同)v5:產權證號v6;房本面積v7:陽臺面積v 目的-能否上市交易央產超標科級以下60 正副科70 副處80 正處90 副局105 正局1201:以夫妻雙方名下所有房改房面積為基數(shù)核算.2:以夫妻雙方最高級別為指標判定.3:單位判定. 補超標:4000元/,優(yōu)惠10按1560元/ 超出部分按4000元/ 例題v王女士名下有一套央產房72,其丈夫名下有一套回遷房43,王女士退休前為正科級,丈夫正處級,現(xiàn)欲出售72v問:超標否?使用權類(未購)v使用權公房:指國家或國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅,以政府規(guī)定的租金出租給居民的公有住房.俗稱小產權,

5、業(yè)主只擁有房屋的部分產權,可以永久使用,可以繼承.既承租房,只能居住,不能自行轉讓、出租或贈予,最顯著的特征是要交房租;v補充:廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮(zhèn)居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。廉租房的分配形式以租金補貼為主，實物配租和租金減免為輔,我國的廉租房只租不售;商品房(有償出讓)定義:指各房地產開發(fā)公司投資興建的,以贏利為目的,按市場規(guī)律經營的房子;補充補充:限價房簡單理解為限房價、限地價的“兩限”商品房);v普通住宅:1、住宅小區(qū)建筑容積率1.0(含)以上;2、單套建筑面積在140(含)平方米以下;3、北京地理位置平均交易價格（單套總價

6、的平均價格 ）三環(huán)以內215萬 / 套;三環(huán)-四環(huán)之間175萬 / 套;四環(huán)-五環(huán)之間165萬 / 套;五環(huán)以外100萬 / 套;v非普通住宅 契稅3%1甲宅;2公寓;3別墅:(獨棟、聯(lián)排、雙拼、疊拼)一手商品房銷售須具備以下五證二書 國有土地使用證v建設用地規(guī)劃許可證v建設工程規(guī)劃許可證v建設工程施工許可證建設工程開工證v商品房銷售預售許可證v住宅質量保證書v住宅使用說明書經濟適用房v 定義:以中低收入家庭住房困難戶為供應對象,并按國家住宅建設標準建造的,具有社會保障性質的普通住宅.土地供應原則上實行劃撥方式,住房設計要體現(xiàn)經濟適用美觀的原則,使用功能上要滿足居民的基本生活需要.經濟適用房的

7、供應價格由經濟適用房建設的行政主管部門會同物價部門按建設成本確定.v 表現(xiàn)形式為紅色防偽制材的“房屋產權證”并在第一頁上部加蓋經濟適用住房印章或按經濟適用房管理;常識v容容 積積 率率: :容積率容積率= =總建筑面積總建筑面積總用地面積總用地面積v反映土地利用程度、使用強度及其經濟性的技術經反映土地利用程度、使用強度及其經濟性的技術經濟指標濟指標; ;一般來講一般來講: :普通住宅普通住宅1.0;1.0;非普通住宅非普通住宅1.0;1.0;v得房率得房率:套內建筑面積與銷售面積之比套內建筑面積與銷售面積之比;v高層塔樓多為四角高層塔樓多為四角, ,其朝向多為東南其朝向多為東南( (金角金角)

8、 )、西南、西南( (銀角銀角) )、東北、東北( (銅角銅角) )、西北、西北( (鐵角鐵角) )及各種斜向及各種斜向v磚混結構磚混結構: :一般用于多層建筑一般用于多層建筑; ;v框架結構框架結構: :可用于多層和高層建筑可用于多層和高層建筑; ;v鋼筋混凝土板墻結構鋼筋混凝土板墻結構; ;v空間結構空間結構: :如體育館、大劇院等如體育館、大劇院等；交易稅費v契稅契稅v營業(yè)稅營業(yè)稅v個人所得稅個人所得稅v土地出讓金土地出讓金v綜合地價款綜合地價款三項費用v國家費用國家費用v 契契 稅稅v 營營 業(yè)業(yè) 稅稅v 個人所得稅個人所得稅v 土地出讓金土地出讓金v銀行費用銀行費用v 評評 估估 費

9、費 商商600 公公1500v 保保 險險 費費 免免v 律律 師師 費費 免免v鏈家費用鏈家費用v 信息服務費信息服務費 2.5%成交價成交價 v 代代 書書 費費 0.5%成交價成交價 v 貸款服務費貸款服務費 3000v 過過 戶戶 費費 3000稅費判定技巧v三注三注: :參考購房發(fā)票參考購房發(fā)票( (公房公房),),契稅票契稅票( (商品房商品房););v已購公房全部都是普通住宅已購公房全部都是普通住宅; ;v回遷性質的經濟適用房交納土地出讓金為成交價回遷性質的經濟適用房交納土地出讓金為成交價的的3%;3%;v三步三步:第一步第一步:首先看房屋屬性，包括已購公房、首先看房屋屬性，包括

10、已購公房、二手商品房、經濟適用房、央產房、回遷房二手商品房、經濟適用房、央產房、回遷房;v第二步第二步:看房產證年限購房發(fā)票看房產證年限購房發(fā)票,契稅票，是否超契稅票，是否超過過2年；年；v第三步第三步:看面積、單價、容積率，判斷是否是普看面積、單價、容積率，判斷是否是普通住宅、面積是否超標。通住宅、面積是否超標。 已購公房類階段費用明錄 購買方 出售方 上繳部門 交易環(huán)節(jié)契稅 普通住宅:成交價1.5%;首套購房90平米以下1%.(暫時執(zhí)行)房地產交易所 印花稅（暫時免征）成交價0.05%成交價0.05%房地產交易所營業(yè)稅2年內:成交價5.5%2年以外:暫無房地產交易所個人所得稅 5年之外:免

11、交5年之內:成交價1%或差額20%房地產交易所土地出讓金成本價:15.6建筑面積標準價或優(yōu)惠價:由業(yè)主補成15.6建筑面積6房地產交易所經濟適用房新政v08年4月8日后簽訂合同的為新房,4月8日前簽訂合同的為老房.新房和老房一樣,不滿5年的,不得上市交易,房子想出手,只能回購給政府.5年之后再上市交易,新房需按原購價與出售時同地段房屋狀況基本相似的普通商品房價差的70%補交價款;老房則按上市成交價的10%補交綜合地價款;補充知識v個人所得稅:差額20%v(現(xiàn)售價原購買價合理費用) 20%v原購買價以購房發(fā)票為準.v合理費用:v國家契稅,銀行手續(xù)費,裝修費(10%-15%) 各項費用須提供發(fā)票.

12、或做實點評估.商品房類階段費用明錄 購買方 出售方 上繳部門 交易環(huán)節(jié)契稅 普通住宅:成交價1.5% 非普通住宅:成交價3%首套購房90平米以下1%.(暫時執(zhí)行)房地產交易所 印花稅 (暫時免征)成交價0.05%成交價0.05% .(暫免征)房地產交易所營業(yè)稅2年之內:成交價5.5% 2年之外的非普通住宅:差額5.5%房地產交易所個人所得稅 5年之外:免交5年之內:成交價1%或差額20%房地產交易所土地增值稅 普通住宅免征,非普通住宅3年內全額征收1%;3-5年內減半征收,5年外免征.(暫時免征)房地產交易所交易流程v全款：v 簽約備件過款網(wǎng)上簽約-產權轉移-物業(yè)交驗領證-放款。v 注:資金托

13、管注意事項v 提前放款所需資料v 契稅票,物業(yè)交割單全款所需證件全款全款報合同報合同必必要要件件置換成交信息表(原件或復印件)1內容真實北京市買賣合同(原件)1填寫正確、無漏項居間成交確認書(原件)1代理方式為權證代辦的則不需要簽署此合同過戶、按揭代理合同(原件)1填寫正確、無漏項補充協(xié)議(原件)1區(qū)經理簽字授權(網(wǎng)簽)委托書(原件)1填寫完整自行劃轉聲明(原件)1填寫完整產權證（復印件）4內容清晰,不能縮印、復印件清晰、有效未抵押聲明(原件)1內容真實，針對新版房產證要求必須簽署此文件買賣雙方身份證（復印件）4內容清晰,不能傳真可后補可后補的的證證件件（賣方配偶）同意出售證明(原件)1用黑色

14、簽字筆填寫并按手印，沒有此件，主辦不能分單原購房合同（復印件）央產上市申請表（復印件）物業(yè)供暖結清證明（復印件）（買方）暫住證（復印件）復印件清晰、有效商業(yè)貸款v流程流程v簽約備齊件評估出評估報告首付款面簽審核出審批報告網(wǎng)上簽約-產權轉移-物業(yè)交驗領證-放款抵押取本商貸必備證件商貸必備證件報合同必要件置換成交信息表(原件或復印件)1內容真實北京市買賣合同(原件)1填寫正確、無漏項居間成交確認書(原件)1代理方式為權證代辦的則不需要簽署此合同過戶、按揭代理合同(原件)1填寫正確、無漏項補充協(xié)議(原件)1區(qū)經理簽字授權(網(wǎng)簽)委托書(原件)1填寫正確、無漏項自行劃轉聲明(原件)1填寫正確、無漏項產

15、權證（復印件）4內容清晰,不能縮印未抵押聲明(原件)1內容真實，針對新版房產證要求必須簽署此文件買賣雙方身份證（復印件）復印件清晰、有效復印件清晰、有效后補證件可后補的證可后補的證件件賣方賣方: :要求要求借款合同(原件)1剩余貸款金額證明1公證書(原件)5（配偶）同意出售證明(原件)1用黑色簽字筆填寫并按手印原購房合同（復印件）央產上市申請表（復印件）物業(yè)供暖結清證明（復印件）戶口本（復印件）1夫妻雙方都需提供暫住證（復印件）1外地人需提供結婚證/離婚證/離婚協(xié)議（復印件）1復印件清晰、有效貸款劃轉授權委托書1首付款證明1物業(yè)交割單1銀行存折(復印件)1買方買方: :要求要求公證書(原件)4

16、買方收入證明(原件)1復印件清晰、有效營業(yè)執(zhí)照副本復印件加蓋公章(原件)1學歷證（復印件）1銀行存折1戶口本（復印件）1夫妻雙方都需提供暫住證（復印件）1外地人需提供結婚證/離婚證/離婚協(xié)議（復印件）1復印件清晰、有效收評估費票據(jù)(復印件)市屬公積金辦理預審、評估 門店簽約收取評估收取評估費 辦理預審、評估 審核、組卷 攜帶相關資料面簽 初審 過 戶 面 簽 放 款 v 店面店面 買方買方 賣方賣方 經紀人經紀人v公積金貸款中心公積金貸款中心 交易中心交易中心v 鏈家總部鏈家總部 買方買方 賣方賣方 交易中心交易中心 v鏈家總部鏈家總部 交易中心交易中心v公積金貸款中心公積金貸款中心 買方買方

17、 賣方賣方 交易中心交易中心 v公積金貸款中心公積金貸款中心 買方買方 交易中心交易中心 v房地局房地局 買方買方 賣方賣方 交易中心交易中心 公積金繳存換貸法(個人繳存12%-400)月供(59.92%)v 國管以家庭收入總收入為準公積金必備證件報合同必要報合同必要件件賣方賣方: :要求要求置換成交信息表(原件或復印件)1內容真實身份證（復印件）4復印件清晰、有效產權證（復印件）4需要復印到注意事項頁、復印件清晰、有效抵押情況聲明(原件)1內容真實（賣方配偶）同意出售證明(原件)1用黑色簽字筆填寫并按手印買方買方: :要求身份證（復印件）4夫妻雙方都需提供，內容清晰,不能傳真信用申請書(原件

18、)內容真實公積金繳存信息確認書 V1.1版)1內容真實公積金補充協(xié)議(原件)填寫完整北京市買賣合同(原件)1填寫正確居間成交確認書(原件)1代理方式為權證代辦的則不需要簽署此合同過戶、按揭代理合同(原件)1填寫正確補充協(xié)議(原件)區(qū)經理簽字自行劃轉聲明(原件)2填寫完整授權(網(wǎng)簽)委托書(原件)1填寫完整收評估費票據(jù)(復印件)后補證件可后補的證可后補的證件件銀聯(lián)卡(復印件)1正反面都要復印且需賣方簽字原購房合同（復印件）央產上市申請表（復印件）物業(yè)供暖結清證明（復印件）首付款證明(原件)雙方戶口本（復印件）買方夫妻雙方都需提供結婚證（復印件）買方需提供暫住證（復印件）外地人需提供學歷證（復印件

19、）買方需提供國管公積金v 辦理步驟 地點 參加人v簽署買賣/居間/補充協(xié)議 v v 門店 買方 賣方 經紀人v v攜帶相關資料面簽 v v 鏈家總部 買方 賣方 交易中心 時限：當天完成 v審核、組卷辦理、評估 v v 鏈家總部、評估所 交易中心 時限：1015個工作日完成 v 初 審v v 國管局 買方 賣方 交易中心 時限：2030個工作日完成v 過 戶 v 房地局 買方 賣方 交易中心v v v 銀行做抵押 見契稅完稅憑證及領件通知單后7-10個工作日（市局房屋除外）v 買方 交易中心v v 收款 時限：10-15個工作日完成 國管公積金必備證件報合同必要報合同必要件件賣方賣方: :要求

20、置換成交信息表(原件或復印件)1內容真實身份證（復印件）4復印件清晰、有效產權證（復印件）4需要復印到注意事項頁、復印件清晰、有效未抵押聲明(原件)1內容真實買方買方: :要求身份證（復印件）4復印件清晰、有效配偶身份證（復印件）4復印件清晰、有效公積金繳存信息確認書 V1.1版2公積金補充協(xié)議(原件)填寫完整北京市買賣合同及其它合同(原件)填寫正確居間成交確認書(原件)1代理方式為權證代辦的則不需要簽署此合同過戶、按揭代理合同(原件)1填寫正確補充協(xié)議(原件)區(qū)經理簽字自行劃轉聲明(原件)2填寫完整授權(網(wǎng)簽)委托書(原件)1填寫完整后補證件可后補的可后補的證件證件建行存折復印件賣方提供原購房合同（復印件）央產上市申請表（復印件）物業(yè)供暖結清證明（復印件）首付款證明(原件)戶口本（復印件）買方夫妻雙方都需提供、復印件清晰、有效結婚證（復印件）買方需提供、復印件清晰、有