上海天價豪宅濟南路8號營銷方案

1、項目概況開發(fā)商：印度三林（雅加達四季麗晶豪庭開發(fā)商）物業(yè)形態(tài)：2棟31層高樓總戶數(shù)：308套物業(yè)服務(wù)公司：帕默斯頓酒店集團 （英國著名五星級酒店運營商 ）室內(nèi)設(shè)計師：ErikBrookeHayden （雅加達君悅酒店設(shè)計者 ）項目背景2006年2月三林集團整體收購“盛捷酒店公寓”更名“濟南路8號”費用：1億美元2008年2月凱雷投資收購“西苑”費用：20億元2007年4月“東苑”推向市場開盤均價：8000美元/標準層戶型SWOT分析S（優(yōu)勢）W（劣勢）1.地處新天地時尚豪宅版塊，生活、娛樂、休閑、商業(yè)配套設(shè)施完善；2.毗鄰太平湖公園，高區(qū)可俯瞰新天地整體風(fēng)貌；3.印度三林實力開發(fā)商，易吸引國內(nèi)

2、外品牌追隨者。1.受舊樓改造影響，房型面積普遍偏小，無豪宅空間感；2.東苑雖為住宅性質(zhì)，但受整體土地性質(zhì)影響，使用年限仍為50年，加上已使用年限，目前僅剩38年；3. 西苑整體收購，以后銷售動向未明，對未來小區(qū)品質(zhì)造成不確定性。O（機會）T（威脅）1. 周圍項目總價過高，本項目受面積影響，總價相對較低，擁有更多消費力；2.適合投資，投資回報率相對競品較高；3.人民幣升值將導(dǎo)致國際熱錢進入國內(nèi)尋找投資高端物業(yè)進行投資；4.入市時間良好，國際買家消化大部分房源。1.受國際整體金融市場影響，未來房源去化速率將大幅降低；2.新天地版塊高端項目集中，易分散買家注意力。競品分析主要產(chǎn)品面積段：276450

3、核心賣點：新天地純千萬級別私家豪宅主要產(chǎn)品面積段： 90320核心賣點：直視太平湖的最后房源營銷思考如何增加項目附加值，為產(chǎn)品添色？如何挖掘項目的項目特質(zhì)，從新天地眾高端樓盤中脫穎而出、實現(xiàn)差異化策略？如何吸引市場關(guān)注度？營銷方案產(chǎn)品價值提升引進優(yōu)秀物業(yè)服務(wù)公司，提供高端物業(yè)服務(wù)物業(yè)服務(wù)公司：帕默斯頓酒店及度假村公司 （五星級精品酒店運營商 ）代 表 項 目： BROCKET HALL（倫敦） BERLIN CAPITAL CLUB（柏林） PALAZZO PAULY OWNERS CLUB（威尼斯）物業(yè)服務(wù)內(nèi)容：家政、客房服務(wù) 24小時大堂經(jīng)理 溫泉和健身會所 專業(yè)司機駕駛勞斯萊斯接送 私人

4、管家 全面的物業(yè)維修服務(wù)服 務(wù) 目 標： 提供媲美五星級精品酒店的服務(wù) 營銷方案產(chǎn)品價值提升全線采用世界一級裝修品牌，增添豪宅奢華感，彌補空間不足室內(nèi)設(shè)計師： Erik Brooke Hayden （蜚聲世界的住宅建筑師和設(shè)計師 ）裝 修 品 牌： 燈飾ARTEMIDE（意大利） 家具B&B （意大利） 影音設(shè)備Bang & Olufsen （丹麥） 潔具DORN BRACHT（德國） 衛(wèi)浴DURAVIT（德國） 微波爐、烤箱GAGGENAU（德國） 廚房電器KUPPERSBUSCH（德國） 廚具POGGENPOHL（德國） 窗簾SILENT GLISS（瑞士） 其他軟裝修Fr

5、ette、 Hermes、 Amani Casa裝 修 標 準： 20000元/ 裝 修 風(fēng) 格： 歐式簡約主推廣語上海首個五星酒店管理豪華物業(yè)上海首個五星酒店管理豪華物業(yè)奢華家居的絕版珍藏奢華家居的絕版珍藏 營銷方案吸引市場關(guān)注火爆開盤，邀請鞏俐入住，制造話題，吸引客戶目光營銷方案吸引市場關(guān)注通過報紙媒介，使項目在市場上引起共鳴2007年4月11日新民晚報A16整版 2008年8月營銷方案吸引市場關(guān)注周邊道路導(dǎo)旗指引，增加項目關(guān)注度和項目可達性 營銷方案吸引市場關(guān)注項目四周圍墻包裝，增加項目關(guān)注度和項目可達性圍墻訴求點：1.宣傳口號：“華麗新地標”2.項目LOGO3.室內(nèi)及外立面多幅效果圖，增加客戶購買沖動營銷方案產(chǎn)品銷控保留最后22套D型房，做銷售最后沖刺將108的D型房源進行人為銷控，在產(chǎn)品銷售率達到一定量時，結(jié)合市場情況推出最后一批22套房源，該房源可觀看淮海路繁華都市風(fēng)光與新天地全景，利用優(yōu)良的景觀資源產(chǎn)生溢價，提高投資回報率。營銷總結(jié) 在產(chǎn)品規(guī)劃自身存在問題