法律談判(課件)教學(xué)教材

1、法律談判(課件)合同法合同法第十二條：第十二條：（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；（二）標(biāo)的；（二）標(biāo)的；（三）數(shù)量；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（四）質(zhì)量；（五）價款或者報酬；（五）價款或者報酬；（六）履行期限、地點和方式；（六）履行期限、地點和方式；（七）違約責(zé)任；（七）違約責(zé)任；（八）解決爭議的方法。（八）解決爭議的方法。 一、主一、主 體體 一項合同談判首先關(guān)注的是主體。一項合同談判首先關(guān)注的是主體。應(yīng)注意審查的是：應(yīng)注意審查的是： 1、主體適格否？主體適格否？ 也就是：有沒也就是：有沒有權(quán)利來談判、來訂合同？有權(quán)利來談判、來訂合同？ 關(guān)注的目的關(guān)注的目的

2、以免合同無效以免合同無效關(guān)于合同效力的法律規(guī)定關(guān)于合同效力的法律規(guī)定 合同法合同法 52 52條第條第5 5項（無效條款）：違反法律法規(guī)項（無效條款）：違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定。的強制性規(guī)定。最高院合同法解釋第十條：最高院合同法解釋第十條：當(dāng)事人當(dāng)事人超越經(jīng)營范圍超越經(jīng)營范圍訂立合同，人民法院不因此認(rèn)定合同無效。訂立合同，人民法院不因此認(rèn)定合同無效。違反國家限違反國家限制經(jīng)營、特許經(jīng)營以及法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的制經(jīng)營、特許經(jīng)營以及法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的除除外。外。 最高院最高院合同法解釋（二）第十四條規(guī)定：合同法合同法解釋（二）第十四條規(guī)定：合同法第五十二條第（五）項規(guī)定的第五十二條第

3、（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定強制性規(guī)定”，是指效，是指效力性強制性規(guī)定。力性強制性規(guī)定。審查主體資格的注意事項審查主體資格的注意事項 對個人對個人買賣之所有權(quán)；買賣之所有權(quán)； 出租之所有權(quán)或所有出租之所有權(quán)或所有權(quán)人的委托；權(quán)人的委托； 抵押之抵押權(quán)人等。其中還應(yīng)注意是否共抵押之抵押權(quán)人等。其中還應(yīng)注意是否共有財產(chǎn)。有財產(chǎn)。 對單位對單位特別應(yīng)注意是否屬于特別應(yīng)注意是否屬于“特許經(jīng)營特許經(jīng)營”。如。如房地產(chǎn)開發(fā)許使用國有資金的建設(shè)項目必須招投標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)許使用國有資金的建設(shè)項目必須招投標(biāo) 對對“特許經(jīng)營特許經(jīng)營”等，往往可以從合同標(biāo)的物的性質(zhì)等，往往可以從合同標(biāo)的物的性質(zhì)作出判斷：如蓋房子、造船

4、、房地產(chǎn)開發(fā)、違章建筑作出判斷：如蓋房子、造船、房地產(chǎn)開發(fā)、違章建筑（租賃無效）等（租賃無效）等。 2、避免主體的混同（常見）、避免、避免主體的混同（常見）、避免主體的不一致（相對性）、避免責(zé)任主主體的不一致（相對性）、避免責(zé)任主體的缺體的缺失。失。 （1）合同條款上的混同）合同條款上的混同關(guān)聯(lián)企業(yè)、關(guān)聯(lián)企業(yè)、兩塊牌子一套人馬；兩塊牌子一套人馬； （2）合同履行中的混同）合同履行中的混同簽約主體簽約主體甲，履行主體乙或有甲有乙甲，履行主體乙或有甲有乙。案例案例1：管道銷售合同案：管道銷售合同案 買方：福州某開發(fā)商買方：福州某開發(fā)商 賣方：湖北某管業(yè)制造公司（總公司）、某管業(yè)銷售公司（子賣方：湖

5、北某管業(yè)制造公司（總公司）、某管業(yè)銷售公司（子公司）公司） 標(biāo)的：各種規(guī)格的溫泉管道，金額標(biāo)的：各種規(guī)格的溫泉管道，金額1 1千余萬千余萬 合同簽訂：總的原則性合同與制造公司簽訂；具體的供貨合同合同簽訂：總的原則性合同與制造公司簽訂；具體的供貨合同有的與銷售公司簽訂、有的與制造公司簽訂；有的與銷售公司簽訂、有的與制造公司簽訂； 合同履行：供貨合同履行：供貨 ：制造公司、銷售公司都有：制造公司、銷售公司都有 貨款支付貨款支付 ：兩家公司都給過，有交叉，總公司供貨、款付子：兩家公司都給過，有交叉，總公司供貨、款付子公司；或相反，無法一一對應(yīng)，拎不清；公司；或相反，無法一一對應(yīng)，拎不清； 原告：原告

6、：湖北某湖北某兩家公司共同；被告：福州某開發(fā)商兩家公司共同；被告：福州某開發(fā)商 訴訟請求：訴訟請求：追索追索欠款欠款400400余萬元；余萬元； 原告證據(jù)：兩家的合同、總供貨憑證、欠款總數(shù)。原告證據(jù)：兩家的合同、總供貨憑證、欠款總數(shù)。案例案例2：周某購房合同：周某購房合同 概況：概況：周某（買方）看中開發(fā)商售樓許諾：物業(yè)管理公司香港百盛公司。于是，與開發(fā)商補充約定：解除商品房買賣合同的條件：“開發(fā)商須于開發(fā)商須于20012001年年1212月月3030日向買方出具與日向買方出具與香港百盛簽署的物業(yè)管理協(xié)議文本，若屆時管理公司不是百盛，香港百盛簽署的物業(yè)管理協(xié)議文本，若屆時管理公司不是百盛，買方

7、有權(quán)退房買方有權(quán)退房”。后開發(fā)商未履行承諾并與他人簽訂了物業(yè)管理協(xié)議，引發(fā)糾紛： 買方起訴要求退房，理由：解除合同的條件以成就。 開發(fā)商抗辯認(rèn)為協(xié)議約定的解除條件無效。理由二條： 只有業(yè)主委員會才有權(quán)選聘物業(yè)管理公司、簽訂管理協(xié)議，而開發(fā)商則無權(quán)； 香港百盛公司系香港的公司，無權(quán)在大陸經(jīng)營物業(yè)。 3 3、避免為合同以外的第三方設(shè)定履行、避免為合同以外的第三方設(shè)定履行義務(wù)條款。義務(wù)條款。 出現(xiàn)這種情況一般是出現(xiàn)這種情況一般是： 第三方與合同的義務(wù)主體一方有某種第三方與合同的義務(wù)主體一方有某種歷害關(guān)系歷害關(guān)系； 為合同外的第三方設(shè)定義務(wù)不符合為合同外的第三方設(shè)定義務(wù)不符合合同法對權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓、代為

8、履行的合同法對權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓、代為履行的規(guī)定規(guī)定。案例案例2：王某設(shè)備租賃合同案：王某設(shè)備租賃合同案（河道疏浚施工合同）福州市內(nèi)河整治指揮部（發(fā)包方、建設(shè)方） 河道疏浚施工 承包合同 福州市建友工程公司（承包方、施工方） 轉(zhuǎn)包合同 深圳河道疏浚公司 江蘇河道疏浚公司（聲稱代表深圳方） 設(shè)備租賃合同 王東金（個體戶，具體提供設(shè)備并施工） 二、審查法律關(guān)系二、審查法律關(guān)系 主體確定后，接下來主體確定后，接下來法律關(guān)法律關(guān)系。不同的法律關(guān)系將產(chǎn)生不同的法系。不同的法律關(guān)系將產(chǎn)生不同的法律后果，甚至無效。因此，就審查法律后果，甚至無效。因此，就審查法律關(guān)系或根據(jù)雙方談判的目的要求設(shè)律關(guān)系或根據(jù)雙方談判的

9、目的要求設(shè)定正確的法律關(guān)系定正確的法律關(guān)系。審查法律關(guān)系審查法律關(guān)系應(yīng)注意的幾個問題應(yīng)注意的幾個問題 1 1、法律關(guān)系的一致性，即所要談判的法律、法律關(guān)系的一致性，即所要談判的法律事項在確定了法律關(guān)系后應(yīng)將此法律關(guān)系貫穿于事項在確定了法律關(guān)系后應(yīng)將此法律關(guān)系貫穿于協(xié)議的始終，切忌在不同的法律關(guān)系間漂移。協(xié)議的始終，切忌在不同的法律關(guān)系間漂移。 2 2、在多種法律關(guān)系并存的情況下應(yīng)以一個、在多種法律關(guān)系并存的情況下應(yīng)以一個主要的法律關(guān)系為主線，切忌互相矛盾：主要的法律關(guān)系為主線，切忌互相矛盾： 一般情況下，對雙方追求的法律事項應(yīng)盡量一般情況下，對雙方追求的法律事項應(yīng)盡量設(shè)定一個法律關(guān)系。若確實涉

10、及多個法律關(guān)系，設(shè)定一個法律關(guān)系。若確實涉及多個法律關(guān)系，則應(yīng)以一個主要的法律關(guān)系為主線。若實在無法則應(yīng)以一個主要的法律關(guān)系為主線。若實在無法做到，則應(yīng)分別不同的法律關(guān)系，互不干擾。做到，則應(yīng)分別不同的法律關(guān)系，互不干擾。 概況：概況：1995年，新代公司向北園村征地。新代公司樂意少出點資金；北園村樂意依靠新代有一個長期的收益。于是，雙方就其中一塊土地的征地補償費200萬元做如下處理：征地方免交200萬元征地補償費，北園村再加300萬共500萬轉(zhuǎn)為投資： 雙方簽訂合同約定雙方簽訂合同約定：“由北園村出資500萬元在新代征用的土地上建一座廠房及購買10臺注塑機，并將廠房及注塑機出租給新代使用，新

11、代每年固定付給北園村租金100萬元，租期10年，10年后若繼續(xù)使用可續(xù)租”。 糾紛糾紛：10年后，新代停止履行，北園村委要求繼續(xù)“租賃”并支付每年90萬元的“租金”，否則拉閘斷電收回房屋設(shè)備。廠房已由新代辦理產(chǎn)權(quán)證。 分析法律關(guān)系分析法律關(guān)系征地補償？投資建房？合資經(jīng)營？征地補償？投資建房？合資經(jīng)營？借貸？租賃？借貸？租賃？三、審查合同條款三、審查合同條款n 合同條款明晰，避免使用非法定的、非行業(yè)通用只有自己看得懂的名詞，前后名稱用語一貫性，切忌產(chǎn)生歧義。案例案例5：某行政機關(guān)購房合同糾紛案：某行政機關(guān)購房合同糾紛案 概況概況：某行政機關(guān)（甲方）與某房地產(chǎn)開發(fā)商（乙方）簽訂購房合同，購買某小區(qū)

12、臨街面一棟寫字樓及樓下22192219平方米平方米的地下室，總建筑面積14320.61M2，單價每平方米3300元，總金額4725.8萬元。已交房并辦理了產(chǎn)權(quán)證。因甲方欠購房款200余萬元未付，開發(fā)商起訴請求付款。起訴后，甲方發(fā)現(xiàn)，地下室系按車位辦理的產(chǎn)權(quán)證，僅有720720M2。于是提出反訴，要求退還多收的購房款485萬元（2219M2720M21469M23300元）。案例案例5：某行政機關(guān)購房合同糾紛案：某行政機關(guān)購房合同糾紛案商品房買賣合同有關(guān)地下室的買賣條款： 1、甲方購買商品房系“啟富花園”4#樓，包括213層及地下室（地下室2219M2），總建筑面積14320.61M2，平均單價

13、每平方米3300元，總金額4725.8萬元。 2、根據(jù)甲乙雙方劃定專用地下室（附圖）建筑面積2219M2按房地產(chǎn)辦證規(guī)范僅按位（車位）辦理24個車位產(chǎn)權(quán)證。 3、甲、乙雙方同意地下室2219平方米，每平方米售價3300元，總價款732700元，體現(xiàn)在雙方簽訂的合同格式文本中，為按位計算24個車位買賣單價，平均每個車位30.5萬元。案例案例5：某行政機關(guān)購房合同糾紛案：某行政機關(guān)購房合同糾紛案 爭議焦點：雙方就地下室所確立的買賣標(biāo)的是2219M2的整個地下室，還是該地下室范圍內(nèi)的24個車位？開發(fā)商如此買賣行為是否合法？。 開發(fā)商辯稱：合同約定地下室部分就是按24個車位計價并辦理產(chǎn)權(quán)證，至于車位只

14、有750M2，那是地下室辦理車位產(chǎn)權(quán)證的規(guī)定。雖然產(chǎn)權(quán)面積只有750M2，但是，實際上包括了整個“扇形區(qū)域”2219M2，可以獨立使用。案例案例5：某行政機關(guān)購房合同糾紛案：某行政機關(guān)購房合同糾紛案附：地下室分割平面圖附：地下室分割平面圖 合同條款避免矛盾、沖突合同條款避免矛盾、沖突n案例：案例：商品房買賣合同商品房買賣合同標(biāo)準(zhǔn)條款標(biāo)準(zhǔn)條款n 第八條第八條 交付交付條件與期限條件與期限n 出賣人應(yīng)當(dāng)在 年 月 日前，按照國家和地方人民政府的有關(guān)規(guī)定，將同時符合下列各項約定條件條件的商品房交付買受人使用：n 1、2、 3、小區(qū)內(nèi)部道路、綠化、室外照明、消費、環(huán)衛(wèi)及商業(yè)、社區(qū)服務(wù)和管理等公共配套建

15、筑、基礎(chǔ)設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)完成按規(guī)劃設(shè)計要求建設(shè)完成。n 4、n 若在規(guī)定期限內(nèi)未達到上述條件，雙方同意按以下若在規(guī)定期限內(nèi)未達到上述條件，雙方同意按以下第第2 2種種方式處理方式處理：n 1、買受人有權(quán)拒絕交接，按逾期交房由出賣人承擔(dān)違約責(zé)任；n 2 2、買受人同意接收，出賣人支付買受人總房價萬分之一的違約金、買受人同意接收，出賣人支付買受人總房價萬分之一的違約金。n 第十一條第十一條 交接交接n 商品房達到交付條件后，出賣人應(yīng)當(dāng)書面通知買受人辦理交付手續(xù)。雙方進行驗收交接時，出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第八條規(guī)定條件第八條規(guī)定條件已達到的有關(guān)達到的有關(guān)證明文件原件證明文件原件，并簽署房屋交接單

16、。出賣人不出示證明文件或出示證不出示證明文件或出示證明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接明文件不齊全，買受人有權(quán)拒絕交接，由此產(chǎn)生的延期交房責(zé)任由出賣人交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。承擔(dān)。n 爭議觀點五花八門：不矛盾爭議觀點五花八門：不矛盾 交付和交接非一個概念交付和交接非一個概念 格式條款格式條款應(yīng)有利于買受人應(yīng)有利于買受人 反正有這一條就應(yīng)適用反正有這一條就應(yīng)適用 規(guī)劃通過是強制規(guī)定規(guī)劃通過是強制規(guī)定四、其他應(yīng)注意的事項四、其他應(yīng)注意的事項n1 1、約定解除權(quán)、約定解除權(quán)n 附解除權(quán)的合同附解除權(quán)的合同：n 合同法第九十三條第九十三條 當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。n 當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。n 依法定違約事由出現(xiàn)的解除合同依法定違約事由出現(xiàn)的解除合同：n 合同法第九十四