2009商鋪投資收益丶回收期測算及產權式商鋪解析

1、1商鋪投資收益、回收期測算商鋪投資收益、回收期測算及及產權式商鋪解析產權式商鋪解析2009年11月2商鋪投資收益率測算分析如何測算投資回收期 產權式商鋪解析商業(yè)貸款政策解析 3 商鋪投資迎來了黃金時代。隨著投資理念的日趨成熟，商鋪受到商鋪投資迎來了黃金時代。隨著投資理念的日趨成熟，商鋪受到了越來越多的投資者的關注，目前出售或者出租的商鋪受投資客廣泛了越來越多的投資者的關注，目前出售或者出租的商鋪受投資客廣泛關注的為沿街商鋪和集中商業(yè)內的商鋪關注的為沿街商鋪和集中商業(yè)內的商鋪?！耙讳侌B(yǎng)三代一鋪養(yǎng)三代”“投資商鋪是金投資商鋪是金” 任何物業(yè)投資，投資者都希望能有一個合理的回報，投資者若要任何物業(yè)投

2、資，投資者都希望能有一個合理的回報，投資者若要評判自己的投資是否有價值，主要是看該物業(yè)的投資回報率，那么，評判自己的投資是否有價值，主要是看該物業(yè)的投資回報率，那么，如何計算投資回報率呢？如何計算投資回報率呢？ 4(1)租金回報率法公式： 每月租金收益12/購房總價【案例分析案例分析】： 20082008年年1212月底，周先生買下了某社區(qū)一套臨街商鋪，面積約月底，周先生買下了某社區(qū)一套臨街商鋪，面積約4040平平方米，售價約方米，售價約6060萬元，目前在這片商鋪周邊，同等商鋪的月租金約是萬元，目前在這片商鋪周邊，同等商鋪的月租金約是120120元元/ /平方米左右，即周先生每個月可收取平方

3、米左右，即周先生每個月可收取0.480.48萬元的租金。那么，萬元的租金。那么，他的投資回報率將是多少呢？現在讓我們計算一下：他的投資回報率將是多少呢？現在讓我們計算一下： 租金回報率租金回報率=4800=4800* *12/600000=9.6%12/600000=9.6%5 優(yōu)點：優(yōu)點：簡單、快捷、易操作，適用于所有投資類型。簡單、快捷、易操作，適用于所有投資類型。不足：不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能準確的未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能準確的測算按揭及多套投資方式。且由于其固有的片面性，不能作為理想測算按揭及多套投資方式。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投

4、資分析工具。的投資分析工具。 6(2)(2)租金回報率分析法公式：租金回報率分析法公式： ( (稅后月租金稅后月租金- -按揭月供款按揭月供款) )1212( (首期房款期房時間內的按揭款首期房款期房時間內的按揭款) ) 【案例分析】【案例分析】 ： 假設周先生首付假設周先生首付5050萬元，貸款萬元，貸款1010萬元，按揭萬元，按揭1010年，按照最新商業(yè)年，按照最新商業(yè)貸款上限貸款利率。套用上述計算公式：這個商鋪的投資回報率貸款上限貸款利率。套用上述計算公式：這個商鋪的投資回報率(4800-1137)(4800-1137)* *12/(500000+136465)=6.9%12/(5000

5、00+136465)=6.9%通過計算，我們得出該套商鋪的投資回報率將是：通過計算，我們得出該套商鋪的投資回報率將是：6.9%6.9%7 優(yōu)點：優(yōu)點：考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法考慮了租金、價格和前期主要投入，比租金回報率分析法測算按揭貸款購買類型更加準確。測算按揭貸款購買類型更加準確。 不足：不足：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。投資的現金分析問題。8 商鋪投資回報率一個動態(tài)的概念，投資中除了投資者的購買初商鋪投資回報率一個動態(tài)的概念，投資中除了投資者的購買初始投資和按揭貸款外，還應

6、包括始投資和按揭貸款外，還應包括: : 契稅契稅 印花稅印花稅 物業(yè)管理費用物業(yè)管理費用 公共維修基金公共維修基金 折舊費用折舊費用 甚至還有通貨膨脹帶來的甚至還有通貨膨脹帶來的價格貶值價格貶值、央行加息后帶來的、央行加息后帶來的利差利差及及商鋪的空置期商鋪的空置期。 9 不同物業(yè)的投資回報率不盡相同，我們通過普通商業(yè)物業(yè)、商住兩不同物業(yè)的投資回報率不盡相同，我們通過普通商業(yè)物業(yè)、商住兩用物業(yè)、爛尾物業(yè)及地鐵物業(yè)的投資回報率分析，它們的合理利潤、投用物業(yè)、爛尾物業(yè)及地鐵物業(yè)的投資回報率分析，它們的合理利潤、投資臨界點和超高利潤率將大致如下表所列：資臨界點和超高利潤率將大致如下表所列： 物業(yè)類別

7、物業(yè)類別 合理回報率合理回報率 投資臨界點投資臨界點 超高回報率超高回報率 普通商業(yè)物業(yè)普通商業(yè)物業(yè)8%6%12%商住兩用物業(yè)商住兩用物業(yè) 10-12%7%15%爛尾物業(yè)爛尾物業(yè) 9-10%6%20%地鐵物業(yè)地鐵物業(yè) 3-6%3%10%10商鋪投資收益率測算分析如何測算投資回收期產權式商鋪解析商業(yè)貸款政策解析 11一次性付款計算公式：一次性付款計算公式：（購買房屋總價（購買房屋總價+ +契稅契稅+ +公共維修基金）公共維修基金）/（稅后月租金每月物業(yè)管理費）（稅后月租金每月物業(yè)管理費）1212【案例分析】【案例分析】 ： 20082008年年1212月底，周先生買下了某社區(qū)一套臨街商鋪，面積約

8、月底，周先生買下了某社區(qū)一套臨街商鋪，面積約4040平方米，平方米，售價約售價約6060萬元，目前商鋪的月租金約是萬元，目前商鋪的月租金約是120120元元/ /平方米左右平方米左右, ,物業(yè)管理費為物業(yè)管理費為3 3元元/ /平米。投資回收期測算：平米。投資回收期測算： 投資回收期投資回收期=(600000+24000+9000)/(4800-120)=(600000+24000+9000)/(4800-120)* *12=11.2712=11.27 通過計算，我們得出該套商鋪的投資回收期為通過計算，我們得出該套商鋪的投資回收期為11.2711.27年。年。12按揭貸款計算公式：按揭貸款計算

9、公式：（首期房款（首期房款+ +契稅契稅+ +印花稅印花稅+ +抵押登記費抵押登記費+ +公共維修基金）公共維修基金）/（稅后月租金（稅后月租金- -按揭月供款按揭月供款- -每月物業(yè)管理費）每月物業(yè)管理費）12 12 【案例分析】【案例分析】 ： 假設周先生首付假設周先生首付5050萬元，貸款萬元，貸款1010萬元，按揭萬元，按揭1010年。目前在這片商鋪年。目前在這片商鋪周邊，同等商鋪的月租金約是周邊，同等商鋪的月租金約是120120元元/ /平方米左右，物業(yè)管理費為平方米左右，物業(yè)管理費為3 3元元/ /平平米。套用上述計算公式：米。套用上述計算公式： 投資回收期投資回收期(500000

10、+24000+50+550+9000)/(4800-1137-(500000+24000+50+550+9000)/(4800-1137-120)120)* *12=17.612=17.6通過計算，我們得出該套商鋪的投資回收期為通過計算，我們得出該套商鋪的投資回收期為17.617.6年。年。13簡易國際評估法簡易國際評估法 ：基本公式為：基本公式為：該物業(yè)的年收益該物業(yè)的年收益1515年房產購買價年房產購買價 若購買價目小于或等于同區(qū)域其它商業(yè)物業(yè)則該物業(yè)物有所值。若購買價目小于或等于同區(qū)域其它商業(yè)物業(yè)則該物業(yè)物有所值。 （以上公式為國際專業(yè)理財公司評估物業(yè)投資價值的簡單方法。）（以上公式為國

11、際專業(yè)理財公司評估物業(yè)投資價值的簡單方法。） 14商鋪投資收益率測算分析如何測算投資回收期產權式商鋪解析 商業(yè)貸款政策解析 15 產權式商鋪：產權式商鋪：指所有權和經營權分離的房地產商鋪商品形式，主要是商指所有權和經營權分離的房地產商鋪商品形式，主要是商鋪業(yè)主出于投資目的將產權商鋪通過發(fā)展商或第三方公司委托品牌經營商進鋪業(yè)主出于投資目的將產權商鋪通過發(fā)展商或第三方公司委托品牌經營商進行統(tǒng)一經營，投資者獲得定期定額的投資回報；或由投資者自行經營，但必行統(tǒng)一經營，投資者獲得定期定額的投資回報；或由投資者自行經營，但必須服從公司的統(tǒng)一經營管理。須服從公司的統(tǒng)一經營管理。 對于投資者而言，將產權商鋪通

12、過發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經對于投資者而言，將產權商鋪通過發(fā)展商或第三方公司整體委托品牌經營商進行統(tǒng)一經營，獲得定期定額的投資回報。營商進行統(tǒng)一經營，獲得定期定額的投資回報。對開發(fā)商而言，為快速回籠資金，獲取利潤最大化，將商場分割出售，對開發(fā)商而言，為快速回籠資金，獲取利潤最大化，將商場分割出售，向小業(yè)主保證一定收益率，要求小業(yè)主簽訂委托經營合同，為開發(fā)商與大型向小業(yè)主保證一定收益率，要求小業(yè)主簽訂委托經營合同，為開發(fā)商與大型商家簽訂整體租賃合同奠定基礎。商家簽訂整體租賃合同奠定基礎。16 隨著商業(yè)地產的持續(xù)升溫，產權式商鋪成為投資回報最為隨著商業(yè)地產的持續(xù)升溫，產權式商鋪成為投資回報最

13、為豐厚的物業(yè)類型，它具有房地產投資的穩(wěn)定性和商業(yè)投資的高豐厚的物業(yè)類型，它具有房地產投資的穩(wěn)定性和商業(yè)投資的高成長性。專業(yè)的商管公司、合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃擴大了投資平臺，成長性。專業(yè)的商管公司、合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃擴大了投資平臺，有助于投資回報的順利實現，分解了投資風險。有助于投資回報的順利實現，分解了投資風險。 17【正面案例】第三極文化中心【正面案例】第三極文化中心18 第三極文化中心作為產權式商鋪的代表，以北京最大的新生代書店為第三極文化中心作為產權式商鋪的代表，以北京最大的新生代書店為經營主體，總體量近經營主體，總體量近8 8萬方，劃分為獨立產權式商鋪對外銷售，向投資者萬方，劃分為獨立產權式商鋪對

14、外銷售，向投資者承諾承諾6%-10%6%-10%的投資回報。開發(fā)商聘請了專業(yè)商管公司進行商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，的投資回報。開發(fā)商聘請了專業(yè)商管公司進行商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，將該項目定為為集知識性休閑、文化性消費為一體的復合型文化主題商場。將該項目定為為集知識性休閑、文化性消費為一體的復合型文化主題商場。將十一層商業(yè)共分為六個大本營，以將十一層商業(yè)共分為六個大本營，以4 47 7層的圖書大本營作為吸引人流的層的圖書大本營作為吸引人流的主動力源，主動力源，9 9、1010層以目的性消費業(yè)態(tài)層以目的性消費業(yè)態(tài)旅游及教育大本營作為附動力旅游及教育大本營作為附動力源源. . 初期通過非常優(yōu)惠的租金政策吸引大量的經營者，

15、后期汰劣選優(yōu)，使初期通過非常優(yōu)惠的租金政策吸引大量的經營者，后期汰劣選優(yōu)，使得全樓商業(yè)均能繁榮發(fā)展，租金也在節(jié)節(jié)攀升，最終實現對投資者承諾的得全樓商業(yè)均能繁榮發(fā)展，租金也在節(jié)節(jié)攀升，最終實現對投資者承諾的年收益年收益10%10%的投資回報，使投資者的投資回報，使投資者1010年收回成本。年收回成本。【正面案例】【正面案例】 19 投資者：投資者： 投資門檻低。產權式商鋪投資額相對較小，通過鋪位的劃分控制了商鋪總價，無須投資門檻低。產權式商鋪投資額相對較小，通過鋪位的劃分控制了商鋪總價，無須參與經營管理，收益穩(wěn)定。以可觀的回報收益和升值潛力成為投資者理想的投資品種。參與經營管理，收益穩(wěn)定。以可觀

16、的回報收益和升值潛力成為投資者理想的投資品種。 開發(fā)商：開發(fā)商： 減緩資金壓力。大規(guī)模的商業(yè)經營需要大型商家的拉動，而對于大型的零售商來說，減緩資金壓力。大規(guī)模的商業(yè)經營需要大型商家的拉動，而對于大型的零售商來說，高效的流動資金周轉率是他們成功運營的基礎，即使是沃爾瑪、家樂福等跨國經營的公高效的流動資金周轉率是他們成功運營的基礎，即使是沃爾瑪、家樂福等跨國經營的公司都不會購買大面積的鋪面。同時，大面積商業(yè)鋪面所需要的資金也是一般的小投資者司都不會購買大面積的鋪面。同時，大面積商業(yè)鋪面所需要的資金也是一般的小投資者不敢想的，因此產權式商鋪可以使開發(fā)商資金回籠加快。不敢想的，因此產權式商鋪可以使開

17、發(fā)商資金回籠加快。 經營者：經營者： 降低經營成本。經營商以承租的方式獲得了商場使用權，省卻了占領市場的大筆資降低經營成本。經營商以承租的方式獲得了商場使用權，省卻了占領市場的大筆資金，不僅維持了合理的流動資金周轉率，降低了經營風險，同時由于是通過發(fā)展商或第金，不僅維持了合理的流動資金周轉率，降低了經營風險，同時由于是通過發(fā)展商或第三方公司承租，不直接參與商鋪買賣，因此也不會出現過多的法律問題。三方公司承租，不直接參與商鋪買賣，因此也不會出現過多的法律問題。 20 產權式商鋪有利好優(yōu)勢，但也存在潛在風險。市場上很多產權式產權式商鋪有利好優(yōu)勢，但也存在潛在風險。市場上很多產權式商鋪的開發(fā)商是做住

18、宅項目出身的，他們的投資目的是要實現商鋪的開發(fā)商是做住宅項目出身的，他們的投資目的是要實現“短、短、平、快平、快”的收益回報，為了促使資金的迅速回籠，而抬高經營項目的的收益回報，為了促使資金的迅速回籠，而抬高經營項目的價格，以實現更多的附加價值，從而人為的改動了商業(yè)業(yè)態(tài)的自然升價格，以實現更多的附加價值，從而人為的改動了商業(yè)業(yè)態(tài)的自然升級。級。21 “秀庫裝庫食庫玩庫，讓你的消費體驗酷到頂點秀庫裝庫食庫玩庫，讓你的消費體驗酷到頂點” 【風險案例】【風險案例】 22 “巨庫巨庫” ” 20042004年全國首家年全國首家“體驗式體驗式”主題賣場概念的大型商業(yè)項目。主題賣場概念的大型商業(yè)項目。 巨

19、庫巨庫” ” 裝修投資裝修投資20002000多萬元，擁有地上多萬元，擁有地上200200、地下、地下150150個車位，建筑面?zhèn)€車位，建筑面積萬平米，打破了以往北京市場類商鋪只租不售的游戲規(guī)則，全部分割積萬平米，打破了以往北京市場類商鋪只租不售的游戲規(guī)則，全部分割成成5 5至至7 7平米的店中店形式對外銷售，單店價格在平米的店中店形式對外銷售，單店價格在3030萬元至萬元至8080萬元，產權為萬元，產權為5050年。開發(fā)商并承諾投資者年。開發(fā)商并承諾投資者2 2年包租，商鋪銷售一空。年包租，商鋪銷售一空。 之后，在自身經驗不足和管理經驗的缺失的前提下，又沒有專業(yè)的商之后，在自身經驗不足和管理

20、經驗的缺失的前提下，又沒有專業(yè)的商業(yè)管理團隊管理，迫于開業(yè)壓力，降低了商戶和商品的選擇標準，導致所業(yè)管理團隊管理，迫于開業(yè)壓力，降低了商戶和商品的選擇標準，導致所謂的體驗式賣場變成了一個空頭口號和形式；謂的體驗式賣場變成了一個空頭口號和形式； 再加上開業(yè)之后廣告投放數再加上開業(yè)之后廣告投放數量和力度銳減，就更使消費者漸漸將其遺忘。量和力度銳減，就更使消費者漸漸將其遺忘。【風險案例】【風險案例】 23【風險案例】【風險案例】 碧溪家居廣場碧溪家居廣場 24 北京碧溪家居廣場宣傳北京碧溪家居廣場宣傳“1616萬產權商鋪熱賣萬產權商鋪熱賣”，5 5萬多平方米的營業(yè)面萬多平方米的營業(yè)面積，分成積，分成

21、13.3413.34平方米的標準攤位，以每個攤位平方米的標準攤位，以每個攤位1616萬元的價格向外發(fā)售。開萬元的價格向外發(fā)售。開發(fā)商提出保值、增值性回購辦法發(fā)商提出保值、增值性回購辦法33年內可原價回購商鋪，超過年內可原價回購商鋪，超過3 3年，每年，每年遞增原價的年遞增原價的5%5%，截至第十年為原價的，截至第十年為原價的135%135%回購?；刭?。 關于投資風險，開發(fā)商宣稱，以該家居廣場關于投資風險，開發(fā)商宣稱，以該家居廣場5 5萬平方米的房產、營業(yè)收萬平方米的房產、營業(yè)收入以及企業(yè)下屬溫泉飯店的收入，作為購買者的收益作擔保。交房后半年入以及企業(yè)下屬溫泉飯店的收入，作為購買者的收益作擔保。

22、交房后半年期間，開發(fā)商按合同約定正常返還業(yè)主租金。半年后自稱出現資金困難，期間，開發(fā)商按合同約定正常返還業(yè)主租金。半年后自稱出現資金困難，停付業(yè)主租金。停付業(yè)主租金。 早在物業(yè)交付前，開發(fā)商就將項目抵押給銀行（貸款至今未還），隨后，開發(fā)早在物業(yè)交付前，開發(fā)商就將項目抵押給銀行（貸款至今未還），隨后，開發(fā)商又將大樓化整為零出售商鋪。商又將大樓化整為零出售商鋪。 【風險案例】【風險案例】 25 風險第一重：延期交房風險第一重：延期交房 投資者看好地產商業(yè)的美好收益前景，卻很可能被開發(fā)商和后期物管投資者看好地產商業(yè)的美好收益前景，卻很可能被開發(fā)商和后期物管公司不規(guī)范行為而導致投資風險。公司不規(guī)范行為

23、而導致投資風險。 開發(fā)商以開發(fā)商以“售后返租售后返租”概念促銷商鋪，許諾概念促銷商鋪，許諾8 81010的高收益率，投的高收益率，投者者購買踴躍，開發(fā)商在與投資者簽訂買賣合同后，再讓投資者與自己成立者者購買踴躍，開發(fā)商在與投資者簽訂買賣合同后，再讓投資者與自己成立的一家物管公司簽訂了包租協(xié)議。但交房時開發(fā)商延期交房，業(yè)主依照買賣的一家物管公司簽訂了包租協(xié)議。但交房時開發(fā)商延期交房，業(yè)主依照買賣合同追究違約責任，但緊接著物業(yè)經營管理公司依據包租合同追究業(yè)主延期合同追究違約責任，但緊接著物業(yè)經營管理公司依據包租合同追究業(yè)主延期交房的違約責任，且包租合同約定的違約金為買賣合同約定的交房的違約責任，且

24、包租合同約定的違約金為買賣合同約定的3 3倍。最終導倍。最終導致業(yè)主陷入連環(huán)官司，真是欲哭無淚。致業(yè)主陷入連環(huán)官司，真是欲哭無淚。26 風險第二重：售后包租風險第二重：售后包租 盡管建設部嚴禁開發(fā)商盡管建設部嚴禁開發(fā)商“售后包租售后包租”，但開發(fā)商往往引進第三方或經，但開發(fā)商往往引進第三方或經營管理公司承租或受托包租，以高額的租金回報掀起商鋪投資風潮。營管理公司承租或受托包租，以高額的租金回報掀起商鋪投資風潮。 開發(fā)商在開發(fā)商在“售后包租售后包租”過程中普遍采取抬高售價，以高額租金吸引投過程中普遍采取抬高售價，以高額租金吸引投資者，此租金值一般遠遠高出正常租金水平，一旦包租期滿或開發(fā)商資金資者

25、，此租金值一般遠遠高出正常租金水平，一旦包租期滿或開發(fā)商資金鏈出現問題，則租金的預期很難保證，其返租承諾或回報率也不可能實現。鏈出現問題，則租金的預期很難保證，其返租承諾或回報率也不可能實現。 另一方面開發(fā)商為實現盡快融資采用另一方面開發(fā)商為實現盡快融資采用“包租套現包租套現”銷售模式，如資金銷售模式，如資金回收后，開發(fā)商一旦選擇撤場，投資者將面臨諸如資金斷鏈的延期交房、回收后，開發(fā)商一旦選擇撤場，投資者將面臨諸如資金斷鏈的延期交房、爛尾工程，甚或是開發(fā)商卷款而去的風險。爛尾工程，甚或是開發(fā)商卷款而去的風險。27 風險第三重：經營管理風險第三重：經營管理 商鋪，顧名思義，有商才有鋪。經營管理對

26、于商鋪來說非常重要。時商鋪，顧名思義，有商才有鋪。經營管理對于商鋪來說非常重要。時下商鋪下商鋪“重銷售，輕經營重銷售，輕經營”的現象越來越嚴重。的現象越來越嚴重。 開發(fā)商完成銷售后，沒有有效經營，前期宣傳與后期管理嚴重脫節(jié)，開發(fā)商完成銷售后，沒有有效經營，前期宣傳與后期管理嚴重脫節(jié)，經營不好的商鋪退出后，無后續(xù)者經營，閑置商鋪數量日益增加，使得投經營不好的商鋪退出后，無后續(xù)者經營，閑置商鋪數量日益增加，使得投資者期待的巨額回報無法實現。資者期待的巨額回報無法實現。 另一方面商鋪本身的經營者如缺乏經營管理經驗，另一方面商鋪本身的經營者如缺乏經營管理經驗，“生鋪生鋪”就無法作就無法作成成“熟鋪熟鋪

27、”。28 風險第四重：回購兌現風險第四重：回購兌現 為增強購房者投資信心，不少開發(fā)商在銷售時打為增強購房者投資信心，不少開發(fā)商在銷售時打“回購回購”牌，與投牌，與投資者在合同中注明回購。雙方除簽定包租協(xié)議作為買賣合同的附件，約資者在合同中注明回購。雙方除簽定包租協(xié)議作為買賣合同的附件，約定租期和租金外，還約定若到期后購房者不愿再出租房屋，則由開發(fā)商定租期和租金外，還約定若到期后購房者不愿再出租房屋，則由開發(fā)商以高于原房價回購。一旦開發(fā)商轉移資產或資不抵債，回購只能化成泡以高于原房價回購。一旦開發(fā)商轉移資產或資不抵債，回購只能化成泡影。影。29 發(fā)展商關心的是售價，業(yè)主關心的是投資回報率，經營者

28、希望租金越低發(fā)展商關心的是售價，業(yè)主關心的是投資回報率，經營者希望租金越低越好。產權分散使得產權式商鋪蘊含很大風險。越好。產權分散使得產權式商鋪蘊含很大風險。 開發(fā)模式的風險。開發(fā)模式的風險。開發(fā)商以開發(fā)商以“短、平、快短、平、快”收益回報為目的，為迅速回籠資金而抬收益回報為目的，為迅速回籠資金而抬高售價，以實現更高附加值，從而人為的改動了商業(yè)業(yè)態(tài)的自然升級。高售價，以實現更高附加值，從而人為的改動了商業(yè)業(yè)態(tài)的自然升級。 專業(yè)經驗缺乏的風險。專業(yè)經驗缺乏的風險。目前國內大部分開發(fā)商和經營管理公司對于經營產權式商鋪目前國內大部分開發(fā)商和經營管理公司對于經營產權式商鋪缺乏實戰(zhàn)經驗，處于缺乏實戰(zhàn)經驗

29、，處于“摸著石頭過河摸著石頭過河”的階段；國外擁有先進的管理水平的商管公司卻的階段；國外擁有先進的管理水平的商管公司卻因為不了解國內消費者的生活方式和消費習慣而因為不了解國內消費者的生活方式和消費習慣而 “ “水土不服水土不服”。 經營不善的風險。經營不善的風險。承租期中，如經營管理不善，不僅經營目標無法實現，更無法向承租期中，如經營管理不善，不僅經營目標無法實現，更無法向投資者提供承諾的租金收益。投資者提供承諾的租金收益。 承諾擔保的風險。很多開發(fā)商以自己產業(yè)的經營收入或擔保公司作為擔保，但投資承諾擔保的風險。很多開發(fā)商以自己產業(yè)的經營收入或擔保公司作為擔保，但投資者很難知道該公司的資產債務

30、關系，而小債權人的權利是要排在大債權人之后；很多擔者很難知道該公司的資產債務關系，而小債權人的權利是要排在大債權人之后；很多擔保公司實力不強，根本不能實現所謂的承諾回報。保公司實力不強，根本不能實現所謂的承諾回報。 30 合肥市房地產管理局在頒布的合肥市商業(yè)設施分割銷售管理暫行規(guī)定中允許銷售產權式商鋪，2010年4月23日前執(zhí)行以下條款： 一、允許開發(fā)商分割銷售四周有明顯界限的商業(yè)設施。 二、分割后的環(huán)形交通通道寬度不低于2米。 三、可采用實體墻或地面嵌銅條的方式分割。 四、單塊銷售區(qū)域建筑面積不得低于20平方米。 五、開發(fā)商不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售。31 目前合肥市場銷售火爆

31、的商業(yè)項目均為目前合肥市場銷售火爆的商業(yè)項目均為“高租金回報收益高租金回報收益”的產權式的產權式商鋪項目。銷售模式主要有兩種：商鋪項目。銷售模式主要有兩種： 一種是一種是“售后包租售后包租”式，即開發(fā)商向投資者承諾，對其所購買的產權式，即開發(fā)商向投資者承諾，對其所購買的產權式商鋪由開發(fā)商承租或者代為出租并支付固定年回報，而開發(fā)商所宣傳的式商鋪由開發(fā)商承租或者代為出租并支付固定年回報，而開發(fā)商所宣傳的年回報率一般在年回報率一般在8%8%以上；以上； 另一種則是另一種則是“一次性返利一次性返利”式，開發(fā)商與投資者簽約后，即將三年、式，開發(fā)商與投資者簽約后，即將三年、五年的租金利潤一次性返還給投資人

32、。五年的租金利潤一次性返還給投資人。 調查數據顯示，普遍投資回報率均超出調查數據顯示，普遍投資回報率均超出8%8%，有些甚至宣傳若干年后，有些甚至宣傳若干年后150%150%回購回購。32 產權式商鋪在合肥商業(yè)地產中運作由來已久。產權式商鋪在合肥商業(yè)地產中運作由來已久。 淮河路中段的怡和錦江大酒店作為合肥早期的產權式商鋪的代表，淮河路中段的怡和錦江大酒店作為合肥早期的產權式商鋪的代表，當初銷售非?；鸨髞碛捎陂_發(fā)商資金斷裂，無法支撐后續(xù)的統(tǒng)一經當初銷售非?；鸨髞碛捎陂_發(fā)商資金斷裂，無法支撐后續(xù)的統(tǒng)一經營，造成了爛尾現象。營，造成了爛尾現象。 現在在售的產權式商鋪有金都新天地、喜洋洋婚慶廣

33、場、賽康數碼現在在售的產權式商鋪有金都新天地、喜洋洋婚慶廣場、賽康數碼廣場、樂客來、鳳凰城家世界等。廣場、樂客來、鳳凰城家世界等。33返租政策返租政策: : 第第1-31-3年年8%8%；第；第4-64-6年年9%9%；第；第7-97-9年年10%10%；第；第1010年年11%11%；第；第1111年年150%150%購回。購回。 以上以上1111年共收益年共收益242%,242%,平均平均4.54.5年收回成本，遠遠低于商鋪投資合理的年收回成本，遠遠低于商鋪投資合理的回收期限回收期限8-128-12年，為風險較高的投資項目。做商業(yè)地產心態(tài)很重要，但年，為風險較高的投資項目。做商業(yè)地產心態(tài)很

34、重要，但部分開發(fā)商卻過于追求高回報，給商業(yè)平穩(wěn)發(fā)展埋下了隱患。部分開發(fā)商卻過于追求高回報，給商業(yè)平穩(wěn)發(fā)展埋下了隱患。 位置規(guī)模(萬)屬性面積區(qū)間蜀山區(qū)80綜合體8-50主力店Tesco 、盧米埃影院大唐國際廣場：大唐國際廣場：34總商會商業(yè)廣場：總商會商業(yè)廣場：返租政策：返租政策：第1-3年8%；第4-5年8.46%；第6年125%購回。區(qū)位政務區(qū)一層均價24000屬性商業(yè)裙樓+寫字樓二層均價14000商鋪面積15-100三層均價10000 項目周邊沿街商鋪平均租金為項目周邊沿街商鋪平均租金為30-4030-40元元/ /平米平米/ /月，以該項目所售均價的月，以該項目所售均價的8%8%測算租

35、測算租金，得出前三年租金收益為金，得出前三年租金收益為160160元元/ /平米平米/ /月，第月，第4-54-5年年170170元元/ /平米平米/ /月，高出區(qū)域租金月，高出區(qū)域租金水平和遞增幅度，加之第水平和遞增幅度，加之第6 6年年125%125%購回，此返租政策遠遠遍離正常租賃水平，屬超高購回，此返租政策遠遠遍離正常租賃水平，屬超高投資回報，風險因素極高。投資回報，風險因素極高。35 以上商業(yè)均是在大的商業(yè)用房內分割成小塊，之間無隔離，不劃分實以上商業(yè)均是在大的商業(yè)用房內分割成小塊，之間無隔離，不劃分實際區(qū)域，產權登記在投資者名下出售的物業(yè)。與住宅和門面房不同，產權際區(qū)域，產權登記在

36、投資者名下出售的物業(yè)。與住宅和門面房不同，產權式商鋪在沒有經營起來之前，本身是沒有價值的。對投資者而言，如果投式商鋪在沒有經營起來之前，本身是沒有價值的。對投資者而言，如果投資一套住宅，即使貶值，也可以用來居住、降價處理，不至于沒有任何用資一套住宅，即使貶值，也可以用來居住、降價處理，不至于沒有任何用處，由于住宅的使用價值不會為零，其房產價值也就不會是零，但在一個處，由于住宅的使用價值不會為零，其房產價值也就不會是零，但在一個沒有經營起來的商場大廳里，一個僅幾平方米的空間是很難有其他用途的。沒有經營起來的商場大廳里，一個僅幾平方米的空間是很難有其他用途的。 36區(qū)位廬陽區(qū)樓層均價商鋪面積30-

37、280-1層12741元1層21042元2層9425元3層6530元合肥明發(fā)商業(yè)廣場：合肥明發(fā)商業(yè)廣場：返租政策：返租政策：第1年6%；第2-3年7%；第4-5年8%。 以樓層平均售價推算出第以樓層平均售價推算出第1 1年商鋪平均月租金為年商鋪平均月租金為6262元元, ,第第2-32-3年為年為7272元元, , 因前三年因前三年租金開發(fā)商已在購房款中返還給投資者。為加大市場培育力度租金開發(fā)商已在購房款中返還給投資者。為加大市場培育力度, ,開發(fā)商對經營者給予開發(fā)商對經營者給予免免“租租+ +低租低租”的優(yōu)惠扶持政策的優(yōu)惠扶持政策, ,隨著商業(yè)的日趨成熟隨著商業(yè)的日趨成熟, ,第第4-54-

38、5年年9090元的月租金元的月租金, ,這種緩這種緩速的遞增幅度也能被商家接受，整體商業(yè)以良性循環(huán)模式發(fā)展。速的遞增幅度也能被商家接受，整體商業(yè)以良性循環(huán)模式發(fā)展。37 產權式商鋪零風險只是個概念，業(yè)主雖然沒有經營的風險，可是產權式商鋪零風險只是個概念，業(yè)主雖然沒有經營的風險，可是其投資回報卻來源于市場和消費者。而在產權式商鋪的架構中存在三其投資回報卻來源于市場和消費者。而在產權式商鋪的架構中存在三方利益的沖突：發(fā)展商關心的是商鋪的售價；業(yè)主希望租金高一些，方利益的沖突：發(fā)展商關心的是商鋪的售價；業(yè)主希望租金高一些，投資回報率高；而經營者則希望租金越低越好，同時有統(tǒng)一的商業(yè)經投資回報率高；而經營者則希望租金越低越好，同時有統(tǒng)一的商業(yè)經營管理。這樣一來，支撐商鋪最重要的生命線營管理。這樣一來，支撐商鋪最重要的生命線市場和消費者這一市場和消費者這一最重要的問題被忽視了。因此，零風險其實意味著最大的風險。最重要的問題被忽視了。因此，零風險其實意味著最大