領(lǐng)地商業(yè)部分經(jīng)營功能定位策劃報(bào)告

1、都市領(lǐng)地商業(yè)部分經(jīng)營功能定位策劃報(bào)告第一部分、項(xiàng)目商業(yè)部分SWO分析第二部分、項(xiàng)目商業(yè)部分全功能定位第三部分、項(xiàng)目商業(yè)部分營銷策略建議第四部分、項(xiàng)目商業(yè)部分推廣策略建議第一部分、項(xiàng)目商業(yè)部分的SWO分析優(yōu)勢(shì)：1、企業(yè)戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)。安陽貞元集團(tuán)擁有強(qiáng)勁的企業(yè)實(shí)力和科學(xué)的戰(zhàn)略思路。在本項(xiàng)目的整體運(yùn)作上有計(jì)劃有目的地進(jìn)行持有經(jīng)營2、這不僅為項(xiàng)目的開發(fā)提供了保障，還為后期的統(tǒng)一經(jīng)營管理和各種商業(yè)應(yīng)變提供了便利；內(nèi)生共振優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目所在區(qū)域相對(duì)成熟，為安鋼傳統(tǒng)商業(yè)圈，商業(yè)氛圍濃厚，消費(fèi)力較大；3、交通便利優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目所處的安鋼生活區(qū)，在地理位置上處于安陽市泛中心區(qū)域。目前，安鋼大道、文峰大道等城際交通網(wǎng)，圍合形

2、成安陽周邊郊縣、城鎮(zhèn)消費(fèi)黃金地帶。1、劣勢(shì)：空間位置劣勢(shì)。本項(xiàng)目地塊特征為成熟居住板塊，偏離市中心核心商業(yè)區(qū)。雖今后要打造安鋼商業(yè)圈板塊，但形成符合商業(yè)拓展的配套環(huán)境尚需時(shí)日；2、商業(yè)資源劣勢(shì)本項(xiàng)目所在區(qū)域周邊現(xiàn)營商業(yè)檔次偏低，在商業(yè)整體號(hào)召力上明顯處于劣勢(shì)；3、連帶形象劣勢(shì)本項(xiàng)目西面衛(wèi)東購物中心經(jīng)營現(xiàn)狀不佳，一定程度上影響本項(xiàng)目商業(yè)街的經(jīng)營信心。4、產(chǎn)品規(guī)劃劣勢(shì)本項(xiàng)目正在施工A地塊是雙層商業(yè)建筑，面積均在100卅以上，對(duì)后期招商與銷售有一定的實(shí)操難度;5、消費(fèi)人群劣勢(shì)所圈定的目標(biāo)客戶只是單單針對(duì)項(xiàng)目周邊的投資客與自營商戶，而忽視了安陽整體市場(chǎng)投放量及投資客承受能力，或多或少在價(jià)格和面積設(shè)置上

3、略有偏差。機(jī)遇：1、消費(fèi)升級(jí)機(jī)遇。安鋼廠區(qū)域內(nèi)生活經(jīng)濟(jì)能力和人均消費(fèi)水平比較而言，普遍略高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐漸由生活性消費(fèi)向享受型消費(fèi)轉(zhuǎn)變。而整個(gè)區(qū)域內(nèi)的商業(yè)，也落后與區(qū)域需求的發(fā)展，在尋求商業(yè)業(yè)態(tài)檔次均衡的情況下，新商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展空間擴(kuò)張；2、區(qū)域商業(yè)配套的機(jī)遇。隨著區(qū)域內(nèi)住宅及商務(wù)項(xiàng)目開發(fā)逐漸導(dǎo)入，本項(xiàng)目周邊的客源基礎(chǔ)將愈加豐富。這些群體的工作、交際、生活所產(chǎn)生的需求，呼喚本案的配套性商業(yè)供給。挑戰(zhàn)：1、多點(diǎn)競爭的挑戰(zhàn)。本案周邊2-3公里范圍內(nèi)，成熟商業(yè)實(shí)體和在建的大型購物中心從多個(gè)方向?qū)Ρ景感纬砂鼑鷳B(tài)勢(shì)，未來激烈的市場(chǎng)競爭分流可以預(yù)見；2、商境融合的挑戰(zhàn)。物業(yè)的建筑形態(tài)和商業(yè)的經(jīng)營內(nèi)容有著密切的

4、聯(lián)系。如何將精致商業(yè)、享用型消費(fèi)嫁接到商業(yè)街之中，是關(guān)乎本案后期經(jīng)營成敗的關(guān)鍵性因素。3、市場(chǎng)培育的挑戰(zhàn)。雖然安鋼板塊具備了成熟的生活消費(fèi)市場(chǎng)基礎(chǔ)，但是本案品牌商業(yè)基本處于空白狀態(tài)，市場(chǎng)培育階段難以避免。項(xiàng)目劣勢(shì)及威脅的規(guī)避：通過對(duì)項(xiàng)目SWOT的分析，我們了解了項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)以及項(xiàng)目所面臨的機(jī)會(huì)威脅。對(duì)于項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)，在未來定位時(shí)要盡可能地發(fā)揮,同時(shí)對(duì)于劣勢(shì)和威脅，應(yīng)主動(dòng)采取措施去規(guī)避以下是我司對(duì)項(xiàng)目劣勢(shì)及威脅的規(guī)避措施：在硬件方面。由于項(xiàng)目建筑形式已確定，需要從項(xiàng)目主題方面來提高項(xiàng)目的獨(dú)特性；另外，項(xiàng)目已經(jīng)開始施工，相當(dāng)一部分硬件難以調(diào)整，考慮到商戶的需求，我們?nèi)匀徽J(rèn)為，項(xiàng)目未動(dòng)工步行街區(qū)

5、應(yīng)盡可能地進(jìn)行硬件調(diào)整，以有利于項(xiàng)目未來主力店招商； 在招商方面。項(xiàng)目的建筑面積偏大，招商時(shí)需要通過大面積主力店的招商來帶動(dòng)中小商戶的入駐，形成項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢(shì)；在銷售方面。時(shí)間控制上，要盡早啟動(dòng)營銷策略，縮短銷售期，通過積蓄勢(shì)能在短時(shí)間消化可售物業(yè)；在價(jià)格方面，應(yīng)更多考慮大面積店鋪的實(shí)際需要，制定出合理價(jià)格以吸引投資客戶，而且通過如租售連動(dòng)，引入主力店等措施增強(qiáng)投資者信心；在資金壓力方面，可以采用多種戰(zhàn)略合作方式減少投資壓力，盡量發(fā)揮項(xiàng)目整體規(guī)模以及商戶組合優(yōu)勢(shì)； 在經(jīng)營方面。項(xiàng)目將不可避免面臨培養(yǎng)期較長的問題，因此在業(yè)態(tài)規(guī)劃時(shí)，應(yīng)盡可能地考慮更多選擇目的性業(yè)態(tài)。第二部分、項(xiàng)目商業(yè)部分全景功能

6、定位1、項(xiàng)目的商業(yè)部分功能內(nèi)涵設(shè)定購物、餐飲、潮流的樂園項(xiàng)目功能定位：以提高居民品質(zhì)生活消費(fèi)為目標(biāo)的現(xiàn)代綜合性休閑商業(yè)廣場(chǎng)定位思路解析：安鋼板塊是安陽市成熟居住區(qū)之一，自身品質(zhì)和消費(fèi)習(xí)性都屬于相對(duì)較高的水平。而項(xiàng)目處于該地塊的核心位置，是整個(gè)安鋼商圈文化的植入點(diǎn)和萌發(fā)處。在項(xiàng)目產(chǎn)品培育期間，需要大量的市場(chǎng)沖擊率高的主力店領(lǐng)航，以大眾民生商業(yè)為主共同經(jīng)營，即容納部分接近于品質(zhì)生活的商務(wù)商業(yè)，伴隨整體消費(fèi)水平提高，以最終實(shí)現(xiàn)代表性精致人居品質(zhì)生活商業(yè)中心的目標(biāo)。即發(fā)揮主題商業(yè)輻射周邊消費(fèi)的作用，又完善了小區(qū)的景觀和消費(fèi)需求。2、項(xiàng)目的商業(yè)部分目標(biāo)市場(chǎng)定位目標(biāo)市場(chǎng)消費(fèi)客群定位：核心客戶：安鋼板塊的“

7、居住性消費(fèi)”群體；重要客戶：安陽西北郊城鎮(zhèn)的“進(jìn)城居民”，安鋼大道及文峰大道沿線等此區(qū)域“老安陽”居民邊緣客戶：“城市淘寶族”及部分白領(lǐng)人群偶得客戶：殷都區(qū)其他中高端消費(fèi)群體及偶過消費(fèi)群體3、項(xiàng)目主題形象定位形象定位:備選案名：都市領(lǐng)地風(fēng)尚街區(qū)安陽首家社區(qū)式休閑購物互動(dòng)中心都市領(lǐng)地金旺角都市領(lǐng)地星河街1、定位思路解析：項(xiàng)目商業(yè)部分的微觀交通受限制，不加強(qiáng)綜合功能的作用無法吸引到足夠人流。而年輕人的消費(fèi)最全面：購物、餐飲、休閑娛樂等各項(xiàng)支出基本均衡，在單純賣場(chǎng)競爭力不強(qiáng)的前提下，綜合商業(yè)是唯一的出路。2、年輕人與中年人在購物、休閑娛樂、餐飲消費(fèi)行為上的差異，決定了年輕人是項(xiàng)目綜合功能最容易聚集的

8、人群。安陽市區(qū)有多個(gè)購物中心及商城在年輕群體消費(fèi)市場(chǎng)已經(jīng)有號(hào)召力和品牌的同時(shí)，決定了項(xiàng)目必須對(duì)針對(duì)交通條件不甚敏感的年輕消費(fèi)群體，營造新穎的刺激概念。3、項(xiàng)目商業(yè)部分所打造的“安陽首家社區(qū)休閑購物互動(dòng)中心”，圍繞年輕人的消費(fèi)心理、消費(fèi)習(xí)慣，滿足并提升安陽年輕人的休閑購物行為，以休閑娛樂促購物，以購物促進(jìn)休閑娛樂。在強(qiáng)調(diào)商品和服務(wù)體現(xiàn)其時(shí)尚和前衛(wèi)的前提下，表現(xiàn)年輕人的個(gè)性和參與特色，以追求自我，崇尚個(gè)性，參與性，新奇刺激和陽光健康為主線，通過業(yè)態(tài)組合適合并能夠刺激年輕人在這里集中消費(fèi)的商品銷售、休閑娛樂設(shè)施，使項(xiàng)目成為安陽年輕一族領(lǐng)略時(shí)尚、追求自我、愛玩、愛逛的樂園。4、項(xiàng)目商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位建議

9、：本項(xiàng)目商業(yè)部分產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位要遵循幾項(xiàng)原則：1) 最大限度的遲滯消費(fèi)群駐留時(shí)間，達(dá)到促進(jìn)有效消費(fèi)的目的；2) 保持整體形象的一致性和協(xié)調(diào)性，與物業(yè)高尚定位形象相匹配，形成商業(yè)與居住區(qū)的互動(dòng)，促進(jìn)各自的高價(jià)值去劃；3) 積極充分的利用整個(gè)商業(yè)資源，不形成局部死鋪和盲點(diǎn);4) 有效吸引客戶，形成強(qiáng)有力的品牌效用和市場(chǎng)口碑，奠定地標(biāo)性建筑的目標(biāo)。為此，我們建議商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行如下引入：項(xiàng)目科目細(xì)則科目可考慮內(nèi)容布置要求餐飲休閑餐飲亦娛亦食的酒吧、茶坊、咖啡館小區(qū)的門面，借助這類裝飾豪華、注重情調(diào)的餐飲點(diǎn)綴本案門面形象特色餐飲風(fēng)味餐館、品牌餐飲是奠定品牌的基礎(chǔ)，貫穿底商商業(yè)各角落，使客戶邊休閑消費(fèi)邊飽償美

10、食流動(dòng)餐飲風(fēng)味燒烤、港臺(tái)美食、自動(dòng)器械烘托氣氛、引導(dǎo)客戶流動(dòng)，提供休憩場(chǎng)地娛樂親子娛樂露天電玩、親子樂園烘托氣氛，可夾雜在餐飲店中或設(shè)置于鋼二路沿街廣場(chǎng)休閑娛樂KTV舞廳、健身中心、桌球、壁球等只在門面設(shè)點(diǎn)或提示，主體應(yīng)安置在A區(qū)二層，促進(jìn)上下層客戶互動(dòng)精品店鋪購物場(chǎng)所精品服飾、禮品、運(yùn)動(dòng)休閑、玩具、寵物商店、電子商店、書店、文具店等特色高檔的消費(fèi)購物，引導(dǎo)特殊需求客戶光顧服務(wù)場(chǎng)所美容、瘦身、銀行、由E局、便利店等服務(wù)居住客源，有效促進(jìn)客戶消費(fèi)駐足通訊服務(wù)通訊服務(wù)手機(jī)專賣店及維修點(diǎn)、電信營業(yè)廳等輻射周邊需求及滿足社區(qū)居民的服務(wù)需要5、項(xiàng)目商業(yè)部分面積配比定位建議:項(xiàng)目商業(yè)部分終歸屬于社區(qū)商業(yè)類

11、型，一般按照購物40%餐飲30唏口其他服務(wù)30%勺比例進(jìn)行設(shè)置。本項(xiàng)目商業(yè)部分屬于“區(qū)域商業(yè)中心+社區(qū)配套”型商業(yè)，與大型的綜合性商業(yè)項(xiàng)目有所差別，考慮到目標(biāo)客戶群體的需求特征，應(yīng)該在餐飲及娛樂休閑功能上相應(yīng)提高業(yè)態(tài)的比例，建議如下：項(xiàng)目項(xiàng)目細(xì)則比例%備注休閑餐飲酒吧、茶坊、咖啡館20-25通常單位酒吧經(jīng)營面積100-500平米間。且夾雜1、2處較大型餐飲特色餐飲風(fēng)味餐館、品牌餐飲15-20經(jīng)營面積150-300平米間流動(dòng)餐飲風(fēng)味燒烤、港臺(tái)美食、自動(dòng)器械-流動(dòng)性質(zhì)，面積不計(jì)親子娛樂露天電玩、親子樂園2-5設(shè)二至三個(gè)點(diǎn)為適宜休閑娛樂KTV舞廳、陶塑、健身中心、桌球、壁球15-20主要以上樓層為主

12、，需求面積較大購物場(chǎng)所精品服飾、禮品、運(yùn)動(dòng)休閑、玩具、寵物商店、電子商店、書店、文具店等15-20單位面積20-150平米，大小結(jié)合服務(wù)場(chǎng)所美容、瘦身、銀行、郵局、便利店等20-25含走道、設(shè)備間、公共設(shè)施等必要配套，單位面積在100200平方米通訊服務(wù)手機(jī)專賣店及維修點(diǎn)、電信營業(yè)廳等5面積需求相對(duì)較大第三部分、項(xiàng)目商業(yè)部分營銷策略建議1、營銷的總體策略本項(xiàng)目的商業(yè)部分建設(shè)工程進(jìn)度較快，且達(dá)到銷售許可條件相對(duì)容易，為本產(chǎn)品快打快銷的銷售策略提供了有利的客觀條件?？傮w來講：本項(xiàng)目的營銷操作采用的是“以相對(duì)之快打季節(jié)之慢、以相對(duì)之重打時(shí)段之輕”相對(duì)集中策略。充分的運(yùn)用“一個(gè)主題（安陽首個(gè)社區(qū)休閑娛

13、樂互動(dòng)中心）”突破市場(chǎng)，“4個(gè)主流媒體（安陽日?qǐng)?bào)、安陽晚報(bào)、安陽電視臺(tái)、安陽電臺(tái)大力度、高密度報(bào)媒和全方位、大手筆現(xiàn)場(chǎng)包裝）”撬動(dòng)市場(chǎng)，“三大核心賣點(diǎn)（特色主力店、安鋼商圈、主題步行街）”攻占市場(chǎng)，“三點(diǎn)小利（貞元置業(yè)會(huì)員卡、多折扣、返租大奉送回報(bào)業(yè)主）”收獲市場(chǎng)。以此為主線在營銷活動(dòng)中安排一系列有力度的活動(dòng)和現(xiàn)場(chǎng)銷售人員的有效管理在人氣和成交率上取得快速、高效的業(yè)績。2、營銷策略原則本項(xiàng)目的商業(yè)部分應(yīng)該以項(xiàng)目市場(chǎng)推動(dòng)力、策劃推動(dòng)力與銷售推動(dòng)力三者有機(jī)結(jié)合，形成三合一體的項(xiàng)目競爭與銷售推動(dòng)力。1）爭鋒式市場(chǎng)推動(dòng)力:首先，充分挖掘項(xiàng)目市場(chǎng)大勢(shì)與安鋼商圈價(jià)值，并大手筆包裝其安鋼商圈的優(yōu)勢(shì)；其次，在

14、全市同類競爭對(duì)比中凸顯本身優(yōu)勢(shì)與特色，弱化競爭項(xiàng)目。其體現(xiàn)形式有：項(xiàng)目DM人員解說、軟性報(bào)道，另外可能單列規(guī)范（針對(duì)主力店）宣傳性文本。2) 無接縫式策劃推動(dòng)力：講求項(xiàng)目策劃與包裝設(shè)計(jì)中對(duì)項(xiàng)目市場(chǎng)論證，產(chǎn)品設(shè)計(jì)與銷售資料傳達(dá)信息的銜接與一致性，同時(shí)講求項(xiàng)目包裝各方面的氣質(zhì)、檔次、設(shè)計(jì)風(fēng)格與元素的一致性與一體化，從視覺感受、前景論證與營造、項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)資源真實(shí)傳達(dá)等方面組合產(chǎn)生策劃推動(dòng)力。1項(xiàng)目區(qū)域與商圈表現(xiàn)圖中，充分表現(xiàn)周邊商業(yè)環(huán)境支持與商業(yè)輻射力。2項(xiàng)目室內(nèi)外效果圖的精致化處理與商業(yè)氛圍渲染，組合出時(shí)尚繽紛的商業(yè)檔次與仿真化的休閑購物感受。3項(xiàng)目全系列企宣文本的精致與商業(yè)化設(shè)計(jì)：包括案名、LOG

15、O名片、招商手冊(cè)、海報(bào)到認(rèn)購書、定購書等銷售文本。4全套銷售平面設(shè)計(jì)上時(shí)尚繽紛、絢麗多彩、人潮洶涌的濃烈商業(yè)氣質(zhì)的表現(xiàn)。5售樓處的整體設(shè)計(jì)，通過材質(zhì)、色彩、構(gòu)成樣式與線條的靈巧配置，營造出極具商業(yè)性的通透、時(shí)尚和舒適貴氣的售樓現(xiàn)場(chǎng)，配置以戶外彩旗，看板及其他形式的視覺手段綜合塑造強(qiáng)殺性的主力賣場(chǎng)。6將市場(chǎng)推動(dòng)力與銷售推動(dòng)力有效地結(jié)合在企劃宣傳的進(jìn)程中。3、項(xiàng)目銷售策略1. 銷售價(jià)格方式總控：賣總價(jià)為化解項(xiàng)目門面的進(jìn)深太長的缺點(diǎn)，均衡門面性價(jià)比，回避單價(jià)敏感性和爭議性，所有門面根據(jù)位置、進(jìn)深、面積，通過精細(xì)計(jì)算，模糊單價(jià)，按總價(jià)推出，面市出售。2. 銷售模式細(xì)分為促進(jìn)項(xiàng)目銷售進(jìn)度，采取帶租約銷售

16、、產(chǎn)權(quán)式銷售、直接銷售、只租不賣等多種營銷方式組合，滿足多種投資者需求，靈活操作，擴(kuò)大客源，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目逐一消化。 臨街鋪銷售方式建議一：鋪王拍賣銷售方式項(xiàng)目臨街鋪王可挑選出5套，配合地王的形象進(jìn)行公開拍賣，一為后續(xù)單位拓開價(jià)格空間，二可吸引市場(chǎng)關(guān)注。確定拍賣價(jià)格起價(jià)后，再拍賣成交期望價(jià)，安排兩人在合理范圍以內(nèi)把價(jià)格炒高。建議二：商鋪直接銷售方式建議三：帶租約銷售邊招商邊銷售，實(shí)行帶租約銷售，除鋪王外，一般商鋪?zhàn)饨鹇?%，合同三年一簽 內(nèi)臨街鋪銷售方式建議一：返租銷售建議項(xiàng)目采取23年返租，年返租率稅前8%，五年內(nèi)投資者稅前可收回24%40%的投資成本。商業(yè)采取8%的回報(bào)率，首先表明的是對(duì)未來

17、經(jīng)營前景的看好，8%的回報(bào)率在安陽市場(chǎng)也相對(duì)合理。而且經(jīng)過參考周邊租金水平，在經(jīng)營管理正常的基礎(chǔ)上，也能夠收取相同比例的租金。建議二：出售經(jīng)營權(quán)經(jīng)營權(quán)的銷售在成熟市場(chǎng)已被廣泛采用，實(shí)際效果也不錯(cuò)，項(xiàng)目的商業(yè)面積如想在目前的市場(chǎng)形式中全部出售產(chǎn)權(quán)，市場(chǎng)接納力度有限。而且市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營戶更愿意對(duì)物業(yè)進(jìn)行租賃經(jīng)營，加上項(xiàng)目出售部分產(chǎn)權(quán)后須保留一定物業(yè)作為已出售物業(yè)的信心擔(dān)保，因此二層物業(yè)可保留產(chǎn)權(quán)、出售經(jīng)營權(quán)，同時(shí)這也為發(fā)展商預(yù)留了部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)，待整體升值后可獲得更大的利潤空間。經(jīng)營權(quán)建議出售35年。建議三：以租代售主要針對(duì)二樓以上難以銷售的商鋪，三年內(nèi)以租金的方式付完全部房款：第一年付40%、第二年付

18、30%、第三年付30%，房款付完，正式簽訂銷售合同，如果客戶沒有付清房款就要終止合同，客戶已交款項(xiàng)不退，并且要承擔(dān)毀約責(zé)任建議四：商鋪直接銷售方式 銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪大面積商鋪，劃分成小面積出售，年返租率稅前8.5%,約12年回本，適合A區(qū)二樓。 二樓商鋪銷售方式二樓商業(yè)物業(yè)銷售相對(duì)困難，采取先招商后銷售的方法、買二送三的銷售方式或以租代售方式。小結(jié):社區(qū)式商業(yè)街若全部采用店鋪出售方式，其會(huì)產(chǎn)生眾多弊端：1、無品牌、主力店加盟，不但不能形成商業(yè)街經(jīng)營特色，也并不能提高社區(qū)品質(zhì)，同時(shí)外圍投資客對(duì)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值報(bào)以懷疑態(tài)度；2、假設(shè)商鋪的購買力度強(qiáng)，而購買商鋪的業(yè)主在選擇租賃客戶的時(shí)候，伺機(jī)高價(jià)，并不

19、考慮后者的品牌實(shí)力，服務(wù)內(nèi)容是否與項(xiàng)目商業(yè)部分相呼應(yīng)，將會(huì)導(dǎo)致后期商業(yè)街的管理秩序混亂，無任何主題特色。3、項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)經(jīng)營要達(dá)到提升社區(qū)品質(zhì)和形象、整合提升貞元集團(tuán)企業(yè)品牌、形成良好口碑乘數(shù)效應(yīng)的目的，統(tǒng)一規(guī)劃、集中管理是必要條件，放水養(yǎng)魚(先租后售)是充分條件4、項(xiàng)目招商策略建議招商組織原則：1)需求符合項(xiàng)目市場(chǎng)定位及業(yè)態(tài)定位要求的客戶；2)優(yōu)先引進(jìn)主力店，中國一線品牌產(chǎn)品；3) 熱點(diǎn)平均分布，處處有賣點(diǎn)；4) 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一形象；招商節(jié)點(diǎn)時(shí)間及策略建議吸客階段強(qiáng)攻階段消尾階段招商工作開招商工作完成品牌商家的招商工作篩選商家08主動(dòng)出擊，重點(diǎn)接洽年大型品牌商家XX

20、9;08年XX月跟已經(jīng)達(dá)成共識(shí)的品牌商家簽訂意向合同利用已經(jīng)簽訂的部分品牌商家吸引其它品牌商家08年XX月現(xiàn)場(chǎng)招租，以品牌商家的進(jìn)駐吸引零散商家，解決內(nèi)街鋪位的招租難問題第四部分、項(xiàng)目商業(yè)部分推廣策略建議1、推廣思路針對(duì)安陽商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀，結(jié)合項(xiàng)目的產(chǎn)品特性，我司提煉出項(xiàng)目商業(yè)部分的總體推廣思路:主力店號(hào)召市場(chǎng)事件營銷聚焦市場(chǎng)品牌行銷占位市場(chǎng)體驗(yàn)營銷鞏固市場(chǎng)2、推廣步驟建議步驟一氣勢(shì)亮劍展示項(xiàng)目大手筆、高起點(diǎn)規(guī)劃的貞元商業(yè)氣勢(shì)，震撼全城。步驟二招商跟進(jìn)在展示項(xiàng)目形象的同時(shí)，大手筆招商引進(jìn)大型知名超市、蘇寧電器、肯德基等，以號(hào)召項(xiàng)目全案銷售，進(jìn)一步展示項(xiàng)目高形象。在主力店確定后，進(jìn)一步引進(jìn)次主力店

21、，以散點(diǎn)商業(yè)業(yè)態(tài)布局的模式保證項(xiàng)目的整體繁榮。步驟三價(jià)值強(qiáng)化從開發(fā)商實(shí)力、項(xiàng)目規(guī)劃、招商氣勢(shì)、商業(yè)運(yùn)營理念等各個(gè)方面強(qiáng)化項(xiàng)目價(jià)值，樹立項(xiàng)目獨(dú)一無二、無可替代的核心競爭力，展示廣闊而堅(jiān)實(shí)的財(cái)富前景，給投資者、經(jīng)營者充分的投資信心，激發(fā)投資者的投資欲望和熱情。步驟四分段銷售進(jìn)入到實(shí)際操盤運(yùn)營階段，依項(xiàng)目規(guī)劃分區(qū)、商業(yè)功能分區(qū)等特征，在營銷及其推盤時(shí)間上，根據(jù)不同業(yè)態(tài)定位的商業(yè)物業(yè)實(shí)行分段銷售，形成營銷節(jié)奏，按部就班地完成全案銷售。步驟五價(jià)格策略、營銷策略突破市場(chǎng)充分演繹項(xiàng)目價(jià)值，樹立財(cái)富前景，以實(shí)效的價(jià)格策略、精密的營銷策略，與投資者、經(jīng)營者切實(shí)進(jìn)行心理較量，形成市場(chǎng)突破，實(shí)現(xiàn)利潤最大化。3、推廣

22、組合策略導(dǎo)入期階段主題：安陽首家社區(qū)式休閑購物互動(dòng)中心活動(dòng)內(nèi)容：售樓部開放、主力店簽約儀式、肯德基現(xiàn)場(chǎng)簽約一大活動(dòng)設(shè)想：邀請(qǐng)安陽相關(guān)政府領(lǐng)導(dǎo)、項(xiàng)目主力店代表、蘇寧集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)共同剪彩一蘇寧、型文藝匯演。媒體告知：城區(qū)高端戶外廣告、派發(fā)郵遞廣告、售樓員針對(duì)性拜訪目標(biāo)客戶派送樓書單頁。促銷節(jié)點(diǎn)：出售50張購鋪資格卡（2000元/張）內(nèi)部認(rèn)購階段主題：蘇寧來了！丹尼斯來了！肯德基來了！50張資格卡中解活動(dòng)內(nèi)容：項(xiàng)目推介會(huì)及發(fā)展論壇、帝王鋪拍賣、從前50張資格卡中解籌20個(gè)VIP，登記選鋪?；顒?dòng)設(shè)想：邀請(qǐng)主力店代表、前期登記客戶、商業(yè)目標(biāo)客戶以及政府領(lǐng)導(dǎo)，舉辦項(xiàng)目推介會(huì)及發(fā)展論壇座談會(huì)；從籌20個(gè)VIP。

23、媒體策略：高速公路廣告、當(dāng)?shù)刂髁γ襟w報(bào)道、軟文廣告和硬廣告結(jié)合宣傳。項(xiàng)目開盤階段主題：商業(yè)藍(lán)籌、財(cái)富盛典活動(dòng)內(nèi)容：開盤慶典、VIP解籌、現(xiàn)場(chǎng)抽獎(jiǎng)活動(dòng)設(shè)想：領(lǐng)導(dǎo)講話一剪彩一抽大獎(jiǎng)一開啟財(cái)富之門一VIP解籌媒體策略：高速公路廣告、飛艇廣告、當(dāng)?shù)刂髁γ襟w報(bào)道促銷節(jié)點(diǎn)：續(xù)推限購20個(gè)鋪，推產(chǎn)權(quán)鋪。強(qiáng)銷鞏固階段主題：核心商業(yè)圈，魅力金旺角活動(dòng)內(nèi)容：“老客戶帶新客戶”幸運(yùn)連環(huán)抽大獎(jiǎng)活動(dòng)“香港迪斯尼公園體驗(yàn)游”活動(dòng)活動(dòng)設(shè)想：老客戶每帶1個(gè)新簽約客戶，各有適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，老客戶和新客戶均有機(jī)會(huì)獲得“香港迪斯尼樂園歡樂行”的大獎(jiǎng)媒體策略：戶外廣告與高速公路廣告、當(dāng)?shù)刂髁γ襟w跟蹤報(bào)道促銷節(jié)點(diǎn)：分階段繼續(xù)限額推盤，保持緊俏和緊張效應(yīng)；推二樓鋪位尾盤銷售階段主