新布吉中心廣場可行性分析

1、 布吉中心廣場裙樓商業(yè)項目可行性分析報告 布吉中心廣場裙樓商業(yè)項目目錄1、 發(fā)展商提供返租的資金預(yù)算及可行性論證。（發(fā)展商對返租承諾的確定及新手法）2、 項目周邊的消費人流對本項目商業(yè)的支撐力分析3、 購買商鋪的客戶群體分析4、 大型商場進駐將對本項目商業(yè)帶來的機會點分析5、 布吉火車站的興建對本項目商業(yè)帶來的機會點分析6、 結(jié)論策劃說明在組織此報告以前，我司結(jié)合了項目的一些實際情況，綜合了項目目前一些綜合性因素而成：1、 對于布吉中心廣場，只考慮二、三、四層返租，五層自營出售。2、 布吉中心廣場二-四層裙樓為天虹商場或沃爾瑪經(jīng)營百貨類超市。3、 項目返租部分返租的時間定為15年。4、 投資分

2、析中的利率按現(xiàn)行銀行活期利率2.25%計。5、 在進行資金預(yù)算時，我們只按營銷利潤進行核算而忽略項目的成本預(yù)算。6、 策劃的主體思路是體現(xiàn)貴我雙方的會議精神。一、 發(fā)展商提供返租的資金預(yù)算及可行性論證（發(fā)展商對返租承諾的確定及補償手法）對于發(fā)展商提供返租的方案，當然在操作手法上會有些難度，但結(jié)合我司多年的營銷經(jīng)驗，其操作應(yīng)當說是非?？尚械?。1、返租營銷與自售營銷的對比分析A、返租營銷方式首先分析目標客戶群是哪些，在返租方式情況下，我們的目標客戶群是針對投資客戶，投資客戶是深圳最多的一類階級中產(chǎn)階級，他們購鋪所看重的是獲取投資高回報及鋪位具有可見的升值空間，因而具有穩(wěn)定的回報與升值就成為他們閑余

3、資金的避風港，在我們銷售的彩福世紀商城客戶中，購買返租鋪位客戶都是沖著10年返租每年8%租金收益而來，對于8的租金回報來講，高于存款利息近4倍，而且又有國有房地產(chǎn)公司的兌現(xiàn)保障，因而購鋪風險較其他投資品種低，客戶購鋪對于他們來說只需支付40的首期款，其余的供鋪款可用返租租金沖抵，10年后的商鋪用于出租或轉(zhuǎn)讓均有更大收益，當然這也是客戶對宏觀經(jīng)濟執(zhí)續(xù)向好有信心的表現(xiàn)。事實上，返租回報在深圳商鋪銷售中已成為共同的營銷手法，只是返租年限長短不同，但讓客戶能獲取穩(wěn)定租金收益及保持信心購鋪已成為共識。 對于開發(fā)商而言，返租回報也是有利的，這是因為首先可極大刺激客戶購鋪欲望，促進銷售以利于回籠資金，便于后

4、續(xù)項目的滾動開發(fā)。作為房地產(chǎn)開發(fā)公司，銷售樓宇才是其工作重心，資金有效回收后，用于后續(xù)項目可減少一大筆銀行貸款利息，且免去了許多評估交易費及業(yè)務(wù)招待開支，對于整個公司的良性運作有極大幫助。其次返租方式的采用可減輕客戶購鋪后由于商場經(jīng)營風險而帶來的不穩(wěn)定因素，一般來說客戶購鋪后多采用按揭方式，假如商場在開業(yè)后生意不旺，導致客戶資金周轉(zhuǎn)困難，則許多客戶供樓存在壓力，而房地產(chǎn)開發(fā)公司因在按揭業(yè)務(wù)中存在物業(yè)回購責任，因而須間接替客戶承擔購鋪風險，但如采用返租方式，返租期內(nèi)客戶可用返租租金貼補供樓款，則供樓壓力減輕，相應(yīng)回購風險也隨之降低。具體舉例如下：例：二層一個總價50萬元的鋪位，發(fā)展商提供5成10

5、年按揭和15年返租，這樣客戶的投資分析如下：鋪位總價：50萬首期五成：25萬10年月供：2720元 15年每月返租3333元說明：返租額大于月供鋪位10年按揭總價達：250000326400576400萬15年返租回收資金500000*8%*15=600000元結(jié)論為客戶在我們提供的返租方案中15年可凈賺一個價值50萬的鋪位，（且不含物業(yè)升值因素）此案例為按揭購鋪方式，實際購鋪只交納了25萬首期，對于投資者壓力是比較輕松的。另外隨著布吉客運站的建成，還有房地產(chǎn)物業(yè)無窮的增值潛力，這樣顯然對投資客戶是有明顯的刺激的，其操作性也是非常強的。在上一組數(shù)據(jù)中對客戶是具有吸引力的，現(xiàn)在唯一要討論的是發(fā)展

6、商提供8的投資回報的可行性?，F(xiàn)我們對沃爾瑪和天虹兩家大型商場的招商洽談的租金來看，基本上鎖定在40元平方米左右，這樣按二、三、四樓平均40平方米出租的話，（這里由我方估算，具體按洽談而定）二三四層的總面積為5100*3=15300m2每月租金收入為 15300*40=61.2萬每月返租（按80%銷售率計）15300*12000*80%*8%/12=97.92萬1、 相當于每年要補貼（97.92-61.2）*12=440.64萬元2、 另外，我們從發(fā)展商回籠資金利息來看，如果發(fā)展商回籠資金1.5億元，每年可獲取活期銀行利息337.5萬，且一個正常的企業(yè)如果將資金用于擴大再生產(chǎn)，所獲取的利潤應(yīng)遠遠

7、不止活期利息數(shù)。3、 從企業(yè)的資本運營看，完成銷售資金的回籠可減少項目的貸款利息等于節(jié)省了成本。從上來看，發(fā)展商提供8的15年返租方案是相當可行的。確定發(fā)展商提供8租金回報的理由：1、 8的租金回報是一個比較數(shù)，我司在多年的銷售中總結(jié)，這個數(shù)比銀行利率高，客戶近能接受。2、 如果低于8的回報，客戶投資者就會感覺到明顯的不劃算，而不會有購買欲望。3、 如果高于8對銷售當然有好處，但對開發(fā)商的利潤會受到損失。4、 8的租金回報，發(fā)展商的補貼較少，年補貼額相當于回籠資金銀行年利息的四分之一，一般來講不會有太大的壓力，同時如果2樓銷售效果好，能促進和提高34層的市場售價，其附加值將遠遠超過發(fā)展商的補償

8、部分。5、 視銷售情況，我司建議對于一些角落的鋪位可將返租點數(shù)提高。二、 項目周邊的消費人流對本項目商業(yè)的支撐力分析商業(yè)項目能否取得成功，一個重要的因素在于周邊有多大的消費群體，既有無購買力支撐。本項目的消費支撐力分析如下：1. 布吉鎮(zhèn)的經(jīng)濟發(fā)展支撐：布吉鎮(zhèn)從1979年至今，充分利用國家政策優(yōu)勢和自身的地理優(yōu)勢和資源優(yōu)勢，累計引進外資近90億港幣，擁有外商投資企業(yè)1200余家。全鎮(zhèn)現(xiàn)有企業(yè)1427家，其中“三資”企業(yè)633家，“三來一補”企業(yè)446家。目前，布吉鎮(zhèn)已形成合理的工業(yè)布局，既有秀峰工業(yè)區(qū)、羅崗工業(yè)區(qū)、百門前工業(yè)區(qū)、吉華工業(yè)區(qū)等管理規(guī)范的大型工業(yè)區(qū)，又擁有坂田、南嶺、雪象等以大企業(yè)拉

9、動的新興工業(yè)區(qū)。1999年全鎮(zhèn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值達44.12億元，經(jīng)濟規(guī)模已經(jīng)達到內(nèi)地中等城市規(guī)模。興旺的經(jīng)濟是商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。2、布吉鎮(zhèn)下轄的十四個村民委員會和十個居民委員會總?cè)丝?0多萬人，其中常住人口4萬多人。人民生活水平已得到很大的提高，年人均純收入達17903元，農(nóng)民人均所得7160元，家家戶戶都蓋了新樓房，過上了小康的富足日子。富裕起來的30萬人口的購買力是本項目成功的基本支撐。3、本項目樓前即為公交車站牌，項目所在的吉華路為布吉的交通主干道，并且是布吉鎮(zhèn)和深圳特區(qū)之間的通道，是進特區(qū)的必由之路，是布吉車流量最大的地方。雖然目前人流量不多，但布吉鎮(zhèn)交通一個特點就是摩托車多，隨時可以上下，

10、巨大的車流量在一定條件下是可以轉(zhuǎn)化為人流量的。4、未來的火車客運站又給本項目帶來滾滾客流：以往的經(jīng)驗告訴我們，火車站總是人流量最大的地方，羅湖商業(yè)城的興起即說明了一切。綜上所述，本項目的成功是有著巨大消費力支撐的。三、 商鋪購買主力分析A、使用商鋪的常常不是商鋪的買家 在我司銷售的商鋪項目中，通常購買商鋪的并不都是用于自用，商鋪自買自用的比例在東門僅為30，在國貿(mào)、華強北的商鋪中也以租賃為主，在我司銷售的彩福世紀商城中近80的客戶購鋪用于出租，因而在銷售商鋪物業(yè)時，推售對象不應(yīng)以商鋪用家為主，這主要源于，作于商鋪經(jīng)營者資金周轉(zhuǎn)率是其商業(yè)運營的關(guān)鍵，保持一個良好的資金周轉(zhuǎn)才能使經(jīng)營活動持續(xù)下去，

11、因而許多商家只租不買，如肯德基、麥當勞、華潤、沃爾瑪?shù)冗B鎖商業(yè)都沒有購買商鋪的慣例。B、真正的主流購鋪群是投資者投資者購買商鋪通?；谧陨碛幸徊糠珠e錢但又不多，而去投資大的事業(yè)又不夠，錢拿去炒股自己又不在行并且風險又大，放在銀行利息又太低，購買住宅物業(yè)出租又擔心房價下跌且收租繁瑣，相比之下，投資自己看好的商鋪物業(yè)既可以享受開發(fā)商提供的返租回報又可以坐等商鋪的升值以獲取差價。四、大型商場進駐將對本項目商業(yè)帶來的機會點分析 大型商場沃爾瑪和天虹的確定，對商城會產(chǎn)生和帶來巨大的商業(yè)價值，同時提升了商城在區(qū)域中的商業(yè)價值含量，科學合理的配合宣傳將為物業(yè)帶來無窮的增值潛力，以下我們對商家進駐所帶來的機會

12、點進行論證。1、 大型商家的進駐印證了此商城的區(qū)域位置屬于商業(yè)發(fā)達地段。通過我們在銷售彩福世紀商城及新一佳百貨的引進中發(fā)現(xiàn)，并不是所有的裙樓都是適宜經(jīng)營商來，而且深圳市區(qū)的幾大百貨商家更加對商業(yè)的造址慎之又慎，他們考慮的主要因素為地段、消費能力、可經(jīng)營面積等，因而大型商家的進駐可充分說明此商城具有地段優(yōu)勢，消費力資源及規(guī)模滿足需要。2、 商家進駐可提升本項目的商業(yè)價值含量大型商家沃爾瑪與天虹的引進，同時帶來了商家自身的品牌價值與經(jīng)營管理理念，他們對本商業(yè)區(qū)的商業(yè)格局將起到引導消費的作用，目前本項目區(qū)域與布吉鎮(zhèn)傳統(tǒng)的商業(yè)繁華地段尚有距離，但如果能引進此二家大商家，他們將引導本區(qū)域的消費人流，也就

13、是起到改變區(qū)域商業(yè)中心的作用，因而，本項目的商業(yè)價值含量隨之增加。3、 大商家的進駐可適當提高商鋪的售價在彩福商城的廣告推廣中，經(jīng)常提到新一佳百貨，特別是響亮的廣告語“與新一佳一起賺錢”，它表明商家的進駐也帶動了商業(yè)的價格。特別4、 大型商家進駐可解決了出售與返租的矛盾商家的引進，可解決裙樓的空置問題，作為開發(fā)商可獲取可觀的租金收入，而商鋪的出售采用返租方式，可解決既出售產(chǎn)權(quán)而又不需補貼租金。綜上所述，不管是從內(nèi)部還是從外部，布吉中心廣場商業(yè)裙樓面臨著極其優(yōu)越的商業(yè)環(huán)境和市場機會點。這將是我們在未來操作過程中強有力的支撐支柱。五、火車站的興建對本項目商業(yè)帶來的機會點分析廣深鐵路是華南地區(qū)重要的

14、鐵路干線，是溝通內(nèi)地與香港的主要通道和紐帶，它將沿線地區(qū)的經(jīng)濟有機地聯(lián)合起來，促進了區(qū)域經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展和對外貿(mào)易的持續(xù)增長。根據(jù)今年深圳市總體規(guī)劃要求，深圳鐵路采用一主兩輔的布站方式。一主為深圳站，兩輔為布吉站和西麗站。深圳站主要承擔全國主要城市始發(fā)和到達旅客列車及廣深本線列車，布吉站和西麗站除廣深車線承擔全國次要城市始發(fā)和到達旅客列車。1、布吉火車站的興建將會帶來大量的人流。建成后，每天將始發(fā)全國次要城市（如安徽、江西、湖南、湖北、四川等）長途旅客列車28次，客容量約3萬人。加上布吉周邊地區(qū)的常住人口和流動人口，日流量將超過10萬人。對此地人口進行對比分析，流動性是其最大的特點，而且主要以中

15、青階層為主，而他們正是消費的主流，是最大的潛在消費者和購買力，這也是一個地段興旺與否的最根本點。2、布吉火車站的興建將帶來大量的物資流。將建成的布吉火車站是一個巨大的物資中轉(zhuǎn)站，它中轉(zhuǎn)的不僅僅是人流，而且更多的是物資流的中轉(zhuǎn)。原來的布吉火車站的主要功能就是物資中轉(zhuǎn)，改擴建之后這一功能就更加突出。全國各地包括香港等地的物資會源源不斷的送來或者輸出，將會使物流通道更為順暢，這必會大大豐富布吉以及整個深圳地區(qū)的商品種類，從而更為豐富人們的物質(zhì)生活，提高商業(yè)的購買力。3、建現(xiàn)周邊的主體交通網(wǎng)絡(luò)更完善。布吉站按規(guī)劃將建成深圳地區(qū)的輔助客運站（即第二客運站），東臨深惠路；西接吉華路；與金鵬路、布吉路構(gòu)成了

16、布吉鎮(zhèn)的主要主體交通體系。它的建成解決了鐵路與公路，地鐵與公交的接駁與疏運問題，以現(xiàn)行跨鐵路地下通道組織車流，與多層停車庫連接，實行人車分流，多層單向流通。今后，隨著深圳地鐵二號線由布吉聯(lián)檢站延長至布吉站，繼續(xù)向北成為輕軌鐵路通往龍崗中心城，布吉站有可能成為人流集散、聯(lián)運的重要交通樞紐。4、 布吉火車站的興建將大大改善周邊的環(huán)境。布吉火車站附近目前還比較混亂，周圍的配套設(shè)施還不夠完善，但這只是暫時的。龍崗區(qū)政府已經(jīng)明確提出了布吉火車站周邊的整改方案，要加大力度改善布吉火車站周圍的環(huán)境，嚴整火車站附近和搭亂擺亂放的臟、亂、差局面，提升該地段的物業(yè)檔次和商業(yè)層次，要把布吉火車站建成文明規(guī)范整潔的新型火車站，從而商機也會滾滾而來。5、 火車站的興建及周圍物業(yè)升值成為必然。眾所周知，火車站周邊物業(yè)原來比其他區(qū)域同等物業(yè)價值高很多，而隨著新火車站的改擴建，布吉周邊物業(yè)價值提升將提高的更快。它所帶來的交通便利度、人流、物資流的增加，地段升級，租金上揚，房價暴漲是必然的趨勢。而