某房地產(chǎn)商務(wù)區(qū)整體營銷策略

1、杭州拱墅區(qū)運(yùn)河商務(wù)區(qū)整體營銷策略 序章項目簡介杭州運(yùn)河商務(wù)區(qū)項目位于杭州市拱墅區(qū)，拱墅區(qū)位于杭州市北部，是杭州市主城中心區(qū)之一，歷史上為杭州的工業(yè)聚集區(qū)，介于良渚文化區(qū)與西湖景區(qū)之間。運(yùn)河商務(wù)區(qū)項目位于拱墅區(qū)南部，距市中心4.5公里，距西湖風(fēng)景區(qū)6.5公里，距武林商圈2.5公里。規(guī)劃用地東臨杭州市目前唯一建成的上塘高架路，為城市快速干道，紅線寬度56米；南臨大關(guān)路，為城市主干道，紅線寬度40-50米；西臨麗水路，為城市次干道，紅線寬度32米，并與京杭大運(yùn)河隔路相望，北臨紫荊路，為城市支路，紅線寬度26米。地塊內(nèi)有一條城市支路金華路從北至南穿過，紅線寬度26米。規(guī)劃中的3號、5號線地鐵從地塊東面

2、、北面經(jīng)過，交通便捷。項目規(guī)劃圖規(guī)劃效果圖發(fā)展運(yùn)河商務(wù)區(qū) 打造城市新“名片”遠(yuǎn)洋地產(chǎn)上市后高調(diào)進(jìn)入杭州的第一個項目遠(yuǎn)洋地產(chǎn)以22.62億元的天價取得樓面地價高達(dá)15588元/平米的杭一棉項目，彰顯大開發(fā)商雄厚實力拿地能力的高低將體現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)公司的綜合實力，而其中最為關(guān)鍵的是溢價能力運(yùn)河商務(wù)區(qū)SWOT分析機(jī)會：1.高調(diào)入市帶來的巨大影響力和知名度 2.區(qū)域發(fā)展的需求與產(chǎn)品定位的契合 3.巨大的市場空白與發(fā)展空間優(yōu)勢：1.配套齊全的HOPSCA城市綜合體 2.規(guī)模經(jīng)濟(jì) 3.足夠的產(chǎn)品展現(xiàn)空間 4.獨一無二的區(qū)位優(yōu)勢及土地條件劣勢：1.拱墅區(qū)目前尚處于發(fā)展中，配套設(shè)施不夠完善 2.拿地成本較高，銷

3、售壓力大威脅：1.老工業(yè)區(qū)帶給客群的天然心理抗性，需要積極引導(dǎo) 2.周圍區(qū)域目前的發(fā)展?fàn)顩r與項目品質(zhì)不符 充分利用優(yōu)勢，把握歷史機(jī)遇 領(lǐng)導(dǎo)區(qū)域市場，定義區(qū)域價值 提升項目價值及客戶心理價位實現(xiàn)溢價銷售！定位 我們的拱墅 我們的運(yùn)河 我們的CBD我們的拱墅 拱墅區(qū)簡介 拱墅區(qū)文化拱墅區(qū)簡介拱墅區(qū)是杭州中心中心城區(qū)之一，也是杭州市委、市政府所在地。轄4鎮(zhèn)和6街道，含40個村（經(jīng)濟(jì)合作社）、68個社區(qū)。總面積87平方公里，總?cè)丝?7余萬，其中常住人口30萬。拱墅區(qū)歷史悠久，自隋唐始就成了杭嘉湖平原物產(chǎn)的重要集散地。千年流淌的京杭大運(yùn)河在區(qū)內(nèi)蜿蜒12公里，穿境而過，在兩岸留下了眾多的歷史古跡和燦爛的文

4、化遺產(chǎn)。近年來，拱墅區(qū)始終堅持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，正確處理改革、發(fā)展、穩(wěn)定的關(guān)系，堅持實施開放興區(qū)、環(huán)境立區(qū)、商貿(mào)富區(qū)、工業(yè)強(qiáng)區(qū)四大戰(zhàn)略，著力打造汽車拱墅、物流拱墅、居住拱墅、文化拱墅四大品牌，全區(qū)經(jīng)濟(jì)和社會各項事業(yè)保持了持續(xù)、協(xié)調(diào)、快速發(fā)展的良好勢頭?？梢杂萌湓拋砀爬ǎ汗笆麉^(qū)文化 小橋直街 拱宸橋 京杭大運(yùn)河小河直街小河直街歷史文化街區(qū)位于杭州市北部，地處京杭大運(yùn)河、小河、余杭塘河三河交匯處。東臨小河，西臨和睦路，南臨小河路，北臨長征橋路。 小河直街歷史文化街區(qū)以小河直街為中心，沿運(yùn)河、小河分布的民居和航運(yùn)設(shè)施整體風(fēng)貌和空間特征仍基本保存，具有一定的規(guī)模，在杭州市歷史文化街區(qū)中應(yīng)屬于整體傳統(tǒng)

5、風(fēng)貌較為完整的街區(qū)之一。街區(qū)真實地反映了清末、民國初年運(yùn)河沿線下層人民的生活環(huán)境，保留著一定數(shù)量的歷史建筑，其建筑特色、街巷風(fēng)貌、運(yùn)河航運(yùn)遺跡仍然保留著獨特的風(fēng)貌。自宋代以來，這一區(qū)域一直是運(yùn)河沿線的重要區(qū)域，經(jīng)過民國年間的繁榮后留下的歷史遺跡類型眾多，歷史文化內(nèi)涵較為豐富多樣。 小河直街歷史文化街區(qū)是集中反映清末民國初期城市平民居住文化生活、生產(chǎn)勞動文化和運(yùn)河航運(yùn)文化的重要歷史文化街區(qū)之一，是一條以保持傳統(tǒng)居住商住功能為主，延續(xù)杭州地方傳統(tǒng)特色文化和展示運(yùn)河航運(yùn)文化，集商住、居住、休閑功能為一體的歷史文化街區(qū)。 古老的大運(yùn)河兩岸，至今還保留著一些古街巷遺存，小河直街就是一處古韻悠悠的近代典型

6、江南水鄉(xiāng)名居。 小河直街歷史文化街區(qū)保護(hù)項目獲中國人居環(huán)境范例獎小河直街歷史文化街區(qū)保護(hù)項目獲中國人居環(huán)境范例獎 日前，2007年我市危舊房改善和歷史建筑重點項目小河直街歷史文化街區(qū)保護(hù)項目被國家建設(shè)部評為2007年“中國人居環(huán)境范例獎”。 小河直街歷史文化街區(qū)位于杭州市北部，東臨京杭大運(yùn)河，總用地面積約為13.3公頃，總建筑面積約18341m2。街區(qū)內(nèi)共有住戶285戶，居民約1420人。小河直街歷史文化街區(qū)保護(hù)項目，以改善舊城區(qū)中低收入群體居住條件和保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)為主要目的。項目的實施提高了居民住房條件，改善了街區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和衛(wèi)生環(huán)境，有效保護(hù)了歷史文化遺產(chǎn)，是一項兼顧提高居民生活水平、保護(hù)

7、傳統(tǒng)風(fēng)貌和民俗的代表項目。 在小河直街歷史文化街區(qū)保護(hù)整治項目開始前，小河直街地區(qū)主要存在街區(qū)居民居住條件差、歷史文化遺存保護(hù)情況差等問題。針對這些情況，在認(rèn)真討論、征求專家建議和原住民意見的基礎(chǔ)上，確定了以修繕翻新住宅、增設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、部分外遷稀釋住戶等途徑，改善居民居住條件；以拆除搭建、整治風(fēng)貌、加強(qiáng)管理為主，重點保護(hù)歷史文化遺存元素。通過整治，小河直街歷史文化街區(qū)保護(hù)整治項目取得了較好的社會、文化效應(yīng)，推動了“生活品質(zhì)之城”的建設(shè)。 在申報過程中，我局認(rèn)真組織申報的各項工作，深入整治現(xiàn)場，研討完善申報材料。經(jīng)中國人居環(huán)境獎工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室審查和評選，以及中國人居環(huán)境獎領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)，小河直

8、街歷史文化街區(qū)保護(hù)項目獲2007年“中國人居環(huán)境范例獎”。據(jù)悉，全國共有26個項目獲得此項獎勵。 古香古色的小河直街拱宸橋拱宸橋在杭州拱墅區(qū)北部，以橋得名。拱宸橋橫跨運(yùn)河，東連麗水路、臺州路;西接橋弄街，連小河路，是石結(jié)構(gòu)三孔橋。杭州市地名辦的工作人員說，相傳在古代，“宸”是指帝王住的地方，“拱”即拱手，兩手相合表示敬意。每當(dāng)?shù)弁跄涎玻@座高高的拱形石橋，象征對帝王的相迎和敬意，拱宸橋之名由此而來。該橋始建于明崇禎四年，當(dāng)時的舉人祝華封，募集資金造橋。清朝順治八年，橋坍塌。在康熙五十三年，由布政使段志熙倡導(dǎo)并率先捐款，林云寺的慧輅和尚竭力捐募款項相助，歷時四年，建成現(xiàn)在的這座拱宸橋。1895年

9、，喪權(quán)辱國的中日馬關(guān)條約簽訂后，杭州列為通商口岸。1896年在此地建立洋關(guān)，抗戰(zhàn)勝利后，洋關(guān)廢除?，F(xiàn)在的拱宸橋，名字已演變?yōu)榉较蛐詤^(qū)片名。京杭大運(yùn)河京杭大運(yùn)河是我國僅次于長江的第二條“黃金水道”。價值堪比長城是世界上開鑿最早、最長的一條人工河道,是蘇伊士運(yùn)河的16倍,巴拿馬運(yùn)河的33倍。京杭大運(yùn)河貫徹南北，綿延1782公里，揚(yáng)波逐流兩千余載。它與萬里長城交相輝映，聞名天下。京杭大運(yùn)河始鑿于春秋末期。歷代封建王朝基于政治、軍事、經(jīng)濟(jì)的考慮，而不斷開挖，至隋煬帝時又經(jīng)過三次大規(guī)模的修整和開鑿，一條水運(yùn)走廊終于建成。大運(yùn)河的開通，形成了我國溝通南北的運(yùn)輸大動脈，以運(yùn)河為中軸逐步構(gòu)建了四通八達(dá)的運(yùn)輸網(wǎng)

10、絡(luò)，為加強(qiáng)南北聯(lián)系，促進(jìn)南北交流提供了便利。一大批名城重鎮(zhèn)依河而興，中國七大古都有四座在運(yùn)河岸邊。運(yùn)河沿線成為當(dāng)時國內(nèi)最繁榮、最富裕的地區(qū)。拱墅區(qū)的母親河我們聽到“2000年的時候我炒股票，用200萬賺了1000萬，當(dāng)時本來想買房子的，這里房子好便宜的當(dāng)時，可是猶豫了一下還是沒買，結(jié)果股票后來又賠進(jìn)去了，現(xiàn)在聽說杭一棉那塊地樓面價都要15000塊了，后悔啊”“這里以后很好的，對面的路（杭一棉門前）要修的，直接通小河路，加上高架也修好了交通很方便的，再加上挨著運(yùn)河，對面還有個五星級酒店，還有運(yùn)河購物廣場，這里應(yīng)該不錯的”“不過你們的地拿的太貴了，是在杭州最高點的時候拿的地，而且你們要09年或10

11、年才交房，那個時候的房價，不好說”“這里沒什么當(dāng)?shù)厝藖碣I房，當(dāng)?shù)厝四膬嘿I得起啊”“登云橋往北的地方蓋了好多房子，再加上這一帶又有那么多土地正在施工，以后競爭會很厲害”“這里不允許蓋排屋吧，應(yīng)該有限制吧”“杭州的房地產(chǎn)市場已經(jīng)到最高點了吧，連上海、北京都降價了，杭州還有漲么？”我們也聽到“我個人是看好拱墅區(qū)的發(fā)展前景的，這里是老工業(yè)區(qū)，配套、交通都很齊全，居住氛圍濃厚，適宜居住?，F(xiàn)在土地資源越來越少，市中心大規(guī)模的土地更少，土地資源的優(yōu)勢加上外來大鱷的開發(fā)，拱墅區(qū)的價值將會有更大的提升”“今年的拱墅區(qū)，無論是政府的開發(fā)力度，還是市民的關(guān)注度都很大，小河直街歷史街區(qū)改造，周邊道路的整修改善，區(qū)域交

12、通日益便捷。加上杭一棉及拱墅CBD的出讓，區(qū)域的發(fā)展、繁榮使得人們對拱墅區(qū)有了新的看法和新的關(guān)注點”“由于地區(qū)性的開發(fā)差異，時間差異，造成這個地區(qū)的土地價值及居住價值被低估，從目前整個杭州看，這個區(qū)域的價格仍然是處于低位的。近期的一些樓盤價格上漲，是受到最近土地拍賣的影響，只不過速度過快罷了”我們看到我們想到一邊是“十里銀湖墅”運(yùn)河文化，一邊是廠房林立、環(huán)境臟亂的老印象，長期以來拱墅區(qū)是尷尬的，守著老底子卻煥發(fā)不出新面貌，多年來這里的房產(chǎn)也一直停留在“品質(zhì)低、景觀差”的老觀念里。在城市發(fā)展的進(jìn)程中，拱墅區(qū)似乎被遺忘在歷史的車輪下。這幾年，在政府大力扶持之下，拱墅區(qū)又重新回歸到眾人的視線中，拱墅

13、區(qū)可以說是脫胎換骨，運(yùn)河的整治，老城區(qū)的改造，拱墅區(qū)從一個工業(yè)區(qū)轉(zhuǎn)變成一個以服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的新興的城區(qū)。根據(jù)拱墅區(qū)由重工業(yè)向現(xiàn)代制造業(yè)和先進(jìn)服務(wù)業(yè)發(fā)展的方向，結(jié)合運(yùn)河治理及規(guī)劃的契機(jī)，借助運(yùn)河獨有的價值特征和文化內(nèi)涵，填補(bǔ)拱墅區(qū)缺少高品質(zhì)金融區(qū)及商業(yè)區(qū)的空白，打造全新的拱墅乃至杭州的城市名片，用高品質(zhì)的HOPSCA建筑綜合體和IFC來提升區(qū)域價值，滿足高速發(fā)展的杭州市及拱墅區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求。杭州2007年房地產(chǎn)市場概況 住宅市場供不應(yīng)求住宅市場供不應(yīng)求 房價反彈高位房價反彈高位“跳漲跳漲”土地市場壟斷加劇土地市場壟斷加劇 “面粉屢屢貴過面包面粉屢屢貴過面包” 知名開發(fā)商集中入市知名開發(fā)商集中入市

14、 杭州房地產(chǎn)市場帶來新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)杭州房地產(chǎn)市場帶來新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)市場競爭日趨激烈，項目品質(zhì)不斷攀升，操盤手段先進(jìn)多市場競爭日趨激烈，項目品質(zhì)不斷攀升，操盤手段先進(jìn)多樣樣知名或競爭項目 九樹 留莊 凱德視界九樹山林之中城市之外品牌產(chǎn)品口碑傳播非一般性住宅凱德 視界 品牌開發(fā)商 直接競爭對手 小戶型精裝 區(qū)域罕有 低價位入市 二期有大戶型 值得關(guān)注綠城 留莊 綠城集團(tuán) 杭州地產(chǎn)領(lǐng)軍人 北京御園升級版 獨有的設(shè)計和產(chǎn)品 精品項目 學(xué)習(xí)榜樣 拱墅區(qū)需要新地標(biāo) 杭州市需要新名片城市名片代表作我們的構(gòu)想 IFC HOPSCAIFC 杭州市目前沒有一個成型的國際金融中心 拱墅區(qū)的發(fā)展需要一個大型的國際金融

15、中心 國際金融中心的建立既能提升區(qū)域價值又能帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展HOPSCA 區(qū)域核心地帶需要建筑綜合體的支撐才能完整 建筑綜合體因為建在區(qū)域核心地帶才能更好地體現(xiàn)其價值和意義因地制宜 開拓創(chuàng)新 我們知道有多難老工業(yè)區(qū)的背景帶有一定的抗性不算成熟和完善的區(qū)域配套資源經(jīng)濟(jì)氛圍不濃，沒有強(qiáng)有力的世界500強(qiáng)企業(yè)非地鐵沿線運(yùn)河的整治與老廠區(qū)的拆遷需要時間沒有足夠的政策支持與政府支持我們將如何解決通過“布道”影響四大利益群體 客戶提高認(rèn)識程度，沖破價格心理防線 媒體影響媒體與輿論導(dǎo)向，使其成為大眾布道者 政府找到利益共同點，獲得政府支持 業(yè)內(nèi)同行樹立領(lǐng)導(dǎo)者地位，并使同行成為口碑傳播領(lǐng)袖展現(xiàn)品牌地產(chǎn)實力，承

16、擔(dān)城市運(yùn)營責(zé)任，根植北京，服務(wù)杭州，許拱墅一個美好未來THANKS神圣的工作在每個人的日常事務(wù)里，理想的前途在于一點一滴做起。創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。逆境給人寶貴的磨練機(jī)會。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗的人，才能算是真正的強(qiáng)者。5:365:365:36:095:36:09所謂天才，只不過是把別人喝咖啡的功夫都用在工作上了。強(qiáng)烈的欲望也是非常重要的。人需要有強(qiáng)大的動力才能在好的職業(yè)中獲得成功。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個機(jī)會。患難可以試驗一個人的品格，非常的境遇方才可以顯出非常的氣節(jié);風(fēng)平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅(qū)競勝。命運(yùn)的鐵拳擊中要害的時候，只有大勇大智的人才能夠

17、處之泰然。不放過任何細(xì)節(jié)。22.5.522.5.522.5.522.5.5惟一持久的競爭優(yōu)勢，就是比你的競爭對手學(xué)習(xí)得更快的能力。把你的競爭對手視為對手而非敵人，將會更有益。一旦做出決定就不要拖延。任何事情想到就去做!立即行動!如果通用公司不能在某一個領(lǐng)域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就會把它在這個領(lǐng)域的生意買掉或退出這個領(lǐng)域。我的宗旨一向是逐步穩(wěn)健發(fā)展，既不要靠聳人聽聞的利潤，也不要在市場不景氣時，突然有資金周轉(zhuǎn)不靈的威脅。2022/5/55:36:09在艱難時期，企業(yè)要想獲得生存下去的機(jī)會，唯一的辦法就是保持一種始終面向外界的姿態(tài)。若想長期生存，僅有的途徑就是要使人人竭盡全力，千方百計讓

18、下一代產(chǎn)品進(jìn)入用戶家中。時間是一個偉大的作者，它會給每個人寫出完美的結(jié)局來。自始自終把人放在第一位，尊重員工是成功的關(guān)鍵。讓流程說話，流程是將說轉(zhuǎn)化為做的惟一出路。22.5.522.5.55:36:09在一個崇高的目的支持下，不停地工作，即使慢，也一定會獲得成功。微軟離破產(chǎn)永遠(yuǎn)只有18個月。堅持是一種智慧，固執(zhí)是一種死板。22.5.522.5.5命運(yùn)是一件很不可思議的東西。雖人各有志，但往往在實現(xiàn)理想時，會遭遇到許多困難，反而會使自己走向與志趣相反的路，而一舉成功。一個管理者如果不了解其下屬的工作，那他就無法有效地管理他們。人們所認(rèn)識到的是成功者往往經(jīng)歷了更多的失敗，只是他們從失敗中站起來并繼續(xù)向前。5:36:095:3622.5.5等待。我將要在這三塊基石上建立我成功的金字塔。千方百計請一個高招的專家醫(yī)生，還不如請一個隨叫隨到且價格便宜的江湖郎中。是員工養(yǎng)活了公司。2022年5月5日5時36分能用他人智慧去完成自己工作的人是偉大的。不滿足讓客戶滿意，要追求讓客戶感動，創(chuàng)造客戶終身價值。新經(jīng)濟(jì)時代，不是大魚吃小魚，而是快魚吃慢魚。路是腳踏出來的，歷史是人寫出來的。人的每一步行動都在書寫自己的歷史。2022年5月5日星期四上午5時36分22.5.5差錯發(fā)生在細(xì)節(jié)，成功取決于系統(tǒng)。速度就是一切，它是競爭不可或缺的因素。管得少，就是管得好。2022年5月5