第五章 成本法

1、2012.1第五章 成本法1第五章第五章 成本法成本法一、成本法的含義一、成本法的含義二、成本法的理論依據二、成本法的理論依據三、成本法適用的范圍和局限性三、成本法適用的范圍和局限性四、成本法的操作步驟四、成本法的操作步驟五、成本法的基本公式五、成本法的基本公式六、重建成本與重置成本六、重建成本與重置成本七、重新建造完全價值的構成七、重新建造完全價值的構成八、重新建造完全價值的估算方法八、重新建造完全價值的估算方法九、建筑物折舊估算的基本概念九、建筑物折舊估算的基本概念十、建筑物折舊估算的基本方法十、建筑物折舊估算的基本方法十一、成本法應用舉例十一、成本法應用舉例2012.1第五章 成本法2一

2、、成本法的含義一、成本法的含義n 成本法成本法(cost approach)(cost approach)，又稱原價法，又稱原價法，加合法，重置成本法等，是求取估價對加合法，重置成本法等，是求取估價對象房地產在估價時點的重新構建價格象房地產在估價時點的重新構建價格( (重重置價格或重建價格置價格或重建價格) )，扣除折舊，以此估，扣除折舊，以此估算估價對象房地產的客觀合理價格或價算估價對象房地產的客觀合理價格或價值的方法。值的方法。 它實際上是以房地產價格各構成部分它實際上是以房地產價格各構成部分的累加來估算房地產價格的方法。的累加來估算房地產價格的方法。2012.1第五章 成本法3成本法中成

3、本法中“成本成本”的含義的含義n完全性完全性:包括開發(fā)商的全部成本、開發(fā)商包括開發(fā)商的全部成本、開發(fā)商的正常利潤和應納稅金。的正常利潤和應納稅金。n現時性：在估價時點的重新建造成本?，F時性：在估價時點的重新建造成本。n客觀性：是必要而正常的成本，不是開客觀性：是必要而正常的成本，不是開發(fā)過程中實際發(fā)生的成本。發(fā)過程中實際發(fā)生的成本。2012.1第五章 成本法4二、成本法的理論依據二、成本法的理論依據n從賣方的角度看，成本法的理論依據是從賣方的角度看，成本法的理論依據是生產費用理論。生產費用理論。n從買方的角度看，成本法的理論依據是從買方的角度看，成本法的理論依據是替代原理。替代原理。2012.

4、1第五章 成本法5三、成本法適用的范圍和局限三、成本法適用的范圍和局限性性n適用范圍適用范圍n局限性局限性2012.1第五章 成本法6n由于房地產市場狹小，其市場可比實例不多，由于房地產市場狹小，其市場可比實例不多，或由于新開發(fā)地區(qū)形成獨立的地域環(huán)境，而無或由于新開發(fā)地區(qū)形成獨立的地域環(huán)境，而無法運用市場比較法或收益法估價時，可采用成法運用市場比較法或收益法估價時，可采用成本法。本法。n有的房地產因特殊性較大，無法在市場上找到有的房地產因特殊性較大，無法在市場上找到比較理想的房地產可比實例作估價參照物。比較理想的房地產可比實例作估價參照物。n抵押貸款、房地產拍賣的抵押貸款、房地產拍賣的“底價底

5、價”和拆遷房地和拆遷房地產補償等特殊房地產的估價可采用成本法。產補償等特殊房地產的估價可采用成本法。2012.1第五章 成本法7四、成本法的操作步驟四、成本法的操作步驟n估算土地價格估算土地價格n估算建筑物重新建造的完全價值估算建筑物重新建造的完全價值n估算建筑物的損耗估算建筑物的損耗n估算建筑物的凈值估算建筑物的凈值n估算房地產價格估算房地產價格2012.1第五章 成本法8五、成本法的基本公式五、成本法的基本公式n新建房地產的成本法公式新建房地產的成本法公式n新開發(fā)土地中的成本法公式新開發(fā)土地中的成本法公式n舊有房地產中的成本法公式舊有房地產中的成本法公式2012.1第五章 成本法9在目前情

6、況下新建造的商品住宅，根據成本估價法在目前情況下新建造的商品住宅，根據成本估價法評估其具體價格，可用下列各項費用之和來確定：評估其具體價格，可用下列各項費用之和來確定：n征地費征地費n拆遷補償費拆遷補償費n勘察設計及前期工程費勘察設計及前期工程費n房屋建筑安裝工程費房屋建筑安裝工程費n小區(qū)內基礎設施建設費小區(qū)內基礎設施建設費n開發(fā)公司的管理費開發(fā)公司的管理費n投資利息投資利息n開發(fā)公司的利潤開發(fā)公司的利潤n稅費稅費n代收費用代收費用2012.1第五章 成本法10六、重建成本與重置成本六、重建成本與重置成本n重建成本重建成本n重置成本重置成本2012.1第五章 成本法11七、重新建造完全價值的構

7、成七、重新建造完全價值的構成n直接成本直接成本n人工費、材料設備費、機械使用費、小人工費、材料設備費、機械使用費、小承包商費承包商費n間接費用間接費用n承包商的間接費和開發(fā)商的間接費用承包商的間接費和開發(fā)商的間接費用2012.1第五章 成本法12八、重新建造完全價值的估算方法八、重新建造完全價值的估算方法n理論估算方法理論估算方法n實務估算方法實務估算方法2012.1第五章 成本法131.理論估算方法理論估算方法n直接法。直接法。 根據其成本構成逐項相加求出。根據其成本構成逐項相加求出。n間接法。間接法。 通過對類似建筑物的重新建造完全價值通過對類似建筑物的重新建造完全價值比較修正求得。比較修

8、正求得。2012.1第五章 成本法142.實務估算方法實務估算方法n單位比較法。單位比較法。 a.查閱相關得建筑物成本手冊，找到與委估查閱相關得建筑物成本手冊，找到與委估建筑物類似的建筑物每平方米的成本數據；建筑物類似的建筑物每平方米的成本數據；b.依據它們與委估建筑物在時間和實體上的差異依據它們與委估建筑物在時間和實體上的差異予以修正，得到委估建筑物的單位成本；予以修正，得到委估建筑物的單位成本；c.用用委估建筑物的單位成本乘以面積，求得委估建委估建筑物的單位成本乘以面積，求得委估建筑物的重建成本。筑物的重建成本。n面積比較法面積比較法n工料估算法工料估算法2012.1第五章 成本法15九、

9、建筑物折舊估算的基本概九、建筑物折舊估算的基本概念念n建筑物折舊建筑物折舊n有形折舊與無形折舊有形折舊與無形折舊n功能折舊功能折舊n經濟折舊經濟折舊n耐用年限與折舊年限耐用年限與折舊年限n殘值率：建筑物殘值與建筑物重新建造殘值率：建筑物殘值與建筑物重新建造完全價值的比值稱為殘值率完全價值的比值稱為殘值率2012.1第五章 成本法161.建筑物折舊建筑物折舊n建筑物在使用過程中會由于物質因素、建筑物在使用過程中會由于物質因素、功能因素或經濟因素造成價值損耗，在功能因素或經濟因素造成價值損耗，在利用成本法估價時必須扣除這種價值損利用成本法估價時必須扣除這種價值損耗，這稱為建筑物折舊。耗，這稱為建筑

10、物折舊。2012.1第五章 成本法172.2.有形折舊與無形折舊有形折舊與無形折舊n有形折舊是指由于物理、化學因素引起的，或有形折舊是指由于物理、化學因素引起的，或由人工使用和自然力的影響引起的價值損耗。由人工使用和自然力的影響引起的價值損耗。n無形折舊是指由技術進步、消費觀念改變、社無形折舊是指由技術進步、消費觀念改變、社會經濟環(huán)境變化、審美藝術和價值觀的變化等會經濟環(huán)境變化、審美藝術和價值觀的變化等原因而引起的價值損耗。原因而引起的價值損耗。 如建筑式樣過時、內部設施和樓面布局落后、如建筑式樣過時、內部設施和樓面布局落后、環(huán)境污染、地理位置變化、土地用途改變等所環(huán)境污染、地理位置變化、土地

11、用途改變等所引起的價值損耗均屬于無形折舊。引起的價值損耗均屬于無形折舊。2012.1第五章 成本法183.功能折舊功能折舊功能折舊也叫功能貶值，指建筑物的效用（功能）損失。功能折舊也叫功能貶值，指建筑物的效用（功能）損失。其原因在于：其原因在于：n過時、不合理或錯誤的建造設計引起的功能損失；過時、不合理或錯誤的建造設計引起的功能損失；n使用過時的技術設備或者沒有使用足夠的技術設備所使用過時的技術設備或者沒有使用足夠的技術設備所引起的功能損失；引起的功能損失；n由建筑錯位即建筑物的設計用途與基地的用途不符時由建筑錯位即建筑物的設計用途與基地的用途不符時引起的功能損失；引起的功能損失；n建筑過度即

12、建筑物形象超過基地形象而引起的功能損建筑過度即建筑物形象超過基地形象而引起的功能損失，如偏僻的窮山村建筑超豪華的別墅，會造成虧損；失，如偏僻的窮山村建筑超豪華的別墅，會造成虧損；n建筑不足即建筑物相對于其基地而言太小或太低檔次建筑不足即建筑物相對于其基地而言太小或太低檔次而造成的功能損失，如在大城市豪華別墅群內建造低而造成的功能損失，如在大城市豪華別墅群內建造低矮破落和陳舊的住宅，即是建筑不足的例子。矮破落和陳舊的住宅，即是建筑不足的例子。2012.1第五章 成本法194.經濟折舊經濟折舊n經濟折舊是指由于房地產外部原因引起經濟折舊是指由于房地產外部原因引起的價值損失。的價值損失。n造成經濟性

13、折舊的原因有環(huán)境污染、經造成經濟性折舊的原因有環(huán)境污染、經濟地理位置的變化、土地用途的改變等。濟地理位置的變化、土地用途的改變等。2012.1第五章 成本法205.耐用年限與折舊年限耐用年限與折舊年限n耐用年限是指建筑物能夠正常使用的年耐用年限是指建筑物能夠正常使用的年限，它是由建筑物結構、質量等決定得限，它是由建筑物結構、質量等決定得自然壽命。自然壽命。n折舊年限是建筑物價值轉移的年限，是折舊年限是建筑物價值轉移的年限，是由使用過程中的社會經濟條件決定的社由使用過程中的社會經濟條件決定的社會必要使用壽命，或稱經濟壽命。會必要使用壽命，或稱經濟壽命。2012.1第五章 成本法21十、建筑物折舊

14、估算的基本方十、建筑物折舊估算的基本方法法n耐用年限法耐用年限法n市場資料法市場資料法n成新折扣法成新折扣法n羅斯法羅斯法2012.1第五章 成本法221.耐用年限法耐用年限法n耐用年限法又稱直線法或定額法，是最接近于耐用年限法又稱直線法或定額法，是最接近于會計折舊計算方法的一種方法，它將建筑的重會計折舊計算方法的一種方法，它將建筑的重新建造成本按一定方法分攤到其耐用年數內，新建造成本按一定方法分攤到其耐用年數內，從而計算每一年的折舊額和累計折舊額。從而計算每一年的折舊額和累計折舊額。n耐用年限法又分為直線折舊法、余額遞減法、耐用年限法又分為直線折舊法、余額遞減法、償債基金法等。但在運用成本法

15、對房地產進行償債基金法等。但在運用成本法對房地產進行估價的過程中，房地產估價人員主要采用的是估價的過程中，房地產估價人員主要采用的是直線折舊法。直線折舊法。2012.1第五章 成本法23n直線折舊法的基本原理是：直線折舊法的基本原理是： 建筑物在耐用年限內，每年的價值損耗建筑物在耐用年限內，每年的價值損耗是相等的，因此，只要將建筑物在耐用是相等的，因此，只要將建筑物在耐用年限內總的價值損耗平均分攤到各年內，年限內總的價值損耗平均分攤到各年內，即可算出每年的折舊額，然后乘以委估即可算出每年的折舊額，然后乘以委估建筑物的實際使用年數，就可以算出委建筑物的實際使用年數，就可以算出委估建筑物在估價時點

16、的折舊總額。估建筑物在估價時點的折舊總額。2012.1第五章 成本法242.市場資料法市場資料法n市場資料法，又稱買賣資料法，是通過市場資料法，又稱買賣資料法，是通過分析一定數量的市場交易資料，將地價分析一定數量的市場交易資料，將地價從房地產交易價中扣除，得到建筑物的從房地產交易價中扣除，得到建筑物的現值，然后與全新建筑物的重新建造完現值，然后與全新建筑物的重新建造完全價值比較，其差額即舊建筑物的折舊全價值比較，其差額即舊建筑物的折舊額。額。2012.1第五章 成本法25這種方法的基本原理是：這種方法的基本原理是：n房地產價值的折舊額是由市場上的房地產價值的折舊額是由市場上的買賣雙方來確定的，

17、如果在價值上買賣雙方來確定的，如果在價值上一宗舊的房地產比一宗新的房地產一宗舊的房地產比一宗新的房地產低，那么它的售價就會比后者低，低，那么它的售價就會比后者低，其低出的部分就是折舊。其低出的部分就是折舊。2012.1第五章 成本法26這一方法的操作步驟是：這一方法的操作步驟是：n搜集在估價時點不久前發(fā)生的，其物理、功能和經濟搜集在估價時點不久前發(fā)生的，其物理、功能和經濟性的價值貶損程度與委估建筑物相似的交易實例。性的價值貶損程度與委估建筑物相似的交易實例。n估算每個實例中建筑物的重新建造完全價值。估算每個實例中建筑物的重新建造完全價值。n估算每個實例中土地的價值估算每個實例中土地的價值( (

18、盡可能用空地的市場交盡可能用空地的市場交易實例，采用市場比較法易實例，采用市場比較法) )。 n從交易實例的交易價中減去土地價值，得到建筑物部從交易實例的交易價中減去土地價值，得到建筑物部分的交易價。分的交易價。n用每個實例的建筑物重新建造完全價值減去建筑物的用每個實例的建筑物重新建造完全價值減去建筑物的交易價，交易價，即得各實例的建筑物折舊額的市場評估值。即得各實例的建筑物折舊額的市場評估值。據此折舊額可計算各實例建筑物的折舊率，進而確定據此折舊額可計算各實例建筑物的折舊率，進而確定委估建筑物的折舊率。委估建筑物的折舊率。n根據交易實例，修正得出委估建筑物的折舊率，將其根據交易實例，修正得出

19、委估建筑物的折舊率，將其折舊率乘以委估建筑物的重新建造完全價值即可求得折舊率乘以委估建筑物的重新建造完全價值即可求得其折舊總額。其折舊總額。2012.1第五章 成本法273.成新折扣法成新折扣法n它是根據建筑物的建成年代、新舊程度它是根據建筑物的建成年代、新舊程度等，判定建筑物的成新折舊度，據此成等，判定建筑物的成新折舊度，據此成新度直接計算建筑物估價時點的價值。新度直接計算建筑物估價時點的價值。2012.1第五章 成本法284.羅斯法羅斯法 這是由德國人羅斯所創(chuàng)立的折舊方法。這這是由德國人羅斯所創(chuàng)立的折舊方法。這種方法認為委估建筑物價值的折舊每年并不種方法認為委估建筑物價值的折舊每年并不相同

20、，而是隨著時間的推移逐年增加。具體相同，而是隨著時間的推移逐年增加。具體地說，地說，建筑物的全部耐用年數可分為均等的建筑物的全部耐用年數可分為均等的五期，并且假定第一期的折舊是平均價值折五期，并且假定第一期的折舊是平均價值折舊率的舊率的3 35 5，第二期為，第二期為4/54/5，第三期為，第三期為5 55 5，第四期為第四期為6 65 5，第五期，第五期7 75 5。 2012.1第五章 成本法29十一、成本法應用舉例十一、成本法應用舉例一、委估房地產概況一、委估房地產概況 該房地產為某企業(yè)的房地產，地處某市東北該房地產為某企業(yè)的房地產，地處某市東北部，交通比較便利，土地平整，城市基礎設施部

21、，交通比較便利，土地平整，城市基礎設施條件較好。土地面積條件較好。土地面積5 000m5 000m2 2，地塊呈南北走，地塊呈南北走向；建筑物面積共向；建筑物面積共18000m18000m2 2，其中廠房，其中廠房，15000 15000 m m2 2，倉庫；，倉庫；1 000 m1 000 m2 2，行政樓，行政樓2000 m2000 m2 2。廠房為。廠房為鋼筋混凝土結構，鋼筋混凝土結構，19931993年年9 9月竣工投入使用；月竣工投入使用；倉庫為磚木結構，與廠房同時投入使用；行政倉庫為磚木結構，與廠房同時投入使用；行政樓為混合結構，于樓為混合結構，于19941994年年9 9月竣工交

22、付使用。月竣工交付使用。該地區(qū)土地等級為三級。該地區(qū)土地等級為三級。2012.1第五章 成本法30二、估價要求二、估價要求 要求評估出該房地產要求評估出該房地產19981998年年9 9月的市場價格。月的市場價格。三、估價方法三、估價方法 由于該房地產為企業(yè)的房地產，大部分由于該房地產為企業(yè)的房地產，大部分為生產廠房，很少有市場交易實例，故為生產廠房，很少有市場交易實例，故采用成本法進行估價。采用成本法進行估價。2012.1第五章 成本法31四、估價過程四、估價過程( (一一) )估算建筑物價格估算建筑物價格 建筑物價格建筑物的重新建造完全價值建筑物價格建筑物的重新建造完全價值- -建建筑物折

23、舊筑物折舊 根據調查測算，估價時點上，上述各類建筑根據調查測算，估價時點上，上述各類建筑物的重置價為：物的重置價為： 廠房：廠房：900900元元m m2 2 倉庫：倉庫：600600元元m m2 2 行政樓：行政樓：l 500l 500元元m m2 22012.1第五章 成本法32折舊用兩種方法計算：折舊用兩種方法計算： 1 1耐用年限法耐用年限法 根據規(guī)定，廠房耐用年限根據規(guī)定，廠房耐用年限5050年，殘值率為年，殘值率為零；倉庫耐用年限零；倉庫耐用年限3030年，殘值率為年，殘值率為3 3；行政樓耐用年限行政樓耐用年限5050年，殘值率為年，殘值率為2 22012.1第五章 成本法332

24、 2成新折扣法成新折扣法對照建筑物成新度的判定標準，對上述建對照建筑物成新度的判定標準，對上述建筑物實地觀察的結果如下：筑物實地觀察的結果如下：廠房的成新度：廠房的成新度：8585倉庫的成新度：倉庫的成新度：8080行政樓的成新度：行政樓的成新度：95952012.1第五章 成本法34n綜合兩種方法的計算結果，以成新折扣綜合兩種方法的計算結果，以成新折扣法的計算結果為主，參考耐用年限法的法的計算結果為主，參考耐用年限法的計算結果，再結合估價人員的判斷，最計算結果，再結合估價人員的判斷，最后確定廠房的價值為后確定廠房的價值為l 160l 160萬元，倉庫的萬元，倉庫的價值為價值為4949萬元，行

25、政樓的價值為萬元，行政樓的價值為282282萬元，萬元，合計建筑物價格為合計建筑物價格為1 4911 491萬元。萬元。2012.1第五章 成本法35( (二二) )估算土地價格估算土地價格該地區(qū)土地等級為三級，對應的土地標推該地區(qū)土地等級為三級，對應的土地標推價格為價格為400400元元m m2 2，考慮到該房地產交通，考慮到該房地產交通便利，地形平整，城市基礎設施條件較便利，地形平整，城市基礎設施條件較好，因此給予好，因此給予1515的地價修正：的地價修正：2012.1第五章 成本法36（三）該房地產價格（三）該房地產價格房地產價格房地產價格= =土地價格土地價格+ +建筑物價格建筑物價格

26、2012.1第五章 成本法37面積比較法面積比較法又稱分部分項法。又稱分部分項法。n將委估建筑物先分成各個分部分項工程，將委估建筑物先分成各個分部分項工程，如基礎、地面、墻面、樓板、門窗、屋如基礎、地面、墻面、樓板、門窗、屋面等；面等；n然后利用建筑工程綜合預算定額查出各然后利用建筑工程綜合預算定額查出各分部分項的單位成本，分別乘以委估建分部分項的單位成本，分別乘以委估建筑物各分部分項的數量單位，再累加得筑物各分部分項的數量單位，再累加得到委估建筑物的總成本。到委估建筑物的總成本。2012.1第五章 成本法38工料估算法工料估算法 又稱數量調查法。又稱數量調查法。 通過測算建筑物開發(fā)所需要的一切人通過測算建筑物開發(fā)所需要的一切人工和材料的數量，分別乘以它