“免費(fèi)”物業(yè)投資最重要的事情

1、“免費(fèi)”物業(yè)投資最重要的事徐金爐2015年11月1自我介紹投資經(jīng)歷2 投資標(biāo)的：商品房為主 主要特征1. 地段好：地鐵、麥當(dāng)勞，KFC2. 花園式小區(qū)3. 免費(fèi)試水 投資標(biāo)的：小產(chǎn)權(quán)、商鋪、學(xué)位房為主 主要特征1. 地段好：地鐵、麥當(dāng)勞，KFC2. 好學(xué)區(qū)3. 免費(fèi)兼職 投資標(biāo)的：小產(chǎn)權(quán)、農(nóng)民房、商鋪為主 主要特征1. 長(zhǎng)期免費(fèi)專(zhuān)職什么是“免費(fèi)”物業(yè)為什么要投資“免費(fèi)”物業(yè)如何投資“免費(fèi)”物業(yè) 目 錄3什么是“免費(fèi)”物業(yè) “免費(fèi)”物業(yè)是指在沒(méi)有首付的情況下，物業(yè)的租金能抵月供（20年按揭）。也就是說(shuō)，如果能得到銀行的按揭或抵押貸款，業(yè)主可能只花費(fèi)交易費(fèi)用，就可以買(mǎi)到物業(yè)。 一個(gè)物業(yè)的價(jià)格為10

2、0萬(wàn)，如果月租金超過(guò)或接近6500元，則為“免費(fèi)”物業(yè)。定義 “免費(fèi)”物業(yè)不是指不需要花費(fèi)任何錢(qián)來(lái)投資物業(yè)。誤解案例4M2持續(xù)高速增長(zhǎng)是我們投資的出發(fā)點(diǎn)時(shí)間時(shí)間貨幣貨幣M2增速增速200218500716.7%200322122319.6%200425410414.9%200529875617.6%200634560415.7%200740344216.7%200847516717.8%200960622527.6%201072585219.7%201185160013.6%201297420013.8%2015140000015%2020260315813%2030883659513% 與M

3、2增速要作為投資收益的底線(xiàn),否則我們財(cái)富縮水. 稀缺資產(chǎn)價(jià)格才會(huì)將隨著M2增長(zhǎng)而增長(zhǎng),并可能增長(zhǎng)得更快,稀缺資產(chǎn)將長(zhǎng)期走牛哪些資產(chǎn)是長(zhǎng)期的、稀缺的資產(chǎn)?5“免費(fèi)”物業(yè)投資收益示例（一）年份年份年租金年租金總租金總租金1 78,000 2 85,800 171,600 3 94,380 283,140 4 103,818 415,272 5 114,200 570,999 6 125,620 753,719 7 138,182 967,272 8 152,000 1,215,999 9 167,200 1,504,799 10 183,920 1,839,199 11 202,312 2,225

4、,431 12 222,543 2,670,517 13 244,797 3,182,366 14 269,277 3,769,880 15 296,205 4,443,073 16 325,825 5,213,206 17 358,408 6,092,934 18 394,249 7,096,476 19 433,674 8,239,797 20 477,041 9,540,818 100萬(wàn)物業(yè) 月租金6500 租金年遞增10% 租金投資收益10%關(guān)鍵假設(shè)6“免費(fèi)”物業(yè)投資收益示例（二）年份年份年租金年租金總租金總租金1 78,000 2 82,680 165,360 3 87,641 26

5、2,922 4 92,899 371,597 5 98,473 492,366 6 104,382 626,290 7 110,644 774,511 8 117,283 938,265 9 124,320 1,118,881 10 131,779 1,317,794 11 139,686 1,536,547 12 148,067 1,776,807 13 156,951 2,040,367 14 166,368 2,329,158 15 176,351 2,645,258 16 186,932 2,990,905 17 198,147 3,368,506 18 210,036 3,780,6

6、53 19 222,638 4,230,131 20 235,997 4,719,935 100萬(wàn)物業(yè) 月租金6500 租金年遞增6% 租金投資收益6%關(guān)鍵假設(shè)7什么是“免費(fèi)”物業(yè)為什么要投資“免費(fèi)”物業(yè)如何投資“免費(fèi)”物業(yè) 目 錄8為什么預(yù)測(cè)價(jià)格的準(zhǔn)確性并不會(huì)帶來(lái)收益：預(yù)測(cè)投資標(biāo)的價(jià)格上漲還是下跌準(zhǔn)確度越高則投資收益越高。：你清楚知道自己預(yù)測(cè)準(zhǔn)確度才可能帶來(lái)收益，否則哪怕預(yù)測(cè)準(zhǔn)確度超過(guò)99%的也可能帶來(lái)災(zāi)難。 如：香港羅姓神童、溫州炒樓團(tuán)、長(zhǎng)期資本管理公司有99%的把握，這次能賺10%，你覺(jué)得這件事情能否做？投多少進(jìn)去？9為什么先為不可勝，以待敵之可勝 “昔之善戰(zhàn)者，先為不可勝，以待敵之可勝

7、。不可勝在已，可勝在敵。故善戰(zhàn)者，能為不可勝，不能使敵必可勝。 大部分物業(yè)投資者最后的戰(zhàn)果在于避免失敗投資的數(shù)量而不是致勝投資的偉大。古人云：物業(yè)釋義：10為什么要免費(fèi)物業(yè)投資11買(mǎi)房究竟是“奪命連環(huán)套”還是“戰(zhàn)勝貨幣大爆炸的利器”？ 關(guān)鍵在于價(jià)格：買(mǎi)到價(jià)格合適的物業(yè)，就是戰(zhàn)勝貨幣大爆炸利器買(mǎi)到過(guò)高價(jià)格物業(yè)就是奪命連環(huán)套 什么一線(xiàn)城市，什么人口在流入，什么資金在增加，都不是房?jī)r(jià)上漲的本質(zhì)理由。 假設(shè)現(xiàn)在房?jī)r(jià)1000萬(wàn)一平 “免費(fèi)”物業(yè)投資特點(diǎn) 購(gòu)買(mǎi)免費(fèi)物業(yè)的限制就是借到錢(qián)的數(shù)量和找到符合“免費(fèi)”理念的物業(yè) 抵抗危機(jī)能力強(qiáng)，在危機(jī)的時(shí)候，一般“免費(fèi)”物業(yè)投資者最快樂(lè)的時(shí)光12壓力小負(fù)擔(dān)小 心態(tài)好

8、 介于投資與實(shí)業(yè)之間的一種形態(tài) 以現(xiàn)金流為核心來(lái)投資物業(yè) 在投資中更接近于價(jià)值投資流派 可以出少錢(qián)或不出錢(qián)為什么要免費(fèi)物業(yè)投資物業(yè)的剛需是什么？“買(mǎi)房”O(jiān)R“租房”13 認(rèn)同：在可見(jiàn)的將來(lái)，房租會(huì)持續(xù)上漲，而房?jī)r(jià)則未必。 日本東京在90年代開(kāi)始房?jī)r(jià)持續(xù)下跌，而房租并沒(méi)有下跌，反而在持續(xù)上漲。免費(fèi)物業(yè)投資的利與弊 可以在金融危機(jī)下進(jìn)行投資 不會(huì)犯投資大亞灣這樣的錯(cuò)誤14 可以確保在投資逆境中生存下來(lái)，讓投資者活得更久 但無(wú)法保證在投資順境中獲取最大的收益。 在深圳這十幾年堅(jiān)持免費(fèi)物業(yè)投資，可能會(huì)錯(cuò)過(guò)很多漲幅很猛的物業(yè)，本人錯(cuò)過(guò)了寶中。利弊分析比訪(fǎng)說(shuō)哪些人適合“免費(fèi)”物業(yè)投資模式 在車(chē)?yán)锓帕艘粋€(gè)打

9、碎玻璃的錘子在車(chē)?yán)锓帕艘粋€(gè)打碎玻璃的錘子 自己覺(jué)得預(yù)測(cè)物業(yè)價(jià)格是否上漲很難；自己覺(jué)得預(yù)測(cè)物業(yè)價(jià)格是否上漲很難； 不愿意承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)，不相信不愿意承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)，不相信“富貴富貴險(xiǎn)中求險(xiǎn)中求”。 贊同贊同“做對(duì)了賺一大把，做錯(cuò)了賺一點(diǎn)做對(duì)了賺一大把，做錯(cuò)了賺一點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn)”投資理念。投資理念。 感覺(jué)深圳現(xiàn)在商品房?jī)r(jià)格有點(diǎn)高。感覺(jué)深圳現(xiàn)在商品房?jī)r(jià)格有點(diǎn)高。 自己投資的自己投資的“免費(fèi)免費(fèi)”物業(yè)跑輸了大市，物業(yè)跑輸了大市，不覺(jué)得很難過(guò)。不覺(jué)得很難過(guò)。15性格性格保守保守什么是“免費(fèi)”物業(yè)為什么要投資“免費(fèi)”物業(yè)如何投資“免費(fèi)”物業(yè) 目 錄16“免費(fèi)”物業(yè)投資可以在絕境存活 2001年國(guó)慶,跟同事一起到肇

10、慶七星巖旅游,在3天旅游行程中,讓人感悟最深的是峭壁上的榕樹(shù),看到它如何在”絕境”下讓自己成為參天大樹(shù).寫(xiě)了一篇文章.17“免費(fèi)”物業(yè)當(dāng)下投資模式鱷魚(yú)模式耐心 鱷魚(yú)由于自己獵殺獵物特點(diǎn)，適應(yīng)了環(huán)境變化，讓自己活了下來(lái)。鱷魚(yú)在沒(méi)有獵物出現(xiàn)的時(shí)候，可以向一根木頭，一動(dòng)不動(dòng)，即時(shí)有小鳥(niǎo)停在頭上，也是一動(dòng)不動(dòng)，專(zhuān)注地等待獵物出現(xiàn)。當(dāng)判斷自己沒(méi)有把握搞定的獵物，也是一動(dòng)不動(dòng)，如碰到大蟒蛇，一直等到如羚羊這樣的動(dòng)物過(guò)來(lái)，鱷魚(yú)就會(huì)發(fā)動(dòng)攻擊，并開(kāi)始全身行動(dòng)，非常迅速，一般一擊成功。 在侏羅紀(jì)結(jié)束的時(shí)候，恐龍沒(méi)有因?yàn)樽约旱膹?qiáng)大而存活下來(lái)，反而因?yàn)樽约簺](méi)有進(jìn)化來(lái)適應(yīng)環(huán)境，造成了種族滅絕 采用“鱷魚(yú)”捕食模式來(lái)投資

11、的本質(zhì)原因是當(dāng)下物業(yè)的價(jià)格高企，哪怕是商業(yè)物業(yè)和小產(chǎn)權(quán)領(lǐng)域找到“免費(fèi)”物業(yè)比較困難。18采用“鱷魚(yú)”捕食投資模式等待階段當(dāng)市場(chǎng)缺少機(jī)會(huì)的時(shí)候就安心做P2P、貨幣基金、打新股、打新債、各種分級(jí)基金A部分、年末年中的逆回購(gòu)、套利等無(wú)風(fēng)險(xiǎn)或低風(fēng)險(xiǎn)但投資回報(bào)比較穩(wěn)定的固定收益。會(huì)有一個(gè)穩(wěn)定的回報(bào)，但收益較低，可能年化只有10%，而Hunter回報(bào)不穩(wěn)定，但可能回報(bào)非常豐厚。等待階段的固定收益最大好處是讓投資人的心態(tài)很好。hunter階段獨(dú)棟農(nóng)民房、小產(chǎn)權(quán)、商鋪出現(xiàn)很大機(jī)會(huì)的時(shí)候，就出去hunter獵物。獨(dú)棟農(nóng)民房、小產(chǎn)權(quán)和商鋪可能出現(xiàn)“免費(fèi)”的本質(zhì)原因是這三個(gè)市場(chǎng)都是透明度更低的市場(chǎng)。在深圳在10年1

12、0月后就很難找到“免費(fèi)”商品房。即使采用雅房模式也很難找到。19商鋪市場(chǎng)為什么會(huì)有機(jī)會(huì)？ 商鋪一般都是個(gè)鋪行情，而不是普漲的行情 商鋪的漲跌基本跟租金和現(xiàn)金流相關(guān)，但也跟貨幣政策相關(guān)。20 有些鋪由于業(yè)主不了解行情的原因?qū)︿佔(zhàn)獾凸?，而售價(jià)又缺少參照物，可能出現(xiàn)的售價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于真實(shí)市場(chǎng)價(jià)格。 有些轉(zhuǎn)角鋪、入口鋪，由于業(yè)主認(rèn)識(shí)不夠深刻，報(bào)價(jià)跟普通鋪基本相同，形成機(jī)會(huì)。 有些鋪急于出手，會(huì)出現(xiàn)比較大的折扣。如何找到“免費(fèi)”商鋪？ 第一條：可以從社區(qū)鋪入手，社區(qū)鋪可能想象力不大，但風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少。 第二條：在沒(méi)有看完100個(gè)鋪前，不要輕易下手。 第三條：多收集商鋪投資失敗的案例，少研究商鋪投資成功的案例。

13、他認(rèn)為商鋪投資失敗的案例一般有明顯的借鑒意義，而商鋪投資成功的案例借鑒很難。21哪些“免費(fèi)”商鋪是更昂貴的陷阱一 內(nèi)鋪：尤其是返租的內(nèi)鋪迷惑性最大。很多返租內(nèi)鋪的租金回報(bào)可能在8-10個(gè)點(diǎn)。 新鋪：新鋪投資失敗率很高，一般新鋪的價(jià)格都偏高，甚至大幅度偏高。返租新鋪的迷惑性也很大。但定錯(cuò)價(jià)格的新鋪是一個(gè)例外。 深鋪：門(mén)面過(guò)窄，而深度過(guò)深的商鋪失敗率比較高。 大鋪：面積過(guò)大的商鋪失敗率高； 冷鋪：價(jià)格便宜人流過(guò)少的商鋪不能投；即使價(jià)格比住宅低也不能投 豪宅區(qū)商鋪：投資要謹(jǐn)慎。22哪些“免費(fèi)”商鋪是更昂貴的陷阱二 臺(tái)階太高(超過(guò)5個(gè)）的商鋪失敗率高； 商鋪與主人流之間有綠化帶或隔離欄或有大樹(shù)等遮擋的

14、商鋪 租金趨勢(shì)向下走或沒(méi)有遞增的商鋪不要試圖進(jìn)行投資。 商鋪價(jià)值完全依賴(lài)于某個(gè)超市或商場(chǎng)的商鋪不能買(mǎi) 留不了人的商鋪，如靠近機(jī)場(chǎng)出口，或小區(qū)汽車(chē)出入口2324哪些“免費(fèi)”商鋪是更昂貴的陷阱25哪些“免費(fèi)”商鋪是更昂貴的陷阱哪些“免費(fèi)”商鋪是更昂貴的陷阱26哪些“免費(fèi)”商鋪是更昂貴的陷阱27哪些“免費(fèi)”商鋪是更昂貴的陷阱28如何尋找“免費(fèi)”商鋪（一）1. 以分割的商鋪；如某個(gè)在賣(mài)的鋪，你發(fā)現(xiàn)很特別，由于門(mén)面足夠?qū)?，可以分割?個(gè)鋪甚至三個(gè)鋪，商鋪?zhàn)饨鹉芴岣?0%以上，而原來(lái)房東并沒(méi)有這樣做，在商鋪的價(jià)格中也并沒(méi)有體現(xiàn)。2. 煙道，能做餐飲；而原來(lái)可能不是餐飲業(yè)態(tài)并鋪?zhàn)庖草^低。3. 以改變業(yè)態(tài)，引

15、進(jìn)銀行、藥房、地產(chǎn)中介、美容店、品牌連鎖和煙酒店等高毛利商家29如何尋找“免費(fèi)”商鋪（二）4.商鋪的層高超過(guò)5米5的可以變成2層，相當(dāng)與把商鋪的面積大了一倍，這對(duì)于很多生意是非常有幫助的，如地產(chǎn)中介?；蛴械叵率?。5.小區(qū)入口鋪、超市入口鋪、大商場(chǎng)入口鋪、地理位置上特別顯眼的鋪位、街道轉(zhuǎn)角鋪等都是龍頭鋪。6.商鋪停車(chē)7.商鋪門(mén)前有大的空間，比較適合留人。如果是聚客點(diǎn)就更佳了。30如何尋找“免費(fèi)”商鋪（三）8. 商鋪門(mén)前的防雨走廊對(duì)商鋪的價(jià)值是一個(gè)提升因素。9. 加天橋或紅綠燈斑馬線(xiàn)或公交站等因素。天橋或斑馬線(xiàn)或公交等可以改變?nèi)肆?，可能?duì)商鋪的價(jià)值發(fā)生影響10.寬度與深度比值比較大的鋪，如電梯鋪。

16、這些電梯鋪如果單價(jià)比隔壁少高，甚至高20%可能都是物超所值。11.小鋪；我們小區(qū)有一個(gè)4平方的小鋪，租金就達(dá)到6000元12.比較寬闊，可以增加經(jīng)營(yíng)。有一個(gè)業(yè)主在一個(gè)鋪前房了二只搖搖馬，沒(méi)有個(gè)月增加了2000元收入。31如何找到“免費(fèi)”商鋪32如何找到“免費(fèi)”商鋪33“免費(fèi)”物業(yè)投資農(nóng)民房投資機(jī)遇目前深圳農(nóng)民房還存在6%以上，尤其是改造后的房租收益可能更高。在老關(guān)內(nèi)地鐵口農(nóng)民房從未來(lái)20年來(lái)看，存在可能性比較大的拆遷機(jī)會(huì)。屬于典型的“退可守，進(jìn)可攻”的“免費(fèi)”物業(yè)。原業(yè)主反悔的風(fēng)險(xiǎn)；政策風(fēng)險(xiǎn)；不規(guī)范，比商品房有更多的鄰居糾紛。34風(fēng)險(xiǎn)“免費(fèi)”物業(yè)投資-小產(chǎn)權(quán)的機(jī)會(huì) 好地段：地鐵口，走路在10分鐘內(nèi)；與核心商務(wù)區(qū)在10站內(nèi)。35好地段大社區(qū)高回報(bào)有中介 大社區(qū)：1000戶(hù)以上 高回報(bào)：最好租金接近8個(gè)點(diǎn)以上。具有以上特征的房子即使在商品房市場(chǎng)出現(xiàn)大調(diào)整的情況下也會(huì)取得比較高的回報(bào)“免費(fèi)”物業(yè)投資風(fēng)