居住規(guī)劃與房產(chǎn)投資

1、居住規(guī)劃與房產(chǎn)投資 有所有人都賺錢的市場(chǎng)嗎？ 有，中國(guó)的房市 所有人都賺錢的市場(chǎng)健康嗎？ 不健康，但是不會(huì)永遠(yuǎn)不健康 誰(shuí)會(huì)成為不健康市場(chǎng)的最后一棒？ 越晚接棒可能性越大 可以希望政府政策打壓?jiǎn)幔?. 分稅制改革后地方政府沒有錢只有地2. 損害經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)寧要浦西一張床，不要浦東一間房第1頁(yè)/共31頁(yè)借錢買房天經(jīng)地義借錢買房天經(jīng)地義 首付款：首套房貸20%，家庭成員二套房貸50% 一次付清的優(yōu)惠可以去銀行的個(gè)人貸款中心申請(qǐng)“直客式貸款”業(yè)務(wù) 足夠的還款能力：最為合理的月供算法是月供占月均收入的比例不超過50% 良好的信用記錄：貸款和信用卡的還款記錄被納入了個(gè)人信用報(bào)告 辦信用卡時(shí)最好選擇與工資卡相同

2、的銀行：到了信用卡還款轉(zhuǎn)賬銀行自動(dòng)從工資卡還款第2頁(yè)/共31頁(yè)貸多少年？貸多少年？ 貸款時(shí)間：1個(gè)月至30年，可以分5段 1-6個(gè)月、6-12個(gè)月、1-3年、4-5年、5-30年 實(shí)際的平均還款期限為5年左右 借款人的年齡：不超過65歲 所購(gòu)房屋的房齡：年齡加上貸款的期限不超過70年Eg: 現(xiàn)在45歲，要買一個(gè)房齡還有20年的房子= 目前最多可以貸款20年第3頁(yè)/共31頁(yè)為什么要做居住規(guī)劃為什么要做居住規(guī)劃 陷入低首付款的陷阱，買自己負(fù)擔(dān)不起的房子 沒有考慮未來(lái)收入與支出的變化，購(gòu)房夢(mèng)功敗垂成 沒有房涯規(guī)劃的觀念，難以擬訂合理的行動(dòng)計(jì)劃 沒有一個(gè)具體可行的購(gòu)房規(guī)劃，很難強(qiáng)迫自己儲(chǔ)蓄 沒有事先規(guī)

3、劃購(gòu)房現(xiàn)金流，無(wú)法選擇最佳的貸款配合第4頁(yè)/共31頁(yè)租房與購(gòu)房規(guī)劃租房與購(gòu)房規(guī)劃 居住規(guī)劃目標(biāo)：大小、地段、環(huán)境、交通 根據(jù)居住規(guī)劃目標(biāo)和利率水平、房租成長(zhǎng)率、房?jī)r(jià)成長(zhǎng)率、居住年數(shù)、負(fù)擔(dān)能力等等因素判斷購(gòu)房還是租房第5頁(yè)/共31頁(yè)租租 房房?jī)?yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)同樣的預(yù)算有更多的空間非自愿搬離的風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)房的首付款可以用于投資更靈活地應(yīng)付家庭收入的變化無(wú)法按照自己的期望裝修房屋較大的遷徙自由度房屋瑕疵、毀損由房東承擔(dān)無(wú)法運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿追求房?jī)r(jià)差價(jià)利益不用考慮房?jī)r(jià)下降風(fēng)險(xiǎn)第6頁(yè)/共31頁(yè)購(gòu)購(gòu) 房房?jī)?yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)對(duì)抗通貨膨脹缺乏流動(dòng)性強(qiáng)迫儲(chǔ)蓄累積實(shí)質(zhì)財(cái)富提高居住品質(zhì)維持成本高信用增強(qiáng)效果滿足擁有自用住宅的心理效用有賠本損失

4、的風(fēng)險(xiǎn)自住兼投資：居住效用&資本增值第7頁(yè)/共31頁(yè) 購(gòu)房和租房的決策因素1. 年成本法購(gòu)房年成本= 首付款機(jī)會(huì)成本率 + 貸款余額貸款利率 + 年維修費(fèi)及稅金 房?jī)r(jià)每年漲幅租房年成本 = 押金機(jī)會(huì)成本率 + 年租金 還需要考慮決策者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)漲跌的判斷第8頁(yè)/共31頁(yè) 小王看上了一處100平方米的房子。如果租用，房租每月5500，押金1個(gè)月租金。如果購(gòu)買，總價(jià)120萬(wàn)，首付60萬(wàn)，可以申請(qǐng)60萬(wàn)、利率6%的房貸。房屋的維護(hù)成本是5000元/年，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)每年上漲100元/平米。押金與首付款的機(jī)會(huì)成本均為3%。租房年成本 = 550012 + 55003% = 66165購(gòu)房年成本= 60萬(wàn)3%

5、 + 60萬(wàn)6% + 5000 100100= 49000第9頁(yè)/共31頁(yè)2. 凈現(xiàn)值法（可考慮不講） 在一個(gè)固定的居住期間內(nèi)，將租房及購(gòu)房的現(xiàn)金流量折現(xiàn)為現(xiàn)值，比較兩者的凈現(xiàn)值較高者為合算Excel 表9-2第10頁(yè)/共31頁(yè)購(gòu)房與換房規(guī)劃購(gòu)房與換房規(guī)劃 可買多少錢的房子？1. 購(gòu)房負(fù)擔(dān)能力分析（1）年收入概算法可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)（通常為年收入的5-8倍）= 年收入負(fù)擔(dān)比率房貸利率貸款成數(shù)Excel 9-1第11頁(yè)/共31頁(yè)（2）目標(biāo)精算法Excel 9-212121+y1-() 1=(1)( , ,0, )( ,) :=( , ,0,nnPMTrrFV r nAPV i m PMTryrnPMTA

6、imPMTFV y nPM可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)自備款儲(chǔ)蓄部分自備款投資部分 貸款部分投資報(bào)酬率離購(gòu)房年數(shù)目前年收入 負(fù)擔(dān)比率目前可配置于購(gòu)房用途的凈資產(chǎn)貸款利率房貸年數(shù)本利攤還年供額1):Ty 收入成長(zhǎng)率第12頁(yè)/共31頁(yè)2. 可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià) / 需求面積 = 可負(fù)擔(dān)房屋單價(jià)可負(fù)擔(dān)房屋總價(jià)：8526063. 已確定購(gòu)房總價(jià)后的規(guī)劃：以期房為例Excel 9-3平方數(shù)平方數(shù)單價(jià)單價(jià)適合地區(qū)適合地區(qū)5515500二環(huán)6014200三環(huán)959000五環(huán)第13頁(yè)/共31頁(yè) 如何選擇房子1. 購(gòu)房與換房的信息來(lái)源2. 選擇哪個(gè)區(qū)位3. 選擇哪個(gè)特定社區(qū)4. 選擇哪種特別標(biāo)的5. 選擇哪種裝修方式與設(shè)施第14頁(yè)/共

7、31頁(yè) 換房規(guī)劃1. 換房能力概算需籌首付款= 新房?jī)糁?舊房?jī)糁? (新房總價(jià)-新房貸款)-(舊房總價(jià)-舊房貸款)第15頁(yè)/共31頁(yè)2. 隨生涯狀況由小房換大房 準(zhǔn)備充分后買夢(mèng)想的家3. 換房所需的階段性儲(chǔ)蓄Excel 9-4生涯階段生涯階段購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)選購(gòu)因素選購(gòu)因素月收入月收入可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)可負(fù)擔(dān)房?jī)r(jià)（萬(wàn)）（萬(wàn)）青年期55第三次換房養(yǎng)老、遺產(chǎn)5-800030-50第16頁(yè)/共31頁(yè) 換房步驟1. 先買后賣：資金缺口2. 先賣后買：居住的接續(xù)問題其他購(gòu)房成本的考慮1. 中介費(fèi)用：1-2%2. 裝潢費(fèi)用3. 搬家費(fèi)用4. 房貸相關(guān)費(fèi)用5. 稅收：印花稅、契稅6. 公共維修基金：2-3%第17

8、頁(yè)/共31頁(yè) 購(gòu)房區(qū)位選擇住與行的成本分析1.市中心工作地點(diǎn)附近住宅：100平方單價(jià)1萬(wàn)2.郊區(qū)住宅：100平方單價(jià)5000 購(gòu)房的年成本率均為房?jī)r(jià)的5%，市區(qū)每年居住成本5萬(wàn)，郊區(qū)為2.5萬(wàn) 市區(qū)步行上班無(wú)通勤成本 郊區(qū)住宅通勤成本=汽油費(fèi)+停車費(fèi)，1年1.8萬(wàn) 市區(qū)住宅比郊區(qū)住宅每年多出0.7萬(wàn)開銷第18頁(yè)/共31頁(yè) 購(gòu)買二手房與期房的考慮因素期房?jī)r(jià)格= 現(xiàn)房?jī)r(jià)格購(gòu)置期房至交房前的房租現(xiàn)值 PV(r,n,R)r:折現(xiàn)率 n:交房期 R:月租金合理價(jià)差 = 購(gòu)置期房至交房前的房租現(xiàn)值 現(xiàn)房每平方米11000，當(dāng)?shù)刈夥棵科椒矫?0，期房工期15個(gè)月，折現(xiàn)率3% 期房應(yīng)比現(xiàn)房每平米便宜 PV(3

9、%/12,15,-40)=588二手房 = 現(xiàn)房 * (1- 折舊率*使用年數(shù) )第19頁(yè)/共31頁(yè) 購(gòu)買二手房實(shí)用寶典1.網(wǎng)絡(luò)信息 + 實(shí)地考察（物業(yè)）2.不同階段的買房訴求不同：20多歲看交通、30多歲看學(xué)校、50多歲看醫(yī)院3.房產(chǎn)證上的面積才是真的4.業(yè)主當(dāng)年購(gòu)房的發(fā)票要全：涉及過戶交稅費(fèi)5.費(fèi)用要結(jié)清：物業(yè)費(fèi)、車位費(fèi)、供暖費(fèi)第20頁(yè)/共31頁(yè) 銷售二手房實(shí)用寶典1. 以買同樣房源的身份到中介公司探明市價(jià)：買房時(shí)報(bào)偏高價(jià)、賣房時(shí)報(bào)偏低價(jià)2. 修補(bǔ)房屋的破舊之處3. 在有家具的時(shí)候讓人來(lái)看房4. 限定看房時(shí)間給看房人壓力第21頁(yè)/共31頁(yè)我國(guó)的房產(chǎn)制度與房產(chǎn)市場(chǎng)我國(guó)的房產(chǎn)制度與房產(chǎn)市場(chǎng) 住

10、房公積金：由個(gè)人與單位各自按照薪資的一定比率，繳存住房公積金到個(gè)人住房?？顚Ｓ觅~戶上。目前繳存下限各5%，上限各12%。住房公積金貸款利率通常比一般房貸低1%以上。 Excel 實(shí)例9-1第22頁(yè)/共31頁(yè)房產(chǎn)投資房產(chǎn)投資 投資房地產(chǎn)用于出租需要考慮的因素1.當(dāng)房東的總成本= 資金成本+折舊+修繕管理費(fèi)+換房客時(shí)空置成本資金成本 = 房?jī)r(jià) 利率Excel 9-5第23頁(yè)/共31頁(yè) 房地產(chǎn)估價(jià)方法1. 成本法：新開發(fā)（1）土地成本（2）建筑物成本（3）總成本（4）單價(jià)2. 收益還原法：商用3. 市場(chǎng)比較法房地產(chǎn)投資報(bào)酬率 = 房租收益率 + 資本利得率第24頁(yè)/共31頁(yè)借錢買房天經(jīng)地義借錢買房天

11、經(jīng)地義 首付款：首套房貸20%，家庭成員二套房貸50% 一次付清的優(yōu)惠可以去銀行的個(gè)人貸款中心申請(qǐng)“直客式貸款”業(yè)務(wù) 足夠的還款能力：最為合理的月供算法是月供占月均收入的比例不超過50% 良好的信用記錄：貸款和信用卡的還款記錄被納入了個(gè)人信用報(bào)告 辦信用卡時(shí)最好選擇與工資卡相同的銀行：到了信用卡還款轉(zhuǎn)賬銀行自動(dòng)從工資卡還款第25頁(yè)/共31頁(yè)貸多少年？貸多少年？ 貸款時(shí)間：1個(gè)月至30年，可以分5段 1-6個(gè)月、6-12個(gè)月、1-3年、4-5年、5-30年 實(shí)際的平均還款期限為5年左右 借款人的年齡：不超過65歲 所購(gòu)房屋的房齡：年齡加上貸款的期限不超過70年Eg: 現(xiàn)在45歲，要買一個(gè)房齡還有

12、20年的房子= 目前最多可以貸款20年第26頁(yè)/共31頁(yè)租租 房房?jī)?yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)同樣的預(yù)算有更多的空間非自愿搬離的風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)房的首付款可以用于投資更靈活地應(yīng)付家庭收入的變化無(wú)法按照自己的期望裝修房屋較大的遷徙自由度房屋瑕疵、毀損由房東承擔(dān)無(wú)法運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿追求房?jī)r(jià)差價(jià)利益不用考慮房?jī)r(jià)下降風(fēng)險(xiǎn)第27頁(yè)/共31頁(yè) 小王看上了一處100平方米的房子。如果租用，房租每月5500，押金1個(gè)月租金。如果購(gòu)買，總價(jià)120萬(wàn)，首付60萬(wàn)，可以申請(qǐng)60萬(wàn)、利率6%的房貸。房屋的維護(hù)成本是5000元/年，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)每年上漲100元/平米。押金與首付款的機(jī)會(huì)成本均為3%。租房年成本 = 550012 + 55003% = 66165購(gòu)房年成本= 60萬(wàn)3% + 60萬(wàn)6% + 5000 100100= 49000第28頁(yè)/共31頁(yè)2. 隨生涯狀況由小房換大房 準(zhǔn)備充分后買夢(mèng)想