大興龍湖天街購物中心調(diào)研報告

1、大興生物醫(yī)藥基地龍湖天街購物中央調(diào)研報告調(diào)研報告調(diào)研地點：北京龍湖時代天街調(diào)研人員：劉超、王巨猛調(diào)研時間：2021年7月11日北京龍湖時代天街位于大興新城核心區(qū)域,與地鐵4號線生物醫(yī)藥基地站無縫連接,交通條件優(yōu)越.工程西側(cè)為生物醫(yī)藥基地,該基地占地1000萬平方米,超過150家企事業(yè)單位入駐其中.向南,未來將有首都第二機場及空港產(chǎn)業(yè)園落地,年旅客吞吐量預(yù)計達1億人次,周邊工作及居住人群超過20萬人.龍湖時代天街工程總體量約67萬平方米,其中商業(yè)總體量約30萬平方米,屬于北京屈指可數(shù)的新地標級商業(yè)中央,且自持很大比例商業(yè).龍湖將出售的商業(yè)機遇與置業(yè)者進行共享,創(chuàng)造共贏未來的時機.在龍湖天街運營模

2、式下,置業(yè)者可以共享地標級商業(yè)中央的人流聚集優(yōu)勢,共享周邊規(guī)模居住區(qū)及產(chǎn)業(yè)基地消費力,共享地鐵、臨空經(jīng)濟區(qū)源源不斷的人流.7月1日,作為大興新城南部區(qū)域商業(yè)新地標的龍湖北京大興天街正式開業(yè)了.據(jù)統(tǒng)計,開業(yè)期恰逢周末,三天時間,龍湖北京大興天街總客流量突破40萬人次,總銷售額到達2300萬元.這座體量15萬平方米的全業(yè)態(tài)商業(yè)綜合體,是目前六環(huán)外面積最大的地鐵上蓋購物中央,也是龍湖集團在北京打造的第二個“天街工程.開業(yè)前夕,依托龍湖商業(yè)布局全國的品牌實力,龍湖北京大興天街的整體出租率到達了99%,品牌同步開業(yè)率到達了95%.目前聚集了優(yōu)衣庫、H&M、GAP等眾多國際快銷潮牌,上影國際IMA

3、X影城、迪卡儂、喜悅滑冰場、奇樂兒萌獸主題公園、特色餐飲等近300個知名品牌.在大興天街,商場配置專屬VIP會員中央、母嬰室、殘疾人衛(wèi)生間、免費輪椅、免費充電站、飲水機等,國內(nèi)頂尖的無線Wi-Fi網(wǎng)絡(luò)覆蓋全場；商場停車位超過1200個,還有專為女性設(shè)置的“大尺寸停車位,讓女性司機在停車時倍感安心,龍湖商業(yè)體系化的星級效勞得以充分彰顯.龍湖北京大興天街引入了物美精品超市、上影IMAX國際影城、喜悅滑冰場、迪卡儂、優(yōu)衣庫、H&M、星巴克、廉價坊、湯城小廚等眾多優(yōu)質(zhì)品牌,全面提升大興區(qū)域的消費環(huán)境,引領(lǐng)南城家庭消費全新升級.同時,基于工程周邊人群的育兒剛性需求,大興天街更是突破性地將兒童業(yè)態(tài)

4、占比提升到16.5%,總體量接近14000平米,成為南城最全的早教中央.總體分析：大興龍湖時代天街工程選址南六環(huán)外,位于地鐵4號線次首站地鐵上蓋,以“商業(yè)+住宅+物業(yè)全驅(qū)動模式,總體量78萬工程西側(cè)為商業(yè)中央,東側(cè)為住宅.工程專門為兒童打造了上萬平米的成長樂園,集早教中央、培訓(xùn)中央、兒童樂園于一體.并提出生活概念：以家庭為中央,滿足全家所有需求,注重享樂體驗.占地面積：25萬itf物業(yè)類別：普通住宅板樓工程售價：均價12500元/m2建筑面積：78萬itf裝修狀況：毛坯容積率：2.8工程主推戶型：85itf兩居物業(yè)費：4.7元/m2綠化率：30%開工時間：2021年9月1日工程特色：地鐵沿線產(chǎn)

5、權(quán)年限：70年完工時間：2021年商業(yè)局部比住宅晚3個月環(huán)線位置：大型六環(huán)以外區(qū)位分析:交通十分便利,位于地鐵四號線首站生物醫(yī)藥基地站,與地鐵無縫連接.橫跨新源大街、向北直達興華大街,毗鄰經(jīng)開告訴,約30分鐘到達西單、金融街.附近公交線路：大興44.區(qū)位價值十清楚顯,南城引資2900億進行開發(fā)、北京第二機場、京南新區(qū)構(gòu)建.在龍湖拿地當天,保利也以31.68億元競得生物醫(yī)藥基地東配套三地塊；金融街那么以20億元投得生物醫(yī)藥基地東配套11號地塊.截止目前,華潤、綠地、保利、龍湖、金融街、富力、金地、中建、城建等大型開發(fā)商也進入大興區(qū),更快促進商業(yè)和住宅的相互補給共同開展.總體規(guī)劃：工程總建筑面積7

6、8萬%其中住宅28萬itf；8萬itf景觀公園；商業(yè)41萬itf其中34萬itf為自持類,7.1萬itf為銷售類.工程緊鄰區(qū)政府、首都第二機場.十余分鐘車程可達北京市重點中學大興一中、北師大大興附中、大興五小、大興八小、中央小學等；便捷到達首都醫(yī)科大學附屬大興醫(yī)院、大興仁和醫(yī)院、大興中醫(yī)院、婦幼保健院等.工程總商業(yè)體量38萬itf的SHOPPINGMALL,集京南首個五星級IMAX影院,天街餐飲中央,主力百貨,大型超市,娛樂中央,兒童樂園,風情商業(yè)街等；東區(qū)還有沿街小型商鋪.工程西側(cè)緊鄰大興天龍河,河岸走廊景觀帶由龍湖為政府免費代建；北側(cè)距離念壇公園、濱河森林公園1000米.工程中具有8萬it

7、f景觀園林,其中商業(yè)綜合體有320米商業(yè)景觀軸.住宅景觀三季有花、四季常青有櫻花大道、光之庭院、芳香之旅、水之庭院、活力中央、雕塑廣場.商業(yè)分析：兒童篇隨著80后、90后逐漸成為消費主力,很多婚后的兩口之家開始向三口之家、四口之家過渡,家庭消費重心逐漸轉(zhuǎn)移到孩子身上.加上城市中家庭結(jié)構(gòu)主要以小家庭結(jié)構(gòu)為主,這種家庭結(jié)構(gòu)影響了消費結(jié)構(gòu).與此同時,由于國家二胎政策的放開,家長對兒童消費支出的力度加大,兒童消費在繼女性消費之后,成為消費新生力量.一定程度上,中國購物中央已經(jīng)進入“得兒童者得全家的開展階段.作為商業(yè)地產(chǎn)“老兵的龍湖地產(chǎn)自然深諳此理,在7月1日開業(yè)的北京龍湖大興天街購物中央中,更是顛覆性

8、地打造了1.4萬平方米的“瘋狂兒童城.打造北京南城最大兒童城：多樣性與立體化布局“北京未來三十年看南城.自2021年起,北京市政府發(fā)布兩次新南城方案中,大興享受了最大政策紅利,不只是南城方案開展的中央,更是未來10年北京開展重心.作為龍湖地產(chǎn)在北京的第二個自持型商業(yè),龍湖大興天街選址于此,正是看中了大興新城未來的開展前景.基于大興新城商圈的消費人群結(jié)構(gòu)及消費需求,龍湖大興天街定位一站式、體驗式、家庭化購物中央.北京龍湖大興天街購物中央中庭緊密圍繞全方位、全業(yè)態(tài)滿足城南居民家庭消費需求的理念,龍湖大興天街引入物美精品超市、上影IMAX國際影城、喜悅滑冰場、迪卡儂、優(yōu)衣庫、H&M、星巴克、

9、廉價坊、湯城小廚等品牌,更是創(chuàng)新性地將兒童業(yè)態(tài)占比提升到16.5%,總體量接近1.4萬平方米.龍湖大興天街工程負責人表示,結(jié)合周邊區(qū)域人群特點與現(xiàn)狀,龍湖大興天街兒童業(yè)態(tài)布局力求多樣性與立體化,做到“滿足需求,更有驚喜.在多樣性方面,龍湖大興天街兒童業(yè)態(tài)涵蓋兒童早教占比43%、兒童零售占比21%、兒童娛樂占比33%、兒童效勞占比3%等類型,滿足多元化需求,還讓兒童業(yè)態(tài)更加豐富和飽滿.此外,在兒童品牌選擇方面,秉持“國際品牌和新興品牌結(jié)合的理念,既有群眾認知度與美譽度高的知名兒童品牌,如瑞思學科英語、紐約國際、麗家寶貝、悠游堂等,也有首次進入北京或南城的新興品牌,如帕皮科技學院、六藝學館、星空琴

10、行、玩美時光、熊孩子、武易極、天天藝術(shù)等.喜悅溜冰場在立體化方面,龍湖大興天街兒童業(yè)態(tài)覆蓋了0-12歲兒童全成長周期,滿足各個年齡層兒童學習、穿戴、娛樂等需求.值得注意的是,龍湖大興天街集中引入了14個早教效勞品牌,包括紐約國際、瑞思學科英語、星空琴行、六藝學館、武易極、玩美時光、天天藝術(shù)、蕃茄田、帕皮科技學院、樂高教育、童趣閱讀、馬博士、KIDDIEFUN趣動旅程等,是南城最全的早教娛樂中央.另外,3300平方米的奇樂兒萌獸主題樂園,采用的是奇樂兒主題樂園的最新升級的主題模式,也是南城單體最大的兒童主題樂園.龍湖大興天街打造1.4萬平米的兒童商業(yè)極具特色性,并且不同于傳統(tǒng)兒童業(yè)態(tài)組合方式,以

11、創(chuàng)新、體驗為特色,強化兒童為中央的家庭參與度,增加兒童的消費粘性,同時加大對家庭消費的覆蓋.“瘋狂兒童城的背后：二胎紅利、區(qū)域消費升級、擊中痛點的運營毫無疑問,兒童業(yè)態(tài)是購物中央人流發(fā)動機已成為業(yè)界的共識,各大購物中央紛紛加大兒童業(yè)態(tài)布局和創(chuàng)新,但在一個15萬平方米的購物中央中,用占比16.5%的面積打造兒童業(yè)態(tài),還是挺“瘋狂的舉動.這一瘋狂舉動的背后是有充足的理由.全面二孩政策放開將在一定程度上帶來新生兒數(shù)量的增加以減緩老齡化,無疑將催生兒童產(chǎn)業(yè)的紅利效應(yīng).但兒童消費對于商業(yè)的帶動不僅限于兒童產(chǎn)業(yè)的繁榮,由兒童引發(fā)的三口之家甚至三世同堂的“家庭式消費對于購物中央吸引力的提升將具有不可低估的作

12、用.具體到龍湖大興天街工程,所處的大興新城未來開展前景有目共睹,不僅政府政策傾斜促進區(qū)域產(chǎn)業(yè)升級經(jīng)濟開展提速,首都第二機場的建設(shè),“臨空經(jīng)濟效益對區(qū)域經(jīng)濟帶動會越來越明顯.未來5年,大興新城將會成為下一個望京.相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2021年大興常住人口143.3萬,不含亦莊開發(fā)區(qū)其中戶籍人口63.9萬,新增人口達67.15萬.而大興新城作為距離主城最近的近郊區(qū)縣,新南城方案也將極大促動主城居民向大興新城疏解轉(zhuǎn)移.從目前大興新城的消費人群構(gòu)成來看,主要由原住民、年輕購房者、租戶以及居住在固安的消費者構(gòu)成.由于拆遷造就了一大批“富戶,原著家庭的整體消費力不容小覷.另外,隨著萬科、恒大、泰禾、眾美等高端樓

13、盤的參加,人群進一一步聚集.而從大興新城新增人口及固安人群的特征看,近40%的人群年齡介于25-40歲之間,工作地點以主城為主,其工作區(qū)域集中分布在地鐵4號線、10號線沿線區(qū)域,其中以金融街、大紅門、國貿(mào)、公主墳、中關(guān)村等區(qū)域最為集中.“這些新增人口具有年輕化、白領(lǐng)中產(chǎn)階級的特征,他們剛剛組建或即將組建家庭,是商業(yè)消費中最中堅的力量,本身對于時尚與品牌有著認知和強烈需求,有著很強的消費意愿.此外,他們未來的生活消費形態(tài)均將在區(qū)域完成,呈現(xiàn)都市化的時尚特征,龍湖大興天街工程負責人認為,隨著下一代的孕育而生,孩子的消費需求大大增強,“兒童經(jīng)濟將會成為大興天街工程運營成敗的關(guān)鍵一筆.長期關(guān)注大興新城

14、商業(yè)的業(yè)內(nèi)人士如此說道：“龍湖大興天街1.4萬平方米的兒童面積,貌似有點大.實際上,從龍湖大興天街覆蓋的人口數(shù)量及人群特性,周邊兒童客群數(shù)量以及交通優(yōu)勢上看,恰恰是滿足未來周邊覆蓋人口需求,同時也將成為該工程的一大特色亮點和核心吸引力之一.當然,在大手筆、大面積打造兒童業(yè)態(tài)的“瘋狂背后,龍湖大興天街在兒童主題環(huán)境打造、兒童消費氣氛營造以及后期的運營上,也表達了龍湖商業(yè)精細化運營的基因.據(jù)了解,除了在兒童業(yè)態(tài)組合上,在兒童主題化裝修上更是不遺余力,在天花板、過道、洗手間等區(qū)域營造童真的世界,同時,設(shè)立一些小品、小汽車等營造兒童消費氣氛.此外,在進入經(jīng)營期后,龍湖大興天街還擊中家長的“痛點,將針對

15、區(qū)域內(nèi)兒童4點半以后到6點之間存在的學校與家庭雙向“失控的時間段,籌劃固定、豐富的兒童活動,解決家長的托管難題.商業(yè)分析：餐飲篇工程內(nèi)知名餐飲品牌云集,麥當勞、肯德基、必勝客、西貝筱面村、江邊城外、廉價坊、黃記煌、味千拉面、湯城小廚、呷哺呷哺、薩莉亞、時時樂、吉野家、好利來、印巷小館等71家.快餐集中分布在地下一層、超市外圍；正餐分布在三、四層；簡餐分布在四層.餐飲分布合理無死角,顧客在購物消費閑暇之余即可享受到各色美食及特色飲品.品牌名稱類別ag面積備注麥勞西式快餐i層200知名品牌阿福冰室水吧i層40個人品牌密斯甜心水吧i層30新興品牌必勝客西式正餐P層一300知名品牌星巴克水吧i層200

16、知名品牌巴黎貝甜水吧i層50知名品牌北北四向包店面包房2層40新興品牌咕嚕小怪水吧2層30新興品牌開心州果水吧2層30新興品牌廉價坊中式正餐：3層1500知名品牌零度樂園水吧3層20新興品牌EIMIO水吧3層30知名品牌肯德基西式簡餐；3層；200知名品牌愛有梅有零食3層30知名品牌貢茶水吧3層30知名品牌味千拉回日式簡餐3層200知名品牌Thankumom韓式簡餐3層300新興品牌坦坦大爐韓式簡餐3層200新興品牌亞米薈炸雞3層20新興品牌酒窩甜品水吧3層20個人品牌拿渡麻辣餐廳中式正餐3層200知名品牌鮮芋仙水吧3層30知名品牌串來串去中式簡餐3層150個人品牌媽媽米線中式簡餐3層150個

17、人品牌米斯特披薩西式簡餐3層300知名品牌雪冰水吧3層20個人品牌鮮果時間水吧3層20知名品牌黃記煌中式正餐4層300知名品牌阿香米線中式簡餐：4層一100知名品牌謝蟹濃中式正餐4層300個人品牌快樂檸檬水吧4層20知名品牌我家酸菜魚中式正餐4層300個人品牌秋天道日式正餐4層300個人品牌京第一涮中式正餐4層400個人品牌串串叔叔中式簡餐1層150個人品牌喬姐港式茶餐廳港式茶餐廳4層300個人品牌江一湖重慶老火鍋中式正餐4層300個人品牌唐嘟嘟中式快餐：4層一100新興品牌江邊城外中式正餐4層400知名品牌時時樂西式簡餐4層300知名品牌韓時烤肉韓式正餐：4層400知名品牌新辣道中式正餐4層

18、500知名品牌西貝攸面村中式正餐4層500知名品牌湯城小廚中式正餐4層300知名品牌蜜果水吧4層20知名品牌知味媽媽中式簡餐4層150個人品牌薩莉亞西式簡餐1層300知名品牌呷哺呷哺中式簡餐4層300知名品牌豪尚豪牛排館西式正餐4層500知名品牌我家春餅中式簡餐I層1300個人品牌魚圖騰中式正餐4層500個人品牌印巷小館中式正餐4層500知名品牌知岳面館中式簡餐I層：200個人品牌潞久翠清中式正餐4層300個人品牌W12STEAK西式正餐4層300新興品牌小樽雪日式正餐；4層200個人品牌小恒水餃中式簡餐4層200新興品牌停1樣川菜中式正餐4層200個人品牌茗茶U果水吧I,層20個人品牌愛蒂寶

19、水吧4層30知名品牌都可茶飲水吧-1層20知名品牌權(quán)味石鍋飯韓式簡餐-1層100知名品牌嘿小面中式簡餐-1層100個人品牌九格燙燙記中式簡餐-1層100新興品牌名秦人中式簡餐-1層100個人品牌十秒到云南米線中式簡餐-1層100個人品牌吉野家中式簡餐-1層100知名品牌好利來面包坊-1層80知名品牌玉賽西北郎中式簡餐-1層100個人品牌粉冏中式簡餐-1層80個人品牌滋本主義水吧-1層20個人品牌個人品牌占36.32%、新興品牌占16.9%、知名品牌占46.48%.共計71家.其中-1層餐飲品牌11個,個人品牌占54.55%、新興品牌占9.09%、知名品牌占66.67%.餐廳8家占72.73%、水吧3家占27.27%.1層餐飲品牌6個,個人品牌占16.67%、新興品牌占16.67%、知名品牌占66.67%.餐飲4家占66.67%、水吧2家占33.33%.2層餐飲品牌3個,新興品牌占100%.水吧3家占100%.3層餐飲品牌18個,個人品牌占22.22%、新興