城區(qū)物業(yè)管理存在問(wèn)題

1、遵義市中心城區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，抓好物業(yè)管理對(duì)改善城市人居環(huán)境，提高市民生活質(zhì)量，維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定，深入推進(jìn)遵義市“雙創(chuàng)一鞏固”工作，保障物業(yè)合理使用，促進(jìn)業(yè)主的物業(yè)保值、增值，增加就業(yè)崗位等方面，具有十分重要的意義。一、中心城區(qū)物業(yè)管理的現(xiàn)狀（一）物業(yè)公司發(fā)展情況遵義市自1998年成立首家物業(yè)公司以來(lái)，現(xiàn)中心城區(qū)有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有220家，從業(yè)人員15000余人。中心城區(qū)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的小區(qū)250余個(gè)，面積約1200萬(wàn)平方米，分別分布在紅花崗區(qū)和匯川區(qū)。新浦新區(qū)由于正在建設(shè)中，還未涉及物業(yè)管理問(wèn)題。（二）物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)狀況遵義市物業(yè)服務(wù)住宅小區(qū)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

2、在0.4-1.8元/之間，辦公樓、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等非住宅房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在3-8元/之間。據(jù)物業(yè)運(yùn)營(yíng)情況調(diào)查，承接寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、辦公樓的物業(yè)服務(wù)企業(yè)都能100%收足物業(yè)管理費(fèi)，都處于盈利狀態(tài)；承接住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)有50%以上都不能收足物業(yè)服務(wù)費(fèi)，處于虧損狀態(tài)。下圖為遵義市近3年物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的隨機(jī)抽查統(tǒng)計(jì)表，從圖表中可以得知，住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)面臨巨大挑戰(zhàn)，形勢(shì)不容樂(lè)觀，如果經(jīng)營(yíng)狀況持續(xù)得不到改善，虧損局面仍舊得不到扭轉(zhuǎn)，勢(shì)必對(duì)遵義市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的正常運(yùn)行帶來(lái)嚴(yán)重沖擊，從而形成遵義市物業(yè)服務(wù)業(yè)規(guī)范化、制度化建設(shè)進(jìn)程的巨大阻力。2010年度-2013年度遵義物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況隨機(jī)抽查表（

3、單位：萬(wàn)元）年度情況公司2010年度2011年度2012年度收入支出利潤(rùn)收入支出利潤(rùn)收入支出利潤(rùn)遵義市城投物業(yè)公司229.48188.0741.41250.64297.92-47.28424.21434.66-10.45遵義美潔爾物業(yè)公司220.05225.56-5.51302.04346.21-44.17400.62417.81-17.19遵義市龍華物業(yè)公司428.33481.2-52.87506.27513.69-7.42544.75588.18-41.69、中心城區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題（一）物業(yè)管理社會(huì)意識(shí)、個(gè)人意識(shí)淡薄由于受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)傳統(tǒng)習(xí)慣的影響，人們的物業(yè)管理服務(wù)消費(fèi)觀念還沒(méi)有形成，特

4、別是在住房維修、居住環(huán)境維護(hù)、衛(wèi)生狀況等方面仍依賴(lài)政府去包攬管理，不積極甚至不接受市場(chǎng)化的物業(yè)管理。業(yè)主拖欠甚至不交物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的情況在許多小區(qū)仍然存在，已交付使用若干年的住宅小區(qū)，由于人工工資上漲、物價(jià)提高等因素影響，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)重虧損，要求將幾年前的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高，小區(qū)住戶(hù)不同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)力經(jīng)營(yíng)，只有撤離。這些因素已成為制約物業(yè)管理發(fā)展的主要思想障礙。（二）物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制還沒(méi)有形成，行政管理推動(dòng)力不夠大多數(shù)樓盤(pán)前期物業(yè)管理都是由房開(kāi)公司指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行服務(wù)，相當(dāng)一部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)就是房開(kāi)公司的子公司，物業(yè)服務(wù)企業(yè)收費(fèi)不足處于虧損狀態(tài)，還依賴(lài)房開(kāi)公司補(bǔ)貼，業(yè)主與物業(yè)

5、服務(wù)企業(yè)還沒(méi)有真正通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制相互選擇，影響了物業(yè)服務(wù)企業(yè)行業(yè)的發(fā)展和管理水平的提高。部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為不規(guī)范，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，未按合同約定進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，因虧損又降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，引起小區(qū)住戶(hù)強(qiáng)烈不滿(mǎn)和信訪，也容易引發(fā)物業(yè)管理矛盾和糾紛。物業(yè)管理涉及建設(shè)、規(guī)劃、城管、物價(jià)、公安、工商、環(huán)保、民政、鄉(xiāng)鎮(zhèn)及街道辦事處等多個(gè)職能管理部門(mén)，如物業(yè)公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)、社區(qū)組建、業(yè)主委員會(huì)成立房屋質(zhì)量、治安秩序、綠化管理、服務(wù)價(jià)格、違規(guī)裝修、違章搭建等具體問(wèn)題都和以上部門(mén)相關(guān)聯(lián)。由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒(méi)有執(zhí)法權(quán)，小區(qū)業(yè)主有違規(guī)裝修、違章搭建等問(wèn)題時(shí)向有關(guān)部門(mén)反映，往往得不到及時(shí)解決，致使矛盾轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)服

6、務(wù)企業(yè)身上，從而影響到業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的和諧。業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)常常因?yàn)閮r(jià)格產(chǎn)生矛盾而無(wú)力進(jìn)行調(diào)解。監(jiān)督管理的力度不夠，這些工作的滯后，很不適應(yīng)物業(yè)管理工作的需要。（三）解決矛盾的途徑不明確、機(jī)制不健全、效果不明顯過(guò)去前期物業(yè)直接由建設(shè)單位成立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，業(yè)主購(gòu)房時(shí)的規(guī)劃在交房時(shí)發(fā)生了變化，售房時(shí)的承諾在交房時(shí)未兌現(xiàn)等等，物業(yè)公司解決不了開(kāi)發(fā)建設(shè)中的問(wèn)題，業(yè)主將房開(kāi)企業(yè)經(jīng)營(yíng)不誠(chéng)信的問(wèn)題轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，從而造成了物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主的矛盾不斷升級(jí)，信訪上訪案件增多，成了困擾各級(jí)政府的一大難題。大多數(shù)小區(qū)未規(guī)范建立業(yè)主委員會(huì)，已成立的業(yè)主委員會(huì)其成員溝通協(xié)調(diào)能力不強(qiáng)，不切實(shí)履職，缺

7、乏調(diào)解業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)矛盾的手段和方法，害怕承擔(dān)責(zé)任，對(duì)業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為不制止，不正確引導(dǎo)，看見(jiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不按合同提供物業(yè)服務(wù)不敢管理，業(yè)委會(huì)代表業(yè)主共同利益履行職責(zé)的作用沒(méi)有得到充分發(fā)揮，業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾糾紛不斷升級(jí)，甚至有因物業(yè)矛盾尖銳而導(dǎo)致業(yè)主委員會(huì)籌備組集體辭職的情況發(fā)生。相當(dāng)多的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)成員都是兼職，責(zé)任心不強(qiáng)，沒(méi)有擔(dān)當(dāng)，甚至有成員不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，個(gè)別人想利用業(yè)主委員會(huì)主任或成員的身份從物業(yè)服務(wù)企業(yè)撈取好處，從而失去了業(yè)主的信任，沒(méi)有起到橋梁紐帶作用，也容易引發(fā)物業(yè)管理的矛盾。（四）歷史遺留問(wèn)題開(kāi)發(fā)建設(shè)遺留問(wèn)題造成老舊住宅小區(qū)歷史欠賬多。老住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施較

8、差，配套設(shè)施不完善，實(shí)行物業(yè)管理的難度大。多數(shù)小區(qū)選擇業(yè)主或居委會(huì)自行管理，僅僅維持打掃衛(wèi)生，與專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)管理差距很大，已經(jīng)影響到遵義市物業(yè)管理的整體水平，成為物業(yè)管理的一個(gè)難點(diǎn)和重點(diǎn)，矛盾糾紛也很突出，同時(shí)也給城市管理及遵義市的“雙創(chuàng)一鞏固”工作帶來(lái)極大的困難。三、中心城區(qū)物業(yè)管理的對(duì)策建議一）構(gòu)建平臺(tái)，創(chuàng)新工作機(jī)制兩城區(qū)分別成立由分管區(qū)長(zhǎng)任組長(zhǎng)，各相關(guān)職能部門(mén)負(fù)責(zé)人擔(dān)任成員的物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，建立“統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，分級(jí)負(fù)責(zé)、條保塊管、綜合協(xié)調(diào)”的物業(yè)管理新體制，將物業(yè)管理納入?yún)^(qū)政府、街道辦事處城市綜合管理考核體系和年終目標(biāo)考核。充分發(fā)揮街道辦事處和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在物業(yè)管理活動(dòng)中的協(xié)管作用。區(qū)

9、政府要在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）成立相應(yīng)的物業(yè)管理部門(mén)，配置2名專(zhuān)職人員，履行本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)換屆等工作的組織、指導(dǎo)，監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法履行職責(zé)，調(diào)解業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛，協(xié)調(diào)物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)的關(guān)系等監(jiān)管職責(zé)，定期開(kāi)展綜合督查，并向社會(huì)公布檢查結(jié)果。（二）建立物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛調(diào)解機(jī)制兩城區(qū)各明確一個(gè)副區(qū)長(zhǎng)分管，區(qū)住建局、物業(yè)服務(wù)企業(yè)所在轄區(qū)的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、街道辦事處及居委會(huì)抽調(diào)專(zhuān)人組成若干個(gè)協(xié)調(diào)小組，解決本轄區(qū)的物業(yè)服務(wù)與小區(qū)業(yè)主委員會(huì)的矛盾糾紛，對(duì)不能切實(shí)履行職責(zé)，引起小區(qū)住戶(hù)強(qiáng)烈不滿(mǎn)和投訴的，無(wú)論業(yè)主委員會(huì)是否到期，由轄區(qū)的鄉(xiāng)、

10、鎮(zhèn)、街道辦事處及居委會(huì)抽調(diào)專(zhuān)人組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，改選業(yè)主委員會(huì)。三）成立物業(yè)服務(wù)企業(yè)星級(jí)評(píng)定機(jī)構(gòu)根據(jù)遵義市星級(jí)物業(yè)服務(wù)評(píng)比實(shí)施方案規(guī)定，每?jī)赡暝u(píng)定一次，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)申報(bào)，加蓋業(yè)主委員會(huì)、所在社區(qū)居委會(huì)、街道辦事處公章和推薦意見(jiàn)方能上報(bào)，評(píng)定小組由市、區(qū)住建局及所在轄區(qū)的鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、街道辦事處及居委會(huì)抽調(diào)專(zhuān)人組成，采取現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)、聽(tīng)取群眾意見(jiàn)和評(píng)定小組打分辦法進(jìn)行。星級(jí)評(píng)定結(jié)果將作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)申報(bào)、企業(yè)資質(zhì)年檢、品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)評(píng)選的重要依據(jù)。同時(shí)作為遵義市推薦申報(bào)省、部級(jí)物業(yè)管理示范小區(qū)的重要依據(jù)。（四）加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)隊(duì)伍建設(shè)1 、每年定期組織所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)從業(yè)人員、社會(huì)閑置人員進(jìn)行

11、物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)，增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)。實(shí)行崗前培訓(xùn)制度，組織參訓(xùn)人員參加物業(yè)管理崗位考試，取得“建設(shè)企事業(yè)單位專(zhuān)業(yè)管理人員崗位證書(shū)”后持證上崗。對(duì)已取得上崗證書(shū)的人員定期進(jìn)行繼續(xù)教育培訓(xùn)。2 、積極引導(dǎo)從業(yè)人員參加國(guó)家注冊(cè)物業(yè)管理師考試，進(jìn)一步優(yōu)化遵義市物業(yè)管理從業(yè)人員的知識(shí)結(jié)構(gòu)，提升物業(yè)管理整體水平。3 、組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)法人、經(jīng)理、辦事處和居委會(huì)負(fù)責(zé)物業(yè)管理的人員、業(yè)主委員會(huì)主任進(jìn)行高端教育培訓(xùn)，培養(yǎng)出一支懂管理、會(huì)溝通、能守法、服務(wù)意識(shí)強(qiáng)、反應(yīng)速度快、專(zhuān)業(yè)知識(shí)精、綜合素質(zhì)高、經(jīng)營(yíng)水平強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍。五）加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管，及時(shí)排查和調(diào)處物業(yè)服務(wù)矛盾和糾紛由市、區(qū)住建局及轄區(qū)矛盾糾紛協(xié)調(diào)小組每季

12、度進(jìn)行抽查或巡查，對(duì)在檢查、抽查、巡查中，發(fā)現(xiàn)住宅小區(qū)、辦公樓及寫(xiě)字樓的物業(yè)管理達(dá)不到物業(yè)管理服務(wù)合同約定的物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)責(zé)令限期整改、視情給予通報(bào)批評(píng)，建議業(yè)主委員會(huì)或物價(jià)部門(mén)降低其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、降低或吊銷(xiāo)物業(yè)管理資質(zhì)；發(fā)現(xiàn)星級(jí)住宅小區(qū)、辦公樓及寫(xiě)字樓的物業(yè)管理達(dá)不到原訂星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)責(zé)令限期整改，視情給予通報(bào)批評(píng)、降低或取消星級(jí)并作不誠(chéng)信記錄，對(duì)不服從管理又引發(fā)大量矛盾糾紛且群眾投訴較多的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，通過(guò)新聞媒體曝光并注銷(xiāo)其資質(zhì)。（六）嚴(yán)格實(shí)行物業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入和退出制度1、實(shí)行物業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度為限制物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自撤離導(dǎo)致小區(qū)失管，凡承接物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日

13、起30日內(nèi)將物業(yè)服務(wù)履約保證金繳存到市、區(qū)物業(yè)管理主管部門(mén)開(kāi)立的專(zhuān)戶(hù)。繳納物業(yè)服務(wù)履約保證金的標(biāo)準(zhǔn)按小區(qū)面積在3萬(wàn)平方米以下的交1萬(wàn)元；小區(qū)面積在3-5萬(wàn)平方米的交2萬(wàn)元；小區(qū)面積在5-10萬(wàn)平方米的交3萬(wàn)元；小區(qū)面積在10-15萬(wàn)平方米的交4萬(wàn)元；小區(qū)面積在15-20萬(wàn)平方米的交6萬(wàn)元，小區(qū)面積在20萬(wàn)平方米以上的交8萬(wàn)元。履約保證金由市、區(qū)住建局統(tǒng)一保存，實(shí)行企業(yè)繳存、政府監(jiān)管、專(zhuān)戶(hù)存儲(chǔ)、分戶(hù)立賬、專(zhuān)款專(zhuān)用的原則，任何單位和個(gè)人不得挪作他用。為保障人民群眾正常生活，由政府指定物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的物業(yè)項(xiàng)目，免于繳存物業(yè)服務(wù)履約保證金。承接廉租住房小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，免于繳存物業(yè)服務(wù)履約保證金履

14、約保證金是為保證物業(yè)公司按照合同約定退出物業(yè)項(xiàng)目，避免物業(yè)項(xiàng)目發(fā)生“棄管”行為。一旦物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按合同約定提前退出物業(yè)項(xiàng)目，可由當(dāng)?shù)鼐用裎瘑T會(huì)申請(qǐng)使用履約保證金，用于棄管物業(yè)項(xiàng)目一定時(shí)期內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和垃圾收集清運(yùn)費(fèi)用。2、建立物業(yè)企業(yè)強(qiáng)制退出制度對(duì)管理亂、服務(wù)差、欺行霸市、業(yè)主投訴多、不配合轄區(qū)政府開(kāi)展相關(guān)工作，經(jīng)多次督辦但拒不整改的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，街道鄉(xiāng)鎮(zhèn)會(huì)同市、區(qū)住建部門(mén)，強(qiáng)制該企業(yè)退出物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，扣留50%履約保證金，指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。一旦出現(xiàn)物業(yè)棄管行為，保證金的動(dòng)用也將在相關(guān)部門(mén)的監(jiān)督下使用。退出服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將小區(qū)的資料全部移交給街道辦事處或社區(qū)居委會(huì)代管

15、。建設(shè)單位要在物業(yè)交付使用15日前，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)工作，出具承接查驗(yàn)報(bào)告并報(bào)市、縣（市）區(qū)主管部門(mén)備案。住宅區(qū)內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備未達(dá)到承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)的，建設(shè)單位要對(duì)存在問(wèn)題承諾限期改正，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要做好記錄并監(jiān)督建設(shè)單位改正完成。（七）分散樓宇、老舊小區(qū)就近區(qū)域劃片集中托管近幾年來(lái)，遵義市城市建設(shè)日新月異，城市面貌發(fā)生了很大變化。但市中心的一些老住宅小區(qū)與新建住宅小區(qū)相比，反差很大，極不協(xié)調(diào)，影響了城市的整體形象和品味。因此，要把老住宅小區(qū)的改造和物業(yè)管理作為今后一個(gè)時(shí)期城市管理的重點(diǎn)來(lái)抓。1、由街道辦事處和居委會(huì)牽頭將分散樓宇劃片組建小區(qū)，

16、重命名集中托管，引導(dǎo)成立業(yè)主委員會(huì)，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行商談服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2、是對(duì)改造后的老住宅小區(qū)實(shí)行分類(lèi)管理。經(jīng)過(guò)改造達(dá)到物業(yè)管理?xiàng)l件的，及時(shí)成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，招標(biāo)選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂物業(yè)服務(wù)合同，實(shí)施規(guī)范的物業(yè)管理，建立長(zhǎng)效管理機(jī)制；對(duì)基礎(chǔ)條件比較差或業(yè)主不接受物業(yè)管理等不具備物業(yè)管理?xiàng)l件的老住宅小區(qū)，可以由社區(qū)居委會(huì)牽頭負(fù)責(zé)，組織業(yè)主實(shí)行衛(wèi)生、秩序、維修等專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)或?qū)嵭凶灾喂芾怼?、加強(qiáng)新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理。新建住宅小區(qū)基礎(chǔ)比較好、配套比較完善，應(yīng)當(dāng)從一開(kāi)始就要把它納入規(guī)范的物業(yè)管理軌道。新建住宅小區(qū)應(yīng)按不低于5萬(wàn)平方米設(shè)計(jì)，以實(shí)現(xiàn)成片改造、成片開(kāi)發(fā)建設(shè)的規(guī)劃指導(dǎo)思想，要