租金定價(jià)方式

1、層層解剖|商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)方法與計(jì)算公式1.1.影響商鋪定價(jià)的 1212 個(gè)因素(1)片區(qū)商業(yè)成熟度（大的市場(chǎng)環(huán)境）(2)目前片區(qū)商鋪的租金水平(3)臨街鋪位的供需狀況（包括空置、轉(zhuǎn)讓與出租惜兄）(4)現(xiàn)在片區(qū)商業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)格(5)商鋪的硬件（包括商捕的面寬.進(jìn)深是否合理等）(6)商鋪的位置（大環(huán)境中的位置、小環(huán)境中的位置）(7)商鋪的外觀檔次(8)片區(qū)的交通狀況(9)分鋪位價(jià)格差比率(10)未來(lái)的發(fā)展空間(11)片區(qū)固定居民數(shù)和流動(dòng)人J后量(12)可比項(xiàng)目的價(jià)格參照2.2.商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)的參考原則一層f二層的層差范圍在2S%-0%臨街面即展示面的面寬比例耿，則價(jià)格I越高商請(qǐng)門(mén)面處于交通動(dòng)線(xiàn)中的關(guān)鍵位

2、置，隨著距離關(guān)鍵位置的遠(yuǎn)近價(jià)格逐漸降低3.3.租金定價(jià)方法價(jià)格同商鋪面積成反比公式三：(目標(biāo)銷(xiāo)售總額+總權(quán)重系數(shù))X X 層別權(quán)重系數(shù)=層別總價(jià)投資回報(bào)率法投資回報(bào)率法投資回報(bào)就是說(shuō)賣(mài)的門(mén)面大約能租多少年，然后按10-15年的租金收益來(lái)定售價(jià)J或傀15年能租到40萬(wàn),那就定40萬(wàn)周邊價(jià)格參考法周邊價(jià)格參考法周邊價(jià)格參考法就是參考周邊其他項(xiàng)目的售價(jià)，進(jìn)行各項(xiàng)對(duì)比參數(shù)的調(diào)整，你的項(xiàng)目有可能高于其他頊目,也有可能底于其他項(xiàng)目， 就看你這個(gè)項(xiàng)目的定價(jià)參數(shù)是不是比其他的項(xiàng)目高產(chǎn)產(chǎn)品本身價(jià)值法品本身價(jià)值法產(chǎn)品價(jià)格就是覺(jué)得項(xiàng)目的各項(xiàng)參數(shù)加起來(lái)的價(jià)格能夠值多少錢(qián)競(jìng)爭(zhēng)分析法競(jìng)爭(zhēng)分析法競(jìng)爭(zhēng)分析法是建立在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的

3、售價(jià)進(jìn)行定價(jià)區(qū)域價(jià)格走勢(shì)法區(qū)域價(jià)格走勢(shì)法區(qū)域價(jià)格走勢(shì)5去是判斷區(qū)域的價(jià)格走勢(shì)來(lái)定價(jià)。比如有可能高,那就先定高些4.4.租金定價(jià)公式(1)(1)根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)成本，目標(biāo)利潤(rùn)水平、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)以及項(xiàng)目本身的立地條件、建設(shè)水平及規(guī)模，設(shè)定期望的銷(xiāo)售總額。如：Y Y 億元。(2)(2)憑方法對(duì)項(xiàng)目不同層別進(jìn)行系數(shù)設(shè)定。原則上第一層是項(xiàng)目?jī)r(jià)值最高價(jià)格最高的層別，通常取系數(shù)為 100%100%第二層次之，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況取小于 100%100%勺系數(shù)值,系數(shù)值的大小取決于項(xiàng)目的人流導(dǎo)向系統(tǒng)，商鋪的規(guī)劃布局，周邊商鋪價(jià)格水平等因素。依次類(lèi)推越高層別系數(shù)越小，地下層別亦如此。(3)(3)計(jì)算各層別的權(quán)重系數(shù)

4、。公式一：系數(shù) X X 銷(xiāo)售面積(建筑面積)=權(quán)重系數(shù)(4)(4)計(jì)算總權(quán)重系數(shù)。公式二：匯權(quán)重系數(shù)=總權(quán)重系數(shù)(5)(5)計(jì)算層別總價(jià)和層別均價(jià)。（6 6）在得出各層別的總價(jià)和均價(jià)的前提下，具體計(jì)算各層別不同位置的商鋪的售價(jià)。具體如下：根據(jù)各個(gè)具體的商鋪在該層別的位置、能見(jiàn)度、通道類(lèi)別、到達(dá)度、面積等因素設(shè)定相應(yīng)的系數(shù)值（此時(shí)不考慮該層別在整個(gè)項(xiàng)目的權(quán)重系數(shù)和銷(xiāo)售總價(jià)，設(shè)定思路與層別系數(shù)設(shè)定相似）位置最好、面積最合適、能見(jiàn)度最高、最容易到達(dá)的商鋪通常設(shè)為 100%100%根據(jù)不同因素的變化遞減。計(jì)算該具體商鋪的權(quán)重系數(shù)。用上一步設(shè)定的商鋪系數(shù)乘于該商鋪銷(xiāo)售面積（建筑面積）計(jì)算得出該商鋪權(quán)重系

5、數(shù)。公式五：商鋪系數(shù) X X 商鋪銷(xiāo)售面積（建筑面積）= =商鋪權(quán)重系數(shù)依次類(lèi)推計(jì)算出各個(gè)具體商鋪的權(quán)重系數(shù)并相加求和得出該層別商鋪的總權(quán)重系數(shù)。公式六：匯具體商鋪權(quán)重系數(shù)=層別商鋪總權(quán)重系數(shù)計(jì)算具體商鋪總價(jià)和具體商鋪銷(xiāo)售單價(jià)。公式七：（層別計(jì)算銷(xiāo)售總額一層別總權(quán)重系數(shù)）X X 具體商鋪權(quán)重系數(shù)= =具體商鋪總價(jià)公式八：具體商鋪總價(jià)+具體商鋪銷(xiāo)售面積（建筑面積）=具體商鋪銷(xiāo)售單價(jià)至此，商鋪的具體價(jià)格制定就基本完成。然而這不是一成不變的，而應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)的銷(xiāo)售情況、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、投資者的反饋、目標(biāo)利潤(rùn)的調(diào)整等因素對(duì)具體的商鋪進(jìn)行調(diào)整。【租金定價(jià)案例參考】項(xiàng)目?jī)r(jià)值評(píng)價(jià)表公式四：層別總價(jià)+層別銷(xiāo)售面積（建筑

6、面積）=層別均價(jià)序號(hào)序號(hào)評(píng)判因素評(píng)判因素權(quán)重權(quán)重評(píng)定分值評(píng)定分值分值分值項(xiàng)目項(xiàng)目1項(xiàng)目項(xiàng)目2項(xiàng)目項(xiàng)目3項(xiàng)目項(xiàng)目4本案本案A周邊環(huán)境周邊環(huán)境（小計(jì)）（小計(jì)）3020.6723.67232422A-l商業(yè)位置5344.3344A-2交通便利度53.674.334.334.334A-3周邊房屋球543.673.6743A-4周邊居民質(zhì)素543.3333.333A-5人流52.674.333.3344A-6車(chē)流53.3344.334.334B規(guī)劃及建規(guī)劃及建筑筑 （小計(jì)小計(jì)）2018.331210.331417B-l秘麒J43.672.672.3333B-2外觀建筑43.672233B-3建筑空間颯3

7、2.6721.6722B-4停車(chē)位、便利、大小331.6711.673B-5主題廣場(chǎng)32.671.671.672.333B-6動(dòng)線(xiàn)組織32.6721.6723C配套設(shè)施配套設(shè)施（小計(jì)）（小計(jì)）2013.6710.339.6712.3317C-l公共配套設(shè)計(jì)4$2.331.672.673C-2無(wú)障礙設(shè)計(jì)42.3321.672.333C-3導(dǎo)購(gòu)設(shè)施32.67221.673C-4安全設(shè)施321.331.523C-5燈光設(shè)計(jì)321.331.51.673C-6其它設(shè)施31.671.331.3322D營(yíng)銷(xiāo)管理營(yíng)銷(xiāo)管理（小計(jì)）（小計(jì)）3022.0317.9714.9319.3325D-l主題形象32.331

8、.671.3323D-2營(yíng)銷(xiāo)策略322.171.832.332D-3主力店432.331.932.53D-4業(yè)態(tài)布局432.331.772.674D-5人流設(shè)計(jì)（ 商 場(chǎng)內(nèi):221.2711.332D-6經(jīng)營(yíng)管理321.771.8322D-7商業(yè)管理公司21.271.2711.172crft 一一L價(jià)值實(shí)現(xiàn)表i鑰價(jià)值實(shí)現(xiàn)度價(jià)值實(shí)現(xiàn)度1因素因素分值分值項(xiàng)目項(xiàng)目1項(xiàng)目項(xiàng)目2頊目頊目3頊目頊目4本案本案A周邊環(huán)境3020,6723.6723.0024,0022sa鞏20183312.0010.33140017CKa2013.6710.339.6712.3317D營(yíng)銷(xiāo)3022.0317.9714.93

9、193325價(jià)值實(shí)現(xiàn)度100%747%63,97%57.93%69.67%81%推算出本案的租金水平就要先得出平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度，根據(jù)上表知，平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度（本案除外）為 66.57%,66.57%,但如果無(wú)法確定項(xiàng)目 4 4 的銷(xiāo)售價(jià)格和租金時(shí)，需要在計(jì)算本案的租金時(shí)所需的平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度不將項(xiàng)目4 4 的價(jià)值實(shí)現(xiàn)度計(jì)入其中，因此此時(shí)可得出的平均價(jià)值實(shí)現(xiàn)度為 65.5%65.5%。A.A.租金統(tǒng)計(jì)及分析業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)人民人民路路東大東大街街西大西大街街刖進(jìn)刖進(jìn)西路西路汨喬汨喬路路天漢天漢大道大道太白太白路路人民人民路路最局租金130906572631408073最低租金8040233418752628平均租金10565445340510753505B.B.價(jià)值實(shí)現(xiàn)下的租金及售價(jià)定位根據(jù)各商場(chǎng)的租金來(lái)測(cè)算出本項(xiàng)目的平均租金。如果項(xiàng)目 3 3 的租金是以扣點(diǎn)的形式來(lái)取得的，那么是可以根據(jù)測(cè)算的項(xiàng)目 3 3 年收益來(lái)推算出其月租金的。各商場(chǎng)租金表（元/itfitf月）項(xiàng)目1100120項(xiàng)目290140115項(xiàng)目37810089平均租金89.333126,666108根據(jù)上表知項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)商場(chǎng)的平均租金為 108108 元/平方米月，因此可根據(jù)該數(shù)據(jù)推算出本案的平均租金，進(jìn)而推算出商鋪平均售價(jià)。本案平均租金=平均