養(yǎng)老院財(cái)務(wù)分析12515

1、第五章投資分析1. 資金來(lái)源與股本結(jié)構(gòu)：公司注冊(cè)資本1200萬(wàn)元，具體的資金來(lái)源與股本結(jié)構(gòu)如下: 資金來(lái)源：?jiǎn)挝唬喝f(wàn)元項(xiàng)目來(lái)源金額權(quán)益資本風(fēng)險(xiǎn)投資950創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)投資50債務(wù)資本銀行貸款200在股本結(jié)構(gòu)中，風(fēng)險(xiǎn)投資方面我們打算吸引一個(gè)或者多個(gè)大企業(yè)共同入股，資金為950萬(wàn)，大企業(yè)的資金充足，愿意支持公益事業(yè)，來(lái)提高企業(yè)名聲，在日本這種模式很 普遍，而且大企業(yè)也能從公益事業(yè)中獲取到一些關(guān)聯(lián)的收益，總之，這種投資是一本萬(wàn) 利的。團(tuán)隊(duì)投資50萬(wàn)元，充分考慮到我們作為大學(xué)生的資金來(lái)源有限。我們主要靠吸引 大企業(yè)做公益事業(yè)這種在內(nèi)地比較新的模式來(lái)創(chuàng)立夕陽(yáng)紅養(yǎng)老院，而我們創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)作為管理者經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老院。此外我

2、們還需要以養(yǎng)老院房產(chǎn)作抵押從銀行貸款200萬(wàn)元，為期兩年（金融機(jī)構(gòu)2年期的借款利率為6.65%）o2. 投資分配：前期投資表單位：萬(wàn)元項(xiàng)目費(fèi)用房建費(fèi)用850綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)80基本設(shè)施配備200開(kāi)業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費(fèi)用10其它費(fèi)用10流動(dòng)資金50合計(jì)12001、房建投入：為考慮經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期性，需要企業(yè)自己著手建設(shè)適合養(yǎng)老的標(biāo)準(zhǔn)房間，一方面能 讓老人住的更加舒適，另一方面也有利于企業(yè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)成本的降低；從長(zhǎng)期來(lái)看，企業(yè)占 用的土地增值會(huì)提高企業(yè)自身的價(jià)值，因此，雖然可能投資回收期長(zhǎng)些，但從長(zhǎng)期看是值 得投資的。因?yàn)閺氖路菭I(yíng)利事業(yè)，可邀有愿意回報(bào)社會(huì)的房地產(chǎn)企業(yè)贊助，房建費(fèi)用控制 在850萬(wàn)元。2、

3、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)：為了改善養(yǎng)老環(huán)境，企業(yè)發(fā)展初期以栽種桃樹(shù)、柳樹(shù)、槐樹(shù)這些經(jīng)濟(jì)實(shí)用的樹(shù)種，養(yǎng)殖些花卉、草坪，設(shè)置可在路上休憩的木椅等，投入控制在80萬(wàn)元。3、基本設(shè)施配備：a）床、床頭柜和一人一格的衣櫥，約計(jì)600元*200=12萬(wàn)元。b）床上用品400*200=8萬(wàn)元C）室內(nèi)一個(gè)書(shū)桌、圈椅 400*200=4萬(wàn)元d）電視每房間一個(gè)600*200=12萬(wàn)元e）活動(dòng)室設(shè)施家庭影院一套，麻將桌20個(gè)，健身器材20件，預(yù)算約40萬(wàn)元。f）餐飲設(shè)施，灶具十套，餐具200套，消毒柜兩個(gè)，冰箱若干臺(tái)，總控制在10萬(wàn)元。（可在開(kāi)業(yè)時(shí)爭(zhēng)取區(qū)政府或贊助單位的捐贈(zèng)）g）洗衣設(shè)備，預(yù)算4萬(wàn)元（可設(shè)置投幣式自動(dòng)洗衣

4、機(jī)十臺(tái)和其他洗衣設(shè)備若干）。h）洗澡設(shè)備，預(yù)算8萬(wàn)元。i）辦公設(shè)施，電腦若干、打印機(jī)一臺(tái)，面包車(chē)一部（可時(shí)機(jī)成熟時(shí)再增加）。合計(jì)最小投入20萬(wàn)元。k）醫(yī)療器械設(shè)備等，預(yù)計(jì)投入80萬(wàn)元。L）其它裝飾類(lèi)費(fèi)用計(jì)提 2萬(wàn)元。4、開(kāi)業(yè)儀式和相關(guān)宣傳費(fèi)用，約10萬(wàn)元。夕陽(yáng)紅養(yǎng)老院位于馬鞍山郊區(qū)，占地5000平方米，共有床鋪200床，初步階段面向工人階層，提供全方位醫(yī)療服務(wù)的中檔養(yǎng)老企業(yè)。招聘有專(zhuān)業(yè)知識(shí)的醫(yī)務(wù)人員，和培訓(xùn) 下崗職工做些簡(jiǎn)單的護(hù)理，一方面幫助下崗職工再就業(yè)，另一方面減少成本。開(kāi)展宣傳 活動(dòng)，吸引需要社會(huì)上需要我們服務(wù)的顧客入住，鼓勵(lì)青年學(xué)生積極參加敬老的愛(ài)心活動(dòng)。3. 投資分析投資決策需要各種

5、指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算判斷，為了更好地為投資者作參考，下面從投資凈現(xiàn)值、內(nèi)含報(bào)酬率、投資回收期三個(gè)方面作分析，由于開(kāi)辦養(yǎng)老院投資回報(bào)期比較長(zhǎng)，這也是特有的行業(yè)特征，為了分析財(cái)務(wù)上的可行性，現(xiàn)考慮10年期內(nèi)財(cái)務(wù)上的指標(biāo)。項(xiàng)目初期第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年十年固定資產(chǎn)投資-950流動(dòng)資金-50凈利潤(rùn)126.06195.98209.28209.28209.28209.28209.28209.28209.28209.28+折舊23232323232323232323凈現(xiàn)金流量-1000149.06218.98232.28232.28232.28232.28232.28232.2823

6、2.28232.28凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值-1000139.31191.27189.61177.21165.61154.778144.65135.19126.34118.083.1投資凈現(xiàn)值NPV=E (Cl -C0)/(1+i)M計(jì)算得：NPV=149.06*(1+7%)a-1+218.98*(1+7%)a-2+232.28*(1+7%)a-3+232.28*(1+7%)a-4+232.28*(1+7%)a-5+232.28*(1+7%)a-6+232.28*(1+7%)a-7+232.28*(1+7%)a-8+232.28*(1+7%)人-9+232.28*(1+7%)人-10-1000=542.

7、05 萬(wàn)元3.2內(nèi)含報(bào)酬率刀 NCF(1+IRR)M =CO149.06*(1+R)a-1+218.98*(1+R)a-2+232.28*(1+R)a-3+232.28*(1+R)a-4+232.28*(1+R)a-5+232.28*(1+R)a-6+232.28*(1+R)a-7+232.28*(1+R)a-8+232.28*(1+R)a-9+232.28*(1+R)a-10=1000IRR 17%3.3投資回收期根據(jù)：刀Ik =刀Ok回收期=累計(jì)凈現(xiàn)值出現(xiàn)正值年數(shù)-1+ （未收到現(xiàn)金/當(dāng)年現(xiàn)值）=5-1+（167.4/232.28）=4.72 年根據(jù)以上三個(gè)財(cái)務(wù)指標(biāo)分析，2012年銀行長(zhǎng)期

8、貸款利率，一至三年（含）為6.65 %,考慮到風(fēng)險(xiǎn)等因素，現(xiàn)把資金成本率定為7%,此時(shí)NPV=542.05萬(wàn)元，遠(yuǎn)大于 0,內(nèi)含報(bào)酬率為17%大于資金成本率7%，投資回收期為4.72年，這在投資回收期普遍長(zhǎng)的 養(yǎng)老行業(yè)里算是非常好了，因此值得投資。財(cái)務(wù)分析1住房及服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（每人/每月/元）養(yǎng)老區(qū)類(lèi)型房費(fèi)伙食費(fèi)水電費(fèi)護(hù)理費(fèi)合計(jì)怡心苑（生活自理區(qū)）9005505001500孝心苑（生活半自理區(qū)）900550505002000愛(ài)心苑（半護(hù)理服務(wù)區(qū)）9005505010002500靜心苑（全護(hù)理服務(wù)區(qū)）9005505013002800注：以上數(shù)據(jù)是依據(jù)問(wèn)卷調(diào)查總結(jié)得到，設(shè)計(jì)的問(wèn)卷調(diào)查表見(jiàn)下

9、文2收益預(yù)估表：根據(jù)調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)養(yǎng)老院的入住率很高，考慮到風(fēng)險(xiǎn)因素，我們假設(shè)第一年的入住率為80%，各養(yǎng)老區(qū)（怡心苑、孝心苑、愛(ài)心苑、靜心苑）人數(shù)分別按入住人數(shù) 的20%、50%、20%、10%計(jì)算，以后假設(shè)每年入住率為 90%。其中，第一年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入計(jì)算如下：200*80%*12*（20%*1500+50%*2000+20%*2500+10%*2800）=399.36 萬(wàn)元 / 年二至五年的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入計(jì)算如下：200*90%*12*（20%*1500+50%*2000+20%*2500+10%*2800）=449.28 萬(wàn)元 / 年成本費(fèi)用的有關(guān)項(xiàng)目：第一年主營(yíng)業(yè)務(wù)成本/年/萬(wàn)元員工

10、工折舊費(fèi)伙食成水電成醫(yī)用用品其它費(fèi)用合計(jì)資用本本成本1252057.68204.4235二至五年 主營(yíng)業(yè)務(wù)成本/年/萬(wàn)元員工工資折舊費(fèi)用伙食成本水電成本醫(yī)用用品成 本其它費(fèi)用合計(jì)1252057.68154.4230第一年管理費(fèi)用/年/萬(wàn)元管理人員工資折舊費(fèi)其它開(kāi)支合計(jì)403245二至五年管理費(fèi)用/年/萬(wàn)元管理人員工資折舊費(fèi)其它開(kāi)支合計(jì)483960工資（第一年）/年/萬(wàn)元人數(shù)工資/年小計(jì)兼職員工20120普通員工17234醫(yī)護(hù)員工13339銷(xiāo)售人員4312專(zhuān)業(yè)醫(yī)生8432管理人員8540合計(jì)7018177工資（二至五年）/年/萬(wàn)元人數(shù)工資小計(jì)兼職員工20120普通員工17234醫(yī)護(hù)員工13339

11、銷(xiāo)售人員5315專(zhuān)業(yè)醫(yī)生8432管理人員8648合計(jì)7119188收益表（萬(wàn)元）第一年第二年第三年第四年第五年一.主營(yíng)業(yè)務(wù)收入399.36449.28449.28449.28449.28減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本235230230230230二.主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)164.36219.28219.28219.28219.28力口：其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)2020202020減：銷(xiāo)售費(fèi)用3020202020管理費(fèi)用4560606060財(cái)務(wù)費(fèi)用13.313.3000三.營(yíng)業(yè)利潤(rùn)96.06145.98159.28159.28159.28營(yíng)業(yè)外收入3050505050四.凈利潤(rùn)126.06195.98209.28209.28209

12、.28注：1.企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例規(guī)定，符合條件的非營(yíng)利組織的收入為免稅收入。2.主要項(xiàng)目變動(dòng)解釋?zhuān)浩渌麡I(yè)務(wù)利潤(rùn)在成遞增趨勢(shì)，主要因?yàn)橐恍┥痰甑拈_(kāi)辦，還有臨時(shí)照管業(yè)務(wù)的開(kāi)展；財(cái)務(wù)費(fèi)用在 第三年的大幅下跌，是因?yàn)殂y行貸款的到期償還。3資產(chǎn)負(fù)債表初期第一年第二年第三年第四年第五年初期第一年第二年第三年第四年第五年貨幣資金50199.06218.04450.32682.6914.88長(zhǎng)期借款02000000流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)50199.06218.04450.32682.6914.88負(fù)債合計(jì)02000000固定資產(chǎn)95011501150115011501150實(shí)收資本10001000100010001

13、0001000減：累計(jì)折舊023466992115盈余公積025.2164.41106.26148.12189.98固定資產(chǎn)凈值95011271104108110581035未分配利潤(rùn)0100.85257.63425.06592.48759.90非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)95011271104108110581035所有者權(quán)益合計(jì)10001126.061322.041531.321740.61949.88資產(chǎn)總計(jì)10001326.061322.041531.321740.61949.88負(fù)債和 所有者 權(quán)益總計(jì)10001326.061322.041531.321740.61949.88注：固定資產(chǎn)以房屋為

14、主，房屋的使用年限為 50年，按2%計(jì)提固定資產(chǎn)折舊4現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表分析（萬(wàn)元）第一年第二年第三年第四年第五年一、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量主營(yíng)業(yè)務(wù)收到的現(xiàn)金399.36449.28449.28449.28449.28收到其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金50.0070.0070.0070.0070.00現(xiàn)金流入小計(jì)449.36519.28519.28519.28519.28購(gòu)買(mǎi)商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金90.0085.0085.0085.0085.00支付給職工以及為職工支付的現(xiàn)金177.00188.00188.00188.00188.00支付其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金20.0014.0014.001

15、4.0014.00現(xiàn)金流出小計(jì)287.00287.00287.00287.00287.00經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流岀量162.36232.28232.28232.28232.28二.投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入現(xiàn)金流入小計(jì)固定資產(chǎn)投資200.00現(xiàn)金流岀小計(jì)200.00投資活動(dòng)產(chǎn)生的凈現(xiàn)金流量-200.00三、籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入量取得借款收到的現(xiàn)金200.00現(xiàn)金流入小計(jì)200.00償還債務(wù)200.00付利息13.3013.30現(xiàn)金流岀小計(jì)13.30213.30籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈現(xiàn)金流量186.70-213.30凈現(xiàn)金流149.0618.98232.28232.28232.285.財(cái)務(wù)報(bào)表分析（利潤(rùn)總

16、額+財(cái)務(wù)費(fèi)用）-財(cái)務(wù)費(fèi)用5.1償債能力分析 公式：利息支付倍數(shù)=第一年末第二年末第三年末第四年末 第五年末利息保障倍數(shù)8.2211.985.2營(yíng)運(yùn)能力分析流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（次）=主營(yíng)業(yè)務(wù)收入/平均流動(dòng)資產(chǎn)總額X100%第一年末第二年末第三年末第四年末第五年末流動(dòng)資產(chǎn)周3.212.151.340.790.56轉(zhuǎn)率5.3盈利能力分析凈資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)/平均凈資產(chǎn)第一年末第二年末第三年末第四年末第五年末凈資產(chǎn)收益率0.120.160.150.130.115.4成長(zhǎng)性分析總資產(chǎn)增長(zhǎng)率-（總資產(chǎn)年末數(shù)-總資產(chǎn)年初數(shù)）/總資產(chǎn)年初數(shù)第一年末第二年末第三年末第四年末第五年末總資產(chǎn)增長(zhǎng)0.330.00 0.160.140.12率通過(guò)以上對(duì)公司財(cái)務(wù)分析，可以看到：償債能力分析，公司償債能力較強(qiáng)，能輕松地?fù)Q還上銀行貸款。營(yíng)運(yùn)能力分析，流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低，但是有公司發(fā)展戰(zhàn)略上的原因，主要因?yàn)楣?司的目標(biāo)是不斷擴(kuò)大養(yǎng)老規(guī)模，形成規(guī)模效益，因此要留有的銀行存款較多，以備后面 的擴(kuò)張性建設(shè)投資，另外在具體時(shí)期，可以利用貨幣資金進(jìn)行適當(dāng)?shù)耐顿Y，以增加企業(yè) 收入。盈利能力分析，凈資產(chǎn)收益率反映了投資與報(bào)酬的關(guān)系，是評(píng)價(jià)企業(yè)資本經(jīng)營(yíng)效益 的核心指標(biāo)。一般認(rèn)為企業(yè)資產(chǎn)凈利潤(rùn)率越高，企業(yè)自有資產(chǎn)獲取收益的能力越強(qiáng)，但 由于養(yǎng)老這種非營(yíng)利機(jī)構(gòu)， 政策上是不允許分紅的，因此形成了