房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展

1、房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展content15234選題背景選題背景中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程從日本的發(fā)展可以得到的檢驗(yàn)從日本的發(fā)展可以得到的檢驗(yàn)中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀探求未來房地產(chǎn)發(fā)展探求未來房地產(chǎn)發(fā)展首付比下調(diào)：政策推動(dòng)第三個(gè)購房窗口期 9月30日，中國人民銀行聯(lián)合銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，要求在不實(shí)施限購措施的城市，對(duì)居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例從原來的下限30%調(diào)整為不低于25%。 購房者的商業(yè)銀行貸款的首付比例下調(diào)到歷史罕見的25%水平，進(jìn)而促進(jìn)部分首付款籌集壓力大的購房者能夠從容地步入購房市場(chǎng)。第四季度成為今年的第三個(gè)最佳的購房窗口期。山西省發(fā)布新

2、政，住房限購正式取消 中國網(wǎng)山西 11月23日消息 山西省發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管新政，多項(xiàng)措施助力市場(chǎng)“起跑” 取消購買商品住房套數(shù)、戶籍、年齡等限制；取消商品住房銷（預(yù)）售價(jià)格申報(bào)制度；取消對(duì)境外機(jī)構(gòu)及個(gè)人在本地區(qū)購買商品住房的限制。住房的經(jīng)濟(jì)學(xué)屬性準(zhǔn)公共物品 住房是每個(gè)人必需品。 安置房，保障房等，沒有住房的人都有權(quán)利獲得，無排他性私人物品 商品房，被人購買之后，別人不能擅自進(jìn)入 一套房無法住很多人房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)體中的地位2014年建筑業(yè)生產(chǎn)總值176713.4億，國內(nèi)生產(chǎn)總值636138.7億。占比27.8%。是拉動(dòng)我國GDP的關(guān)鍵因素2中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程2000年后房屋建設(shè)變化趨勢(shì)中國房

3、地產(chǎn)政策演變第一階段第一階段：1986-1988，萌芽和起步階段，尚未開始宏觀調(diào)控。第二第二階段階段：1998-2002，謹(jǐn)慎開展宏觀調(diào)控，以規(guī)范為主。第三第三階段階段：2003-2005，宏觀調(diào)控政策開始第一次轉(zhuǎn)向，以穩(wěn)定房價(jià)為目標(biāo)。第四第四階段階段：2006-2008.6，加大宏觀調(diào)控力度，防止通貨膨脹和房地產(chǎn)泡沫。第五第五階段階段：2008.9至今，國家宏觀調(diào)控政策再次轉(zhuǎn)向?yàn)榉龀帧ｊP(guān)鍵的房地產(chǎn)政策20032003年年關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知將房地產(chǎn)業(yè)定性為“促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資增長，保持國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展”20042004年年央行10年來首次宣布上調(diào)存貸款利率，

4、央行正式使用市場(chǎng)調(diào)節(jié)杠桿來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)關(guān)鍵的房地產(chǎn)政策20052005年年關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知第一次明確提出“對(duì)住房價(jià)格上漲過快、控制不力的，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任”。20062006年年出臺(tái)“國六條”、同時(shí)，央行兩次加息，要求商業(yè)銀行提高大戶型按揭貸款首付比例、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理等金融措施密集出臺(tái)。 關(guān)鍵的房地產(chǎn)政策20072007年年國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見明確肯定了中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展就是為了改善居民的基本居住條件，住房的民生問題是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的根本。20082008年年1、將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。2、最低首付款

5、比例調(diào)整為20%。3、要求金融機(jī)構(gòu)根據(jù)客戶購房性質(zhì)、信用記錄、還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素在貸款利率下限之上有區(qū)別地確定利率水平。關(guān)鍵的房地產(chǎn)政策20092009年年1、對(duì)貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到30%及以上；2、對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。3、貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。關(guān)鍵的房地產(chǎn)政策20142014年年政府為了激勵(lì)房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于貸款購買首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，再購買第二套房執(zhí)

6、行首套房貸款政策。房地產(chǎn)市場(chǎng)變化房地產(chǎn)市場(chǎng)變化房地產(chǎn)市場(chǎng)變化3日本房地產(chǎn)發(fā)展史與經(jīng)驗(yàn)借鑒概況 上世紀(jì)90年代初日本爆發(fā)的房地產(chǎn)泡沫破裂，是世界各國歷史上迄今為止最大也是最深的一次房地產(chǎn)危機(jī) 日本的房地產(chǎn)泡沫破裂后，使日本的經(jīng)濟(jì)陷入長達(dá)14年的低迷。巨大的泡沫背后有其歷史客觀原因，也有政府政策失誤方面的因素。階段一 高速發(fā)展階段二戰(zhàn)結(jié)束至85年 二戰(zhàn)結(jié)束后，日本房地產(chǎn)從廢墟上建立起來。伴隨經(jīng)濟(jì)的抬頭和房地產(chǎn)開發(fā)，土地價(jià)格尤其是主要城市的土地價(jià)格不斷上漲，高度壟斷集中 從1955年到1965年，日本的地價(jià)增長了589%，換算成年增長率應(yīng)該是21.3%。再看日本同時(shí)期的名義GDP增長，速度也在20%

7、左右，所以這兩者的速度還是基本一致的。另外，從1965年到1975年，日本的地價(jià)上漲速度平均每年是15.2%，這個(gè)速度只是略高于同時(shí)期的日本名義GDP增長率。階段二 泡沫急劇膨脹階段1986-1990年 實(shí)際上即使是1985年泡沫已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)重，如果沒有后來5年時(shí)間中執(zhí)行的一系列錯(cuò)誤政策，泡沫破裂還是可以避免的 日本在上世紀(jì) 80年代后期，為了對(duì)沖日元升值的影響，奉行了寬松的貨幣政策，最終導(dǎo)致出現(xiàn)了大規(guī)模的資產(chǎn)泡沫政策失誤 第一，利率太低，資金泛濫，引導(dǎo)失誤監(jiān)管失控。 日元升值后，日本政府為了刺激國內(nèi)經(jīng)濟(jì)，完成外向型向內(nèi)需型經(jīng)濟(jì)過度，連續(xù)五次降低利率放松銀根，基礎(chǔ)利率跌至歷史最低點(diǎn)，貨幣供應(yīng)量連

8、續(xù)每年超過10%，1998年超過15%，大量資金流入容易吸納和“見效”的股市樓市，造成股市樓市價(jià)格雙雙飆升。 1985年以后的4年時(shí)間中，東京地區(qū)商業(yè)土地價(jià)格猛漲了2倍，大阪地區(qū)猛漲了8倍，在此過程中日本政府并沒有采取有效措施引流資金和監(jiān)管資金，而是聽之任之。 政策失誤 第二，盲目擴(kuò)大信貸，濫用杠桿作用。 為了追逐高額利潤，日本各大銀行將房地產(chǎn)作為最佳貸款項(xiàng)目，來者不拒有求必應(yīng)。1990年危機(jī)已經(jīng)一觸即發(fā)，但是銀行繼續(xù)大規(guī)模貸款。這一年在東京證券交易所上市的12家日本最大銀行向房地產(chǎn)發(fā)放貸款總額達(dá)到50萬億日元，占貸款總額的四分之一，五年間猛增2.5倍。 為了擴(kuò)大杠桿作用增加利潤，日本銀行違反

9、國際清算銀行的巴塞爾協(xié)議，將持股人未實(shí)現(xiàn)利潤當(dāng)作資本金向外出借，1991年日本銀行總貸款額達(dá)到當(dāng)年國民生產(chǎn)總值的90%，而美國僅為37%。 階段三 泡沫破裂后的衰退 在5年短暫的“輝煌和燦爛”之后，日本經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)陷入了已經(jīng)長達(dá)14年的蕭條和低迷。 中日對(duì)比 經(jīng)濟(jì)學(xué)者梅建在一次采訪中表示，從一個(gè)宏觀的定位上來說，中國現(xiàn)在的地價(jià)還處在日本1965年到1975年的發(fā)展階段。下一個(gè)十年中國的地價(jià)上漲速度會(huì)大幅下降。例如日本從1976年到1985年，地價(jià)的增長速度就回落到了6.3%。“我想屆時(shí)地價(jià)增幅的回落，可能會(huì)使得房價(jià)對(duì)老百姓的壓力變得小一些?！敝腥諏?duì)比中日對(duì)比 日本戰(zhàn)后經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快和人口紅利也有

10、關(guān)，而日本近來經(jīng)濟(jì)低迷也和紅利后的負(fù)債有關(guān)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入人口負(fù)債期以后，會(huì)出現(xiàn)工資增長的速度遠(yuǎn)高于地價(jià)增長速度的現(xiàn)象，導(dǎo)致房價(jià)地價(jià)的下跌總結(jié) 地價(jià)和房價(jià)的上漲幅度應(yīng)該略高于名義GDP的增長率，這可以作為衡量地價(jià)和房價(jià)是否合理的標(biāo)準(zhǔn) 完善監(jiān)管，加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，使GDP增速適當(dāng)放慢，特別是要控制通脹預(yù)期4中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀（1）房地產(chǎn)行業(yè)告別高速增長資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)整理 國房景氣指數(shù)是綜合反映全國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展景氣狀況的總體指數(shù)，可以從土地、資金、開發(fā)量、市場(chǎng)需求等角度顯示全國房地產(chǎn)業(yè)基本運(yùn)行狀況和波動(dòng)幅度。它以100為臨界值，指數(shù)值高于100為景氣空間，低于10

11、0則為不景氣空間。（2）國房景氣指數(shù)創(chuàng)新低該指數(shù)在去年年中在 95 左右徘徊了幾個(gè)月以后一路下行，2015 年 5 月國房景氣指數(shù) 92.43，創(chuàng)下了 1997 年指數(shù)創(chuàng)立以來的歷史低值。（資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)整理）政策刺激帶來的銷售溫和回暖并不能改變整個(gè)行業(yè)下行的趨勢(shì)。（3）房地產(chǎn)行業(yè)國企占比高，運(yùn)營效率相對(duì)較低資料來源：WIND，中國產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)整理雖然從數(shù)量和各項(xiàng)運(yùn)營權(quán)重來看，國企占據(jù)了房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的半壁江山，但是，從運(yùn)營效率來看，國有地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行效率卻低于行業(yè)平均水平。ROE方面，整個(gè)行業(yè)告別了高利潤時(shí)代，ROE整體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，但國企 ROE 始終低于行業(yè)均值。2

12、014年行業(yè)平均 ROE是 12.4%，國企 ROE為 11.4%，低了 1 個(gè)百分點(diǎn)；費(fèi)用率方面，國企費(fèi)用率略高于行業(yè)均值，2014 年行業(yè)平均費(fèi)用率 8.7%，國企為 8.8%。從運(yùn)營效率來看，國企有較大提升空間。房地產(chǎn)國企費(fèi)用率略高于行業(yè)均值房地產(chǎn)國企 ROE低于行業(yè)均值（4）土地供應(yīng)偏緊，價(jià)格漲幅較大我國土地供應(yīng)整體偏緊。2003年至2013年，我國房地產(chǎn)企業(yè)購置土地面積僅增長了8.7%，而同期商品房銷售面積增長了287.2%。主要城市土地供應(yīng)下滑速度尤為明顯。40個(gè)主要城市供應(yīng)土地占地面積同比增速由2009年的44.62%下滑至2014年上半年的-19.8%。土地平均購置價(jià)格土地平均

13、購置價(jià)格（元（元/平米）平米）商品房銷售商品房銷售均價(jià)（元均價(jià)（元/平平米）米）土地平均購?fù)恋仄骄徶脙r(jià)格置價(jià)格/商品商品房銷售均價(jià)房銷售均價(jià)2004722271426.62%2005739316823.33%2006990336729.39%20071124386429.09%20081177380030.96%20091607468134.34%20102054503240.82%20112006535737.45%20122077579135.87%20132555623740.97%年均復(fù)合增長率15.07%9.69%_土地價(jià)格的增速明顯超過同期商品房銷售均價(jià)的上漲。2004年至201

14、3年，土地平均購置價(jià)格年均復(fù)合增長率15.07%，同期商品房銷售均價(jià)年均復(fù)合增長率9.69%。土地平均購置價(jià)格占商品房銷售均價(jià)的比例由26.62%上漲至40.97%。今年來房地產(chǎn)政策（1）中央放寬二套房首付比例及公積金貸款門檻 2015年3月30日，第二套房首付款比例調(diào)整為不低于40%， 繳存職工家庭使用住房公積金委托貸款購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%；對(duì)擁有1套住房并已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的繳存職工家庭，再次申請(qǐng)住房公積金委托貸款購買普通自住房，最低首付款比例為30%（2）降息降準(zhǔn)組合發(fā)力 穩(wěn)定市場(chǎng)信心央行大幅降準(zhǔn)釋放流動(dòng)性，進(jìn)一步改善企業(yè)融資環(huán)境。內(nèi)容：1）合理安排住房及其用地供應(yīng)

15、規(guī)模；2）優(yōu)化住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)；3）統(tǒng)籌保障性安居工程建設(shè)；4）加大市場(chǎng)秩序和供應(yīng)實(shí)施監(jiān)督力度（3）2015年3月27日國土部住建部聯(lián)合發(fā)文救市，嚴(yán)格控制供地規(guī)模，改善供求關(guān)系5探求房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展未來發(fā)展趨勢(shì)從需求看發(fā)展： 1、青年家庭未來需求趨漲 2、養(yǎng)老需求或成未來需求機(jī)會(huì)點(diǎn) 3、“城市新移民”催生新的需求 4、全面放開二胎對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定正面影響未來發(fā)展趨勢(shì)從經(jīng)濟(jì)增長看發(fā)展 1、房地產(chǎn)業(yè)與其他許多產(chǎn)業(yè)上下關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)發(fā)展不景氣將意味著宏觀經(jīng)濟(jì)的衰退。 2、中國未來城鎮(zhèn)化率會(huì)進(jìn)一步增加，老房需要翻新重建，蘊(yùn)含著巨大的需求。 3、房地產(chǎn)業(yè)在未來一段時(shí)間在國民經(jīng)濟(jì)中仍將起到基礎(chǔ)性作用，當(dāng)