南京仁恒精裝修考察報(bào)告

1、國(guó)信地產(chǎn)國(guó)信地產(chǎn)精裝修房考察報(bào)告二OO九年五月二十七日一、考察項(xiàng)目金鼎灣國(guó)際仁恒國(guó)際公寓二、仁恒國(guó)際公寓仁恒國(guó)際公寓 位于建鄴區(qū)廬山路116號(hào)，是河西CBD最北端的重要標(biāo)志性建筑，由兩棟高標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓（高度分別為99.35米及149.65米）及為酒店式公寓服務(wù)的相關(guān)配套設(shè)施組成。共有12種套型，建筑面積從144.9平方米到604.44平方米。其中A幢將作為酒店進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，B幢作為住宅出售。綠化率：55%，容積率：3.98，總建筑面積：10萬(wàn)平米。售價(jià)約1.82.5萬(wàn)元/平米，高出周邊約1萬(wàn)元/平米；07年下半年起售，銷(xiāo)售率約40，銷(xiāo)售期較長(zhǎng)。項(xiàng)目特點(diǎn)一：雙層大堂設(shè)計(jì)、9米挑高、回廊及空中花園、

2、6000平方米的會(huì)所。自里到外，處處洋溢著富貴氣息。項(xiàng)目特點(diǎn)二：采用六梯六戶(hù)形式，為進(jìn)口原裝高速日立電梯，電梯轎廂的高度為非標(biāo)3米，比正常的電梯約高出0.5米，同時(shí)電梯內(nèi)飾和配置奢華。項(xiàng)目特點(diǎn)三：標(biāo)準(zhǔn)層高是3.3米，至少比正常高出0.3米，雖然配備了中央空調(diào)等，但空間感受仍然良好。項(xiàng)目特點(diǎn)四：立面采取德國(guó)ALCAN鋁板，造價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同類(lèi)金屬鋁板，50年后依然光潔如新。確保了項(xiàng)目的高品質(zhì)，符合項(xiàng)目的高定位，同時(shí)利于項(xiàng)目后期的維護(hù)。項(xiàng)目特點(diǎn)五：中西雙廚、主臥室、客廳設(shè)計(jì)，幾十易稿，反復(fù)揣摩，以確保滿足高端客戶(hù)群的空間尺度和要求。仁恒經(jīng)驗(yàn)一 產(chǎn)品的定位準(zhǔn)確。眼界決定高度，通過(guò)境內(nèi)外深圳，廣州，上海，

3、杭州及香港，新加坡等地一系列的考察學(xué)習(xí)，了解市場(chǎng)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確定位，選配與項(xiàng)目定位相匹配的部品和合作單位。合作單位合作單位規(guī)劃設(shè)計(jì)：美國(guó)規(guī)劃設(shè)計(jì)：美國(guó)JZMKJZMK建筑與規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所建筑與規(guī)劃設(shè)計(jì)事務(wù)所環(huán)藝設(shè)計(jì)：新加坡詩(shī)加達(dá)私人有限公司環(huán)藝設(shè)計(jì)：新加坡詩(shī)加達(dá)私人有限公司室內(nèi)設(shè)計(jì)：臺(tái)灣喜牧設(shè)計(jì)有限公司室內(nèi)設(shè)計(jì)：臺(tái)灣喜牧設(shè)計(jì)有限公司 仁恒經(jīng)驗(yàn)二 室內(nèi)設(shè)計(jì)前置。在建筑設(shè)計(jì)的過(guò)程中室內(nèi)設(shè)計(jì)已經(jīng)跟進(jìn)，建筑平面確定同時(shí)，相關(guān)的裝修要求即需確定。建筑、結(jié)構(gòu)、室內(nèi)裝飾、水、電、暖通的各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)由自己公司設(shè)計(jì)部?jī)?nèi)部細(xì)化研究后反饋給設(shè)計(jì)院。仁恒經(jīng)驗(yàn)三 精裝修施工單位為總包單位，櫥柜安裝、內(nèi)門(mén)、潔具安裝、空調(diào)

4、等分包由裝修總包協(xié)調(diào)，總包單位具有付款審核、檢查、考核和停工等特權(quán)，甲方在此過(guò)程中需充當(dāng)裁判的角色。甲方指定的品牌，由總包與供應(yīng)商簽定合同。若甲方單獨(dú)分包，由總包先審核，甲方再付款；甲方指定分包，由總包付款。仁恒經(jīng)驗(yàn)四 研發(fā)和工藝樣板房先行，通過(guò)每一種套型的體外平層實(shí)景樣板房實(shí)際操作，發(fā)現(xiàn)了諸多問(wèn)題，反復(fù)修改施工圖設(shè)計(jì)，完善功能布局和裝修施工工藝。過(guò)程中準(zhǔn)確界定好土建安裝施工，裝修施工及設(shè)備安裝的工程界面和責(zé)權(quán)劃分。仁恒經(jīng)驗(yàn)五 保證高品質(zhì)的合理目標(biāo)成本原則。項(xiàng)目目標(biāo)成本報(bào)集團(tuán)報(bào)批后，具有嚴(yán)肅性。堅(jiān)持先算后變更再實(shí)施的原則，單項(xiàng)突破，平衡其他項(xiàng)目，超出調(diào)整范圍的，需上報(bào)授權(quán)批準(zhǔn)。仁恒經(jīng)驗(yàn)六 細(xì)節(jié)

5、決定高檔公寓的品質(zhì)，因此關(guān)注細(xì)節(jié)顯得尤為重要。在地板與地磚交接處的不銹鋼收邊、木踢腳線的接頭等容易出現(xiàn)瑕疵的地方需投入精力與心思。同時(shí)善于發(fā)現(xiàn)細(xì)節(jié)中的不足，在下一個(gè)實(shí)施項(xiàng)目中予以改進(jìn)。三、金鼎灣國(guó)際金鼎灣國(guó)際 位于白下區(qū)鼎新路88號(hào)，踞南京CBD核心區(qū)。占地近2萬(wàn)平方米，總建筑面積約8萬(wàn)平方米，該項(xiàng)目由四幢高層、小高層建筑構(gòu)成，其樓間距最大達(dá)63米，小區(qū)綠化率高達(dá)40%，車(chē)位配比1：1。主力戶(hù)型面積為90平米二房、130平米的三房，是江蘇首家通過(guò)國(guó)家建設(shè)部3A性能標(biāo)準(zhǔn)中期檢查的精裝大宅。二期08年4月開(kāi)盤(pán)，售價(jià)約2.2萬(wàn)元/平米，已售約60。項(xiàng)目特點(diǎn)一：嚴(yán)格執(zhí)行3A級(jí)住宅標(biāo)準(zhǔn)體系，是江蘇省首家

6、，南京唯一一家3A級(jí)住宅性能認(rèn)定小區(qū)，并通過(guò)中期審查。項(xiàng)目特點(diǎn)二：為提高樓板的隔音性能，在餐廳等貼地磚部位采用了浮筑樓板技術(shù)。金鼎灣經(jīng)驗(yàn)一 堅(jiān)持建筑設(shè)計(jì)中，裝修設(shè)計(jì)全面介入原則。正式施工前需充分審查施工圖，減少后期變更帶來(lái)的改造成本增加。裝修中成本最難控制的是設(shè)計(jì)變更，尤其是水電改造和施工不到位引起的后期隱患。金鼎灣經(jīng)驗(yàn)二 工期安排要充分，土建與裝修進(jìn)場(chǎng)交接時(shí)間需考慮至少2個(gè)月，同時(shí)裝修后的通風(fēng)、分戶(hù)驗(yàn)收、環(huán)境檢測(cè)、保潔等時(shí)間在工期中均需充分考慮。金鼎灣經(jīng)驗(yàn)三 收房時(shí)開(kāi)發(fā)商要讓小業(yè)主在雙方認(rèn)可的環(huán)境檢測(cè)報(bào)告上簽字確認(rèn)，以防止因后期小業(yè)主添置家具與軟飾帶來(lái)的空氣污染發(fā)生的扯皮現(xiàn)象。金鼎灣經(jīng)驗(yàn)四在

7、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置部品技術(shù)陳列展示館，在展示項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)的同時(shí)，使客戶(hù)更直觀認(rèn)識(shí)產(chǎn)品和工藝，增加了對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同感。金鼎灣細(xì)部處理不到位之處五、兩項(xiàng)目主要部品、部件比較主要部品、部件主要部品、部件仁恒國(guó)際公寓仁恒國(guó)際公寓金鼎灣國(guó)際金鼎灣國(guó)際備注備注坐便器、面盆凱樂(lè)瑪（德國(guó)Keramag）科勒（美國(guó)KOHLER）浴缸科勒（美國(guó)KOHLER）科勒（美國(guó)KOHLER）龍頭、花灑高儀(德國(guó)Grohe)科勒（美國(guó)KOHLER）櫥柜設(shè)施威乃達(dá)（意大利合資）博洛尼（意大利合資）廚房電器西門(mén)子（德國(guó)）西門(mén)子（德國(guó)）油煙機(jī)、灶具、消毒柜等節(jié)能窗系統(tǒng)阿魯克（意大利ALUK）旭格-德國(guó)（合資）隔熱斷橋鋁合金雙層中空Low-E玻

8、璃窗進(jìn)戶(hù)門(mén)臺(tái)灣定制卡門(mén)（意大利裝甲門(mén)）卡門(mén)進(jìn)戶(hù)門(mén)1.5萬(wàn)/樘內(nèi)門(mén)仁生和廣東明豪合資產(chǎn)博洛尼（意大利合資）空調(diào)、燃?xì)忮仩t東芝中央空調(diào)特靈+威能燃?xì)忮仩t電梯日立電梯西子奧的斯地暖主臥衛(wèi)生間地暖（電）躍層采用水地暖同層排水無(wú)無(wú)六、精裝修操作四方面的思考 第一方面：操作團(tuán)隊(duì) 由于精裝修房較毛坯房要求投入的管理人員數(shù)目和技術(shù)要求都較高，過(guò)程控制復(fù)雜。 建議操作人員認(rèn)真做好思想、技術(shù)等各方面準(zhǔn)備工作，同時(shí)做好公司內(nèi)部和外部資源的整合。第二方面：產(chǎn)品、部品研究定位與設(shè)計(jì) 1、精裝修房會(huì)提升產(chǎn)品和社區(qū)的整體價(jià)值。但開(kāi)發(fā)精裝修項(xiàng)目會(huì)增加很多隱形成本：一是投入成本；二是時(shí)間成本，三是人力成本，四是維修成本，五是風(fēng)

9、險(xiǎn)成本，所以決策要慎重。 2、合理和合適的項(xiàng)目定位，是決定項(xiàng)目成敗、創(chuàng)造企業(yè)品牌、打造高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品的最重要的起點(diǎn)。根據(jù)市場(chǎng)買(mǎi)家的狀況，研制最適合市場(chǎng)的產(chǎn)品（提倡做65%人的生意）。通過(guò)裝修設(shè)計(jì)單位的配合，著手對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行交樓標(biāo)準(zhǔn)的定位（包括精裝價(jià)格、配置）。 3、裝修設(shè)計(jì)單位提前介入，在土建設(shè)計(jì)階段就提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，特別是水電專(zhuān)業(yè)一定要根據(jù)精裝設(shè)計(jì)，嚴(yán)格審查、合理配置。創(chuàng)造條件進(jìn)行研發(fā)樣板房的施工。 4、對(duì)裝修材料部品的選擇，根據(jù)定位設(shè)計(jì)要求，強(qiáng)調(diào)觀感效果和可替代性，根據(jù)成本要求，控制不同檔次材料比例，根據(jù)工程實(shí)際情況，選擇恰當(dāng)品種材料。第三方面：項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)控制 1、要選擇具備批量生產(chǎn)、裝修產(chǎn)業(yè)化實(shí)

10、力的裝修施工單位。建議考慮項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐妮^大型裝修公司總包裝修，因?yàn)榫b修房在客戶(hù)入住后的保修期以?xún)?nèi)肯定會(huì)有大量的維修工作，本地公司肯定比外地公司容易控制。但一定要注意考察裝修公司是否具有大面積施工的能力。 2、對(duì)主要部品盡可能采用后場(chǎng)加工，現(xiàn)場(chǎng)采用干作業(yè)，工業(yè)化生產(chǎn)對(duì)精裝修成敗很關(guān)鍵通過(guò)工業(yè)化生產(chǎn)，降低維修成本和客戶(hù)投訴率。 3、注重施工過(guò)程中的材料損耗控制，降低成本。 4、建議在土建主體驗(yàn)收后，內(nèi)粉開(kāi)始前，裝修進(jìn)場(chǎng)施工，因?yàn)榻徊媸┕ぁ⒐ぷ鹘缑娌磺宄浅２焕诔善繁Ｗo(hù)，其次，室內(nèi)施工單一有利于保證施工質(zhì)量和增加責(zé)任心，避免相互推諉。 5、在大面積施工前，利用WBS編碼進(jìn)行詳細(xì)工藝流程分解，明確每

11、項(xiàng)施工工藝要求及工序要求，盡可能進(jìn)行工藝樣板間的施工。 6、合理控制施工工期，特別是要考慮有關(guān)材料的供應(yīng)時(shí)間，預(yù)留工程驗(yàn)收和整改時(shí)間。 第四方面：售后服務(wù) 1、建議在交付后的三個(gè)月內(nèi)，地產(chǎn)公司成立專(zhuān)門(mén)的售后服務(wù)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行跟蹤服務(wù)。 2、與裝修公司簽訂詳細(xì)的裝修維修合同，詳細(xì)規(guī)定保修的時(shí)間、方式、范圍等，建議可在裝修維護(hù)合同中規(guī)定，保修款支付需物業(yè)審批，當(dāng)有裝修質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，客戶(hù)直接報(bào)物業(yè)，物業(yè)與裝修公司協(xié)調(diào)，由裝修公司及時(shí)上門(mén)維修或物業(yè)成立自己的管理隊(duì)伍，避免地產(chǎn)公司在此環(huán)節(jié)上人力、物力極大的浪費(fèi)。 3、建議售后服務(wù)團(tuán)隊(duì)和物業(yè)公司盡可能早的參與施工過(guò)程管理，熟悉現(xiàn)場(chǎng)情況，了解各施工單位和材料供應(yīng)商，同時(shí)完成施工中重要數(shù)據(jù)、情況記錄，備份竣工資料。 4、建立售后糾紛快速處理機(jī)制。 七、本次考察的小結(jié) 1、本