第七章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究

1、目錄房地產(chǎn)可行性研究概述房地產(chǎn)可行性研究概述房地產(chǎn)項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)承受能力分析房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)承受能力分析第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)可行性研究概述房地產(chǎn)可行性研究概述 一、房地產(chǎn)可行性研究的概念和目的 房地產(chǎn)可行性研究是在項(xiàng)目投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和技術(shù)等方面的情況進(jìn)行深入細(xì)致的研究；對(duì)擬定的各種可能的建設(shè)方案或技術(shù)方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和比較論證；對(duì)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià)。 可行性研究的根本目的：為了減少或避免投資決策的失誤，提高項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益。二、房地產(chǎn)可行性研究的作用

2、作為工程項(xiàng)目投資決策的依據(jù)； 作為工程項(xiàng)目融資的依據(jù)； 作為項(xiàng)目主管部門商談合同、簽訂協(xié)議的依據(jù)； 作為項(xiàng)目進(jìn)行工程設(shè)計(jì)、設(shè)備訂貨、施工準(zhǔn)備等建設(shè)前期的依據(jù)； 作為項(xiàng)目采用高新技術(shù)、新材料、新設(shè)備研制計(jì)劃和補(bǔ)充地形、地質(zhì)工作和工業(yè)性試驗(yàn)的依據(jù)； 作為環(huán)保部門審查項(xiàng)目對(duì)環(huán)境影響的依據(jù)，并作為項(xiàng)目建設(shè)所在地政府和規(guī)劃部門申請(qǐng)建設(shè)執(zhí)照的依據(jù)。三、房地產(chǎn)可行性研究階段三、房地產(chǎn)可行性研究階段第二節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)預(yù)測(cè) 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資支出測(cè)算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用測(cè)算一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資支出測(cè)算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資包括開(kāi)發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金（見(jiàn)下表）。 開(kāi)發(fā)建設(shè)投資是指在開(kāi)發(fā)期內(nèi)完成房地

3、產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)成本費(fèi)用。主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用等。 經(jīng)營(yíng)資金是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn)資金。 項(xiàng)目總投資估算表項(xiàng)目總投資估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 土地費(fèi)用估算表土地費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 前期工程費(fèi)估算表前期工程費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 建筑安裝工程費(fèi)用估算表建筑安裝工程費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用估算表公共配套設(shè)

4、施建設(shè)費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 其他費(fèi)用估算表其他費(fèi)用估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)估算表 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本費(fèi)用測(cè)算 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總成本費(fèi)用包括開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用兩部分。 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，也就是開(kāi)發(fā)建設(shè)投資的測(cè)算。 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括：銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和維修費(fèi)用。 銷售費(fèi)用中廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)用占銷售收入的2%-3%； 銷售代理費(fèi)用占銷售收入的1.5%-2%； 其他銷售費(fèi)用占銷售收入的0.5%-1%。 綜合來(lái)看，營(yíng)銷費(fèi)用可按預(yù)期銷售收入的4%-6%測(cè)算。第三節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)

5、價(jià) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)或稱之為財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、績(jī)效評(píng)價(jià)，是指投資分析人員根據(jù)現(xiàn)有的收益和成本測(cè)算數(shù)據(jù)，計(jì)算評(píng)價(jià)指標(biāo)，以考查項(xiàng)目的獲利能力、償債能力和資金平衡能力。 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)主要有三項(xiàng)內(nèi)容：盈利能力分析；償債能力分析；資金平衡能力分析。 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法按照是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值分為靜態(tài)分析方法和動(dòng)態(tài)分析方法。 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的的是：是： 1 1收集、整理和計(jì)算有關(guān)收集、整理和計(jì)算有關(guān)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)資料。 2 2編制基本編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表財(cái)務(wù)報(bào)表。 3 3經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算與評(píng)價(jià)。的計(jì)算與評(píng)價(jià)。 4 4進(jìn)行進(jìn)行不確定性分析不確定性分析。 5 5由上述確定性分析和不確定性分析的結(jié)果，作出由上

6、述確定性分析和不確定性分析的結(jié)果，作出投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)上投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行與否可行與否的最終結(jié)論。的最終結(jié)論。 投資項(xiàng)目所需的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基本報(bào)表主要有：投資項(xiàng)目所需的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基本報(bào)表主要有：現(xiàn)金流現(xiàn)金流量表量表、資金來(lái)源與運(yùn)用表資金來(lái)源與運(yùn)用表、利潤(rùn)表利潤(rùn)表和和資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表。 現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表是指反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的是指反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出和凈現(xiàn)金流量的計(jì)算表格。的計(jì)算表格。 通過(guò)現(xiàn)金流量表可以計(jì)算各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，通過(guò)現(xiàn)金流量表可以計(jì)算各項(xiàng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)，進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力的分析。進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力的分析。全部投資財(cái)

7、務(wù)現(xiàn)金流量表全部投資財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表表表1 1 單位：萬(wàn)元單位：萬(wàn)元 資金來(lái)源與運(yùn)用表資金來(lái)源與運(yùn)用表 1 1資金來(lái)源與運(yùn)用表的含義資金來(lái)源與運(yùn)用表的含義 資金來(lái)源與運(yùn)用表資金來(lái)源與運(yùn)用表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年的計(jì)算期內(nèi)各年的資金盈余或短缺資金盈余或短缺情況以及項(xiàng)目的情況以及項(xiàng)目的資金籌措方案和貸款償還計(jì)劃資金籌措方案和貸款償還計(jì)劃的財(cái)務(wù)報(bào)表，它為的財(cái)務(wù)報(bào)表，它為項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表的編制及資金平衡分析提供了重項(xiàng)目資產(chǎn)負(fù)債表的編制及資金平衡分析提供了重要的財(cái)務(wù)信息。要的財(cái)務(wù)信息。 現(xiàn)金來(lái)源與運(yùn)用表現(xiàn)金來(lái)源與運(yùn)用表 資金來(lái)源與運(yùn)用表與現(xiàn)金流量表有著本質(zhì)的不資金來(lái)源與運(yùn)用

8、表與現(xiàn)金流量表有著本質(zhì)的不同。資金來(lái)源與運(yùn)用表是從項(xiàng)目的資金平衡角度出同。資金來(lái)源與運(yùn)用表是從項(xiàng)目的資金平衡角度出發(fā)的，后者是從投資角度出發(fā)的。發(fā)的，后者是從投資角度出發(fā)的。在資金來(lái)源與運(yùn)在資金來(lái)源與運(yùn)用表中把用于項(xiàng)目的全部資金來(lái)源都看作現(xiàn)金流入用表中把用于項(xiàng)目的全部資金來(lái)源都看作現(xiàn)金流入，包括借款和資本金投資，而包括借款和資本金投資，而在資本金現(xiàn)金流量表中在資本金現(xiàn)金流量表中把資本金投入看作現(xiàn)金流出把資本金投入看作現(xiàn)金流出。 2 2資金平衡分析資金平衡分析 該表給出的該表給出的盈余資金表示當(dāng)年資金來(lái)源（現(xiàn)金流盈余資金表示當(dāng)年資金來(lái)源（現(xiàn)金流入）多于資金運(yùn)用（現(xiàn)金流出）的數(shù)額入）多于資金運(yùn)用（

9、現(xiàn)金流出）的數(shù)額。當(dāng)盈余資金。當(dāng)盈余資金為負(fù)值時(shí)，表示該年的資金短缺數(shù)。作為資金的平衡，為負(fù)值時(shí)，表示該年的資金短缺數(shù)。作為資金的平衡，并不要求每年的盈余資金不出現(xiàn)負(fù)值，而并不要求每年的盈余資金不出現(xiàn)負(fù)值，而要求從投資要求從投資開(kāi)始至各年累計(jì)的盈余資金大于零或等于零開(kāi)始至各年累計(jì)的盈余資金大于零或等于零。這就要。這就要求投資項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中任何時(shí)刻都有夠用的資金。求投資項(xiàng)目在實(shí)施過(guò)程中任何時(shí)刻都有夠用的資金。 作為項(xiàng)目投資實(shí)施的必要條件，每期的盈余資金作為項(xiàng)目投資實(shí)施的必要條件，每期的盈余資金應(yīng)不小于零。因而，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金平衡分析關(guān)應(yīng)不小于零。因而，房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金平衡分析關(guān)注的重點(diǎn)是

10、資金來(lái)源與運(yùn)用表的注的重點(diǎn)是資金來(lái)源與運(yùn)用表的累計(jì)盈余欄目累計(jì)盈余欄目。 利潤(rùn)表利潤(rùn)表 1 1利潤(rùn)表的含義利潤(rùn)表的含義 利潤(rùn)表利潤(rùn)表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的利潤(rùn)總額、所得稅及各年稅后利潤(rùn)利潤(rùn)總額、所得稅及各年稅后利潤(rùn)的分配等情況的的分配等情況的財(cái)務(wù)報(bào)表。財(cái)務(wù)報(bào)表。通過(guò)該表提供的投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)通過(guò)該表提供的投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益靜態(tài)分析的信息資料，可以計(jì)算分析的信息資料，可以計(jì)算投資利潤(rùn)率、投資利稅投資利潤(rùn)率、投資利稅率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率率、資本金利潤(rùn)率、資本金凈利潤(rùn)率等指標(biāo)。等指標(biāo)。利潤(rùn)表利潤(rùn)表 資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表 1 1資產(chǎn)負(fù)債表的含

11、義資產(chǎn)負(fù)債表的含義 資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)是反映房地產(chǎn)投資項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)各年末各年末資產(chǎn)、負(fù)債與所有者權(quán)益資產(chǎn)、負(fù)債與所有者權(quán)益變化及對(duì)應(yīng)關(guān)系的變化及對(duì)應(yīng)關(guān)系的報(bào)表。報(bào)表。該表主要用于考察項(xiàng)目資產(chǎn)、負(fù)債、所有者該表主要用于考察項(xiàng)目資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的結(jié)構(gòu)，進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析。各期資產(chǎn)應(yīng)權(quán)益的結(jié)構(gòu)，進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析。各期資產(chǎn)應(yīng)等于負(fù)債和所有者權(quán)益之和。等于負(fù)債和所有者權(quán)益之和。資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表 2.資產(chǎn)負(fù)債表的內(nèi)容資產(chǎn)負(fù)債表的內(nèi)容 資產(chǎn)負(fù)債表由三大部分組成：資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益。資產(chǎn)負(fù)債表由三大部分組成：資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益。 1）資產(chǎn)）資產(chǎn) 資產(chǎn)資

12、產(chǎn)是指項(xiàng)目所擁有、占有或者可以控制的，通過(guò)經(jīng)營(yíng)是指項(xiàng)目所擁有、占有或者可以控制的，通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)能創(chuàng)造收益的經(jīng)濟(jì)資源?；顒?dòng)能創(chuàng)造收益的經(jīng)濟(jì)資源。在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，資產(chǎn)分為在項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，資產(chǎn)分為流動(dòng)資產(chǎn)、在建工程、固定資產(chǎn)凈值、無(wú)形及遞延資產(chǎn)凈值流動(dòng)資產(chǎn)、在建工程、固定資產(chǎn)凈值、無(wú)形及遞延資產(chǎn)凈值四大部分。流動(dòng)資產(chǎn)又分為應(yīng)收賬款、存貨、現(xiàn)金、累計(jì)盈四大部分。流動(dòng)資產(chǎn)又分為應(yīng)收賬款、存貨、現(xiàn)金、累計(jì)盈余資金四項(xiàng)。余資金四項(xiàng)。（1）應(yīng)收賬款）應(yīng)收賬款應(yīng)收賬款是指在下一個(gè)經(jīng)營(yíng)年度內(nèi)收應(yīng)收賬款是指在下一個(gè)經(jīng)營(yíng)年度內(nèi)收回的賒銷商品或勞務(wù)的款項(xiàng)?；氐馁d銷商品或勞務(wù)的款項(xiàng)。（2）存貨）存貨包括商品、產(chǎn)成品、

13、半成品、在產(chǎn)品及各包括商品、產(chǎn)成品、半成品、在產(chǎn)品及各種材料等。種材料等。（3）現(xiàn)金）現(xiàn)金包括貨幣、銀行或其他金融機(jī)構(gòu)存款包括貨幣、銀行或其他金融機(jī)構(gòu)存款（4）累計(jì)盈余資金）累計(jì)盈余資金（5）在建工程）在建工程工程項(xiàng)目所投入的資金工程項(xiàng)目所投入的資金（6）固定資產(chǎn)凈值）固定資產(chǎn)凈值固定資產(chǎn)凈值是指生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)固定資產(chǎn)凈值是指生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中投入使用的，使用期中投入使用的，使用期1年以上，單位價(jià)值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以年以上，單位價(jià)值在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上，并且在使用過(guò)程中保持其原有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)凈值。上，并且在使用過(guò)程中保持其原有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)凈值。（7）無(wú)形及遞延資產(chǎn)凈值）無(wú)形及遞延資產(chǎn)凈值專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作

14、權(quán)、專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、商譽(yù)等。土地使用權(quán)、商譽(yù)等。2）負(fù)債）負(fù)債 負(fù)債負(fù)債是指項(xiàng)目所承擔(dān)的能以貨幣計(jì)量的、將以資產(chǎn)是指項(xiàng)目所承擔(dān)的能以貨幣計(jì)量的、將以資產(chǎn)或勞務(wù)償付的經(jīng)濟(jì)責(zé)任或勞務(wù)償付的經(jīng)濟(jì)責(zé)任。（1）應(yīng)付賬款）應(yīng)付賬款應(yīng)付賬款是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中購(gòu)應(yīng)付賬款是指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中購(gòu)進(jìn)商品或接受外界提供勞務(wù)、服務(wù)而未付的欠款。進(jìn)商品或接受外界提供勞務(wù)、服務(wù)而未付的欠款。（2）流動(dòng)資金貸款）流動(dòng)資金貸款流動(dòng)資金貸款是從銀行或其他金流動(dòng)資金貸款是從銀行或其他金融機(jī)構(gòu)借入的短期借款。融機(jī)構(gòu)借入的短期借款。（3）其他短期借款）其他短期借款臨時(shí)借債、結(jié)算借款等。臨時(shí)借債、結(jié)算借款等。（

15、4）長(zhǎng)期借款）長(zhǎng)期借款期限在期限在1年以上的銀行借款、抵押貸年以上的銀行借款、抵押貸款和向其他單位的借款。款和向其他單位的借款。 基本報(bào)表的相互關(guān)系基本報(bào)表的相互關(guān)系 基本報(bào)表是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)體系中重要的組成部分。各種基本基本報(bào)表是經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)體系中重要的組成部分。各種基本報(bào)表之間有著密切的聯(lián)系。報(bào)表之間有著密切的聯(lián)系。 “利潤(rùn)表利潤(rùn)表”與與“現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表”都是為進(jìn)行項(xiàng)目盈利能力分析都是為進(jìn)行項(xiàng)目盈利能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報(bào)表，不同的是，提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報(bào)表，不同的是，通過(guò)通過(guò)“利潤(rùn)表利潤(rùn)表”計(jì)算的是盈計(jì)算的是盈利能力的靜態(tài)指標(biāo)；通過(guò)利能力的靜態(tài)指標(biāo)；通過(guò)“現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表”計(jì)算的是盈利能力的

16、計(jì)算的是盈利能力的動(dòng)態(tài)指標(biāo)。動(dòng)態(tài)指標(biāo)。同時(shí)同時(shí)“利潤(rùn)表利潤(rùn)表”也為也為“現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表”的填列提供了一的填列提供了一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。 “借款還本付息表借款還本付息表”、“資金來(lái)源與運(yùn)用表資金來(lái)源與運(yùn)用表”和和“資產(chǎn)負(fù)債資產(chǎn)負(fù)債表表”都是為進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報(bào)表。都是為進(jìn)行項(xiàng)目清償能力分析提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的報(bào)表。根根據(jù)據(jù)“借款還本付息表借款還本付息表”或或“資金來(lái)源與運(yùn)用表資金來(lái)源與運(yùn)用表”可以計(jì)算借款償可以計(jì)算借款償還期指標(biāo)，根據(jù)還期指標(biāo)，根據(jù)“資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債表”可以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比可以計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率和速動(dòng)比率等指標(biāo)。率和速動(dòng)比率等指標(biāo)。 另外，通

17、過(guò)另外，通過(guò)“資金來(lái)源與運(yùn)用表資金來(lái)源與運(yùn)用表”可以進(jìn)行項(xiàng)目的資金平可以進(jìn)行項(xiàng)目的資金平衡能力的分析。衡能力的分析。 1 1根據(jù)是否考慮了資金的時(shí)間價(jià)值因素劃分，分為靜態(tài)分根據(jù)是否考慮了資金的時(shí)間價(jià)值因素劃分，分為靜態(tài)分析指標(biāo)和動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)兩大類。析指標(biāo)和動(dòng)態(tài)分析指標(biāo)兩大類。投 資 回 收 期借 款 償 還 期還 本 付 息 比 率投 資 利 潤(rùn) 率投 資 利 稅 率靜 態(tài) 分 析 指 標(biāo)資 本 金 利 潤(rùn) 率資 本 金 凈 利 潤(rùn) 率財(cái) 務(wù) 分 析 指 標(biāo)資 產(chǎn) 負(fù) 債 率財(cái) 務(wù) 比 率流 動(dòng) 比 率速 動(dòng) 比 率動(dòng) 態(tài) 投 資 回 收 期動(dòng) 態(tài) 分 析 指 標(biāo)財(cái) 務(wù) 凈 現(xiàn) 值財(cái) 務(wù) 內(nèi)

18、部 收 益 率 2 2根據(jù)分析的目標(biāo)劃分，分為盈利能力指標(biāo)、清償能力指根據(jù)分析的目標(biāo)劃分，分為盈利能力指標(biāo)、清償能力指標(biāo)和資金平衡能力指標(biāo)三大類。標(biāo)和資金平衡能力指標(biāo)三大類。財(cái) 務(wù) 內(nèi) 部 收 益 率財(cái) 務(wù) 凈 現(xiàn) 值投 資 回 收 期靜 態(tài) 與 動(dòng) 態(tài)盈 利 能 力 指 標(biāo)投 資 利 潤(rùn) 率投 資 利 稅 率資 本 金 利 潤(rùn) 率資 本 金 凈 利 潤(rùn) 率財(cái) 務(wù) 分 析 指 標(biāo)資 金 平 衡 能 力 指 標(biāo)借 款 償 還 期清 償 能 力 指 標(biāo)還 本 付 息 比 率償 債 保 障 比 率資 產(chǎn) 負(fù) 債 率財(cái) 務(wù) 比 率流 動(dòng) 比 率速 動(dòng) 比 率 3 3根據(jù)指標(biāo)的性質(zhì)劃分，分為時(shí)間性指標(biāo)、

19、價(jià)值性指標(biāo)根據(jù)指標(biāo)的性質(zhì)劃分，分為時(shí)間性指標(biāo)、價(jià)值性指標(biāo)和比率性指標(biāo)三大類。和比率性指標(biāo)三大類。財(cái)務(wù)分析指標(biāo)財(cái)務(wù)分析指標(biāo)時(shí)間性指標(biāo)時(shí)間性指標(biāo)投資回收期投資回收期借款償還期借款償還期價(jià)值性指標(biāo)價(jià)值性指標(biāo)財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值比率性指標(biāo)比率性指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率投資利稅率投資利稅率資本金利潤(rùn)率資本金利潤(rùn)率資本金凈利潤(rùn)率資本金凈利潤(rùn)率財(cái)務(wù)比率財(cái)務(wù)比率資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率流動(dòng)比率流動(dòng)比率速動(dòng)比率速動(dòng)比率各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)與報(bào)表的關(guān)系各財(cái)務(wù)分析指標(biāo)與報(bào)表的關(guān)系一、盈利能力分析 盈利能力是反映項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益的標(biāo)志。評(píng)價(jià)方法評(píng)價(jià)方法經(jīng)經(jīng) 濟(jì)濟(jì)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)指指標(biāo)標(biāo)投資收

20、益率動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)凈現(xiàn)值凈年值凈終值內(nèi)部收益率全部投資額收益額年凈收益額或年平均凈投資收益率 （一）靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)（一）靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)投資投資收益收益率率 投資收益率指標(biāo)!1.1.投資利潤(rùn)率投資利潤(rùn)率年利潤(rùn)總額年利潤(rùn)總額= =年銷售收入年銷售收入- -年總成本年總成本- -銷售稅金及附加銷售稅金及附加項(xiàng)目全部投資項(xiàng)目全部投資= =固定資產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資+ +建設(shè)期利息建設(shè)期利息+ +流動(dòng)資金流動(dòng)資金100%年利潤(rùn)總額（或年平均利潤(rùn)總額）投資利潤(rùn)率項(xiàng)目全部投資!2.2.投資利稅率投資利稅率 投資利稅率從投資有關(guān)方權(quán)益角度和國(guó)家財(cái)政收入角度考投資利稅率從投資有關(guān)方權(quán)益角度和國(guó)家財(cái)政收入角度考察項(xiàng)目為投

21、資者和國(guó)家創(chuàng)造的積累。察項(xiàng)目為投資者和國(guó)家創(chuàng)造的積累。 100%年利稅總額（或年平均利稅總額）投資利稅率項(xiàng)目全部投資 年利稅總額 = 年銷售收入-年總成本 = 年利潤(rùn)總額+年銷售稅金及附加 投資收益率指標(biāo)!3.3.資本金資本金凈凈利潤(rùn)率利潤(rùn)率 投資收益率指標(biāo)100%年凈利潤(rùn)總額（或年平均凈利潤(rùn)總額）資本金凈利潤(rùn)率資本金 凈利潤(rùn)=利潤(rùn)總額-所得稅，即所得稅后凈利潤(rùn)。利潤(rùn)總額=銷售收入-總成本-銷售稅金及附加 投資收益率指標(biāo)!4 4. .總投資收益率總投資收益率ROIROI（ Return On Investment Return On Investment ） （1）經(jīng)濟(jì)含義：表示項(xiàng)目總投資的盈

22、利水平，表明投資項(xiàng)目的正常生產(chǎn)年份中，單位投資每年所創(chuàng)造的息稅前利潤(rùn)額。（2）計(jì)算公式：（3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)：ROI同行業(yè)的收益率參考值，項(xiàng)目可行；反之，不可行。（4）適用范圍：常用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的靜態(tài)盈利能力分析。100%EBITROITIEarnings Before Interest and Tax，即年息稅前利潤(rùn)，EBIT凈利潤(rùn)所得稅利息（二）動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)（二）動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值 凈現(xiàn)值（NPV）是反映投資方案在計(jì)算期內(nèi)獲利能力的動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。投資方案的凈現(xiàn)值是指用基準(zhǔn)的折現(xiàn)率 ，分別把整個(gè)計(jì)算期間內(nèi)各年所發(fā)生的凈現(xiàn)金流量都折現(xiàn)到建設(shè)期初（第年即第年年初）的現(xiàn)值的代數(shù)和，是評(píng)價(jià)項(xiàng)目盈利能力

23、的絕對(duì)指標(biāo)。ci0NPV0NPV計(jì)算公式： ntttiCOCINPV0c1ntntttttiCOiCINPV00c011現(xiàn)金流入現(xiàn)值和現(xiàn)金流出現(xiàn)值和【例】 某投資方案總投資為5000萬(wàn)元，投產(chǎn)后，每年現(xiàn)金流出600萬(wàn)元，每年現(xiàn)金流入為1400萬(wàn)元。產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)壽命期為10年，在10年末，還能回收資金200萬(wàn)元，基準(zhǔn)折現(xiàn)率為12%，求計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)值。)10%,12,/(200)10%,12,/()6001400(5000FPAPNPV0)(44.415萬(wàn)元 凈現(xiàn)值指標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)：凈現(xiàn)值指標(biāo)的缺點(diǎn)：v需首先確定一個(gè)符合經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)的基準(zhǔn)收益率，而確定基準(zhǔn)收益率有時(shí)是比較難的； v不能說(shuō)明在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間各年經(jīng)營(yíng)

24、成果。 考慮到了資金時(shí)間價(jià)值和方案在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)的費(fèi)用和收益情況，它以金額表示投資收益的大小，比較直觀。凈現(xiàn)值指標(biāo)的優(yōu)點(diǎn)與缺點(diǎn)v是企業(yè)或行業(yè)或投資者以動(dòng)態(tài)的觀點(diǎn)所確定的、可接受的投資項(xiàng)目最低標(biāo)準(zhǔn)的收益水平最低標(biāo)準(zhǔn)的收益水平?；鶞?zhǔn)折現(xiàn)率定的太高，可能會(huì)使許多經(jīng)濟(jì)效益好的方案被拒絕；如果定的太低，則可能會(huì)使一些經(jīng)濟(jì)效益不好的方案被采納。 v基準(zhǔn)收益率的確定：一般以行業(yè)的平均收益率為基礎(chǔ)，同時(shí)綜合考慮資金成本和機(jī)會(huì)成本I I1 1、投資風(fēng)險(xiǎn)I I2 2、通貨膨脹I I3 3vI IC C(1+I(1+I1 1)+(1+I)+(1+I2 2)(1+I)(1+I3 3)-1I)-1I1 1+I+I2 2

25、+I+I3 3（三）動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)（三）動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)凈現(xiàn)值率（凈現(xiàn)值率（ NPVR ）PINPVNPVR mtctptiFPII0),/(m為建設(shè)期年數(shù)PINPVNPVR mtctptiFPII0),/(pIPI項(xiàng)目總投資現(xiàn)值項(xiàng)目總投資現(xiàn)值 凈年值凈年值NAVNAV!定義：定義： 是指按是指按基準(zhǔn)收益率基準(zhǔn)收益率將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量折算為各期末將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)凈現(xiàn)金流量折算為各期末的等額支付序列之和。的等額支付序列之和。 !公式：公式： !判別標(biāo)準(zhǔn)：判別標(biāo)準(zhǔn)： NAV0NAV0，方案可以考慮接受；，方案可以考慮接受；NAV =0NAV =0，為臨界狀態(tài)；，為臨界狀態(tài)；NAV0NAV0，方案應(yīng)予

26、拒絕。方案應(yīng)予拒絕。（四）動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)（四）動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)凈年值凈年值資金回收系數(shù)（五）動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)（五）動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)凈終值凈終值NAV=NPV * 常數(shù)NFV=NPV * 常數(shù))/F(FniPNPVVNc，（1）其計(jì)算公式為：評(píng)價(jià)準(zhǔn)則：NFV0，方案可行；NFV0，方案拒收。 （2）凈現(xiàn)值、凈年值、凈終值的關(guān)系 凈終值（NFV）是指方案計(jì)算期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量，通過(guò)基準(zhǔn)收益率折算成未來(lái)某一時(shí)點(diǎn)的終值代數(shù)和。 1、內(nèi)內(nèi)部收益率的概念及判別準(zhǔn)則部收益率的概念及判別準(zhǔn)則 i*NPVii0i0 內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率就是凈現(xiàn)值為零時(shí)的折現(xiàn)率。其計(jì)算其計(jì)算IRR的理論公式為：的理論公式為： （六）（六） 動(dòng)態(tài)

27、評(píng)價(jià)指標(biāo)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率ciIRR 0)(ciNPVciIRR 0)(ciNPV ntttIRRCOCIIRRNPV001)(1i2iIRRiciIRR 0)(ciNPVciIRR 0)(ciNPVciIRR 0)(ciNPV2 2、內(nèi)部收益率的計(jì)算、內(nèi)部收益率的計(jì)算 試算內(nèi)插法試算內(nèi)插法 單位：萬(wàn)元 年份年份0123456凈現(xiàn)金流量?jī)衄F(xiàn)金流量-200405040506070 211NPVNPVNPVIRR = i1+ （i2i1） 776. 6329. 502. 0329. 5=0.12+ =0.1288=12.88% 由于由于IRR=12.88%IRR=12.88%12%1

28、2%，故此方案是可以接受的。故此方案是可以接受的。二、償債能力分析 償債能力主要考察項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)狀況及償債能力，主要通過(guò)投資回收期、國(guó)內(nèi)借款償還期進(jìn)行分析。（一）靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)（一）靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)靜態(tài)靜態(tài)投資回收期投資回收期 投資回收期是指以項(xiàng)目的凈收益回收項(xiàng)目全部投資所需要的時(shí)間。 投資回收期是考察項(xiàng)目財(cái)務(wù)上投資回收能力的重要指標(biāo)，是兼顧項(xiàng)目獲利能力和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)價(jià)指標(biāo)。動(dòng)態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期投資回收期是否考慮時(shí)間 靜態(tài)投資回收期的公式如下： 0()0tPttCICOPt：投資回收期CIt：第t年的現(xiàn)金流入量COt：第t年的現(xiàn)金流出量（CICOCICO）t t：第第t t年的凈

29、現(xiàn)金流量年的凈現(xiàn)金流量式中 如果項(xiàng)目建成后各年的凈收益（也即凈現(xiàn)金流量）均相等，則靜態(tài)投資回收期的計(jì)算公式如下： PtP/A當(dāng)年凈現(xiàn)金流量對(duì)值上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量絕開(kāi)始出現(xiàn)正值年份數(shù)累計(jì)凈現(xiàn)金流量 1tP靜態(tài)投資回收期計(jì)算靜態(tài)投資回收期計(jì)算（2）累計(jì)法（1）直接計(jì)算法表表1 累計(jì)凈現(xiàn)金流量表累計(jì)凈現(xiàn)金流量表 【例1】某投資方案的凈現(xiàn)金流量，試計(jì)算其靜態(tài)投資回收期。 【解】 根據(jù)公式有： Pt61+-20/60=5.33(年) 動(dòng)態(tài)投資回收期：考慮資金時(shí)間價(jià)值，按給定的基準(zhǔn)收益率ic回收全部投資所需要的時(shí)間。即項(xiàng)目?jī)羰找妫▋衄F(xiàn)金流量）的現(xiàn)值的累計(jì)值等于其所有投資的現(xiàn)值的累計(jì)值時(shí)的時(shí)點(diǎn)Pt （二）動(dòng)

30、態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)（二）動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)動(dòng)態(tài)投資回收期動(dòng)態(tài)投資回收期0)1 ()(0tcPttiCOCIt式中，Pt：動(dòng)態(tài)投資回收期 ic：基準(zhǔn)收益率。動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算公式如下:動(dòng)態(tài)投資回收期計(jì)算動(dòng)態(tài)投資回收期計(jì)算 （1）直接計(jì)算法 如果項(xiàng)目建成后各年的凈收益均相等，則動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算公式如下： P+A（ P/A ，i， Pt ）0i)lg(1)APilg(1tPAP iP/A ），（tP查表，插入法查表，插入法 如果項(xiàng)目建成后各年的現(xiàn)金流量為非等額數(shù)值，則動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算公式如下： （2）累計(jì)法當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值值絕對(duì)值上年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)開(kāi)始出現(xiàn)正值年份數(shù)累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值 1tP 【例

31、】某項(xiàng)目有關(guān)數(shù)據(jù)見(jiàn)下表所示，試計(jì)算該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期。設(shè)iC=10%。【解】根據(jù)公式：Pt=6-1+-118.5/141.1=5.84(年)表表 某項(xiàng)目的有關(guān)數(shù)據(jù)表某項(xiàng)目的有關(guān)數(shù)據(jù)表 （三）借款償還期（三）借款償還期額當(dāng)年可用于還款的收益當(dāng)年應(yīng)償還借款額份）的年份數(shù)開(kāi)始借款年（借款后首次出現(xiàn)盈余dP當(dāng)期應(yīng)支付利息費(fèi)用息稅前利潤(rùn)利息備付率（四）利息備付率（四）利息備付率當(dāng)期應(yīng)還本付息金額可用于還本付息的資金償債備付率當(dāng)期應(yīng)還本付息金額所得稅折舊和攤銷息稅前利潤(rùn)-（五）償債備付率（五）償債備付率%100TATLLOAR（六）資產(chǎn)負(fù)債率（六）資產(chǎn)負(fù)債率（LOAR） 流動(dòng)比率用于判斷企流動(dòng)比率用于

32、判斷企業(yè)現(xiàn)金用于償還流動(dòng)負(fù)債的能業(yè)現(xiàn)金用于償還流動(dòng)負(fù)債的能力。力。指標(biāo)越高，說(shuō)明償還流動(dòng)負(fù)債的能力越強(qiáng)，指標(biāo)越高，說(shuō)明償還流動(dòng)負(fù)債的能力越強(qiáng)， 一般國(guó)際公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)為一般國(guó)際公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)為200% 速動(dòng)比率是將流速動(dòng)比率是將流動(dòng)比率指標(biāo)計(jì)算公式分子剔除了流動(dòng)動(dòng)比率指標(biāo)計(jì)算公式分子剔除了流動(dòng)資產(chǎn)中變現(xiàn)能力最差的存貨后，計(jì)算出的短期償債能力指資產(chǎn)中變現(xiàn)能力最差的存貨后，計(jì)算出的短期償債能力指標(biāo)。標(biāo)。指標(biāo)越高，說(shuō)明償還流動(dòng)負(fù)債能力越強(qiáng)。指標(biāo)越高，說(shuō)明償還流動(dòng)負(fù)債能力越強(qiáng)。 一般國(guó)際公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)為一般國(guó)際公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)為100% 100% %100流動(dòng)負(fù)債總額流動(dòng)資產(chǎn)總額流動(dòng)比率%100-流動(dòng)負(fù)債總額存貨流動(dòng)資產(chǎn)總額速

33、動(dòng)比率（七）流動(dòng)比率與速動(dòng)比率（七）流動(dòng)比率與速動(dòng)比率第四節(jié) 房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)承受能力分析房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)承受能力分析 1.1.定義定義 從投資角度來(lái)講，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指由于從投資角度來(lái)講，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指由于某些不確定性因素所引起的房地產(chǎn)未來(lái)實(shí)際收益某些不確定性因素所引起的房地產(chǎn)未來(lái)實(shí)際收益偏離預(yù)期收益的可能性。偏離預(yù)期收益的可能性。 客觀性客觀性不確定性不確定性可測(cè)性可測(cè)性相關(guān)性相關(guān)性損益雙重性損益雙重性2.2.特征特征3.3.分類分類靜態(tài)風(fēng)險(xiǎn)動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)投資前期風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)期間風(fēng)險(xiǎn)租售階段風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)政策風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)純粹風(fēng)險(xiǎn)投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)分類分類性性 質(zhì)質(zhì)效效應(yīng)應(yīng)來(lái)來(lái)源源時(shí)時(shí)間間4.4.分

34、析方法分析方法概率分析法頭腦風(fēng)暴法分析方法分析方法德?tīng)柗品ㄓ澠胶夥舾行苑治龇?1.1.定義定義 盈虧平衡分析（BEP）又稱保本點(diǎn)分析或量本利分析法，是根據(jù)產(chǎn)品的業(yè)務(wù)量（產(chǎn)量或銷量）、成本、利潤(rùn)之間的相互制約關(guān)系而進(jìn)行的綜合分析，目的是找出影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不確定因素的盈虧界線（找出盈利到虧損的臨界點(diǎn)），確定合理的產(chǎn)量，正確規(guī)劃生產(chǎn)發(fā)展水平及風(fēng)險(xiǎn)的大小。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目盈虧平衡考查的是開(kāi)發(fā)面積與開(kāi)發(fā)成本（銷售收入）之間的關(guān)系。2.2.線性盈虧平衡分析法的假設(shè)條件線性盈虧平衡分析法的假設(shè)條件 假設(shè)條件 總成本費(fèi)用（銷售收入）是總成本費(fèi)用（銷售收入）是產(chǎn)量的線性函數(shù)產(chǎn)量的線性函數(shù)開(kāi)發(fā)面積與

35、銷售面積相等開(kāi)發(fā)面積與銷售面積相等產(chǎn)量等于銷售量產(chǎn)量等于銷售量開(kāi)發(fā)期和租售期內(nèi)開(kāi)發(fā)期和租售期內(nèi)產(chǎn)品固定成本保持不變產(chǎn)品固定成本保持不變單位面積銷售價(jià)格保持不變單位面積銷售價(jià)格保持不變銷售收入是銷售量的線性函銷售收入是銷售量的線性函數(shù)數(shù)只生產(chǎn)單一產(chǎn)品或生只生產(chǎn)單一產(chǎn)品或生產(chǎn)多種產(chǎn)品可換算成產(chǎn)多種產(chǎn)品可換算成單一產(chǎn)品進(jìn)行計(jì)算單一產(chǎn)品進(jìn)行計(jì)算虧損區(qū)域虧損區(qū)域盈虧平衡點(diǎn)盈虧平衡點(diǎn) BEP銷售收入銷售收入盈利區(qū)域盈利區(qū)域總成本線總成本線變動(dòng)成本變動(dòng)成本固定成本線固定成本線固定成本固定成本總成本總成本X開(kāi)發(fā)面積開(kāi)發(fā)面積Y收入或成本收入或成本0BEPQ變動(dòng)成本線變動(dòng)成本線（1 1）圖解法）圖解法公式表示：T

36、RTR（項(xiàng)目總收益）（項(xiàng)目總收益）=TC =TC （項(xiàng)目總成本）（項(xiàng)目總成本）（2 2）公式法）公式法總收益（總收益（TR） = （單位面積銷售價(jià)格單位面積銷售價(jià)格P單位產(chǎn)品稅金單位產(chǎn)品稅金t）銷售量銷售量 = = （P-tP-t）Q Q總成本（總成本（TC） = 固定成本固定成本+可變成本可變成本 = 固定成本固定成本Cf+單位可變成本單位可變成本CV 開(kāi)發(fā)面積開(kāi)發(fā)面積Q 總可變成本總可變成本即銷售收入（即銷售收入（S S）CvtpCQBf盈虧平衡點(diǎn)的開(kāi)發(fā)面積：盈虧平衡點(diǎn)的開(kāi)發(fā)面積：表示：表示： 盈虧平衡點(diǎn)的開(kāi)發(fā)面積越小，說(shuō)明企業(yè)只要達(dá)到很小的開(kāi)發(fā)面積就可以保本，則開(kāi)發(fā)項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)；

37、 反之，盈虧平衡點(diǎn)的開(kāi)發(fā)面積越大，說(shuō)明項(xiàng)目承受風(fēng)險(xiǎn)能力越差。tQCCtQCtQRpfVB 盈虧平衡盈虧平衡點(diǎn)單位面積點(diǎn)單位面積銷售銷售價(jià)格價(jià)格：表示：表示： 盈虧平衡點(diǎn)的單位面積銷售價(jià)格指企業(yè)在給定銷售面積的條件下，不發(fā)生虧損的最低單位面積銷售價(jià)格。 如果實(shí)際的銷售價(jià)格P小于盈虧平衡點(diǎn)的PB，開(kāi)發(fā)商將會(huì)虧損，反之盈利。 PB越低，說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目承受的風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)，反之越差。 經(jīng)營(yíng)安全率經(jīng)營(yíng)安全率： QQQqBB/ )(SSSB/ )( （銷售收入）表示：表示： 一般認(rèn)為，經(jīng)營(yíng)安全率為30以上時(shí)為安全；2530時(shí)較安全，1525時(shí)為不太好；1014時(shí)應(yīng)警惕；10以下時(shí)是危險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)。 某房地產(chǎn)開(kāi)

38、發(fā)投資公司開(kāi)發(fā)建設(shè)一居民住宅小區(qū)項(xiàng)目，計(jì)劃開(kāi)發(fā)面積為30000m2，項(xiàng)目固定成本為9000萬(wàn)元，單位面積的可變成本為2740元/m2，項(xiàng)目建成后售價(jià)8000元/m2，銷售稅率為3.25%。試求盈虧平衡時(shí)的開(kāi)發(fā)面積及單位面積銷售價(jià)格。3.3.非線性盈虧平衡分析非線性盈虧平衡分析（1 1）存在的原因）存在的原因 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中，若房?jī)r(jià)過(guò)高，或購(gòu)買力不足，容易導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷；或由于建材市場(chǎng)需求旺盛，單位變動(dòng)成本隨房地產(chǎn)建設(shè)面積的增加不斷上漲。（2 2）公式法）公式法 當(dāng)產(chǎn)量增加時(shí)，產(chǎn)品的價(jià)格下降，分?jǐn)偟絾挝划a(chǎn)品的成本下降，此時(shí)TR（或TC）與Q的關(guān)系就是非線性的。 設(shè)產(chǎn)品的銷售基準(zhǔn)價(jià)格為P，每

39、增加1單位面積開(kāi)發(fā)，產(chǎn)品價(jià)格下降a，可變成本下降b，固定成本為Cf，基準(zhǔn)可變成本為Cv，則： TR（Q）=（P-aQ）Q=PQ-aQ2 TC（Q）= Cf+（Cv-bQ）Q=Cf+CvQ-bQ2 可見(jiàn)銷售收入TR與年總成本TC與產(chǎn)量的關(guān)系是二次的（非線性）。 令TR=TC可解得QB1和QB2兩個(gè)解（QB1QB2）。（3 3）圖解法）圖解法QM收益收益/成本成本盈利區(qū)盈利區(qū) BEP1BEP20QB1QMEmaxNR（Q）C（Q）QB2開(kāi)發(fā)面積開(kāi)發(fā)面積C（F）CV（Q）QB1QB2盈虧平衡開(kāi)發(fā)面積盈虧平衡開(kāi)發(fā)面積 已知某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目的總收益函數(shù)為 Y=-0.003Q2+200Q 總成本函數(shù)為

40、C=0.007Q2+8Q+400000。 試求： （1）當(dāng)計(jì)劃開(kāi)發(fā)面積為10000m2時(shí)，項(xiàng)目的盈虧狀況分析？ （2）該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)的開(kāi)發(fā)面積是多少？ （3）項(xiàng)目的最大利潤(rùn)是多少？盈虧平衡分析的應(yīng)用：盈虧平衡分析的應(yīng)用： 1 1. .指出企業(yè)不虧損的最低年產(chǎn)（銷）量、單價(jià)、單位變動(dòng)指出企業(yè)不虧損的最低年產(chǎn)（銷）量、單價(jià)、單位變動(dòng)成本，分析、判斷項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)安全率。成本，分析、判斷項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)安全率。 2.2.應(yīng)用盈虧分析應(yīng)用盈虧分析可以可以用于多方案的擇優(yōu)用于多方案的擇優(yōu)：設(shè)兩個(gè)互斥方案設(shè)兩個(gè)互斥方案的經(jīng)濟(jì)效果都受某不確定因素的經(jīng)濟(jì)效果都受某不確定因素x x的影響，我們把的影響，我們把x x看作一

41、個(gè)看作一個(gè)變量，則兩個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)可表示為：變量，則兩個(gè)方案的經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)可表示為：）（）（時(shí)有：當(dāng)兩方案經(jīng)濟(jì)效果相同XfXfXfEXfE212211)()( 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司需要在該城一環(huán)、二環(huán)、三環(huán)路，三個(gè)地段選擇一處建造商品樓，要求建筑面積為1萬(wàn)m2，其具體條件如下表所示。問(wèn)應(yīng)該在哪里進(jìn)行開(kāi)發(fā)可以取得最佳收益？三、敏感性分析 （一）敏感性分析概念（一）敏感性分析概念 在前面盈虧平衡分析中，收入、成本、利潤(rùn)都隨著產(chǎn)量（價(jià)格、可變成本、服務(wù)期限等）的變化而變化。從而影響到項(xiàng)目的盈利水平或可行性。 對(duì)于技術(shù)經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)而言，同樣也可能因?yàn)轭A(yù)計(jì)的某個(gè)因素的變化而引起指標(biāo)的變化。如內(nèi)部收

42、益率就可能受到現(xiàn)金流入流出（產(chǎn)量、可變成本、價(jià)格）的變化、服務(wù)期的變化而變化。 但是在所有影響這些指標(biāo)的因素中，發(fā)生變化時(shí)，對(duì)指標(biāo)的影響程度卻并不是相同的。有些影響較小，而另一些影響可能較大。 這些因自身變化而引起指標(biāo)變化的因素通常稱為不確定性因素。 如果某一不確定性因素的變化對(duì)指標(biāo)影響較大時(shí)，則稱該指標(biāo)對(duì)這一不確定性因素敏感。該不確定性因素則稱為該指標(biāo)的敏感性因素。 否則，稱指標(biāo)對(duì)不確定性因素不敏感，不確定因素為非敏感性因素。 所謂的敏感性分析就是要判明對(duì)于指標(biāo)而言哪些是敏感性因素，并估計(jì)敏感性因素的變化對(duì)方案經(jīng)濟(jì)效果的影響程度，并分析該因素達(dá)到臨界值時(shí)項(xiàng)目的承受能力。 敏感性分析，根據(jù)一次

43、改變因素個(gè)數(shù)的多少，分為單因素敏感性分析（一次只改變一個(gè)因素）、多因素敏感性分析（一次同時(shí)改變兩個(gè)或兩個(gè)以上的因素）。（二）敏感性分析的主要步驟（二）敏感性分析的主要步驟計(jì)算變動(dòng)因素的臨界點(diǎn)選擇需要分析的不確定性因素確定進(jìn)行敏感性分析的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算不確定因素變動(dòng)引起的評(píng)價(jià)指標(biāo)的變動(dòng)值。計(jì)算敏感度系數(shù)并對(duì)敏感因素進(jìn)行排序 =A/ F（三）敏感度系數(shù)計(jì)算公式（三）敏感度系數(shù)計(jì)算公式FA指標(biāo)的變化率指標(biāo)的變化率不確定因素的變化率不確定因素的變化率（四）單因素敏感性分析（四）單因素敏感性分析步驟步驟 （1 1）確定敏感性分析指標(biāo)確定敏感性分析指標(biāo) 一般選擇最能夠反映投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)一

44、般選擇最能夠反映投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)作為分析對(duì)象?？筛鶕?jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)、研究階段、作為分析對(duì)象。可根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的特點(diǎn)、研究階段、實(shí)際需求情況而選取不同的指標(biāo)。通常作為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目實(shí)際需求情況而選取不同的指標(biāo)。通常作為房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析財(cái)務(wù)指標(biāo)的敏感性分析財(cái)務(wù)指標(biāo)的NPVNPV，IRRIRR，投資回收期等。主要分析，投資回收期等。主要分析方案狀態(tài)和因素變化對(duì)方案投資回收快慢的影響，則可以選方案狀態(tài)和因素變化對(duì)方案投資回收快慢的影響，則可以選用投資回收期；主要分析產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)對(duì)方案凈收益的影響，用投資回收期；主要分析產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)對(duì)方案凈收益的影響，則選則選NPVNPV

45、；主要分析投資大小對(duì)方案回收能力的影響，則可選；主要分析投資大小對(duì)方案回收能力的影響，則可選擇擇IRRIRR。機(jī)會(huì)研究階段可選用靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，初步可行性研究。機(jī)會(huì)研究階段可選用靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)，初步可行性研究和可行性研究階段一般選用動(dòng)態(tài)指標(biāo)。和可行性研究階段一般選用動(dòng)態(tài)指標(biāo)。 （2 2）選取不確定性因素選取不確定性因素 選取對(duì)項(xiàng)目效益指標(biāo)選取對(duì)項(xiàng)目效益指標(biāo)影響較大影響較大( (或可能性較大或可能性較大) )或者或者該因素?cái)?shù)據(jù)的準(zhǔn)確性把握不大該因素?cái)?shù)據(jù)的準(zhǔn)確性把握不大的現(xiàn)金流入和的現(xiàn)金流入和現(xiàn)金流出，而且應(yīng)盡可能選擇現(xiàn)金流出，而且應(yīng)盡可能選擇基本的又彼此獨(dú)立基本的又彼此獨(dú)立的不確定因素進(jìn)行分析。的不確定因素進(jìn)行分析。 （3 3）確定各個(gè)不確定性因素的變化范圍，并計(jì)算）確定各個(gè)不確定性因素的變化范圍，并計(jì)算它們對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度。它們對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響程度。 實(shí)踐中不確定因素變化程度主要以變化率表實(shí)踐中不確定因素變化程度主要以變化率表示，通常取示，通常取10%10%的變化率。的變化率。 （5 5）敏感性分析的指標(biāo)）敏感性分析的指標(biāo) A A. . 敏感度系數(shù)敏感度系數(shù) 因素的敏感度