銀行個人住房貸款風險管理現(xiàn)狀及防范

1、銀行個人住房貸款風險管理現(xiàn)狀及防范對外經(jīng)濟貿易大學碩士學位論文我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險管理現(xiàn)狀及防范姓名：戴光華申請學位級別：碩士專業(yè)：金融學指導教師：楊慧聲20060901摘要1998年，隨著國家住房制度改革的全面推進和金融體制改革的逐步深入，我翻巍業(yè)鎮(zhèn)罩亍逐步擦發(fā)囊令人往痿貸款受務攙為一個荻熬側瀾圭罄長點。經(jīng)過近咒年的快速發(fā)展，圈前個人住房貸款已進入風險高發(fā)區(qū)間。商業(yè)銀行如何識別、轉移、控制、管理個人住房貸款風險是此項業(yè)務保持健康發(fā)展的基本要求。本文簌我囂令人住房貸款聰驗獲囂入乎，對篦分鞭了瓣努褰韭鐐婚令久住房貸款風險管理樞架和方法，全面探索了我圜商業(yè)銀行風險管理體系的構建和相應的措施

2、手段。本文第一部分首先介紹了我鶯個人往痿貸款面臨的主要風險類型，并對其成因讖行了分析。在此基礎上分析了我國個人健房貸款風險管理體系和流程風險管理瓚狀，提出了我國個人住房貸款蠅險管理在內控制度、操作流程、管理技術等方露存在的聞題。-本文第二部分介紹了國外商業(yè)銀行的風險管理框架，主要包括JxL險管理制度、風澄管理攘式裟強殮管理緘織縫鞠，疑時分輯貪纓了翅羚褻業(yè)鐐器風險警理的措施和方法，主要包括對流渤性風險、提前還款風險和抵押物風險的防范和控制。本文第三罄努鋅囂上述分聿囂，箍簍了箍秀箋警蠢!»鍛行令夫住房貸款撼陵管理政策建議：一怒建立垂直的風險管理體系，理順風險管理路徑，增強風險管理的獨立性

3、。二是逐步完善內部掇制制度，加強內部控制制度建設的同時，注重強純肉部控裁潮瘦闕慧鬻接，霜露鴦蠡強藍管政策鷺磁究，慧立內部控鞠露l菠靜評價制度和核查制度；三是不斷提高風險管理技術，統(tǒng)一個人住房貸款風隱管理網(wǎng)絡體系，實現(xiàn)全過程風險管理網(wǎng)絡體系，并在此基礎上逐步實現(xiàn)以定性和定量手段著繁豹管理方式；鞫是再逢全過程風險管疆流程，設計穰實施蘸臺有效競爭、焉臺保障有力的新烈業(yè)務經(jīng)營管避模式；五是針對商業(yè)銀行個人住房面臨的按揭項目風險、提前還款風險、抵押物風險提出具體的風險管理措施和方法。關鍵詞：商業(yè)銀行個人住房貸款風險防范風險管諼ABSTRACTWiththepromotingofthenationalre

4、alestatesystemandthedevelopmentofthereformofthefinancialsystem,ourcommercialbankswerelaunchingintopersonalrealestateloanbusinessasanewprofit-increasingfactorin1998+Afterthefastprogressofrecentyears,thepersonalrealestateloanbusinessisnowinheavyrisk.Itisanessentialrequesttokeepthebusinessgrowinghealth

5、ythatcommercialbanksshouldrecognize,control,manage,divertandtransferthepersonalreal-estateloan'srisks.Thisessaystartswiththesituationofourpersonalrealestateloan'Srisksandanalyzesthepersonalrealestateloan'Sriskmanagementframeandmethodsoftbreigncommercialbanks.Theessayexploresthebuildingof

6、ourcommercialbanks'riskmanagementsystemandoutsidecircumstanceInPartone,theessayanalyzestherisktypesandcauseswhichourpersonalrealestateloanbusinessisnowconfrontedwith.Theessayalsoanalyzesthestatusinquoofourpersonalreal-estateloanriskmanagementmldtheriskmanagementproblemsoftheinsidecontrollinginst

7、itutions,operatingprocessandmanagementtechnique.InParttwo,theessayintroducestheriskmanagementframeofforeigncolmnercialbanks,includingriskmanagementregulations,riskmanagementpatternandriskmanagementstructures.Atthesametime,itintroducestheriskmanagementmethodsandmeasuresofforeigncommercialbanks,includ

8、ingthecontrollingandkeepingawayofliquidityrisk,mortgagerisk,ctc.InParttKree.theessaysuggeststobuildthepersonalrealestateloanriskmanagementofourowncommercialbanks.Firstly,weshouldbuildaverticalriskmanagementsystemandincreasetheindependenceoftheriskmanagementsystemSecondly,weshouldconsummatetheinterna

9、lcontrollingsystemgradually.Thirdly,weshouldimprovetheriskmanagementtechniquesandrealizequalitativeand玨quantitativemanagementmethods,Fourthly,weshouldrebuildthefulloperatingprocessoftheriskmanagement.Finall)；Weshouldtakeconcretemethodstotheriskswhichourcommercialbanks'personalreal-estateloanbusi

10、nessisconfrontedwith,suchasitemrisks,mongagerisksandso011.Keywords:CommercialBank,RiskKeepingAway,PersonalReal,estateLoanRiskManagementIll獨創(chuàng)性聲明本人聲明所擻交的學位論文是本人在釋蛔指導下述彳亍的研究工作擻取褥瓣輯完成豢。據(jù)我掰知，滁了文學牛e裂糖潑蠡注襄羲囂慧遮方歲,論文中不包譽冀艷人已經(jīng)笈褻或撰寫過的研究成果，也不包含為獲褥一墨一一妻一！一I一：一絲一塑一一鱉一堡一一星一壟一一堂一.一一_o或一麓一一他教Iu育"H機vk構11的u，學

11、T位uH或m迸書lo而使用過的材料。與我一同工佟的同志對本研究所傲的緞露貢獻均基猩論文中算了鶴潢的注明并表示謝意。學位論文作者鏈意舔畢熬事隗珈妊帽、r麟學位論文版權使用授權書本學位論文作者完全了嬲x寸夕|、弓蛋j干領男足夸有關保留、使用學位論文的規(guī)毓，有權保留并向國家有關部門或機構送!窟論史的復印僻相磁盤，允垮論文被套闋鞠漕禳。本人授權芒i生i:!至查亟曼一壟：一一爵隧媾擎鍵論文酌全部或部分“_h，.”o.人0,工qp硼日P,J內窖韁入有關數(shù)據(jù)庫逆行檢索，可以聚用影邸、縮印或掃摘等復制芋墩保存、匯編學位論文。i懾害童學搜塔文在瓣棗孱透矮搴援裁裹)掌也i侖文作者簽髻：<塑函畢簽字!

12、I期：刈&年，f媽，盡翩簽名；枕霆、石墨字目期參護6年/,霹石基學i立論文作者畢業(yè)朦去向：工作單位：沖I訂南iR時p登誘善I)電話：站，。占吵，運遺蝶縫：耋發(fā)1,31圭|炙瓣混f螺編：，。；f緒論1998年，囂家確定了痿動內鬟、拉動經(jīng)濟增長茲經(jīng)濟政策，國務院毫臺了圈務院關于避步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知（國發(fā)199823號），推動了房地產(chǎn)市場的快速發(fā)媵。為了配合圈家經(jīng)濟政策的實施，推動房地產(chǎn)業(yè)斡發(fā)展，人民銀行先蠡頒布個人住房貸款蟄理辦法積趣丈住房僚貸投入支持住房建設與消贊兩個文件，極大促進了商業(yè)銀行-人住房貸款業(yè)務的發(fā)展。疆藥，雖蚤家巍業(yè)鐐亍都瓣令人住跨貸款捌為重點發(fā)展對象

13、，鍵出予整內巒業(yè)銀行發(fā)展個人住房貸款業(yè)務的經(jīng)驗相對不足，在個人謹房風險的識別、定性、量化、分析和防控技術等管理方法以及組織結構、管理體系等方面，與國外商業(yè)銀行還存在若一霆蓑凄，且市場環(huán)壤和痿臻臻緩也棗德遽一步改善。褸戴，對個人住房貸款風險靜理問題進行系統(tǒng)、全面的研究對于商啦銀行來說已熄在眉睫。'人,現(xiàn)代會融理論認為商業(yè)銀行的核心功能是風險管理，同時新巴塞爾協(xié)議和國有囊業(yè)鑲牙的段玲裁毅造對鍛紓霜囂建立會理載風殮蟄壤摳絮寂完蟄粒法入浚理結構提出了更商的要求，借囂國外商業(yè)銀行風險管理的先進經(jīng)驗，我國商業(yè)銀行需要重新構建個人住房貸款風險管理體系的基本框架，從而保證業(yè)務快速穩(wěn)健發(fā)震。第一章我國個

14、人住房貸款風險現(xiàn)狀及問題近幾年，商業(yè)銀行個人貸款業(yè)務保持了較快的增長勢頭，以中國工商銀行為例，1997年末，個人住房貸款余額僅為61.5億元，占各項貸款的比例為O.7%,至2005年末，貸款余額已經(jīng)增長為4473億元，占各項貸款的比例已經(jīng)達到14.8%1(見圖11)O隨著業(yè)務的快速發(fā)展，個人住房貸款的風險也逐步顯現(xiàn)，不良貸款余額和不良貸款率均有不同程度的上升，以中國工商銀行為例，2003年6月末，個人住房貸款的不良貸款率已經(jīng)達到1.29%2,近幾年還有逐步惡化的趨勢，加強個人住房貸款的風險管理已經(jīng)成為商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務發(fā)展和管理的重要工作。'數(shù)據(jù)來源：中國金融年鑒2龔懿，呂暉蓉，

15、呂吳煒：我國個人住房貸款風險因素分析，西南農業(yè)大學學報，2004,2(2),27-292、個人住房貸款面臨的主要風險類型及成因我國商業(yè)銀行個人住房貸款面臨的風險類型是多樣的，由于作用時間和空間的不同，風險發(fā)生往往是多種風險因素共同作用結果，從目前我國商業(yè)銀行內部管理情況和外部環(huán)境情況分析看，當前個人住房貸款主要面臨以下幾類風險：（一）按揭項目風險按揭項目風險是指由于房地產(chǎn)開發(fā)商的資質、實力、誠信度、資金等方面出現(xiàn)問題導致房地產(chǎn)開發(fā)項目無法完工交付借款人或與借款人產(chǎn)生糾紛，致使借款人拒絕歸還貸款本息給銀行帶來的風險3o按揭項目風險是我國商業(yè)銀行個人住房貸款面臨的最主要的風險，目前的主要表現(xiàn)形式為

16、“假按揭”，即以虛假房屋交易套取銀行個人住房貸款的行為，其成因主要有以下幾方面：1、我國目前實行的是期房銷售、期房按揭的模式，即房屋尚未建成取得房屋所有權證即可進行銷售，商業(yè)銀行對期房項目發(fā)放按揭貸款必須是“多層住宅主體結構封頂、高層住宅完成總投資的三分之二”4。這就在政策上允許房屋尚未建造完成即可進入銷售，使得借款人可能面臨房地產(chǎn)項目爛尾的風險，旦發(fā)生房地產(chǎn)開發(fā)項目無法完工交付借款人，借款人極有可能將其轉嫁給商業(yè)銀行，造成商業(yè)銀行個人住房貸款損失。2、房地產(chǎn)開發(fā)商追求利潤最大化的需要。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求利潤最大化的客觀需求使其必須采取項目滾動開發(fā)的方式最大限度的提

17、高資金的使用效率，這種需求加大了商業(yè)銀行在項目資金監(jiān)管和封閉運作上的難度。由于項目開發(fā)的盲目性和項目監(jiān)理制度的不完備，一旦房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某個項目資金回籠出現(xiàn)問題則可能導致多個項目資金鏈斷裂，從而造成項目無法完工形成爛尾，進而引發(fā)借款人違約和商業(yè)銀行貸款損失風險。3、房地產(chǎn)開發(fā)商和借款人房產(chǎn)糾紛。由于對房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)建設、竣工驗收等環(huán)節(jié)缺乏有效監(jiān)督和管理。房地產(chǎn)開發(fā)商可能與購房人（借款人）因延期交房、規(guī)劃超標、或房屋質量等原因產(chǎn)生糾紛，使得借款人往往會暫停償還銀行3鐘文標：淺析商業(yè)銀行個人住房貸款的風險與防范，龍巖師專學報，2004,22（4）,9-104中國人民銀行：關于規(guī)范住房金融業(yè)務的通

18、知（銀發(fā)20m195導）36,導致巍業(yè)鍛行個人住貸款，效兩將客戶與開發(fā)商之闋的矛盾轉嫁到銀行身上房貸款損失風險。(二)提前還款風險提前還款風險是指借款人在借款合同規(guī)定的還款討1劃之外償還本金6,致使貸款提前償付行為所造成不確定的現(xiàn)金流使貸款人銀行無法合理安排資金，造成轂熬竣失靜菇陵。這穗攘險雖然不會詈黎褒教鑲章亍貸款本金瓣壹接損失，鍵會影響商業(yè)銀行的資柒配置，從而造成收益下降。提前還款的激困是多方巔豹。如果不考慮個人信用的損失及非經(jīng)濟因素，提前償付對借款入最大的好處怒可以減少剩怠支出。這魏楚提前償付的決定性誘因7。在固定利率貸款條件下，當市場利率下降時，借款人再融資成本也相應降低，對予一個理性

19、的個人來說，必然不會按綴先較高的利率支付利息，i掰提囂還款，選擇較低的利率重薪融資戳減少耐息支付。扶我國實踐情況看，震髓還款主要有以下幾方面的原因：一是借款人收入水平的不斷提高，2004年職工平均工資為16024元8,較2000年增長了71%,保夥了較快豹增長勢頭，搜震借款人有經(jīng)濟麓力進行提前還款；二是掇資渠道的褶對篋乏，借款人很難遙過其他投資渠道獲得穩(wěn)定的、較楠的收益，當借款人無法獲得高于貸款利率水平的投資回報時，勢必進行提翦還款；三是風險轉移的需要，誨多錯款人貸歇買房并不怒因為沒有足夠的資金，麗怒由于在期房銷售的模式下，借款入擺心發(fā)生項目風險，產(chǎn)權最終無法落實，因此借款人往往通過申請貸款的

20、方式，一方謝可以通過銀行強化對開發(fā)蠢的行為約柬，另一方西一絲發(fā)生風險，出于銀哥亍牽涉其中勢必會承擔租應的責任并有積極性與開發(fā)商進行相關的法律行為，這在一定程度上傀護了借款人，因此一旦產(chǎn)權得以落實，項目風險得以消除，借款人往往選擇了提前還款。5季愛表：住房金融掰渡務與法規(guī)，中嗣金融出版社，2004年版，第5I頁6曩繁譽，王勇：巾J九棱賽抵捧貸藪最磴及控捌愚考,«睦爾濱金敲禽等專4學校學壤20030),26-287凌常峰，張紅：個人書房按揭貸款提前償付風險問題研究.中國房地產(chǎn)盒融，2002(10),15-198數(shù)據(jù)來源：根據(jù)中華人民共和國國家統(tǒng)計局網(wǎng)站(www.stats,)相關資料整理

21、4（三）抵揮物風險抵押物_I）（L險艇指借款人造約后，貸款人無法處置抵押物或處置后姆致利益受損產(chǎn)生慧風殮9。它主要包括抵事甲物處置拋除、抵押物貶綴風險和抵拶物撰毀風險三個方面。其中，抵押物處澄風險是指由予產(chǎn)權璃癌、處置成本逮離絨社會穩(wěn)定的需要導致銀行無法通過處鬣抵押物受償貸款余額而彤成的風險；抵押物貶值風酸楚指因經(jīng)濟闌期、房地產(chǎn)市場波動、抵攙物評估行為不規(guī)范或抵撐房屋本身藤湖導致抵押物大幅貶值，鍛行無法通過處鬣抵押物受償貸款的可髓瞧；抵押物損毀風險是指由于地震、火災等不可抗力因索或其他因素導致抵押物嚴重受損或滅失，使褥抵押物不遂具有使援價值或使t驀j份鍵降低，鐐零（i二無法通過慫囂抵押揚受僂全

22、部貸款余額的可能性。對個人住房貸款而言，.雖發(fā)生風險，對抵押物的處黔是保護商業(yè)銀行債權的最后道屏障，因此應該盡力避免和降低由于抵押物帶來的風險，僵從實踐看，蠢子針部環(huán)境拎綴因，商韭銀零亍蔥妊的抵攤物風險還是非常嚴重的：-一是法律保障問題。由于抵押物多為麟民自住房，借款人違約后，如果銀行逶遙繪鬟抵攘魏毅整貸款，就會造成抵摺入無家可癌、無跨可在，渡浚霹裳會簍予維護社會穩(wěn)定的考慮，使得鍛行即使勝訴也最終難啦處理抵押物，形成抵押物處鬣風險。二是鬃賽鑲鍵露l凄竭逶。斑予蠶蘸我溺跨篷產(chǎn)市場以裳房鎊售為主，巍盈壤行個人住房貸款大多在房屋未竣工時就已發(fā)放，一旦借款人出現(xiàn)違約，銀行在通過處置抵押物收網(wǎng)貸款時，將

23、蹶崎抵押房震因未完工而贍以處置的風險。三是抵押登記制度問題。穗我國部分攜囂，茹內蒙蠱蠡治醫(yī)靜露幫涪特市稚黑龍江省的哈爾濱市無法辦理期房的預抵押登記手續(xù)，讖成銀行資金在貸款發(fā)放到房屋辦妥產(chǎn)權誕之間無法落實房屋抵押，兩只能依賴開發(fā)商的階段燃擔保，存在巨大題險隱恚；部分造區(qū)酶髓晶房銷售登記備案稍度未熊褥羈有效瓶行，導致一房多售、抵押厝再售等情況的出現(xiàn)；這些幽于制度不完善和相關行政部門不作為蠢接損害了商渡銀行的剝熬。9蔡德容。潘軍：住房盎融創(chuàng)新研究東北財經(jīng)大學出版社，2002年版，第318頁5粗是評估制度閥題。房地產(chǎn)譯估楓構及扶業(yè)人員行為豹監(jiān)督楓翎尚未建立，個別房士稽產(chǎn)佶價桃梅或售價瓣W能會為謀求垂身

24、利益，麗不遵守信價瓶程和職業(yè)道德，在審批發(fā)放貸款時高儲抵押物價值，在處置不良貸款時低估抵押物價值，從蕊使銀茸亍貸款囂悟抵揆物風除。個人住房貸款風險管理現(xiàn)狀蠢茲我溪囊燕饃囂黠予個人住痔貸款貌風險管理主要毯瑟風險瓣理體系載構建和對流程的風險管理兩個方面：(一)熱險管理體系1、機構體系整魏囂魂褻救鑲囂大多實行基分牙裁，|叢遙大囂棗褒盟壤囂為側，總萼亍一F設一綴分行、二級分行、支行和游業(yè)網(wǎng)點，實行自上而下的蓬直管理。下級行在業(yè)務上接受上級行專業(yè)主管部門的指導，但人事、工資、任免等權限基本不受上級露專塹主管罄門瓣竣澎，瑟是愛零綴囂囂長靜終衷，良本綴行毒亍長受蠹?？倗淘O立個人住房貸款管理部門，策劃、管理和

25、賂控全行個人健房貸款業(yè)務；一級分行和二級分行相應設立個人住房貸款管理部門機構，對轄區(qū)內的個人住房貸款進行管爨穩(wěn)整控；支行設立設專飄爨位，受責個人住房貸款熬弱查、審查、竄魏蠢貨后管理工作。2、制度體系(1)最陵按稍側度風險控制制艘主要有兩種類型：一是統(tǒng)一負責制，即設立風險管蟆委員會，統(tǒng)防范和控制錯種風險；二是分工負責制，即由各相關北務部門對各種風險分副交施管理?？ｅ髧敬罃?shù)滾行為秘，瓣繁臻采褒兩德方式著囂麓模式。(2)授權與審批制度以四大國有商業(yè)銀行為例，均實行統(tǒng)一法人制度，各分支機構須在上級行授衩菠豳痰遂囂經(jīng)鬻幫管理，授載每l凄是豢慧行自分支囂藏信貸搴懿投陵、經(jīng)營蔽限鋒進行逐級轉授；審批制度

26、是指根據(jù)“審貸分離”原則，通過分設貸款調查、審豢、審批不同嬲控和職責，實現(xiàn)個人住房貸款的風險按側與管理。秘魏國內商業(yè)鍛行正在探索戲已經(jīng)實現(xiàn)了蒸中審批的模式，即成立竄貌中心，由專鞠審撫人員對轄區(qū)內所有個人住房貸款進行集中化和規(guī)范化的審批。3、操乍體系按照“韭務籀震，內控先行”的原副，霞內各家商般鍛行均建立了一系列適應北務發(fā)展需要的操作體系，主要包括個人住房貸款管蟆辦法、操作流程、會計核舞辦法、貸囂管理辦法、擋察管理辦法、借款人資信謬毯意見等，融經(jīng)逐步燎個人往房貸款業(yè)努納入規(guī)范傷與制度化發(fā)展的軌道。以中國工商銀行為例，其已經(jīng)建立了個人住房貸款程序化、標準化的操作模式，實現(xiàn)了業(yè)務操作的“四統(tǒng)一”：即

27、絞監(jiān)務滾穩(wěn)、統(tǒng)一業(yè)務軟傅、絞一業(yè)務文本幫統(tǒng)一袋囂管理。同時逐剝莠j全行統(tǒng)一的業(yè)務揉作與管理軟件，建立了從憨行到分行和支行的業(yè)務濂控網(wǎng)絡系統(tǒng)，可監(jiān)測到全彳予個人住房貸款業(yè)務數(shù)量和質量、樓盤和客戶信息等，實現(xiàn)了業(yè)務攥攆稿管理在按拳層囂上的絞一純、短藏純和標準純。4、監(jiān)控體系業(yè)務監(jiān)測上級行裂用娩務監(jiān)控系統(tǒng)，定麓對下緩行個人往痿受款業(yè)務懿數(shù)爨鞠蓑量、按揭項目以及貸款客戶進行監(jiān)測。發(fā)現(xiàn)貸款存在潛在風險時，上級行下發(fā)核查通知書，要求下級行核查整改，問題嚴重的，上級行派人赴現(xiàn)場核查。城殮頰罄上級行根據(jù)經(jīng)營和管理狀況，確定個人住房貸款業(yè)務的風險預警指標，定期對越過預警指標的經(jīng)營機構，按照程度不同分別下發(fā)預警、

28、整改或停牌通知。接裂逼婦夔分支輟擒要在翹定竣竣內震韭務遴行整改，并淘上級行提交整菠報告。(3)內部檢查內部檢查制度可分為業(yè)務檢查、業(yè)務稽核和執(zhí)法監(jiān)察三種類型。其中業(yè)務檢查主要是對令人程澇貸款靜風除l坐援進零亍簸替檢查；韭務疆孩主要是對令人霞房貸款內控制度的建立和執(zhí)行，以及個人住房貸款審批發(fā)放各個環(huán)節(jié)的臺婉性進行監(jiān)督檢查；執(zhí)法監(jiān)察是對各級行管理人員或員工貫徹執(zhí)行國家金融方針、政策、法鐐、法燕毆及冬矮翻凄、辦浚等德援送抒簸督磴囊。(:)流程的風險管理個人住房貸款流程風險管理是指按照貸敞流程所做的全過程風險管理，包括貸款調查、審查、審批、貸后管理幫不良貸款清收等環(huán)節(jié)豹風殮管理。1、貸款調查環(huán)節(jié)貸款調

29、查人對受理的個人健房貸款申請資料進行調查，通過約見借款人，對客戶身份、購房行為真實性、掰購住房情況及還款能力等進行調查核實，并出具誦鴦意見。貸款調奩入對貸款淡料的真實璉、臺法性翻合娥性負調套爨任。2、貸款審查環(huán)節(jié)貸款審查人對個人住房貸款申請資料、貸款調查人的溺查意見進行審查和核實，必要時可采取電話或面談的形式進行核實，并出其竄柒意見。貸款審查人對貸款的合法性、合艦性和真實性負審查責任。3、貸款審撼環(huán)節(jié)贊款審批人對審查通過日勻貸款申請資料避行審批，符合條件盼，簽磐借款合同和借據(jù)，確定貸漱金額、利率、期限。貸款審批人對貸敞的合法性和合規(guī)性負審批責任。4、貸后管理環(huán)節(jié)貸款發(fā)放后，貸后管理員要對借款人

30、、保證人和抵押物情況進行跟蹤檢查，了瓣錯款大職業(yè)、投入變動罐況，弱期房按搦茲要對開發(fā)麓秘按揭項爨進展器況進行跟蹤檢查。5、不良貸款滴收環(huán)節(jié)不蠢貸款熬渣牧主要包括對違約貸款鮑鍵搜褰處曼工終，郛采取毅話經(jīng)竣、發(fā)倦收通知書、上門催收、發(fā)律師函等方式震求借款人限期清償違約貸款；對于催收無效的，采取訴訟、以物抵貸、核銷、打包出售、引入投資人、風險代理、資產(chǎn)涯券純等方式送學處置。三、個人住房貸款風險管理存在的主要問題隨著我國商業(yè)銀行股份制改革的不斷推進，商業(yè)銀行已經(jīng)初步建立了個人住8房貸款的風險管理體系，鍵也存在一些超題照特解決，主熏表現(xiàn)為:（一）內控制度建設尚需加強=1爨凡年，裔羲鍛行凝據(jù)曼務發(fā)裝毒凝割

31、定了大量懿毒l浚麓定來麓蕊照務熬發(fā)展，假從實際操作稽，商業(yè)銀行內控制度建設上仍然存在大量的問題：一是制度辦法的修改和完善還無法適應艙務不斷發(fā)展和市場需求不斷變化貌囂要。令人住癮貸款歪簽予蝗務上秀it,囂贏各習蘸蓑壤定澈及市場環(huán)凌交億較快，一旦出現(xiàn)不利于銀行的棗件發(fā)生,如聚不能及時修改和完善相關制度，就有可熊導致制度風陵；二楚各項蕊搴翻發(fā)的貫襁撬行力凄較差。澈虧二不是或者失竣懿內部控簇、太員、系統(tǒng)或者外部攀件的風險”時有發(fā)生，有章不循，違章操作的現(xiàn)象展禁不止，這是蹦前商業(yè)銀行存在的主要問題。出于市場環(huán)境的不完備，交易對手的非市場純，虢及閶監(jiān)競爭豹壓力，健褥蠢照銀行靜渡務人員芷往游離予政策邊緣，要

32、么丟掉市場，要么違艦操作。三是監(jiān)管和檢凌力度不足。嗣前商業(yè)銀行封操作風險的檢查主要依賴內部合蠢臉鴦鞠辨部籃管稔奩，扶內部秘合凝檢查蠢，交于梭套部門分屬一個褫穗翡不同部門很難進行實質性的檢查，往往是不出事沒問題，一出睪全是問題；從外部監(jiān)管露，監(jiān)管部門對不同機構的檢查尺度不統(tǒng)一，對實際般務背景不了解，不但沒有怒到有效茲蕊鬻俸舞1,反舔勰潮T同監(jiān)的不公平競爭。（二&gt；遭務操佟滾程有禱完譽照然我國各商業(yè)銀行都已經(jīng)制定了較為完錯的個人住房貸款業(yè)務操作流程，鍵隧羲泣務最陵管褒慧鴦瑟強，羲務撩睪滾程有特完善：是個人住房貸款業(yè)務經(jīng)營的集約化和艦模化水平不商。由于個人住房貸款的對魏是個人客戶，與法人

33、貸款相比，個人貸款具有貸款對藩分散、貸款會額小、貸款筆數(shù)多等夥熹，窩暴不實曖繁終詫窺趣模往警理，燕數(shù)實現(xiàn)|芟盞拳乎瓣提毫仲樊欣，楊曉光：操作風險管理的方法與現(xiàn)狀，證券市場導報，2003年6月號9和風險管理的加強。但出于業(yè)務營銷的考慮，商業(yè)銀行普遍利用網(wǎng)點優(yōu)勢采用了撒網(wǎng)式營銷方式，一般支行均可以辦理個人住房貸款業(yè)務，一些儲蓄所、分理處也可以受理，集約化水平較低，而且由于參與人員的水平不高，風險管理意識薄弱，對個人住房貸款的風險管理帶來了負面影響，潛存著一定的風險隱患。二是個人住房貸款未真正實現(xiàn)審貸分離。審貸分離不僅包括人員的分離也包括機構的分離，以四家國有商業(yè)銀行為例，對于法人貸款除了采取質押方

34、式擔保的貸款以外，支行層級均沒有審批權，而對于個人住房貸款出于業(yè)務發(fā)展的原因,支行一般都具有一定的審批權，使得支行既承擔了貸款營銷，又承擔了審批和貸后管理的職責，由于單一機構利益目標的一致性，即使個人住房貸款由多個人分別進行調查、審查和審批，也很難避免操作風險和道德風險。（三）風險管理技術和方法仍需改進個人住房貸款具有同質性的特點，即業(yè)務特性比較接近，這就要求在業(yè)務操作和管理上能夠實現(xiàn)統(tǒng)一的標準，這種統(tǒng)一的標準并不意味著所有方面全部一致，而是指在操作管理的基本框架、技術等方面是一致的，而從我國商業(yè)銀行實踐操作看，這方面還是十分薄弱的：一是業(yè)務操作和管理技術比較落后，我國商業(yè)銀行對個人住房貸款的

35、核算和管理基本停留在分地區(qū)集中管理的基礎上，即個人貸款數(shù)據(jù)納入計算機網(wǎng)絡核算和管理，但網(wǎng)絡連接和數(shù)據(jù)集中是以二級分行或一級分行為單位實現(xiàn)的，二級分行或一級分行之間是沒有實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)的，因此數(shù)據(jù)是無法共享的，也就無法實現(xiàn)跨地區(qū)的監(jiān)控和管理。一些技術較為薄弱的商業(yè)銀行甚至還處于手工核算管理階段，難以有效防范操作風險。二是定性判斷較多，定量分析較少，對于貸款的量化管理和模型化管理等方面還非常薄弱。由于電子化水平不高，商業(yè)銀行在對個人住房貸款的歷史數(shù)據(jù)管理基本是一片空白，而這恰恰是個人住房貸款量化管理和模型化管理建立的基礎。由于歷史數(shù)據(jù)的缺失，目前商業(yè)銀行在對客戶的評定上定性標準較多，定量標準少，即使存在

36、，其定量標準的估值基礎也很少是從歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)分析得來。這種管理方式難以適應商業(yè)銀行對個人住房貸款風險管理需要。三是對各種風險的防范缺乏有效的措施。由于外部環(huán)境的制約，目前商業(yè)銀行風險轉移手段和方法比較匱乏，如項目風險，由于現(xiàn)行法律的問題，對銀行的債權保護有限；又如抵押物風險，由于整個外部環(huán)境包括抵押登記、銷售登記、抵押物拍賣、評估等方面制度的不完備，造成商業(yè)銀行很難有效的保護自身的利益。第二章國外商業(yè)銀行個人住房貸款風險管理介紹發(fā)達國家的譙房金融業(yè)務掰史悠久，以個人住房貸款為主體的住房金融發(fā)展水平號一國經(jīng)濟發(fā)展水平密切相關，一般在發(fā)達國家，往房金融業(yè)靜殷聰水平都相應較高，如美圈住房占全美闡定資

37、產(chǎn)的比凄超過了50%,商業(yè)銀行在房地產(chǎn)金融市場上豹斃熬超過了50%“；歐受國家2001年居民按超貸款占GDP的比率平均達到了39%,其中英國為60%,德國為47%,荷蘭達到""o由此可見，個人住房貸款風險管理不僅對商業(yè)銀行的經(jīng)營與發(fā)展意義重大，對整個國民經(jīng)濟的安全與穩(wěn)定也至關重要。國外商業(yè)銀行風險管理框架鬻舞裔韭銀行令人隹痿貸款監(jiān)務經(jīng)適A卡年靜發(fā)暴，已經(jīng)建立超藏熬靜風險管理體系。在風險鏢理的框架方面，國外商業(yè)銀行都建立了自己的風險管理制度、風險管理模式及風險管理組織結構等；在風駿管理對象方掰，國外商業(yè)銀行強調要對色括信箱蕊除、流韻往震除、市場強除、操作風險等在蠹匏風險避行全

38、蠡管理，溪對個人住房貸款業(yè)務的全過程進行管理；在風險管理方法上，圖外商業(yè)銀行更加重視定量分析，運用多種數(shù)理模型對風險進行識別、評價和監(jiān)控，最終確定科學斡飆險繪囂獵麓和補償手段。()風險管理制度不同國家、不同商業(yè)銀行有各自不同的風險管理模式，但各種模式的風險管理體系都是以完薔的風險管理制度為基礎的，建立健全風險管理制度愚現(xiàn)代商業(yè)銀行強逡管理甑測震孩心內蜜，靚菇險控剁受基點慧風竣稽瑾毒l凄包懿戮下死令方面：1、科學的法人治理結構1攀澎東：住房金融新業(yè)務與法規(guī)，中圈套融出版社，2004年版'第4頁2數(shù)據(jù)來源：'2004年中圖房地產(chǎn)盤融報告，央行席地產(chǎn)分析小組12法律框

39、A漬（信理申懿!銀行法人稔嚶結構通常幽駿東大會、夔攀會幫監(jiān)事會等撬秘組成，它是褒錢裔垃鐐行正常舔落與蕊驗控制鵑基磁性裁發(fā)便證。鑫予番囤靜蠡l發(fā)結構、架和文化傳統(tǒng)不閏，三機構之間的地位及關系在不同國家的商業(yè)銀行中是不同豹。i磊年寒，國外麓過壤行開始霍巍蠡強化銀行豹蠹都懿餐控裁，在鍛露法理鐮季奄中設立猿立拎、只對鍛行最高校力輻梅受責酶內帑橇梅。2、明確的業(yè)務部門風險控制分工及相甄制衡關系為終理鼠駿經(jīng)營與熬驗管理趣功能要求，鬢多離蹙銀行在強調各駐勢釐門德亙獨立的麗露，又強調韭務運作的相互制豹，以實現(xiàn)風險控鋪與管理的交叉監(jiān)督、雙黛控制的效果。以同本住友銀行為例，往友銀行內部風隱管理是按風除類別舄風陵、

40、市場熱陵、漉動璉風險、事務楚嚶撼殮、系統(tǒng)震驗、逮弦程窿風險、羥營風險、其他風除）分尉由番主管部門負責，并由該主鐐部門牽頭定牖露開由裙關部門參加的關聯(lián)會議，進行風險分析與風險控制的討論。3、嚴密，審溪鯉援投毒溉毒l囊匿外商業(yè)銀行通常都在內部建立包括績靛權限（部門、個人卜風險限額和審批程序等在內的嚴密、審慎的授權審批制度。銀行內部的授權與審批制度由風險警褒婁員會毒定并提交董事會認可。鼓美嗣捷簇寢行受翻，其售貨震羚管授權審批控制制液是現(xiàn)代商業(yè)鍵行中的典裂模式，它包括竄貸分離、援信額度管理、信貸授權審批控制、三人信貸委員會批準制度等四個方面。其中，信貸授權事蹴控涮是懿凄的棱心。該模式下，怠行設信貸政策

41、委員會，決定績貸委羨會藏員人選，授權每個委員的貸款審批額度，規(guī)定客戶授倍額麟必須由信餐委員會中至少三個委員簽字批準。4、煮效蕊森幫檢查與搭棱裁度有效的內部檢查與稽核鋤艘是及時發(fā)現(xiàn)風險隱患、避免和減少損失孵關鍵制度蜜徘。國外商姐k銀行內部梭柒與稽查制度般包括三個方面：一是總行業(yè)務部門對其下屬分支楓狡盈務部門瀚對西混壹。捻查夔形式主要有：要求鞭送并搴查有莢業(yè)務資料、財務報表、專門問題報告，疆集分支機榆行長或業(yè)務部門經(jīng)理座談會等等；二是總行審計稽投部門對其下屬機構進行定期戚不定期的耦核緘專項竄計；三是豢行輔囂啻查及矯聘竄詩、會計烯進行險妻。(二)廄險管曖摟式國外商業(yè)銀彳亍風險管理的運行模式一般可分為

42、兩種，其一為風險集中管理模式(topdownapproach),另種為風險分數(shù)管理模式(bottomupapproach)。風險集中管理模式的特點怒：與整個銀行的管理體系配套，由總杼統(tǒng)一管理風險；大額授信由總行風險控制部門或信貸管理部門統(tǒng)一管理，經(jīng)核定后分配給分支枕構使用；為了管理需要，飆險管理信患向總行風陵管理部門集中；風險管理效萊取決于匯朦后的風險信意質量及相關分析人員的承平。這稀模式袋大的弊端怒，由于風險管理決策層遠離一線，如果風險管理信息系統(tǒng)不能保誑及時、準確地傳遞信毫，淡楚孝也就無法保持對風險黑京嵩度敏感。褥在握應城酸籬理剁度缺失的前提下，風險的集中管理也在一定程駿上使褥一線風險管理

43、人員缺乏管理好風險的積極性。與其媚對應豹另一秘風驗鎊理模式是城險分數(shù)管理模式，其主要特點是：控制風除的權限下放，由分支機襁根據(jù)各自面臨的風險實時管理；根據(jù)本地區(qū)客戶的實際情況，自行確定風險限顓；風險管理信息分散于各個決策主體；總行風險管理部門幫樓孩審謗邦門具有簸餐職能，以保涯風險不會繪銀李亍帶來災難犍損失。當然，這種模式也具有一定弊端：對規(guī)模龐大、分支機構眾多的跨國銀行麗言，如果相應制度缺失，風險籬理的責任、極力和利益難以有效統(tǒng)一，就可能使風除按蒯渡于形式。霹褒是蚤令風驗管理豹決策主缽能夠援涯采取最我媳輟險管理政策和措施，“合成謬誤”也難以避免，風險分散管理可能造成總體風險管理陷于被動。這囂靜

44、照殮蟄理模式蚤具特色，本身莠沒有霞劣之分，綴牙根據(jù)囊努情況壬選一種模式。一般來說，總分行制的銀行多采用風險集中管理模式，單一銀行制的鍛行多采用風險分散管理模式，但這也不熄絕對的。從發(fā)展趨勢來掰，這兩種風駿管理模式慧癸袋在逐囊淡純，越寒越多涎銀行撰據(jù)幫場環(huán)境秘業(yè)務發(fā)震霞要，窠兩種模式的優(yōu)點，建立了符合自身特點的風險管理模式。(三)風險管理組織結構風險管理組織結構是最終決定銀行在控制、監(jiān)督和評估其各業(yè)務部門風險承14擔熟力之效力的關鍵，它直接影喲到風險管濺與銀行總體戰(zhàn)略盡標的一致蛙。風險綴絞結構一般包括：對風險受羲終責任的麓事會；被授權管理風險的風險管理委員會；負責風險管理政策制定、實施與風險控制

45、的風險管理部門。1、董事會菱事會最終承擔財務損失豉股東權益減少等責任，防范、控制和處理鑲行所面臨的所有風險是蓬事會的一項重要職能。1990年以來，國外大銀行的董事會已紛紛掩媳險管褒納入發(fā)展戰(zhàn)酶詩翊，并將風險管理在整個管理缽系中豹地位提升副鑲行發(fā)展戰(zhàn)略的范疇。2、風險管理安員會風險管理委員會隸疆于董攀會，其成員囊鍵亍蠹部和丹部麴經(jīng)濟憊融專家構成，其中包括兩名以上的銀行決策層人員。風險管理委員會獨立于日常業(yè)務管理，而且要有充分的綴驗確保其管理活動免受來自于業(yè)務部門管理層涉足干擾而作交獨立豹剿叛。為了償證系統(tǒng)內部對鑲矛亍的風驗竣簧、風駿意識以及每個業(yè)務部門的特殊風險有一個共同的認識，風險管理委員會一

46、般負資制定并適時修F銀行的風險管理政策，以指導銀行的各項業(yè)務活動穩(wěn)健進行和所有員工的行為。作為全括系統(tǒng)強驗慧籬鍵考幫責任零翅者，風殮鷲淫委員會忠綏對那些斃夠整訖豹撼險頒布量化風險標準（比如限額、風險資本衡蹙方法等），對內部評估不易量化的風險，建立相應的操作規(guī)程。3、菇驗警嚶職能部門風險管理職能部門隸屬予管理委員會，它們或者是分離的，如分別設立的市場風險管理部門、信用風險管瑕部門等；或者整合為一個先整的風險管理部。風陵管爨聯(lián)慧部門在越殮管理委員會茲支撩下，囂搜強零豹簸替、簧量零#浮份量彳七風險的職責。為了有效地履行這種功能，風險管理職能部門必須有一寇的職權并獨立于產(chǎn)生各種風險的業(yè)務部門。在風險管

47、理職能部門，般都配有相應的較高職稼，肉釐應該鴦一令震超額慧竣權租裁。風殮管理囂震郝門受責久，麓職責是保證對銀行的風險進行日常的衡量、監(jiān)控和評估，有權迫使信貸人員和交易員不得超越權限。4、稽棱委員會稽核委員會通過內部稽核人員來保證已獲批準的風險管理政策和規(guī)程得到有效執(zhí)行，同時在鍛季亍豹日常逡霍中內部控制也未被忽視。內部稽核人疑應當定期稽核、測試風險管理程序和內部控鋤，一雖發(fā)現(xiàn)問題，及時向稽核委員會報告。同時，稽核委員會向董事會和執(zhí)行委員會報告，以便于執(zhí)行委員會及時采取措施對移瞧的闖題熱以矮決。為了確絳雙殮管理與控制靜有效性，內部稽核人員一般在金融產(chǎn)品和金融工兵的創(chuàng)新時就開始介入。外部稽核人員主要

48、是定楠復查風險管理職能部門的完整性、獨立憔，評價風險政策和程序的合規(guī)情況，并及時向稽核委受會執(zhí)彳亍委員會報告。5、風險經(jīng)理風險經(jīng)理是風險管理與控制的一線人員，在風險管理職能部門與業(yè)務部門之聞發(fā)揮紐繁睪用，箕職責是確保娃務部門貫鎊熙驗管理政策，勢彝雙驗餐理職髭部門掇供R常報告，使風險管諼職能部門與各個部門之間保持聯(lián)系。盡管風險經(jīng)理負費本業(yè)務部門的風險管理與控制，但部門最終的風險責任由部門主管承擔，莠在縫護鑲雪亍風殮蟄理政策方瓣發(fā)揮主導饞露。二、國外商業(yè)銀行個人住房貸款風險管理的措施與方法(一)流動性風險的防范與控裁流動性風險愿指銀行無力為資產(chǎn)的增加戚負饋的減少提供融資，即無法以合理豹戲零啜葭受驥

49、藏以合理的收益交現(xiàn)資產(chǎn)寒滿足繼戶取款、客戶合司豹貸款或其他即時的現(xiàn)金要求而使銀行逼受損失或引發(fā)危機的可能性”。根據(jù)國際經(jīng)驗，個人住房貸款比熏接近或達到18%20%時，商業(yè)銀行熬體流動性和中長期貸款我側靜約束裁會袋為摹露突窩豹潺題攆。逶鬻流動往風除管理匏壹犢瓣標壽囂個，即應付普通情況和偶發(fā)情況，包括四個方面：第一，楠過保持負憤的持續(xù)穩(wěn)定增長或獲取負憤的便利性確保流動性供給；第二，通過保持良好的資產(chǎn)斌量及箕逶當盼周轉速度鑲傀當前靛滾動往免受侵蝕；第三，透過合理靜資產(chǎn)受債麓限結構錯配實現(xiàn)最佳的流動性安排；第四，建立流動性風險預警和應急機制，做好緊急|況下的融資嶷排。”龔懿，呂哮蓉，呂昊怖：我國個人住

50、房貸款風險因素分析，西南農業(yè)大學學報，2004,2(2),27-29“巴曙松：45"人住房貸歙小是搖錢樹快速擴張勿忘風險錯蟾，21世紀經(jīng)濟報道，200404.29國外商業(yè)鍛褥防范與控制個人住房貸歉流動性觸險攝主要的方法是以美署為代表的，透行往房抵摔貸款誕券億。抵押貸款證券億燒指發(fā)放住房抵押貸款的金融機構將其持有的抵押貸款，匯集重組成為抵押群緞(或稱資產(chǎn)池)，經(jīng)過擔徐和信用加強，以證券形式蹴售給投資者的融資過程通過證券化，商業(yè)銀行可將抵押貸款迅速變現(xiàn)，有效解決了住房貸款流動性麓的問題。1968年，美國國會通過的住宅及城市發(fā)展法(HousingandUrbanDevelopmen

51、t),該法授予政感囂爰按揭協(xié)會(TheGovernmentNationalMor£gageAssociation)有權購買及收鬃住房按揭貸漱”，標志著住房抵押貸漱證券化在全球的開始。隨聰，美國另外兩家政府機構一一聯(lián)邦住宅抵押貸款公司和聯(lián)邦國民抵押協(xié)會也參與發(fā)行抵押談券。到了20譙紀粥年代，美國全部泰繕還住房抵掇貸款中已綴鴦半實現(xiàn)了誕券化。(二)提前逐款風險的防范與控制為防范提前述款風險，銀行一般要通過建立數(shù)學模型進行統(tǒng)計分析，判斷出影響提前還款的閡素及其敏感性，從而計算正常收回再貸和提前還款的比例和分蠢，為資金運靂駿安葬霰鰥溪輜。嗣時，為竣錘捷蘸還款給銀行帶來靛疑意損失，銀行一般要求

52、提前還款的借數(shù)人多付6個月的利息，或多付剩余本金的1%.5%,作為對提前還款的懲罰。提前還款罰則都應在合同中預先作出說明。如美國花旗鐐行透過貸款臺閏條款魏定，個人住痔貸款筵§$償囂(臻短貸獲年疆躡箍營綏付部分散項)時，潘要經(jīng)雙方商談，在適當降低利率的條件下繼續(xù)支付剩余利息；如粱借款人一次性償還所有余額，還要支付該余額利息的20%的罰款。又如美洲銀行瓣麓定：僚敬天在一定年般內不競誨旋箭還款，否粼要支彳寸高額的違約金；在規(guī)定年限外的期間內提前還款，借款人也得額外支付部分利息。同時，此行為還將作為違約被計入信用記錄中”。5繁德窖，潘軍：住賽金辯翻蕤簿究，衷就瓣經(jīng)_犬學毒蔽社+2002年敷，

53、幕278菱嘟文達：住房金融：國際比較與中國的選擇，中國金融.版社，2001年敝，第111頁7凌常峰，張紅：個人住房按揭貸款提前償付風險問題研究，中國房地產(chǎn)盤融，2002(|0),15。19(三)抵押物風險的防范與控制1、抵押物毀損風險的防范與控制對于抵押物毀損風險，商業(yè)銀行可逮過要求借款入對抵押房產(chǎn)進行財產(chǎn)保險進行規(guī)避。國外保險業(yè)較為發(fā)達，保險品種也較為豐富，銀行在辦理個人住房貸款時，一般除要求借款入進行信用保險或保證保險外，對抵押物進行財產(chǎn)保險也是基本的要求，以規(guī)避抵押物毀損的風險。如美國，住宅保險是以住宅為保險標的物的保險，如果在承像期內發(fā)生承便范暖蠹的危險事故而引起房屋損失，保險人即要按

54、照契約約定予以賠償塔，這樣就可以保證放款人在抵押物損壞或滅失隋況下的債權。2、抵押物貶值風險的防范與控制對于抵押物貶值風險，商監(jiān)銀行主要透過科學準確的價值評估及對貸款房價比的合理限制進行規(guī)避和控制。對抵押物價值的評估，是通過專業(yè)的房地產(chǎn)評估人員進行的。在美雪，房地產(chǎn)評彳吉師必須是通過“全美評估師資格委員會”的職業(yè)資格考試，在州主管部門注冊，并獲得合法營業(yè)執(zhí)照的專業(yè)技術人員。1989年美國的金融改革、復興和實施法案還明確規(guī)定：凡聯(lián)邦注冊的鍛行和金融機構提供貸款，都必須有注冊評估師的評估報告O評估師必須提交統(tǒng)一標準的書面報告，并接受主管部門的監(jiān)督檢查。為防范抵押物貶值給銀行帶來的風險，銀行一般都不

55、會提供房產(chǎn)價值100%的抵押貸款。美國聯(lián)邦法律規(guī)定，在沒有任何保險和擔保的情況下，貸款價值比最高不彳#超過90%。但這是法律的規(guī)定，一般情況下商業(yè)銀行最高只會提供80%的貸款，在超過此比例時，將要求提供相應擔?；虮ｋU。3、抵押物處置風險的防范與控制在完成對抵押房屋的評估后，銀行還要對該房產(chǎn)的產(chǎn)權狀況進行審查，主要是檢查房產(chǎn)的產(chǎn)權記錄是否完備，房地產(chǎn)的各項權益是否清晰，有無產(chǎn)權缺陷，抵押物能否合法處置等。美國銀行進行房屋產(chǎn)權調套的一般慣例，是請律師出具產(chǎn)權狀況摘錄和律師意見書。律師意見書是專業(yè)律師對產(chǎn)權狀況的調查和分析報告，它將指出值得銀行注意的產(chǎn)權缺陷。產(chǎn)權狀況摘錄指的是房地產(chǎn)產(chǎn)權轉讓的搏萬暉

56、：美國鮑往博抵押貸款保險及窟示，金融經(jīng)濟，1998(8),20.23所有歷史記錄。它按時間序列，真實記載每筆房地產(chǎn)交易中產(chǎn)權的轉讓和分配情況。按照慣側，產(chǎn)權狀況摘錄多是由賣主提供給毅的買主，無需官方的正式文本。為了保險和謹慎起見，銀行在審查產(chǎn)權狀況時，常需要律師的意見書來輔證。第三章提升我國商業(yè)銀行個人住房貸款風險管理政策建議睫著2006年年末，我國金融業(yè)全面對外開放時期的冒益臨近，我國商業(yè)銀行應針對自身個人住房貸款風險管理存在的問題，從風險管理體系、內部控制制度、管理技術手段、業(yè)務操作流程和風險防范措施等方面入手，積極加以改進，以應對挑戰(zhàn)。一、建立垂直的風險管理體系個人住房貸款的風險管理隸屬

57、于商業(yè)銀行整個風險管理中的一部分，因此個入住房貸款風險管理的提高依賴于商業(yè)銀行整體風險管理體系的有效建立和風險管理水平的提高。從目前國內銀行業(yè)的現(xiàn)實情況看，由于現(xiàn)行考核機制的問題，各層級的領導者為完成考核業(yè)務量和剩潤冒標，往往都有追求業(yè)務量翻利潤增長的沖動，而這兩項目.標均可能被通過承擔更大風險來實現(xiàn)。這種風險層級化管理運作模式效率較低，風險戰(zhàn)略和政策傳導不暢。墾內地區(qū)聞經(jīng)濟發(fā)展不平衡，風險差異較大，在層級化管理模式下的銀行分支機構風險管理人員缺乏獨立實行職權的體制支持，對控制本級行不正確貫徹執(zhí)行上級行風險政策的扭鯉行為力震不及。銀監(jiān)會要求股份制改革的國有商業(yè)銀行要“建立規(guī)范的股份制商業(yè)銀行組織機構、以科學、高效的決策、執(zhí)行和監(jiān)督機制，確保各方獨立運作、有效制衡，“按照集約化經(jīng)營原則，實行機構扁平化和業(yè)務垂意化管理，