(運(yùn)營(yíng)管理)水晶島公寓經(jīng)營(yíng)運(yùn)作方案

1、水晶島公寓經(jīng)營(yíng)運(yùn)作方案錄產(chǎn)品分析.11、 產(chǎn)品概述2、 產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析投資型物業(yè)市場(chǎng)分析.31、 產(chǎn)權(quán)式物業(yè)現(xiàn)狀分析2、 租務(wù)市場(chǎng)分析 誰(shuí)是客戶？1) 消費(fèi)群分析2) 物業(yè)品種分析3) 家庭、個(gè)人投資現(xiàn)狀經(jīng)營(yíng)策略.111、 房地產(chǎn)創(chuàng)富新模式 產(chǎn)權(quán)式分期交付方式2、 家庭理財(cái)投資新模式 少投入、低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)3、 建立投資者的安全保證投資理財(cái)方案.141、 普通公寓方案2、 酒店式服務(wù)商務(wù)公寓方案3、 產(chǎn)權(quán)式酒店方案經(jīng)營(yíng)建議.171、 建立業(yè)主委員會(huì)，建立產(chǎn)業(yè)投資基金2、 成立高新地產(chǎn)投資俱樂(lè)部水晶島公寓經(jīng)營(yíng)運(yùn)作方案產(chǎn)品分析1 、 產(chǎn)品概述本項(xiàng)目位于西安高新開(kāi)發(fā)區(qū)西南部二、三期規(guī)劃開(kāi)發(fā)的交匯處，

2、東依唐延路隔路為木塔寺苗圃公園，南臨科技七路，西臨大學(xué)生物園, 北臨科技六路與西北工業(yè)大學(xué)產(chǎn)業(yè)園一路相隔。整個(gè)地形呈長(zhǎng)方形，南北長(zhǎng)280 米、東西長(zhǎng)145 米，占地面積為38688平方米，總建筑面積10 萬(wàn)平方米。由一棟弧形狀五層鋼結(jié)構(gòu)商務(wù)辦公樓、一棟22 層鋼筋混凝土抗震墻結(jié)構(gòu)酒店式公寓樓和玻璃體建筑造型水晶石等單體組成。其中商務(wù)辦公樓建筑面積4 萬(wàn) 9 千余平方米，酒店式公寓樓建筑面積5 萬(wàn)平米。商務(wù)辦公樓以銷售為主，酒店式公寓樓一、二層為商業(yè)裙樓，三至十層計(jì)劃為投資型酒店式公寓，十一至二十一層為普通公寓，以銷售為主。其中公寓戶型面積分布見(jiàn)下表：（資料來(lái)源公司企劃部）表1戶型單位面積（平方

3、米）套數(shù)面積小計(jì)（平方米）售價(jià)（元/ 平米）未定106384028430071181278430087148128764300494102009043001233745514300553619804300883631684300從樓盤套數(shù)配比來(lái)看，本物業(yè)主打戶型為49 平米的小戶型（410 套）和 87 平米的中小戶型（148 套） 。為使面積配比更加豐富，滿足不同客戶層面的需求，還兼顧了其他戶型結(jié)構(gòu)。2 產(chǎn)品優(yōu)弱勢(shì)點(diǎn)【優(yōu)勢(shì)分析】地段優(yōu)勢(shì) 是西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)未來(lái)的高科技產(chǎn)業(yè)基地及高尚人文社區(qū)，未來(lái)的中央商務(wù)區(qū)（CBD）周邊。地域優(yōu)勢(shì)明顯，發(fā)展?jié)摿蜕悼臻g巨大。環(huán)境優(yōu)勢(shì) 周邊環(huán)境優(yōu)美，東側(cè)為

4、木塔寺公園，南鄰省奧林匹克中心、婦女兒童活動(dòng)中心，西側(cè)是正在規(guī)劃的高新運(yùn)動(dòng)休閑中心和大學(xué)生物園，北 邊是西北工業(yè)大學(xué)產(chǎn)業(yè)園。經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，是高新區(qū)成為國(guó)內(nèi)外商業(yè)科技精英聚集地，高檔產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)次的物業(yè)產(chǎn)品必將為公司商務(wù)活動(dòng)創(chuàng)造便捷、 高效 、 優(yōu)美的工作環(huán)境。這三點(diǎn)相對(duì)于其他區(qū)域的樓盤有明顯的優(yōu)勢(shì)，但在高新區(qū)域內(nèi)的樓盤中，此優(yōu)勢(shì)共享。規(guī)劃優(yōu)勢(shì) 集酒店 、 公寓 、 商務(wù)辦公 、 商業(yè) 、 休閑娛樂(lè)等多項(xiàng)配套功能于一體。服務(wù)優(yōu)勢(shì) 全新的經(jīng)營(yíng)理念，全新的管理模式，借助國(guó)內(nèi)知名的酒店式管理公司參與經(jīng)營(yíng)管理。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì) 小戶型為主打戶型，南北朝向，建筑風(fēng)格新穎、現(xiàn)代，科技含量高，規(guī)劃有主題，可塑性強(qiáng)。以上

5、是產(chǎn)品本身所具有的特性，對(duì)于高品質(zhì)客戶有一定的說(shuō)服力，符合投資型物業(yè)特征，也是挖掘市場(chǎng)潛力之所在。企業(yè)優(yōu)勢(shì) 十年的開(kāi)發(fā)使高新地產(chǎn)奠定了行業(yè)地位，開(kāi)發(fā)思維理念超前，擁有楓葉系列品牌優(yōu)勢(shì)，企業(yè)市場(chǎng)美譽(yù)度高。這對(duì)客戶有一定的影響，但非決定性因素。位置弱勢(shì) 由于本項(xiàng)目地處二期規(guī)劃開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，周邊的城市基礎(chǔ)配套還不完善，開(kāi)發(fā)建設(shè)尚需時(shí)日，市場(chǎng)不可預(yù)見(jiàn)的因素較多，投資者存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)氛圍弱勢(shì) 正處于開(kāi)發(fā)階段，周邊缺乏大型的購(gòu)物中心、成熟社區(qū)及商務(wù)辦共氛圍，人氣商氣尚未聚集。競(jìng)爭(zhēng)威脅 現(xiàn)有正在發(fā)售的和即將開(kāi)發(fā)的以及各個(gè)科技產(chǎn)業(yè)園開(kāi)發(fā)的個(gè)性化辦公寫字樓、公寓樓對(duì)本項(xiàng)目造成了直接或間接的競(jìng)爭(zhēng)威脅。如果能抓住

6、本產(chǎn)品的潛在優(yōu)勢(shì)，可以有效地避免、弱化產(chǎn)品的弱勢(shì)點(diǎn)，通過(guò)開(kāi)發(fā)差異性產(chǎn)品，占領(lǐng)市場(chǎng)份額，獲取良好的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。投資型物業(yè)市場(chǎng)分析1、 產(chǎn)權(quán)式物業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析根據(jù)現(xiàn)在所掌握的資料表明，目前國(guó)內(nèi)投資型產(chǎn)業(yè)有產(chǎn)權(quán)式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店、產(chǎn)權(quán)式商鋪等，無(wú)論哪種投資類型，都是開(kāi)發(fā)商融資和促銷的一種手段。西安市目前借鑒此理念的有：1） 德利邦國(guó)際假日中心（投資型酒店）主要特征：位置：北郊未央湖規(guī)模： 120 間酒店客房工程狀況：已竣工，正在實(shí)施裝修，按四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。投資方式：投資一萬(wàn)元，年回報(bào)10%，年免費(fèi)居住13 天，5 年后返還本金；投資二萬(wàn)元，年回報(bào)10%，年免費(fèi)居住30 天，5 年后返還本金；投資五

7、萬(wàn)元，年回報(bào)10%，年免費(fèi)居住60 天，5 年后返還本金。特點(diǎn)：回報(bào)高，無(wú)產(chǎn)權(quán)保證，開(kāi)發(fā)商采用一種純?nèi)谫Y的方式，設(shè)立會(huì)員卡制，借助北郊未央湖“景觀”特征吸引投資者。本項(xiàng)目是西安市較早引用酒店式休閑公寓管理模式和分時(shí)度假式休閑物業(yè)經(jīng)營(yíng)模式的項(xiàng)目之一。本項(xiàng)目強(qiáng)調(diào)的是投資回報(bào)、假日休閑享受，在項(xiàng)目定位上與本產(chǎn)品有一定的錯(cuò)位，加之開(kāi)發(fā)較早，地域差異較大，故不能對(duì)水晶島公寓造成競(jìng)爭(zhēng)威脅。2） 世貿(mào)大廈（產(chǎn)權(quán)式商鋪）主要特征：位置：東關(guān)正街規(guī)模： 12.8 萬(wàn)平方米，包括商場(chǎng)、辦公樓和公寓工程形象：準(zhǔn)現(xiàn)樓寫字樓銷售價(jià)格：起價(jià)4000元 /平米，均價(jià)4200元 /平米商鋪銷售價(jià)格： 一層 14300 元 /

8、 平米 ； 二層 9000 元 / 平米 ； 三層 8000 元 /平米； 四層 6000元 / 平米寫字樓投資方式：返租三年，年回報(bào)10%商鋪投資方式：返租五年，年回報(bào)15%特點(diǎn)：回報(bào)率較高，有產(chǎn)權(quán)，投資額相對(duì)較“自由”（可多可少） ，投資者不用到銀行貸款，一般人都能投資置業(yè)。地理位置優(yōu)越，開(kāi)發(fā)商對(duì)投資者三至五年返租期高回報(bào)的承諾，加大了投資者的投資信心，同時(shí)開(kāi)發(fā)商通過(guò)此法達(dá)到了加速資金回籠的目的，但本項(xiàng)目由于前期開(kāi)發(fā)上的資金問(wèn)題以及對(duì)產(chǎn)品包裝宣傳運(yùn)作不力，造成了產(chǎn)品銷售狀況不是很理想，加之周邊安順廣場(chǎng)（帝標(biāo)）、東方星座等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，形成了對(duì)本案較大的競(jìng)爭(zhēng)。由于地域差距和項(xiàng)目的定位差異，此樓

9、盤出售產(chǎn)權(quán)式的經(jīng)營(yíng)模式不能構(gòu)成對(duì)我方的競(jìng)爭(zhēng)。3） 宏府大廈 （酒店式商務(wù)大廈）主要特征：位置：北大街；單元面積：49平米-130 平米多種面積配比，共260多套，主打面積60平米；工程現(xiàn)狀：正在進(jìn)行裝修，外立面接近尾聲；銷售均價(jià)：5600元 /平米，起價(jià)5300元 /平米；投資方式：售后返租，1-10 年的租約方式；特點(diǎn)：有產(chǎn)權(quán)，位置相對(duì)較佳，吸收傳統(tǒng)酒店的優(yōu)點(diǎn)，一改常規(guī)的經(jīng)營(yíng)理念，開(kāi)發(fā)出目前市場(chǎng)較稀缺的小戶型，在“小”字上做文章，利用有利的地理位置，租價(jià)較高的優(yōu)勢(shì)，贏得了市場(chǎng)先機(jī)，加之戴德梁行作物業(yè)顧問(wèn)，增強(qiáng)了投資者的信心，銷售狀況不錯(cuò)，目前可供散戶投資的單元只有20 多套，同時(shí)強(qiáng)有力的廣告

10、宣傳也對(duì)本產(chǎn)品的銷售起到了很好的作用。此物業(yè)在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理念上有很多值得可取之處。綜上所述 ：由以上三個(gè)典型樓盤的分析，可以發(fā)現(xiàn)：1）產(chǎn)權(quán)式商鋪、商務(wù)辦公樓、公寓以及投資型的酒店都是投資型的物業(yè)品種，開(kāi)發(fā)商從不同的角度挖掘客戶的心理形成自己產(chǎn)品的賣點(diǎn)。2）產(chǎn)品一改目前市場(chǎng)追求的大戶型結(jié)構(gòu)，做到了戶型小，房?jī)r(jià)低，首付無(wú)需貸款，使投資意愿較強(qiáng)的家庭、個(gè)人及中小公司都能支付的起。3）產(chǎn)品個(gè)性化較強(qiáng)， 很注重開(kāi)發(fā)區(qū)域的特征， 如德利邦借“景”做假日休閑度假酒店；世貿(mào)借“地段”優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)的商業(yè)用房，根據(jù)投資者的能力自由劃分投資面積；宏府更是吸收了傳統(tǒng)酒店的精髓，以小戶型、“租價(jià)大于月供款”等優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)出現(xiàn)代

11、化商務(wù)樓。4）所有產(chǎn)品都向投資客戶承諾低投資、高回報(bào)，與傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)理念不同，很多項(xiàng)目通過(guò)售后返租統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)給投資者的承諾。以上諸多優(yōu)點(diǎn)值得我們?cè)陂_(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)水晶島項(xiàng)目時(shí)加以借鑒2、 租務(wù)市場(chǎng)分析 誰(shuí)是客戶？物業(yè)和投資行為相結(jié)合，產(chǎn)生了投資型物業(yè)形態(tài)，其特征是將開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者、投資者、承租者及銀行等行業(yè)有機(jī)的結(jié)合，形成了一個(gè)新興的行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，但各自有著不同的利益追求，多方演繹著博弈之局。從整個(gè)市場(chǎng)來(lái)看，有什么樣的市場(chǎng)需求，才可能有什么樣的產(chǎn)品，從這個(gè)意義上說(shuō)，租務(wù)狀況決定投資型產(chǎn)品的成功與否，是產(chǎn)業(yè)鏈的上源頭?！咀鈩?wù)市場(chǎng)消費(fèi)群分析】1) 單身白領(lǐng) ：這部分客戶大多數(shù)上班時(shí)間不長(zhǎng)，個(gè)

12、人積累的資金不多，家不在本地或在本地但希望有一個(gè)自己的獨(dú)立空間，所以他們租房只是屬于一種臨時(shí)性的過(guò)渡，由于經(jīng)濟(jì)條件的限制，對(duì)房屋的品質(zhì)要求不是很高，面積在30-60平米左右 ， 租價(jià)在 1000 元以下容易接受， 再加上水 、 電、 暖及物業(yè)管理費(fèi)等，月住房支出費(fèi)用不菲，一般將自己月收入的10%-20%作為上限。 下為高新區(qū)從業(yè)人員收入狀況：崗位勞動(dòng)力成本（元/ 月）藍(lán)領(lǐng)工人500-800一般技術(shù)人員和高級(jí)維修工800-1200中級(jí)技術(shù)人員和管理人員1500-2000高級(jí)技術(shù)人員和高級(jí)管理人員3000-5000其它高收入者5000 元以上月收入在3000-5000 元能拿出1000元以上的作為

13、個(gè)人住房消費(fèi)的人不多 ， 月收入 4000元以上者大部分是企業(yè)的中高層管理者或是IT 行業(yè) 、 通訊、生物制藥的高科技企業(yè)的員工，后者一般是較為知名的大公司，如大唐電信等企業(yè)，公司福利待遇較好，為員工提供住宿（一般為租公寓樓），為高級(jí)管理人員提供星級(jí)賓館。這部分消費(fèi)人群占到整個(gè)租戶的50%， 正是本項(xiàng)目鎖定的客戶群體。 如能在價(jià)格定位、配套設(shè)施、環(huán)境規(guī)劃上深層次的挖掘分析，必將會(huì)吸引更多的客戶。2) 外籍、外來(lái)人員：開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)合資企業(yè)有不少外來(lái)的管理人員和工作者，他們雖然有公司提供的住宅補(bǔ)貼，但大部分人已“本土化”，賓館居住沒(méi)有公寓居住自由、經(jīng)濟(jì)，因此更愿意居住環(huán)境優(yōu)雅、干凈整潔、價(jià)格適中的公寓

14、樓。但這部分人群較少，據(jù)相關(guān)資料顯示，2002 年在西安市長(zhǎng)期居住的外籍人士1700 人，由于市場(chǎng)缺乏他們所期望的戶型面積（40-50 平米）和相應(yīng)的物業(yè)配套及服務(wù)功能，大多數(shù)人仍選擇傳統(tǒng)的賓館，賓館相對(duì)配套服務(wù)完善，周邊的商業(yè)、娛樂(lè)設(shè)施較齊全，購(gòu)物、娛樂(lè)、消費(fèi)、休閑等很方便。所以不論是在西安長(zhǎng)期居住的外籍人員還是來(lái)此觀光旅游的人士，近期內(nèi)賓館仍是他們的首選。這部分人群有可挖掘的潛力，占到承租客的5%。3) 機(jī)構(gòu)、辦公用房：對(duì)于較小的公司和機(jī)構(gòu)，無(wú)論是本地的還是外來(lái)企業(yè)，由于公司起步不久或才到西安開(kāi)拓市場(chǎng)，在各方面都會(huì)盡量壓縮開(kāi)支，降低成本費(fèi)用，在選擇物業(yè)方面，盡量擇用商住房，這樣既解決了辦公

15、又解決了住宿，既不影響公司形象又經(jīng)濟(jì)實(shí)惠，月租在3000-6000 元左右較容易接受。一百平米以上的戶型可供他們選擇。這部分客戶是本項(xiàng)目可挖掘的消費(fèi)群體，占到總承租客的30%。4) 給老年人 ：隨著開(kāi)發(fā)區(qū)功能建設(shè)日益完善，相對(duì)于市區(qū)其他地段，環(huán)境非常優(yōu)美，是個(gè)修身養(yǎng)性的好地方，較富裕家庭的子女愿意為老人在此租一套戶型不大的房間作為長(zhǎng)期居住用。但這部分客戶群相對(duì)較少占到總承租戶的3%.5) 臨時(shí)居住 ：為了給孩子創(chuàng)造一個(gè)良好的學(xué)習(xí)環(huán)境，一部分區(qū)外的住戶專門在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)租房，為方便孩子上學(xué)，星期一至星期五臨時(shí)居住在區(qū)內(nèi)，周末回到自己的家。有一部分租戶是在區(qū)內(nèi)上班的員工，因?yàn)榧揖嚅_(kāi)發(fā)區(qū)較遠(yuǎn)，公司平時(shí)多

16、加班，晚上不方便回家，索性就在區(qū)內(nèi)尋找房子居住，一人或多人合租一間房。還有一部分承租客因目前未找到合適的房屋，在購(gòu)買之前，臨時(shí)在區(qū)內(nèi)租房居住。這些客戶相對(duì)較多占到總承租客的10%，也是本產(chǎn)品鎖定的消費(fèi)群體。下為租務(wù)市場(chǎng)租客比例圖：2、租商務(wù)公寓樓占30%，次之。結(jié)論：從公司提供的資料來(lái)看，結(jié)合產(chǎn)品物業(yè)特征和目前高新區(qū)大環(huán)境的客戶群消費(fèi)狀況，如果物業(yè)定位為純公寓樓或者商務(wù)式公寓樓市場(chǎng)前景較好。根據(jù)本產(chǎn)品定位特點(diǎn)，研究重點(diǎn)為區(qū)內(nèi)公寓樓、商住樓、寫字樓及西安市場(chǎng)的三、公寓、商住樓：表2物業(yè)名稱物業(yè)定位平米。月。租價(jià)（元）主打套面積 （平米）裝修狀況配套設(shè)施物業(yè)品質(zhì)歐錦園公寓30-40120精裝齊全、

17、有地?zé)嵋话銞魅~大廈公寓40-45164精裝齊全、帶家電一般紅葉大廈公寓30-40240精裝齊全、帶家電較好亞美大廈商住3035160-200簡(jiǎn)裝齊全一般楓葉廣場(chǎng)商住3035175-190簡(jiǎn)裝無(wú)寬帶一般瑞欣大廈商住3035200以上簡(jiǎn)裝齊全一般從上表可以看出：1）公寓樓精裝帶家電和普通商住樓簡(jiǎn)裝的價(jià)格相當(dāng)；2）二者的單元面積都較大，但商住樓的面積相對(duì)更大； 3）商住樓一般是簡(jiǎn)裝，物業(yè)管理相對(duì)公寓樓低；4）地段基本無(wú)差別，在高新區(qū)內(nèi)位置較優(yōu)越。賓館酒店 ：表3西安市三、四星級(jí)賓館酒店價(jià)格表酒店名稱級(jí)別標(biāo)準(zhǔn)間價(jià)格長(zhǎng)包房?jī)r(jià)格協(xié)議價(jià)格常包房面積房間數(shù)酒店位置新紀(jì)元賓館三星級(jí)540 元 / 日250 元

18、/ 日380 元 / 日22 平米100 多高新區(qū)內(nèi)鐘鼓樓飯店三星級(jí)460 元 / 日160元 /日368 元 / 日25 平米市中心秦都酒店三星級(jí)350 元 / 日180元 /日320 元 / 日21 平米180玉祥門驪苑酒店四星級(jí)540 元 / 日250 元 / 日380 元 / 日25 平米100 多勞動(dòng)南路口東方大酒店四星級(jí)580 元 / 日無(wú)290 元 / 日21 平米398子午路好世界酒店四星級(jí)684 元 / 日280元 /日480 元 / 日28 平米100蓮湖路從上表 3 可以看出：1）地段、品質(zhì)是第一，同樣級(jí)別的酒店，價(jià)格不一樣，新紀(jì)元優(yōu)于鐘鼓樓飯店和秦都酒店，好世界優(yōu)于驪苑

19、和東方大酒店；2）協(xié)議價(jià)格是專門為不定期客戶制定的，大部分是公司和酒店之間簽訂的協(xié)議價(jià)格，此價(jià)格在標(biāo)準(zhǔn)間和常包房之間；3）酒店的房間面積普遍小于公寓、商住樓，在市調(diào)時(shí)，發(fā)現(xiàn)最合理的酒店套數(shù)應(yīng)設(shè)定在200-300 套之間；4）地理位置都相對(duì)優(yōu)越。綜上所述 ：投資型物業(yè)應(yīng)有鮮明特征：1）地段：區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，圍繞重要行業(yè)開(kāi)展的許多大中小企業(yè)，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，對(duì)物業(yè)需求非常大；2）成熟的商圈：周邊有完善的商業(yè)配套、商業(yè)氛圍，寫字樓、商務(wù)區(qū)環(huán)布其中，擁有強(qiáng)大的租房需求市場(chǎng)的支持；3）交通便捷：發(fā)達(dá)的交通體系會(huì)促使經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，是投資物業(yè)的關(guān)注的問(wèn)題之一；4）產(chǎn)品滿足使用者功能的需要：結(jié)構(gòu)合理，物業(yè)

20、管理完善，對(duì)待商務(wù)樓宇還應(yīng)提供智能化配置和商務(wù)服務(wù)系統(tǒng)。結(jié)論 ，建議水晶島公寓應(yīng)結(jié)合商住樓與酒店二者的優(yōu)勢(shì)：1） 本物業(yè)定位戶型面積在公寓、商住樓與賓館酒店之間（49 120 平米） ；2） 摒棄傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式，注入酒店式服務(wù)理念；3)月租價(jià)在35-45 平米之間較為適宜；如果物業(yè)定位是普通酒店，入市租賃價(jià)格應(yīng)低于市場(chǎng)價(jià)格，如果是酒店服務(wù)式商務(wù)公寓，租賃價(jià)位應(yīng)居于公寓與酒店二者之間，低于酒店略高于商住樓，起租價(jià)低于普通寫字樓市場(chǎng)，拉開(kāi)價(jià)格定位檔次，保證服務(wù)質(zhì)量；4)根據(jù)全國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店的特點(diǎn)，都居于城市的邊緣，風(fēng)景獨(dú)好的地方，擁有大量的旅游資源和游客支持，如新加坡國(guó)氏集團(tuán)在秦皇島市建造的維多

21、利亞酒店；北京三元公司在延慶縣開(kāi)發(fā)的金色假日酒店；西安北郊的德力邦假日國(guó)際酒店等，此類物業(yè)以“假日、休閑”為主題。水晶島項(xiàng)目不具備此優(yōu)勢(shì)，也不具備一般星級(jí)賓館酒店所處的城市繁華地段，我們的地段優(yōu)勢(shì)在于周邊分布大量的商務(wù)辦公樓和具有高素質(zhì)的客戶群。本物業(yè)定位為商務(wù)公寓或酒店服務(wù)式商務(wù)公寓較為合適，普通公寓也可考3、家庭、個(gè)人投資現(xiàn)狀分析目前很多家庭和個(gè)人資本有強(qiáng)烈投資需求，民間游資一直在尋求投資出口，經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要投資拉動(dòng)，全社會(huì)都在尋找投資的新大陸，目前可供普通家庭投資的領(lǐng)域，主要有證券投資、郵票投資、保險(xiǎn)投資、國(guó)債投資、古玩投資、銀行儲(chǔ)蓄等，也有商鋪投資、寫字樓投資等。盡管其中不乏投資受益的機(jī)

22、會(huì)，但不是風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大，就是機(jī)會(huì)難以捕捉；不是投資額不菲，就是回報(bào)莫測(cè)，真正適合個(gè)人、 家庭投資機(jī)會(huì)的不多。人心，改變革新了傳統(tǒng)的投資觀念，人們投資心態(tài)正在成熟和理性，特別從去年下半年以來(lái)證券市場(chǎng)持續(xù)低迷，市場(chǎng)呼喚新的投資品種。地產(chǎn)投資逐漸成為被廣大投資者看好的一個(gè)新興領(lǐng)域，購(gòu)置物業(yè)已經(jīng)超過(guò)其固有的概念范疇，首先不僅可用于消費(fèi)，還可在市場(chǎng)行情看漲時(shí)出售而獲得高回報(bào)。物業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)性決定了其投資性較其他產(chǎn)業(yè)的更為優(yōu)越。今年的房屋交易價(jià)格仍呈穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，前景十分樂(lè)觀，國(guó)家已將房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，又將物業(yè)交易費(fèi)稅有意調(diào)低，并出臺(tái)按揭貸款支持，為規(guī)范一、二級(jí)市場(chǎng)的良性發(fā)展，及時(shí)制定了二手房交

23、易的相關(guān)法規(guī)，這些都為家庭、個(gè)人的物業(yè)投資創(chuàng)造了有利條件。從相關(guān)資料顯示，目前人們購(gòu)房的目的有三種：一、30%的消費(fèi)者是為了解決住房；二、50%的消費(fèi)者是為了改善居住環(huán)境；三、15%的消費(fèi)者是用于投資。對(duì)待投資型物業(yè)，如果在物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中能從投資者的角度出發(fā)，降低投資門檻和風(fēng)險(xiǎn)，提高回報(bào)率，以規(guī)范化經(jīng)營(yíng)克服傳統(tǒng)物業(yè)交易中的弊端，用全新的經(jīng)營(yíng)服務(wù)理念打開(kāi)個(gè)人、家庭投資市場(chǎng)，投資型物業(yè)在現(xiàn)階段投資領(lǐng)域市場(chǎng)潛力巨大。經(jīng)營(yíng)策略借鑒外埠和本市幾個(gè)典型的的產(chǎn)權(quán)式投資樓盤經(jīng)驗(yàn)，挖掘本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)。1、房地產(chǎn)創(chuàng)富新模式產(chǎn)權(quán)式分期交付方式房屋產(chǎn)權(quán)包括所有權(quán)和使用權(quán)，所有權(quán)和使用權(quán)兩者可以統(tǒng)一，也可以分離。 產(chǎn)權(quán)分

24、期交付投資方式 就是通過(guò)將按揭期內(nèi)的房產(chǎn)使用權(quán)交給專業(yè)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理、統(tǒng)一支付供樓款，從而實(shí)現(xiàn)投入幾萬(wàn)元，回報(bào)百萬(wàn)元的高額回報(bào)。分期回收產(chǎn)權(quán)投資方式，是專門為物業(yè)投資者量身定做，讓投資者能以最少的資金進(jìn)行物業(yè)投資，即投資者僅需付相應(yīng)的首期，在簽訂房地產(chǎn)買賣合同和辦妥銀行按揭等全部手續(xù)后，即擁有所購(gòu)房產(chǎn)的所有權(quán)，永不供樓，按揭期內(nèi)將使用權(quán)委托給專業(yè)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，按揭期滿后可收回使用權(quán)，從而完全擁有所購(gòu)房產(chǎn)的所有權(quán)和使用權(quán)。這種模式在較為發(fā)達(dá)的大城市如深圳、 廣州 、 北京 、 香港的地運(yùn)用得較多較成功，都取得了較為客觀的收益。從開(kāi)發(fā)商的角度出發(fā)，這種模式不僅有利于加速資金

25、回籠，而且將開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者、銀行、投資者等利益有效的整合在一起，同時(shí)也將開(kāi)發(fā)、管理、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)有效結(jié)合，產(chǎn)生了新型的產(chǎn)業(yè)鏈和經(jīng)濟(jì)鏈。2、 家庭理財(cái)投資新模式 少投入、低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)從目前西安市場(chǎng)來(lái)看，產(chǎn)權(quán)式投資型酒店公寓還未真正出現(xiàn)，水晶島公寓如果能占領(lǐng)這個(gè)市場(chǎng)先機(jī)，必將會(huì)收到較好的投資收益。同時(shí)也將成為個(gè)人、家庭投資理財(cái)全新的投資模式?？梢詮囊韵聨c(diǎn)入手：1）少投入：降低投資門檻，啟動(dòng)擁有10 萬(wàn)元的家庭；2）高回報(bào)：首期投入少，一次性投資之后，無(wú)需再付供樓款，每年可以獲得穩(wěn)定的投資回報(bào)和其他優(yōu)惠措施，突破傳統(tǒng)房產(chǎn)投資回報(bào)不穩(wěn)定、回報(bào)形式單一的局限，使業(yè)主成為“房東”，實(shí)現(xiàn)真正的坐享其成，以

26、吸引投資市場(chǎng)；3）低風(fēng)險(xiǎn)：首期數(shù)萬(wàn)元不應(yīng)成為投資者的負(fù)擔(dān)，心理壓力小，如果公司能建立設(shè)計(jì)靈活的 退出機(jī)制 ，將會(huì)打消客戶投資的顧慮，降低投資風(fēng)險(xiǎn)；4）公司可引進(jìn)先進(jìn)的產(chǎn)權(quán)式酒店公寓管理模式，提供星級(jí)酒店服務(wù)水準(zhǔn)，確保投資者投資物業(yè)的保值和升值。聘請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名的酒店管理公司提供專業(yè)管理指導(dǎo)，并提供特色星級(jí)裝修和個(gè)性化酒店管理服務(wù)，吸引投資者，增加投資者信心。3、投資者的安全保障根據(jù)外埠先進(jìn)城市酒店式公寓開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，公司可以和銀行聯(lián)手合作爭(zhēng)取銀行為提供高額的授信資金，吸引投資者投資公寓，以公司強(qiáng)大的實(shí)力和信譽(yù)為投資者的安全提供了堅(jiān)實(shí)保障，讓投資成為一種獲取財(cái)富的享受。安全第一！在社會(huì)保障體系并不完善

27、的現(xiàn)階段，個(gè)人、家庭投資者的抗風(fēng)險(xiǎn)能力是相對(duì)脆弱的，因此，作為一種新的投資型房產(chǎn)，公寓的投資風(fēng)險(xiǎn)保障體系的設(shè)計(jì)顯的至關(guān)重要。建立高新地產(chǎn)水晶島項(xiàng)目靈活便捷的 退出機(jī)制 ，滿足投資者的個(gè)性化選擇需求。 “退出機(jī)制”可以從兩方面展開(kāi)：其一，如果投資者在投資滿三年后選擇自住，可向高新地產(chǎn)提出退出計(jì)劃，即提前收回所委托房產(chǎn)的使用權(quán)，并自行向銀行償還按揭款，從而成為一名水晶島酒店（公寓）的長(zhǎng)住賓客，享受后小康時(shí)代的時(shí)尚生活。其二，投資者在投資滿三年后，因資金周轉(zhuǎn)或出國(guó)定居等原因，可向高新地產(chǎn)提出退出計(jì)劃，此舉將確保投資者的投資低風(fēng)險(xiǎn)和靈活性。高新地產(chǎn)為了確?！巴顺鰴C(jī)制”的安全運(yùn)行，可以在保險(xiǎn)公司特別設(shè)立

28、了“退出機(jī)制”的專項(xiàng)保障基金，如廣東旭飛好時(shí)光酒店等。這種靈活的“投資者退出機(jī)制”可使公寓產(chǎn)權(quán)投資計(jì)劃具有了“少投入、低風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)”的特征。在目前投資市場(chǎng)，如果水晶島公寓為投資人士設(shè)計(jì)的“低風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制”得以實(shí)現(xiàn)，無(wú)疑也為高新地產(chǎn)鋪就了一條低風(fēng)險(xiǎn)的快速發(fā)展之路！根據(jù)總公司策劃部提供的資料顯示，公寓樓的成本價(jià)格3020 元，房屋的銷售價(jià)鎖定在4300 元 / 平米（含地價(jià)、工程造價(jià)、內(nèi)裝修、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售利潤(rùn)等）。如果對(duì)物業(yè)再投資800 元 / 平米作為室內(nèi)裝修和家具配置，則成本價(jià)格3820元/ 平米，銷售價(jià)格可定在5000 元 /平米 , 由此計(jì)算利潤(rùn)率：開(kāi)發(fā)成本利潤(rùn)率：（ 5000-3820）

29、 /3820=31%；如果按照目前行業(yè)利潤(rùn)率15%左右，返算銷售價(jià)格應(yīng)為 4393元 /平米。加之其他費(fèi)用后，銷售價(jià)可以鎖定在4500 元 /平米較為合理。從本產(chǎn)品的戶型面積配比來(lái)分析，大致可歸納為：小面積49 平米/套 -55 平米 /套兩種；中等面積70 平米 /套 -87 平米 /套三種；大面積：106平米 /套 -123 平米 /套兩種戶型。銀行利率按5.04%，起租價(jià)為25元 /平米。對(duì)本產(chǎn)品設(shè)定以下二種投資方案，首推方案 酒店服務(wù)式商務(wù)公寓方案：（酒店+辦公+休息）酒店式商務(wù)公寓不僅提供酒店式的服務(wù)功能，而且融入了商務(wù)辦公的功能，使公寓的內(nèi)涵更加豐富，不僅能商能住，而且還有送餐、叫

30、早、購(gòu)票、洗衣、代購(gòu)物品等酒店服務(wù)。經(jīng)營(yíng)形式：產(chǎn)品銷售時(shí)，投資者分別同銷售公司簽訂銷售合同、置業(yè)公司委托經(jīng)營(yíng)合同 ， 置業(yè)公司尋求相應(yīng)的酒店管理公司提供增值服務(wù)（酒店式服務(wù)、 商務(wù)服務(wù)）管理，對(duì)外出租經(jīng)營(yíng)獲取利潤(rùn)。投資形式：投資者首付3 成，坐享其成，不用交按揭貸款，且可獲得年8%的投資回報(bào)，20 年收回物業(yè)使用權(quán)， 或者可繼續(xù)交由投資管理公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)獲取高額回報(bào)。投資回報(bào)見(jiàn)附表一至附表四從附表一- 四盈虧平衡表可以看出：1）當(dāng)按揭期為15 年，首付三成，平米月租價(jià)為45 元，出租率56%時(shí)，經(jīng)營(yíng)者就可盈虧持平，出租率達(dá)到81%時(shí)，就可以達(dá)到給投資者年8%的投資分成，經(jīng)營(yíng)收入略有盈余。2）當(dāng)按

31、揭期為20 年，首付三成，平米月租價(jià)為40 元，出租率53%時(shí)，經(jīng)營(yíng)者就可盈虧持平，出租率達(dá)到75%時(shí)，就可以達(dá)到給投資者年8%的投資分成，經(jīng)營(yíng)收入略有盈余。3）當(dāng)按揭期為20 年，首付三成，平米月租價(jià)為45 元，出租率47%時(shí)，經(jīng)營(yíng)者就可保本 ， 出租率達(dá)到67%時(shí)， 就可以達(dá)到給投資者年8%的投資分成， 經(jīng)營(yíng)收入略有盈余。4）當(dāng)出租率達(dá)到71%時(shí)，扣除17.5%的租賃稅金及給投資者8%的投資分成，經(jīng)營(yíng)收入略有盈余，71%的出租率比較接近市場(chǎng)水平。綜上所述：1）隨著月租價(jià)的遞增，盈虧平衡點(diǎn)越低，經(jīng)營(yíng)者盈余空間越大；2） 20 年按揭還款比15 年的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)小；3）保證了投資者的投資利潤(rùn)及按揭

32、還款，市場(chǎng)吸引力較大；【對(duì)投資者而言】1）年8%的“穩(wěn)定”投資回報(bào)率，具有很大的市場(chǎng)吸引力；2）投資者在按揭期內(nèi)，無(wú)需月供，實(shí)現(xiàn)了真正意義的坐享其成。結(jié)論：40 元 / 平米-45 元 /平米的月租價(jià)格，比市場(chǎng)公寓、商住樓價(jià)格略高，比純寫字樓低，利用價(jià)格差提供增值服務(wù)，提升物業(yè)品質(zhì)和酒店式的服務(wù)管理。根據(jù)區(qū)域功能特點(diǎn)，開(kāi)發(fā)出針對(duì)性強(qiáng)的產(chǎn)品和相應(yīng)的配套功能，形成鎖定客戶群體的規(guī)模聚集，此價(jià)位對(duì)于租務(wù)市場(chǎng)才有吸引力，否則，與同質(zhì)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，本產(chǎn)品無(wú)優(yōu)勢(shì)。由此可見(jiàn)，酒店服務(wù)式商務(wù)公寓比純公寓樓更具有可經(jīng)營(yíng)性。次方案 普通公寓方案：經(jīng)營(yíng)形式：公司統(tǒng)一出租，提供增值服務(wù)。投資形式：投資者首付3 成購(gòu)買普通

33、公寓樓后，無(wú)需再繳納任何費(fèi)用，坐享其成，將物業(yè)交給置業(yè)公司，20 年內(nèi)自動(dòng)收回物業(yè)使用權(quán)。盈虧平衡及收益見(jiàn)附表五至十【對(duì)公司而言】1、從附表五至附表七盈虧平衡表可以看出，隨著售價(jià)增加，月供款也隨著增加，公司為投資者付銀行按揭款，年經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)額下降很大，出現(xiàn)負(fù)值。售價(jià)4500 元年經(jīng)營(yíng)收益均為正，20年的按揭期較15年按揭期風(fēng)險(xiǎn)小。售價(jià)5500元時(shí)，年收益額均為負(fù)。2、投資者無(wú)需月供款，經(jīng)營(yíng)者為投資者付按揭款，只有經(jīng)營(yíng)收入大于月供款時(shí)，公司才盈利，才能保證給投資者的承諾，所以房租價(jià)格尤顯重要，從附表八、附表九可以看出，當(dāng)月租價(jià)在25元 /平米時(shí)，出租率在100%時(shí)經(jīng)營(yíng)者方可盈虧持平，當(dāng)月租價(jià)在30

34、元 /平米時(shí)，出租率在85%時(shí)經(jīng)營(yíng)者就可盈利。2、從附表八和十可以看出，當(dāng)售價(jià)4500 元 / 平米，首付三成，月租25 元 / 平米， 15年的按揭期需要100%的出租率公司方可盈虧持平， 20年的按揭期85%的出租率公司就可達(dá)到盈利。綜上所述：1）如果物業(yè)定位為純公寓樓，租價(jià)回報(bào)是個(gè)門檻，經(jīng)營(yíng)者資金壓力大，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高，不能實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)計(jì)劃；2）隨著高新區(qū)域內(nèi)同質(zhì)、同類的產(chǎn)品不斷推出，在經(jīng)營(yíng)初期租價(jià)很難提升，在同樣的區(qū)域，客戶會(huì)選擇較低價(jià)位的產(chǎn)品；3）如果一味的提高房屋售價(jià)，前期對(duì)于開(kāi)發(fā)商有利，回報(bào)較高，但償還銀行的按揭貸款也隨之增高，如果沒(méi)有租務(wù)市場(chǎng)預(yù)期租金的支持，后期管理經(jīng)營(yíng)困難?！緦?duì)投資者

35、而言】雖然公司為投資者交納了銀行的按揭貸款，但投資者并沒(méi)有在按揭期內(nèi)享受到投資所帶來(lái)的受益，只有產(chǎn)權(quán)無(wú)經(jīng)營(yíng)權(quán)，投資吸引力不大。結(jié)論 ：此方式不是最好的經(jīng)營(yíng)方案。產(chǎn)權(quán)式酒店方案：1）根據(jù)公司提供的資料，本產(chǎn)品非酒店物業(yè)定位，未見(jiàn)到酒店的相關(guān)成本計(jì)算；2）從所得的資料看，外埠城市產(chǎn)權(quán)式酒店都依景觀而設(shè)，所謂產(chǎn)權(quán)式酒店，就是假日酒店，建造這樣的物業(yè)在高新區(qū)，和周邊的大環(huán)境很不相稱，不符合投資物業(yè)經(jīng)營(yíng)理念。附：五、 經(jīng)營(yíng)建議建議一、成立業(yè)主委員會(huì)，建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金由于本產(chǎn)品客戶定位為中高端的消費(fèi)群體，投資客戶和入住者的層次相對(duì)較高，在一定的情況下，成立業(yè)主委員會(huì)，向多數(shù)投資者發(fā)行基金份額設(shè)立地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，由業(yè)主委員會(huì)自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金資產(chǎn)，從事創(chuàng)業(yè)投資、企業(yè)重組投資和基礎(chǔ)設(shè)施投資等實(shí)業(yè)投資， 也可