第10章合同法分則

1、第十章第十章 合同法律制度（分則）合同法律制度（分則） 本章考情分析本章考情分析 在最近在最近3年的考試中，本章平均分值為年的考試中，本章平均分值為8分（分（2008年本章年本章分值為分值為0分，這是分，這是CPA經(jīng)濟(jì)法經(jīng)濟(jì)法考試惟一的一次例外）考試惟一的一次例外），2010年的分值為年的分值為9分。自分。自2001年以來，案例分析題均年以來，案例分析題均有部分考點(diǎn)來自本章（有部分考點(diǎn)來自本章（2008年只是一次意外）。其中，年只是一次意外）。其中，2001年（承攬合同）、年（承攬合同）、2002年（借款合同）、年（借款合同）、2003年（年（技術(shù)合同）、技術(shù)合同）、2004年（建設(shè)工程合同）

2、、年（建設(shè)工程合同）、2005年（融資年（融資租賃合同）、租賃合同）、2006年（買賣合同、運(yùn)輸合同）、年（買賣合同、運(yùn)輸合同）、2007年年（買賣合同、租賃合同）、（買賣合同、租賃合同）、2009年（技術(shù)合同）年（技術(shù)合同）2010年年（租賃合同）、（租賃合同）、2011（房屋買賣合同、租賃合同）（房屋買賣合同、租賃合同） 最近最近3年題型題量分析年題型題量分析題題 型型2009年年2010年年2011年年單選題單選題1題題1分分1題題1分分0多選題多選題1題題1.5分分2題題3分分2題題3分分案例分析題案例分析題4分分5分分7分分合合 計(jì)計(jì)6.5分分9分分10分分歷年試題涉及的主要考點(diǎn)歷年

3、試題涉及的主要考點(diǎn)考考 點(diǎn)點(diǎn)年份年份/題型題型買賣合同買賣合同2006年案例分析題、年案例分析題、2007年案例分析題、年案例分析題、2009年新制度多選題、年新制度多選題、2010年多選題、年多選題、2011年案例年案例贈(zèng)與合同贈(zèng)與合同2009年原制度多選題、年原制度多選題、2010年單選題年單選題借款合同借款合同2000年多選題、年多選題、2002年案例分析題、年案例分析題、2003年多選題、年多選題、2005年單年單選題選題租賃合同租賃合同2003年單選題、年單選題、2005年單選題、年單選題、2010年案例分析題、年案例分析題、2011年案年案例、例、2011年多選年多選融資租賃合同融

4、資租賃合同2005年案例分析題、年案例分析題、2011年多選年多選承攬合同承攬合同2001年案例分析題年案例分析題建設(shè)工程合同建設(shè)工程合同2004年案例分析題年案例分析題貨運(yùn)合同貨運(yùn)合同2006年案例分析題、年案例分析題、2010年多選題年多選題技術(shù)合同技術(shù)合同2002年多選題、年多選題、2003年案例分析題、年案例分析題、2005年多選題、年多選題、2009年新年新制度案例分析題制度案例分析題第一節(jié)第一節(jié) 轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)利的合同轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)權(quán)利的合同 一、買賣合同（一、買賣合同（2011年案例）年案例） 1.交付標(biāo)的物交付標(biāo)的物 （1）出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限交付標(biāo)的物。標(biāo)的物在）出賣人應(yīng)當(dāng)按照約定

5、的期限交付標(biāo)的物。標(biāo)的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同訂立合同之前已為買受人占有的，合同“生效的時(shí)間為交生效的時(shí)間為交付付”時(shí)間。時(shí)間。 （2）交貨地點(diǎn)）交貨地點(diǎn) 當(dāng)事人沒有約定交付地點(diǎn)或者約定不明確，依照合同當(dāng)事人沒有約定交付地點(diǎn)或者約定不明確，依照合同法有關(guān)規(guī)定（雙方可以協(xié)議補(bǔ)充；不能協(xié)議補(bǔ)充的，法有關(guān)規(guī)定（雙方可以協(xié)議補(bǔ)充；不能協(xié)議補(bǔ)充的，可以按照合同的有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定）仍不能確可以按照合同的有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定）仍不能確定的：定的： 標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)模鲑u人應(yīng)當(dāng)將標(biāo)的物標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)?，出賣人應(yīng)當(dāng)將標(biāo)的物交付給第一交付給第一承運(yùn)人承運(yùn)人以運(yùn)交給買受人。以運(yùn)交給買受人。

6、 標(biāo)的物不需要運(yùn)輸，出賣人和買受人在訂立合同時(shí)知標(biāo)的物不需要運(yùn)輸，出賣人和買受人在訂立合同時(shí)知道標(biāo)的物在某一地點(diǎn)的，出賣人應(yīng)當(dāng)在該地點(diǎn)交付標(biāo)的道標(biāo)的物在某一地點(diǎn)的，出賣人應(yīng)當(dāng)在該地點(diǎn)交付標(biāo)的物物。 【例題例題多選題多選題】2009年年5月月12日，甲因農(nóng)忙借用鄰居乙日，甲因農(nóng)忙借用鄰居乙的一頭耕牛耕地三天。的一頭耕牛耕地三天。5月月14日，甲、乙兩人又以日，甲、乙兩人又以2500元元價(jià)格達(dá)成購買該耕牛的買賣合同，雙方約定甲應(yīng)在價(jià)格達(dá)成購買該耕牛的買賣合同，雙方約定甲應(yīng)在5月月31日前付清價(jià)款。日前付清價(jià)款。5月月14日晚，當(dāng)?shù)乇l(fā)泥石流，導(dǎo)致耕牛日晚，當(dāng)?shù)乇l(fā)泥石流，導(dǎo)致耕牛滅失。根據(jù)合同法律

7、制度的規(guī)定，下列表述中，正確的滅失。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的有（有（ ）。（）。（2009年新制度）年新制度） A.甲在甲在5月月12日取得耕牛的所有權(quán)日取得耕牛的所有權(quán) B. 甲在甲在5月月14日取得耕牛的所有權(quán)日取得耕牛的所有權(quán) C. 耕牛滅失的損失由甲承擔(dān)耕牛滅失的損失由甲承擔(dān) D.耕牛滅失的損失由乙承擔(dān)耕牛滅失的損失由乙承擔(dān) 【答案答案】BC 2.轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移標(biāo)的物所有權(quán) （1）買賣合同標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物）買賣合同標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物“交付時(shí)交付時(shí)”轉(zhuǎn)移，轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的（所有權(quán)保留條但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的（所有權(quán)保留

8、條款）除外。款）除外。 【提示提示】當(dāng)事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支當(dāng)事人可以在買賣合同中約定買受人未履行支付價(jià)款或者其他義務(wù)的，標(biāo)的物的所有權(quán)屬于出賣人，付價(jià)款或者其他義務(wù)的，標(biāo)的物的所有權(quán)屬于出賣人，即訂立所有權(quán)保留條款。即訂立所有權(quán)保留條款。 【相關(guān)相關(guān)鏈接鏈接】（1）標(biāo)的物的）標(biāo)的物的“所有權(quán)所有權(quán)”自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移；自交付時(shí)起轉(zhuǎn)移；（2）標(biāo)的物）標(biāo)的物“毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)”，交付之前由出賣人承，交付之前由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)；（擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)；（3）標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)）標(biāo)的物在交付之前產(chǎn)生的生的“孳息孳息”歸出賣人所有，交付之后產(chǎn)生的歸出賣人

9、所有，交付之后產(chǎn)生的“孶息孶息”歸買歸買受人所有。受人所有。 （2）出賣具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)的計(jì)算機(jī)軟件等標(biāo)的物的，但法）出賣具有知識(shí)產(chǎn)權(quán)的計(jì)算機(jī)軟件等標(biāo)的物的，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的以外，該標(biāo)的物的知律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的以外，該標(biāo)的物的知識(shí)產(chǎn)權(quán)不屬于買受人。識(shí)產(chǎn)權(quán)不屬于買受人。 【例題例題多選題多選題】乙向甲購買乙向甲購買10臺(tái)新型計(jì)算機(jī)，雙方訂立臺(tái)新型計(jì)算機(jī)，雙方訂立了合同。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列關(guān)于該合同項(xiàng)了合同。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列關(guān)于該合同項(xiàng)下計(jì)算機(jī)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的表述中，正確的有（下計(jì)算機(jī)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的表述中，正確的有（ ）。（）。（2005年）年） A.如果

10、雙方?jīng)]有特別約定，計(jì)算機(jī)的所有權(quán)自買賣合同如果雙方?jīng)]有特別約定，計(jì)算機(jī)的所有權(quán)自買賣合同生效時(shí)起轉(zhuǎn)移生效時(shí)起轉(zhuǎn)移 B. 如果雙方?jīng)]有特別約定，計(jì)算機(jī)的所有權(quán)自甲方交付如果雙方?jīng)]有特別約定，計(jì)算機(jī)的所有權(quán)自甲方交付時(shí)起轉(zhuǎn)移時(shí)起轉(zhuǎn)移 C.如果雙方?jīng)]有特別約定，計(jì)算機(jī)的所有權(quán)自乙方付清如果雙方?jīng)]有特別約定，計(jì)算機(jī)的所有權(quán)自乙方付清全部?jī)r(jià)款時(shí)起轉(zhuǎn)移全部?jī)r(jià)款時(shí)起轉(zhuǎn)移 D. 如果雙方約定，甲方先行交付計(jì)算機(jī)，在乙方付清全如果雙方約定，甲方先行交付計(jì)算機(jī)，在乙方付清全部?jī)r(jià)款之前，其所有權(quán)仍屬于甲方，該約定有效部?jī)r(jià)款之前，其所有權(quán)仍屬于甲方，該約定有效 【答案答案】BD 3標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)（重點(diǎn)）標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)

11、負(fù)擔(dān)（重點(diǎn)） 【解釋】標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，是指由于不可歸責(zé)于雙方【解釋】標(biāo)的物的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，是指由于不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由（如不可抗力）導(dǎo)致標(biāo)的物發(fā)生毀損、滅當(dāng)事人的事由（如不可抗力）導(dǎo)致標(biāo)的物發(fā)生毀損、滅失，應(yīng)當(dāng)由誰負(fù)擔(dān)由此造成的損失?？蓺w責(zé)于一方當(dāng)事失，應(yīng)當(dāng)由誰負(fù)擔(dān)由此造成的損失?？蓺w責(zé)于一方當(dāng)事人的事由（如一方當(dāng)事人的過錯(cuò)）導(dǎo)致標(biāo)的物毀損、滅人的事由（如一方當(dāng)事人的過錯(cuò)）導(dǎo)致標(biāo)的物毀損、滅失，不屬于風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，應(yīng)當(dāng)按照違約責(zé)任或者侵權(quán)責(zé)任失，不屬于風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，應(yīng)當(dāng)按照違約責(zé)任或者侵權(quán)責(zé)任處理。處理。 （1）標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物）標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在標(biāo)的物交付之前由出交付之前

12、由出賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，賣人承擔(dān)，交付之后由買受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。者當(dāng)事人另有約定的除外。 【解釋】所有權(quán)轉(zhuǎn)移與否不是確定風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)?！窘忉尅克袡?quán)轉(zhuǎn)移與否不是確定風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的標(biāo)準(zhǔn)。 （2）因買受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交）因買受人的原因致使標(biāo)的物不能按照約定的期限交付的，買受人應(yīng)當(dāng)付的，買受人應(yīng)當(dāng)自違反約定之日起自違反約定之日起承擔(dān)標(biāo)的物毀損、承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。滅失的風(fēng)險(xiǎn)。 （3）出賣人出賣交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)模┏鲑u人出賣交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)摹霸谕緲?biāo)的物在途標(biāo)的物”，除，除當(dāng)事人另有約定的以外，毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)事人另

13、有約定的以外，毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自合同成立自合同成立之日起之日起由買受人承擔(dān)。由買受人承擔(dān)。 （4）當(dāng)事人沒有約定交付地點(diǎn)或者約定不明確，標(biāo)的物）當(dāng)事人沒有約定交付地點(diǎn)或者約定不明確，標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)?，出賣人將標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)模鲑u人將標(biāo)的物交付給第一承運(yùn)人后，標(biāo)交付給第一承運(yùn)人后，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)。的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)。（2006年案例分年案例分析題、析題、2007年案例分析題）年案例分析題） （5）出賣人按照約定將標(biāo)的物置于交付地點(diǎn)，買受人違）出賣人按照約定將標(biāo)的物置于交付地點(diǎn)，買受人違反約定沒有收取的，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自反約定沒有收取的，標(biāo)的物毀損、滅失

14、的風(fēng)險(xiǎn)自違反約違反約定之日起由買受人承擔(dān)。定之日起由買受人承擔(dān)。 （6）出賣人未按照約定交付有關(guān)標(biāo)的物的單證和資料的）出賣人未按照約定交付有關(guān)標(biāo)的物的單證和資料的，不影響標(biāo)的物毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。，不影響標(biāo)的物毀損、滅失風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移。 （7）因標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的）因標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。買受人買受人拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同的，標(biāo)的物毀損、滅失的標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)由出賣人承擔(dān)。由出賣人承擔(dān)。 （8）標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買受人承

15、擔(dān)的，不影響）標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買受人承擔(dān)的，不影響因出賣人履行債務(wù)不符合約定，買受人要求其承擔(dān)違約因出賣人履行債務(wù)不符合約定，買受人要求其承擔(dān)違約責(zé)任的權(quán)利。責(zé)任的權(quán)利。 【例題例題多選題多選題】根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列各項(xiàng)中，買賣合同的出賣人應(yīng)承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的，買賣合同的出賣人應(yīng)承擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的有（有（ ）。）。 A. 合同約定賣方代辦托運(yùn)，出賣人已將標(biāo)的物發(fā)運(yùn)，合同約定賣方代辦托運(yùn)，出賣人已將標(biāo)的物發(fā)運(yùn)，即即將到達(dá)約定將到達(dá)約定的交付地點(diǎn)的交付地點(diǎn) B.買受人下落不明，出賣人已將標(biāo)的物提存買受人下落不明，出賣人已將標(biāo)的物

16、提存 C. 標(biāo)的物已運(yùn)抵交付地點(diǎn)，買受人因標(biāo)的物質(zhì)量不合格標(biāo)的物已運(yùn)抵交付地點(diǎn)，買受人因標(biāo)的物質(zhì)量不合格而拒收貨物而拒收貨物 D.合同約定在標(biāo)的物所在地交貨，約定時(shí)間已過，買受合同約定在標(biāo)的物所在地交貨，約定時(shí)間已過，買受人仍未前往提貨人仍未前往提貨 【答案答案】AC 4.檢驗(yàn)期間檢驗(yàn)期間 （1）當(dāng)事人）當(dāng)事人約定檢驗(yàn)期間約定檢驗(yàn)期間的，買受人應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)期間內(nèi)的，買受人應(yīng)當(dāng)在檢驗(yàn)期間內(nèi)將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。將標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量不符合約定的情形通知出賣人。買受人買受人怠于怠于通知的，通知的，視為視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定符合約定 （2）當(dāng)事

17、人）當(dāng)事人沒有約定檢驗(yàn)期間沒有約定檢驗(yàn)期間的，買受人在合理期限內(nèi)的，買受人在合理期限內(nèi)未通知或者未通知或者自標(biāo)的物收到之日起自標(biāo)的物收到之日起2年內(nèi)未年內(nèi)未通知出賣人的，通知出賣人的，視為視為標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量標(biāo)的物的數(shù)量或者質(zhì)量符合約定符合約定。5買賣合同的特別解除規(guī)則（買賣合同的特別解除規(guī)則（2007年案例分析題）年案例分析題） （1）因標(biāo)的物的）因標(biāo)的物的主物不符主物不符合約定而解除合同的，合約定而解除合同的，解除合解除合同的效力及于從物同的效力及于從物。標(biāo)的物的。標(biāo)的物的從物因不符從物因不符合約定被解除的合約定被解除的，解除的，解除的效力不及于主物效力不及于主物。 （2）標(biāo)的物為數(shù)物

18、，其中一物不符合約定的，買受人可）標(biāo)的物為數(shù)物，其中一物不符合約定的，買受人可以就該物解除，但該物與他物分離使標(biāo)的物的價(jià)值明顯受以就該物解除，但該物與他物分離使標(biāo)的物的價(jià)值明顯受損害的，當(dāng)事人可以就數(shù)物解除合同。損害的，當(dāng)事人可以就數(shù)物解除合同。 （3）分期付款的買受人）分期付款的買受人未支付未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)到期價(jià)款的金額達(dá)到全部?jī)r(jià)款的款的20的，出賣人可以要求買受人的，出賣人可以要求買受人一并支付一并支付到期與未到期到期與未到期的全部?jī)r(jià)款或者的全部?jī)r(jià)款或者解除解除合同。合同。出賣人解除合同的，雙方應(yīng)當(dāng)互出賣人解除合同的，雙方應(yīng)當(dāng)互相返還財(cái)產(chǎn)，出賣人可以向買受人要求支付該標(biāo)的物的

19、使用相返還財(cái)產(chǎn)，出賣人可以向買受人要求支付該標(biāo)的物的使用費(fèi)。（費(fèi)。（ ） 【例題例題多選題多選題】曾某購買某汽車銷售公司的轎車一輛，總曾某購買某汽車銷售公司的轎車一輛，總價(jià)款價(jià)款20萬元，約定分萬元，約定分10次付清，每次次付清，每次2萬元，每月的第一天萬元，每月的第一天支付。曾某按期支付六次共計(jì)支付。曾某按期支付六次共計(jì)12萬元后，因該款汽車大幅降萬元后，因該款汽車大幅降價(jià)，曾某遂停止付款。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列表述價(jià)，曾某遂停止付款。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的有（中，正確的有（ ）。）。 A. 汽車銷售公司有權(quán)要求曾某一次性付清余下的汽車銷售公司有權(quán)要求曾某一次性付清

20、余下的8萬元價(jià)款萬元價(jià)款 B. 汽車銷售公司有權(quán)通知曾某解除合同汽車銷售公司有權(quán)通知曾某解除合同 C. 汽車銷售公司有權(quán)收回汽車，并且收取曾某汽車使用費(fèi)汽車銷售公司有權(quán)收回汽車，并且收取曾某汽車使用費(fèi) D.汽車銷售公司有權(quán)收回汽車，但不退還曾某已經(jīng)支付的汽車銷售公司有權(quán)收回汽車，但不退還曾某已經(jīng)支付的12萬元價(jià)款萬元價(jià)款 【答案答案】ABC 6.試用買賣試用買賣 （1）試用期間屆滿，買受人對(duì)是否購買標(biāo)的物未作表示）試用期間屆滿，買受人對(duì)是否購買標(biāo)的物未作表示的，視為購買；的，視為購買； （2）買受人已無保留地支付部分或者全部?jī)r(jià)款的，視為）買受人已無保留地支付部分或者全部?jī)r(jià)款的，視為購買；購買；

21、 （3）買受人對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行試用以外的行為（如出租、出）買受人對(duì)標(biāo)的物進(jìn)行試用以外的行為（如出租、出售），視為同意購買。售），視為同意購買。 7.招標(biāo)投標(biāo)招標(biāo)投標(biāo) （1）招標(biāo)）招標(biāo)公告屬于要約邀請(qǐng)公告屬于要約邀請(qǐng)； 投標(biāo)人投標(biāo)人投標(biāo)屬于要約投標(biāo)屬于要約； 招標(biāo)人招標(biāo)人定標(biāo)屬于承諾定標(biāo)屬于承諾。 （2）中標(biāo)人在接到中標(biāo)通知后，在指定的期間、地點(diǎn)與）中標(biāo)人在接到中標(biāo)通知后，在指定的期間、地點(diǎn)與招標(biāo)人簽訂書面合同，買賣合同正式成立。招標(biāo)人簽訂書面合同，買賣合同正式成立。 8商品房買賣合同（商品房買賣合同（10年新增）（年新增）（10年多選）年多選） （1）銷售廣告的性質(zhì)認(rèn)定）銷售廣告的性質(zhì)認(rèn)定 有關(guān)商

22、品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，對(duì)出有關(guān)商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，對(duì)出賣人無合同上的約束力；賣人無合同上的約束力； 就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說說明和允諾具體確定明和允諾具體確定，并對(duì)合同的訂立以及房屋價(jià)格的，并對(duì)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確確定有重大影響的定有重大影響的，視為要約視為要約；該內(nèi)容即使未訂入合同，；該內(nèi)容即使未訂入合同，仍屬于合同的組成部分，當(dāng)事人違反這些內(nèi)容的，承擔(dān)仍屬于合同的組成部分，當(dāng)事人違反這些內(nèi)容的，承擔(dān)違約責(zé)任。違約責(zé)任。 （2）商品房預(yù)售合同的效力）商品房預(yù)售合同的效力 商品房預(yù)售，屬于法

23、律規(guī)定的特許經(jīng)營(yíng)范圍，因此出商品房預(yù)售，屬于法律規(guī)定的特許經(jīng)營(yíng)范圍，因此出賣人必須申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證明。賣人必須申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證明。出賣人未取得預(yù)售出賣人未取得預(yù)售許可而與買受人訂立預(yù)售合同的，合同無效許可而與買受人訂立預(yù)售合同的，合同無效，但是在起，但是在起訴前取得預(yù)售許可的，合同有效。訴前取得預(yù)售許可的，合同有效。 商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)，商品房預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)辦理登記備案手續(xù)，但該登記備但該登記備案手續(xù)并非合同生效條件，案手續(xù)并非合同生效條件，當(dāng)事人另有約定的除外。當(dāng)事人另有約定的除外。 （3）被拆遷人的優(yōu)先權(quán)）被拆遷人的優(yōu)先權(quán) 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式設(shè)立拆遷補(bǔ)

24、償安置拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式設(shè)立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣給第三人，被拆遷人請(qǐng)求給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。支持。 （4）商品房買賣合同中的）商品房買賣合同中的法定解除法定解除條件條件 因房屋因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格；付使用后，房屋主體結(jié)

25、構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格； 因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用；因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用； 房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與合同約定的面積誤差比絕對(duì)值比絕對(duì)值超過超過3的；的； 出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經(jīng)催告后在告后在3個(gè)月個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行；的合理期限內(nèi)仍未履行； 約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后約定或者法定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過超過1年，年，因因出賣人的原因?qū)е鲁鲑u人的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記 （5

26、）可以適用懲罰性賠償金的情形）可以適用懲罰性賠償金的情形 在下列情形下，由于出賣人的行為構(gòu)成了在下列情形下，由于出賣人的行為構(gòu)成了欺詐欺詐，因此買受人可，因此買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔(dān)以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔(dān)不不超過已付房款超過已付房款1倍倍的懲罰性賠償金：的懲罰性賠償金： 商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又又將該房屋將該房屋抵抵押押給第三人；給第三人； 商品房買賣合同訂立后，出賣人商品房買賣合同訂立后，出賣人又又將該房屋將該房屋出賣給出賣給第三人；第三人； 故意隱瞞故意隱瞞沒有取得商

27、品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假?zèng)]有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；商品房預(yù)售許可證明； 故意隱瞞故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； 故意隱瞞故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。屋的事實(shí)。 【例題【例題多選題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司在銷售中被查出大量多選題】某房地產(chǎn)開發(fā)公司在銷售中被查出大量欺詐消費(fèi)者的事實(shí)。下列情形中，買受人可以請(qǐng)求該公欺詐消費(fèi)者的事實(shí)。下列情形中，買受人可以請(qǐng)求該公司返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求該公司返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求該公

28、司承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任的有（）。司承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任的有（）。 A.該公司故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)該公司故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí) B.該公司故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)該公司故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí) C.該公司故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實(shí)該公司故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人的事實(shí) D.該公司故意隱瞞所售房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的事實(shí)該公司故意隱瞞所售房屋存在嚴(yán)重質(zhì)量問題的事實(shí) 【答案答案】ABC （6）商品房買賣合同與貸款合同的效力關(guān)系）商品房買賣合同與貸款合同的效力關(guān)系 貸款合同未能訂立貸款合同未能訂立，導(dǎo)致商品房

29、買賣合同不能履行的，導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行的，則當(dāng)事人，則當(dāng)事人可以要求解除合同可以要求解除合同，并分析貸款合同未能訂，并分析貸款合同未能訂立的原因，在可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的情況下，由該當(dāng)事立的原因，在可歸責(zé)于一方當(dāng)事人的情況下，由該當(dāng)事人賠償損失。人賠償損失。 商品房買賣合同無效、被撤銷或者被解除商品房買賣合同無效、被撤銷或者被解除，則貸款合，則貸款合同也應(yīng)相應(yīng)解除，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房同也應(yīng)相應(yīng)解除，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分別返還給擔(dān)保人和買受人?？畹谋窘鸺袄⒎謩e返還給擔(dān)保人和買受人。 【例題例題多選題多選題】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在預(yù)售某住宅小區(qū)的甲房地

30、產(chǎn)開發(fā)公司在預(yù)售某住宅小區(qū)的廣告中，宣稱其廣告中，宣稱其“容積率不高于容積率不高于1.2”、“綠化率綠化率50”，但是，該小區(qū)商品房的預(yù)售合同中未對(duì)容積率和公共，但是，該小區(qū)商品房的預(yù)售合同中未對(duì)容積率和公共綠地面積問題作約定。甲公司交房時(shí)，購房者乙卻發(fā)現(xiàn)綠地面積問題作約定。甲公司交房時(shí)，購房者乙卻發(fā)現(xiàn)小區(qū)的容積率超過小區(qū)的容積率超過2.0，綠化率只有，綠化率只有20，并且在調(diào)查后，并且在調(diào)查后得知，甲公司報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃就是如此。根據(jù)合同法律得知，甲公司報(bào)經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃就是如此。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列關(guān)于甲公司和乙之間的房屋預(yù)售合同制度的規(guī)定，下列關(guān)于甲公司和乙之間的房屋預(yù)售合同的表述中，

31、正確的有（的表述中，正確的有（ ）。（）。（2010年）年） A.合同無效合同無效 B. 乙有權(quán)請(qǐng)求甲公司承擔(dān)違約責(zé)任乙有權(quán)請(qǐng)求甲公司承擔(dān)違約責(zé)任 C. 乙有權(quán)請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷合同并請(qǐng)求甲公乙有權(quán)請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)撤銷合同并請(qǐng)求甲公司賠償損失司賠償損失 D.乙有權(quán)請(qǐng)求甲公司支付不超過已付房款一倍的懲罰性乙有權(quán)請(qǐng)求甲公司支付不超過已付房款一倍的懲罰性賠償金賠償金 【答案答案】 BC 二、贈(zèng)與合同（二、贈(zèng)與合同（P358P359）（）（2010年單選題）年單選題） 1贈(zèng)與合同屬于單務(wù)、無償、贈(zèng)與合同屬于單務(wù)、無償、諾成諾成合同。合同。 2贈(zèng)與人的義務(wù)贈(zèng)與人的義務(wù) （1）因贈(zèng)與人）因贈(zèng)

32、與人故意或者重大過失故意或者重大過失，致使贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)毀損，致使贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的，贈(zèng)與人、滅失的，贈(zèng)與人應(yīng)承擔(dān)損害賠償應(yīng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。責(zé)任。 （2）贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)）贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的有瑕疵的，贈(zèng)與人，贈(zèng)與人不承擔(dān)不承擔(dān)責(zé)任；責(zé)任；附義務(wù)附義務(wù)的贈(zèng)與，贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈(zèng)與人的贈(zèng)與，贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈(zèng)與人在附義務(wù)的限度在附義務(wù)的限度內(nèi)承擔(dān)與出賣人相同的責(zé)任內(nèi)承擔(dān)與出賣人相同的責(zé)任。 （3）贈(zèng)與人）贈(zèng)與人故意不告知故意不告知贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵或者贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵或者保證保證贈(zèng)與贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)無瑕疵，造成受贈(zèng)人損失的，贈(zèng)與人的財(cái)產(chǎn)無瑕疵，造成受贈(zèng)人損失的，贈(zèng)與人應(yīng)承擔(dān)損害應(yīng)承擔(dān)損害賠償賠償責(zé)任。

33、責(zé)任。 3贈(zèng)與合同的撤銷（贈(zèng)與合同的撤銷（2009年原制度多選題）（年原制度多選題）（） （1）任意撤銷）任意撤銷 贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前之前可以撤銷贈(zèng)與，但具可以撤銷贈(zèng)與，但具有有救災(zāi)、扶貧等救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或或者經(jīng)過公證的者經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同，不得撤銷。贈(zèng)與合同，不得撤銷。 （2）法定撤銷）法定撤銷 受贈(zèng)人有受贈(zèng)人有忘恩行為忘恩行為時(shí)，無論贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利是否轉(zhuǎn)移，時(shí)，無論贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利是否轉(zhuǎn)移，贈(zèng)與是否具有救災(zāi)、扶貧性質(zhì)等社會(huì)公益、道德義務(wù)性贈(zèng)與是否具有救災(zāi)、扶貧性質(zhì)等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)或者經(jīng)

34、過公證，質(zhì)或者經(jīng)過公證，贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的繼承人、法定代贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的繼承人、法定代理人理人可以撤銷該贈(zèng)與。可以撤銷該贈(zèng)與。 贈(zèng)與人的撤銷權(quán)贈(zèng)與人的撤銷權(quán) （a）嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或其近親屬；）嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或其近親屬； （b）對(duì)贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行；）對(duì)贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行； （c）不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)。）不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù)。 【解釋解釋】贈(zèng)與人的撤銷權(quán)，自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷原贈(zèng)與人的撤銷權(quán)，自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷原因之日起因之日起1年內(nèi)行年內(nèi)行使。使。 贈(zèng)與人的繼承人、法定代理人的撤銷權(quán)贈(zèng)與人的繼承人、法定代理人的撤銷權(quán) 因受贈(zèng)人的違法行為致使因受贈(zèng)人的違法行為致使贈(zèng)與

35、人贈(zèng)與人死亡或者喪失民事行為死亡或者喪失民事行為能力的，贈(zèng)與人的繼承人或者法定代理人可以撤銷贈(zèng)。能力的，贈(zèng)與人的繼承人或者法定代理人可以撤銷贈(zèng)。 【解釋解釋】贈(zèng)與人的繼承人或者法定代理人的撤銷權(quán)，應(yīng)贈(zèng)與人的繼承人或者法定代理人的撤銷權(quán)，應(yīng)當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷當(dāng)自知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷原因之日起原因之日起6個(gè)月內(nèi)行個(gè)月內(nèi)行使。使。 【例題例題1單選題單選題】甲曾經(jīng)搭救過乙的性命，乙遂將一枚祖甲曾經(jīng)搭救過乙的性命，乙遂將一枚祖?zhèn)鲗氈檠b在一個(gè)精美木匣中，前往甲家相贈(zèng)，以示感謝傳寶珠裝在一個(gè)精美木匣中，前往甲家相贈(zèng)，以示感謝。甲同意留下木匣，但請(qǐng)乙將寶珠帶回。甲后來有些后。甲同意留下木匣，但請(qǐng)乙將寶

36、珠帶回。甲后來有些后悔，又向乙表示愿意接受寶珠。下列表述中，正確的是悔，又向乙表示愿意接受寶珠。下列表述中，正確的是（ ）。（）。（2010年）年） A.甲已經(jīng)取得寶珠的所有權(quán)，有權(quán)請(qǐng)求乙返還寶珠甲已經(jīng)取得寶珠的所有權(quán)，有權(quán)請(qǐng)求乙返還寶珠 B.甲尚未取得寶珠的所有權(quán)，但有權(quán)請(qǐng)求乙轉(zhuǎn)移寶珠的甲尚未取得寶珠的所有權(quán)，但有權(quán)請(qǐng)求乙轉(zhuǎn)移寶珠的所有權(quán)所有權(quán) C.甲、乙之間的贈(zèng)與合同成立，但乙有權(quán)撤銷該合同并甲、乙之間的贈(zèng)與合同成立，但乙有權(quán)撤銷該合同并拒絕交付拒絕交付 D. 甲無權(quán)請(qǐng)求乙轉(zhuǎn)移寶珠的所有權(quán)甲無權(quán)請(qǐng)求乙轉(zhuǎn)移寶珠的所有權(quán) 【答案答案】D 【例題例題2多選題多選題】根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列贈(zèng)

37、與合根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列贈(zèng)與合同中，不得主張任意撤銷的有（同中，不得主張任意撤銷的有（ ）。（）。（2009年原制度年原制度） A. 贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利已經(jīng)轉(zhuǎn)移給受贈(zèng)人的贈(zèng)與合同贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利已經(jīng)轉(zhuǎn)移給受贈(zèng)人的贈(zèng)與合同 B. 與地震災(zāi)區(qū)某受損學(xué)校訂立的贈(zèng)與合同與地震災(zāi)區(qū)某受損學(xué)校訂立的贈(zèng)與合同 C.經(jīng)過律師見證的贈(zèng)與合同經(jīng)過律師見證的贈(zèng)與合同 D.附義務(wù)的贈(zèng)與合同附義務(wù)的贈(zèng)與合同 【答案答案】AB 【例題【例題3多選題】甲曾表示將贈(zèng)與乙多選題】甲曾表示將贈(zèng)與乙5000元，且已實(shí)際元，且已實(shí)際交付乙交付乙2000元，后乙在與甲之子丙的一次糾紛中，將丙元，后乙在與甲之子丙的一次糾紛中，將丙毆成

38、重傷。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列表述中，正毆成重傷。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的有（確的有（ ）。）。 A. 甲可以撤銷對(duì)乙的贈(zèng)與甲可以撤銷對(duì)乙的贈(zèng)與 B.丙可以要求撤銷其父對(duì)乙的贈(zèng)與丙可以要求撤銷其父對(duì)乙的贈(zèng)與 C.甲應(yīng)在丙被毆傷甲應(yīng)在丙被毆傷6個(gè)月內(nèi)行使撤銷權(quán)個(gè)月內(nèi)行使撤銷權(quán) D. 甲有權(quán)要求乙返還已贈(zèng)與的甲有權(quán)要求乙返還已贈(zèng)與的2000元元 【答案】【答案】AD 【例題【例題4多選題】甲欠乙多選題】甲欠乙20萬元到期無力償還，其父病萬元到期無力償還，其父病故后遺有價(jià)值故后遺有價(jià)值15萬元的住房萬元的住房1套，甲為唯一繼承人。乙得套，甲為唯一繼承人。乙得知后與甲聯(lián)系，希望以

39、房抵債。甲便對(duì)好友丙說：知后與甲聯(lián)系，希望以房抵債。甲便對(duì)好友丙說：“反反正這房子我繼承了也要拿去抵債，不如送給你算了。正這房子我繼承了也要拿去抵債，不如送給你算了。”二人遂訂立贈(zèng)與協(xié)議。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列二人遂訂立贈(zèng)與協(xié)議。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的有（表述中，正確的有（ ）。）。 A. 乙對(duì)甲的行為可行使撤銷權(quán)乙對(duì)甲的行為可行使撤銷權(quán) B. 乙可主張甲與丙之間的贈(zèng)與協(xié)議無效乙可主張甲與丙之間的贈(zèng)與協(xié)議無效 C.乙可代位行使甲的繼承權(quán)乙可代位行使甲的繼承權(quán) D. 在該住房權(quán)利轉(zhuǎn)移之前，甲可主張撤銷贈(zèng)與在該住房權(quán)利轉(zhuǎn)移之前，甲可主張撤銷贈(zèng)與 【答案】【答案】ABD 三

40、、借款合同（三、借款合同（2002年案例分析題）年案例分析題） 1借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可借款人未按照約定的借款用途使用借款的，貸款人可以（以（2000年多選題、年多選題、2003年多選題）：年多選題）： （1）停止發(fā)放借款；）停止發(fā)放借款； （2）提前收回借款；）提前收回借款； （3）解除合同。）解除合同。 2在借款合同中，借款的利息在借款合同中，借款的利息不得預(yù)先不得預(yù)先在本金中扣除。在本金中扣除。利息預(yù)先在本金中扣除的，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際借款數(shù)額返還利息預(yù)先在本金中扣除的，應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際借款數(shù)額返還借款并計(jì)算利息。借款并計(jì)算利息。 3利息的支付期限利息的支付期限 對(duì)支付對(duì)支

41、付利息的期限利息的期限沒有約定或者約定不明確，依照沒有約定或者約定不明確，依照合合同法同法的有關(guān)規(guī)定仍不能確定的：的有關(guān)規(guī)定仍不能確定的： （1）借款期限不滿）借款期限不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在返還借款時(shí)一并支付年的，應(yīng)當(dāng)在返還借款時(shí)一并支付 （2）借款期限）借款期限1年以上的，應(yīng)當(dāng)在年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿每屆滿1年時(shí)年時(shí)支付，剩支付，剩余期間不滿余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在返還借款時(shí)一并支付。年的，應(yīng)當(dāng)在返還借款時(shí)一并支付。 4提前償還（提前償還（2005年單選題）年單選題） 借款人提前償還借款的，除當(dāng)事人另有約定的以外，應(yīng)借款人提前償還借款的，除當(dāng)事人另有約定的以外，應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)按照“實(shí)際實(shí)際”借款的期

42、間計(jì)算利息。借款的期間計(jì)算利息。 【相關(guān)鏈接相關(guān)鏈接】在倉儲(chǔ)合同中，倉單持有人提前提取倉儲(chǔ)在倉儲(chǔ)合同中，倉單持有人提前提取倉儲(chǔ)物的，不減收倉儲(chǔ)費(fèi)。物的，不減收倉儲(chǔ)費(fèi)。 5自然人之間的借款合同自然人之間的借款合同 （1）自然人之間的借款合同為）自然人之間的借款合同為實(shí)踐實(shí)踐合同，自貸款人合同，自貸款人提供提供借款時(shí)生效借款時(shí)生效。 （2）自然人之間的借款合同對(duì)支付利息沒有約定或者約）自然人之間的借款合同對(duì)支付利息沒有約定或者約定不明確的，視為定不明確的，視為不支付利息不支付利息。 （3）自然人之間的借款合同約定了償還期限而借款人不）自然人之間的借款合同約定了償還期限而借款人不按期償還，或者未約定

43、償還期限但經(jīng)出借人催告后借款按期償還，或者未約定償還期限但經(jīng)出借人催告后借款人仍不償還的，出借人人仍不償還的，出借人可以要求借款人償付逾期利息可以要求借款人償付逾期利息。 （4）自然人之間的借款合同約定支付利息的，）自然人之間的借款合同約定支付利息的，不得超過不得超過銀行同期銀行同期貸款利率貸款利率的的4倍倍。超過時(shí)，。超過時(shí)，超過部分無效超過部分無效。 【例題例題1多選題多選題】甲公司向乙銀行借款甲公司向乙銀行借款1000萬元，甲公萬元，甲公司未按約定的借款用途使用借款。根據(jù)合同法律制度的司未按約定的借款用途使用借款。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，乙銀行可以采取的措施有（規(guī)定，乙銀行可以采取的措施

44、有（ ）。（）。（2003年）年） A停止發(fā)放借款停止發(fā)放借款 B提前收回借款提前收回借款 C解除借款合同解除借款合同 D按已確定的借款利息雙倍收取罰息按已確定的借款利息雙倍收取罰息 【答案答案】ABC 【例題例題2單選題單選題】根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，借款人提前根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，借款人提前償還貸款的，除當(dāng)事人另有約定外，計(jì)算利息的方法是償還貸款的，除當(dāng)事人另有約定外，計(jì)算利息的方法是（ ）。（）。（2005年）年） A按照借款合同約定的期間計(jì)算按照借款合同約定的期間計(jì)算 B按照借款合同約定的期間計(jì)算，實(shí)際借款期間小于按照借款合同約定的期間計(jì)算，實(shí)際借款期間小于1年的，按年的，按1年計(jì)算

45、年計(jì)算 C按照實(shí)際借款的期間計(jì)算按照實(shí)際借款的期間計(jì)算 D按照實(shí)際借款的期間計(jì)算，但是借款人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)按照實(shí)際借款的期間計(jì)算，但是借款人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任的違約責(zé)任 【答案答案】C 四、租賃合同（四、租賃合同（ ） 1租賃合同的期限租賃合同的期限 租賃合同的期限租賃合同的期限超過超過20年年的，的，超過部分超過部分無效。租賃期間屆無效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起仍不得超過之日起仍不得超過20年。年。 2不定期租賃不定期租賃 （1）租賃）租賃期限期限6個(gè)月以上個(gè)月以上的，合同的，合同應(yīng)當(dāng)采用書面應(yīng)當(dāng)采

46、用書面形式。當(dāng)形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，事人未采用書面形式的，視為不定期租賃視為不定期租賃。 （2）當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照）當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照合同法合同法有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，有關(guān)規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。視為不定期租賃。 （3）租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提）租賃期屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。但租賃期限為不定期。 【解釋解釋】對(duì)于不定期租賃，對(duì)于不定期租賃，“出租人或者承租人出租人或者承租人”均可以均可以隨時(shí)解除合同，但出租人

47、解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。知承租人。 【相關(guān)鏈接相關(guān)鏈接】租賃物危及承租人的安全或者健康的，即租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。仍然可以隨時(shí)解除合同。 【例題例題多選題多選題】根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列情形中根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列情形中，屬于不定期租賃合同的有（，屬于不定期租賃合同的有（ ）。）。 A.甲將甲將1臺(tái)機(jī)器租賃給乙，雙方訂有書面合同，租賃期限臺(tái)機(jī)器租賃給乙，雙方訂有書面合同，租賃期限約定為約定為

48、20年年 B. 甲乙簽訂租賃合同，未約定租賃期限，且不能通過補(bǔ)甲乙簽訂租賃合同，未約定租賃期限，且不能通過補(bǔ)充協(xié)議或根據(jù)合同條款、交易習(xí)慣確定租賃期限充協(xié)議或根據(jù)合同條款、交易習(xí)慣確定租賃期限 C. 甲乙訂立口頭租賃合同，租賃期限為甲乙訂立口頭租賃合同，租賃期限為1年年 D. 甲將一私房出租給乙，租賃期限為甲將一私房出租給乙，租賃期限為3年，現(xiàn)租期已屆滿年，現(xiàn)租期已屆滿，甲未收回房屋，乙繼續(xù)居住并交納房租，甲未收回房屋，乙繼續(xù)居住并交納房租 【答案答案】BCD 3維修義務(wù)維修義務(wù) （1）出租人出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但當(dāng)事人另有約定的除外。約定的除

49、外。 （2）承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理）承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期減少租金或者延長(zhǎng)租期。 （3）承租人經(jīng)出租人）承租人經(jīng)出租人同意同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物，如未經(jīng)出租人同意，出租人可以要求承租人增設(shè)他物，如未經(jīng)出租人同意，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。恢復(fù)原狀

50、或者賠償損失。 【相關(guān)鏈接相關(guān)鏈接】在融資租賃中，承租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的在融資租賃中，承租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)。維修義務(wù)。 4轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)租 承租人經(jīng)承租人經(jīng)出租人同意出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造租人與出租人的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，成損失的，承租人承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同出租人可以解除合同。 【例題例題1多選題多選題】馮某與張某口頭約定將一處門面房租給馮某與張某口頭約定將一處門面房租給張某，租期張某，

51、租期2年，租金每月年，租金每月1000元。合同履行元。合同履行1年后，張年后，張某向馮某提出能否轉(zhuǎn)租給翁某，馮某表示同意。張某遂某向馮某提出能否轉(zhuǎn)租給翁某，馮某表示同意。張某遂與翁某達(dá)成租期與翁某達(dá)成租期1年、月租金年、月租金1200元的口頭協(xié)議。翁某接元的口頭協(xié)議。翁某接手后，擅自拆除了門面房隔墻，馮某得知后欲收回房屋手后，擅自拆除了門面房隔墻，馮某得知后欲收回房屋。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的有（。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的有（ ）。）。 A. 馮某與張某間的租賃合同為不定期租賃馮某與張某間的租賃合同為不定期租賃 B.張某將房屋轉(zhuǎn)租后，馮某有權(quán)按每月張某將房屋

52、轉(zhuǎn)租后，馮某有權(quán)按每月1200元向張某收元向張某收取租金取租金 C. 馮某有權(quán)要求張某恢復(fù)原狀或賠償損失馮某有權(quán)要求張某恢復(fù)原狀或賠償損失 D.馮某有權(quán)要求翁某承擔(dān)違約責(zé)任馮某有權(quán)要求翁某承擔(dān)違約責(zé)任 【答案答案】AC 【例題例題2多選題多選題】甲將自己的一套房屋出租給乙，乙擅自甲將自己的一套房屋出租給乙，乙擅自將房屋轉(zhuǎn)租給丙。丙是個(gè)飛鏢愛好者，因練飛鏢將房屋將房屋轉(zhuǎn)租給丙。丙是個(gè)飛鏢愛好者，因練飛鏢將房屋的墻面損壞。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列表述中，的墻面損壞。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的有（正確的有（ ）。）。 A. 甲有權(quán)要求解除與乙的租賃合同甲有權(quán)要求解除與乙的租賃合同

53、 B. 甲有權(quán)要求乙賠償墻面損壞造成的損失甲有權(quán)要求乙賠償墻面損壞造成的損失 C. 甲有權(quán)要求丙搬出房屋甲有權(quán)要求丙搬出房屋 D.甲有權(quán)要求丙支付租金甲有權(quán)要求丙支付租金 【答案答案】ABC 5租金的支付期限租金的支付期限 對(duì)租金的支付期限未確定的，當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ)充，不能對(duì)租金的支付期限未確定的，當(dāng)事人可以協(xié)議補(bǔ)充，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，可以根據(jù)合同的有關(guān)條款或者交易習(xí)慣達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，可以根據(jù)合同的有關(guān)條款或者交易習(xí)慣確定。仍不能確定的，適用以下規(guī)則：確定。仍不能確定的，適用以下規(guī)則： （1）租賃期限不滿）租賃期限不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付；年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付； （2）

54、租賃期限）租賃期限1年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿1年時(shí)支付，剩年時(shí)支付，剩余期間不滿余期間不滿1年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付。年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付。 6買賣不破租賃（買賣不破租賃（2003年單選題、年單選題、2005年單選題）年單選題） （1）租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃）租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，即合同的效力，即“買賣不破租賃買賣不破租賃”。 （2）出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期）出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)限內(nèi)通知（非同意）通知（非同意）承租人，承租人享有在同等條件下承租人，承租人享

55、有在同等條件下優(yōu)優(yōu)先購買先購買的權(quán)利。的權(quán)利。 【解釋解釋1】只有在房屋租賃中只有在房屋租賃中才有優(yōu)先購買權(quán)，對(duì)于其他才有優(yōu)先購買權(quán)，對(duì)于其他標(biāo)的的租賃，并不適用優(yōu)先購買權(quán)。（標(biāo)的的租賃，并不適用優(yōu)先購買權(quán)。（10年案例分析題）年案例分析題） 【解釋解釋2】具有具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持的，人民法院不予支持： （1）房屋房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；出租人將房屋出賣共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女

56、的、外祖父母、孫子女、外孫子女的； （2）出租人出租人履行通知義務(wù)后，承租人在履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表日內(nèi)未明確表示購買的示購買的； （3）第三第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的手續(xù)的 【相關(guān)鏈接相關(guān)鏈接】（1）先出租后抵押的，租賃合同優(yōu)先；）先出租后抵押的，租賃合同優(yōu)先； （2）先抵押后出租的，抵押權(quán)優(yōu)先。）先抵押后出租的，抵押權(quán)優(yōu)先。 7因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金；因租賃

57、物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)租金；因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。（現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。（10年案例題）年案例題） 【例題【例題單選題】甲公司將所屬設(shè)備租賃給乙公司使用。單選題】甲公司將所屬設(shè)備租賃給乙公司使用。租賃期間，甲公司將用于出租的設(shè)備賣給丙公司。根據(jù)租賃期間，甲公司將用于出租的設(shè)備賣給丙公司。根據(jù)合同法律制度的規(guī)定，下列表述正確的是（合同法律制度的規(guī)定，下列表述正確的是（ ）。（）。（2003年）年） A.甲公司在租賃期間不能出賣出租設(shè)備甲公司在租賃期間不能出賣出租設(shè)備 B. 買賣合同有效，原租賃合同繼續(xù)有效買賣合同有

58、效，原租賃合同繼續(xù)有效 C.買賣合同有效，原租賃合同自買賣合同生效之日起終買賣合同有效，原租賃合同自買賣合同生效之日起終止止 D.買賣合同有效，原租賃合同須經(jīng)丙公司同意后方繼續(xù)買賣合同有效，原租賃合同須經(jīng)丙公司同意后方繼續(xù)有效有效 【答案】【答案】B8房屋租賃合同的特別規(guī)定（房屋租賃合同的特別規(guī)定（2011年案例）年案例） （1）房租房租租賃的無效與租賃的無效與處理處理（違建的房屋出租無效違建的房屋出租無效） 出租人出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的

59、租賃合同無效賃合同無效。 【提示提示】但但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效效。 （2）出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)）出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建筑，與承租人訂立的租賃合同無效建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。 【提示提示】房屋房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。但當(dāng)事人以房屋租賃合

60、同未按照法律、行政法規(guī)支持。但當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，人規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。民法院不予支持。 【提示提示】房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請(qǐng)求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。但當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)支持。但當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，人規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。民法