第十一章收入和利潤的核算

1、第十一章第十一章 收入和利潤的核算收入和利潤的核算本章要點本章要點1收入分類及構(gòu)成2銷售、轉(zhuǎn)讓、出租的賬務(wù)處理3期間費用的核算4本年利潤的核算5所得稅的核算圖：2008年至今全國商品房銷售面積走勢（半年度）2010-2013年重點城市年重點城市90以下新房供求比以下新房供求比 2010年年 2011年年 2012年年 2013年年 北京北京 0.960.921.551.37 上海上海0.980.861.261.13 廣州廣州1.020.871.011.03 深圳深圳0.780.780.781.04 南京南京0.810.681.241.05 杭州杭州0.830.721.030.87 天津天津0.

2、710.591.211.17 成都成都1.060.831.291.11第一節(jié)第一節(jié) 營業(yè)收入概述營業(yè)收入概述一、營業(yè)收入的分類一、營業(yè)收入的分類收入收入是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外銷售開發(fā)產(chǎn)品是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外銷售開發(fā)產(chǎn)品、材料、提供勞務(wù)、代建房屋及代建工程、出租、材料、提供勞務(wù)、代建房屋及代建工程、出租房地產(chǎn)及其它多種經(jīng)營活動所形成的經(jīng)濟利益的房地產(chǎn)及其它多種經(jīng)營活動所形成的經(jīng)濟利益的總流入?？偭魅搿?收入收入主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入土地轉(zhuǎn)讓土地轉(zhuǎn)讓商品房銷售商品房銷售配套設(shè)施銷售配套設(shè)施銷售代建工程結(jié)算代建工程結(jié)算出租開發(fā)產(chǎn)品出租開發(fā)產(chǎn)品售后服務(wù)售后服務(wù)材料銷售材料銷售固

3、定資產(chǎn)、設(shè)備出租固定資產(chǎn)、設(shè)備出租收入的特征：收入的特征：（1）是企業(yè)的日常活動中產(chǎn)生的；是企業(yè)的日常活動中產(chǎn)生的；（2）表現(xiàn)為企業(yè)資產(chǎn)的增加或負債的減少，可表現(xiàn)為企業(yè)資產(chǎn)的增加或負債的減少，可兩者兼而有之；兩者兼而有之；（3）收入只包括經(jīng)濟利益的流入。如收入只包括經(jīng)濟利益的流入。如“代收款代收款”等。等。二、營業(yè)收入的確認二、營業(yè)收入的確認確認：是指何時登記營業(yè)收入。確認：是指何時登記營業(yè)收入。1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、銷售土地和商品房，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓、銷售土地和商品房，應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票和結(jié)算應(yīng)在土地和商品房已經(jīng)移交，已將發(fā)票和結(jié)算賬單交給買主時，作為收入的實現(xiàn)。賬單交給

4、買主時，作為收入的實現(xiàn)。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建的房屋和工程，應(yīng)在房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建的房屋和工程，應(yīng)在房屋和工程竣工驗收，辦妥財產(chǎn)交接手續(xù)，并已屋和工程竣工驗收，辦妥財產(chǎn)交接手續(xù)，并已將代建的房屋和工程價款結(jié)算賬單提交委托單將代建的房屋和工程價款結(jié)算賬單提交委托單位時，確認收入的實現(xiàn)。位時，確認收入的實現(xiàn)。 3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取賒銷或分期收款銷售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取賒銷或分期收款銷售的辦法銷售土地和商品房的，可以按合同規(guī)定的辦法銷售土地和商品房的，可以按合同規(guī)定的收款時間分次確認為收入，但必須以土地和商收款時間分次確認為收入，但必須以土地和商品房已經(jīng)移交給買主作為銷售實現(xiàn)的前提條件品房已經(jīng)移

5、交給買主作為銷售實現(xiàn)的前提條件。4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨年度的代建工程，在年末房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨年度的代建工程，在年末可按工程完工的百分比確認收入和費用。可按工程完工的百分比確認收入和費用。5 .對于出租開發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按出租合同（或?qū)τ诔鲎忾_發(fā)產(chǎn)品，應(yīng)按出租合同（或協(xié)議）規(guī)定的收取協(xié)議）規(guī)定的收取租金租金日期作為收入實現(xiàn)日期作為收入實現(xiàn)。 第二節(jié)第二節(jié) 主營業(yè)務(wù)收入的核算主營業(yè)務(wù)收入的核算 一、一、“主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)收入”賬戶賬戶 設(shè)置設(shè)置“主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)收入”賬戶。賬戶。借方借方：登記期末結(jié)轉(zhuǎn)到：登記期末結(jié)轉(zhuǎn)到“本年利潤本年利潤”賬戶的主營業(yè)賬戶的主營業(yè)務(wù)收入，以及銷售退回部分的價款。務(wù)收

6、入，以及銷售退回部分的價款。 貸方：貸方：登記本期實現(xiàn)的主營業(yè)務(wù)收入。登記本期實現(xiàn)的主營業(yè)務(wù)收入。期末結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶應(yīng)無余額。期末結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶應(yīng)無余額。如：如：主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)收入土地轉(zhuǎn)讓收入土地轉(zhuǎn)讓收入商品房銷售收入商品房銷售收入配套設(shè)施銷售收入配套設(shè)施銷售收入代建工程結(jié)算收入代建工程結(jié)算收入出租開發(fā)產(chǎn)品收入出租開發(fā)產(chǎn)品收入二、二、“主營業(yè)務(wù)成本主營業(yè)務(wù)成本”賬戶賬戶 設(shè)置設(shè)置“主營業(yè)務(wù)成本主營業(yè)務(wù)成本”賬戶。賬戶。借方：借方：登記從有關(guān)賬戶結(jié)轉(zhuǎn)來的與實現(xiàn)收入相關(guān)登記從有關(guān)賬戶結(jié)轉(zhuǎn)來的與實現(xiàn)收入相關(guān)的開發(fā)產(chǎn)品等的實際成本。的開發(fā)產(chǎn)品等的實際成本。 貸方：貸方：登記期末結(jié)轉(zhuǎn)到登記期末結(jié)轉(zhuǎn)

7、到“本年利潤本年利潤”賬戶的主賬戶的主營業(yè)務(wù)成本。營業(yè)務(wù)成本。期末結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶應(yīng)無余額。期末結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶應(yīng)無余額。主營業(yè)務(wù)成本主營業(yè)務(wù)成本土地轉(zhuǎn)讓成本土地轉(zhuǎn)讓成本商品房銷售成本商品房銷售成本配套設(shè)施銷售成本配套設(shè)施銷售成本代建工程成本代建工程成本出租產(chǎn)品經(jīng)營成本出租產(chǎn)品經(jīng)營成本 【例例11-1】企業(yè)銷售某小區(qū)住宅共計企業(yè)銷售某小區(qū)住宅共計2000平方米，平方米，每平方米售價每平方米售價2500元，共元，共500萬元，按照合同規(guī)定萬元，按照合同規(guī)定，已預(yù)收定金，已預(yù)收定金200萬元，現(xiàn)房屋已竣工并辦理決算，萬元，現(xiàn)房屋已竣工并辦理決算，實際總成本實際總成本400萬元，并向買方辦理了交接手續(xù)，

8、余萬元，并向買方辦理了交接手續(xù)，余款已全部收訖并存入銀行。應(yīng)作如下會計分錄：款已全部收訖并存入銀行。應(yīng)作如下會計分錄：（1）房屋竣工進行決算時：）房屋竣工進行決算時： 借：開發(fā)產(chǎn)品借：開發(fā)產(chǎn)品房屋（某小區(qū)）房屋（某小區(qū)） 4 000 000 貸：開發(fā)成本貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)（某小區(qū)）房屋開發(fā)（某小區(qū)）4 000 000（2） 確認已實現(xiàn)的收入時：確認已實現(xiàn)的收入時：借：應(yīng)收賬款借：應(yīng)收賬款5 000 000貸：主營業(yè)務(wù)收入貸：主營業(yè)務(wù)收入商品房銷售收入商品房銷售收入 5 000 000（3） 沖轉(zhuǎn)預(yù)收定金時：沖轉(zhuǎn)預(yù)收定金時：借：預(yù)收賬款借：預(yù)收賬款2 000 000貸：應(yīng)收賬款貸：應(yīng)收賬款2

9、000 000（4）收到余款時：）收到余款時：借：銀行存款借：銀行存款3 000 000貸：應(yīng)收賬款貸：應(yīng)收賬款 3 000 000 （5）按照規(guī)定計算出應(yīng)交納營業(yè)稅）按照規(guī)定計算出應(yīng)交納營業(yè)稅25萬元、城市萬元、城市維護建設(shè)稅維護建設(shè)稅1.75萬元、教育費附加萬元、教育費附加0.75萬元、土萬元、土地增值稅地增值稅21.75萬元。萬元。借：營業(yè)稅金及附加借：營業(yè)稅金及附加 492 500貸：應(yīng)交稅費貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅應(yīng)交營業(yè)稅 250 000 應(yīng)交城建稅應(yīng)交城建稅 17 500 應(yīng)交土地增殖稅應(yīng)交土地增殖稅 217 500 應(yīng)交教育費附加應(yīng)交教育費附加 7 500 （6）結(jié)轉(zhuǎn)已售商品房的

10、營業(yè)成本）結(jié)轉(zhuǎn)已售商品房的營業(yè)成本4 000 000元元。借：主營業(yè)務(wù)成本借：主營業(yè)務(wù)成本商品房銷售成本商品房銷售成本 4 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品房屋（某小區(qū)）房屋（某小區(qū)） 4 000 000【例例11-2】企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓已開發(fā)完成的土地一塊，企業(yè)對外轉(zhuǎn)讓已開發(fā)完成的土地一塊，價值價值800萬元，實際開發(fā)成本萬元，實際開發(fā)成本560萬元，已辦理交萬元，已辦理交接手續(xù)，價款已收訖并存入開戶銀行。接手續(xù)，價款已收訖并存入開戶銀行。作如下會計分錄：作如下會計分錄：（1）完工結(jié)轉(zhuǎn)）完工結(jié)轉(zhuǎn)借：開發(fā)產(chǎn)品借：開發(fā)產(chǎn)品土地土地 5 600 000貸：開發(fā)成本貸：開發(fā)成本土地開發(fā)土地開發(fā) 5

11、600 000（2）確認已實現(xiàn)的收入時：確認已實現(xiàn)的收入時：借：銀行存款借：銀行存款 8 000 000貸：主營業(yè)務(wù)收入貸：主營業(yè)務(wù)收入土地轉(zhuǎn)讓收入土地轉(zhuǎn)讓收入 8 000 000 （3） 結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地的實際成本時：結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓土地的實際成本時： 借：主營業(yè)務(wù)成本借：主營業(yè)務(wù)成本土地轉(zhuǎn)讓成本土地轉(zhuǎn)讓成本 5 600 000 貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品土地土地 5 600 000（4） 按照規(guī)定計算出相關(guān)稅金及附加時，分錄按照規(guī)定計算出相關(guān)稅金及附加時，分錄參照例參照例11-1。 代建房屋和工程結(jié)算收入的核算代建房屋和工程結(jié)算收入的核算代建工程的結(jié)算辦法代建工程的結(jié)算辦法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建房屋和工程，

12、應(yīng)在房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代建房屋和工程，應(yīng)在房屋和工程竣工驗收、辦妥財產(chǎn)交接手續(xù)，并已屋和工程竣工驗收、辦妥財產(chǎn)交接手續(xù)，并已將代建的房屋和工程價款結(jié)算賬單提交委托單將代建的房屋和工程價款結(jié)算賬單提交委托單位時，確認經(jīng)營收入的實現(xiàn)。位時，確認經(jīng)營收入的實現(xiàn)。根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，代建工程可以采用以下兩根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，代建工程可以采用以下兩種結(jié)算辦法：種結(jié)算辦法：1.一次結(jié)算。代建工程全部建筑安裝期限一次結(jié)算。代建工程全部建筑安裝期限在一年以內(nèi)的，或者工程合同價值在在一年以內(nèi)的，或者工程合同價值在100萬元萬元以下的，可以采用一次結(jié)算辦法。具體辦法是以下的，可以采用一次結(jié)算辦法。具體辦法是：工程價款每

13、月預(yù)支，竣工后一次結(jié)算。：工程價款每月預(yù)支，竣工后一次結(jié)算。2.分期結(jié)算。代建工程當年開工，半年不分期結(jié)算。代建工程當年開工，半年不能完工的，可按照工程的形象和進度，劃分不能完工的，可按照工程的形象和進度，劃分不同階段，分段分期結(jié)算收入。同階段，分段分期結(jié)算收入。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用一次結(jié)算方目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般采用一次結(jié)算方式。式。 【例例11-3】某房地產(chǎn)公司某房地產(chǎn)公司3月份接受市政工程月份接受市政工程局的委托，代建某項工程，按合同規(guī)定，期限為局的委托，代建某項工程，按合同規(guī)定，期限為5個月，工程合同價款為個月，工程合同價款為280萬元，每月對方預(yù)萬元，每月對方預(yù)付工程款付工程款

14、40萬元。發(fā)生以下經(jīng)濟業(yè)務(wù)：萬元。發(fā)生以下經(jīng)濟業(yè)務(wù)：1.3月月12日收到市政工程局第一個月預(yù)付款日收到市政工程局第一個月預(yù)付款40萬元。萬元。借：銀行存款借：銀行存款400000貸：預(yù)收賬款貸：預(yù)收賬款市政工程局市政工程局4000002.4月月5日收到市政工程局按合同發(fā)來的鋼材，價日收到市政工程局按合同發(fā)來的鋼材，價款為款為90萬元。萬元。借：原材料借：原材料鋼材鋼材 900000貸：預(yù)收賬款貸：預(yù)收賬款市政工程局市政工程局900000 3.第第4、5、6月收到市政工程局預(yù)付款月收到市政工程局預(yù)付款每月收到預(yù)收款時分錄如下：每月收到預(yù)收款時分錄如下：借：銀行存款借：銀行存款 400 000貸：

15、預(yù)收賬款貸：預(yù)收賬款市政工程局市政工程局400 000（注：到（注：到6月末，預(yù)收賬款賬戶已有貸方余額月末，預(yù)收賬款賬戶已有貸方余額250萬元）萬元） 4.7月月26日為市政工程局代建的該項工程已全部竣日為市政工程局代建的該項工程已全部竣工，驗收合格。按合同規(guī)定將工程結(jié)算賬單交給市工，驗收合格。按合同規(guī)定將工程結(jié)算賬單交給市政工程局。工程全部價款為政工程局。工程全部價款為300萬元。根據(jù)有關(guān)憑萬元。根據(jù)有關(guān)憑證作如下會計分錄：證作如下會計分錄： 確認代建工程結(jié)算收入和應(yīng)收賬款確認代建工程結(jié)算收入和應(yīng)收賬款借：應(yīng)收賬款借：應(yīng)收賬款市政工程局市政工程局3 000 000貸：主營業(yè)務(wù)收入貸：主營業(yè)務(wù)

16、收入代建工程結(jié)算收入代建工程結(jié)算收入 3 000 000轉(zhuǎn)銷原來的預(yù)收賬款轉(zhuǎn)銷原來的預(yù)收賬款即將從市政工程局預(yù)收的全部賬款即將從市政工程局預(yù)收的全部賬款250萬轉(zhuǎn)入萬轉(zhuǎn)入應(yīng)收賬款賬戶：應(yīng)收賬款賬戶：借：預(yù)收賬款借：預(yù)收賬款市政工程局市政工程局2 500 000貸：應(yīng)收賬款貸：應(yīng)收賬款市政工程局市政工程局2 500 000 5.7月月30日收到市政工程局補付的工程款日收到市政工程局補付的工程款50萬元，萬元，已存入銀行。已存入銀行。借：銀行存款借：銀行存款500 000貸：應(yīng)收賬款貸：應(yīng)收賬款市政工程局市政工程局500 0006.計算代建工程應(yīng)交的相關(guān)稅金：（營業(yè)稅稅率為計算代建工程應(yīng)交的相關(guān)稅

17、金：（營業(yè)稅稅率為3%、城市維護建設(shè)稅稅率為、城市維護建設(shè)稅稅率為7%，教育費附加為，教育費附加為3%）應(yīng)交營業(yè)稅應(yīng)交營業(yè)稅=3 000 0003%=90000（元（元）應(yīng)交城市維護建設(shè)稅應(yīng)交城市維護建設(shè)稅=900007%=6300（元）元）應(yīng)交教育費附加應(yīng)交教育費附加=900003%=2700（元）（元）借：營業(yè)稅金及附加借：營業(yè)稅金及附加99 000貸：應(yīng)交稅費貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交營業(yè)稅應(yīng)交營業(yè)稅 90 000應(yīng)交城市維護建設(shè)稅應(yīng)交城市維護建設(shè)稅 6 300應(yīng)交教育費附加應(yīng)交教育費附加 2 700三、分期收款開發(fā)產(chǎn)品的核算三、分期收款開發(fā)產(chǎn)品的核算分期收款銷售，是指按合同規(guī)定發(fā)出商品分期收款銷

18、售，是指按合同規(guī)定發(fā)出商品后，分期收回款項，并后，分期收回款項，并分期按收款比例結(jié)轉(zhuǎn)成分期按收款比例結(jié)轉(zhuǎn)成本本的一種銷貨方式。的一種銷貨方式。 分期收款開發(fā)產(chǎn)品和其他不具備確認收入條分期收款開發(fā)產(chǎn)品和其他不具備確認收入條件的發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品要通過件的發(fā)出開發(fā)產(chǎn)品要通過“分期收款開發(fā)產(chǎn)品分期收款開發(fā)產(chǎn)品”科目進行核算?？颇窟M行核算。 【例例11-4】某企業(yè)已開發(fā)完工的某企業(yè)已開發(fā)完工的B小區(qū)小區(qū)2號樓采用分號樓采用分期收款方式出售給甲單位，總售價期收款方式出售給甲單位，總售價120萬元，實際總?cè)f元，實際總成本成本100萬元。合同規(guī)定，全部價款分兩次付清，房萬元。合同規(guī)定，全部價款分兩次付清，房屋移交

19、時支付屋移交時支付60%，余款于第二年底付清。作如下會，余款于第二年底付清。作如下會計分錄：計分錄：1.辦妥分期收款銷售合同時：辦妥分期收款銷售合同時：借：分期收款開發(fā)產(chǎn)品借：分期收款開發(fā)產(chǎn)品B小區(qū)小區(qū)2號樓號樓 1 000 000貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品房屋（房屋（B小區(qū)小區(qū)2號樓）號樓） 1 000 000 2.首次收款時：首次收款時：借：銀行存款借：銀行存款720 000貸：主營業(yè)務(wù)收入貸：主營業(yè)務(wù)收入商品房銷售收入商品房銷售收入 720 000同時按收款比例結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本：同時按收款比例結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本：借：主營業(yè)務(wù)成本借：主營業(yè)務(wù)成本商品房銷售成本商品房銷售成本 600 000貸：分期收款

20、開發(fā)產(chǎn)品貸：分期收款開發(fā)產(chǎn)品B小區(qū)小區(qū)2號樓號樓 600 000第二次收款時仍同首次收款一樣確認收入，并按比例第二次收款時仍同首次收款一樣確認收入，并按比例結(jié)轉(zhuǎn)成本。結(jié)轉(zhuǎn)成本。四、銷售退回和折讓的核算四、銷售退回和折讓的核算銷售退回、銷售折讓。銷售退回、銷售折讓。在發(fā)生銷售退回和銷售折讓的情況下，應(yīng)按在發(fā)生銷售退回和銷售折讓的情況下，應(yīng)按退回產(chǎn)品的價款或折讓的金額沖減當期的銷售收退回產(chǎn)品的價款或折讓的金額沖減當期的銷售收入。由于收入的減少，相關(guān)稅金也要同時減少。入。由于收入的減少，相關(guān)稅金也要同時減少。對于銷售退回對于銷售退回,在沖減銷售收入的同時還要沖減相在沖減銷售收入的同時還要沖減相關(guān)的銷

21、售成本關(guān)的銷售成本.注：若是現(xiàn)金折扣，應(yīng)如何處理？注：若是現(xiàn)金折扣，應(yīng)如何處理？【例例11-5】某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售給甲單位商某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售給甲單位商品房品房5套，每套建筑面積套，每套建筑面積70平米，共平米，共350平方米平方米。商品房實際成本每平米。商品房實際成本每平米1400元，買賣雙方簽元，買賣雙方簽訂的銷售合同規(guī)定，每平方米售價訂的銷售合同規(guī)定，每平方米售價2000元，共元，共計計700 000元，購買單位先支付元，購買單位先支付30%的購房定的購房定金，其余款項于商品房交付使用金，其余款項于商品房交付使用3個月后一次付個月后一次付清。商品房交付使用后，其中清。商品房交付使用后

22、，其中1套出現(xiàn)嚴重質(zhì)量套出現(xiàn)嚴重質(zhì)量問題，甲單位要求退貨，其余問題，甲單位要求退貨，其余4套也存在不同程套也存在不同程度的質(zhì)量問題，甲單位提出要求折讓。經(jīng)雙方協(xié)度的質(zhì)量問題，甲單位提出要求折讓。經(jīng)雙方協(xié)商同意后，商同意后，1套作為退回處理，其余套作為退回處理，其余4套商品房按套商品房按全部價款的全部價款的5%給予折讓。有關(guān)會計分錄如下：給予折讓。有關(guān)會計分錄如下： 1.收到購房定金時：收到購房定金時：借：銀行存款借：銀行存款210 000貸：預(yù)收賬款貸：預(yù)收賬款甲單位甲單位210 0002.交付商品房確認收入時：交付商品房確認收入時：借：應(yīng)收賬款借：應(yīng)收賬款甲單位甲單位490 000預(yù)收賬款預(yù)

23、收賬款甲單位甲單位210 000貸：主營業(yè)務(wù)收入貸：主營業(yè)務(wù)收入商品房銷售收入商品房銷售收入 700 000同時結(jié)轉(zhuǎn)商品房銷售成本：同時結(jié)轉(zhuǎn)商品房銷售成本：5套商品房實際成本為：套商品房實際成本為： 1400350=490 000（元）（元）借：主營業(yè)務(wù)成本借：主營業(yè)務(wù)成本商品房銷售成本商品房銷售成本 490 000貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品房屋房屋490 0003.發(fā)生銷售退回和折讓時：發(fā)生銷售退回和折讓時：退回的退回的1套商品房價款為套商品房價款為702000=140000（元）（元）其余其余4套銷售折讓金額為：套銷售折讓金額為： 70420005%=28000（元）（元）銷售退回的價款和銷

24、售折讓的金額應(yīng)沖減當銷售退回的價款和銷售折讓的金額應(yīng)沖減當期的銷售收入。會計分錄如下：期的銷售收入。會計分錄如下：借：主營業(yè)務(wù)收入借：主營業(yè)務(wù)收入商品房銷售收入商品房銷售收入168 000貸：應(yīng)收賬款貸：應(yīng)收賬款甲單位甲單位 168 000 同時收回同時收回1套商品房，沖減銷售成本：套商品房，沖減銷售成本：1套商品房實際成本為：套商品房實際成本為：140070=98000（元（元）借：開發(fā)產(chǎn)品借：開發(fā)產(chǎn)品房屋房屋98000貸：主營業(yè)務(wù)成本貸：主營業(yè)務(wù)成本商品房銷售成本商品房銷售成本 98000 第三節(jié)其它業(yè)務(wù)收入的核算第三節(jié)其它業(yè)務(wù)收入的核算一、其他業(yè)務(wù)收入的核算一、其他業(yè)務(wù)收入的核算（一）其

25、它業(yè)務(wù)收入的核算內(nèi)容與賬戶設(shè)（一）其它業(yè)務(wù)收入的核算內(nèi)容與賬戶設(shè)置置其它業(yè)務(wù)收入：商品房售后服務(wù)收入、材其它業(yè)務(wù)收入：商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和固定資產(chǎn)（料銷售收入、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和固定資產(chǎn)（房地產(chǎn)除外）出租收入等。房地產(chǎn)除外）出租收入等。設(shè)置設(shè)置“其它業(yè)務(wù)收入其它業(yè)務(wù)收入” 。如：其他業(yè)務(wù)收入如：其他業(yè)務(wù)收入商品房售后服務(wù)收入商品房售后服務(wù)收入設(shè)備出租收入等設(shè)備出租收入等 （二）其他業(yè)務(wù)收入的會計處理（二）其他業(yè)務(wù)收入的會計處理1.商品房售后服務(wù)收入的會計處理商品房售后服務(wù)收入的會計處理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房售后服務(wù)是指企房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的商品房售后服務(wù)是指企業(yè)接受

26、其他單位的委托，對已經(jīng)售出的商品房業(yè)接受其他單位的委托，對已經(jīng)售出的商品房進行管理，如房屋及所屬設(shè)備的維修、電梯看進行管理，如房屋及所屬設(shè)備的維修、電梯看管、衛(wèi)生清潔、治安管理等勞務(wù)性的服務(wù)。管、衛(wèi)生清潔、治安管理等勞務(wù)性的服務(wù)。【例例11-6】某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品房后某房地產(chǎn)開發(fā)公司銷售商品房后，在住宅小區(qū)設(shè)立了管理處，為住戶提供治安，在住宅小區(qū)設(shè)立了管理處，為住戶提供治安保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔、電梯看管和房屋維修等項服保衛(wèi)、衛(wèi)生清潔、電梯看管和房屋維修等項服務(wù)，按月向用戶收取管理費用。假如本月向住務(wù)，按月向用戶收取管理費用。假如本月向住戶收取全部管理費用戶收取全部管理費用1萬元，待收到管理費用

27、時萬元，待收到管理費用時應(yīng)做如下會計分錄：應(yīng)做如下會計分錄：借：庫存現(xiàn)金（或銀行存款）借：庫存現(xiàn)金（或銀行存款）10 000貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入商品房售后服務(wù)收商品房售后服務(wù)收入入 10 000 2.固定資產(chǎn)出租收入的核算固定資產(chǎn)出租收入的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)出租是指企業(yè)將不房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)固定資產(chǎn)出租是指企業(yè)將不需用的機械設(shè)備等對外出租。（不含出租的房地需用的機械設(shè)備等對外出租。（不含出租的房地產(chǎn)，出租房地產(chǎn)應(yīng)按產(chǎn)，出租房地產(chǎn)應(yīng)按“投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)”進行處理進行處理）。機械設(shè)備等固定資產(chǎn)出租是企業(yè)將本身所擁）。機械設(shè)備等固定資產(chǎn)出租是企業(yè)將本身所擁有的勞動資料對外出租

28、，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來有的勞動資料對外出租，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，屬于非主營業(yè)務(wù)，其取得的租金收入應(yīng)計入說，屬于非主營業(yè)務(wù)，其取得的租金收入應(yīng)計入“其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入”賬戶。賬戶。【例例11-7】某房地產(chǎn)公司將不需要的設(shè)備對外出租某房地產(chǎn)公司將不需要的設(shè)備對外出租，本月取得租金收入，本月取得租金收入5000元，款項已存入銀行。做元，款項已存入銀行。做如下會計分錄：如下會計分錄：借：銀行存款借：銀行存款 5 000貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入設(shè)備出租收入設(shè)備出租收入 5000 3.材料銷售收入的核算材料銷售收入的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的材料銷售是指企業(yè)將不需房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的材料銷售是指企

29、業(yè)將不需用的庫存材料對外銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)用的庫存材料對外銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營業(yè)周期一般比較長，一個項目開發(fā)結(jié)束后，往往隔周期一般比較長，一個項目開發(fā)結(jié)束后，往往隔較長時間才開始下一個項目，而且不同項目所用較長時間才開始下一個項目，而且不同項目所用的材料也不完全一樣。所以如果企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品的材料也不完全一樣。所以如果企業(yè)在開發(fā)產(chǎn)品后的材料有剩余，就要進行銷售處理。銷售材料后的材料有剩余，就要進行銷售處理。銷售材料取得的價款，也是企業(yè)的一項其他業(yè)務(wù)收入。取得的價款，也是企業(yè)的一項其他業(yè)務(wù)收入?！纠?1-8】某房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)項目結(jié)束后，將某房地產(chǎn)開發(fā)公司在開發(fā)項目結(jié)束后，將一批

30、庫存材料對外銷售，材料成本為一批庫存材料對外銷售，材料成本為20000元，售價元，售價為為27000元。材料價款收到已存入銀行。做實現(xiàn)收入元。材料價款收到已存入銀行。做實現(xiàn)收入的會計分錄如下：的會計分錄如下：借：銀行存款借：銀行存款27 000貸：其他業(yè)務(wù)收入貸：其他業(yè)務(wù)收入材料銷售收入材料銷售收入27 000 二、與其他業(yè)務(wù)收入相關(guān)的其他業(yè)務(wù)成本的核算二、與其他業(yè)務(wù)收入相關(guān)的其他業(yè)務(wù)成本的核算（一）其他業(yè)務(wù)成本的賬戶設(shè)置（一）其他業(yè)務(wù)成本的賬戶設(shè)置其他業(yè)務(wù)成本是指與其他業(yè)務(wù)收入相關(guān)的成本、費其他業(yè)務(wù)成本是指與其他業(yè)務(wù)收入相關(guān)的成本、費用。為了核算企業(yè)的其他業(yè)務(wù)成本，應(yīng)設(shè)置用。為了核算企業(yè)的其

31、他業(yè)務(wù)成本，應(yīng)設(shè)置“其他業(yè)務(wù)其他業(yè)務(wù)成本成本”賬戶，該賬戶借方登記與其他業(yè)務(wù)收入相關(guān)的成賬戶，該賬戶借方登記與其他業(yè)務(wù)收入相關(guān)的成本、費用；貸方登記期末轉(zhuǎn)入本、費用；貸方登記期末轉(zhuǎn)入“本年利潤本年利潤”賬戶的其他賬戶的其他業(yè)務(wù)成本。業(yè)務(wù)成本。 期末結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶應(yīng)無余額。該賬戶明細賬的設(shè)期末結(jié)轉(zhuǎn)后，該賬戶應(yīng)無余額。該賬戶明細賬的設(shè)置應(yīng)與置應(yīng)與“其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入”明細賬戶的設(shè)置相對應(yīng)，包括明細賬戶的設(shè)置相對應(yīng)，包括商品房售后服務(wù)支出、材料銷售成本、出租設(shè)備折舊費商品房售后服務(wù)支出、材料銷售成本、出租設(shè)備折舊費等。等。 （二）其他業(yè)務(wù)成本的會計處理（二）其他業(yè)務(wù)成本的會計處理1.商品房售后

32、服務(wù)支出的核算商品房售后服務(wù)支出的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的商品房售后服務(wù)支房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的商品房售后服務(wù)支出，應(yīng)根據(jù)有關(guān)憑證，借記出，應(yīng)根據(jù)有關(guān)憑證，借記“其他業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記賬戶，貸記“銀行存款銀行存款”、“原材料原材料”、“應(yīng)應(yīng)付職工薪酬付職工薪酬”等賬戶。等賬戶?！纠?1-9】某房地產(chǎn)開發(fā)公司某住宅小區(qū)管理處當某房地產(chǎn)開發(fā)公司某住宅小區(qū)管理處當月發(fā)生下列支出：管理人員薪酬月發(fā)生下列支出：管理人員薪酬4560元，以銀行元，以銀行存款支付衛(wèi)生用具費存款支付衛(wèi)生用具費600元，材料支出元，材料支出1000元。元。根據(jù)有關(guān)憑證，做如下會計分錄：根據(jù)有關(guān)憑證，做如下會計分錄：

33、借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本商品房售后服務(wù)支出商品房售后服務(wù)支出6 160貸：應(yīng)付職工薪酬貸：應(yīng)付職工薪酬 4 560 銀行存款銀行存款 600原材料原材料 1 000 2.出租固定資產(chǎn)折舊費的核算出租固定資產(chǎn)折舊費的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租設(shè)備等固定資產(chǎn)，應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外出租設(shè)備等固定資產(chǎn)，應(yīng)按月提取折舊費。提取出租固定資產(chǎn)的折舊費，應(yīng)按月提取折舊費。提取出租固定資產(chǎn)的折舊費，應(yīng)借記借記“其他業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本”賬戶，貸記賬戶，貸記“累計折舊累計折舊”賬賬戶。戶?！纠?1-10】某房地產(chǎn)開發(fā)公司本月提取出租設(shè)某房地產(chǎn)開發(fā)公司本月提取出租設(shè)備折舊費備折舊費1000元，應(yīng)作如下分錄

34、：元，應(yīng)作如下分錄：借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本出租設(shè)備折舊費出租設(shè)備折舊費1 000貸：累計折舊貸：累計折舊 1 000 3.銷售材料成本的結(jié)轉(zhuǎn)銷售材料成本的結(jié)轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外銷售材料，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)其材房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外銷售材料，應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)其材料成本，結(jié)轉(zhuǎn)成本時，借記料成本，結(jié)轉(zhuǎn)成本時，借記“其他業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本”賬賬戶，貸記戶，貸記“原材料原材料”賬戶。賬戶?！纠?1-11】某房地產(chǎn)開發(fā)公司將庫存材料對某房地產(chǎn)開發(fā)公司將庫存材料對外銷售，該批材料實際成本外銷售，該批材料實際成本20000元。應(yīng)作如元。應(yīng)作如下會計分錄：下會計分錄：借：其他業(yè)務(wù)成本借：其他業(yè)務(wù)成本材料銷售成本材料銷售成本

35、20 000貸：原材料貸：原材料 20 000注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的各項其他業(yè)務(wù)注：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的各項其他業(yè)務(wù)收入，按照稅法的規(guī)定應(yīng)繳納各種稅費，收入，按照稅法的規(guī)定應(yīng)繳納各種稅費，在按規(guī)定計提各種稅費時：在按規(guī)定計提各種稅費時：借：營業(yè)稅金及附加借：營業(yè)稅金及附加 貸：應(yīng)交稅費貸：應(yīng)交稅費應(yīng)交應(yīng)交周轉(zhuǎn)房的核算 周轉(zhuǎn)房屬于企業(yè)自己周轉(zhuǎn)使用的房屋，所周轉(zhuǎn)房屬于企業(yè)自己周轉(zhuǎn)使用的房屋，所以在周轉(zhuǎn)使用期間，要按期攤銷周轉(zhuǎn)房的成本以在周轉(zhuǎn)使用期間，要按期攤銷周轉(zhuǎn)房的成本。1、賬戶設(shè)置、賬戶設(shè)置設(shè)置設(shè)置“周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房”賬戶。賬戶。借方：借方：結(jié)轉(zhuǎn)來的周轉(zhuǎn)房的實際成本結(jié)轉(zhuǎn)來的周轉(zhuǎn)房的實際成本 貸方

36、：貸方：每期周轉(zhuǎn)房的攤銷額和轉(zhuǎn)作其他用途每期周轉(zhuǎn)房的攤銷額和轉(zhuǎn)作其他用途的周轉(zhuǎn)房的實際成本。的周轉(zhuǎn)房的實際成本。借方余額反映的是在用的周轉(zhuǎn)房的實際成本。借方余額反映的是在用的周轉(zhuǎn)房的實際成本。 該賬戶應(yīng)設(shè)置該賬戶應(yīng)設(shè)置“在用周轉(zhuǎn)房在用周轉(zhuǎn)房”和和“周轉(zhuǎn)房累計周轉(zhuǎn)房累計攤銷攤銷”兩個明細賬戶進行核算。兩個明細賬戶進行核算。如：如：“周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房在用周轉(zhuǎn)房在用周轉(zhuǎn)房”“周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房累計攤銷周轉(zhuǎn)房累計攤銷”其中其中“在用周轉(zhuǎn)房在用周轉(zhuǎn)房”反映的是在用周轉(zhuǎn)房反映的是在用周轉(zhuǎn)房的原始成本。的原始成本?！爸苻D(zhuǎn)房累計攤銷周轉(zhuǎn)房累計攤銷”的貸方余額的貸方余額反映的是在用周轉(zhuǎn)房的累計攤銷額。反映的是在用周

37、轉(zhuǎn)房的累計攤銷額。周轉(zhuǎn)房總賬賬戶的借方余額反映的是周轉(zhuǎn)周轉(zhuǎn)房總賬賬戶的借方余額反映的是周轉(zhuǎn)房的凈值。房的凈值。 2、周轉(zhuǎn)房攤銷方法、周轉(zhuǎn)房攤銷方法 （1）平均年限攤銷法；）平均年限攤銷法； （2）周轉(zhuǎn)使用次數(shù)攤銷法。）周轉(zhuǎn)使用次數(shù)攤銷法。注：要考慮凈殘值，注：要考慮凈殘值，3%-5%。使用年限長，使用年限長，按月計提。按月計提。使用次數(shù)有使用次數(shù)有限，按次數(shù)限，按次數(shù)計提。計提。3、攤銷對象、攤銷對象 （1）能直接計入某項目開發(fā)成本的，直接）能直接計入某項目開發(fā)成本的，直接計入；計入； （2）不能直接計入某項目開發(fā)成本的，計）不能直接計入某項目開發(fā)成本的，計入入“開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用”，再

38、按比例分配。，再按比例分配?！纠?1-12】某企業(yè)發(fā)生下列經(jīng)濟業(yè)務(wù)：某企業(yè)發(fā)生下列經(jīng)濟業(yè)務(wù)：1）企業(yè)根據(jù)需要將一批商品房暫作周轉(zhuǎn)房使）企業(yè)根據(jù)需要將一批商品房暫作周轉(zhuǎn)房使用，其實際成本為用，其實際成本為250萬元。作如下會計分錄：萬元。作如下會計分錄：將開發(fā)房屋完成時：將開發(fā)房屋完成時：借：開發(fā)產(chǎn)品借：開發(fā)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房 2 500 000貸：開發(fā)成本貸：開發(fā)成本房屋開發(fā)成本房屋開發(fā)成本 2 500 000房屋投入使用時：房屋投入使用時：借：周轉(zhuǎn)房借：周轉(zhuǎn)房在用周轉(zhuǎn)房在用周轉(zhuǎn)房 2 500 000貸：開發(fā)產(chǎn)品貸：開發(fā)產(chǎn)品周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房 2 500 0002）企業(yè)計提本月周轉(zhuǎn)房攤銷額）企業(yè)計提

39、本月周轉(zhuǎn)房攤銷額12000元，做如元，做如下會計分錄：下會計分錄：借：開發(fā)間接費用借：開發(fā)間接費用12 000貸：周轉(zhuǎn)房貸：周轉(zhuǎn)房周轉(zhuǎn)房累計攤銷周轉(zhuǎn)房累計攤銷 12 0004、周轉(zhuǎn)房修理費、周轉(zhuǎn)房修理費 （1）日常修理費計入開發(fā)成本；）日常修理費計入開發(fā)成本； （2）大修理計入周轉(zhuǎn)房成本。）大修理計入周轉(zhuǎn)房成本。5、周轉(zhuǎn)房改、擴建費、周轉(zhuǎn)房改、擴建費（1）自己改裝后出售的，計入）自己改裝后出售的，計入“銷售費用銷售費用”；（2）購房單位要求改建的，計入）購房單位要求改建的，計入“開發(fā)成本開發(fā)成本周轉(zhuǎn)房改擴建成本周轉(zhuǎn)房改擴建成本”。第四節(jié)期間費用的核算第四節(jié)期間費用的核算 一、期間費用核算的內(nèi)容

40、一、期間費用核算的內(nèi)容期間費用是指企業(yè)在現(xiàn)場發(fā)生的消耗以外期間費用是指企業(yè)在現(xiàn)場發(fā)生的消耗以外，企業(yè)行政管理部門為組織管理生產(chǎn)發(fā)生的，企業(yè)行政管理部門為組織管理生產(chǎn)發(fā)生的“管理費用管理費用”、銷售部門為開發(fā)產(chǎn)品的銷售而發(fā)、銷售部門為開發(fā)產(chǎn)品的銷售而發(fā)生的各項生的各項“銷售費用銷售費用”、以及企業(yè)為籌集資金、以及企業(yè)為籌集資金發(fā)生的發(fā)生的“財務(wù)費用財務(wù)費用”。 （一）管理費用核算的內(nèi)容（一）管理費用核算的內(nèi)容管理費用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織企業(yè)管理費用是指企業(yè)行政管理部門為管理和組織企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用。 主要包括以下方面的內(nèi)容：主要包括以下方面

41、的內(nèi)容：公司經(jīng)費或企業(yè)經(jīng)費（具體包括行政管理部門職工公司經(jīng)費或企業(yè)經(jīng)費（具體包括行政管理部門職工薪酬、差旅費、辦公費、折舊費、機物料消耗、以及整薪酬、差旅費、辦公費、折舊費、機物料消耗、以及整個企業(yè)的固定資產(chǎn)日常修理費等）、工會經(jīng)費、職工教個企業(yè)的固定資產(chǎn)日常修理費等）、工會經(jīng)費、職工教育費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、育費、勞動保險費、待業(yè)保險費、董事會費、咨詢費、聘請中介機構(gòu)費、訴訟費、排污費、稅金（指企業(yè)支付聘請中介機構(gòu)費、訴訟費、排污費、稅金（指企業(yè)支付的房產(chǎn)稅、車船稅、土地使用稅、印花稅）、技術(shù)轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)稅、車船稅、土地使用稅、印花稅）、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、研究與開發(fā)費、無形資

42、產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費、存貨費、研究與開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費、存貨盤虧損失等。盤虧損失等。 （二）銷售費用核算的內(nèi)容（二）銷售費用核算的內(nèi)容銷售費用，是指企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品過程銷售費用，是指企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品過程中發(fā)生的費用，包括產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)中發(fā)生的費用，包括產(chǎn)品銷售之前的改裝修復(fù)費、產(chǎn)品看護費、水電費、采暖費、產(chǎn)品銷售費、產(chǎn)品看護費、水電費、采暖費、產(chǎn)品銷售過程中的廣告費、展覽費以及為銷售本企業(yè)的過程中的廣告費、展覽費以及為銷售本企業(yè)的產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機構(gòu)的職工薪酬、固定資產(chǎn)產(chǎn)品而專設(shè)的銷售機構(gòu)的職工薪酬、固定資產(chǎn)折舊費等。折舊費等。 （三）財務(wù)費用核算的內(nèi)容（三）財務(wù)費用核

43、算的內(nèi)容財務(wù)費用，是指企業(yè)為籌集開發(fā)經(jīng)營所需財務(wù)費用，是指企業(yè)為籌集開發(fā)經(jīng)營所需資金而發(fā)生的各項費用，包括利息支出（減利資金而發(fā)生的各項費用，包括利息支出（減利息收入）、匯兌損失（減匯兌收益）、以及籌息收入）、匯兌損失（減匯兌收益）、以及籌資過程中發(fā)生的手續(xù)費等。資過程中發(fā)生的手續(xù)費等。 二、期間費用的賬戶設(shè)置二、期間費用的賬戶設(shè)置為了核算企業(yè)的各項期間費用，企業(yè)要設(shè)為了核算企業(yè)的各項期間費用，企業(yè)要設(shè)置置“管理費用管理費用”、“銷售費用銷售費用”和和“財務(wù)費用財務(wù)費用”三個總賬賬戶進行核算。三個總賬賬戶進行核算。1.“管理費用管理費用”賬戶賬戶該賬戶用來核算企業(yè)發(fā)生的各項管理費用該賬戶用來核

44、算企業(yè)發(fā)生的各項管理費用，借方登記本期發(fā)生的各項管理費用，貸方登，借方登記本期發(fā)生的各項管理費用，貸方登記月末轉(zhuǎn)入記月末轉(zhuǎn)入“本年利潤本年利潤”賬戶的管理費用，結(jié)賬戶的管理費用，結(jié)轉(zhuǎn)后應(yīng)無余額。轉(zhuǎn)后應(yīng)無余額。2.“銷售費用銷售費用”賬戶賬戶該賬戶用來核算企業(yè)發(fā)生的各項銷售費用，借方登該賬戶用來核算企業(yè)發(fā)生的各項銷售費用，借方登記本期發(fā)生的各項銷售費用，貸方登記月末轉(zhuǎn)入記本期發(fā)生的各項銷售費用，貸方登記月末轉(zhuǎn)入“本年本年利潤利潤”賬戶的銷售費用，結(jié)轉(zhuǎn)后應(yīng)無余額。賬戶的銷售費用，結(jié)轉(zhuǎn)后應(yīng)無余額。該賬戶應(yīng)按銷售費用的項目設(shè)置多欄式明細賬進行該賬戶應(yīng)按銷售費用的項目設(shè)置多欄式明細賬進行明細核算。明細核

45、算。3.“財務(wù)費用財務(wù)費用”賬戶賬戶該賬戶用來核算企業(yè)發(fā)生的各項財務(wù)費用，借方登該賬戶用來核算企業(yè)發(fā)生的各項財務(wù)費用，借方登記本期發(fā)生的各項財務(wù)費用，貸方登記月末轉(zhuǎn)入記本期發(fā)生的各項財務(wù)費用，貸方登記月末轉(zhuǎn)入“本年本年利潤利潤”賬戶的財務(wù)費用，結(jié)轉(zhuǎn)后應(yīng)無余額。賬戶的財務(wù)費用，結(jié)轉(zhuǎn)后應(yīng)無余額?！纠?1-13】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本月發(fā)生以下期間某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本月發(fā)生以下期間費用：費用：1.企業(yè)行政管理部門購買辦公用品企業(yè)行政管理部門購買辦公用品2000元，已用元，已用銀行存款支付，做如下會計分錄：銀行存款支付，做如下會計分錄： 借：管理費用借：管理費用公司經(jīng)費公司經(jīng)費2000 貸：銀行存款貸：銀

46、行存款20002.企業(yè)接到銀行付款通知，本月銀行手續(xù)費企業(yè)接到銀行付款通知，本月銀行手續(xù)費800元元，已從存款賬戶中扣除，作如下會計分錄：，已從存款賬戶中扣除，作如下會計分錄： 借：財務(wù)費用借：財務(wù)費用銀行手續(xù)費銀行手續(xù)費 800貸：銀行存款貸：銀行存款 8003.企業(yè)用銀行存款支付咨詢費企業(yè)用銀行存款支付咨詢費1500元，廣告費元，廣告費8000元。作如下會計分錄：元。作如下會計分錄： 借：管理費用借：管理費用咨詢費咨詢費 1500銷售費用銷售費用廣告費廣告費 8000貸：銀行存款貸：銀行存款95004.企業(yè)接到銀行通知，本月銀行存款利息收入企業(yè)接到銀行通知，本月銀行存款利息收入200元，已

47、轉(zhuǎn)入存款賬戶。做如下會計分錄：元，已轉(zhuǎn)入存款賬戶。做如下會計分錄： 借：銀行存款借：銀行存款200貸：財務(wù)費用貸：財務(wù)費用利息收入利息收入200 5.企業(yè)分配本月職工薪酬，其中總部管理人員薪酬企業(yè)分配本月職工薪酬，其中總部管理人員薪酬8000元，房屋看護人員薪酬元，房屋看護人員薪酬 3000元。作如下會元。作如下會計分錄：計分錄：借：管理費用借：管理費用公司經(jīng)費公司經(jīng)費8000銷售費用銷售費用產(chǎn)品看護費產(chǎn)品看護費3000貸：應(yīng)付職工薪酬貸：應(yīng)付職工薪酬 110006.月末，將本月發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售月末，將本月發(fā)生的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，全部轉(zhuǎn)入費用，全部轉(zhuǎn)入“本年利潤本年利

48、潤”賬戶。作如下會計分賬戶。作如下會計分錄：錄：借：本年利潤借：本年利潤 23100貸：管理費用貸：管理費用 11500 財務(wù)費用財務(wù)費用 600銷售費用銷售費用 11000第五節(jié)第五節(jié) 投資凈收益和營業(yè)外收支的核算投資凈收益和營業(yè)外收支的核算一、投資凈收益一、投資凈收益投資凈收益投資凈收益=投資收益投資收益-投資損失投資損失 投資收益投資收益：對外投資分得的利潤、股利、債：對外投資分得的利潤、股利、債券利息、到期收回或中途轉(zhuǎn)讓取得款項多于賬券利息、到期收回或中途轉(zhuǎn)讓取得款項多于賬面價值的差額，權(quán)益投資在被投資單位增加的面價值的差額，權(quán)益投資在被投資單位增加的凈資產(chǎn)中擁有的數(shù)額等。凈資產(chǎn)中擁有

49、的數(shù)額等。 投資損失投資損失：對外到期收回或中途轉(zhuǎn)讓取得款：對外到期收回或中途轉(zhuǎn)讓取得款項少于賬面價值的差額，權(quán)益投資在被投資單項少于賬面價值的差額，權(quán)益投資在被投資單位減少的凈資產(chǎn)中分擔(dān)的數(shù)額等。位減少的凈資產(chǎn)中分擔(dān)的數(shù)額等。二、營業(yè)外收入的核算二、營業(yè)外收入的核算營業(yè)外收入是指企業(yè)發(fā)生的與日?；顒訜o營業(yè)外收入是指企業(yè)發(fā)生的與日?；顒訜o直接關(guān)系的各項利得。直接關(guān)系的各項利得。 主要包括：非流動資產(chǎn)處置利得、盤盈利得主要包括：非流動資產(chǎn)處置利得、盤盈利得、罰款利得、捐贈利得、非貨幣性資產(chǎn)交換利、罰款利得、捐贈利得、非貨幣性資產(chǎn)交換利得、債務(wù)重組利得、政府補助、確實無法支付得、債務(wù)重組利得、政府

50、補助、確實無法支付而按規(guī)定程序經(jīng)批準后轉(zhuǎn)做營業(yè)外收入的應(yīng)付而按規(guī)定程序經(jīng)批準后轉(zhuǎn)做營業(yè)外收入的應(yīng)付款項等?？铐椀?。 營業(yè)外收入的會計處理營業(yè)外收入的會計處理設(shè)置設(shè)置“營業(yè)外收入營業(yè)外收入”賬戶。賬戶。借方：借方：登記期末轉(zhuǎn)入登記期末轉(zhuǎn)入“本年利潤本年利潤”賬戶的營業(yè)賬戶的營業(yè)外收入。外收入。 貸方：貸方：登記企業(yè)發(fā)生的各項營業(yè)外收入，登記企業(yè)發(fā)生的各項營業(yè)外收入，三、營業(yè)外支出三、營業(yè)外支出營業(yè)外支出是指企業(yè)發(fā)生的與日常活動無營業(yè)外支出是指企業(yè)發(fā)生的與日?；顒訜o直接關(guān)系的各項凈損失。直接關(guān)系的各項凈損失。 主要包括：非流動資產(chǎn)處置損失、盤虧損失主要包括：非流動資產(chǎn)處置損失、盤虧損失、罰款支出、

51、捐贈支出、非貨幣性資產(chǎn)交換損、罰款支出、捐贈支出、非貨幣性資產(chǎn)交換損失、債務(wù)重組損失、非常損失等。失、債務(wù)重組損失、非常損失等。 營業(yè)外支出的會計處理營業(yè)外支出的會計處理設(shè)置設(shè)置“營業(yè)外支出營業(yè)外支出”賬戶。賬戶。借方借方：登記發(fā)生的各項營業(yè)外支出。：登記發(fā)生的各項營業(yè)外支出。 貸方：貸方：登記期末轉(zhuǎn)入登記期末轉(zhuǎn)入“本年利潤本年利潤”賬戶的營賬戶的營業(yè)外支出。業(yè)外支出。結(jié)轉(zhuǎn)后，本賬戶應(yīng)無余額。結(jié)轉(zhuǎn)后，本賬戶應(yīng)無余額。 【例例11-14】某房地產(chǎn)企業(yè)某房地產(chǎn)企業(yè)2014年發(fā)生以下經(jīng)年發(fā)生以下經(jīng)濟業(yè)務(wù)：濟業(yè)務(wù)：（1）將固定資產(chǎn)報廢清理的凈收益將固定資產(chǎn)報廢清理的凈收益8 000元結(jié)元結(jié)轉(zhuǎn)損益，會計

52、分錄如下：轉(zhuǎn)損益，會計分錄如下：借：固定資產(chǎn)清理借：固定資產(chǎn)清理 8 000貸：營業(yè)外收入貸：營業(yè)外收入 8 000（2）將本期營業(yè)外收入總額將本期營業(yè)外收入總額18萬元，期末結(jié)轉(zhuǎn)萬元，期末結(jié)轉(zhuǎn)到本年利潤賬戶。會計分錄如下：到本年利潤賬戶。會計分錄如下：借：營業(yè)外收入借：營業(yè)外收入180 000貸：本年利潤貸：本年利潤 180 000 （3）將發(fā)生的原材料意外災(zāi)害損失將發(fā)生的原材料意外災(zāi)害損失25萬元轉(zhuǎn)做營萬元轉(zhuǎn)做營業(yè)外支出。會計分錄如下：業(yè)外支出。會計分錄如下：借：營業(yè)外支出借：營業(yè)外支出非常損失非常損失 250 000貸：待處理財產(chǎn)損溢貸：待處理財產(chǎn)損溢待處理流動資產(chǎn)損溢待處理流動資產(chǎn)損溢

53、 250 000（4）用銀行存款支付稅款滯納金用銀行存款支付稅款滯納金3 000元。會計元。會計分錄如下：分錄如下：借：營業(yè)外支出借：營業(yè)外支出罰款支出罰款支出 3 000貸：銀行存款貸：銀行存款 3 000（5）某企業(yè)本期營業(yè)外支出總額某企業(yè)本期營業(yè)外支出總額84萬元，期末結(jié)萬元，期末結(jié)轉(zhuǎn)到本年利潤。會計分錄如下：轉(zhuǎn)到本年利潤。會計分錄如下：借：本年利潤借：本年利潤840 000貸：營業(yè)外支出貸：營業(yè)外支出840 000 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤形成的核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤形成的核算（一）反映利潤實現(xiàn)的賬戶設(shè)置（一）反映利潤實現(xiàn)的賬戶設(shè)置設(shè)置設(shè)置“本年利潤本年利潤”賬戶。賬戶。借方：借方：登記由各

54、損益類賬戶結(jié)轉(zhuǎn)來的各種費用和損登記由各損益類賬戶結(jié)轉(zhuǎn)來的各種費用和損失的數(shù)額。失的數(shù)額。 貸方：貸方：登記由各損益類賬戶結(jié)轉(zhuǎn)來的各種收入和登記由各損益類賬戶結(jié)轉(zhuǎn)來的各種收入和利得數(shù)額。利得數(shù)額。年度終了，應(yīng)將年度終了，應(yīng)將“本年利潤本年利潤”賬戶的余額（無論是賬戶的余額（無論是貸方余額或借方余額）全部轉(zhuǎn)入貸方余額或借方余額）全部轉(zhuǎn)入“利潤分配利潤分配未分未分配利潤配利潤”明細賬戶。明細賬戶。年末結(jié)轉(zhuǎn)后，本賬戶應(yīng)無余額。年末結(jié)轉(zhuǎn)后，本賬戶應(yīng)無余額。第六節(jié) 本年利潤的核算賬結(jié)法賬結(jié)法每月終了將損益類賬戶的余額全部每月終了將損益類賬戶的余額全部轉(zhuǎn)入轉(zhuǎn)入“本年利潤本年利潤”賬戶，通過賬戶，通過“本年利

55、潤本年利潤”賬賬戶反映本月實際的利潤（或虧損）總額以及本戶反映本月實際的利潤（或虧損）總額以及本年累計的利潤（或虧損）總額。年累計的利潤（或虧損）總額。表結(jié)法表結(jié)法每月結(jié)賬時，結(jié)出各損益類賬戶的每月結(jié)賬時，結(jié)出各損益類賬戶的累計余額，并根據(jù)各損益類賬戶的累計余額填累計余額，并根據(jù)各損益類賬戶的累計余額填制制“利潤表利潤表”，通過利潤表計算出本年累計利，通過利潤表計算出本年累計利潤數(shù)額。用本年累計利潤數(shù)額減去上月利潤表潤數(shù)額。用本年累計利潤數(shù)額減去上月利潤表中本年累計利潤，得出本月份利潤（或虧損）中本年累計利潤，得出本月份利潤（或虧損）總額?？傤~。 “本年利潤本年利潤”賬戶可設(shè)置明細賬。賬戶可設(shè)

56、置明細賬。也可通過各損益類賬戶的數(shù)據(jù)填寫的也可通過各損益類賬戶的數(shù)據(jù)填寫的“利潤表利潤表”來反映各項收入和費用情況。來反映各項收入和費用情況。 【例例11-15】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1月末有關(guān)損月末有關(guān)損益類賬戶的發(fā)生額如下：益類賬戶的發(fā)生額如下：主營業(yè)務(wù)收入主營業(yè)務(wù)收入180000 （貸方）（貸方）其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入19000 （貸方）（貸方）營業(yè)外收入營業(yè)外收入7000 （貸方）（貸方）主營業(yè)務(wù)成本主營業(yè)務(wù)成本100000 （借方）（借方）銷售費用銷售費用4000 （借方）（借方）營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅金及附加9000 （借方）（借方）其他業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本15000 （

57、借方）（借方）管理費用管理費用16000 （借方）（借方）財務(wù)費用財務(wù)費用4000 （借方）（借方）營業(yè)外支出營業(yè)外支出3500 （借方）（借方）資產(chǎn)減值損失資產(chǎn)減值損失3000 （借方）（借方） 作如下會計分錄：作如下會計分錄：1.結(jié)轉(zhuǎn)損益類賬戶中有關(guān)收入、收益類賬戶的結(jié)轉(zhuǎn)損益類賬戶中有關(guān)收入、收益類賬戶的發(fā)生額：發(fā)生額：借：主營業(yè)務(wù)收入借：主營業(yè)務(wù)收入 180 000其他業(yè)務(wù)收入其他業(yè)務(wù)收入19 000營業(yè)外收入營業(yè)外收入 7 000貸：本年利潤貸：本年利潤206000 2.結(jié)轉(zhuǎn)損益類賬戶中有關(guān)費用、損失類賬戶的結(jié)轉(zhuǎn)損益類賬戶中有關(guān)費用、損失類賬戶的發(fā)生額：發(fā)生額：借：本年利潤借：本年利潤

58、 154 500貸：主營業(yè)務(wù)成本貸：主營業(yè)務(wù)成本 100 000其他業(yè)務(wù)成本其他業(yè)務(wù)成本 15 000 營業(yè)稅金及附加營業(yè)稅金及附加9 000 銷售費用銷售費用4 000 管理費用管理費用 16 000 財務(wù)費用財務(wù)費用4 000 營業(yè)外支出營業(yè)外支出3 500 資產(chǎn)減值損失資產(chǎn)減值損失3 000“本年利潤本年利潤”賬戶有貸方發(fā)生額賬戶有貸方發(fā)生額206000，借，借方發(fā)生額方發(fā)生額154500，出現(xiàn)了貸方余額，出現(xiàn)了貸方余額51500，表示的是，表示的是1月份實現(xiàn)的利潤總額。月份實現(xiàn)的利潤總額。 http:/ 所得稅所得稅是根據(jù)應(yīng)納稅所得額的一定比例上是根據(jù)應(yīng)納稅所得額的一定比例上交的一種稅

59、金。交的一種稅金。按新稅法規(guī)定，自按新稅法規(guī)定，自2008年起，企業(yè)所得稅稅年起，企業(yè)所得稅稅率改為率改為25%。企業(yè)在年末要計算確定當期應(yīng)交。企業(yè)在年末要計算確定當期應(yīng)交的所得稅。的所得稅。 所得稅會計核算的一般程序：所得稅會計核算的一般程序：（1 1）確定資產(chǎn)負債表中除遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所）確定資產(chǎn)負債表中除遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負債以外的其他資產(chǎn)和負債項目的賬面價值。得稅負債以外的其他資產(chǎn)和負債項目的賬面價值。（2 2）以適用的稅收法規(guī)為基礎(chǔ)，確定資產(chǎn)負債表中）以適用的稅收法規(guī)為基礎(chǔ)，確定資產(chǎn)負債表中有關(guān)資產(chǎn)、負債項目的計稅基礎(chǔ)。有關(guān)資產(chǎn)、負債項目的計稅基礎(chǔ)。（3 3）比較資產(chǎn)、負

60、債的賬面價值與其計稅基礎(chǔ)，對）比較資產(chǎn)、負債的賬面價值與其計稅基礎(chǔ)，對于兩者之間的差額形成的暫時性差異，按其不同種類，于兩者之間的差額形成的暫時性差異，按其不同種類，分為應(yīng)納稅暫時性差異與可抵扣暫時性差異。分為應(yīng)納稅暫時性差異與可抵扣暫時性差異。應(yīng)納稅暫時性差異應(yīng)納稅暫時性差異遞延所得稅負債；遞延所得稅負債；可抵扣暫時性差異可抵扣暫時性差異遞延所得稅資產(chǎn)。遞延所得稅資產(chǎn)。（4 4）根據(jù)稅法計算當期的應(yīng)納稅所得額，進而得出）根據(jù)稅法計算當期的應(yīng)納稅所得額，進而得出應(yīng)納稅所得額。應(yīng)納稅所得額。（5 5）計算所得稅費用計算所得稅費用= =應(yīng)納稅所得額應(yīng)納稅所得額+ +遞延所得稅。遞延所得稅。負債負債